Hoogeveenlaan

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het wijzigingsplan

De gemeente heeft Mahler Vastgoed Ontwikkeling BV de locatie Hoogeveenlaan (tussen de Tinaarlostraat en de Bentelostraat) aangeboden als ontwikkellocatie. De locatie ligt in de wijk Morgenstond en is eigendom van de gemeente Den Haag. Op het perceel stond tot voor kort een schoolgebouw. Het terrein komt voor herontwikkeling beschikbaar nadat de nieuwe brede buurtschool de Krullevaar aan de Benteloostraat is gerealiseerd. Volgens de huidige planning is dit aan het einde van het eerste kwartaal van 2017.

Mahler Vastgoed Ontwikkeling BV heeft aangegeven op deze locatie een planinitiatief te gaan ontwikkelen van 11 eengezinswoningen.
De planontwikkeling met woningen is in strijd met de bestemming Maatschappelijk-2 uit het bestemmingsplan Morgenstond (het moederplan). Het college van burgemeester en wethouders is echter bevoegd het plan te wijzigen in de bestemming Wonen-1.

Omdat de plannen inmiddels voldoende concreet zijn uitgewerkt, wil het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag met voorliggend wijzigingsplan de ontwikkeling van de 11 eengezinswoningen mogelijk maken.

1.2 Ligging van het plangebied

De ontwikkeling van de 11 woningen vindt plaats in de wijk Morgenstond. Het plangebied wordt begrenst door de Tinaarlostraat, de Hoogeveenlaan en de Bentelostraat. In figuur 1.1 wordt de ligging van het plangebied in de wijk Morgenstond weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied

1.3 Begrenzing van het plangebied

Het plangebied ligt in het stadsdeel Escamp van de gemeente Den Haag. De omvang van het plangebied is gelijk aan de grenzen van wijzigingsgebied-2 uit bestemmingsplan Morgenstond.

In afbeelding 1.2 wordt het wijzingsgebied-2 en de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2: wijzigingsgebied-2 bestemmingsplan Morgenstond en tevens begrenzing van het plangebied

1.4 Geldende planologische regelingen

Het wijzigingsplan Hoogeveenweg is een wijziging van het volgende bestemmingsplan:

Morgenstond

25 juni 2015 (vastgesteld)

18 september 2015 (in werking getreden)

Het plangebied heeft in dit bestemminsplan de bestemming 'Maatschappelijk -2'. Gronden met deze bestemming mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen in de vorm van welzijnsvoorzieningen, educatieve-, sociaal-medische-, levensbeschouwelijke voorzieningen, bibliotheken, peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, en buitenschoolse opvang.

Daarnaast heeft het plangebied de gebiedsaanduiding Wetgevingszone – wijzigingsgebied 2. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen in "Wonen 1" onder voorwaarde dat:

• 1. de bouwhoogte niet meer dan 13 meter mag bedragen;
• 2. de met deze wijzigingsbevoegdheid samenhangende toename van de parkeerbehoefte overeenkomstig de parkeernorm als bedoeld in bijlage 5 bij de regels van dit bestemmingsplan moet worden geherbergd op het bouwperceel, waarbij bij de bepaling van de parkeernorm de voorwaarden als bedoeld in de artikelen 32.2 b.1 respectievelijk 32.2 b.3 kunnen gelden;
• 3. een procedure hogere grenswaarde in het kader van de Wet geluidhinder dient te worden doorlopen;
• 4. voordat burgemeester en wethouders overgaan tot wijziging, de procedure zoals opgenomen in artikel 34.1 dient te worden gevolgd.

1.5 Samenhang met moederplan Morgenstond

Het wijzigingsplan Hoogeveenlaan dient gelezen te worden in samenhang met het moederplan Morgenstond. In artikel 3 is dan ook opgenomen dat voor zover niet anders is bepaald de regels uit het moederplan van toepassing blijven.

