Verhulstplein 14-17

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding wijzigingsplan

Dit wijzigingsplan maakt de realisatie van woningbouw mogelijk ter plaatse van het Verhulstplein 14/17 in Den Haag. De aanwezige kantoorpanden worden gesloopt en vervangen door een appartementencomplex, inclusief parkeerplaatsen en collectieve fietsbergingen.

Het vigerend bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Duinoord' (moederplan), vastgesteld op 26 november 2015. De locatie is aangewezen als Wro-zone – wijzigingsgebied 3 en Wro-zone – wijzigingsgebied 4, respectievelijk artikel 27.3 en 27.4 van het bestemmingsplan. Deze artikelen geven het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag de bevoegdheid de vigerende bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen'.

Middels het voorliggend wijzigingsplan wordt invulling gegeven aan deze bevoegdheid.

1.2 Ligging van het plangebied

De ontwikkeling van het appartementencomplex vindt plaats binnen de wijk Duinoord, gelegen ten noordwesten van het centrum van Den Haag in het stadsdeel Scheveningen. Het plangebied ligt ingeklemd tussen het Verhulstplein en de Conradkade en maakt onderdeel uit van bestemmingsplangebied 'Duinoord', vastgesteld op 26 november 2015.

figuur 1. ligging plangebied (bron: uitsnede Google Maps)

1.3 Geldende planologische regeling

Als gevolg van het geldend bestemmingsplan Duinoord geldt voor de te ontwikkelen locatie de bestemming 'Kantoor'.

figuur 2. Uitsnede bestemmingsplankaart projectgebied (bestemming Kantoor)

Daarnaast heeft een groot gedeelte van het projectgebied, op een klein deel in het zuidoosten na, de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' (zie onderstaande figuur)

figuur 3. Uitsnede bestemmingsplankaart projectgebied (bestemming Waarde – Archeologie)

Het projectgebied beschikt verder over een drietal gebiedsaanduidingen: 'overige zone - gemeentelijk beschermd stadsgezicht' (figuur 4, afbeelding 1), 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 3' (figuur 4, afbeelding 2 en 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 4' (figuur 4, afbeelding 3)

figuur 4. Uitsnede bestemmingsplankaarten (ruimtelijkeplannen.nl)

Kantoor (artikel 8)

De op de verbeelding voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren. Daarbij die-nen de gebouwen zich binnen het op de verbeelding aangegeven bebouwingsvlak te bevinden en de maximale bouwhoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven (in dit geval 30 meter voor het gehele projectgebied op het zuidelijke puntje na, waar een maximale bouw-hoogte van 33 meter van toepassing is).

Waarde – Archeologie (artikel 20)

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van gebieden met een hoge archeologische verwachting. Bij bouwen van bouwwerken met een grondroering van meer dan 50 m2 en een diepte van meer dan 0,5 meter dient advies te worden ingewonnen bij de afdeling Archeologie van de gemeente Den Haag.

Het is verboden op of in de voor 'Waarde - Archeologie' bestemde gronden zonder of in afwijking van een door het bevoegd gezag afgegeven omgevingsvergunning de hieronder te noemen werkzaam-heden of werken geen bouwwerken zijnde met een totaal oppervlak van meer dan 50 m2 en een diepte van meer dan 0,5 meter, uit te voeren:

• het wijzigen van het maaiveldniveau door middel van het verlagen, afgraven of egaliseren van grond waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist;
• het aanleggen en verbreden van sloten, vijvers en andere wateren, waarvoor geen ontgron-dingsvergunning is vereist;
• het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies;

Overige zone - Gemeentelijk beschermd stadsgezicht (artikel 25.1)

• 1. Ter plaatse van de aanduiding 'Overige zone - Gemeentelijk beschermd stadsgezicht' zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud en bescherming van de cultuurhistorische waarden van het gemeentelijk beschermd stadsgezicht Sportlaan-Segbroeklaan en omgeving zoals beschreven in het aanwijzingsbesluit met bijbehorende toelichtingen en begrenzingskaart, als opgenomen in bijlage 7, 8 en 9 van de regels;
• 2. Voor het bouwen binnen de aanduiding "Overige zone - Gemeentelijk beschermd stadsgezicht" gelden de volgende regels:
  • a. het bouwen moet plaatsvinden met inachtneming van de cultuurhistorische waarden als bedoeld in lid 1, die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan aanwezig waren, en nadat hierover advies is ingewonnen van de Commissie als bedoeld in artikel 1, lid 9 van de Monumentenverordening Den Haag;
  • b. het bepaalde onder a geldt niet indien strikte toepassing ervan zou leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden en bouwwerken;
• 3. Bij ver- of herbouw van de in bijlage 10 van de regels opgenomen karakteristieke panden of ensembles, dient de gevelindeling zoals die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp dit plan, gehandhaafd te worden;
• 4. Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse te behouden en te beschermen waarden aanwezig zijn.

Wetgevingzone - wijzigingsgebied 3 en 4 (resp. art. 27.3 en 27.4)

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het met 'Wetgevingzone - wijzigingsgebied - 3 en/of 4' omkaderde en van dit plan deel uitmakende geometrisch bepaalde vlak met de bestemming Kantoor/Verkeer - Verblijfsgebied te wijzigen in Wonen, een en ander met inachtneming van de volgende regels:

• het bepaalde in artikel 17 (bestemming 'Wonen') is op de voor deze wijzigingsbevoegdheid van toepassing zijnde gronden van overeenkomstige toepassing;
• de hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd binnen de bouwvlakken aangegeven op de aan de regels toegevoegde plankaart van het Verhulstplein e.o.;
• de hoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan aangegeven op de plankaart van het Verhulstplein e.o.;
• op de begane grond zijn dienstverlening, bedrijven in de categorie A en B van de staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging en maatschappelijke functies toegestaan;
• de wijziging mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en gebouwen;
• bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dient een procedure hogere grenswaarde in het kader van de Wet geluidhinder te worden doorlopen;
• bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dient onderzoek plaats te vinden naar beschermde planten en diersoorten en dat toepassing van de wijzigingsbevoegdheid niet mag resulteren in een onevenredige aantasting van de zich daar en in de directe omgeving van het wijzigingsgebied bevindende flora en fauna waarden;
• bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid moet uit onderzoek blijken dat de kwaliteit van de bodem op de bouwlocatie geschikt is voor het bedoelde gebruik van die locatie;

Bovenstaande regels geven de randvoorwaarden waarbinnen de wijzigingsbevoegdheid uitgevoerd kan worden. Op onderstaande afbeelding zijn daarnaast de stedenbouwkundige voorwaarden weergegeven. Deze kaart is afkomstig uit de bijlagen behorende bij het moederplan. Het plan wordt ingericht conform deze voorwaarden.

figuur 5. Uitsnede stedenbouwkundige plankaart Verhulstplein en omgeving (bijlage bestemmingsplan 'Duinoord')

1.4 Leeswijzer

Voorgaand hoofdstuk heeft een inleiding en korte toelichting gegeven op de aanleiding van het wijzigingsplan. Daarbij is de locatie en de geldende planologische regeling (beperkt) in kaart gebracht. Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving van het initiatief. Hoofdstuk 3 geeft het relevante beleidskader weer. In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan de wijzigingscriteria waar aan voldaan moet worden bij vaststelling van dit wijzigingsplan. De fysieke uitvoerbaarheid wordt besproken in hoofdstuk 5, waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische regeling. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt besproken in hoofdstuk 7.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het initiatief

2.1 Huidige situatie

Het plangebied van voorliggend wijzigingsplan is gelegen tussen de Conradkade en het Verhulstplein te Den Haag. In de huidige situatie is sprake van leegstaande kantoorpanden. Het Verhulstplein wordt omsloten door de President Kennedylaan, 2e Sweelinckstraat, Dunkler-Lubeckstraat en de Conradkade. Het Verhulstplein bestaat uit een ring van hogere bebouwing met centraal een parkeerterrein. De kantoren aan het Stadhoudersplantsoen 216 (Nillmij-gebouw), Verhulstplein 17 en Verhulstplein 14 (voorheen benoemd als 13-15) staan al jaren leeg. Naastliggend bevindt zich het terrein van de M.M.Boldinghschool en een houten noodbarak uit de wederopbouwtijd.

Op het Verhulstplein is een parkeerterrein aanwezig en is een klein tankstation met carwash gevestigd. Voorts zijn aan de zuidzijde van het Verhulstplein woongebouwen aanwezig.

