Van Leeuwenhoekkwartier Noord

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel planvorming

In Delft wordt het Spoorzoneproject gerealiseerd. Het project bestaat uit de ondertunneling van het spoor, de realisering van een station en de herontwikkeling van het bovengrondse gebied. Inmiddels is de eerste tunnelbuis klaar en in gebruik genomen. De tweede tunnelbuis kan worden afgebouwd en de openbare ruimte daarboven heringericht. Daarnaast kan nu ook de bovengrondse ontwikkeling verder worden gerealiseerd. De bovengrondse gebiedsontwikkeling heeft de naam Nieuw Delft gekregen. Nieuw Delft bestaat uit drie verschillende buurten: het Van Leeuwenhoekkwartier, de Coendersbuurt en de Abtswoudse Hof.

In februari 2006 is voor het project het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is bijna tien jaar oud en wordt daarom geactualiseerd. Dat gebeurt in twee fasen. Dit bestemmingsplan - het plan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord' - heeft betrekking op het noordelijke deel van het gebied. Het Van Leeuwenhoekkwartier ligt tegen de binnenstad aan en wordt de komende jaren ontwikkeld. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het noordelijk deel van deze buurt, waarin ook het oude en nieuwe station en het stadskantoor zijn gelegen en een deel van het nieuwe stadspark: het Van Leeuwenhoekpark. Voor het zuidelijke deel van het gebied wordt later een nieuw bestemmingsplan vastgesteld.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied omvat een deel van het toekomstige Van Leeuwenhoekkwartier, het oude stationsgebouw en het nieuwe stadskantoor/station (HNK). Het gebied bestaat uit twee delen: het gebied rondom het nieuwe station ten noorden van de toekomstige Ireneboulevard en een deel van het Van Leeuwenhoekkwartier ten zuiden daarvan.

Het gebied ten noorden van de Ireneboulevard heeft de volgende plangrenzen:

• aan de noordzijde grenst het gebied aan het water ter plaatse van het Bolwerk;
• aan de westzijde grenst het plangebied aan de toekomstige Coenderstraat, Park Spoorloos en de Nieuwe Gracht;
• aan de oostzijde grenst het plangebied aan het water langs de Westvest;
• aan de zuidzijde grenst het gebied aan de toekomstige Ireneboulevard.

Het gebied ten zuiden van de Ireneboulevard heeft de volgende grenzen:

• aan de noordzijde grenst het gebied aan de toekomstige Ireneboulevard;
• aan de westzijde grenst het plangebied aan het toekomstige stadspark;
• aan de oost- en zuidzijde grenst het plangebied aan de Groene Haven en de Engelsestraat.

Het bestemmingsplangebied sluit aan de westkant aan op de bestemmingsplannen voor de Coendersbuurt en SC Delfland, die eerder een deel van het bestemmingsplan 'Spoorzone' vervingen. Deze beide plannen zijn inmiddels onherroepelijk en geldend.

Figuur 1.1: plangrenzen geprojecteerd op luchtfoto

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor de ontwikkeling van het Spoorzoneproject is in 2006 het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is in 2010 herzien. De naam van het bestemmingsplan is daarbij gewijzigd in 'Spoorzone, na herziening'. De herziening uit 2010 had geen betrekking op de de bovengrondse gebiedsontwikkeling maar vooral op wijzigingen die nodig waren voor de bouw van de spoortunnel.

Het plangebied van het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord' is op de afbeelding hieronder geprojecteerd op het (grotere) plangebied van het geldende bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening'.

Figuur 1.2: projectie plangebied op het geldende bestemmingsplan

1.4 Opbouw plan

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan, de planbeschrijving, beschrijft de ontwikkeling van het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleid beschreven. Hoofdstuk 4, 'Omgevingsaspecten en onderzoek', beschrijft het voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoek en relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op handhaving in dit plangebied. In hoofdstuk 7 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Het Spoorzoneproject

In 1847 is direct naast de westelijke singelgracht van de middeleeuwse stadomwalling op maaiveld een spoorverbinding aangelegd. In de jaren '60 is de spoorverbinding vervangen door een bovengronds viaduct om de toenmalige barrière op te heffen. In de naoorlogse periode heeft de stad aan de westzijde een forse groei doorgemaakt. De spoorlijn en het station kwamen daardoor centraal in de stad te liggen. Het geometrische zwaartepunt van Delft is door de excentrische groei verschoven naar het zuidwestelijke deel. Het kantoorgebouw Torenhove in de wijk Voorhof ligt letterlijk midden in de stad, terwijl de historische binnenstad het daadwerkelijke hart van Delft vormt. Het spoorviaduct lag tussen deze twee gebieden in en vormde een belangrijke barrière in de stad. De toename van het treinverkeer heeft in de loop van de tijd tot een toename van overlast voor de directe omgeving geleid.