De inwerkingtreding van het wijzigingsplan vervangt, voor zover het gaat om de gewijzigde delen, de regeling uit het moederplan. Voor alle niet gewijzigde delen blijft het moederplan gelden. Dat geldt ook voor de toelichting bij het moederplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Beschrijving van het plangebied

In het plangbied stond tot voor kort een schoolgebouw, zie afbeelding 2.1. Dit schoolgebouw is onlangs gesloopt. Het perceel, kadastraal aangeduid als gemeente Den Haag, sectie AW nummer 973 (deels), 2580 (deels), 2581 (deels) is 1329m2 groot. Het perceel ligt op dit moment braak.

afbeelding 2.1: Bouwlocatie voor sloop van het schoolgebouw

2.1.2 Ruimtelijk en architectonsich ensemble

De Hoogeveenlaan is één van de structurerende elementen van Morgenstond-Midden (groenstructuur, lanen, singels) die samen een helder raamwerk vormen waarbinnen de vernieuwing van Morgenstond de afgelopen 15 jaren plaats kon vinden. De bebouwing aan de Hoogeveenlaan is de afgelopen periode stapsgewijs vernieuwd, waarbij bewust gestuurd is op samenhang in massa, materialisatie en kleur. Op de kop van de Benteloostraat na vormt de Hoogeveenlaan na de herstructurering (opnieuw) een beeldbepalend stedenbouwkundig en architectonisch ensemble.

afbeelding 2.2: Vernieuwde delen Hoogeveenlaan

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Stedenbouwkundige uitgangspunten

Er wordt aangesloten op de gerealiseerde kwaliteit en het stedenbouwkundig ensemble door het bouwen van eengezinswoningen in 4 bouwlagen.

2.2.2 Bouwplan Hoogeveenlaan

Het bouwplan bestaat uit één blok van 11 eengezinswoningen met tuin, zoals aangegeven op afbeelding 2.3.

De hoekwoningen hebben een oppervlakte van ongeveer 140 m2, de tussenwoningen hebben een oppervlakte van ongeveer 127m2. De woningen hebben een hoogte van maximaal 13 meter. De hoekwoningen bestaan uit 4 lagen met plat dak en de tussenwoningen bestaan uit vier lagen met een schuin dak aan de tuinzijde, zie afbeelding 2.4.

Aan de voorzijde is een mogelijkheid opgenomen voor een balkon op de eerste verdieping.

afbeelding 2.3: situering van de 11 eengezinswoningen in het plangebied (bron: WK Wilmink Architecten)

afbeelding 2.4: doorsneden eengezinswoningen (bron: WK Wilmink Architecten)

Het parkeren vindt plaats in openbaar gebied. De woning op de hoek Hogeveenlaan - Bentelostraat (nummer 11 in afbeelding 2.3) heeft één parkeerplaats in de vorm van een garage op eigen terrein.

De achtertuinen van de woningen 5 tot en met 10 worden ontsloten via een afgesloten achterpad dat uitkomt in de Bentelostraat.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

Het wijzigingsplan is gebaseerd op moederplan Morgenstond. Voor geldend beleid en wettelijke kaders wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van de toelichting van het moederplan. Dit hoofdstuk blijft onverminderd van kracht. In aanvulling op deze beleidskaders wordt specifiek voor dit wijzigingsplan het gemeentelijk woonbeleid besproken en de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) doorlopen.

3.1 Woonvisie Den Haag 2009 - 2020

Het uitgangspunt van de Woonvisie Den Haag 2009-2020 (Rv 132 - 2009; RIS 167788) is om tot en met 2020 de toename van het aantal inwoners vast te houden door genoeg geschikte woningen te blijven bouwen. Deze selectieve bevolkingsgroei is vooral gericht op het behouden en aantrekken van midden- en hogere inkomensgroepen. Tegelijkertijd moeten er voldoende, goede goedkope woningen beschikbaar zijn voor huishoudens met lage inkomens. Om dit te bereiken zet de gemeente in op meer variatie van woningtypen en meer milieubewust bouwen. Daarbij richt de gemeente zich op de stedeling: mensen die bewust kiezen voor de stad met de daarbij behorende goede voorzieningen en diverse woonsferen.

Voor de lange termijn gaat de gemeente uit van een gemiddeld nieuwbouwprogramma van 2.500 woningen. De productie op de Vinex-locaties is bijna klaar. Het merendeel hiervan zal daarom in de bestaande stad moeten worden gebouwd. Daarbij wordt ingezet op differentiatie in architectuur en woningtypen. 

