| Plan: | Zuidelijk IJsselfront |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0513.1400BPZIJsselfront-DF01 |
De regels zijn, conform de landelijke standaard, ingedeeld in vier hoofdstukken. De regels zijn opgebouwd conform het gemeentelijke Handboek en worden hierna toegelicht.
In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "Wijze van meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.
In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Hierna geldt een toelichting per artikel.
Bestemming "Bedrijf"
De bedrijfsbestemming is opgenomen voor de bestaande bedrijven in het gebied. Bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.1 is toegestaan. Een aantal grotere bedrijven in het plangebied (Wijngo, Koudasfalt, natuursteenbedrijf Ben Overkamp) is volgens de systematiek van de VNG in een hogere milieucategorie ingedeeld. Deze bedrijven zijn daarom specifiek bestemd. Nieuwe bedrijfswoningen zijn ongewenst, omdat de ervaring leert dat door de milieuregelgeving al gauw knelpunten ontstaan tussen woon- en bedrijfsfuncties. De bestaande bedrijfswoningen zijn als zodanig bestemd.
De zelling Driehoek wordt omzoomd door groen. Dat geeft een fraaie aanblik vanaf de binnenstadskant. Het is daarom beschermd door middel van de aanduiding 'landschappelijke waarde'.
De bouwregels spreken voor zich. Voor de asfaltcentrale zijn specifieke bouwregels opgesteld vanwege de relatief hoge asfaltinstallatie en de andere bouwwerken op het terrein. De gedachte achter de regels is de bestaande situtatie als zodanig te bestemmen.
De wijzigingsbevoegdheid dient om bebouwingsvlakken flexibel te kunnen aanpassen en om de kansen voor herontwikkeling van de zelling Gouderaksedijk te vergroten (zie paragraaf 5.6).
Bestemming "Bedrijf - Nutsvoorziening"
In het plangebied ligt een aantal nutsvoorzieningen die zijn bestemd met de bestemming "Bedrijf - Nutsvoorziening". Voor een terrein van het Hoogheemraadschap direct ten oosten van de Stolwijkersluis is een mogelijkheid opgenomen voor medegebruik ten behoeve van parkeren en kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen.
Bestemming "Gemengd"
Op de zelling Driehoek staat een kantoorpand. Gelet op de gemengde functie van het gebied is een gebruik voor bedrijvigheid in milieucategorie 1 tot en met 3 ook aanvaardbaar. Met de bestemming "Gemengd" worden beide functies mogelijk gemaakt.
Bestemming "Groen"
Het openbaar groen in het plangebied is voorziening van de bestemming "Groen". Er zijn geen gebouwen toegestaan. De groengebieden mogen wel worden gebruikt voor speelvoorzieningen en tevens is de functie 'water' toegestaan.
Bestemming "Horeca"
De bestemming "Horeca" is toegekend aan de bestaande horecagelegenheid aan de Oudebrugweg. Binnen de bestemming is louter horeca tot en met horecacategorie II toegestaan.
Bestemming "Natuur"
De zelling Veerstalblok, ook wel Mallegatslik genoemd, is bestemd voor Natuur. De waarde van het gebied zit vooral in de zichtbaarheid van de getijdenwerking, de begroeiing in de zomer en het zicht op de stad.
Bestemming "Tuin"
De gronden aan de voorzijde van woningen zijn veelal bestemd tot "Tuin". Omdat het hier vanuit stedenbouwkundig en planologisch oogpunt niet wenselijk is dat er beeldverstorende bebouwing en/of functies worden uitgeoefend, zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden in de bestemming beperkt. Parkeren is hier wel mogelijk, evenals de bouw van erkers (onder voorwaarden).
Bestemming "Verkeer"
De wegen in het plangebied (Gouderaksedijk en Oudebrugweg) zijn bestemd voor verkeer. De inrichting van deze wegen is niet bestemd via profielen. Het is praktischer hierin flexibiliteit te bieden.
Bestemming "Water"
De waterbestemming is toegekend aan de Hollandsche IJssel. Deze is bestemd voor water, scheepvaartverkeer en recreatief medegebruik. De Stolwijkersluis heeft de aanduiding 'sluis' gekregen.
Bestemming "Wonen"
De woningen zijn voorzien van de bestemming "Wonen", waarbij is gewerkt met bouwvlakken voor de hoofdgebouwen en daarbij een verbale erfbebouwingsregeling.
Dakkapellen zijn onder voorwaarden toegestaan. Dakopbouwen zijn in beginsel niet toegestaan (behalve bestaande), maar zijn via een binnenplanse afwijking wel mogelijk (onder voorwaarden).
