Rosenburg

5.2 Ontwikkelingen

5.2.1 Oude Haagweg

Het initiatief voor de ontwikkeling van het bedrijfsterrein en de woningen aan de Oude Haagweg 481 t/m 571 omvat eengezinswoningen , appartementen, bedrijfsruimten en een parking. Het plan wordt in twee fasen worden gerealiseerd. De eerste fase heeft betrekking op de locatie Oude Haagweg 481 t/m 501.

 

	Fase 1	Fase2	Totaal
eengezinswoningen	24	24	48
appartementen	176	165	341
bedrijfsruimten	482	550	1032
parkeerplaatsen	216	210	426

Het uitgangspunt voor toekomstige bebouwingshoogtes langs doorgaande wegen in de structuurvisie Den Haag 2020 is minimaal vijf bouwlagen waar dat ruimtelijk en functioneel inpasbaar is. Langs de gehele Oude Haagweg is in de bestaande situatie al sprake van uiteenlopende bebouwingshoogtes: lage bedrijfsbebouwing, gesloten straatwanden met twee en drielaagse woonbebouwing, open verkavelingen met vier- en vijflaagse woonbebouwing, het Psychiatrische Ziekenhuis Parnassia in een groene setting en een zeven lagen hoog woongebouw op de hoek met de Volendamlaan. In de ruimere omgeving van de Oude Haagweg is bebouwing van zeven en meer bouwlagen ruimschoots aanwezig.

- De stedenbouwkundige uitgangspunten voor deze locatie welke in het projectdocument "Nieuw Rosenburgstraat 8 en 10 en uitgangspunten voor de herontwikkeling" dd. 10 oktober 2006 RIS 140970 zijn opgenomen, gaan uit van een bouwhoogte van negen bouwlagen met appartementen aan de Oude Haagweg waarvan de bovenste bouwlaag teruggelegd is; de hoogte is ca 28meter. Dwars op dit blok zijn twee bouwvlakken met appartementen geprojecteerd met een hoogte van ca. 22meter. Tegen de tuinen van de bebouwing aan de Kokosnootstraat, Okkernootstraat, en Thorbeckelaan is bebouwing in de vorm van eengezinswoningen in drie tot vier bouwlagen geprojecteerd met achtertuinen aansluitend aan de tuinen van de bestaande bebouwing. De eerste bouwlaag (begane grond wordt ingenomen door de parkeergarage en bergingen en aan de zijde van de Oude Haagweg commerciële ruimten.

Het plan onderscheidt zich in dichtheid van bebouwing van de aangrenzende Notenbuurt. Projecten zoals de Resident, de Croissant (Stationsbuurt), 't Haegsch Hof (Rivierenbuurt), Centre Court (Bezuidenhout) en Couperus (Ypenburg) hebben vergelijkbare dichtheden, bouwhoogtes en menging van lage en hoge bebouwing in een zeer compacte setting. De kwaliteit van het woonmilieu is in elk van die projecten hoog, en dient als referentie voor het woonmilieu.

- De nieuwe bebouwing past binnen het profiel van de hoogten aan de Oude Haagweg, gezien de breedte van het wegprofiel en het wisselende karakter van omliggende bebouwing. De bouwhoogte neemt trapsgewijs af naar de hoogte van de bestaande bebouwing. Door ook de bovenste bouwlagen enigszins terug te leggen is qua ruimtelijke beleving vergelijkbaar een zevenlaags gebouw met een kap.

- Het plan sluit trapsgewijs aan op de bestaande bebouwing aan de Thorbeckelaan die uit vier bouwlagen en een hoge kap (16m) bestaat. De aansluiting aan de zijde van de Kokosnootstraat wordt ook trapsgewijs uitgevoerd met sprongen van 3 meter tot aan de drielaagse bebouwing met kap (h:14m). In het nieuwe plan is de kwaliteit van het woonmilieu en de buitenruimtes bij de woningen zeer belangrijk; . Daar zit een gradatie in; vanaf royale privé-buitenruimtes (balkons, terrassen, loggia's) via collectieve (dak)tuinen naar een gezamenlijk hof. De daktuinen in het gebied liggen boven op de parkeergarage. Door een voldoende dik pakket van zand en substraat moet de basis worden gelegd om de hof tot een hoogwaardige stedelijke ruimte in te richten. Er dient voldoende groen aangelegd te woorden om het woonmilieu aantrekkelijk te maken. Goede referenties voor de beoogde kwaliteit zijn de stedelijke binnenruimtes van Centre Court, Prinsenhof, de Croissant en de Resident

- Gezien de aard en karakteristiek van de Oude Haagweg is inpassing van het initiatief Oude Haagweg 481 t/m 571, zoals is aangegeven in het bestemmingsplan, mede gelet op de omliggende bebouwing uit stedenbouwkundig oogpunt verantwoord.