Den Haag kiest ervoor om een geconcentreerde centrumstad te zijn, met stedelijke dichtheden, een hoogwaardige openbare ruimte en een grote verscheidenheid aan woonmilieus en woonsferen. Qua woongebieden heeft Den Haag al een breed scala te bieden, zoals stedelijk wonen in de binnenstad, groen wonen in de stad en ontspannen wonen aan zee. Elke sfeer dient ook de kwalitatief bijpassende woningen te krijgen. Mensen die in een stad wonen of willen wonen hebben immers verschillende woonwensen. Daar moet meer op worden ingespeeld door meer keuzemogelijkheden te bieden.

Kwetsbare wijken en buurten en functioneel verouderde gebieden vragen om versterking en vernieuwing. Ook in de komende jaren zal door middel van herstructurering meer differentiatie moeten worden aangebracht: verschillende woningtypes, huur en koop, goedkoop en duur. Deze vernieuwing leidt tot een afname van het aantal goedkope woningen in deze eenzijdige buurten en wijken. Deze afname moet elders in de stad, maar ook in de regio, worden gecompenseerd. In de kwetsbare wijken krijgt de verbetering van de woningvoorraad en de woonomgeving hoge prioriteit. Daarnaast worden een aantal verouderde bedrijventerreinen getransformeerd naar nieuwe stedelijke woonmilieus.

Den Haag hecht veel belang aan duurzaamheid. Niet alleen uit milieuoverwegingen, maar ook uit het oogpunt van toekomstige betaalbaarheid. Er wordt verwacht dat de energiekosten al voor 2020 het grootste deel van de woonlasten zullen beslaan. Ook daarom wil Den Haag in 2020 een CO2-reductie van 30 procent ten opzichte van 1990 behalen in de verwarming van woningen.

3.1.1 Woningbouwopgave

De prioriteit binnen de woningbouwopgave ligt bij het toevoegen van de milieus waar een grote uitbreidingsvraag naar is. Dat zijn vooral de centrum(hoog)stedelijke milieus en de groenstedelijke milieus (bron: Woonvisie gemeente Den Haag RIS167788c).

Op het gebied van herstructurering in Zuid-West ligt een opgave om in de periode 2010- 2020 5.000 woningen toe te voegen. Zie figuur 3.1.

Figuur 3.1: Globale woningbouwprogrammering in aantallen 2010- 2020 (bron: Woonvisie gemeente Den Haag)

Met het wijzigingsplan Hoogeveenlaan wordt de bouw van 11 woningen mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling sluit aan op de prioriteiten uit het woonbeleid (functioneel verouderde gebieden vragen om versterking). Ter plaatse van een voormalig schoolgebouw wordt woningbouw gerealiseerd, daarmee wordt aangesloten bij de woningbouwopgave binnen het groenstedelijk milieu. Met het toevoegen van de 11 woningen wordt eveneens een bijdrage geleverd aan het realiseren van de opgave om voor 2020 5.000 woningen via herstructurering te realiseren.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Verantwoord dient te worden dat er behoefte is aan nieuwe ruimte voor woningen, werken, detailhandel en voorzieningen. Deze behoefte moet blijken uit een regionaal afgestemd programma en de afspraken gemaakt in Haaglandse gemeenten in een Regionaal Structuurplan 2020. Het Bro bepaalt dat voor bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen.

3.1.2.1 Toetsing beoogde ontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking

Trede 1 Actuele regionale behoefte

De bouw van de 11 eengezinswoningen voorziet in een actuele regionale behoefte. Uit de woningbehoefteraming van de provincie Zuid-Holland blijkt dat in Den Haag een grote behoefte is aan woningen (29.329 woningen in de periode 2012-2019) (bron:woningbehoefteraming 2013 provincie Zuid Holland). Uit de Woonvisie gemeente Den Haag (RIS167788c) blijkt dat de prioriteit ligt bij de centrum(hoog)stedelijke milieus en de groenstedelijke milieus. Op het gebied van herstructurering in Zuid-West ligt een opgave om in de periode 2010- 2020 5.000 woningen toe te voegen.

De bouw van de 11 woningen voorziet dan ook voor een deel in de kwantitatieve behoefte naar woningen in de gemeente Den Haag.

