Molenwal

2.3 Toekomstige situatie

Uitgangspunten

Het nu braakliggende terrein zal getransformeerd worden in een woongebied bestaande uit 27 appartementen en 8 grondgebonden woningen, met tevens de mogelijkheid voor kleinschalige bedrijvigheid of een gezondheidszorgvoorziening op de begane grondlaag van een deel van het zuidelijk gelegen bouwblok. Indien deze ruimte uiteindelijk niet zal worden ingevuld ten behoeve van (één van) deze functie(s), is het alsnog mogelijk om hier woningen (hooguit 4) te realiseren.

De bouwhoogtes sluiten aan bij de hoogte van de omliggende bebouwing om een relatie met de directe omgeving te verkrijgen. De maximale hoogte bedraagt drie bouwlagen met een (terugliggende) kap. Parkeren gebeurt op openbaar terrein maar ook op de aan het straatbeeld onttrokken achterterreinen. Een klein deel van de benodigde parkeerplaatsen zal ondergronds gerealiseerd worden. Het gebied zal een enigszins besloten karakter krijgen dat samen met de aanwezige bebouwing een min of meer gesloten blok vormt. Er zullen zowel starters- als nultreden (levensloopbestendige) woningen gerealiseerd worden.

Binnen het plangebied vallen tevens de percelen van de woningen aan de Molenstraat 3, 5 en 7 en de Utrechtsestraatweg 43 t/m 51. Deze percelen zijn in het plangebied opgenomen omdat de bewoners de mogelijkheid wordt geboden een grondstrook aan hun perceel te kopen. Om deze grondstrook geheel bij het bestaande perceel te kunnen betrekken, wordt de bestemming gewijzigd. Aangezien voor deze percelen de vigerende regeling wordt overgenomen, wordt deze ondergeschikte wijziging niet aangemerkt als ontwikkeling en zal in de rest van de toelichting buiten beschouwing gelaten worden.

Omschrijving bouwplan

Voor de invulling van het gebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat in mei 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan gaat uit van een eigentijdse architectuur die goed aansluit op de historische bebouwing in het centrum. De bebouwing zal zich oriënteren op de Molenwal, en op de hoek Molenwal-Molenstraat zal een markant gebouw verrijzen, geïnspireerd op de historische molen die hier in het verleden heeft gestaan. Het gebied zal drie entrees kennen die allen op de Molenwal aansluiten.

In de noordelijke punt van het plangebied komt een appartementencomplex dat zal bestaan uit drie bouwlagen met daarin negen woningen van 130 m². Parkeren gebeurt hier ondergronds. Ten zuiden van dit gebouw komen de acht grondgebonden woningen: deze bestaan uit twee lagen met een kap en hebben een vloeroppervlakte van 59,4 m². De woningen staan op een perceel van ruim 120 m² en zijn voorzien van een achtertuin. Het meest zuidelijke gebouw herbergt achttien starters appartementen van 75 m² en een praktijkruimte waar een kleinschalige gezondheidszorgvoorziening in de vorm van een fysio-praktijk mogelijk wordt gemaakt in de onderste plint. In het kader van flexibiliteit en uitwisselbaarheid is hier ook een bedrijf tot en met categorie 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten mogelijk. Indien er zich noch een bedrijf, noch een gezondheidszorgvoorziening vestigt, kunnen hier ook 4 startersappartementen gerealiseerd worden.

De openbare ruimte zal ook deels op de schop gaan: getracht wordt door middel van het profiel een relatie te leggen met de vroegere stadsmuur die op deze locatie lag. Verder zullen er langsparkeerplaatsen worden gerealiseerd en bomen worden aangeplant. Het binnenterrein zal voornamelijk ten behoeve van parkeren worden ingericht.

Architectuur

Het nu braakliggende terrein zal met de beoogde ontwikkeling een hoogwaardige en meer binnenstedelijke uitstraling krijgen. Door de verticale geleding en architectuur sluit het ensemble goed aan bij het historische centrum en heeft het een fijnmazige uitstraling. Hierdoor zal het gebied gevoelsmatig meer bij het historische centrum getrokken worden. De schaal, positionering, kleurstelling en maatvoering zijn afgestemd op de directe omgeving waardoor er een ruimtelijke samenhang ontstaat.

