Houtwijk

5.2 Ontwikkelingen

5.2.1 dakopbouwen

In het bestemmingsplan Houtwijk is voor een aantal woningen de mogelijkheid opgenomen om een dakopbouw te realiseren.

De gemeente Den Haag wil dakopbouwen mogelijk maken omdat:

• deze vorm van woninginnovatie een (duurzame) bijdrage kan leveren in het vergroten van woningoppervlaktes;

• het een alternatief is voor verhuizen naar een grotere woning elders waardoor de sociale structuur minder onder druk komt te staan; vasthouden van middeninkomens;

• het past binnen de binnenstedelijke verdichtingsopgave (gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid).
• Bij de inventarisatie zijn twee uitgangspunten gehanteerd:

1. Het moet gaan om uitbreiding van woningen.
Bedrijfspanden en garageboxen o.a. komen niet in aanmerking voor een dakopbouw.

2. Het betreft twee- en drielaagse bebouwing met een platdak (zowel eengezins- als meergezinswoningen).
Woningen met een duidelijke kapconstructie of gootlijn aan de straatzijde en bebouwing die al minimaal vier bouwlagen hoog zijn, komen niet in aanmerking voor een dakopbouw. Een uitzondering hierop is de 4 laagse bebouwing langs de lange lijnen (zie 3.2.4.3 Verdichting langs lange lijnen ), waar in principe minimaal 5 lagen zijn toegestaan. Dus ook een dakopbouw.

De locaties waar een dakopbouw mogelijk is, worden bepaald aan de hand van stedenbouwkundige argumenten en een bezonningsonderzoek.

-stedenbouwkundige afweging.

Voor het plangebied is allereerst een stedenbouwkundige afweging gemaakt waar dakopbouwen wel en niet mogelijk worden gemaakt. De volgende aspecten spelen hierbij een rol:

• Straatprofielen: het betreffende straatprofiel moet voldoende ruim bemeten zijn om dakopbouwen aan één of twee zijden toe te voegen. Hierbij speelt enerzijds de lichtinval en de bezonning van de gevels een rol, maar ook de verhoudingen tussen straatbreedte en hoogte van de omliggende bebouwing. Hierbij wordt een minimale verhouding straat – gevelwand van ongeveer 1:1aangehouden.
• Binnenterreinen: het betreffende binnenterrein moet voldoende maat hebben om ophoging van de aanliggende bebouwing mogelijk te maken. Hierbij spelen met name lichtinval en de mate van bezonning van de gevels een rol.
• Hoogte stedelijke omgeving: (1) hoe hoog zijn de omliggende panden? Hoe verhoudt zich het toevoegen van een dakopbouw tot het omliggend stedelijk gebied? De behoefte aan dakopbouwen speelt met name bij twee of drie bouwlagen in de bestaande situatie.
• Dakvormen: dakopbouwen liggen het meest voor de hand bij platte daken en zeer flauw hellende daken (vlieringen; geen stahoogte).
• Ensemblewaarde: Van invloed op de keuze is of een gebied is aangewezen als Rijks- of gemeentelijk beschermd stadsgezicht. Hierbij wordt met name gekeken naar de stedenbouwkundige samenhang.
• Architectuur: de architectuur van het pand kan van invloed zijn op de positionering van de dakopbouw op het dakvlak, maar is niet bepalend voor het al dan niet toestaan van een dakopbouw. De aanvraag voor een dakopbouw wordt altijd voorgelegd aan de welstandscommissie.
• Molenbiotoop: als cultuurhistorische te beschermen provinciaal belang is op de plankaart een deel van een molenbiotoop opgenomen om vrije windopvang voldoende te garanderen ten behoeve van de naast het plangebied gelegen historische molen De Korenaer zie paragraaf 3.2.2.2. en 25.3 .

In de stedenbouwkundige verantwoording wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen in particulier eigendom of corporatiebezit

- bezonningsonderzoek

Voor de mogelijke locaties voor een dakopbouw is een gedetailleerd bezonningsonderzoek uitgevoerd door een extern bureau om inzicht te geven in de mogelijke afname van de bezonning op de gevels als gevolg van dakopbouwen. Hiervoor wordt de gemeentelijk vastgestelde norm 2011/(RIS170509) gehanteerd die uitgaat van: een minimale bezonning van 2 uur, gemeten op de 75 centimeter hoogte op het midden van de voor- en achtergevel op 19 februari bij een zonnestand van 10 graden of hoger. Indien woningen in de huidige situatie al niet aan de bezonningsnorm voldoen, wordt een verdere verslechtering als gevolg van een dakopbouw niet toegestaan.