Uit de Grote Woontest Haaglanden (2013) blijkt dat er in de gemeente Den Haag een tekort is aan woonwijken met vooral eengezinswoningen. Met de bouw van de 11 eengezinswoningen aan de Hoogeveenlaan wordt in deze kwalitatieve woningbehoefte voorzien.

De bouw van de 11 woningen voorziet in een actuele regionale behoefte.

Trede 2 Locatiekeuze

De 11 woningen worden gebouwd op een herstructeringslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. De woningen worden gebouwd op een locatie waar tot voor kort een school stond. Er is sprake van het benutten van gronden door herstructurering.

Trede 3 Ontsluiting

Omdat de 11 woningen gebouwd worden op een herstructureringslocatie in bestaand stedelijk gebied is trede 3 'Ontsluiting' niet aan de orde.

Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De bouw van de 11 woningen voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierbij de opmerking dat de Raad van State in haar uitspraak van 16 september 2015, ABRvS, 201501297/1/R4, heeft uitgesproken dat de ontwikkeling van 11 woningen niet aangemerkt hoeft te worden als een stedelijke ontwikkeling.

Conclusie

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de 11 woningen.

3.2 Toetsing aan wijzigingscriteria

In artikel 33.4 van bestemmingsplan Morgenstond zijn de criteria opgenomen op basis waarvan het voor burgemeester en wethouders mogelijk is de bestemming Maatschappelijk te wijzigen in Wonen-1. Aan de criteria wordt voldaan:

• 1. De 11 woningen krijgen een hoogte van maximaal 13 meter, zie paragraaf 2.2.2 (omschrijving van het bouwplan).

• 2. De parkeerbehoefte als gevolg van het bouwen van de 11 woningen bedraagt 16 parkeerplaatsen, zie paragraaf 3.3.3. De parkeerbehoefte op basis van de bestemming Maatschappelijk - 2 bedraagt 49 parkeerplaatsen. Er is sprake van een afname in de parkeerbehoefte van 33 parkeerplaatsen.

Het bouwvlak binnen de bestemming Maatschappelijk - 2 heeft een oppervlakte van ongeveer 550 m2. Bij een maximale toegestane bouwhoogte van 10 meter zijn drie bouwlagen mogelijk. De bvo bedraagt dan ongeveer 1700m2. Het bouwplan is gelegen in zone 3. Op basis van de parkeernormen, zie bijlage 5 van de regels van het moederplan, zijn 2,85 parkeerplaatsen nodig per 100m2 bvo arts/maatschappelijk. 17 * 2,85 is 48,45. De parkeerbehoefte bedraagt 49 parkeerplaatsen. Er is door het wijzigen van de bestemming sprake van een afname in de parkeerbehoefte van 33 parkeerplaatsen (49 - 16).

• 3. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat het noodzakelijk is een procedure hogere grenswaarde te doorlopen. De Omgevingsdienst Haaglanden heeft in haar brief van 25 mei 2016 (opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting) dat het doorlopen van een procedure hogere grenswaarde niet nodig is, wanneer de kopgevel aan de zijde van de Bentelostraat doof wordt uitgevoerd;

• 4. Door in de regels de voorwaardelijke verplichting op te nemen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen pas verleend wordt wanneer de kopgevel aan de zijde van de Bentelostraat doof wordt uitgevoerd, is het doorlopen van de procedure zoals opgenomen in artikel 34.1 niet nodig.

Er wordt voldaan aan de wijzigingscriteria uit artikel 33.4 bestemmingsplan Morgenstond.

3.3 Onderzoek

Voor dit wijzigingsplan zijn geluid, bodem en bezonning onderzocht. De resultaten van deze onderzoeken worden in dit hoofdstuk besproken. Daarnaast worden de milieuaspecten, luchtkwaliteit, bedrijven- en milieuzonering behandeld, evenals de aspecten parkeren, flora- en fauna en archeologie en cultuurhistorie. Voor de overige aspecten wordt verwezen naar het moederplan, bestemmingsplan Morgenstond.

3.3.1 Geluid

In opdracht van Mahler Vastgoed Ontwikkeling B.V. is door Wolf Dikken adviseurs akoestisch onderzoek uitgevoerd (Onderzoek wegverkeerslawaai, projectnummer R816077aaA0). Het volledige onderzoek is als bijlage opgenomen. In deze paragraaf worden de resultaten en conclusies benoemd.

