| Plan: | Uithofslaan |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0255BUithofslaan-50VA |
Het concept van het ontwerp-bestemmingsplan is op 22 november 2012 in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening aan de volgende instanties toegezonden:
Van de onder 2, 5, 8, 12, 13 en 17 genoemde instanties zijn de hierna opgenomen reacties ontvangen. De onder 2 genoemde instantie heeft te kennen gegeven dat het concept van het ontwerp hen (vooralsnog) geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Van de onder 12 en 13 genoemde instanties zijn geen eigendommen van hun bedrijf betrokken. Van de overige instanties is geen reactie ontvangen.
2. Provincie Zuid-Holland
“Ik heb kennis genomen van het bovengenoemde voorontwerpbestemmingsplan. Het plan geeft aanleiding tot de volgende reactie.
Het provinciale beoordelingskader is vastgelegd in de provinciale Structuurvisie en de verordening Ruimte. Het plan is conform dit beleid.
Dit is een gecoördineerde reactie van alle betrokken directies van de provincie.”
Reactie
Wordt voor kennisgeving aangenomen.
5. Hoogheemraadschap van Delfland
“In het kader art. 3.1.1 Bro heeft u het Hoogheemraadschap van Delfland het voorontwerp bestemmingsplan Uithofslaan in Den Haag voor advies toegezonden.
Advies
Wij verzoeken u de volgende aspecten die van belang zijn voor een goede waterhuishouding op te nemen in de verbeelding en de regels.
Waterparagraaf Algemeen
Hierin dient een beschrijving van de waterhuishouding te worden opgenomen waarin ook beschreven wordt wat het effect van de ontwikkeling is op de waterhuishouding en welke maatregelen worden getroffen om verslechtering te voorkomen.
De nieuwe “Handreiking watertoets voor gemeenten” geeft aan wat voor een goede watertoets noodzakelijk en wenselijk is. Dit kan de invulling van de waterparagraaf voor u aanmerkelijk vereenvoudigen en versnellen. De handreiking is te vinden op de website (www.hhdelfland.nl/watertoets).
Waterkeringen
De ligging van de boezemkering stemt overeen met de legger Binnenwateren die op dit moment in procedure is; de legger is nog niet definitief.
Waterkwantiteit
De bijgevoegde kaart met watergangen en polderpeilen laat zien dat de huidige situatie niet overeenstemt met de huidige legger en ook niet overeenstemt met de situatie op de plankaart.
Er is voor dit gebied een watervergunning aangevraagd bij de afdeling Regulering en Planadvisering van Delfland. Daarover is nog geen overeenstemming bereikt tussen de betrokken partijen.
Zonder overeenstemming over de aanpassingen aan de (hoofd-) waterstructuur en / of de eventuele aanpassing van waterpeilen is er geen zekerheid over het uiteindelijke functioneren van de waterhuishouding. Zonder watervergunning kunnen wij daarom niet akkoord gaan met het ontwerp-bestemmingsplan.
Dat deel van het plangebied dat in de Eshofpolder ligt, dient te voldoen aan de vuistregel die Delfland voor poldergebieden hanteert:
De waterberging bedraagt minimaal 325 m3 per ha, uitgaande van een gebied dat voor maximaal 50% wordt verhard. Als het verhardingspercntage hoger is dient naar rato ook meer waterberging te worden aangelegd.
Zie ook de Waterbergingsvisie Den Haag / Eshofpolder.
In de noord-oost hoek van het plan grenst de bestemming 'Woongebied' aan de boezemwatergang. Ook beide locaties met de bestemming 'Wonen' grenzen direct aan een boezemwatergang. Hier dient een onderhoudsstrook van minimaal 4 m breed te worden aangelegd, bij wateren tot 5 m breed aan 1 zijde, bij breder water aan 2 zijden. Onderhoudsstroken worden vrij gehouden van bebouwing en obstakels (bomen).
Waterkwaliteit
Voor in de Toelichting van het bestemmingsplan:
Het plangebied grenst aan de Wennetjessloot, onderdeel van een KRW waterlichaam. Vanuit de Europese Kader Richtlijn Water moet de waterkwaliteit in Delfland verbeterd worden, onder andere door het aanleggen van natuurlijke oevers en vispaaiplaatsen in KRW-wateren. Dit houdt ook in dat kunstwerken zo veel mogelijk passeerbaar worden gemaakt voor dieren (vispasseerplaatsen, fauna-uittreedplaatsen).