Afbeelding 2.1: spoorweg op maaiveld (1850) en treinviaduct (1965). Bron: IOP, 2013

In 1990 is in het gemeentelijke collegeprogramma de wens uitgesproken om een spoortunnel in Delft aan te leggen. In 2002 is hierover overeenstemming bereikt tussen de gemeente, het Rijk, de provincie en de regio. Vervolgens is in 2006 voor de uitvoering van het project het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. In 2009 is gestart met de uitvoering van het project. In februari 2015 is de eerste tunnelbuis (met twee sporen) en het station in gebruik genomen en gestart met de sloop van het bovengrondse treinviaduct. Aan de tweede buis wordt verder gebouwd tot in 2017. De aannemer van de tunnel realiseert ook een deel van de bovengelegen openbare ruimte. De verwachting is dat deze werkzaamheden in 2018 zijn afgerond. De bovengrondse gebiedsontwikkeling is inmiddels gestart en kan na de gefaseerde oplevering van de bouwrijpe gronden stapsgewijs worden uitgevoerd.

Stedenbouwkundige plannen
Voor de gebiedsontwikkeling zijn vanaf de jaren '90 verschillende stedenbouwkundige plannen opgesteld. In 1992 heeft het bureau Palmboom en Van den Bout de Ontwikkelingsvisie Delft 1993 opgesteld. Deze stedenbouwkundige schets vormde de eerste stap in de planvorming. In het Masterplan Spoorzone Delft ('Plan Busquets', 2003) van de architect en stedenbouwkundige Joan Busquets uit 2003 is het schetsontwerp uitgewerkt tot een volwaardig integraal plan voor de herontwikkeling van de Spoorzone. In het stedenbouwkundig Plan Busquets uit 2007 en de aanpassing daarvan in 2009 heeft Busquets de hoofdstructuur van het Masterplan verder vormgegeven.

In februari 2006 is voor het project het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. Dit plan is gebaseerd op het Plan Busquets uit 2003. In 2010 is het bestemmingsplan herzien (bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening'). Bij de herziening is uitgegaan van het gewijzigde Plan Busquets uit 2009. De herziening had hoofdzakelijk betrekking op de bouw van de tunnel en wijzigingen die daarvoor in het bestemmingsplan nodig waren.

In 2012 is voor de bovengrondse ontwikkeling het stedenbouwkundig plan 'Zicht op Delft' van Palmbout Urban Landscapes opgesteld (het 'Plan Palmbout'). Dit plan is verder uitgewerkt in het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 (IOP) (2013) en de studie 'City Lounge' (Palmbout Urban Landscapes, september 2014).

Het Plan Palmbout, het IOP en de studie 'City Lounge' zijn een vervolg op het stedenbouwkundig plan van Joan Busquets. In de nieuwe plannen is uitgegaan van de in het Plan Busquets opgenomen structuur van het gebied. De hoofdinfrastructuur, de locatie van bouwvelden en de realisering van een stadspark op het tunneltracé zijn in de nieuwe plannen gehandhaafd. Binnen de bouwvelden zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden gewijzigd.

Het Plan Palmbout, het IOP en de studie 'City Lounge' vormen de basis voor de verdere gebiedsontwikkeling en dit bestemmingsplan. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op deze plannen. Vervolgens wordt toegelicht hoe de plannen zijn vertaald in het bestemmingsplan.

2.2 Gebiedsvisie

2.2.1 Integraal Ontwikkelingsplan en Plan Palmbout

Projectgebied
Het projectgebied van Nieuw Delft is circa 24 ha groot en omvat het zuidelijke deel van de Spoorzone, van het Bolwerk tot de zuidelijke tunnelmond ter hoogte van het terrein van het voormalige Delft Instruments aan de Röntgenweg. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het noordelijke deel van het gebied en omvat een deel van het Van Leeuwenhoekkwartier, het oude stationsgebouw en het nieuwe stadskantoor/station (HNK). Het deel van het Van Leeuwenhoekkwartier dat in het plangebied ligt bestaat uit de gebieden 1, 2, 3 en 5. Deze gebieden zijn te zien op de afbeelding hieronder.

Figuur 2.2: buurten en velden en bestemmingsplangebied (rode grens)

Voor het noordelijke deel van de Spoorzonegebied en de velden 6 tot en met 10 ten zuiden van het plangebied blijft het huidige bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening' gelden. Daarnaast zijn in 2014 de bestemmingsplannen 'Coendersbuurt' (veld 4 op de afbeelding hierboven), 'SC Delfland' en 'Parkeergarage Spoorsingel' vastgesteld. Die bestemmingsplannen blijven eveneens gelden. Voor de velden 6 tot en met 10 wordt later een nieuw bestemmingsplan gemaakt.