Geconcludeerd wordt dat:

• de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het weg- en tramverkeer op de Melis Stokelaan wordt overschreden in waarneempunt 1 op 1.5 meter hoogte;
• de hoogst optredende geluidbelasting wordt veroorzaakt door wegverkeer op de Bentelostraat (52 dB). Dit is echter een niet-zoneplichtige weg;
• de hoogst optredende geluidbelasting ten gevolge van alle wegen 59 dB bedraagt. Deze geluidbeslasting treedt op ter plaatse van de aan de Bentelostraat grenzende kopgevel;
• alle woningen beschikken over tenminste één geluidluwe gevel conform de definitie van het hogere waardenbeleid.

Het treffen van maatregelen ter verlaging van de geluidbelasting is niet doeltreffend.

3.3.1.1 Beoordeling akoestisch rapport

De Omgevingsdienst Haaglanden heeft het akoestisch rapport beoordeeld en geconcludeerd dat het doorlopen van een hogere grenswaardeprocedure achterwege kan blijven wanneer de kopgevel aan de zijde van de Bentelostraat doof wordt uitgevoerd (zie Bijlage 1).

Om te borgen dat de kopgevel aan de zijde van de Bentelostraat daadwerkelijk doof wordt uitgevoerd is in artikel 2.3 van de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarmee dit verplicht gesteld wordt.

3.3.2 Bezonning

In opdracht van Mahler Vastgoed Ontwikkeling B.V. is door Wolf Dikken adviseurs een bezonningsonderzoek uitgevoerd (Bezonningsonderzoek Hoogeveenlaan, projectnummer 816077aa, 18 april 2016), waarmee in beeld is gebracht in hoeverre het bouwplan consequenties heeft ten aanzien van de mogelijke bezonningsduur op de bestaande omliggende bebouwing. Het volledige onderzoek is als bijlage opgenomen, zie bijlage 2. In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek en conclusies benoemd.

De nieuwe eengezinswoningen hebben een beperkte invloed op de bezonning van de bestaande omliggende bebouwing. Alleen bij een zeer laagstaande zon zal ter plaatse van de bebouwing ten westen van de nieuw te realiseren woningen schaduwwerking optreden (gedurende het eerste uur van de dag in de winterperiode). Gedurende de periode september tot en met maart is sprake van beschaduwing op de bebouwing ten noorden en noordoosten van het bouwplan.

Geconcludeerd wordt dat bij de resultaten van de 11 eengezinswoningen de mogelijke bezonningsduur afneemt ten opzichte van de huidige situatie, maar dat in de nieuwe situatie ruimschoots aan de Haagse bezonningsnorm wordt voldaan (ten minste 2 uur bezonning). In tabel 3.1 zijn de meetresultaten weergegeven.

Waarneempunt	bestaande situatie	nieuwe situatie	af-/ toename
1	3 uur 6 minuten	4 uur 20 minuten	+ 1 uur 14 minuten
2	5 uur 32 minuten	4 uur 27 minuten	- 1 uur 5 minuten
3	6 uur 46 minuten	5 uur 8 minuten	- 1 uur 38 minuten

Tabel 3.1: resultaten bezonningsonderzoek

3.3.3 Parkeren

De parkeerbehoefte als gevolg van het bouwplan bedraagt 16 parkeerplaatsen (zie onderstaande berekening). Er wordt één parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd. Voor de overige parkeerplaatsen is ruimte beschikbaar in de directe omgeving van het plangebied.

Parkeren Blok Hoogeveenlaan

Bouwplan:

totaal aantal woningen: 11 (101-160 m2)

parkeerbehoefte: 1,1 en 0,3 x 11w >> 16 pp

pp op eigen terrein: >> 1 pp

tekort 15 pp

Parkeertelling

Op 22 maart 2016 is er op het maatgevende moment ('s nachts) een parkeertelling uitgevoerd. Tijdens deze telling bedroeg binnen een loopafstand van 500 meter rondom het plangebied de parkeerdruk 77%. In de openbare ruimte is voldoende ruimte om de aanvullende parkeerbehoefte van de 11 te bouwen woningen (15 parkeerplaatsen) op te vangen.

