Rembrandt

2.3 Gemeentelijk beleid

Integrale Visie Dorpsontwikkeling 2007-2011

Deze visie schetst de ontwikkelingen van Oud-Beijerland tot 2015, met een doorkijk naar 2030. De visie is als structuurvisie onder de Wro vastgesteld. De ruimtelijke en functionele samenhang op het gebied van wonen, werken, voorzieningen, bereikbaarheid, natuur en recreatie worden hierin beschreven. De visie vormt het richtinggevende kader voor de verdere ontwikkeling van het dorp. Binnen dit kader kunnen ideeën, wensen en plannen van gemeente, ondernemers en ontwikkelende partijen een plaats krijgen.

Het plangebied is in de visie opgenomen als ontwikkellocatie voor wonen en zorg. Hierbij wordt vooral ingezet op de bouw van geschikte woningen voor ouderen in combinatie met (zorg)voorzieningen. De in het plangebied aanwezige zorginstelling Egmontshof wordt in dit kader vervangen. De visie zet daarbij in op het realiseren van zelfstandige (extramurale) wooneenheden. Aan de bewoners van deze wooneenheden kan - indien gewenst - zorg worden verleend. De visie biedt daarnaast ook ruimte aan woningbouw.

Het plangebied is ook aangeduid als grootschalig groenelement. Het heeft een groene 'schakelfunctie' tussen het dorp en de polder. Bij herontwikkeling van de Egmontshof dient deze schakelfunctie in stand gehouden te worden. In de herontwikkeling is daarom veel aandacht besteed aan het behoud van het groene karakter van het gebied. Zo worden groenzones tussen de bouwblokken aangelegd. Deze fungeren als zichtlijnen naar het open landschap. Het plangebied wordt op deze manier verbonden met het open landschap aan de zuidkant van de N217. Verder wordt de groenstructuur langs de N217 versterkt door de aanleg van waterpartijen en voetpaden. Hierdoor ontstaat opnieuw een aantrekkelijk en openbaar toegankelijk gebied voor bewoners en omwonenden van het plangebied.

Overigens wordt opgemerkt dat het plangebied particulier eigendom is. Aan dit feit is voorbij gegaan bij het opstellen van de visie. Hoewel het gebied een parkachtig karakter heeft en (deels) vrij toegankelijk is, mag niet worden vergeten dat dit groene gebied in feite de privétuin van een zorginstelling is. Het staat de eigenaar vrij om haar eigendom anders in te richten.

Woonvisie Oud-Beijerland 2008

Met de lokale Woonvisie is de gemeente in staat om, binnen de beperkte bouwmogelijkheden voor de komende jaren, de woningbouw optimaal af te stemmen op de behoefte van de inwoners. In de visie zijn alle wijken in beeld gebracht. Hieruit blijkt onder andere dat er teveel gelijksoortige woningen per wijk zijn in de gemeente. Daarom is een gevarieerd aanbod in elke wijk belangrijk. Daarnaast zijn senioren en starters benoemd als speciale doelgroepen waarvoor gebouwd moet worden. Verder is geconstateerd dat bij de meeste inbreidingslocaties in de gemeente het accent ligt op appartementen. Bij nieuwe ontwikkelingen in bestaande wijken, zoals de herontwikkeling van het plangebied, is het belangrijk dat de herontwikkeling een meerwaarde voor de omgeving heeft. Dit kan bijvoorbeeld door het toevoegen van wijkvoorzieningen. Ook kan het gaan om de vervanging van verpauperde bebouwing. Bij nieuwe ontwikkelingen moet gekeken worden naar het toevoegen van woningtypen waar in de wijk behoefte aan is.

De huidige Egmontshof wordt in de woonvisie als één van de drie zorgcentra genoemd die vernieuwd wordt. Door de herontwikkeling van de Egmontshof maakt de verouderde bebouwing plaatsmaakt plaats voor een gevarieerd aanbod van woningen (appartementen/grondgebonden woningen/beneden- bovenwoningen) en voorzieningen in de wijk. Hierdoor ontstaat een onderscheidend leefmilieu, dat een meerwaarde heeft voor Zuidwijk en Oud-Beijerland.

Raadsbesluit zorginstellingen 2009

De gemeenteraad van Oud-Beijerland heeft op 17 februari 2009 besloten een krediet beschikbaar te stellen, door onder andere openbaar gebied in te brengen ten behoeve van de herstructurering van zorginstellingen. De Egmontshof is hier een van. De gemeenteraad heeft hiermee de acute noodzaak voor herstructurering van de zorginstellingen in Oud-Beijerland onderschreven.

