Bolnes Maasoever - Oost

2.5 Ontwikkelingslocatie Schram/Van Beek

2.5.1 Stedenbouwkundige opzet

Het hele nieuwe woongebied is gesaneerd en wordt opgehoogd tot de voor waterveiligheid vereiste hoogte (net iets hoger dan de rijbaan van de Ringdijk). Uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan is een opzet met maximaal 190 woningen waarvan maximaal 50 gestapeld. Dit is een belangrijke wijziging ten opzichte van eerdere plannen die uitgingen van veel meer gestapelde woningen. Met de aanpassing van het programma wordt aangesloten bij de veranderde vraag, de uitgangspunten uit de woonvisie (zie hoofdstuk 3) en wordt tevens tegemoetgekomen aan geuite bezwaren tegen een groot aandeel (hoge) appartementengebouwen. Figuur 2.3 geeft een beeld van de beoogde ruimtelijke opzet van het plan. Samen met de markt zal dit beeld worden uitgewerkt tot een plan dat aansluit op actuele woonwensen van geïnteresseerde potentiële kopers. Op die wijze wordt ook voldaan aan het actuele gemeentelijke beleid om wensen van (toekomstige) bewoners als uitgangspunt te nemen bij planontwikkeling.

Het stedenbouwkundige plan is opgebouwd uit drie kenmerkende zones. Deze zones krijgen in hun uitwerking een eigen karakteristiek, waardoor ook wordt aangesloten op de heel verschillende randen van de locatie.

Figuur 2.3 Schetsplan

Dijkzone

De dijkzone (langs de Ringdijk) bestaat uit een dubbele rij eengezinswoningen die voornamelijk in twee lagen met kap en eventueel drie lagen worden gebouwd. De woningen hebben voor dijkwoningen kenmerkende ondiepe voortuinen, maar door de vrij brede stoepen en het parkeren is de afstand tot de weg acceptabel. De dijkzone wordt doorsneden door toegangen naar het achtergelegen woongebied en de rivier. Eén helemaal aan de westzijde voor auto's, één wat meer centraal voor voetgangers en één meer oostelijk voor auto's. Het parkeren (1,9 parkeerplaats per woning) vindt plaats op de straat, ook op de Ringdijk die - inspelend op 'Duurzaam veilig '- tot 30 km/h-weg wordt heringericht.

Middengebied

Het middengebied heeft een driehoekige vorm met eengezinswoningen, in maat en bouwwijze grotendeels vergelijkbaar met de dijkzone. Het gebied heeft een groen binnenterrein dat via een groen venster verbonden is met de griend dat ten oosten van het plangebied ligt. Het middengebied zal in noordzuidrichting doorsneden worden door één (parkeer)straat en één voetpad. Parkeren vindt plaats op maaiveld/op straat. Mogelijk komen er enkele plaatsen op eigen terrein. De norm is ook hier 1,9 parkeerplaats per woning, waarbij een open/niet gebouwde parkeerplek op eigen terrein meetelt voor maximaal 1 plek.

Er wordt bijzondere aandacht besteed aan de overgang van de tuinen naar de griend. Het hoogteverschil wordt deels opgelost door een talud en deels door een kering. Vanuit de woningen en de tuinen wordt deels over het griend gekeken.

Maaszone

De Maaszone kent het meest gevarieerde bouwbeeld. Hier staan op de oost- en op de westhoek appartementengebouwen, waarvan de westelijke in (maximaal) 8 lagen met kap en de oostelijke in (maximaal) 7 lagen met kap worden gebouwd. Door een bijzondere kap kan de bovenste laag extra hoog zijn en/of voorzien worden van een entresol. Tussen de appartementen staan grondgebonden woningen met terrassen gericht op de Nieuwe Maas. Deze liggen op maaiveld, maar doordat de wandelpromenade langs de Nieuwe Maas veel lager ligt is er veel privacy. De grondgebonden Maaswoningen mogen worden gebouwd tot maximaal 3 lagen met een kap of een kleine dakopbouw. Tussen het middengebied en de promenade langs de Nieuwe Maas komen drie voetgangersverbindingen. Het grote hoogteverschil (meer dan 1,5 m) wordt met luie trappen en wellicht een hellingbaan overbrugd. De parkeernorm is 1,9 parkeerplaats per woning/appartement. De parkeergelegenheid onder de appartementen telt hier 1 op 1 in mee.

