Haven, fase 2 (zuid)

3.2 Ruimtelijke structuur

3.2.1 Stedenbouwkundige opzet

Om te kunnen komen tot een (financieel) haalbare herontwikkeling van de locatie geldt een aantal specifieke randvoorwaarden, waarmee in de nieuwe stedenbouwkundige opzet rekening is gehouden.

Gasontvangst-/gasverdeelstation (GOS/GVS)

Bij de eerdere planvorming is de verplaatsing van het GOS/GVS naar het parkeerterrein voor de Digros (Visserijkade) als uitgangspunt genomen. Aangezien de verplaatsingskosten van beide gasstations en gasleiding aanzienlijk zijn, is in de nieuwe stedenbouwkundige opzet gezocht naar een zorgvuldige inpassing hiervan. Hierbij is rekening gehouden met veiligheidsafstanden tot omliggende woningen, geluid reducerende maatregelen en (nieuwe) eigendomsgrenzen van het terrein van het energiebedrijf.

Omgeving gasontvangst-/gasverdeelstation (GOS/GVS)

Het terrein rondom het GOS/GVS is grotendeels in eigendom van Alliander. Er gelden randvoorwaarden vanuit de aanwezige ondergrondse voorzieningen (o.a. leidingen en afsluitschema's) en een permanente bereikbaarheid voor de stations. Dit stelt beperkingen aan de inrichtingsmogelijkheden van het binnenterrein voor het realiseren van rijbanen, parkeerplaatsen, speelplekken en groen (m.n. diepwortelende bomen).

Bijgaande afbeelding geeft een indicatie van een terreininrichting die voldoet aan de gestelde randvoorwaarden. De speelplekken zijn gesitueerd op locaties waar (grotendeels) geen rijbanen of parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Opgaand groen in de vorm van bomen kan overwegend langs de randen van het binnenterrein worden geplaatst. Op het binnenterrein is daarnaast ruimte voor circa 50 parkeerplaatsen. Bij het nog op te stellen inrichtingsplan voor het gebied wordt in overleg met de grondeigenaar een definitief inrichtingsontwerp voor het binnenterrein gemaakt.

'indicatie inrichting binnenterrein GOS/GVS'.

Pand Parlevliet

Evenals in de eerdere planvorming is het behoud van het pand van Parlevliet, als laatste oorspronkelijke bebouwing in het gebied die verwijst naar het havenverleden, een randvoorwaarde. De intentie is om het pand in oude staat te herstellen.

Woning Mr. C. Fockstraat 36

Evenals in de eerdere planvorming is het handhaven van deze bestaande woning een randvoorwaarde. De afwijkende woningtypologie (vrijstaande woning) en kavelvorm vraagt om een zorgvuldige inpassing in de nieuwe stedenbouwkundige opzet.

Woonzorgcomplex DSV

Welzijns- en zorgorganisatie DSV heeft aangegeven interesse te hebben voor de ontwikkeling van een nieuw woonzorgcomplex in het plangebied. Het betreft een complex voor circa 60 appartementen voor ouderen met een zorgindicatie, een gemeenschappelijke ruimte annex restaurant, eerstelijnszorg en een eigen kantoorvestiging. In de nieuwe stedenbouwkundige opzet is onderzocht op welke wijze een woonzorgcomplex, inclusief bijbehorende parkeervoorziening, kan worden ingepast.

Herprogrammering

In eerdere planvorming lag het accent op een ontwikkeling van (een groot aantal) appartementen in combinatie met grondgebonden woningen. Dit blijkt gezien de huidige marktomstandigheden geen gunstige differentiatie, waarmee onvoldoende garantie is voor een redelijke marktafzet. In de nieuwe planopzet wordt ingezet op overwegend grondgebonden woningbouw met incidenteel op kleine schaal appartementen.

