| Plan: | Florence Nightingale Park |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0222BFlorenceNP-51VA |
Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale plankaart, regels en een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de kaart en de regels. De analoge plankaart is, gelet op de aard en omvang van het plangebied, afgedrukt op een topografische ondergrond met een schaal van 1:2000.
De regels zijn als volgt ingedeeld:
Bestemmingsregels
Artikel 3 'Bedrijf (B)
De bestemming 'Bedrijf' is aangewezen aan een drietal losse en bestaande locaties, met elk hun specifieke bedrijfsfunctie. Het betreft het rioolgemaal met overstort, de stadsverwarmingcentrale en de plek waar de boorputten voor aardwarmte- en aardgaswinning gelegen zijn. De eerste twee locaties kennen elk een bouwvlak. Tussen de boorputten en de stadsverwarmingscentrale liggen buizen, die beschermd worden door de 'Vrijwaringszone' in de bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied'. De boorputten zullen ook onderhouden moeten worden. Ook daarvoor is een 'Vrijwaringszone' aangeduid, die bereikt kan worden vanaf de Florence Nightingaleweg, ingetekend.
Het rioolgemaal met overstort vormt een onderdeel van van het hoofd rioleringsnet. Deze leiding is op de plankaart de dubbelbestemming 'Leiding- Riool' aangewezen. Ze begint aan de Dedemsvaartweg en loopt onder het park naar het gemaal en van daaruit onderlangs de stadsverwarmingscentrale naar de Leyweg. Ook vanuit het zuiden wordt het gemaal gevoed met rioolwater.
Artikel 4 'Gemengd-1'
Op de hoek van de Escamplaan met de Leyweg wordt een ontwikkelingslocatie voor een zorgboulevard met allerlei functies op de begane grond en de eerste verdieping geprojecteerd. Het kijkt op het ziekenhuis uit. Daarboven komen woningen tot een hoogte van maximaal 27 meter. Ook is de bouw van enkele hogere woontorens mogelijk. Dit onder de voorwaarde dat de schaduwhinder daarvan bij de woningen in de omgeving de norm niet overschrijdt.
De bezoekers van het ziekenhuis zullen in deze bestemming hun auto moeten parkeren in een parkeergarage.
Artikel 5 'Gemengd-2'
Ook op de hoek van de Leyweg met de Florence Nightingalepark komt een gebouw met eenzelfde opzet: een zorgboulevard met allerlei functies op de begane grond en de eerste verdieping. Daarboven komen woningen tot een hoogte van maximaal 18 meter als ze aan de Leyweg gelegen zijn en 12 meter als ze uitzicht ze hebben op het ziekenhuis. Ook is de bouw van enkele hogere woontorens mogelijk aan de kant van de Leyweg tot 50m hoog. Dit onder de voorwaarde dat de schaduwhinder daarvan bij de woningen in de omgeving de norm niet overschrijdt.
In alle bestemmingen mag alleen in de bouwvlakken gebouwen worden gebouwd. In deze bestemming varieert de maximale hoogte van de gebouwen. Om dat verschil aan te geven worden de verschillende hoogten met te onderscheiden maatvoeringaanduidingen aangegeven.
Aan de zijde van het ziekenhuis wordt een ontsluitingsweg mogelijk gemaakt.
Artikel 6 'Gemengd-3'
Op de hoek van de Florence Nightingaleweg en de Leyweg wordt een ontwikkelingslocatie voor alleen woningen geprojecteerd. Het complex reikt tot een hoogte van maximaal 18 meter aan de zijde van de Leyweg en tot 12 meter aan de zijde van de bestaande woonbuurt. Ook is de bouw van enkele hogere woontorens mogelijk aan de zijde van de Leyweg. Dit onder de voorwaarde dat de schaduwhinder daarvan bij de woningen in de omgeving de norm niet overschrijdt.
Bij de woningen mogen hoofdgebouwen gebouwd worden. Aan- en bijgebouwen mogen op grond van het Besluit omgevingsrecht gebouwd worden. Geldt dat besluit niet, bijvoorbeeld voor een kavel die aan de openbare weg ligt, dan kunnen aan- en bijgebouwen gebouwd worden met behulp met de hantering van de afwijkingsbevoegdheid.