Voorliggend wijzigingsplan heeft specifiek betrekking op de gronden behorende bij de panden Verhulstplein 14 en 17 te Den Haag.

2.2 Toekomstige situatie

Het doel is om de leegstaande kantoorpanden te slopen en 157 nieuwbouwappartementen terug te plaatsen. Onderdeel van het plan is ook de realisatie van 105 parkeerplaatsen en vier collectieve fietsbergingen voor de bewoners.

Het appartementencomplex zal gedeeltelijk bestaan uit negen verdiepingen met een begane grond, souterrain en een kelder. Dit gedeelte kent een bouwhoogte van circa 30 meter. Het noordelijk deel van het complex, kop President Kennedylaan, wordt voorzien van een hoogteaccent met een bouwhoogte van 50 meter en bestaat uit vijftien verdiepingen.

Er is sprake van drie bouwblokken (A, B en C), waarvan de zijgevel van bouwblok C gelegen is aan de kant van de President Kennedylaan (zie ook onderstaande figuur). Bouwblok A grenst aan de aanwezige woonbebouwing.

figuur 6. Aanduiding bouwblokken (Verhulstplein 14/17 Den Haag d.d. 21-12- 2015)

 

In bouwblok C worden 24 koopwoningen gerealiseerd. De overige appartementen in de bouwblokken A, B en C zijn bestemd voor de huursector. De verdeling van de koopappartementen in bouwblok C is als volgt:

• 9e verdieping 4 koopappartementen
• 10e verdieping 4 koopappartementen
• 11e verdieping 4 koopappartementen
• 12e verdieping 4 koopappartementen
• 13e verdieping 3 koopappartementen
• 14e verdieping 3 koopappartementen
• 15e verdieping 2 penthouses

In de kelder en het souterrain worden 105 autoparkeerplaatsen (53 parkeerplaatsen op niveau -1 en 52 parkeerplaatsen op -2) aangebracht. Op de begane grond worden vier collectieve fietsenbergingen gerealiseerd.

Aan de kop van het appartementencomplex is in de huidige situatie aan de zijde van de President Kennedylaan een kunstelement langs de gevel te zien. Deze kunst wordt in een bepaalde vorm behouden, zoals ook te zien is op onderstaande afbeelding (figuur 6).

figuur 7. ontwerptekeningen appartementencomplex zijde Verhulstplein (Verhulstplein 14/17 Den Haag d.d. 21-12- 2015)

figuur 8. ontwerptekeningen appartementencomplex zijde Conradkade (Verhulstplein 14/17 Den Haag d.d. 21 12-2015)

figuur 8. ontwerptekeningen appartementencomplex kopgevel President Kennedylaan (Verhulstplein 14/17 Den Haag d.d. 21-12-2015)

figuur 9. Vogelvluchtimpressie vanaf Conradkade (Verhulstplein 14/17 Den Haag d.d. 21-12-2015)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Moederplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het plangebied van moederplan 'Duinoord'. Het bestemmingsplan is op 26 november 2015 vastgesteld. Voorliggende toelichting op het wijzigingsplan dient te worden gelezen in samenhang met het moederplan. Tevens geldt dat voor alle niet gewijzigde onderdelen binnen het plangebied het moederplan blijft gelden.

3.2 Ruimtelijk beleid

Het wijzigingsplan is gebaseerd op het moederplan. Het ruimtelijk beleid zoals dat na de vaststelling van dit moederplan in nota's en plannen van het rijk, provincie, stadsgewest en gemeente is vastgelegd is zodoende niet van invloed op het wijzigingsplan. Bovendien wordt voor de overige, wel geldende beleidsstukken en wettelijk kaders verwezen naar hoofdstuk drie van het moederplan 'Duinoord'.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan wijzigingscriteria

Voorliggend wijzigingsplan is mogelijk gemaakt op grond van de wijzigingsbevoegdheden 'Wro zone – wijzigingsgebied – 3' en 'Wro zone – wijzigingsgebied – 4' (resp. art. 27.3 en 27.4 Bestemmingsplan Duinoord). De criteria zoals deze zijn gesteld voor het toepassen de wijzigingsbevoegdheid van beide wijzigingsgebieden zijn identiek aan elkaar.

Op welke wijze wordt voldaan aan deze criteria, opgenomen in artikel 27.3 en 27.4 van het moederplan, is hieronder puntsgewijs beschreven.

• De hoofdgebouwen zullen worden gerealiseerd binnen de aangegeven bouwvlakken;
• Op de verbeelding behorende bij dit wijzigingsplan is opgenomen dat de gebouwen aan de zijde van de President Kennedylaan maximaal 50 meter hoog mogen worden en voor het overige niet meer dan 30 meter hoog;
• Als gevolg van de beoogde ontwikkeling vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en gebouwen (zie hoofdstuk 5);
• Ten behoeve van het initiatief wordt een procedure hogere grenswaarden doorlopen. Het besluit tot ontheffing van de grenswaarden zal gecoördineerd ter inzage worden gelegd met het bijbehorende wijzigingsplan en omgevingsvergunning;
• Ten gevolge van de ontwikkeling geen onevenredige aantasting plaats van flora- en fauna (zie hoofdstuk 5);
• Uit de resultaten van bodemonderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor het bedoelde gebruik (zie hoofdstuk 5);
• De procedure als opgenomen in artikel 28 van het moederplan wordt gevolgd.
• Bij de juridische regeling wordt verwezen naar de regels in artikel 17 van het moederplan;

Hoofdstuk 5 Fysieke uitvoerbaarheid

Voor de ontwikkeling zijn diverse milieutechnische dan wel ruimtelijke aspecten van belang. In het vorige hoofdstuk zijn de aspecten bodem, geluid en flora en fauna al behandeld. Hieronder wordt ingegaan op de overige van belang zijnde aspecten voor de ontwikkeling van het appartementencomplex ter plaatse van het Verhulstplein 14/17.

5.1 Ruimtelijke aspecten

5.1.1 Verkeer en parkeren

Verkeer

Alle ontwikkelingen op en rondom het Verhulstplein leiden tot een verandering in het aantal ritten vanuit en naar het gebied. In het kader van de transformatie is er het voornemen voor een beperkte ingreep in de verkeersstructuur, namelijk het afsluiten van twee toegangswegen naar het Verhulstplein vanaf de President Kennedylaan voor gemotoriseerd verkeer. Deze ingreep heeft als gevolg dat er geen doorgaand (sluip)verkeer mogelijk is via het Verhulstplein en er op het plein een autoluw binnengebied ontstaat. Deze ingreep zal leiden tot een verschuiving van het verkeersaanbod van autoverkeer met een herkomst of bestemming op of nabij het Verhulstplein. Daarentegen zal het aandeel doorgaand (sluip)verkeer en verkeer vanaf of naar het tankstation via het plein worden beperkt. De transformatie van de bebouwing rond het Verhulstplein zal ook leiden tot een ander verkeersaanbod. Van een kantooromgeving met een groot aandeel spitsverkeer en een sterke oriëntatie op het hoofdwegennet zal een woongebied worden gerealiseerd met een meer gespreid verkeersaanbod met een oriëntatie op diverse richtingen.

Ten behoeve van de beoogde planontwikkeling is een Nota van Uitgangspunten opgesteld (RIS287224). In deze Nota worden onder andere de aspecten verkeer en parkeren behandeld. Hierbij is door het verkeersbureau Goudappel Coffeng een second opinion verzorgd om de gevolgen rond verkeer en parkeren nader te beschouwen. De second opinion van Goudappel Coffeng is uitgevoerd ten behoeve van de totaalontwikkeling van het Verhulstplein. De resultaten van het onderzoek zijn daarmee ook van toepassing op de ontwikkeling die met voorliggend wijzigingsplan wordt voorzien. Onderstaand zijn de conclusies uit het onderzoek weergegeven. De resultaten zijn overgenomen uit de notitie van 16 september 2015, welke als bijlage is bijgevoegd (Bijlage 1).

De verkeersgeneratie uit de berekening van Goudappel Coffeng is hoger dan die van gemeente Den Haag. In de bestaande situatie is (op grond van de notitie van Goudappel Coffeng) sprake van 447 autoritten per etmaal. Gemeente Den Haag gaat uit van een toename van 1.000 verkeersbewegingen per etmaal extra. In totaal zou dan sprake zijn van ca. 1.447 autoritten per etmaal.

