| Plan: | Rosenburg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0162ARosenburg-50VA |
Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale plankaart, regels en gaat vergezeld van een Toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de Toelichting is juridisch niet bindend. Het licht de keuze van de bestemmingen toe. De analoge plankaart is, gelet op de aard en omvang van het plangebied, afgedrukt op een topografische ondergrond met een schaal van 1:2000.
Op de plankaart is het plangebied begrensd, waarop het bestemmingsplan betrekking heeft. Aan de gronden in dit plangebied zijn bestemmingen aangewezen. Bij die bestemmingen horen regels. Het bestemmingsplan bestaat dan ook uit een plankaart en regels.
Waar een bestemming van toepassing is wordt het bestemmingsvlak genoemd. Daarin gelden de regels van de bestemming, als bedoeld in b. De regels onder a, b, en d gelden ook.
De regels zijn als volgt ingedeeld:
In artikel 1 worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen, nader gedefinieerd. In artikel 2 is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid.
Artikel 3 Bedrijf
Deze bestemming heeft betrekking op de gronden tussen de Oude Haagweg en de achtertuinen van de gebouwen aan de Thorbeckelaan en de Okkernootstraat. Het laat bedrijfsactiviteiten toe die vermeld staan in bijlage 1 bij de regels. Op een aantal panden is de functieaanduiding 'detailhandel volumineus'
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om deze bestemming te wijzigen in de bestemming 'Gemengd' die vermeldt isin artikel 5. Er kunnen dan woningen, lichte bedrijfssoorten en dienstverlenenende bedrijven gevestigd worden. De bevoegdheid is vermeld in artikel 21.
Artikel 4 Centrum
Deze bestemming ziet op het winkelcentrum met daarop gelegen bebouwing aan het De Savornin Lohmanplein. De beganegrondlaag en eerste verdieping van de gebouwen is bestemd voor detailhandel, dienstverlenende bedrijven, lichte of middelzware horeca-inrichtingen en recreatieve bedrijven. Daarboven laat het wonen. kantoren en middelzware horeca-inrichtingen toe. Daar vindt ook het parkeren op eigen terrein plaats.
Artikel 5 Gemengd
Deze bestemming heeft betrekking op de gronden tussen de Oude Haagweg en de achtertuinen van de gebouwen aan de Kokosnootstraat en de Okkernootstraat. Deze bestemming laat het wonen, dienstverlenende bedrijven en bedrijfsactiviteiten - die vermeld staan in bijlage 1 bij de regels - toe. Het parkeren op eigen terrein vindt op het maaiveld plaats in het bouwvlak. Alleen in het maatvoeringsvlak met een maximale bouwhoogte van 28 meter zijn op de begane grond dienstverlenende bedrijven en bedrijfsactiviteiten toegelaten en daarboven het wonen.
Artikel 6 Groen
Deze bestemming betreft de openbare groenvoorzieningen langs en rondom de sloten en vijvers, langs de centrale voor vaste telefonie aan de Donker Curtiusstraat en op het plantsoen op het Notenplein. De bestemming laat beplantingen toe en bebouwing van enige omvang.
Artikel 7 Kantoor
Het kantoor op de hoek van de Thorbeckelaan en het Colijnplein is bestemd voor kantoren, wonen en tot 5 meter ook voor dienstverlenende bedrijven. Met een afwijkingsbevoegdheid mogen tot die hoogte ook maatschappelijke voorzieningen I, lichte of middelzware horeca-inrichtingen en recreatieve doeleinden worden gevestigd.
Artikel 8 Maatschappelijk
Aan de vele maatschappelijke voorzieningen zowel op het Parnassiaterrein – zoals het psychomedisch centrum, verpleeghuis Dorestad, het klinisch centrum voor ouderen – als daarbuiten - zoals de basischolen, scholen voor voortgezet onderwijs, de kerken, het verpleeghuis met semi-zelfstandige wooneenheden, peuterspeelzalen, de kinderdagverblijven, een bloedbank en een wijkcentrum, is de bestemming 'Maatschappelijk' aangewezen. Op deze locaties zijn daarmee ook de vestiging van andere maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Wel is een onderverdeling gemaakt tussen locaties voor psychomedische zorginstellingen en de andere maatschappelijke voorzieningen (bijvoorbeeld welzijn, onderwijs of gebedsruimten). Op het Parnassiaterrein zijn ook de erftoegangswegen en parkeerterreinen deze bestemming aangewezen. De groenvoorzieningen is de bestemming 'Tuin 'aangewezen. Het gebouw waarin ook de clubruimten van HSV DUNO gevestigd zijn, is tevens voor veldsporten bestemd. De voormalige centrale voor vaste telefonie ook voor nutsvoorzieningen.
Artikel 9 Recreatie
Het volkstuinencomplex aan de Kokosnootstraat is deze bestemming aangewezen.
Artikel 10 Sport
De sportparken Albarda aan de Albardastraat met daarop het clubgebouw, HSV DUNO aan de Mgr. Nolenslaan en Loosduinen aan de Groen van Prinstererlaan, het zwembad De Waterthor aan de Donker Curtiusstraat en de sporthal aan de Groen van Prinstererlaan zijn de bestemming 'Sport' aangewezen. Deze bestemming is gericht op sportvoorzieningen. Behalve het zwembad en de sporthal zijn de gronden bedoeld voor veldsporten. Het zwembad voor zwemsport en de sporthal voor zaalsporten.
Artikel 11 Tuin
Om de gronden met een groene inrichting op de terreinen van Parnassia tussen de bouwvlakken in de bestemming 'Maatschappelijk' te waarborgen is hen de bestemming 'Tuin' aangewezen. Het kent daartoe ook weinig bouwmogelijkheden.