- In het bestemmingsplan is de locatie in twee delen gesplitst. De locatie Oude Haagweg 481 t/m 501b wordt bij recht opgenomen, voor het andere deel van de locatie is de ontwikkeling nog niet zover dat deze rechtstreeks kan worden opgenomen maar met een wijzigingsbevoegdheid. In onderstaande figuur is het hele te ontwikkelen gebied aangegeven (de rode dwars over de locatie aangegeven strepen geven het wijzigingsgebied aan).

Om het planinitiatief mogelijk te maken, is een aantal onderzoeken verricht.

Het bezonningsonderzoek Bijlage 1) geeft aan hoe het planinitiatief de bezonning van de achterliggende bebouwing beinvloed.

De woningen aan de Kokosnootstraat worden door de nieuwbouw niet beinvloed. De achterzijde van de woningen de Okkernootstraat krijgen aan de achterzijde zon van 12.00 uur tot 14.00 uur, Het kortere blok nabij de Thorbeckelaan krijgt aan de achterzijde zon van 10.00 uur tot 12.00 uur echter onafhankelijk van het planinitiatief.9.00 uur tot 14.00 uur met uitzondering van een tweetal woningen in de bocht. De algemene conclusie is dat voldaan wordt aan de gemeentelijke norm van minimaal twee mogelijke bezonningsuren op 19 bebruari bij een zonshoogte van meer dan 10 gr.

Het windhinderonderzoek (Bijlage 2) geeft dat het planinitiatief geen relevante negatieve bijdrage aan het windklimaat in de omgeving levert. Een kwantitatief onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Het flora en faunaonderzoek (Bijlage 3) geeft aan dat op de locatie geen beschermde diersoorten aanwezig zijn. Het plangebied vormt ook geen goede biotoop voor beschermde diersoorten met uitzondering van nestgelegenheid voor vogels.

Het planinitiatief is onderzocht op de milieuaspecten van lucht (Bijlage 4) en geluid (Bijlage 5). De conclusie uit het onderzoek t.a.v. het lucht aspect is dat het te verwachten verkeer voor de huidige situatie en de toekomstige plansituatie kan afgeleid worden dat het plan een niet in betekende mate invloed op de luchtkwaliteit heeft. Ten aanzien van het wegverkeerslawaai wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden; er zal een verzoek voor hogere grenswaarde Wet geluidhinder voor wegverkeerslawaai worden aangevraagd

Het planinitiatief is gelegen binnen het boezemgebied van Delfland (peil: 0.40 -NAP). Als er door het bouwplan extra verhard oppervlakte ontstaat dienen er per extra m2 verhard oppervlak extra bergende voorzieningen te worden gemaakt. De huidige locatie is nagenoeg geheel verhard (96% van het te ontwikkelen gebied); de hoeveelheid verharding en bebouwing is in de nieuwe situatie nagenoeg hetzelfde. Hieruit volgt dat extra bergende voorzieningen niet nodig zijn.

De gemeente Den Haag hanteert voor nieuwbouwplannen het Handboek Inrichting Openbare Ruimte. Daarin staan als belangrijke eisen voor de realisatie van een nieuwbouwproject dat het rioolstelsel uitgevoerd dient te worden als een gescheiden stelsel en dat verharde oppervlakken (dakvlakken, trottoirs, wegen, et cetera) afgekoppeld dienen te worden. Aangezien het plangebied geen onderdeel uitmaakt van een natuurgebied of een ecologische zone hoeven er ten aanzien van de waterkwaliteit geen bijzondere extra maatregelen te worden genomen. In het plan wordt uitgegaan van afkoppeling van het hemelwater naar het oppervlaktewater van de Loosduinse Vaart. Hiertoe zal een waterverbinding onder de Oude Haagweg in de vorm van een duiker worden aangebracht onder de Oude Haagweg. Het rioleringsplan wordt voorgelegd aan de waterbeheerder.

In het bestemmingsplan zijn, behoudens het planinitiatief aan de Oude Haagweg, geen ontwikkelingen voorzien. Voor de ontwikkeling aan de Oude Haagweg zijn onderstaande milieuambities richtinggevend.