Omdat de verkeersgeneratie op basis van kencijfers van het CROW verschilt per sector (koop en huur), heeft Goudappel Coffeng gerekend met een gemiddelde van beide. Voor huurwoningen geldt een verkeersgeneratie van 4,2 autoritten per werkdagetmaal. Koopwoningen genereren 5,7 autoritten per werkdagetmaal. Derhalve is gerekend met een gemiddelde van 5,0 autoritten. Voor de totaalontwikkeling van het Verhulstplein (ca. 416 woningen) is sprake van een verkeersgeneratie van 2.080 per werkdagetmaal. Dit is een verschil van 633 autoritten ten opzichte van de berekening van gemeente Den Haag (1.447). De verwachting is echter dat het aantal autoritten per etmaal in de praktijk lager zal liggen dan het getal waar mee gerekend is, omdat gerekend is met een relatief hoog aantal ten opzichte van de landelijke kencijfers van het CROW, waarbij het gemiddelde van woningen en appartementen genomen wordt. Middels voorliggend wijzigingsplan worden alleen appartementen mogelijk gemaakt.

De hogere verkeersgeneratie ten opzichte van de berekening van de gemeente leidt niet tot de conclusie dat er ten aanzien van verkeer en parkeren belemmeringen optreden voor de ontwikkeling. De te verwachten verkeersdruk op de wegen rondom het Verhulstplein is niet dusdanig, dat er een geheel ander verblijfsklimaat ontstaat. Ten behoeve van de totaal ontwikkeling van het Verhulstplein worden de twee toegangswegen tot het Verhulstplein vanaf de President Kennedylaan afgesloten. Het verkeer van en naar het Verhulstplein 14 en 17 zal zich daarom met name ontsluiten via de 2e Sweelinckstraat, die uitkomt op het hoofdwegennet (President Kennedylaan).

Op onderstaande afbeelding is de toekomstige verkeerssituatie weergegeven. Ter plaatse van de blauwe kruizen worden de toegangswegen afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. In het rood is de projectlocatie aangegeven.

figuur 10. Ontsluiting Verhulstplein (Nota van Uitgangspunten, RIS287224)

De 2e Sweelinckstraat is een 30 km/u weg, waarbij bij een verkeersdruk van 5.000 verkeersbewegingen per etmaal, fietsers en auto's gebruik kunnen maken van dezelfde rijbaan zonder dat onveilige situaties ontstaan. De verwachtte verkeersgeneratie als gevolg van de totaalontwikkeling ligt veel lager dan dat (2.080 per werkdagetmaal). Daarbij kan op basis van de Nota van Uitgangspunten betrokken worden dat een fietsroute voor scholieren wordt gerealiseerd langs het dan autoluwe Verhulstplein. Ook kan worden meegenomen dat in de nabije toekomst het tankstation op het Verhulstplein verdwijnt. Tot slot is nog relevant dat het aantal appartementen dat mogelijk wordt gemaakt door middel van dit wijzigingsplan gereduceerd is ten opzichte van het aantal waar mee gerekend is door Goudappel Coffeng. Zij gingen in de berekening uit van de totaalontwikkeling waarbij ca. 416 appartementen gerealiseerd worden. Dit aantal is iets gezakt met vier (koop)appartementen als gevolg van de ontwerpwijziging van Verhulstplein 14/17. Er is weliswaar sprake van een geringe daling, maar het betreft een verbetering ten opzichte van de aantallen op basis waarvan de berekeningen zijn uitgevoerd.

De toename van het verkeer als gevolg van de ontwikkeling van het appartementencomplex zorgt er derhalve niet voor dat een verkeersonveilige situatie ontstaat. Er zal daarom sprake zijn van verkeersveilige verkeersdruk.

Parkeren

Onderstaand is een berekening opgenomen waar uit blijkt hoeveel parkeerplaatsen benodigd zijn voor de ontwikkeling die middels voorliggend wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt. De totale parkeerbehoefte voor de ontwikkeling van het Verhulstplein 14/17 bedraagt 170,6 parkeerplaatsen inclusief bezoekersparkeren.

figuur 11. Berekening parkeerbehoefte

De parkeerbehoefte wordt grotendeels op eigen terrein opgevangen. In de bij het project behorende parkeergarage worden 105 autoparkeerplaatsen gerealiseerd. De resterende parkeerplekken worden door de gemeente gerealiseerd in openbaar gebied. Door de ontwikkelcombinatie wordt hiertoe een financiële vergoeding betaalt.

Omdat de parkeerbehoefte grotendeels op eigen terrein gerealiseerd wordt en daarnaast ruimte is voor parkeerplaatsen in openbaar gebied leidt de ontwikkeling niet tot een verhoging van de parkeerdruk in de omgeving.

Ten aanzien van verkeer en parkeren treden er geen belemmeringen op voor de vaststelling van dit wijzigingsplan.

5.1.2 Stedenbouwkundige motivatie

Het “Stedenbouwkundig kader Verhulstplein en omgeving” schetst de uitgangspunten voor vernieuwing aan het Verhulstplein en omgeving. De aangegeven massa in dit document biedt de basis voor het volume van het nieuwe ontwerp: een basishoogte van 30 meter met een hoogteaccent van 50 meter op de hoek Conradkade – President Kennedylaan.

Zoals in het stedenbouwkundig kader gesteld, is de rooilijn van het ontwerp op de kop van het gebouw aan de President Kennedylaan teruggelegd ten opzichte van de rooilijn van de bestaande bebouwing om ruimte te bieden aan de groene 'parkway' zoals dat in het Wederopbouwplan van W.M. Dudok (1948) voor deze laan bedoeld was (zoals toegelicht in het moederplan).

Het ontwerp vormt een stedenbouwkundig ensemble met de andere nieuwbouwontwikkeling aan de andere zijde van het Verhulstplein. Ten aanzien van het gevelconcept is een bepaalde samenhang gezocht tussen deze twee plannen. Dat wil zeggen: ze hebben beiden een verticale oriëntatie van gevelopeningen en balkons en een verbijzondering van de bovenste verdieping in materiaal en architectuur (zoals ook gesteld in het stedenbouwkundig kader).

De gebouwlengte van het plan wordt gebroken in twee 'korrels' door de verbijzonderde gevelarchitectuur van de bovenste verdiepingen over één stuk naar beneden te halen waardoor de gevellengte van de metselwerkgevel van het hoofdvolume optisch wordt gebroken.

Het Verhulstplein ligt in het welstandsgebied 'wederopbouwarchitectuur'. Een architectuur die vooral wordt gekenmerkt door veelvuldig gebruik van metselwerk en (prefab) beton, de basismaterialen van de metselwerkgevel. Een referentie naar deze architectuur en de gevel van het bestaande buurpand aan de Conradkade zijn de betonnen kaders rond de balkonopeningen.

De entrees van het laagbouwblok zijn tweezijdig georiënteerd met een doorzicht van de Conradkade naar het Verhulstplein. Het torenvolume heeft zijn entree aan de kop van het gebouw, waardoor dit hoogteaccent zich prominent manifesteert op de hoek Conradkade – President Kennedylaan.Op deze kopgevel wordt het betonreliëf gevelkunstwerk van de bestaande bebouwing in de nieuwbouw teruggebracht, waardoor het meest prominente deel van de oude bebouwing voortleeft in de nieuwbouw.

5.1.3 Planologie

De ontwikkeling die mogelijk gemaakt wordt met dit wijzigingsplan betreft de realisatie van 157 woningen met parkeervoorzieningen voor de fiets en de auto. Het betreft derhalve een stedelijke ontwikkeling, waardoor op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening de Ladder voor duurzame verstedelijking gemotiveerd dient te worden doorlopen aan de hand van drie treden. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Voor een nadere toelichting op de ladder wordt verwezen naar paragraaf 3.2.1 van de toelichting op het moederplan.

Artikel 3.1.6 is uitgebreid met twee leden die de werking van de ladder uitleggen. De tekst van de leden 2 en 3 luidt:

• lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:
  • a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
  • b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
  • c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

lid 3: Het tweede lid is van overeenkomstige toepassing op een provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst.

Onderstaand wordt de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Omdat het plangebied gelegen is in bestaand stadsgebied, moet met name de eerste trede gemotiveerd worden.