Van het plangebied wordt een 3d-model opgebouwd en worden potentiële dakopbouwen toegevoegd. In eerste instantie worden alle blokken doorgerekend met een dakopbouw over het hele pand. Indien als gevolg van deze mogelijkheden de 2-uursnorm niet wordt gehaald, wordt een optimaliseringsonderzoek uitgevoerd. Dit houdt in dat wordt berekend hoever de dakopbouw aan de voor en/of achterzijde terug moet liggen om minimaal 2 uur zon te garanderen of – indien de huidige bezonning nu al niet aan deze norm voldoet – er geen sprake van achteruitgang is. De dakopbouw betreft dus in principe het volledige dakvlak, tenzij de bezonningsstudie noopt tot teruglegging van een deel van de dakopbouw.
Het bezonningsonderzoek is opgenomen in Bijlage 1 Bezonningsonderzoek Houtwijk.

Op basis van de uitkomsten van het bezonningsonderzoek wordt per pand een nadere afweging gemaakt over de vraag of en over de wijze waarop een dakopbouw in het bestemmingsplan wordt opgenomen. Daarbij kan ook de architectuur van het pand een rol spelen. Als niet wordt voldaan aan de 2-uur norm wordt geen dakopbouw opgenomen.

-excessenregeling
Om excessen te voorkomen wordt in nieuw vast te stellen bestemmingsplannen een excessenregeling opgenomen. Deze regeling heeft als doel om te voorkomen dat er een excessieve afname van de bezonning op woningen plaatsvindt als gevolg van de realisatie van dakopbouwen. Hiervan is in de ogen van het college sprake bij een afname van de bezonningsduur van meer dan 50% op de normdata.

Dakopbouwen worden in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt door op de plankaart op betreffende percelen een aanduiding [sba-dob(1)] (specifieke bouwaanduiding – dakopbouw) te leggen.

Deze aanduiding wordt gelegd op het deel van het dakvlak dat bebouwd mag worden met een dakopbouw. Deze wordt geometrisch bepaald op basis van bovengenoemde afronding van de stedenbouwkundige verantwoording. Aan de bouwaanduiding wordt de regel gekoppeld dat ter plekke een dakopbouw met een maximum hoogte van 3,5 m gebouwd mag worden.

Dakopbouwen welke zijn gelegen op een locatie waar uit het bezonningsonderzoek is gebleken dat deze zouden kunnen leiden tot een excessieve afname van de bezonning worden op de plankaart opgenomen middels de aanduiding [sba-dob2]. Aan deze aanduiding wordt een zelfde regeling gekoppeld. Deze regeling wordt echter aangevuld met een ' regeling'.

Effect van deze methode is dat in verreweg de meeste gevallen direct zichtbaar is waar op het dakvlak de dakopbouw mogelijk is en waar niet. Daarnaast is direct zichtbaar welke dakopbouwen qua bezonning in een meer kritische zone liggen. Voor die gevallen kan het college een zogenaamde nadere eisen stellen aan de situering en hoogte van de dakopbouw indien daar gelet op de excessenregeling aanleiding voor is. Deze nadere eisen worden gebaseerd op een nader bezonningsonderzoek.

Een aanvraag omgevingsvergunning voor een dakopbouw wordt getoetst aan redelijke eisen van welstand. Dat wil zeggen dat o.a. wordt gekeken naar de architectonische uitwerking en materialisering van de dakopbouw.

5.2.2 minimaal 5 bouwlagen langs lange lijnen

Voor Houtwijk zijn van belang de hoofdroutes of lange lijnen Oude Haagweg, Leyweg en Escamplaan aan de rand van de wijk en de wijkontsluitingsweg Houtwijklaan, zie ook 3.2.4.3.
De Margaretha van Hennebergweg en de Lippe-Biesterfeldweg zijn wegen waar eveneens een verdichting kan plaats vinden door een hogere massa toe te staan. Deze wegen zijn minimaal 35 meter breed oplopend tot wel 70 meter. Het is niet vanzelfsprekend dat de aan de routes grenzende bebouwing tot minimaal 5 lagen kan worden opgetrokken en dat bebouwing (meer dan 5 lagen) kan worden toegepast. De hogere bebouwing heeft namelijk consequenties voor de achterliggende bebouwing en het vereist een andere verkaveling zodat het dan om een ontwikkeling gaat.
Het onderhavige bestemmingsplan is conserverend van aard en gaat niet uit van nieuwe ontwikkelingen. Daarom wordt in dit bestemmingsplan de randbebouwing tot 5 lagen opgehoogd onder andere wanneer deze bebouwing voldoet aan de bezonningsnorm, zie 5.2.1. Daarnaast zijn een aantal panden waar in de huidige situatie; historisch bebouwing of bebouwing in 2 lagen, waarbij een incidentele ophoging naar vijf lagen zowel stedenbouwkundig als bouwtechnisch niet verantwoord is.