Thema	Ambitieniveau	Milieuambities
Bodem	Extra	Er dient een functiegerichte sverwijdering van de bodemvertontreiniging plaats te vinden. Ook de ter plekke aanwezige grondwatervervuiling wordt aangepakt.
Externe Veligheid	Extra	Er is geen sprake van een plaatsgebonden en groepsrisico van aantasting van de externe veiligheid. De vestiging van bedrijfssoorten die vallen onder het BEVI is uitgesloten.
Geluid	Extra	De stedenbouwkundige opzet van het planinitatief is zodanig dat aan de zijde van de Oude Haagweg de geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai alsdaar wordt opgevangen; daarmee onstaat op het achterliggende terrein een rustige woonomgeving. Er zal everzoek voor hogere grenswaarde Wet geluidhinder voor wegverkeerslawaai worden aangevraagd en voor de vaststelling van het Bestemmingsplan zijn afgegeven.
Lucht	Extra	De aantasting van de luchtkwaliteit als gevolge van het project is in Niet Betekende Mate.
Mobiliteit	Maximaal	Het projectgebied is slechts mdoor midel van bestemmingsverkeer in de overdekte parkeerlagen te bereiken. De locatie is gelegen aan een tramlijn.
Schoon	Extra	Aan dit thema kunnen in dit bestemmingsplan geen regels worden verbonden.
Water	Water dat behaagt	Het hemelwater wordt op de Loosduinse Vaart afgevoerd.
Natuur	Extra	De locatie heeft geen taakstelling in het gemeentelijk groenbeleid. Door de binnenstedelijke verdichting is de noodzaak tot aanwending van groene buitengebieden verminderd.
Kimaat	Maximaal	Door de ligging in stedelijk gebied is de noodzaak voor automobiliteit geringer. Dit vermindert de uitstoot van CO2. De compacte bebouwing vermindert het warmteverlies.

5.2.2 Minimaal vijf bouwlagen en dakopbouwen

Minimaal vijf bouwlagen

Binnen de ambitie "Den Haag als wereldstad aan zee" past het streven naar het creëren van een stedelijker beeld langs doorgaande wegen. De vaak ruim bemeten brede verkeersprofielen met flankerende bebouwing bieden kansen om de doorgaande hoofdverkeersaders te profileren als de dragers van de stedenbouwkundige hoofdstructuur van Den Haag.

In het plangebied gaat het om de Oude Haagweg, de Thorbeckelaan en de Groen van Prinstererlaan. Omdat de functies langs de doorgaande wegen verscheiden zijn en zich vaak niet lenen voor tenminste vijf bouwlagen, is het principe gedifferentieerd toegepast:

• De bestaande bebouwing aan de Groen van Prinstererlaan is al hoger dan vijf (7) bouwlagen. Verder voorziet een bouwvlak ten behoeve van het psychomedisch centrum Parnassia in een aanzienlijke maximumbouwhoogte (paragraaf 5.4) en bestaat ook de nieuwbouw aan de Groen van Prinstererlaan (paragraaf 5.6) reeds uit meer dan vijf bouwlagen.
• Ter plekke van de voormalige Petrakerk aan de Thorbeckelaan is recent een appartementencomplex gerealiseerd dat ruim voldoet aan de eis van tenminste vijf bouwlagen evenals de woningen tussen dit complex en de Mgr. Nolenslaan.
• Vergelijkbaar met de regeling in bestemmingsplan Vruchten- en Heesterbuurt bestaat in dit plan de mogelijkheid om de bebouwing aan de Thorbeckelaan tussen Albardastraat en Oude Haagweg op te hogen tot vijf lagen. De woonbebouwing bestaat nu uit drie bouwlagen met een kap(verdieping), het plan staat vier bouwlagen met een (kap)verdieping, dat wil zeggen een goothoogte van 12 meter en een (nok)hoogte van 15 meter toe.
• De bebouwing van de Notenbuurt langs de Oude Haagweg kan verhoogd worden zonder onevenredige schaduwhinder aan de panden aan de Okkerrnootstraat.

Op sommige locaties tenslotte beperken de stedenbouwkundige structuur en de functies de mogelijkheid van vijf bouwlagen:

• Het psychomedisch centrum Parnassia wordt als groen karaktergebied gekwalificeerd. In verband hiermee is het niet passend voor de deels vrijstaande woningen die aan de rand hiervan langs de Oude Haagweg staan de mogelijkheid te bieden deze op te hogen tot 5 lagen. Ook is er sprake van een rijksmonument in de vorm van het landhuis dat centraal op het terrein is gelegen en door hogere bebouwing in zijn belevingswaarde zou worsen aangetast. Ook vormt het een landgoedbiotoop op grond van de Verordening ruimte.
• Ter plaatse van de KPN-centrale en het zwembad 'De waterthor' aan de Thorbeckelaan is geen sprake van de woonfunctie en dus ook niet van 5 bouwlagen.

Dakopbouwen

In de woonbuurt rond het Notenplein is onderzocht of eendakopbouw mogelijk zou kunnen zijn. Inmiddels is één dakopbouw aan de Okkernootstraat gerealiseerd.