Trede 1) Actuele regionale behoefte

In lijn met de maatschappelijke behoefte zet provincie Zuid Holland in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Bij het bepalen van de regionale behoefte aan woningen gelden de gegevens van de actuele behoefteramingtotalen per gebied die worden beschreven in het Programma Ruimte 2014. Kijkend naar de woningbehoefteraming voor Haaglanden, het gebied waarbinnen de projectlocatie valt, wordt duidelijk dat er behoefte is aan meer woningen. In onderhavig project gaat het om de realisatie van 157 appartementen, waardoor in deze behoefte wordt voorzien. Tevens wordt voorzien in de behoefte van gemeente Den Haag, die in haar meest recente beleidsstuk Woonvisie Den Haag 2009 - 2020 (Rv 132 – 2009; RIS 167788) met betrekking tot wonen heeft aangegeven tot 2020, 25.000 extra woningen te willen realiseren. De nieuwbouw binnen de Vinex locaties zijn afgerond. De nieuwe woningen dienen dan ook volgens de woonvisie binnen de stad gerealiseerd te worden. De beoogde woningbouw vindt plaats in de bestaande Wijk Duinoord en geeft hiermee ook op dit onderdeel invulling aan de Woonvisie.

Trede 2) Voorzien behoefte binnen het bestaand stads- en dorpsgebied

De projectlocatie is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (zie hiervoor paragraaf 5.1.3 van het moederplan). Door de realisatie van de woningen wordt derhalve voorzien in de behoefte aan nieuwe woningen binnen bestaand stads- of dorpsgebied.

Trede 3) Passende ontsluiting

Omdat de projectlocatie gelegen is binnen bestaand stads- en dorpsgebied is het niet nodig passende ontsluiting nader te motiveren. Het gebied wordt ontsloten op de bestaande wegenstructuur. Daarnaast is in paragraaf 5.1.1 met betrekking tot de verkeerssituatie een kaart opgenomen met de toekomstige ontsluiting van het gebied. Daarbij wordt wel opgemerkt dat in de toekomstige situatie de toegangswegen tot het Verhulstplein vanaf de President Kennedylaan voor autoverkeer niet meer toegankelijk zijn. Dit om een autoluw Verhulstplein mogelijk te maken. Het plangebied blijft voor de auto wel toegankelijk vanaf de Conradkade via de Lubeckstraat en vanaf de President Kennedylaan via het Stadhoudersplantsoen en de 2e Sweelinckstraat.

5.1.4 Watertoets

Sinds 2003 is het doorlopen van de watertoets wettelijk verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is om in overleg met de initiatiefnemer en de water-beheerder, aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt. De planlocatie is gelegen binnen het beheersgebied van Hoogheemraadschap van Delfland. Onderstaand worden de diverse aspecten behandeld.

Waterkwaliteit

In de nabijheid van het projectgebied is ten westen van de Conradkade een watergang aanwezig. Bij nieuwbouw van het beoogde initiatief worden geen uitloogbare bouwmaterialen gebruikt (zoals koper, zink en bitumineuze dakbedekking) op plaatsen, die in contact zouden kunnen komen met hemelwater. De voorgenomen ontwikkeling heeft hiermee geen invloed op de waterkwaliteit ter plaatse.

Waterkwantiteit

Het beoogde initiatief maakt geen toename van verhard oppervlak mogelijk. Doordat het woongebouw in de toekomst ca. 7 meter terug komt te liggen ten opzichte van de President Kennedylaan, is sprake van een afname van het verhard oppervlak. Hierdoor hoeft er geen watercompensatie plaats te vinden. Tevens is op basis van de visie Toekomstbestendig Haags Water er geen waterbergingsopgave aanwezig binnen het bestemmingsplangebied. Wel zijn er bij bouwplannen kansen voor een duurzame manier van omgang met regenwater. Door de ligging op doorlatende duinzanden, leent dit gebied zich in principe goed voor infiltratie in de bodem. Ook het vasthouden van water op begroeide daken op perceelniveau, draagt bij aan het vergroten van de bergingscapaciteit voor regenwater.

Veiligheid en beschermde gebieden

Het projectgebied is niet gelegen binnen een kern- en/of beschermingszone van oppervlaktewater en/of een waterkering. Tevens is het gebied niet gelegen binnen een waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Veiligheid en beschermde gebieden spelen geen rol bij de realisatie van het project.

Riolering

Bij de aanleg van riolering dient op basis van het rijksbeleid een gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd. Dit betekent dat naast een vuilwaterriool tevens een schoon hemelwaterafvoer dient te worden gerealiseerd. Hemelwater vloeit zodoende niet meer naar de riolering, maar stroomt af naar het oppervlaktewater of infiltreert in de bodem.
Het milieuaspect water vormt hierdoor geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

5.1.5 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie 

Het plangebied is aangemerkt als een gebied waar archeologische waarden aanwezig (kunnen) zijn. Om die reden heeft het plangebied in het bestemmingsplan Duinoord een dubbelbestemming Waarde – Archeologie. Nader archeologisch onderzoek kan noodzakelijk zijn in de gevallen waarbij grondroering over een oppervlakte van meer dan 50 m2 en dieper dan 0,5 meter onder maaiveld plaatsvindt. Bij de voorgenomen ontwikkeling worden deze vrijstellingsgrenzen overschreden.
Om die reden is ten behoeve van de beoogde ontwikkeling aan het Verhulstplein archeologisch vooronderzoek uitgevoerd door archeologisch onderzoeksbureau IDDS (Bijlage 2).

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied voornamelijk is gelegen op een strandwal die is gevormd in het Laat Neolithicum. Er kunnen resten vanaf deze periode voorkomen. De oudste resten worden verwacht in de top van de strandwalafzettingen. Jongere resten kunnen\ook voorkomen op hogere niveaus in het duinzand. Eventuele resten zullen naar verwachtingbestaan uit vondstmateriaal (houtskool, natuursteen, vuursteen en aardewerk) en grondsporen(paalsporen, greppels, cultuurlagen).

De kans is zeer groot dat het plangebied diep verstoord is. Dit geldt in ieder geval ter plaatse van de huidige bebouwing en voor de voormalige locatie van de tankgracht, waar geen archeologische resten meer aanwezig zullen zijn. In de rest van het plangebied hebben naar verwachting afzandingen plaatsgevonden, en mogelijk ook werkzaamheden die aan de tankgracht gerelateerd zijn (minimaal de sloop van de bebouwing uit het begin van de 20e eeuw).
Het verkennende booronderzoek heeft bevestigd dat in het plangebied sprake is van diepe verstoringen, variërend van 2,3 tot meer dan 4,0 m –mv. Op basis hiervan worden geen archeologische resten meer verwacht. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in de rapportage van 25 september 2015 (Bijlage 2). In het rapport wordt het advies gegeven geen vervolgonderzoek uit te voeren. Dit advies is door het bevoegd gezag (de gemeente Den Haag) beoordeeld op 24 november 2015 en overgenomen. Vervolgonderzoek is niet benodigd. Het aspect archeologie vormt geen belemmering bij de vaststelling van het wijzigingsplan. De rapportage is toegevoegd aan de bijlagen bij dit wijzigingsplan.

Indien tijdens werkzaamheden toch nog archeologische resten worden gevonden, geldt een wettelijke meldingsplicht. Er dient dan direct een melding gedaan te worden bij de afdeling Archeologie van de gemeente Den Haag.

Cultuurhistorie

Het plangebied waar dit wijzigingsplan onderdeel van uit maakt, is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Voor bouwen binnen het beschermd stadsgezicht gelden de uitgangspunten en randvoorwaarden die zijn opgenomen in het moederplan. De uitgangspunten zijn tevens verwerkt in het stedenbouwkundig kader zoals op de afbeelding is weergegeven in paragraaf 1.3 en 3.3.2. Met deze voorwaarden wordt bij de beoogde ontwikkeling rekening gehouden zodat de cultuurhistorische structuur in het gebied niet verloren gaat.

Voor de overige cultuurhistorische waarden in het gebied wordt verwezen naar het moederplan. Zie hiervoor paragraaf 2.3 met betrekking tot cultureel erfgoed.

5.2 Milieutechnische aspecten

5.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, dient een beoordeling plaats te vinden met betrekking tot gepaste richtafstanden tussen bedrijven en woningen.