Duurzame stedenbouw

Conform het regionaal beleid is voor het plan ook gekeken of de stedenbouwkundige opzet voldeed aan de duurzame ambities. Bij de ontwikkeling van de stedenbouwkundige opzet is gekeken of voor de inrichting van de openbare ruimte wordt voldaan aan de eisen voor leefbaarheid, gezondheid, gezondheid, veiligheid, toegankelijkheid, bereikbaarheid en bruikbaarheid voor mindervaliden. Aan de extra ambitie voor dit deelaspect - aantrekkelijke deelruimtes met verschillende functies en belevingen voor alle leeftijdgroepen, inclusief veilige routes hier naartoe is ook in dit plan voldaan. De ambitietabel is als bijlage bijgevoegd bij de toelichting.

Partiële wijziging stedenbouwkundige opzet

Naar aanleiding van de beroepsprocedure is de stedenbouwkundige opzet partieel gewijzigd. Om te compenseren dat op de hoek van de Visserijkade en de Mr. E.N. Rahusenstraat binnen 30 m van het tankstation geen geluidsgevoelige ruimten zijn toegestaan, wordt hier het bouwvlak aangepast. Ook wordt voor een groter deel van het bouwblok mogelijk om te kiezen tussen grondgebonden woningen of appartementen, waarvoor plaatselijk de goothoogte iets is verhoogd. De wijziging in de stedenbouwkundige bouwmassa is gering en vindt hoofdzakelijk aan de achterzijde van de bouwmassa plaats. De partiële verhoging van de goothoogte van 7 meter naar 10 meter in het gedeelte langs de Visserijkade is aanvaardbaar, omdat hiermee een goede overgang met de bouwmassa langs de Prins Hendrikkade mogelijk blijft. Het is tenslotte wenselijk om de hoek tussen de Visserijkade en de Mr. E. N. Rahusenstraat architectonisch af te bouwen ter begeleiding van de straatwanden langs beide straten.

3.2.2 Beeldkwaliteit

Bij de nieuwe stedenbouwkundige opzet hoort ook een nieuwe richting voor de hierbij passende beeldkwaliteit. Deze sluit aan op de diversiteit van het beeld van de omgeving, maar waarborgt ook een samenhangend beeld binnen het plangebied. Daarnaast krijgt het gebied een eigen identiteit en sfeer, waarbij de inpassing van de bestaande bebouwing een belangrijke rol speelt.

Op hoofdlijnen zijn er binnen de stedenbouwkundige opzet drie deelgebieden te onderscheiden: de bebouwing langs de Prins Hendrikkade, het woonzorgcomplex van DSV en de bebouwing langs de J. van der Vegtstraat, de Mr. E.N. Rahusenstraat en de nieuwe dwarsstraten.

Prins Hendrikkade

De bebouwing langs de Prins Hendrikkade sluit aan op het plan Princehaven en op het te behouden pand Parlevliet.

In het plangebied worden het profiel van de Prins Hendrikkade en de continuïteit van de gevelwand zoals ingezet in het plan Princehaven doorgezet. Het bestaande architectuurbeeld van Princehaven wordt echter niet doorgezet. Het ten opzichte van de kade terugliggende woonzorgcomplex van DSV vormt samen met het pand Parlevliet de overgang in het beeld, waarmee de locatie een eigen signatuur kan krijgen. Om aansluiting te houden met de maat en schaal van het Prins Hendrikkanaal krijgt de bebouwing langs de kade een rijzig karakter.

Aan de zuidzijde van het kanaal wordt ingezet op een gevarieerd beeld van eigentijdse woningen met het karakter van pakhuizen in drie tot vier bouwlagen, met wisselende beukmaat en variatie in kapvormen en -richtingen, waarbij kappen haaks op de kade (als vanouds) het beeld domineren. De intentie is om het pand Parlevliet weer te voorzien van zijn oorspronkelijke dwarskap. Het materiaalgebruik bestaat overwegend uit baksteen en pannendaken, het kleurgebruik is gevarieerd maar ingetogen en de detaillering is industrieel.