De vernieuwing van het woon- zorgcomplex in het plangebied is in lijn met het raadsbesluit.

Analyse woningbehoefte ouderen in Oud-Beijerland 2011

In 2007 is onderzoek gedaan naar de behoefte aan ouderenwoningen. Op basis hiervan is een gezamenlijk programma opgesteld voor de drie benoemde zorglocaties. In 2011 is het onderzoek herijkt. Bevolkingsprognoses vormden de basis voor de omvang van de betreffende doelgroep. Het woonwensenonderzoek heeft de groep verhuisgeneigde huishoudens in beeld gebracht als ook de woonwensen van deze groep. Dit is doorvertaald naar een streefbeeld voor het woningbouwprogramma in prijsklasse en huur/koop. Het onderzoek voor de Egmontshof heeft het volgende opgeleverd:

• Intramurale eenheden: de locaties moeten samen voldoende intramurale wooneenheden bevatten om te voldoen aan de huidige en toekomstige behoefte;
• Woningen: op de locatie Rembrandt worden huurwoningen voor de doelgroep senioren gerealiseerd in de categorie rond de maximale huurgrens (€ 664,64). In het onderzoek is geconcludeerd dat op korte termijn mogelijk nog een gering tekort is aan deze woningen.

Daarnaast worden in fase 2 68 woningen gerealiseerd. Daarvan krijgen 20 woningen een volledig woonprogramma op de begane grond. Hierdoor zijn zij geschikt voor de doelgroep senioren. De locatie Rembrandt voorziet hiermee duidelijk in de behoefte aan intramurale wooneenheden en seniorenwoningen.

Monitor Oud-Beijerland 2012

De gemeente Oud-Beijerland heeft recent het gemeentelijk woningbouwprogramma getoetst. De resultaten van deze monitor zijn nog niet bestuurlijk vastgesteld.

Het toetsingskader in de concept monitor is afgestemd op trends en ontwikkelingen, bevolkingsprognoses en, hiermee samenhangend, de reële woningbouwbehoefte, gewenste planning en fasering. Hierbij is rekening gehouden met het negatieve (binnenlandse) migratiesaldo in de Hoeksche Waard. In de Hoeksche Waard geldt migratiesaldo nul. Dit betekent dat er een evenwicht is tussen de immi- en emigratie van en naar de Hoeksche Waard. Doel van het migratiesaldo is om een onbegrensde groei van het aantal woningen in de regio tegen te gaan. Sinds 2007 is er sprake van een bevolkingsdaling in de Hoeksche Waard. Bij een negatief migratiesaldo is een zekere overmaat aan woningbouwprogrammering noodzakelijk. Het is een aanzienlijke opgave voor de Hoeksche Waard om de komende jaren migratiesaldo nul te halen.

Het toetsingskader van de concept monitor bestaat uit vier componenten: (bestuurlijke en planologische) hardheid, marktkansen, risico's en urgentie. Op basis van de toetsing zijn projecten gelabeld als kansrijk, onzeker of risicovol en is een lijst opgesteld van kansrijke projecten.

De lokale monitor sluit aan op de regionale woningbouwmonitor. De regionale monitor vormt een bouwsteen voor het regionale woningbouwprogramma. Zoals eerder opgemerkt wordt in de regio op dit moment gewerkt aan dit programma. Uit beide monitoren is gebleken dat de locatie Rembrandt kansrijk is. Het programma sluit aan op de actuele vraag naar woningen: seniorenhuisvesting en betaalbare huur-/koopwoningen. Ook heeft de bestuurlijke besluitvorming plaatsgevonden (hardheid). De urgentie is ingegeven door zowel het programma als de noodzaak tot vervanging van het verouderde complex Egmontshof.

Door de gefaseerde bouw wordt ingespeeld op de actuele marktbehoefte. De fasering en programmering worden beschreven in paragraaf 3.3.4.