De stedenbouwkundige opzet van dit buurtje kenmerkt zich door een profielmaat van circa 13 tot circa 16 meter. van de straten, relatief grote groene binnenterreinen met tuinen en/of gemeenschappelijke tuinen. Het Notenplein is een grote en groene openbare ruimte; de bebouwing bestaat uit drielaagse (Haagse)portiek etagewoningen. In een deel van de Okkernootstaat is de begane grond geschikt voor bedrijven. Een deel van de bebouwing in dit gebied is particulier eigendom, de rest is in eigendom van woningbouw coöperaties.

Er is een bezonningsonderzoek verricht waarbij uitgegaan is van minimaal 2 uur mogelijke bezonningsuren op 19 februari het een bezonningshoek van meer dan 10 gr. Als maatgevend berekeningspunt is uitgegaan van de onderste woning op een punt op 75cm hoogte op het midden van de gevel. Het bezonningsonderzoek is in twee fasen opgesplitst. In eerste instantie is uitgegaan van een volledige bebouwing van het dakvlak, in de tweede fase is een optimalisatie verricht waarbij de bebouwing zover is teruggelegd opdat de woningen die onder de norm terecht kwamen, toch de minimale bezonningsduur houden..

Uit het bezonninsonderzoek (Bijlage 6) is de conclusie te trekken dat op een groot deel van de bebouwing in deze buurt een vierde bouwlaag mogelijk is. Slechts op een klein deel is geen tot gedeeltelijk bebouwing mogelijk. De mate van achteruitgang in bezonning is in het merendeel van de gevallen niet meer dan 30-35%.

In het bestemmingsplan is aan de hand van de bezonningsstudie, de stedenbouwkundige ensmblewaarde van de gevelwanden in de straten en op het Notenplein de positie van de maximale te realiseren dakopbouwen aangegeven.

• In de Pippelingsteraat en op het Notenplein is de positie van de dakopbouw aan de zijde van het plein minimaal 2,50 meter en waar nodig meer, teruggelegd ten opzichte van de voorgevels. Aan de achterzijde is de achtergevelrooilijn aangehouden. Het plein houdt daarmee over de volledige drie bouwlagen zijn oorspronkelijk karakter, de dakopbouwen voegen daarop hun eigen "daklandschap" aan toe;
• In de Walnootstraat tussen de Okkernootstraat tot aan en daarna langs de Alberdastraat is een dakopbouw over het gehele bouwvlak mogelijk.
• Alhoewel in de Kokosnootstraat tussen de Okkernootstraat en Oude Haagweg de maximale maat voor de bouw van dakopbouwen kan worden gehanteerd, is vanwege het straatprofiel van ca. 13.00 meter een teruglegging van de dakopbouw van 2,50 meter aangehouden;
• In de Kokosnootstraat tussen het Notenplein en de Okkernootstraat is op een deel van het bouwblok over circa drie percelen, vanuit bezonningstechnische overweging geen dakopbouw mogelijk. Mede gezien de maat en schaal van deze straat is daarom afgezien van dakopbouwen aan beide zijden van deze straat;
• Het stedenbouwkundig profiel van de Okkernootstraat van circa. 16.00 meter laat het toe dat aan de aan de noordwest zijde wel de volledige diepte van het bouwblok voor dakopbouwen kan worden benut. Aan de zuidoost zijde tussen Thorbeckelaan en Kokosnootstraat is de lijn teruggelegd mede zodat er een continue lijn ontstaat voor de dakopbouwen (uitgezonderd een positie waar als een dakopbouw is gerealiseerd). In het laatste deel tot aan de Walnootstraat zijn aan beide straatzijden dakopbouwen over de volledige diepte mogelijk.

Buiten voornoemde straten en pleinen zijn in het plangebied geen dakopbouwen toegestaan.

5.2.3 Winkelcentrum Savornin Lohmanplein

Voor het winkelcentrum Savornin Lohmanplein is een initiatief ontwikkeld inhoudende een uitbreiding van het winkelvloeroppervlak met circa 5000. m2 bruto vloer oppervlak en het toevoegen van circa 200 parkeerplaatsen, waarbij een herschikking van winkelvloeroppervlak en een aanpassing van de interne routing door het complex wordt beoogd.

Om het bouwplan te realiseren is een vergroting van het bestemmingsvlak 'Centrum' noodzakelijk ter plaatse van de bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied', waardoor er in stedenbouwkundige zin ingezet wordt op versterking van de rooilijnen aan de zijnde van de Thorbeckelaan, opwaardering van de achterzijde - Treublaan en Colijnplein - het optimaliseren van het parkeerdek en toevoegen van parkeerplaatsen met een extra te bouwen parkeerlaag, het verbeteren van de ontsluitingen van het parkeerdek en het verbeteren van de winkelfronten. Daartoe is de Wro - wijzigingsgebied 2' opgenomen.