Wij verzoeken u om bij de verdere uitwerking van deze ontwikkeling hiermee rekening te houden en hierover met Delfland te overleggen.
De ecologische verbindingszone versterkt deze aanpak. Op de verbeelding is het onderscheid tussen “Waarde archeologie” en Waarde ecologie” niet goed te zien.
Naast onze reactie in het kader van de watertoets op het voorontwerp bestemmingsplan, kan het zo zijn, dat een watervergunning of melding nodig is. Voor meer informatie over deze watervergunning of melding verwijzen wij u naar http://www.hhdelfland.nl/digitaal-loket/vergunning-melding/.
Reactie
Ten aanzien van de waterkering wordt geconcudeerd dat het bestemmingsplan overeenstemt met het beleid en regelgeving van het Hoogheemraadschap.
Waterkwantiteit; In 2006 heeft het Hoogheemraadschap met de gemeente Den Haag de Waterberginsgvisie Den Haag vastgesteld. In deze visie is voor het plangebied aangegeven dat het ligt in bestaand stedelijk gebied, in de Eshofpolder (waterpeil NAP -1,75 m). Na maatregelen die afgesproken zijn in de Waterbergingsvisie is in de Eshofpolder een maximaal toelaatbare peilstijging van 60 cm mogelijk. Hiermee is er overeenstemming dat het thema waterkwantiteit voldoende onder controle is. Binnen het plangebied hoeft derhalve geen extra ruimte te worden gereserveerd voor waterberging. Wel wordt bij ontwikkelingen uitgegaan van de in de Waterbergingsvisie genoemde waterbergingsnorm van 325m3 per ha.
Over de boezemwatergang in de noord-oosthoek van het plangebied waar de bestemming 'Woongebied' van toepassing is wordt opgemerkt dat daar tevens de dubbelbestemming waterkering van geldt op basis waarvan geen bebouwing is toegestaan en daar ook de aanleg van een onderhoudsstrook van minimaal 4 meer breed mogelijk is.
Wat de waterkwalitiet betreft, wordt de toelichting aangepast..
Het onderscheid tussen "waarde archeologie"en waarde ecologie"is wel op de digitale verbeelding zoals opgenomen op www.ruimtelijkeplannen.nl goed te onderscheiden.
De watertoets ten behoeve van het het onderhavige bestemmingsplan, en het al dan niet verlenen van een watervergunning door het Hoogheemraadschap voor vergunningsaanvragen van werken binnen het plangebied zijn twee afzonderlijke procedures waarbij het hoogheemraadschap voor de vergunningverlening aanvullende voorwaarden kan stellen.
8. Veiligheidsregio Haaglanden, Regionale Brandweer
Het ontvangen advies van de Veiligheidsregio Haaglanden Reactie Veiligheidsregio Haaglanden is verwerkt in de toelichting in de paragraaf4.3 Externe veiligheid.
12. TenneT Regio West
“Met de brief van 22 november 2012, kenmerk DSO/2012.8455 van uw Dienst Stedelijke Ontwikkeling, ontvingen wij in het kader van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, de kennisgeving van de terinzagelegging van het concept van het ontwerp-bestemmingsplan Uithofslaan 2013.
Aan de gegevens op de website www.ruimtelijkeplannen.nl ontlenen wij dat in dit plangebied geen eigendommen van ons bedrijf zijn betrokken.”
Reactie
Wordt voor kennisgeving aangenomen.
13. N.V. Nederlandse Gasunie
“Bij e-mail van 22 november 2012 heeft Gasunie, namens u, het bovengenoemd voorontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg, zoals bedoeld in artikel 3.1.1. Bro, ontvangen. Het voornoemde plan is door ons getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor onze aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
Op grond van deze toetsing komen wij tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van onze dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling. ”
Reactie
Wordt voor kennisgeving aangenomen.
17. Van Ruijven Beheer
“Op 22 november 2012 hebben wij in het kader van art. 3.1.1 een brief van uw college ontvangen met de aankondiging van de wijziging van het bestemmingsplan Uithofslaan. Naar aanleiding hiervan zenden wij u hierbij een eerste reactie op het concept ontwerpbestemmingsplan “Bestemmingsplan Uithofslaan 2013”.