De parkeergelegenheid bevindt zich gedeeltelijk onder de opgetilde appartementen. Hierdoor kunnen er ook informele doorzichten ontstaan (indien voor een open parkeeroplossing wordt gekozen, is over de auto's heen de Nieuwe Maas te zien) vanuit het plangebied naar de Nieuwe Maas. De ruimte onder de appartementen kan open (natuurlijk geventileerd) of gesloten zijn, is overzichtelijk, goed verlicht en robuust 'aangekleed'.

Door deze opzet met verschillende randen wordt aangesloten bij de ruimtelijke randvoorwaarden uit de Visie op de Rivieroever. Tevens wordt voorzien in een openbare oever en wordt door onder meer de gestapelde bebouwing een (visuele) relatie met bestaand Bolnes gelegd.

Beeldvorming/openbaar gebied

De gekozen uitstraling is die van een klein vissersdorp aan de Nieuwe Maas en de Ringdijk. Een zweem van werken uit het verleden en wonen in het heden is voelbaar. Om dit te bereiken en een aangename verblijfskwaliteit te kunnen garanderen, is voor de materialisering van de openbare ruimte gekozen voor grijze- en aardetinten, mogelijk in zowel baksteen en beton, met natuurlijke beplanting, zoals bijvoorbeeld bloemrijke grassen (minimaal beheer en onderhoud) en boomgroepen. Binnen de openbare ruimte zijn er plekken die zich lenen voor (natuurlijk) spelen en verblijven en langs het water komt een kade die voor publiek toegankelijk is.

Beeldkwaliteitplan

Voor de ontwikkeling van het woongebied is een beeldkwaliteitplan (bkp) opgesteld. Dit plan, dat opgebouwd is conform de welstandsnota van Ridderkerk, maakt onderdeel uit van de overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. In het bkp zijn bovenstaande typering van de bebouwing en van het openbaar gebied verder uitgewerkt. Over het bkp is overleg gevoerd met de Welstandcommissie.

Conclusie

Het plan voor de Schram-locatie past in de ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor het gebied zoals vastgelegd in de Visie op de Rivieroever en in diverse andere beleidsstukken (zie hoofdstuk 3). Daarnaast is bij de planontwikkeling rekening gehouden met diverse omgevingsaspecten en is het stedenbouwkundig plan afgestemd op randvoorwaarden die daaruit voortvloeien. Dit wordt uitgebreid behandeld in hoofdstuk 4. Waar nodig zijn uitgangspunten en randvoorwaarden vastgelegd in de regels en op de verbeelding. Dit wordt ook toegelicht in hoofdstuk 5.

2.5.2 Inpassing ten opzichte van het Landgoed het Huys ten Donck

Een belangrijke randvoorwaarde voor de ontwikkeling van het gebied is een zorgvuldige inpassing ten opzichte van het landgoed Het Huys ten Donck.

Het Huys ten Donck is, met het bijbehorende uitgestrekte park, het buitendijks gelegen 'oeverbos' en de arbeiderswoningen, één van de belangrijkste landgoederen van Zuid-Holland. Het landgoed heeft zich in een aantal stadia ontwikkeld. De oudste daarvan leidde rond 1760 tot een landgoed dat aan de voorzijde gericht was op de uiterwaard en de Nieuwe Maas, en aan de achterzijde een besloten tuin had.