Artikel 7 'Gemengd-4'
Ook aan de Escamplaan wordt een ontwikkelingslocatie geprojecteerd. Hierin mogen alleen woningen gebouwd worden. Het complex reikt tot een hoogte van maximaal 18 meter aan de zijde van de Escamplaan. Ook is de bouw van een hogere woontoren mogelijk aan de kant van de Leyweg tot 30m. Dit onder de voorwaarde dat de schaduwhinder daarvan bij de woningen in de omgeving de norm niet overschrijdt.
Bij de woningen mogen hoofdgebouwen gebouwd worden Aan- en bijgebouwen mogen op grond van het Besluit omgevingsrecht gebouwd worden. Geldt dat besluit niet, bijvoorbeeld voor een kavel die aan de openbare weg ligt, dan kunnen aan- en bijgebouwen gebouwd worden met behulp met de hantering van de afwijkingsbevoegdheid.
Aan de zijde van het ziekenhuis wordt een ontsluitingsweg mogelijk gemaakt welke tevens dient voor de ontsluiting van de aan deze zijde van het ziekenhuis gelegen Spoedeisende Hulp en de vestiging van de Apotheek Haagse Ziekenhuizen.
Artikel 8 'Groen'
Het Florence Nightingale Park en een aantal gazons en plantsoenen die verspreid in het plangebied liggen, zijn deze bestemming aangewezen. Ze zijn ingericht voor beplantingen. Gebouwen mogen er bij uitzondering worden gebouwd. Die uitzondering betreft het gebouw voor de kinderboerderij en die voor het schooltuinencomplex.
Het park herbergt een stelsel van sloten. Ze vallen onder de bestemming 'Water'. Doordat er in de vier gemengde bestemmingen bijgebouwd wordt, de uitbreiding van het ziekenhuis en het dempen van een aantal sloten bij en in de Leyweg wordt naar verwachting het verhard oppervlak in het plangebied vergroot. In dat geval dient extra waterberging gerealiseerd te worden. De aanleg van sloten of de vergroting van bestaande bieden daartoe de mogelijkheid. Om dat mogelijk te maken is een wijzigingsbevoegdheid van 'Groen' naar 'Water' in deze bestemming opgenomen.
Verder kent de bestemming 'Groen' nog de aanwezigheid van het ondergrondse hoofdriool. Zij loopt onder het Park door, maar ook onder het gazon aan de Constance Gelderblomlaan.
Voor het spoedeisend vervoer naar het ziekenhuis ligt er een weg tussen de Dedemsvaartweg en de A.H. Schirmweg en is er een gelijksoortige weg tussen de Florence Nightingaleweg en de A.H Schirmweg geprojecteerd.
De bomenrij aan de Dedemsvaartweg kent de functieaanduding 'Ecologische verbindingszone'.
Artikel 9 'Horeca'
Aan de Leyweg buiten de bocht van de trambaan bevindt zich een houten gebouw met daarin een snackbar. Verder behoort in een deel van het gebouw detailhandel van consumentenvuurwerk tot de bedrijfsvoering. Dat laatste is met een 'functieaanduiding' aangegeven.
Artikel 10 'Maatschappelijk – Gezondheidszorg'
Het HagaZiekenhuis concentreert haar gehele bedrijfsvoering op deze locatie, waarop ook haar hoofdgebouw staat, en verlaat de omringende terreinen. In dezelfde geest wordt het parkeren van bezoekers van het ziekenhuis van de omliggende terreinen weggehaald en in een parkeergarage in de naastgelegen bestemming 'Gemengd-1' gehuisvest. Door de concentratie van de bedrijfsvoering neemt het bouwvlak ín deze bestemming toe, evenals de maximale bouwhoogten, die voor de gebouwen gelden. De vestiging van de Apotheek Haagse Ziekenhuizen maakt onderdeel uit van de bestemming. Op het dak van het bestaande hoofdgebouw is een helikopterlandplaats geprojecteerd. De plek kent een specifieke aanduiding op de plankaart. Rondom het ziekenhuis wordt een tuininrichting nagestreefd. Deze is geregeld in de bestemmingen 'Tuin - 1', 'Tuin - 2' en 'Verkeer – Verblijfsgebied'.
Artikel 11 Recreatie – Volkstuin'
Naast het Florence Nightingale Park ligt - begrenst door de Zuidwoldestraat en de Dedemsvaartweg – een volkstuinencomplex. Het vormt een eiland omgeven door sloten. De gronden zijn ingericht voor de hobbymatige kweek van groenten, fruit of sierplanten. Gebouwen mogen er bij uitzondering worden gebouwd. Die uitzondering betreft het verenigingsgebouw. Verder mag per kavel mag een gebouwtje of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met een dak, gebouwd worden.