Het nabijgelegen benzineservicestation (zonder LPG) is in het kader van het onderwerp 'bedrijven en milieuzonering' het meest bepalend. De richtafstand van een dergelijk bedrijf (SBI-2008 473.3) in een gemengd gebied bedraagt 10 meter voor de aspecten geur, gevaar en geluid. De dichtstbijzijnde afstand tussen de gevel van het beoogde appartementencomplex en de bestemmingsgrens van het benzineservicestation bedraagt meer dan deze 10 meter (ca. 11 meter). Hierdoor wordt voldaan aan de richtafstand die van toepassing is tussen een dergelijk station en woningen. Daarnaast is de gemeente voornemens op relatief korte termijn deze bedrijfslocatie te bestemmen als 'Wonen'. Van richtafstanden tussen twee wooncomplexen is geen sprake.

5.2.2 Geluid

Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dient een procedure Hogere waarden doorlopen te worden. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is door Wolf Dikken adviseurs akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn opgenomen in het rapport (R814075aaA2) van 15 februari 2016. Deze rapportage is toegevoegd aan de bijlagen van deze toelichting (Bijlage 3).

De vastgestelde geluidsbelastingen zijn getoetst aan de grenswaarden volgens de Wet geluidhinder (Wgh). Hierbij is onderzoek gedaan naar de invloed van het wegverkeerslawaai van de zoneplichtige wegen en 30 km/uur-wegen. De geluidsbelastingen (uitgedrukt in Lden) zijn berekend voor het jaar 2026.

Op grond van de uitgevoerde berekeningen kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• De voorkeursgrenswaarde wordt, na aftrek van 5 dB conform art. 110g Wgh, overschreden ten gevolge van het wegverkeer op de Conradkade (inclusief tram), de Pres. Kennedylaan (inclusief de Seghbroeklaan en de Houtrustbrug), de van Boetzelaerlaan (incl. tram);
• De maximaal te ontheffen waarde voor de hoogst toelaatbare geluidbelasting wordt overschreden ten gevolge van het geluid van de President Kennedylaan (inclusief Houtrustbrug en Segbroeklaan). Deze overschrijding vindt plaats op een deel van de kopgevel aan de Pres. Kennedylaan. Toepassing van een dove gevel is hier noodzakelijk.
• De maximaal aan te vragen hogere waarde bedraagt (na aftrek van 5 dB conform art. 110g Wgh) 63 dB voor de President Kennedylaan (inclusief de Seghbroeklaan en de Houtrustbrug), 58 dB voor de Conradkade en 51 dB voor de van Boetzelaerlaan.
• De hoogst optredende gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt 69 dB exclusief aftrek conform art. 110g Wgh.
• De plandrempel voor hoogbelaste locaties wordt niet overschreden.

Op grond van aanvullend onderzoek is gebleken dat het treffen van maatregelen ter verlaging van de geluidbelastingen niet doeltreffend is en stuit op bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige of financiële aard. Het bovenstaande in acht nemende, dient een procedure Hogere waarden doorlopen te worden ten behoeve van de woningen met een geluidbelasting hoger dan 48 dB. In tabel 4 in hoofdstuk 7 van het onderzoeksrapport (zie bijlagen) is aangegeven voor hoeveel woningen dit geldt.

Bij het verlenen van de hogere grenswaarden wordt beoordeeld of de plattegronden van de woningen voldoen aan het Haags ontheffingenbeleid (aanwezigheid geluidluwe gevels). Om deze reden is op basis van de ontwerptekeningen van de architect door Wolf Dikkens adviseurs nader onderzoek uitgevoerd ten aanzien van de vereiste geluidluwe gevels. De resultaten zijn opgenomen in rapportage R814075aaA4 van 8 april 2016 (Bijlage 4). Uit dit onderzoek is gebleken dat alle woningen waarvoor een hogere waarde zal moeten worden vastgesteld, beschikken over een geluidluwe gevel. Hiermee is voldaan aan het Haags ontheffingenbeleid, zie Bijlage 5 Advies Haags ontheffingenbeleid.

Voor de vaststelling van het wijzigingsplan wordt een procedure Hogere waarden doorlopen voor de ontheffing in verband met hogere grenswaarden. Voor het aantal en de locatie van de betreffende woningen wordt verwezen naar de rapportage zoals opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. De procedure moet doorlopen worden als gevolg van wegverkeerslawaai van de volgende wegen:

• Conradkade
• President Kennedylaan
• Van Boetzelaerlaan
• Segbroeklaan
• Houtrustbrug

Het ontwerp besluit hogere grenswaarde wordt gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

5.2.3 Externe veiligheid

De externe veiligheid wordt bepaald door aanwezigheid van gevaarlijke stoffen (productie, gebruik, opslag en vervoer) in en rond een plangebied. Voor van toepassing zijnde juridisch kader wordt verwezen naar het moederplan. In paragraaf 4.3 externe veiligheid van dit plan is dit onderdeel behandeld.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen, die vanuit het oogpunt van externe veiligheid relevant zijn. Tevens vindt in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen over de het water of het spoor plaats. De locatie ligt op meer dan 200 meter vanaf de rijkswegen en van de door de gemeenteraad vastgestelde route waarover gevaarlijke stoffen getransporteerd mogen worden. Het gebied valt buiten het invloedsgebied van deze wegen. Tevens zijn er op (of in de nabijheid van) de projectlocatie geen buisleidingen gelegen waar gevaarlijke stoffen door worden getransporteerd.

De President Kennedylaan is daarentegen aangewezen als ontheffingsroute. In de praktijk zal er nauwelijks vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Hooguit voor de bevoorrading van het LPG-tankstation aan de Van Stolkweg, dat gelegen is op een afstand van ca. 1.5 kilometer vanaf het plangebied (zie figuur 12). De ontheffing zal in beginsel uitgaan van een route via de Utrechtsebaan. In het meest ongunstige geval is sprake van 70 LPG-transporten per jaar.

Op onderstaande afbeelding is in het groen het plangebied (globaal) weergegeven. Het LPG-tankstation bevindt zich ter plaatse van de rode driehoek bij de Scheveningsche Boschjes. De rode lijn geeft de inrichtingsgrens weer.

figuur 12. Uitsnede risicokaart (geraadpleegd d.d. 3 februari 2016)

Langs de President Kennedylaan is op het Verhulstplein/Conradkade een functiewijziging mogelijk naar woonappartementen. Daartoe strekt voorliggend wijzigingsplan. De voorgestelde functiewijziging van kantoren naar wonen leidt niet tot een significante verandering van het groepsrisico.

Bovendien is op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten reeds geborgd dat bij functiewijziging de aanwezige bebouwing circa 7 meter ten opzichte van de President Kennedylaan (eventueel risicobron) zal worden teruggelegd. Dit betekent dat het kwetsbare object verder van de eventuele risicobron komt te liggen dan in de huidige situatie. Omdat het daarnaast gaat om een transformatie van kantoorpanden naar woningen, is geen sprake van een significante wijziging ten aanzien van het groepsrisico.

Op basis van de gegevens uit onderstaande tabel (figuur 13) is een berekening uitgevoerd. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd:

• Bruto vloeroppervlak kantoorpanden: ca. 15.114,0 m2
• 161 appartementen

figuur 13. Uitsnede Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico

Per 30 m2 b.v.o is één persoon werkzaam in het geval van kantoren. Op basis van ca. 15.114,0 m2 waren daarom 504 personen aanwezig in de huidige kantoorpanden. In de toekomstige situatie met 161 appartementen zal sprake zijn van 386 personen. Ondanks dat er geen significante wijziging optreedt in het groepsrisico, is wel sprake van een afname van het aantal personen in het invloedsgebied. In combinatie met het terugleggen van de bebouwing en de geringe transportbewegingen per jaar, kan worden geconcludeerd dat externe veiligheid de vaststelling van het wijzigingsplan niet in de weg staat.

5.2.4 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde lucht-kwaliteitseisen zijn opgenomen.

Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM).

Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen, als

• geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde, of
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, of
• een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging, of
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

Met andere woorden, luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als aan één van de bovengenoemde vier criteria wordt voldaan.

 

Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

Conform het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen' draagt een besluit m.b.t. een project niet in betekenende mate bij indien aannemelijk is gemaakt dat, als gevolg van het besluit, de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel zwevende deeltjes (PM10) als stikstofdioxide niet de 3% grens overschrijdt. Bij ministeriële regeling kunnen categorieën van gevallen worden aangewezen waarbij een besluit, aangaande een project, in ieder geval niet in betekenende mate bijdraagt. De aanwijzing kan onder meer betrekking hebben op een besluit met betrekking tot één of meer daarbij genoemde categorieën van:

• Inrichtingen;
• Infrastructuur;
• Kantoorlocaties;
• Woningbouwlocaties.

Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

In de regeling zijn categoriale gevallen opgenomen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de Luchtkwaliteit. Deze categorieën hebben betrekking op inrichtingen, kantoor en woningbouwlocaties, infrastructuur en activiteiten of handelingen. Voor woningbouwprojecten is de regeling van toepassing in de volgende gevallen:

Woningbouw

Aangewezen worden woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3000 woningen omvat.

Het initiatief betreft de realisatie van 161 appartementen Hiermee valt het initiatief onder het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen' en de daarbij behorende regeling en wordt voldaan aan de wetgeving op dit gebied. Tevens blijkt uit de monitoringstool (https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/##) dat de concentraties van de maatgevende stoffen voor de luchtkwaliteit: stikstofdioxide (31,4 µg/m2) en fijn stof (24,4 µg/m3), ter plaatse van het projectgebied ruim onder de grenswaarden van 40 µg/m3 blijven waardoor een goed leefklimaat gegarandeerd kan worden.

5.2.5 Ecologie

Ten behoeve van het moederplan is een ecologische quickscan uitgevoerd. Daaruit is gebleken dat zich op de locatie geen beschermde soorten bevinden. Wel dient beoordeeld te worden wat de toename aan verkeersintensiteit voor gevolgen heeft voor de nabijgelegen Natura 2000-gebieden en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Gegevens ten aanzien van de verkeersintensiteit zijn opgenomen in paragraaf 5.1.1 met betrekking tot verkeer en parkeren.

In verband met de wijzigingsbevoegdheden is in het moederplan in paragraaf 4.1 een m.e.r.-beoordeling opgenomen. De beoordeling heeft plaatsgevonden in relatie tot alle wijzigingsbevoegdheden tezamen (ten behoeve van het totaalplan Verhulstplein). Daarnaast heeft een Arius berekening plaatsgevonden (Bijlage 6), die specifiek betrekking heeft op de ontwikkeling die mogelijk gemaakt wordt met voorliggend wijzigingsplan. Uitkomsten van deze berekening is in deze paragraaf nader uitgewerkt. Daarnaast is ten behoeve van de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt middels voorliggend wijzigingsplan een bomeninventarisatie uitgevoerd. Onderstaand wordt ingegaan op deze onderdelen.

EU-vogelrichtlijn/1979 en EU-Habitatrichtlijn/1992

De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming. Nederland heeft de richtlijnen geïmplementeerd in de Natuurbeschermingswet (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortenbescherming).

Natuurbeschermingswet

De gebiedsbescherming heeft betrekking op de Vogelrichtlijngebieden die het Rijk heeft vastgesteld, de Habitatrichtlijngebieden die het Rijk bij de Europese Commissie heeft aangemeld, de Beschermde natuurmonumenten en de Staatsnatuurmonumenten. Ruimtelijke ingrepen die in deze gebieden plaatsvinden dan wel in de nabijheid van beschermde natuurgebieden, moeten worden getoetst op hun effecten op deze gebieden.

Flora- en faunawet

De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in een aantal bij de Flora- en faunawet behorende besluiten. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Sinds 23 februari 2005 is het Besluit vrijstelling beschermde diersoorten in werking getreden, dat voorziet in een wijziging van het “Besluit beschermde dier- en plantensoorten”. Met deze AMvB is het ontheffingsregime aangepast. Met de inwerkingtreding van dit besluit is sprake van een drietal categorieën beschermde soorten:

• Tabel 1: een algemene vrijstelling van in Nederland algemeen voorkomende soorten
• Tabel 2: een algemene vrijstelling met gedragscode voor een aantal beschermde soorten
• Tabel 3: streng beschermde soorten.

Tegen deze wettelijke achtergrond worden de nieuwe ontwikkelingen beoordeeld in relatie tot wettelijk beschermde planten en dieren en hun natuurlijke omgeving.

Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

De term EHS werd in 1990 geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan (NBP) van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De EHS is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. De EHS kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. De EHS is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Bij ruimtelijke plannen dient te worden getoetst of het projectgebied in of in de nabijheid van de EHS gelegen is. Indien het projectgebied in of in de nabijheid de EHS gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets”.

Soortbescherming

Ten behoeve van de ontwikkeling van het Verhulstplein 14/17 is een ecologische quickscan uitgevoerd door onderzoeksbureau Van der Helm Milieubeheer. De bevindingen zijn neergelegd in de rapportage van 17 augustus 2015 die is opgenomen in de bijlagen van het moederplan. Hierbij is bureauonderzoek uitgevoerd en hebben locatiebezoeken plaatsgevonden. Op basis van deze twee onderzoeksmethodes tezamen is het volgende geconcludeerd ten aanzien van beschermde soorten:

Vaatplanten

In het projectgebied zijn ten tijde van het locatiebezoek geen zwaarder beschermde (Tabel 2 en 3) plantensoorten aangetroffen. De aanwezigheid van zwaarder beschermde (Tabel 2 en 3) plantensoorten kan op basis van het veldbezoek, dat in de geschikte periode voor onderzoek is uitgevoerd, worden uitgesloten.

Vogels

Jaarrond beschermde nesten - Categorie 1 tot en met 4

Het projectgebied biedt geen mogelijkheden voor vogels (uit cat. 1 t/m 4) om te broeden. Het gebouw is niet geschikt als nestlocatie voor gierzwaluwen (categorie 2) omdat er geen kieren en openingen in het gebouw aanwezig zijn.

Jaarrond beschermde nesten - Categorie 5

Tijdens het locatiebezoek zijn geen jaarrond beschermde nesten van vogelsoorten uit categorie 5 aangetroffen. Vanwege het ontbreken van holtes en nissen worden geen nesten van vogels uit categorie 5 verwacht.

Algemene broedvogels

Tijdens het locatiebezoek zijn geen algemene broedvogel nesten aangetroffen. Vanwege het ontbreken van geschikte nestlocaties worden hier in de huidige situatie geen algemene broedvogels verwacht. Algemene broedvogels kunnen echter wel worden verwacht in de fase wanneer na de sloop van het oude gebouw het terrein als bouwterrein met rommelhoekjes wordt gebruikt en wanneer het terrein vervolgens braak komt te liggen, ten behoeve van de bouw van een nieuw gebouw. Direct na de sloop zal echter aangevangen worden met de nieuwbouw, waardoor deze algemene broedvogels eveneens niet worden verwacht.

Vleermuizen

Vaste rust- en verblijfplaatsen bebouwing

Het gebouw is niet geschikt voor vleermuizen, omdat geen openingen/kieren in het gebouw aanwezig zijn, die toegang geven in het gebouw. In het gebouw is een kelder aanwezig, deze staat droog en tijdens het veldbezoek zijn daar geen (sporen van) vleermuizen aangetroffen. Tevens is er voor vleermuizen geen opening aanwezig waardoor zij de kelder kunnen bereiken. De kelder is ongeschikt voor als vaste rust- en verblijfplaats van vleermuizen.

Foerageergebied

Het projectgebied wordt mogelijk door vleermuizen gebruikt als foerageergebied. In de directe omgeving zijn voldoende en geschiktere foerageergebieden voor deze dieren aanwezig.

Vliegroute

Daarnaast zou het gebouw kunnen dienen als lijnvormig element waarlangs vleermuizen vliegen (vliegroute). Voor een potentiële vliegroute zijn in de omgeving voldoende gebouwen en boomrijen aanwezig die deze functie tevens (kunnen) vervullen.

Grondgebonden zoogdieren 

Voor algemene grondgebonden zoogdieren is geen geschikt habitat gevonden. Het terrein is volledig verhard met klinkers en tegels.

Amfibieën

Op basis van het veldbezoek is het voorkomen van amfibieën uitgesloten. Ook voor deze soorten is geen geschikt habitat aanwezig.

Overige soorten

Tijdens het locatiebezoek zijn geen beschermde vissen, reptielen, kevers, vlinders, libellen, slakken en kreeftachtige waargenomen. Beschermde soorten binnen deze soortgroepen worden ook niet verwacht op basis van verspreiding en biotoop.

Concluderend wordt gesteld dat geen beschermde soorten worden verwacht ter plaatse van het Verhulstplein 14 en 17. Wel dient rekening te worden gehouden met algemene broedvogels in rommelhoekjes en tijdelijk braakliggend terrein ten tijde van de bouwwerkzaamheden. De algemene zorgplicht uit de Flora- en faunawet dient te allen tijde in acht genomen te worden en is van toepassing op alle soorten.