Bij iedere woning zijn beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan tot maximaal milieucategorie 1, mits de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft. Via een afzonderlijke procedure (reguliere Wabo-procedure) kunnen desgewenst ook beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten bij een woning tot maximaal categorie 2 worden toegestaan, maar daarbij moet de woonfunctie wel in overwegende mate aanwezig blijven en er mag geen afbreuk worden gedaan aan het woon- en leefmilieu. Dat houdt al direct in dat geen hoge milieucategorieën wenselijk zijn.
Dubbelbestemming "Leiding - Riool"
Voor een afvalwatertransportleiding afkomstig van de afvalwaterzuiveringsinstallatie ten zuiden van het plangebied is de dubbelbestemming Waarde-Riool opgenomen. Hiermee wordt voorkomen dat werkzaamheden plaatsvinden die het onderhoud en instandhouding van de leiding (kunnen) belemmeren.
Dubbelbestemming "Waarde - Archeologie"
Voor de gebieden met een hoge archeologische (verwachtingswaarde) is een beschermende dubbelbestemming van kracht. Hier mag pas gebouwd worden als daarvoor een monumentenvergunning is verleend, waarbij getoetst wordt aan de Verordening inzake monumenten en archeologie.
Dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie"
De panden met een monumentenstatus hebben een dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie" gekregen. Hier mag pas gebouwd worden als daarvoor een monumentenvergunning is verleend, waarbij getoetst wordt aan de Verordening inzake monumenten en archeologie.
Dubbelbestemming "Waarde - Rivierzone"
In 2001 is het voorbeeldbestemmingsplan Hollandsche IJsseloevers opgesteld. Met dit initiatief wordt aandacht gevraagd voor het behoud en de realisatie van de gewenste ruimtelijke kwaliteit van de Hollandsche IJssel en de zone rondom. In onderhavig bestemmingsplan wordt aangesloten op de eisen vanuit dit voorbeeldbestemmingsplan door de dubbelbestemming "Waarde - Rivierzone" op te nemen.
Dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering"
De gronden ter weerszijden van de Gouderaksedijk hebben een waterkerende functie. Daar is dan ook de bestemming "Waterstaat - Waterkering" opgenomen die voorziet in een beschermende regeling om de belangen van de waterkering veilig te stellen. Concreet komt het erop neer dat er beperkte bouwmogelijkheden gelden, en dan in beginsel alleen ten behoeve van de dubbelbestemming. Via een afzonderlijke procedure (reguliere Wabo-procedure) is eventueel ook bebouwing ten behoeve van de onderliggende bestemming mogelijk.
In deze paragraaf worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld. Het gaat om de volgende artikelen
Artikel "Anti-dubbeltelbepaling"
In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen.
Artikel "Algemene bouwregels"
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen dat voor alle bestemmingen kan gelden. Het gaat om extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals vlaggenmasten, antennematen en schoorstenen, en voor dakopbouwen ten behoeve van bewassings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties. Onderkeldering is onder voorwaarden ook mogelijk.
Artikel "Algemene gebruiksregels"
In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is een algemeen verbod op strijdig gebruik opgenomen. Ter verduidelijking is in het bestemmingsplan in dit artikel aangegeven welk gebruik daartoe in ieder geval wordt gerekend.
Artikel "Algemene aanduidingsregels"
In dit artikel is bepaald, dat ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige objecten (zoals woningen) niet is toegestaan. Deze gebiedsaanduiding is gelegd over de geluidzones van de omliggende gezoneerde industrieterreinen. Ook is de 'vrijwaringszone - molenbiotoop' in dit artikel geregeld. Hiermee wordt beoogd molen 't Slot niet te belemmeren in zijn windvang. Tot slot is in dit artikel eveneens bepaald dat ter plaatse van de aanduiding 'gezoneerd bedrijventerrein' een gezoneerd bedrijventerrien is toegestaan. Buiten het gebied van deze aanduiding is dit niet toegestaan.
Artikel "Algemene afwijkingsregels"
Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. In het artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat middels een omgevingsvergunning door B&W kan worden verleend. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsgebouwtjes) in het openbare gebied.
Artikel "Algemene wijzigingsregels"
In dit artikel is een aantal wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden. Het betreft bijvoorbeeld een geringe wijziging van de bestemmingsgrens.
Ook is het mogelijk om met een wijzigingsprocedure de bestemmingen "Groen" en "Verkeer - Verblijf" om te zetten naar de bestemmingen "Wonen" en/of "Tuin".
In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. Dit zogenaamde overgangsrecht is, ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening, gestandaardiseerd.
In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.