Artikel 12 'Tuin - 1'
Rondom het ziekenhuiscomplex wordt een tuininrichting nagestreefd, die begrensd wordt door een dubbele bomenrij. Deze tuinen behoren bij het ziekenhuis. De rijen zijn in deze bestemming geregeld. Deze bestemming laat verder ondergroei toe. Het laat een aantal erftoegangswegen naar het ziekenhuis toe.
Artikel 13 'Tuin - 2'
Direct rondom het ziekenhuiscomplex wordt een tuininrichting nagestreefd, die bestaat uit beplantingen. Het laat een aantal erftoegangswegen naar het ziekenhuis toe.
Artikel 14 'Verkeer – Hoofdverkeersweg'
De Dedemsvaartweg vormt een onderdeel van het gemeentelijke hoofdwegennet. De bestemming laat deze toe. De bestemming laat alleen bouwwerken ten behoeve van deze functie toe. Op een punt loopt een rioolpersleiding onder deze weg door.
Artikel 15 'Verkeer – Openbaar vervoer'
De vrijliggende tramtracés zijn in deze bestemming ondergebracht, evenals de halte met perrons van en naar het overstapstation tussen tram en bus aan de Leyweg. De bestemming laat alleen bouwwerken ten behoeve van deze functie toe. Slechts één gebouw mag worden opgericht en dat betreft een bloemenkiosk / personeelsruimte OV bij het overstapstation.
Artikel 15 'Verkeer – Straat'
De Escamplaan ontsluit aanliggende wijken en buurten. De bestemming laat alleen bouwwerken ten behoeve van deze functie toe. De ondergrondse waterleiding – met de bestemmingen 'Leiding - Water' loopt onder deze weg door.
Artikel 17 'Verkeer – Verblijfsgebied'
De openbare terreinen tussen de bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' en de bestemming voor het ziekenhuis enerzijds en het tram- en busstation anderzijds zijn in deze bestemming ondergebracht. Dat geldt ook voor het openbaar terrein tussen de bestemming 'Gemengd – 3' en de Leyweg. De bestemming is gericht op de verkeersbewegingen en het verblijf van personen en laat autoverkeer en het parkeren daarvan niet toe. De ondergrondse waterleiding – met de bestemmingen 'Leiding - Water' loopt onder dit gebied door.
Rondom het ziekenhuiscomplex wordt een dubbele bomenrij nagestreefd. De rijen zijn in deze bestemming geregeld middels de functieaanduiding 'beeldbepalende bomen.
Het verblijfsgebied zet zich voort ten zuiden van de aansluiting van de Florence Nightingaleweg op de Leyweg. De ondergrondse rioolwaterpersleiding – met de bestemming 'Leiding - Riool' loopt onder dit gebied door. Verder geldt de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringsgebied' ten behoeve van de boorputten in de bestemming 'Bedrijf'. Zij behelst een bouwverbod en de verkrijging van een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerken zijnde waarbij de bodem wordt aangetast.
Artikel 18 'Verkeer – Verblijfsstraat'
De Florence Nightingaleweg, de straten in het Florence Nightingalekwartier, de Zuidwoldestraat en de geprojecteerde zijweg die van de Escamplaan langs het bestemmingsvlak 'Gemengd – 4' ontsluiten het plangebied. De verkeersbewegingen van het gemotoriseerd verkeer in deze straten zijn ondergeschikt aan het langzaam verkeer. De bestemming laat alleen bouwwerken ten behoeve van deze functie toe.
Artikel 19 'Water'
Deze bestemming is aangewezen aan de bestaande sloten en twee vijvers in het plangebied. Maar ook aan een aan te leggen sloot tussen de bestemming 'Gemengd – 3' en 'Bedrijf'. De oeverstroken zijn niet in deze bestemming betrokken. Zij moeten gevrijwaard worden van bebouwing in verband met het onderhoud van de sloten en vijvers. Daarvoor gelden de regels uit de Keur van het Hoogheemraadschap van Delfland.
