Molenwal

3.4 Gemeentelijk beleid

Op gemeentelijk niveau zijn er drie beleidsdocumenten relevant wat betreft de woningbehoefte en -projecten binnen Oudewater. In de documenten wordt beschreven dat de aantallen die genoemd worden, richtinggevend zijn. De aantallen zijn namelijk gebaseerd op prognoses en verkennende studies en niet op -bijvoorbeeld in het geval van woningbouwprojecten- exacte planstudies. Enige afwijking van de in het gemeentelijk beleid genoemde aantallen is dus mogelijk.

Structuurvisie Oudewater 2005-2025

De structuurvisie beschrijft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de periode 2005-2015. Hoewel de visie al enigszins gedateerd is bevat deze nog wel relevantie informatie over te realiseren woonfuncties. Zo wordt gesteld dat de jaarlijkse nieuwbouw erg laag is en dat er zeer weinig woningen zijn, die volledig zijn toegespitst op senioren. In de looptijd van de structuurvisie is behoefte aan ongeveer 500 woningen, wat neerkomt op 25 tot 30 woningen per jaar. Het merendeel van deze woningen moet gerealiseerd worden door middel van herontwikkeling en inbreiding.

In de structuurvisie staat de herontwikkeling van de Connexxion-remise expliciet aangeduid als herontwikkelingslocatie, met een verwachte woningopbrengst van 26 tot 35 woningen. Er kan dus geconcludeerd worden dat deze ontwikkeling een bijdrage levert aan het nastreven van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, zoals beschreven in de Structuurvisie Oudewater 2005-2025.

Woonvisie (2007)

De woonvisie is een uitwerking van de eerder aangehaalde structuurvisie, toegespitst op het wonen. In deze visie worden een aantal conclusies getrokken: er is een tekort aan huurappartementen, seniorenwoningen (huur en koop), (half) vrijstaande koopwoningen en koopappartementen met lift. Kanttekening hierbij is dat het onderzoek in 2006 uitgevoerd en dus enigszins gedateerd is. Verder is er een tekort aan starterswoningen. In de visie is een concept woningbouwprogramma opgesteld dat uitgaat van de periode 2006-2015: in totaal dienen er in deze periode 425 woningen te worden toegevoegd aan de voorraad, waarvan 41% bestaat nultreden huurwoningen en 59% uit nultreden koopwoningen, (half) vrijstaande koopwoningen en starterswoningen.

Met name vanwege het feit dat de beoogde ontwikkeling een groot aandeel starters- en seniorenwoningen bevat, levert deze een bijdrage aan de doelstellingen aan de woonvisie.

Woningbouwprogramma 2006-2015 (actualisatie 2011)

Het woningbouwprogramma is een verdere uitwerking van de Woonvisie. Deze visie heeft als doel een theoretische en richtinggevende invulling te geven aan de woningbouwvraagstukken van 2011 tot en met 2015. De locatie Molenwal staat expliciet genoemd in het document, met het volgende woningbouwprogramma:

• 18 goedkope gestapelde koopwoningen;
• 6 middeldure gestapelde koop;
• 8 middeldure grondgebonden koop.

Op dit moment is het de bedoeling om 18 goedkope gestapelde koopwoningen, 9 middeldure gestapelde koop en 8 middeldure grondgebonden woningen te bouwen, eventueel aangevuld met nog 4 extra woningen indien de praktijk- of bedrijfsruimte niet wordt gerealiseerd. Hiermee wijkt het programma enigszins af van de woningaantallen opgenomen in het Woningbouwprogramma 2006-2015. Dit heeft te maken met een aantal factoren die ten tijde van het vaststellen van dit beleid niet in deze mate werden voorzien, zoals de onverminderde vraag naar (starters)woningen binnen de gemeente en geplande woningbouwprojecten die moeilijk van de grond komen. Verder speelt een rol dat de gemeente alleen binnen het bestaand bebouwd gebied (zie paragraaf 3.3) nieuwe woningen mag bouwen.