Gebiedsbescherming

Ten aanzien van gebiedsbescherming is in het moederplan o.a. aandacht besteed aan de invloed van woningbouw ten opzichte van de in de nabijheid gelegen natuurbeschermingsgebieden. Hierbij is rekening gehouden met volledige gebruikmaking van de in het moederplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden ten aanzien van woningen.

Ten aanzien van verzuring en vermesting is hiertoe het volgende opgenomen:

De voorgestelde planontwikkeling maakt via wijzigingsbevoegdheden woningbouw mogelijk en is op zichzelf (in de bron) geen stikstof emitterende activiteit. Mogelijk is er wel sprake van aan woningbouw gerelateerde effecten. Een aandachtspunt kan zijn gelegen in:

• emissie in gasgestookte CV-ketels
• verkeersbewegingen rondom de voorgestelde woningbouw.

Stookvoorzieningen

Tegenwoordig worden moderne energie zuinige HR CV-ketels in woningen geplaatst. In het bestemmingsplan zijn de aanwezige kantoren in overeenstemming met de huidige situatie bestemd. Deze verouderde kantoorpanden worden verwarmd met gedateerde verwarmingsinstallaties.

Door de voorgestelde transformatie naar wonen zullen moderne en verbeterde technieken worden toegepast. Bovendien worden aan stook- en verwarmingsinstallaties op grond van AMvB's zoals het Bouwbesluit naast een EPC norm van 0,4 ook nadere eisen gesteld aan bijvoorbeeld situering, optimale verbranding en jaarlijks onderhoud.

Negatieve effecten van het plan op het Natura 2000-gebied zijn op voorhand uit te sluiten.

Verkeersbewegingen

De ontwikkeling van woonappartementen betreft de transformatie van bestaande kantoorgebouwen aan het Verhulstplein 14/17, waarbij het een doelstelling is het bestaande benzine-service-station en overige aanwezige kantoorpanden te transformeren naar woningen. In het kader van deze transformatie is er het voornemen voor een beperkte ingreep in de verkeersstructuur, namelijk het afsluiten van twee toegangswegen voor gemotoriseerd verkeer naar het Verhulstplein vanaf de President Kennedylaan zoals beschreven in paragraaf verkeer en in hoofdstuk 5.1.1 van het moederplan. Deze transformatie leidt tot een beperkte verandering van de verkeersstromen in en rond het gebied maar niet tot een significante toename van het verkeer.

Voor de totaalontwikkeling is in het moederplan een stikstofdepositie berekening (Aerius) gemaakt. Daarbij werd geconcludeerd dat sprake zal zijn van een geringe toename van 0,2 mol/ha/jaar. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het moederplan.
Ten behoeve van de ontwikkeling die middels dit wijzigingsplan wordt mogelijk gemaakt is voor de volledigheid een extra, project-specifieke berekening gemaakt (Bijlage 6). De uitkomst van deze berekening ligt hoger dan de berekening van gemeente Den Haag. De reden dat de resultaten afwijken is tweeledig. In de eerste plaats omdat er recent wijzigingen hebben plaatsgevonden in het rekenmodel, doordat de uitstoot NH3 door verkeer hoger ligt dan in de eerste instantie werd verondersteld. Daarnaast heeft in de eerdere berekening saldering plaatsgevonden, waardoor slechts gerekend is met de extra bijdrage ten opzichte van de huidige planologische situatie. Voor de berekeningen specifiek voor Verhulstplein 14/17 heeft geen saldering plaatsgevonden waardoor is gekeken naar de totale bijdrage van het project zonder dat de generatie van de huidige functie daar van af is getrokken. De berekening is uitgevoerd door de Omgevingsdienst Haaglanden op 21 januari 2016 en is toegevoegd aan de bijlagen bij dit wijzigingsplan (Bijlage 6).

Uit de berekening blijkt dat sprake is van een stikstofdepositie van 0,26 mol/ha/jaar. Dit betekent dat sprake is van een overschrijding van de kritische depositiewaarde (0,05 mol/ha/jaar). Derhalve geldt de meldingsplicht. Wel is aangegeven dat ten tijde van de berekening voldoende ontwikkelingsruimte aanwezig is voor de beoogde ontwikkeling. Omdat het nog binnen het bereik van de meldingsplicht valt, wordt de uitkomst van de berekening niet meegenomen bij de toetsing aan de Natuurbeschermingswet.

De gevolgen van de verschillende in de nabijgelegen gebieden zijn hierbij beschouwd. Op grond van deze analyse is geconcludeerd dat de geringe toename van 0,26 mol/ha/jaar als gevolg van de voorgestelde functiewijziging naar wonen geen belemmering vormt.

Op13 april 2016 is de melding op grond van artikel 8 van de Regeling Programmatische aanpak stikstof ingediend voor het bouwplan. Deze melding is bevestigd en de benodigde depositieruimte is hierbij geregistreerd.

Bomeninventarisatie

Ten behoeve van de ontwikkeling van het Verhulstplein is een bomeninventarisatie uitgevoerd door New York Boomadvies B.V. De bevindingen zijn opgenomen in de rapportage van augustus 2015 zoals opgenomen in de bijlagen van de toelichting op het moederplan. Uit de inventarisatie blijkt dat in totaal 95 bomen aanwezig zijn op en rond het Verhulstplein.

Langs de Conradkade is een groenstrook gelegen met daarin een drietal bomen. Ten behoeve van de nieuw te realiseren woningbouw aan het Verhulstplein 14/17 worden geen bomen gekapt.

Conclusie

Er heeft een beschouwing plaatsgevonden van de mogelijk aanwezige beschermde soorten in en rond het projectgebied. Deze worden niet verwacht. Voorts is een beschouwing gegeven ten aanzien van gebiedsbescherming. Tot slot zijn de bomen rond het plangebied geïnventariseerd. Deze blijven allemaal behouden. Voor alle aspecten geldt dat deze geen belemmeringen opleveren bij de vaststelling van het wijzigingsplan.

5.2.6 Bodem

Wanneer gebruik gemaakt wordt van de wijzigingsbevoegdheid moet bodemonderzoek plaatsvinden naar de geschiktheid van de bodemkwaliteit voor de beoogde woonfunctie. Ten behoeve van de ontwikkeling is dit onderzoek reeds uitgevoerd door onderzoeksbureau IDDS. De bevindingen zijn opgenomen in de rapportage van 15 juli 2015. De rapportage is bijgevoegd aan de bijlagen van dit wijzigingsplan (Bijlage 7).

Doel van het onderzoek is vast te stellen of het voormalige, dan wel het huidige, gebruik van de onderzoekslocatie heeft geleid tot een verontreiniging van de bodem. Daarnaast wordt in het onderzoek aandacht besteed aan de restverontreinigingen op het naastgelegen perceel van Verhulstplein (tankstation en parkeerterrein). Deze restverontreinigingen zijn beschreven in het 'Gewijzigd saneringsplan, Bodemsanering 06-5013 Verhulstplein te Den Haag, Holland Milieutechniek, kenmerk R2014 038RP/06-5013, d.d. 09 september 2014'. Er is nog een actieve sanering gaande ter plaatse van Verhulstplein 10 door middel van gestimuleerde biologische afbraak. De voortgang van de sanering wordt gemonitord. Uit gewijzigd saneringsplan blijkt dat de restverontreinigingen in het grondwater stabiel zijn. In de grond zijn geen verontreinigingen meer aangetoond boven de Interventiewaarde. In het grondwater zijn slechts bij twee meetpunten nog verontreinigingen boven de interventiewaarde aangetroffen.

Ter bepaling van de milieuhygiënische bodemkwaliteit binnen de begrenzing van de onderzoekslocatie, is de norm NEN 5740 (onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek, NNI, januari 2009) gehanteerd. Deze norm beschrijft de werkwijze voor het opstellen van de onderzoeksstrategie bij een verkennend bodemonderzoek naar de (mogelijke) aanwezigheid van bodemverontreiniging en de werkwijze voor het bepalen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en eventueel vrijkomende grond.

Conclusies

Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

Grond

• Op de gehele locatie en alle diepten komen sporen tot matige bijmengingen voor van diverse bodemvreemde materialen. Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.
• De bovengrond is licht verontreinigd met PCB's en (plaatselijk) met minerale olie en zink.
• In de ondergrond zijn geen van de onderzochte parameters in gehalten boven de desbetreffende achtergrond en/of detectiegrens aangetoond.