Figuur 2.4 Het Huys ten Donck, circa 1760 circa 1780

In de uiterwaard stonden boomgaarden waarin een laan was uitgespaard die zicht bood op de Lek (nu: de Nieuwe Maas). Ten zuiden van de dijk lag een eenvoudige, formele, geometrische tuin. In deze tuin was de oriëntatie vooral op de noordzijde gericht; de tuin rond het huis was naar binnen gekeerd. Vanaf 1763 wordt de zichtlaan verbreed tot een brede zichtas, ten westen waarvan een bos met daarin een rondlopend slingerpad werd aangelegd. Ten westen daarvan lag een insteekhaven, die vandaag nog bestaat.

Aan de zuidzijde nam het landschapspark vanaf deze periode in omvang toe en werd het een aantal keren naar de mode van de tijd omgevormd, totdat het huidige park ontstond: een groot, rechthoekig, met bos omzoomd perceel, aan de binnenzijde waarvan met bos, water en open ruimten een reeks taferelen en zichtlijnen is geënsceneerd, die de bewegende beschouwer een illusie van oneindig landschap geven. In de huidige situatie weerspiegelt het binnendijkse deel van het landgoedpark nog steeds alle stadia die de aanleg van het landgoed heeft doorlopen. Het landgoed biedt daarmee niet alleen een bijzondere ruimtelijke compositie, maar laat ook een 'verhaal' zien, waarin de ontwikkelingsstadia voorkomen.

Aan de noordzijde is de landgoedvormgeving deels verdwenen. De uiterwaard voor het landhuis is nog open, maar de dijk is sterk opgehoogd en belemmert het zicht vanuit het landgoedhuis vrijwel geheel. Voor het bos met het slingerpad is een populierenbos in de plaats gekomen en de haven is niet meer in gebruik.

Hoe verhoudt het landgoed zich tot het te ontwikkelen gebied Maasoever Oost? Twee aspecten: visueel en formeel.

Visueel is het plangebied gescheiden van het landgoed door het bos in de uiterwaard en de griend die tussen het plangebied en dit bos ligt. Vanuit het landgoed is het plangebied vrijwel niet te zien, en omgekeerd. Vanuit de gestapelde bebouwing in de meest oostelijke punt van de locatie, met een maximale hoogte van 7 bouwlagen met kap, zal de bosgordel rond het landgoed zichtbaar zijn; omgekeerd is deze bebouwing vanuit het huis of vanuit het landgoed niet te zien. De bebouwing die grenst aan de dijk en aan de griend bestaat uit grondgebonden woningen; van daaruit is geen visueel contact met het landgoed.

In termen van enscenering - een leidend concept in het landgoedontwerp - representeert het plangebied de rand van de stad en de overgang naar het landelijk gebied, waarin het landgoed ligt. Deze overgangsfunctie werd overigens ook door de voorgaande bestemming (bedrijven) door het plangebied vervuld.

Formeel gaat het om de relatie tot de landgoedbiotoop van Het Huys ten Donck, en om de landschappelijke en cultuurhistorische waarden, die door de provincie Zuid-Holland zijn vastgesteld.

Figuur 2.5 Landgoedbiotoop Provinciale Structuurvisie

Landgoedbiotopen maken deel uit van het provinciale beschermingsbeleid. Zij vormen een bufferzone rond landgoederen, waarin waardevolle elementen (zowel objecten als zichtrelaties) voorkomen, Ten opzichte van de landgoedbiotoop wordt bijzondere zorg gevraagd voor de elementen. Uitgangspunt bij de bescherming van de biotoopwaarden is een 'nee, tenzij'-beleid, dat wil zeggen: er zijn geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk, tenzij gericht op verbetering en versterking van de kwaliteit van het landgoed, de kasteel/de kasteellocatie en de biotoop.

In het kader van het 'nee, tenzij'-beleid zijn er geen bouwwerken toegestaan die de biotoopwaarden aantasten en wordt de ruimte vrij en open gehouden.