In het woningbouwprogramma wordt gepleit voor de bouw van meer middeldure gestapelde woningen en minder grondgebonden middeldure koopwoningen. Bovendien is in het woningbouwprogramma sterk aandacht voor nultredenwoningen, gezien de ondervertegenwoordiging van gestapelde woningen in de bestaande voorraad van Oudewater. De woningtypes in het project 'Molenwal' sluiten hierbij aan.

Beeldkwaliteitsplan locatie Molenwal (juni 2012)

Voor het plangebied geldt op grond van de gemeentelijke Welstandsnota het Regulier niveau van welstand, waaraan bepaalde toetsingscriteria zijn verbonden. Door de beoogde herontwikkeling zijn deze echter niet of slechts deels bruikbaar. Daarom is voor de locatie Molenwal als aanvulling/wijziging op de Welstandsnota een beeldkwaliteitsplan opgesteld met concrete architectonische uitgangspunten waaraan het bouwplan (de aanvraag omgevingsvergunning) getoetst moet worden:

• de verschijningsvorm van het bouwwerk heeft een relatie met het gebruik en de constructie;
• het bouwwerk levert een positieve bijdrage aan de omgeving;
• bouwkundige verwijzingen en associaties zijn zorgvuldig gebruikt zodat er een verwijzing ontstaat naar de maatschappelijke realiteit;
• een bouwwerk kenmerkt zich zowel door esthetische eenvoud als complexiteit;
• een bouwwerk kenmerkt zich door een samenhangende maatvoering van de verschillende ruimtes en volumes;
• het materiaal en de kleur van het bouwwerk sluiten aan bij de directe omgeving en ondersteunen het karakter van het bouwwerk.

Verder zijn er nog een aantal gebiedsgerichte criteria:

• de architectuur sluit aan op de architectuur van de historische binnenstad;
• de schaalgrootte van de gebouwen sluit aan de op de omgeving;
• de voorzijde van de woningen is op de straat georiënteerd;
• een als zodanig herkenbaar hoofdgebouw;
• verticale geleding in de voorgevel;
• evenwichtige stedenbouwkundige structuur ten aanzien van de nokrichting;
• eisen ten aanzien van de kleurstelling;
• voldoende detaillering in het bouwwerk;
• bijgebouw sluiten qua architectuur aan bij de hoofdgebouwen;
• sterk met de omgeving contrasterende kleuren zijn niet toegestaan.

Bij het opstellen van het stedenbouwkundige ontwerp zijn deze criteria en uitgangspunten in acht genomen.

Bestemmingsplan Kern Oudewater (2006)

De vigerende regeling van het plangebied wordt gevormd door het bestemmingsplan 'Kern Oudewater', vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juni 2006 en goedgekeurd (gedeeltelijk) door Gedeputeerde Staten op 13 februari 2007.

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemmingen 'Bedrijfsdoeleinden' met de aanduiding 'transportbedrijf', 'Erf', 'Tuin', 'Woondoeleinden', 'Kantoordoeleinden', en 'Verblijfsgebied'. De Bedrijfsdoeleinden, Kantoordoeleinden en Woondoeleinden-bestemmingen zijn al dan niet deels voorzien van een bouwvlak met een daarbij horende maximale bouwhoogte. Voor de beoogde ontwikkeling gaat dit om de maximale bouwhoogtes vier en zes meter, die binnen de Bedrijfsdoeleindenbestemming vallen.

Uitsnede bestemmingsplan Kern

De nieuw te bouwen appartementen zijn in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Laatstgenoemde staat het niet toe dat er woningen worden opgericht binnen de Bedrijfsdoeleinden- en Kantoorbestemming. Ook de vigerende bouwvlakken- en hoogtes zijn te beperkt voor de beoogde ontwikkeling, welke bouwhoogtes kent variërend van 6,5 tot 9,5 m. Juist om die reden wordt nu een nieuw bestemmingsplan opgesteld.