Woonzorgcomplex DSV

Het woonzorgcomplex van DSV vormt de overgang in het beeld van Princehaven en de overige bebouwing in het plangebied. In maat en schaal sluit deze bebouwing zowel aan op Princehaven als op de J. van der Vegtstraat. Het architectuurbeeld van de nieuwbouw wijkt af van zowel de architectuur van pand Parlevliet als van de architectuur van Princehaven, maar blijft in materiaal- en kleurgebruik verwant met de architectuur binnen het plangebied.

De nieuwbouw wordt bij voorkeur als één (sculpturaal) gebouw vormgegeven, waarbij de gevelbehandeling richting de verschillende straten gedifferentieerd wordt in plasticiteit en mate van openheid.

Het pand Parlevliet wordt onderdeel van het woonzorgcomplex, waarbij een passende (transparante) overgang tussen het bestaande gebouw en de nieuwbouw gewenst is.

Omgeving J. van der Vegtstraat

De woonbuurt ten zuiden van de J. van der Vegtstraat kenmerkt zich door groene straatprofielen met tuinen en grondgebonden woningen in één tot twee lagen met kap.

In het plandeel tussen de Prins Hendrikkade en de J. van der Vegtstraat wordt de groene en dorpse sfeer van de woonbuurt ten zuiden van de J. van der Vegtstraat doorgezet. Door verspringingen in de gevelrooilijnen en variatie in de kaprichtingen krijgt de (nieuwe) bebouwing langs de J. van der Vegtstraat, de Mr. E.N. Rahusenstraat en de nieuwe straten een kleinschalig karakter. Het beeld van kappen evenwijdig aan de straten domineert, afgewisseld met dwarskappen en bijzondere (hoek)panden. Het materiaalgebruik bestaat overwegend uit baksteen en pannendaken, de kleurstelling is gevarieerd maar ingetogen, evenals de detaillering.

Inpassing gasontvangst-/gasverdeelstation (GOS/GVS)

De gebouwen van de GOS/GVS stations worden gehandhaafd en ingepast in de stedenbouwkundige opzet. De bestaande nutsgebouwen hebben echter een geringe beeldkwaliteit die niet past binnen de beoogde beeldkwaliteit van het nieuwe woongebied. De bestaande gebouwen moeten worden voorzien van een nieuwe aankleding.

3.2.3 Groen & water

Groen

Bij nieuwbouwplannen dient van tevoren voldoende ruimte voor groen te worden gereserveerd. Zo worden voor het programma van eisen, vanuit de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) eisen voor de toevoeging van groen opgenomen. Dit betekent een groentoevoeging van 75 m2 per woning, echter deze gelden met name voor uitleglocaties. Haven, fase 2 (zuid) is een stedelijke inbreilocatie, waardoor deze richtlijn niet gehaald kan worden. Voor (de omgeving van) de Haven, fase 2 (zuid) geldt dat de Noordduinen en de groene zone in Hoornes langs het uitwateringskanaal binnen 750 meter zijn gelegen. Binnen het plan wordt groen gerealiseerd door middel van bomen 0p het binnenterrein, langs de woonstraten en aan het Prins Hendrikkanaal. Op het binnenterrein wordt ruimte gereserveerd voor speelvoorzieningen ingebed in groen.

In de Haven, fase 2 (zuid) kan niet aangesloten worden bij een verbindende (hoofd)groenstructuur, wel maakt het Prins Hendrikkanaal deel uit van een ecologische hoofdwaterstructuur.

Water

De recreatieve functie van het kanaal worden binnen het plan versterkt, door ligplaatsen voor twee (fietsvakantie)boten en twee tot vier ligplaatsen voor boten van het varend erfgoed. De ligplaatsen van de (fietsvakantie) boten zijn geprojecteerd aan de oostzijde van het gebied, de ligplaatsen voor de boten van het varend erfgoed zijn meer richting de zwaaikom gepland.