Relatie lokaal programma met regionale afspraken

Zoals aangegeven geldt voor de Hoeksche Waard migratiesaldo nul. In de praktijk hebben we te maken met een negatief migratiesaldo. In het aankomende nieuwe regionale woningbouwprogramma wordt de afspraak over het aantal woningen dat jaarlijks in de regio wordt gebouwd naar beneden bijgesteld. Het merendeel van de woningen die op basis van dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt zijn nodig om het extramuraliseringsproces te kunnen realiseren. Om deze reden worden deze woningen niet ten laste gebracht van het saldo te realiseren woningen voor migratiesaldo nul. Achtergrond hiervan is het gegeven, dat bewoners van een intramurale wooneenheid na sloop en nieuwbouw (deels) een zelfstandige woning gaan bewonen. Er worden dan ook nagenoeg geen extra woningen toegevoegd ten opzichte van het aantal wooneenheden in de oude situatie. Voor een toelichting op het programma wordt verwezen naar paragraaf 3.3.4.

Verkeersstructuurplan

Het Verkeersstructuurplan Oud-Beijerland is een uitwerking van het onderwerp verkeer uit de Integrale Visie Dorpsontwikkeling. In het structuurplan is het verkeersbeleid voor de gemeente uitgewerkt met een planhorizon tot en met 2015. Vanuit het structuurplan zijn wegen gecategoriseerd op grond van de verkeersfunctie en op grond van de richtlijnen van Duurzaam Veilig. De Rembrandtstraat wordt aangemerkt als wijkverzamelweg, aangezien de Rembrandtstraat een duidelijke verkeersfunctie kent voor de ontsluiting van de omliggende woonwijk. De weg geschikt voor de ontsluiting van het omliggende woongebied en is ook geschikt als ontsluitingsweg voor de ontwikkelingen die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Groen

In de gemeente Oud-Beijerland geldt alleen een kapvergunningstelsel voor bomen die als waardevol zijn aangemerkt en die daarom zijn geplaatst op de bomenlijst.

Langs het plangebied bevinden zich 17 bomen (Fraxinus) die op de bomenlijst staan. In het gebied bevinden zich nog vier bomen. Voor het overige groen geldt geen kapvergunningplicht.

De platanen in het gebied worden ingepast in het nieuwe plan. De bomen langs de Rembrandtstraat blijven zoveel mogelijk behouden. Voor het verwijderen van bomen die niet in stand kunnen worden gehouden moet een vergunning worden aangevraagd.

Beeldkwaliteitplan Rembrandt

Voor de herontwikkeling van het plangebied is een beeldkwaliteitplan opgesteld. In het beeldkwaliteitplan wordt het ambitieniveau van het herontwikkelingsprogramma uiteengezet. De basis van het beeldkwaliteitplan is het stedenbouwkundig plan. Het beeldkwaliteitplan fungeert na vaststelling door de raad als ruimtelijk toetsingskader voor de Welstandcommissie. In het beeldkwaliteitplan worden uitspraken gedaan over na te streven beeldkwaliteit van de openbare ruimte en de bouwblokken. De samenhang

tussen architectuur en openbare ruimte is daarbij belangrijk. Aandacht wordt besteed aan onder andere de inrichting van de openbare ruimte (onder andere parkeren), rooilijnen en oriëntatie, bebouwingsaccenten, bouwmassa, vormgeving van de bebouwing, materiaal- en kleurgebruik.

Structuurvisie 2025 - OBL Versterkt

De gemeente stelt binnenkort (okto 2013) een nieuwe structuurvisie vast: Structuurvisie “OBL Versterkt”. De Integrale Structuurvisie Dorpsontwikkeling 2007 – 2011 dateert uit 2006 en het bijbehorende uitvoeringsprogramma liep tot 2011. (Markt)ontwikkelingen maakten het wenselijk om de visie te herzien. In het Visiegedeelte van deze nieuwe (concept)Structuurvisie, is het betreffende gebied aangemerkt als “woonzorglocatie in ontwikkeling” met daarbij waterpartijen aan de zuidrand. Het onderhavige project maakt daarbij ook onderdeel uit van de uitvoeringsparagraaf en het zogenoemde Uitvoeringsprogramma. Dit is in overeenstemming met het voorliggende bestemmingsplan.

Conclusie

De herontwikkeling van het plangebied past in de beschreven gemeentelijke beleidskaders. Het betreft een inbreidingslocatie die is opgenomen in de structuurvisie. Bovendien geeft de herontwikkeling invulling aan het uitgangspunt voor het bouwen van geschikte woningen voor ouderen in combinatie met voorzieningen, waaronder zorgvoorzieningen. De vernieuwing van het zorgcentrum is in lijn met het in 2009 genomen raadsbesluit.