Dit concept ontwerpbestemmingsplan is gepaatst op www.Ruimtelijkeplannen.nl, nadat wij de voorschriften en de plankaart hebben bestudeerd zijn er enige zaken die wij graag onder uw aandacht wensen te brengen.
De reactie wordt ingediend door Van Ruijven Beheer, (VRB). Wanneer we spreken over het projectgebied (VRB) dan bedoelen we hier de tekening 0-04 dd. 20-04-2012 status definitief en voor akkoord getekend op 6 juni 2012. Deze zijn in het bezit van de gemeente en indien nodig willen we deze alsnog in (DWG) toesturen. Dit omdat er in de plankaart gemeente (nog) een aantal afwijkingen bestaan.
De reactie betreft de volgende zaken. Het bestemmingsplan is opgedeeld in twee delen en een plankaart, we zullen afzonderlijk op de onderdelen reageren:
Bepalingen
1. Parapluherzieningen;
2. Ruimtelijke structuur 2.4.5
3. Wonen
4. Bodem 4.8
5. Archeologie 4.9
6. Gebiedsgerichte Milieubeleid 4.10
7. Bestemmingsregels 5.4.1 artikel 6
1. Parapluherzieningen:
Onder geldende planologische regelingen 1.4 wordt onder 1.4.2 verwezen naar Bestemmingsplan Archeologie 2010. In dit bestemmingsplan wat overigens pas in 2010 van kracht is geworden zijn algemene regels opgenomen t.a.v. archeologische waarde en de daar aan te verbinden regels bij het verlenen van omgevingsvergunningen. In het huidige bestemmingsplan zijn deze regels niet van toepassing. Als u deze nu wel wil opnemen in dit bestemmingsplan betekend dit dat ik bij de realisatie van de ontwikkeling van mijn gronden met meerdere regels en beperkingen wordt geconfronteerd bij de uitvoering van mijn plannen. Dit is voor mij een ongewenst ontwikkeling mede ook omdat er nu delen van mijn gronden een expliciete archeologische dubbel bestemming hebben gekregen op de plankaart.
Ik wil u college er met klem op wijzen dat verzwaringen van de regels en voorwaarden betreffende archeologie op mijn plangebied leid tot hogere kosten waarbij deze kosten niet voor mij rekening zullen komen maar voor rekening zijn van degene die de meerdere kosten veroorzaakt.
2. Ruimtelijke structuur:
Onder het kopje 2.4.5 wordt aangegeven dat er asbest geconstateerd is in puinafval binnen het plangebied en dat deze bodemvervuiling inmiddels gesaneerd is. Op een klein deel van het gebied is er nog sprake van een bodemvervuiling met asbest. Deze dient nog gesaneerd te worden.
We zijn al geruime tijd met DSO in gesprek om deze laatste rest vervuiling gesaneerd te krijgen. Tot heden is het niet gelukt tot overeenstemming te komen. Graag komen we op kort termijn tot afspraken zodat er inderdaad sprake kan zijn van een volledig gesaneerd gebied.
3. Wonen:
Onder het kopje Wonen 2.5.5 verwijst u naar de rijtjes woningen in de wijk Marlot, deze woningen staan in een andere setting dan in de nu aanwezig verkavelingstructuur op de plankaart, om deze wijziging voor het gehele plangebied toepasbaar te maken zal ook de verkavelingstructuur op een praktische wijze ingevuld moet worden. Bij de huidige voorgestelde verkavelingstructuur ontstaat er een woongebied met lange en smalle kavels die in de markt zeer oncourant zijn uit te geven.
Het voorstel is om het secundaire water op de gronden VRB geen bestemming water te geven waardoor het mogelijk wordt een ontwikkelingsplan op te zetten met een verkavelingstructuur waarbij er bij de huidige markt passende kavels kunnen wordt gemaakt.
4. Bodem 4.8
Onder het kopje 4.8 Bodem wordt aangegeven dat er asbest geconstateerd is binnen het plangebied en dat deze bodemvervuiling inmiddels gesaneerd is. Op een klein deel van het gebied is er nog sprake van een bodemvervuiling met asbest. Deze dient nog gesaneerd te worden.
