Oude-Tonge

5.2 Bestemmingen

Agrarisch

In het gedeelte van de Molenpolder is een aantal agrarische bedrijven gevestigd. Deze hebben een bestemming, waardoor zij niet in hun bedrijfsvoering worden aangetast.

Bedrijf

In het plangebied komen verspreid over het plangebied enkele bedrijven voor. De algemene toelaatbaarheid via de Staat van Bedrijfsactiviteiten is hier maximaal categorie 2. Bedrijven die hierin niet passen, hebben een maatbestemming door middel van een aanduiding. De bestaande bedrijfsactiviteiten zijn ter plaatse toegestaan, maar na beëindiging zijn uitsluitend identieke bedrijfsactiviteiten of bedrijfsactiviteiten uit categorie 2 toegestaan. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om na bedrijfsbeëindiging de bestemming te kunnen wijzigen naar Wonen.

Op de plankaart wordt de begrenzing van de bebouwing vastgelegd evenals de goot- en bouwhoogten op basis van de vigerende regeling. Daarbij geldt als uitgangspunt dat 15% van de aanwezige bebouwing mag worden toegevoegd voor een doelmatige bedrijfsvoering.

Daarnaast worden, overeenkomstig de systematiek van SVBP2008, de nutsvoorzieningen binnen het plangebied voorzien van de bestemming Bedrijf. Om de vestiging van eventuele bedrijven tegen te gaan, wordt hiervoor een aparte aanduiding opgenomen waarmee wordt geregeld dat hier uitsluitend nutsvoorzieningen zijn toegestaan.

Centrum

Om invulling te kunnen geven aan het behouden en beschermen en (waar mogelijk) versterken van het centrumgebied/voorzieningenniveau, wordt in de planregels het 'centrumgebied' (Molendijk - Kaai - Oostdijk - Nieuwstraat - Voorstraat - Dabbestraat - Arendstraat - Kerkring) bestemd als Centrum. Ook de detailhandelsvestiging op de hoek van de Schoolstraat en de Julianastraat heeft deze bestemming gekregen. Binnen het gebied, worden nieuwe detailhandelsvoorzieningen rechtstreeks toegestaan. Voor het overige deel van het centrumgebied wordt horeca uitsluitend toegestaan waar ze op dit moment zijn gevestigd.

Gemengd

De bestemming Gemengd is opgenomen voor locaties waar twee verschillende functies zitten die niet logischerwijs binnen één bestemming vallen en buiten het centrumgebied zijn gelegen. Het gaat hierbij om:

• de nieuwe ontwikkeling van het Handelsterrein, waar de functies wonen, verblijfsrecreatie, detailhandel en horeca mogelijk worden gemaakt;
• het kantoor aan het Handelsterrein waar eveneens een woning is gevestigd;
• de locatie tussen de Emmastraat en Wilhelminastraat, waar een bank en een kinderopvang zijn gevestigd;
• ter hoogte van de Arendstraat en het Stoofplein waar zowel wonen, detailhandel als een bedrijf voorkomt.

Groen

Voor de in het plangebied aanwezige groenstructuur is de bestemming Groen opgenomen. Het onderscheid met de groenvoorzieningen uit de bestemmingen Verkeer en Verkeer - Verblijfsgebied is dat in deze bestemming de structurele groenvoorzieningen worden opgenomen en de waardevolle groenstroken. In deze bestemming is de uitwisseling van functies in het openbare gebied niet aan de orde. Naast het feitelijke groen zijn binnen deze bestemming ook speelvoorzieningen, voet- en fietspaden toegestaan. Bebouwing wordt uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximum hoogte van 2 m, met uitzondering van straatmeubilair, zoals lantaarnpalen, etc.

Ten zuiden van de Oostdijk is een groenstrook gelegen met landschappelijke waarden. Om deze landschappelijke waarden te waarborgen, wordt op de plankaart een aanduiding opgenomen.

Ter plaatse van de gronden ten westen van het Albeda College wordt door middel van een wijzigingsbevoegdheid functiewijziging mogelijk gemaakt. De bestemming Groen kan hier worden gewijzigd in de bestemming Wonen, Tuin, Verkeer-Verblijfsgebied en Water.

Maatschappelijk

Voor de maatschappelijke voorzieningen is een 'ruime' regeling opgenomen, gelet op toekomstig flexibel gebruik. Dit wil zeggen dat binnen de bestemming Maatschappelijk diverse maatschappelijke voorzieningen gevestigd kunnen worden, zoals school- en (kinder)opvangvoorzieningen. Bijzondere maatschappelijke voorzieningen, zoals religieuze gebouwen en de begraafplaats worden als zodanig aangeduid. Hier zijn geen andere functies mogelijk.

De betreffende locaties zijn in het bestemmingsplan vastgelegd met (globale) bouwvlakken en op basis van de aanwezige bebouwing een maximum bebouwingspercentage, waarbij de bebouwingsgrenzen de ruimtelijke structuur respecteren. Rekening houdend met deze bepalingen en de opgenomen goot- en bouwhoogte, is een andere invulling bij bijvoorbeeld herstructurering mogelijk, zonder dat een afwijking of wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk is.

Natuur

De gronden die liggen ter plaatse van de Ecologische Hoofdstructuur op land worden bestemd tot Natuur. Voor zover de Ecologische Hoofdstructuur ligt binnen het water van de jachthaven, wordt deze opgenomen binnen de bestemming Water.