In de uiterwaard omvat de landgoedbiotoop van Het Huys ten Donck het open zichtvlak voor het landgoed, het populierenbos en de voormalige haven. Tussen het plangebied en de landgoedbiotoop liggen de hoogspanningsleiding en de griend. Ook in de kaart van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van Zuid-Holland wordt in het buitendijkse land alleen de zichtrelatie tussen het huis en de Nieuwe Maas als waardevol beoordeeld; deze wordt door het plangebied niet beïnvloed.

Omdat het plangebied vanuit het landgoed niet zichtbaar is noch in het landgoedbiotoop ligt, noch daarop invloed uitoefent en evenmin de zichtrelaties die tussen het landgoed en de omgeving kunnen bestaan, is de conclusie gerechtvaardigd dat de woningbouwontwikkeling niet als verstorend voor het landgoed en de bijbehorende biotoop moet worden beschouwd.

Figuur 2.6 Landschappelijke en cultuurhistorische waarden (bron: CHS provincie Zuid-Holland)

 

2.5.3 Verkeersaspecten

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer

Het nieuwe woongebied wordt ontsloten vanaf de Ringdijk. Deze dijk verbindt onder andere de wijken Slikkerveer en Bolnes. De maximumsnelheid op de Ringdijk is 30 km/h. De Ringdijk loopt door het buitendijks gedeelte langs de Nieuwe Maas en geeft zowel ten oosten als ten westen van de locatie aansluiting op de Benedenrijweg. De Benedenrijweg verbindt diverse wijken van Ridderkerk en voert tevens richting Rotterdam. De Benedenrijweg is een gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h en heeft een vrijliggend tweerichtingsfietspad aan de zuidzijde.

De belangrijkste ontsluitingsroute voor gemotoriseerd verkeer loopt via het westelijke deel van de Ringdijk naar de Benedenrijweg en vervolgens naar de Rijnsingel. De Rijnsingel vormt de verbinding met de Rotterdamseweg en de snelwegen A15 en A16. In oostelijke richting wordt de Rotterdamseweg bereikt via de Benedenrijweg en de Randweg.

Per fiets is het plangebied via de Ringdijk ontsloten. De Ringdijk geeft ontsluiting op het enkelzijdig tweerichtingsfietspad langs de zuidzijde van de Benedenrijweg. Voor fietsers richting Ridderkerk is ook aan de noordzijde van de Benedenrijweg een verbinding vanaf het punt waar het oostelijke deel van de Ringdijk aansluit op de Benedenrijweg.

Aan de oostzijde van het plangebied wordt een voetgangersverbinding over de dijk aangelegd. Deze vormt een snelle verbinding tussen het nieuwe woongebied en het recreatiegebied Donckse Velden. Verder voorziet het woningbouwplan in mogelijkheden om te voet het naastgelegen griend te bereiken. Over het daadwerkelijk realiseren van een recreatief wandelpad door het griend moeten nog afspraken worden gemaakt.

Binnen 400 m van de locatie bevindt zich een bushalte met rechtstreekse verbindingen naar metrostation Kralingse Zoom en treinstation Rotterdam Lombardijen. Daarnaast is er binnen 2 km een waterbusverbinding naar Rotterdam, Dordrecht en de omliggende plaatsen en een bus naar Rotterdam-Zuidplein.

Parkeren

Het stedenbouwkundig plan kent een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning. Deze norm is gebaseerd op toepasselijke CROW-normen en afgestemd op de Ridderkerkse situatie. Parkeren wordt in het stedenbouwkundig plan op verschillende manieren opgelost. Parkeren vindt grotendeels plaats op openbaar gebied, langs de weg, met op sommige plaatsen parkeren op eigen terrein.

Conclusie

De ontsluiting voor het gemotoriseerd verkeer is goed. Vanaf de locatie is de fietsontsluiting naar Ridderkerk en Bolnes eveneens goed en levert geen problemen op. Tevens worden verbindingen gelegd met omringende groengebieden. De ontsluiting per openbaar vervoer is redelijk. Binnen het plan worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.