We zijn al geruime tijd met DSO in gesprek om deze laatste rest vervuiling gesaneerd te krijgen. Tot heden is het niet gelukt tot overeenstemming te komen. Graag komen we op kort termijn tot afspraken zodat er inderdaad sprake kan zijn van een volledig gesaneerd gebied.
5. Archeologie 4.9.2
Onder dit kopje wordt aangegeven dat een groot gebied is onderzocht en een klein gebied wat nog niet beschikbaar was nog opgegraven moet worden. We willen er op wijzen dat een groot deel van dit kleine gebied een bebouwde locatie geweest is die al tot grote diepte verstoord is. De kans dat er nog archeologische resten worden aangetroffen op de daarvoor aangeven dieptes is dan ook gering of verwaarloosbaar omdat het gehele gebied in het verleden bij de bouw van de bedrijfsgebouwen (inmiddels gesloopt) al geroerd is tot een diepte van circa 70 cm. Verder hebben we geconstateerd dat het nog te onderzoeken gebied groter is als daadwerkelijk het geval is.
We zijn dan ook van mening dat er aan dit gebied ten onrechte de dubbelbestemming archeologie 1 en archeologie 2 is toegekend. Wij verzoeken u deze dubbelbestemming uit de plankaart te verwijderen. De normale onderzoeksprocedure kan dan gewoon afgrond worden. De gemeentelijke archeoloog is hier ook volledig mee op de hoogte. Een verzwaring van de regels en toevoeging van procedures zijn in dit geval ongewenst en niet noodzakelijk. Het is ook bijzonder opvallend dat alleen op mijn gronden deze bestemmingen zijn toegevoegd terwijl uit eerdere tekeningen ook op de gronden van het naastgelegen perceel (in bezit van de gemeente) een hoge verwachtingswaarde is.
6. Gebiedsgericht milieubeleid
Door de aanwijzig van het plangebied tot een Excellent gebied worden wij gedwongen om een duurdere bouwwijze toe te passen want concreet betekend een EPC <0.40 dat de bouwkosten hoger worden. Door hier ook nog eens het experimenteerbesluit aan toe te voegen wordt het in de huidige markt een zeer zware opgave. Het ambitieniveau wordt zeer hoog gelegd maar daardoor zal de concurrentiepositie van het plangebied alleen maar afnemen in plaats van toenemen. Wij verzoeken u dan ook om deze ambitie te heroverwegen en anders deze regels alleen voor de gronden die in eigendom van de gemeente van toepassing te verklaren.
Bij de paraaf klimaat op pagina 41 geeft u aan dat ontwikkelaars moeten voldoen aan de daarna genoemde eisen. Wij verzoeken om dit nader te concretiseren dat dit alleen van toepassing is voor de ontwikkelaars die actief zijn op de gronden die in bezit zijn van de gemeente en dat deze eis niet opgelegd wordt aan de ontwikkelaar VRB die zijn eigen gronden ontwikkeld op basis van de eerder gemaakte afspraken.
Regels
1. Artikel 8 Woongebied 8.2.2 a
Bij dit artikel wordt aangegeven dat de gezamenlijke oppervlakte van aanbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen niet meer mag bedragen dan max. 15 m2. Waar deze oppervlaktemaat op gebaseerd is blijkt nergens uit en is ook in afwijking van wat opgenomen is bij de bestemming 'Wonen' onder artikel 7.2.2. Op deze wijze is het niet eens mogelijk een gangbare garage te realiseren. Wij verzoeken u deze oppervlakte van gelijke grote (30m2) te maken als bij de bestemming “wonen”
2. Artikel 9 Waarde Archeologie 1 en 2
In het artikel worden allerlei voorwaarden gesteld waaraan de aanvrager dient te voldoen. Het gebied van VRB is in het verleden onderzocht door de gemeentelijke archeoloog. Hiervan is nimmer een rapport overlegd of afgegeven. Door het bestemmen van een deel van mijn gronden met de dubbelbestemming archeologie en al de regels die u daar nader aan stelt ontstaat er een situatie die geen recht doet aan de werkelijkheid.
Wij verzoeken u met klem de dubbelbestemming archeologie 1 en 2 van mijn gronden te verwijderen. Mocht u hier niet toe over willen of kunnen gaan door mogelijk eerdere besluiten dan zullen wij ons beraden wat dit voor gevolg heeft.