Artikel 12 Verkeer - Hoofdverkeersweg
Een strook aan de kop van de Groen van Prinstererlaan aansluitend aan het bestemmingsvlak 'Centrum' is tot 'Verkeer - Hoofdverkeersweg' bestemd.
Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied
Het plein aan de oostzijde van het winkelcentrum en het toegangsweggetje aan de Kokosnootstraat naar het binnenterrein zijn de bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' aangewezen. Daarin is een regeling voore de beide kiosken opgenomen.
Artikel 14 Verkeer - Verblijfsstraat
Onder deze bestemming vallen alle straten behalve de Albardastraat in het plangebied.
Artikel 15 Verkeer - Straat
De bestemming 'Verkeer – Straat' geldt alleen voor de Alberdastraat.
Artikel 16 Water
Watergangen, waterbergingen, oevers en taluds zijn opgenomen in de bestemming Water. De bestemming staat het bouwen van bouwwerken ten behoeve van de bestemming toe, zoals bruggen en duikers.
Artikel 17 Wonen
De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op alle woningbouwlocaties in het plangebied: de woningen in de Notenbuurt, de vooroorlogse woningen aan de Oude Haagweg, de appartementencomplexen aan de Groen van Prinstererlaan en tenslotte de appartementencomplexen tussen de Donker Curtiusstraat en de Thorbeckelaan.
Er zijn in deze bestemming verschillende functies mogelijk, die met functieaanduidingen zijn omschreven. De garageboxen bij de appartementencomplexen aan de Groen van Prinstererlaan hebben eigen bouwvlakken die specifiek voor 'garageboxen (g)' zijn aangeduid. In de Notenbuurt kunnen op gebouwen dakopbouwen worden geplaatst. De plekken zijn eveneens op de plankaart aangeduid. Er zijn regels opgenomen voor aanbouwen en bijgebouwen indien deze voor hun oprichting een omgevingsvergunning voor het bouwen behoeven.
Burgemeester en wethouders zijn bij de woningen aan de Oude Haagweg, die omgeven worden door onder andere het Gamma-terrein, bevoegd om deze bestemming te wijzigen in de bestemming 'Gemengd' die vermeldt is in artikel 5. Er kunnen dan woningen, kantoren en dienstverlenende bedrijven gevestigd worden. De bevoegdheid is vermeld in artikel 21.
Artikel 18 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 19 Algemene bouwregels
De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn wel toegestaan. Grote overschrijdingen van deze grenzen voor overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen zijn tot een bepaalde omvang ook toegestaan. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Afwijken van deze algemene bouwregels wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 20
Artikel 20 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, kamerverhuurbedrijf, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd.
Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep toegestaan. In de algemene gebruiksregels is ook een regeling vervat voor het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep:
Op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtige activiteiten passen uiteraard niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder. Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn.
Van belang is dat het karakter van de woning duidelijk herkenbaar blijft en dat de nadruk niet komt te liggen op de beroepsuitoefening. Ter illustratie: reclame-uitingen, anders dan een bescheiden 'bordje naast de deur' of de uitstalling van goederen op het bijbehorende erf betekenen reeds dat aan het karakter van de woning afbreuk wordt gedaan.
Detailhandel en horeca leveren in de regel een zodanig ongewenste verkeersaantrekkende werking op, dat het toelaten ervan in woongebied niet zonder meer passend wordt geacht.
Dit betekent dat wanneer de beroepsuitoefening een te grote verkeersaantrekkende werking heeft, deze niet is toegestaan. Wanneer dit het geval is, is niet op voorhand aan te geven. Dit hangt mede af van de stedenbouwkundige en verkeerskundige situatie ter plaatse. Ter illustratie: wanneer in de praktijk dagelijks gedurende langere tijd meer dan twee parkeerplaatsen benodigd zijn in verband met de uitoefening van een beroep aan huis, kan reeds sprake zijn van parkeerproblemen. Uiteraard is dit mede afhankelijk van de bestaande parkeerdruk in de omgeving. In voorkomende gevallen zal in overleg met gemeente en omwonenden naar een passende oplossing moeten worden gezocht.
Ook deze (direct meetbare) voorwaarde draagt eraan bij dat de eventuele hinder voor de omgeving wordt beperkt. Wanneer bijvoorbeeld de woning (vrijwel) geheel zou worden aangewend voor de beroepsuitoefening, is de kans op een ongewenste uitstraling naar de omgeving relatief groot.
Artikel 21 Algemene aanduidingsregels
Op de gronden met de gebiedsaanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied' zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd om de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Wonen' - aan de Oude Haagweg bij de hoek met de Thorbeckelaan - te wijzigen in de bestemming 'Gemengd'. In verband met de inpasbaarheid zijn aan de hantering van die bevoegdheid eisen gesteld. Het artikel geeft verplichte afstanden tussen de bouwgrens en de achterzijden van de achtertuinen van de woningen aan de Okkernootstraat en de Thorbeckelaan en de bouwgrens, eb tussen die bouwgrens en de gronden waarop de gebouwen maximaal 28 meter hoog mogen worden. '
Artikel 22 Algemene afwijkingsregels
Afwijken van de algemene gebruiksregels, ook het afwijken voor het meest doelmatige gebruik, wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 20. et bevoegd gezag kan in geringe mate afwijken van de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is afwijken mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor huishoudelijk afval..Ten slotte is afwijken mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak.
Een belangrijk element van dit artikel is de afwijking van het algemene gebruiksverbod: het bevoegd gezag kan afwijken van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemene gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de afwijking niet leiden tot een bestemmingswijziging.
Artikel 23 Overgangsrecht
De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.
Artikel 24 Slotregel
Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan Rosenburg'