Artikel 20 'Wonen'
De woningen in de woonbuurt Florence Nightingale Park zijn hierin begrepen. Bij de woningen mogen hoofdgebouwen gebouwd worden. Aan- en bijgebouwen mogen op grond van het Besluit omgevingsrecht gebouwd worden. Geldt dat besluit niet, bijvoorbeeld voor een kavel die aan de openbare weg ligt, dan kunnen aan- en bijgebouwen gebouwd worden met behulp met de hantering van de afwijkingsbevoegdheid.
Artikels 21, 22 Dubbelbestemming 'Leiding – Riool' , 'Leiding – Water'
De werking van ondergrondse buisleidingen worden in het bestemmingsplan beschermd. Daarvoor zijn dubbelbestemmingen opgenomen. Ze worden 'dubbelbestemming' genoemd, omdat er aan het bovengelegen maaiveld al andere bestemmingen aangewezen zijn. Om de belangen van de rioolperswaterleiding ('Leiding – Riool') en de waterleidingen ('Leiding – Water') geldt in de dubbelbestemming voor de bovengelegen bestemming een bouwverbod en de verkrijging van een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerken zijnde waarbij de bodem wordt aangetast.
Algemene Regels
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn tot 0,2 m wel toegestaan. Grote overschrijdingen van deze grenzen voor overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen zijn tot 1,2 m ook toegestaan. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Afwijken van deze algemene bouwregels wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 28.
In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, kamerverhuurbedrijf, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd.
Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is expliciet ook het uitoefenen van een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan. In de algemene gebruiksregels is ook een regeling vervat voor het uitoefenen van een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep:
De activiteiten mogen geen hinder voor de woonsituatie opleveren en mogen niet op grond van de milieuwetgeving vergunning- dan wel meldingplichtig zijn.
Op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtige activiteiten passen uiteraard niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder. Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn.
De activiteiten mogen naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning.
Van belang is dat het karakter van de woning duidelijk herkenbaar blijft en dat de nadruk niet komt te liggen op de beroepsuitoefening. Ter illustratie: reclame-uitingen, anders dan een bescheiden 'bordje naast de deur' of de uitstalling van goederen op het bijbehorende erf betekenen reeds dat aan het karakter van de woning afbreuk wordt gedaan.
De activiteiten mogen geen detailhandel en/of horeca betreffen.
Detailhandel en horeca leveren in de regel een zodanig ongewenste verkeersaantrekkende werking op, dat het toelaten ervan in woongebied niet zonder meer passend wordt geacht.
De activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken.
Dit betekent dat wanneer de beroepsuitoefening een te grote verkeersaantrekkende werking heeft, deze niet is toegestaan. Wanneer dit het geval is, is niet op voorhand aan te geven. Dit hangt mede af van de stedenbouwkundige en verkeerskundige situatie ter plaatse. Ter illustratie: wanneer in de praktijk dagelijks gedurende langere tijd meer dan twee parkeerplaatsen benodigd zijn in verband met de uitoefening van een beroep aan huis, kan reeds sprake zijn van parkeerproblemen. Uiteraard is dit mede afhankelijk van de bestaande parkeerdruk in de omgeving. In voorkomende gevallen zal in overleg met gemeente en omwonenden naar een passende oplossing moeten worden gezocht.
De activiteiten mogen aan de woonfunctie geen afbreuk doen en dienen daaraan ondergeschikt te zijn, in die zin, dat de woonfunctie de belangrijkste functie dient te blijven en de praktijkruimte maximaal 30% van de bebouwde oppervlakte mag bedragen.
Ook deze (direct meetbare) voorwaarde draagt eraan bij dat de eventuele hinder voor de omgeving wordt beperkt. Wanneer bijvoorbeeld de woning (vrijwel) geheel zou worden aangewend voor de beroepsuitoefening, is de kans op een ongewenste uitstraling naar de omgeving relatief groot.
Afwijken van de algemene gebruiksregels, ook het afwijken voor het meest doelmatige gebruik, worden geregeld in de algemeen afwijkingsregels, in artikel 28.
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor geringe afwijkingen in de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is ontheffing mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor afval, glas etcetera. Ten slotte is ontheffing mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak.
Een belangrijk element van dit artikel is de ontheffing van het algemeen gebruiksverbod: burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemeen gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de ontheffing niet leiden tot een bestemmingswijziging.
Overgangs- en slotregels
De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor bouwvergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voorzover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.
Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan Florence Nightingale Park'