Verkavelingsplan (bron: Heijwaal Projectontwikkeling)

Impressie hoek Molenwal (bron: Heijwaal Projectontwikkeling)

Ruimtelijke effecten

Beoogde ontwikkeling

De ruimtelijke uitstraling van het project 'Molenwal' verschilt substantieel van de ruimtelijke uitstraling van de voormalige busremise. In het verleden stond er op de locatie één gebouw met een bouwhoogte van circa 7 m. In de toekomstige situatie zullen er drie gebouwen staan, met een bouwhoogte variërend van 11,8 tot 13,5 m. Dit heeft gevolgen voor de belevingswaarde in de directe omgeving.

Er heeft een zorgvuldige afweging plaatsgevonden met betrekking tot de bouwhoogte, architectuur en de bouwmassa van het nieuwbouwproject. Hierbij zijn de direct omwonenden intensief betrokken door middel van de klankbordgroepbijeenkomsten. Zie hiervoor ook paragraaf 6.1.2 en Bijlage 9. Om negatieve ruimtelijke effecten te voorkomen is ook de nabije omgeving onder de loep genomen. De twee noordelijke gebouwen zijn qua bouwhoogte en massa afgestemd op de omgeving. Zo is het meest noordelijke gebouw Torenstede qua massa gelijk aan het nabijgelegen gebouw Molenwalstaete. De grondgebonden woningen sluiten qua maat en schaal aan bij de grondgebonden woningen in de omgeving. Het gebouw Statenzicht is met een bouwhoogte van 13,5 m iets hoger dan de bebouwing in de omgeving, het verschil bedraagt circa één bouwlaag. Omdat de locatie op enige afstand van de beeldbepalende Hollandse IJssel ligt en uitgevoerd wordt met een terugliggende bovenste bouwlaag, wordt dit aanvaardbaar geacht. Daarnaast zorgt ook het relatief brede straatprofiel voor voldoende afstemming tussen de bebouwing aan de overzijde van de weg.

Verder is een onderzoek gedaan naar de schaduwwerking (zie paragraaf 4.14). Hieruit is gebleken dat er geen negatieve effecten ten aanzien van dit onderwerp optreden. Om negatieve effecten zo veel mogelijk te voorkomen is bijvoorbeeld een deel van de bovenste verdiepingen terug liggend ontworpen.

Ook levert dit plan een positieve bijdrage aan de verkeersstromen in het plangebied. Toen de busremise nog aan de Molenwal gevestigd was, reden er zeer frequent zware bussen door de straat. In de toekomstige situatie is dit niet meer het geval. Dit betekent voor de bewoners aan de Molenwal 27 t/m 43 een verbetering, aangezien de ontsluiting van het project 'Molenwal' niet aan dit gedeelte van de straat ligt. Het verdwijnen van de bussen in de straat heeft uiteraard ook positieve gevolgen voor het verkeerslawaai en de geluidbelasting op de woningen.

Voormalige situatie

Bij het onderzoeken van de ruimtelijke effecten is ook de situatie uit het verleden en de daarmee samenhangende vigerende regeling in acht genomen. Tot voor kort was op in het plangebied de Connexxion-remise aanwezig. Deze remise past echter niet in de omgeving, die zich kenmerkt als woongebied. Enerzijds qua gebruik, aangezien op deze locatie niet kan worden voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-brochure bedrijven en milieuzonering (een remise valt onder bedrijfscategorie 3.2, waarvoor een richtafstand van 100 m geldt). Daarnaast is het aan- en afrijden van bussen vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid niet gewenst in een woonwijk. Het karakter van de bedrijfsbebouwing sloot niet aan bij de omliggende woonbebouwing: deze bebouwing heeft een gesloten karakter wat een negatieve bijdrage levert aan de sociale veiligheid. Mede daardoor is deze bebouwing reeds gesloopt.

Conclusie
Met de wijziging van de bestemming wordt een positieve bijdrage geleverd aan het woon- en verblijfsklimaat ter plaatse. De beoogde ontwikkeling brengt geen negatieve ruimtelijke effecten met zich mee. Er heeft een gedegen belangenafweging plaatsgevonden en er is met het ontwerp aansluiting gezocht en gevonden bij de directe omgeving. Omwonenden zijn door middel van klankbordgroepen bij het ontwerpproces betrokken.

Daarnaast wordt ingespeeld op de vraag naar woningen in de gemeente. Daarom heeft de gemeente de sanering van deze bedrijfslocatie en de transformatie naar woongebied als beleidsambitie opgenomen in de Structuurvisie. Het feit dat inmiddels een aantal woningen verkocht zijn, toont aan dat er vraag is naar woningen op deze locatie.

Resumerend kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling ten aanzien van de ruimtelijke effecten voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.