Grondwater

• Het grondwater is licht verontreinigd met xylenen en naftaleen. In peilbuis Mpb2 is het

grondwater ook licht verontreinigd met minerale olie en in Pb24 met benzeen.

Restverontreiniging naast gelegen perceel

Restverontreinigingen op het naastgelegen perceel vormen geen belemmering voor de onderhavige locatie. Wel dient wanneer bemaling in een open systeem noodzakelijk is, rekening gehouden te worden met het bodemsaneringssysteem zolang er nog sprake is van een actieve sanering.

Geschiktheid

De bodemkwaliteit vormt naar het oordeel van IDDS geen belemmering voor de voorgenomen werkzaamheden. Op basis van de gemeten overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden dient de hypothese onverdacht voor de onderzoekslocatie formeel te worden verworpen. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel niet noodzakelijk is. Beperkingen inzake het verlenen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) worden op basis van de onderzoeksresultaten uit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

Aanvullend onderzoek

In aanvulling op het onderzoek van 15 juli 2015, is door IDDS op 18 juli 2016 aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd, om de bodemkwaliteit onder de bestaande bebouwing vast te kunnen stellen. Het onderzoek is te vinden in de bijlagen bij dit wijzigingsplan (Bijlage 8 en Bijlage 9). Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• in de grond zijn geen bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen;
• op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• de bovengrond ter plaatse van nummer 13-15 is licht verontreinigd met kobalt en is niet verontreinigd met de overige onderzochte parameters;
• de bovengrond ter plaatse van nummer 16-17 en de ondergrond onder de gehele locatie is niet verontreinigd met de onderzochte parameters.

Geschiktheid

De resultaten zijn in lijn met de resultaten van de uitpandig uitgevoerde onderzoeken. De gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit wijzigingsplan.

5.2.7 Bezonning

In opdracht van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag is een bezonningsonderzoek uitgevoerd door bureau Peutz met betrekking tot de schaduwwerking van het totaalplan Verhulstplein. Naar aanleiding daarvan heeft een nadere beschouwing plaatsgevonden specifiek betrekking hebbend op het Verhulstplein 14/17. De bevindingen zijn opgenomen in de notitie van 4 januari 2016, zoals toegevoegd aan de bijlagen van deze toelichting (Bijlage 10). Het eerder uitgevoerde onderzoek (d.d. 5 oktober 2015) is eveneens toegevoegd aan de bijlagen (Bijlage 11).

Het plan omvat verschillende bouwdelen van 30 tot 50 meter hoogte. Gezien de fase waarin de planontwikkeling zich bevindt is uitgegaan van een schematische invulling. In het onderzoek is daarnaast als uitgangspunt genomen dat de bestaande bebouwing op de planlocatie gesloopt wordt.

Doel van het onderzoek is het vaststellen van de mogelijke invloed van de geplande bebouwing op de bezonning van de bestaande omliggende woningen, in relatie tot de bestaande bezonningssituatie. Het onderzoek is conform de gemeentelijke bezonningsnorm uitgevoerd voor toetsingsdatum 19 februari. Op verzoek van de opdrachtgever is daarnaast, zonder dat dit onderdeel uitmaakt van de toetsing, de bezonningssituatie op 21 juni inzichtelijk gemaakt.

Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van een aangeleverd 3Dcomputermodel van de nieuwbouw en de stedenbouwkundige omgeving. De toetsing vindt plaats op in het 3D-model aangebrachte meetpunten.

Uit de resultaten van de onderzoeken kan de volgende conclusie getrokken worden:
De geplande bebouwing geeft op de voorgeschreven toetsingsdatum 19 februari bij geen van de bestaande woningen te veel schaduw. De geplande bebouwingssituatie voldoet hiermee aan de gemeentelijke bezonningsnorm.

Gelet op bovenstaande resultaten vormt het aspect bezonning geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

5.2.8 Windhinder

In opdracht van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag is met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) een indicatief onderzoek verricht naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom het totaalplan Verhulstplein. Het onderzoek is uitgevoerd door bureau Peutz. Naar aanleiding daarvan heeft een nader onderzoek plaatsgevonden specifiek betrekking hebbend op het Verhulstplein 14/17. De bevindingen zijn opgenomen in de notitie van 4 januari 2016, zoals toegevoegd aan de bijlagen van deze toelichting (Bijlage 10). Het eerder uitgevoerde onderzoek (d.d. 28 september 2015) is eveneens toegevoegd aan de bijlagen (Bijlage 12).

Het initiatief omvat verschillende bouwdelen van 30 tot 50 meter hoogte. Gezien de fase waarin de planontwikkeling zich bevindt is uitgegaan van een schematische invulling. In het onderzoek is daarnaast als uitgangspunt genomen dat de bestaande bebouwing op de planlocatie gesloopt wordt.

Het doel van het onderzoek is het geven van een beoordeling van het te verwachten windklimaat rondom het geplande hoogbouwdelen van het bouwplan. Ter referentie is tevens het windklimaat in de bestaande bebouwingssituatie vastgesteld.

Voor de opzet van het onderzoek en de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving.

Uit de resultaten van de onderzoeken kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• De geplande bebouwing geeft plaatselijk, met name bij enkele gebouwhoeken, een toename van de hinderkans. De maximaal vastgestelde hinderkans in het onderzoeksgebied neemt in beperkte mate toe ten opzichte van de bestaande bebouwingssituatie.
• Desgewenst kan een toename van de hinderkans ten dele worden voorkomen door op de betreffende posities extra begroeiing aan te brengen.
• Er is met het model van de geplande situatie nergens een beoordeling slecht vastgesteld. Het gevaarcriterium wordt eveneens niet overschreden.
• Bij de ontwikkeling van de geplande bebouwing dient rekening gehouden te worden met het te verwachten windklimaat, door de gebouwentrees of andere windgevoelige functies in het gebied met een lage hinderkans te positioneren. Indien het uiteindelijke bouwplan duidelijk afwijkt van het getoetste model, is hiervoor een aanvullende simulatie en toetsing nodig.

Op basis van bovenstaande resultaten dient rekening gehouden te worden met het te verwachten klimaat in relatie tot de locatie van gebouwentrees en dergelijken. Dit wordt bij planontwikkeling in acht genomen. Er treden geen belemmeringen op voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

Dit wijzigingsplan bestaat uit voorschriften, een verbeelding van de geometrisch bepaalde planobjecten in het GML-bestand NL.IMRO.0518.WP0005DVerhulstpl- 50VA en deze toelichting.

Op onderhavig wijzigingsplan zijn de bestaande voorschriften van het moederplan, bestemmingsplan 'Duinoord' als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0518.BP0271DDuinoord-50VA van toepassing. Wanneer het wijzigingsplan is vastgesteld maakt het onderdeel uit van het moederplan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend plan dat de realisatie van een appartementencomplex mogelijk maakt aan het Verhulstplein 14/17 te Den Haag is een particulier initiatief van Queeenstaete III B.v. en Heembouw Ontwikkeling Wonen B.V. De kosten die verband houden met de planprocedure, alsmede de uitvoering van het plan, komen voor rekening van de initiatiefnemer.
Kostenverhaal door middel van een exploitatieplan of -overeenkomst zijn niet noodzakelijk.
Er is een anterieure overeenkomst gesloten, waarin ook eventueel planschadeverhaal in geregeld is. Gezien het bovenstaande wordt de beoogde ontwikkeling economisch uitvoerbaar geacht.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Notitie verkeer

Bijlage 2 Archeologisch bureauonderzoek & inventariserend veldonderzoek, verkennende fase

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 150216

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 080416

Bijlage 5 Advies Haags ontheffingenbeleid

Bijlage 6 Berekening Aerius Calculator

Bijlage 7 Rapport betreffende een verkennend en aanvullend bodemonderzoek Verhulstplein 14-17 te Den Haag

Bijlage 8 Rapport betreffende een verkennend aanvullend bodemonderzoek Verhulstplein 13-17 te Den Haag, deel 1

Bijlage 9 Rapport betreffende een verkennend aanvullend bodemonderzoek Verhulstplein 13-17 te Den Haag, deel 2

Bijlage 10 Notitie bezonning & wind

Bijlage 11 Onderzoek bezonningssituatie

Bijlage 12 Onderzoek windhinder