3.3.4 Bodem

3.3.4.1 Algemeen

In opdracht van de gemeente Den Haag is door ATKB een verkennend- en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd met het doel de huidige kwaliteit van de bodem in het plangebied van wijzigingsplan Hoogeveenlaan vast te stellen.

In deze paragraaf worden de onderzoeksresultaten en conclusies weergegeven. De onderzoeken zijn als Bijlage 4 en Bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen.

3.3.4.2 Opslagtanks

Uit informatie van de Omgevingsdienst Haaglanden is gebleken dat op/nabij de locatie geen opslagtanks aanwezig zijn (geweest).

3.3.4.3 Bedrijfsactiviteiten

Uit informatie van de ODH is gebleken dat op/nabij de locatie geen potentieel bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden.

3.3.4.4 Bodemkwaliteitskaart

Op de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Den Haag is het plangebied gelegen in zone B2 (bebouwd gebied op veen) voor de bovengrond en zone O2 (overige ondergrond) voor de ondergrond. Op basis van de gemiddeld vastgestelde gehalten in deze zones kunnen in de bovengrond lichte verontreinigingen met zware metalen, PAK en PCB worden verwacht. De ondergrond is verdacht voor lichte verontreinigingen met PCB. Het plangebied is niet gelegen in een grondwaterbeschermings- en/of waterwingebied of in een boringsvrije zone. Er zijn geen anti-tankgrachten aanwezig.

3.3.4.5 Asbest

Op 9 mei is door ATKB een locatie-inspectie uitgevoerd en is het maaiveld beoordeeld op de aanwezigheid van asbestverdacht materiaal. Tijdens deze inspectie zijn op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

3.3.4.6 Conclusie vooronderzoek

Op basis van het vooronderzoek worden lichte tot plaatselijk sterke verontreinigingen verwacht. De aanwezigheid van asbesthoudend materiaal op of in de bodem kan niet worden uitgesloten.

3.3.4.7 Veldonderzoek

Op 11 mei 2016 zijn veldwerkzaamheden uitgevoerd en op 18 mei 2016 is het grondwater uit de peilbuis bemonsterd.

3.3.4.8 Resultaten veldonderzoek 11 mei

Grond

De grond ter plaatse van boring 205 (0,3 - 0,8 m-mv) is matig verontreiningd met PAK (waarschijnlijk gerelateerd aan bijmenging met kolengruis) en licht verontreinigd met minerale olie. In de onderliggende grondlaag van 0,8-1,3 m-mv zijn geen verontreinigingen vastgesteld. Verder is een lichte verontreiniging met PCB vastgesteld in de grond direct onder de oorspronkelijke keldervloer (0,9 - 2,0 m-mv). Dit kan echter een vals-positief resultaat zijn. Verder zijn geen verontreinigingen vastgesteld.

Grondwater

In het grondwatermonster uit peilbuis 201 zijn lichte verontreinigingen vastgesteld met barium, xylenen, naftaleen en minerale olie vastgesteld.

Asbest

In de matig puinhoudende zandlaag ter plaatse van de voormalige kelder is geen asbest vastgesteld.

3.3.4.9 Conclusies verkennend onderzoek en veldonderzoek 11 mei

De voor de locatie gehanteerde onderzoekshypothese wordt deels bevestigd. In de grond zijn zijn echter geen verontreinigingen met zware metalen vastgesteld, maar wel een matige verontreiniging met PAK en een lichte verontreiniging met minerale olie. In het grondwater zijn geen verontreinigingen met VOCI vastgesteld, maar wel met vluchtige aromaten en minerale olie.

Het vaststellen van de matige verontreiniging met PAK behoeft aanvullend onderzoek.

3.3.4.10 Resultaten aanvullend bodemonderzoek

Op 10 juni 2016 is aanvullend veldwerk uitgevoerd (zie Bijlage 5). Rondom de oorspronkelijke boring 205 zijn drie aanvullende boringen geplaatst.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een sterke PAK-verontreiniging. De eerder vastgestelde matige PAK-verontreiniging betreft een verontreiniging van beperkte omvang. De locatie is geschikt voor het toekomstige gebruik.

3.3.5 Luchtkwaliteit

In het Besluit 'niet in betekende mate' is bepaald in welke gevallen een project niet aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit hoeft te worden getoetst:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10;
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. Hieronder vallen woningbouwprojecten met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg.