Overzicht waar wel en waar geen 5 lagen:

Op deze plekken langs de Haagweg geen 5 lagen.

Laagbouw langs de Leyweg binnen het plangebied. Deze wordt (nu) niet verhoogd. De mogelijkheid voor een dakopbouw wordt wel opgenomen.

Woningen langs de Escamlaan met de rug naar de laan (geluidswal). Wanneervoor deze locatie de mogelijkheid wordt opgenomen naar vijf of meer lagen, is er een nieuwe verkaveling vereist. Wat nu, in het huidige, actualiserende bestemmingsplan niet aan de orde is.

5.2.3 Oude Haagweg 42 - 46

Op de locatie Oude Haagweg 42 - 46 wordt het mogelijk een appartementencomplex te realiseren. Het complex bestaat uit twee hoofdgebouwen van ieder maximaal 7 lagen op een plint wat is bedoeld voor parkeren en bergingen. Het plan wijkt af van het ingediende beginselplan. Met deze opzet wordt meer openheid gecreëerd naar de achterliggende woningbouw. Het plan gaat uit van vijf volledige en twee terugliggende bouwlagen. In overeenstemming met afdeling 6.4 Wro is tussen de ontwikkelaar en de gemeente Den Haag een anterieure overeenkomst afgesloten. De ontwikkeling draagt bij aan de groeiopgave in het bestaand stedelijk gebied van de gemeente. Door de verdichting zorgt het voor meer draagvlak van stedelijke voorzieningen. De ontwikkeling voldoet ook aan de 'Structuurvisie den haag 2020' voor bebouwing langs doorgaande wegen uit minimaal 5 bouwlagen.

In bijlage 4 is een bezonningsonderzoek weergegeven op basis van de eerder voorgestelde ontwikkeling voor deze locatie, Uit het onderzoek blijkt dat deze voorgestelde ontwikkeling nauwelijks invloed heeft op de bezonningsduur van omliggende bebouwing en dat het ruimschoots aan de Haagse bezonningsnormen voldoet. Gelet op het gegeven dat het huidige plan een meer open karkater heeft kan gesteld worden dat ook dit plan geen bezonningsproblemen veroorzaakt.

Parkeren

De benodigde parkeerplaatsen voor zowel bewoners als bezoekers dienen in beginsel op eigen terrein te worden aangelegd. Tevens komt er een fietsenstalling. De te realiseren parkeervoorzieningen zal in overeenstemming zijn met de op basis van de parkeernormen behorende gebiedsindeling ten aanzien van wonen. Op moment van verlening van de omgevingsvergunning zal de definitieve toetsing aan de parkeernormen plaatsvinden.

5.2.4 Kantoor Vredestein

Ten behoeve van het voormalig kantoor van Vredestein en Azivo, Oude Haagweg 128, wordt middels een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen de huidige bestemming Kantoor te wijzigen naar de bestemming Gemengd - 2. Zodoende kan (een deel van) de kantoorruimte in verband met leegstand omgezet kan worden in woningen of andere functies. De betreffende locatie maakt geen onderdeel van de Kantorenstrategie om de kantoorruimte te behouden. Uit een uitgevoerde verkennend geluidsonderzoek Bijlage 6 Oude Haagweg 128 verkennend akoestisch blijkt dat bij omzetting van de betreffende bestemming naar de gemengde bestemming, waaronder de geluidsgevoelge bestemming wonen, voldaan kan worden aan de wettelijke normen uit de Wet Geluidshinder. Indien een hogere grenswaarde benodigd is, zal die aangevraagd worden in het kader van een te voeren wijzigingsprocedure. Gelet op het voorafgaande wordt in het bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen de huidige kantorenbestemming te verruimen met wonen en enkele andere functies.

5.2.5 Bestaande ontwikkelingsmogelijkheid

De bestaande ontwikkelingsmogelijkheid naar woningbouw voor de Connexxiongarage op de bedrijfslocatie Houtwijklaan is overgenomen uit het hiervoor geldende bestemmingsplan Houtwijk 2e herziening. Omdat het een bestaande ontwikkeling is, is extra (milieutechnisch) onderzoek niet nodig.