Recreatie - Dagrecreatie

De gronden ter plaatse van de kinderboerderij in het noorden van het plangebied, de volkstuinen ten zuiden van de Molendijk, de volière aan Grijsoord en het gebouw voor de watersportvereniging bij de haven, zijn bestemd voor Recreatie - Dagrecreatie. De bebouwingsmogelijkheden worden afgestemd op de huidige bebouwingsmogelijkheden, waarbij beperkte uitbreiding van de bebouwing zal zijn toegestaan.

Recreatie - Verblijfsrecreatie

De gronden ter plaatse van camping Oude-Tonge zijn bestemd voor Recreatie -Verblijfsrecreatie. Binnen de bestemming zijn maximaal 40 stacaravans toegestaan.

Tuin

In tegenstelling tot de achtererven en sommige gedeelten van zijerven (zie bestemming Wonen) bij woningen, worden de voortuinen behorende bij de woningen niet onder de bestemming Wonen opgenomen, maar apart bestemd als Tuin. Alleen erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van 1 m, zijn hier toegestaan.

Verkeer en Verblijfsgebied

Wegen met een 50 km/h-regime behouden de bestemming Verkeer. De overige wegen, overwegend 30 km/h-wegen, krijgen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Verder vallen binnen deze bestemmingen de openbare ruimten en de groenvoorzieningen die niet worden gerekend tot het structurele groen van het gebied. Binnen deze bestemming is uitwisselbaarheid van verschillende functies in het openbare gebied toegestaan. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om zonder afwijking van het bestemmingsplan extra parkeergelegenheid te realiseren op deze gronden.

Water

Naast de hoofdwatergangen, is het merendeel van de watergangen van de in het plangebied aanwezige watergangen voor Water bestemd. Voor de jachthaven in het plangebied wordt geregeld dat hier 100 ligplaatsen zijn toegestaan voor boten. Daarnaast wordt voor de jachthaven een aanduiding opgenomen waarmee de natuurwaarden van de Ecologische Hoofdstructuur worden gewaarborgd.

Wonen

De woningen in het plangebied zijn bestemd voor Wonen. De bijbehorende planregels hebben een zekere flexibiliteit in gebruiksmogelijkheden. De woningen hebben enige mogelijkheden tot uitbreiding, waarbij door middel van een aanduiding zal worden bepaald of de woningen vrijstaand of twee-aaneen dan wel meer dan twee-aaneen mogen worden gebouwd.

Bij de woonpercelen in de dorpslinten zijn de bestaande voorgevels uitgangspunt voor de bestemmingslegging. Achter de voorgevels wordt de bestemming Wonen opgenomen. Bij de planmatig opgezette woonwijken wordt de voorgevelrooilijn van de bouwblokken gevolgd. Op de plankaart wordt aangegeven welke goothoogte is toegestaan. De diepte van de hoofdgebouwen en andere plaatsbepalende bepalingen krijgen hun plaats in de planregels.

De erfbebouwingsregeling moet worden gezien in samenhang met de bestemming Tuin. Het komt erop neer dat erfbebouwing mogelijk is vanaf 3 m achter de voorgevel van de woning tot een maximum van 50% van het zij- en achtererf, tot een oppervlak van ten hoogste 50 m².

Binnen de woonbestemming worden mogelijkheden opgenomen voor het uitoefenen van een beroep-aan-huis. Tevens wordt toegestaan dat binnen de woonbestemming onder een aantal voorwaarden kleinschalige bedrijvigheid kan worden uitgeoefend. Het gaat hier om bedrijvigheid die verenigbaar is met de woonfunctie en welke niet leidt tot aantasting van de woonkwaliteit. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor een beroep-aan-huis of kleinschalige bedrijvigheid wordt aan een maximum gebonden.

Woongebied

Deze bestemming is opgenomen om randvoorwaarden te stellen aan de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 28.3. Indien een wijzigingsplan wordt opgesteld voor fase 1 in de Molenpolder, dient de bestemming gewijzigd te worden in de bestemming Woongebied.

Wonen - Uit te werken

De locatie Ebbe en Vloed heeft een uit te werken bestemming. Conform de uitgangspunten die zijn genoemd in paragraaf 2.4.2, worden hier maximaal 68 woningen mogelijk gemaakt. In de voorwaarden worden voorts bepalingen opgenomen ten aanzien van de hoogte van de woningen en de oriëntatie.

Leiding - Riool

In het plangebied is een rioolpersleiding aanwezig. De leiding is, met de belemmeringenstrook van 3 m aan weerszijden, bestemd tot Leiding - Riool om de functie van de leiding te beschermen.

Waarden - Archeologische waarden

De archeologische waarden in plangebied worden beschermd door middel van de dubbelbestemming Waarden - Archeologische waarden. Het centrum van Oude-Tonge is archeologisch waardevol. Voor werkzaamheden in de grond is een omgevingsvergunning voor het aanleggen nodig. Voorafgaand aan de werkzaamheden moet archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Waterstaat - Waterkering

Om de waterkeringen in het plangebied te beschermen, is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen. Binnen de dubbelbestemming mogen geen nieuwe bouwwerken worden gebouwd. Wel mogen bestaande bouwwerken worden vervangen. Het bevoegd gezag kan afwijken van bovenstaande. Hierbij moet worden aangetoond dat het waterstaatsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.