Met dit wijzigingsplan wordt de bouw van 11 woningen mogelijk gemaakt. Dit aantal valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

3.3.6 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat ter plaatse van woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd en dat rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van bedrijven.

In dit kader wordt onderzocht of er in de nabijheid van het plangebied bedrijven of funcites aanwezig zijn die voor bedrijven en milieuzonering relavant zijn.

Onderzoek en conclusie

Aan de overzijde van de Bentelostraat, op ongeveer 30 meter afstand van de woningbouwlocatie ligt een veldsportcomplex. In de Bentelostraat staat een school voor basisonderwijs. Op ongeveer 125 meter afstand ligt winkelcentrum Leyweg. Aan de overzijde van de Hoogeveelaan staan woningen. Vanwege de diverse functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als gemengd gebied.

Op basis van de VNG-uitgave geldt voor veldsportcomplexen (met verlichting) een richtafstand van 30 meter (indien er sprake is van gemengd gebied). De richtafstand tot een school bedraagt 10 meter (indien er sprake is van van gemengd gebied) en de richtafstand tot een supermarkt bedraagt 10 meter.

De woningen worden op voldoende afstand gebouwd, waardoor het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor de ontwikkeling.

3.3.7 Flora- en fauna en gebiedsbescherming

3.3.7.1 Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in beschermd natuurgebied (Natura 2000-gebied of EHS). De afstand tot het meest nabije Natura 2000-gebied Westduinpark en Wapendal bedraagt circa 4 kilometer.

Externe effecten van stikstofdepositie in het Natura 2000-gebied worden uitgesloten, omdat de beoogde verkeerstoename door de 11 woningen zeer beperkt blijft en het Natura 2000-gebied ruim verder van het plangebied ligt dan de 3 kilometer die op basis van het stikstofmodeleringsprogramma Arius wettelijk is vastgelegd als maximale afstand.

Het plangebied ligt op korte afstand van de stedelijk groene hoofdstructuur (ongeveer 30 meter). Gezien de aard van de ontwikkeling en omdat de ontwikkeling geen fysieke aantasting en versnippering veroorzaakt worden effecten op de stedelijke groenstructuur uitgesloten.

Het plangebied maak geen onderdeel uit van de bebouwde kom Boswet.

3.3.7.2 Flora- en fauna

Op basis van de Flora- en faunawet geldt er een beschermingsplicht voor planten- en diersoorten. De wet bevat verbodsbepalingen voor het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats en het beschadigen of verstoren van voortplantings of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.

In het plangebied stond tot voor kort een schoolgebouw. De sloop heeft kort geleden plaatsgevonden. Er staat nu een keet en er vindt opslag plaats ten behoeve van bouwwerkzaamheden in de omgeving.

Gelet op de recente sloop en geisoleerde ligging van het plangebied in stedelijk gebied is het niet waarschijnlijk dat er beschermde planten en diersoorten voorkomen. Bij werkzaamheden in het broedseizoen kunnen mogelijk toch nesten verstoord worden. Zodoende moeten de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd of als een deskundige heeft vastgesteld dat er zich geen broedende vogels bevinden binnen de invloedsfeer van de werkzaamheden.

3.3.8 Externe veiligheid

Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn en dat er in de directe omgeving van het plangebied geen transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Afbeelding 3.1: uitsnede risicokaart

De dichtsbijzijnd gelegen risicovolle inriching is zwembad Sportschool Mulder aan de Loevensteinlaan (opslag chloor) op ongeveer 880 meter van het plangebied. Op ongeveer 1100 meter afstand ligt een hoofdtransportleiding voor aardgas (leiding W-509-6). De beoogde ontwikkeling valt niet binnen de risicocontouren van één van deze bedrijven.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de 11 woningen.

3.3.9 Water

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland. Delfland streeft naar een duurzame, robuuste waterstructuur, dat wil zeggen dat er voldoende ruimte moet zijn voor waterberging, goede waterkwaliteit, waterkeringen en waterzuivering. Belangrijk uitgangspunt voor Delfland is dat de waterhuishouding door ruimtelijke veranderingen niet mag verslechteren. Indien bij het realiseren van een ontwikkeling de waterhuishouding verslechtert dient er te worden gezocht naar een oplossing, bijvoorbeeld in de vorm van compensatie in of nabij het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Binnen het plangebied zijn geen primaire boezem- en polderwatergangen aanwezig. Ook ligt het plangebied niet binnen een beschermingszone van een waterkering.