Plankaart
Op de plankaart is het secundaire water binnen het plangebied van VRB bestemd als water. Wij willen u verzoeken deze bestemming water te verwijderen en het gehele plangebied van VRB de bestemming woongebied te geven waarbij het secundaire water nog nader ingevuld kan worden. De reden hiervan is dat door het vastleggen van de bestemming water er minder mogelijkheden zijn tot een andere kaveldiepte te komen die beter overeenkomt met de mogelijkheid om woningen te ontwikkelen met een gemiddelde kavelgrote van 250 m2.
Het secundaire water in het gebied is allemaal al gegraven met uitzondering van het water in het plangebied van VRB. Binnen het plangebied van VRB biedt dit dan mogelijkheden om vraaggericht te ontwikkelen, te bouwen en te realiseren.
Wat ik mis.
Van een (nieuw) bestemmingsplan wordt verwacht dat het meerdere jaren is afgestemd op (marktconforme) marktbehoefte, zonder (te) vele dwingende bepalingen die achterhaald worden. Men vergeet dat meer bevolkingsgroepen flexibel willen wonen op kwaliteit zonder eenheid worst. We denken hierbij dan aan flexibele kavels in het gebied VRB van gemiddeld 200m2 groot.
Dit gebied heeft het in zich om te herontwikkelen met als thema “FLEXIBEL” wonen
Dit is goed voor Den Haag om zijn afgestuurde studenten en aankomende werkende te behouden maar ook de oudere koopkrachtige bevolking die erbij of naast wil wonen. Maar alstublieft geen nieuwe kopieën van Finex locaties in dit gebied.
Hierbij wil ik aansluiten op recente pers publicaties van de wethouder M Norder met een aantal marktconforme wensen die in dit concept ontwerpbestemmingsplan deels teniet worden gedaan. Wij willen genoemde zaken graag ook in een gesprek met u mondeling nader uiteenzetten zodat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot betere mogelijkheden in de huidige en toekomstige markt voor alle betrokken partijen.”
Reactie
In het onderhavige bestemmingsplan zijn de regels van de in 2010 door de gemeenteraad vastgestelde Parapluherziening Archeologie (op basis van Europesche regelgeving, Verdrag van Malta) als dubbelbestemming overgenomen. Ten opzichte van de plankaart van de parapluherziening heeft alleen dat deel van de grond dat nog niet archeologisch is opgegraven een dubbelbestemming archeologie 2 gekregen. De dubbelbesteming archeologie 1 betreft de speelplaats waaronder de resten van de Uithofsboerderij zich bevinden. Het perceel naast die van Van Ruijven (VRB) had een hoge verwachtingswaarde maar omdat echter daar (een afgesloten) onderzoek heeft plaatsgevonden en daargeen archeologische waarden meer zijn, is de dubbelbestemming er niet meer opgelegd. Er is geen sprake van een verzwaring van de regels en toevoeging van procedures, ook niet van het opleggen van hogere kosten. De dubbelbestemming dient als borging van de afspraken die met de gemeentelijke archeoloog zijn gemaakt, de afgesproken procedures kunnen gewoon worden afgerond.
Onderhavig bestemmingsplan is een wijziging van het voorgaande bestemmingsplan en betreft alleen een wijziging van de regels voor wat de uitbreiding van een extra woningtype betreft. Mede om aan eisen van de waterberging van het Hoogheemraadsxap van Delfland te kunnen voldoen wat de waterberging betreft, wordt het stedenbouwkundig plan en het uitgangspunt van een luxe woonwijk in een groene en waterrijke setting niet aangepast. Om woningen te bouwen is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Een dergelijke vergunning mag alleen verleend worden wanneer er een zgn 'schone grond verklaring' is. Wat het gebiedsgericht Milieubeleid betreft wordt opgemerkt dat het onderhavige plangebied geen zgn Excellent gebied is zodat voor de EPC norm alleeen het Bouwbesluit van toepassing is. De betreffende paragraaf wordt hierop aangepast. In artikel 8 Woongebied 8.2.2 onder a wordt de maximale oppervlakte van aan- en bijgebouwen, buiten de hoofdbebouwing, aangepast naar maximaal 50 % per kavel met een maximum van 30 m2.