Bolnes Maasoever - Oost

2.4 Uitgangspunten en randvoorwaarden voor herinrichting

Uitgaande van de analyse en visie op de oever en de beschikbaarheid van bedrijfslocaties, is een omvorming van de buitendijkse gronden van het plangebied naar nieuwe woonlocaties een logische stap. Daardoor kunnen nieuwe stedenbouwkundige accenten in het langgerekte plangebied worden gerealiseerd. Deze accenten werken enerzijds als bindend element tussen de binnendijkse en buitendijkse woongebieden en vormen anderzijds de begrenzing en overgang van het stedelijke gebied van Bolnes naar het naastgelegen landgoed met de omringende grienden, bossen en velden. De nieuwe accenten vormen tevens bakens in de routevorming vanuit de wijk Bolnes en vanuit het landgoed en de omringende 'Donckse Velden' naar de oevers. Die bakens waren overigens in het verleden ook ruimschoots aanwezig in de vorm van forse bedrijfshallen van de werven en vooral de daarbij behorende kranen. Een voorbeeld daarvan is de nog aanwezige bebouwing op het Schiepo-terrein aan de oostzijde van het landgoed.

Door realisering van woningbouw worden tevens, als vervolg op de ontwikkeling van Park Maasdonck, delen van de oever openbaar en daarmee toegankelijker.

Het centrale buitendijkse bedrijvengedeelte is (nog) niet beschikbaar voor herinrichting. De plannen ten oosten en westen daarvan moeten wel inspelen op een mogelijke herinrichting van dit gebied. Transformatie van het binnendijks gelegen deel van het plangebied is eveneens niet binnen de planperiode voorzien. Voor met name de woonkwaliteit ten zuiden en ten noorden hiervan is functiewijziging ook hier interessant.

De nieuwbouw op de Van Dam-locatie is ruimtelijke afgestemd op de naastgelegen bebouwing van Park Maasdonck. Daarnaast vormt de nieuwe woontoren de beëindiging van de reeks gestapelde bebouwing langs de Rijnsingel. De verkozen ruimtelijke opbouw, bestaande uit een ranke toren en een horizontaal bouwdeel (de plint van de parkeergarage met de daarop gesitueerde woningen), sluit goed aan op de vergelijkbare ruimtelijke compositie van delen van Park Maasdonck (de toren en bebouwing van het Dokhof). De extra bouwhoogte ten opzichte van de flats en woontorens langs de Rijnsingel speelt in op zowel de voortzetting als de beëindiging van deze reeks.

Voor de Schram-locatie geldt een meer complexe ruimtelijke context. Hier is, naast een accentuering van de grens van het bebouwde gebied van Bolnes, sprake van drie sterk verschillende ruimtelijke situaties. Langs de rivier dient een wandelpromenade te worden gerealiseerd. De direct naastgelegen bebouwing vormt hiervan het nieuwe decor. De overgang naar het oostelijk gelegen griend (onderdeel van landgoed Het Huys ten Donck) dient zorgvuldig te worden vormgegeven. Door het, na sanering van de bedrijfslocatie, blijvende hoogteverschil zal de bebouwing hier als het ware op een podium staan. Onderlinge zichtrelaties tussen het griend en het nieuwe woongebied zijn een belangrijk uitgangspunt voor een goede overgang tussen 'rood en groen'.

Aan de zijde van de Ringdijk ten slotte, zijn goede condities voor laagbouw aanwezig. Een dergelijke opzet is ook met succes gerealiseerd in Park Maasdonck. Op deze wijze wordt de overgang naar bestaand stedelijk gebied op een kleinschalige wijze vormgegeven. Dit is overigens, uitgaande van de huidige grotendeels bedrijfsmatige invulling van de buitendijkse gronden, vooralsnog maar beperkt relevant.

Het ontwikkelde stedenbouwkundig plan dat in de paragraaf hierna wordt toegelicht, is nadrukkelijk ontworpen op de verschillende condities en randvoorwaarden van de randen van de locatie.

Naast de ruimtelijke randvoorwaarden die hiervoor zijn beschreven speelt een groot aantal omgevingsfactoren een belangrijke rol. Randvoorwaarden die hieruit voortkomen zijn onder meer een bebouwingsvrije zone langs de rivier, een relatief hoog gelegen maaiveld om overstromingsrisico te beperken en een zorgvuldige milieutechnische afstemming op naastgelegen bedrijvigheid. Hiertoe is overigens ook een geluidsbeheerplan opgesteld. Deze randvoorwaarden die meegenomen zijn bij het ontwerp voor de locatie worden uitgebreid behandeld in hoofdstuk 4.