Waterkwantiteit

Het bouwen van de 11 woningen leidt niet tot een toename van verharding. Het voorheen in het plangebied aanwezige schoolgebouw had een oppervlak van circa 575 m2. Daarnaast mag op basis van de maatschappelijke bestemming het hele perceel verhard worden.

Het bouwplan dat met dit wijzigingsplan mogelijk gemaakt wordt bestaat uit 11 geschakelde eengezinswoningen met tuin. Het bouwvlak waarbinnen de 11 woningen worden gebouwd heeft een oppervlakte van ongeveer 450m2. Het bouwvlak ter plaatse van de bergingen heeft een oppervlakte van ongeveer 80m2.

Er is geen sprake van een toename van verharding. Compensatie is niet aan de orde.

Waterkwaliteit

In de nabijheid van het plangebied is een watergang aanwezig. Bij nieuwbouw van het beoogde initiatief worden geen uitloogbare bouwmaterialen gebruikt (zoals koper, zink en bitumineuze dakbedekking) op plaatsen, die in contact zouden kunnen komen met hemelwater. De voorgenomen ontwikkeling heeft hiermee geen invloed op de waterkwaliteit ter plaatse.

Veiligheid en beschermde gebieden

Het projectgebied is niet gelegen binnen een kern- en/of beschermingszone van oppervlakte water en/of een waterkering. Tevens is het gebied niet gelegen binnen een waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Veiligheid en beschermde gebieden spelen geen rol bij de realisatie van het project.

3.3.10 Archeologie en cultuurhistorie

3.3.10.1 Archeologie

Het plangebied van wijzigingsplan Hoogeveenlaan heeft in het moederplan geen dubbelbestemming Waarde- Archeologie en op de Archeologische Waarden- en Verwachtingenkaart Den Haag geen aanduiding archeologische waarden.

Figuur 3.2: uitsnede Archeologische Waarden- en Verwachtingenkaart Den Haag

3.3.10.2 Monumenten en beschermd stadsgezicht

In het plangebied komen geen monumenten voor en het maakt geen onderdeel uit van een gemeentelijk- of Rijksbeschermd stadsgezicht.

3.3.10.3 Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de 11 woningen.

Hoofdstuk 4 Economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Met dit wijzigingsplan wordt de ontwikkeling van 11 eengezinswoningen mogelijk gemaakt.

De bouw van een of meer woningen wordt aangemerkt als een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro. Indien er sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan via:

• een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij er sprake moet zijn van gemeentelijke gronduitgifte;
• meerwaardesuppletie via de erfpachtcanon;
• een anterieure overeenkomst met de eigenaar van de ontwikkeling.

Het kostenverhaal is anderszins verzekerd. De gemeente heeft een grondexploitatie vastgesteld en met de ontwikkelaar van de 11 woningen aan de Hoogeveenlaan is een grondreserveringsovereenkomst gesloten. De gronden worden ter zijner tijd in erfpacht uitgegeven. Er hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden.

Hieruit volgt dat de economische uitvoerbaarheid is verzekerd.

Hoofdstuk 5 Overleg en inspraak

Het concept ontwerp wijzigingsplan is voorgelegd aan de Omgevingsdienst Haaglanden (ODH). Per brief van 2 juni 2016 heeft ODH een reactie gegeven. Gevraagd wordt paragraaf 3.2 en 3.3.1 conform de op 25 mei gemaakte opmerkingen aan te passen en in artikel 2.3 van de regels op te nemen dat de gehele kopgevel aan de zuid-oost zijde doof uitgevoerd wordt.

Reactie gemeente:

De paragraaf 3.2 van de toelichting en artikel 2.3 van de regels zijn conform de opmerkingen van ODH aangepast.

 

Bijlagen

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek

Bijlage 2 Beoordeling akoestisch onderzoek ODH

Bijlage 3 Bezonningsonderzoek

Bijlage 4 Bodemonderzoek

Bijlage 5 Aanvullend bodemonderzoek