De ontwikkeling
Delft heeft in de Zuidvleugel van de Randstad een centrale ligging tussen de stedelijke knooppunten van Rotterdam en Den Haag. De aanleg van de spoortunnel, het nieuwe station/stadskantoor en het rondom de spoortunnel te ontwikkelen stadsdeel Nieuw Delft bieden kansen om het centrum van Delft verder uit te bouwen tot een nog sterker stedelijk brandpunt. De nieuwe bebouwing rondom station Delft, het Van Leeuwenhoekkwartier, vormt een uitbreiding van de binnenstad en is in de toekomst voor de vele spoorreizigers de prominente entree van Delft.

Het nieuwe treinstation vormt de kern van een knooppunt van stedelijk openbaar vervoer. Rondom dit knooppunt krijgt Delft een nieuw gezicht. Het spoorzonegebied verandert in Nieuw Delft: een buurt om in te wonen, te werken, te ontspannen en elkaar te ontmoeten. Met de gebiedsontwikkeling wordt de kans benut om een onderscheidend woon-, werk- en verblijfsmilieu op (boven)regionaal niveau te creëren. De verwevenheid van wonen en werken, een belangrijke kwaliteit van de Delftse binnenstad, zorgt voor dynamiek. Doordat de barrière tussen de binnenstad en de wijken ten westen van het spoor verdwijnt, kan deze dynamiek ook in de nieuwe wijk ontstaan. Nieuw Delft wordt de eigentijdse tegenhanger van oud Delft: een gewild centrumstedelijk woon- en werkmilieu met ontmoetingsruimte, een nieuwe gracht en groene boulevards met stedelijke functies. De gebiedsontwikkeling biedt de kans om de stad met haar kernwaarden opnieuw te profileren. Nieuw Delft vormt samen met de historische binnenstad een aantrekkelijk centrum en sluit omliggende wijken hierop aan. Met de gebiedsontwikkeling wil Delft een gevarieerd stedelijk gebied creëren dat nieuwe, uiteenlopende doelgroepen en organisaties aantrekt, doorstroming op de woningmarkt op gang brengt en kenniswerkers aan de stad bindt.

Voor de gebiedsontwikkeling is in 2013 het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 vastgesteld (het 'IOP'). Het IOP is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan 'Zicht op Delft' van Palmbout Urban Landscapes uit 2012 (het 'Plan Palmbout'). Het IOP is als bijlage bij de toelichting gevoegd. In het IOP is een essentiekaart en een referentieplan opgenomen. De essentiekaart geeft de hoofdstructuur van het plan weer: de hoofdwegen, het groen met het langgerekte stadspark en de waterstructuur. Het referentieplan Nieuw Delft is een voorbeelduitwerking waarbij één van de mogelijke invullingen van het gebied is verkend. De daadwerkelijke invulling moet door de jaren heen worden bepaald op basis van de wensen van eindgebruikers, maar moet wel passen binnen de visie ten aanzien van het beoogde gemengde leefmilieu.

Figuur 2.3: Essentiekaart Nieuw Delft (bron: IOP, 2013)

Het IOP gaat uit van de realisering van een nieuw waterelement in noord-zuidrichting - de Nieuwe Gracht - en drie wijken: het Van Leeuwenhoekkwartier, de Coendersbuurt en de Abtswoudse hof. Door de waterstructuur hebben de wijken ieder een eigen karakter. Het Van Leeuwenhoekkwartier is (in aansluiting op het station en de historische binnenstad) de meest stedelijke buurt, met een hoge mate van bebouwingsdichtheid en een sterke functiemenging.

De hoogteopbouw van de bebouwing binnen de verschillende velden is in het IOP niet in detail bepaald. Wel is per veld een indicatieve minimale en maximale hoogte genoemd die als richting kan worden aangehouden als startpunt voor de verdere planvorming. Langs het stadspark kan een minimumhoogte van drie lagen worden aangehouden. Voor grondgebonden bebouwing kan worden uitgegaan van vier à vijf lagen als maximale hoogte. In het Van Leeuwenhoekkwartier kan de hoogte van de bebouwing langs de Ireneboulevard oplopen tot zes à acht bouwlagen.

In het IOP is verder uitgegaan van 'hoeksteengebouwen' op de koppen van de bouwvelden. Het gaat daarbij om hogere gebouwen met een hoogte van ongeveer acht lagen. De exacte hoogte en vorm moeten in de uitwerking worden bepaald en zijn in het IOP daarom niet exact vastgelegd.

Over de hoeksteengebouwen is in het IOP het volgende opgenomen:

"Door forse groepen van gebouwen op de hoeken – hoeksteengebouwen – ontstaat in het Van Leeuwenhoekkwartier een robuust kader. Er tussenin ligt ruimte voor meer kleinschalige, fijnkorrelige bebouwing. Als geheel vormt de bebouwing gesloten blokken met een luwe, private binnenzijde. (...) De forse hoeksteengebouwen zijn minimaal zes tot acht lagen hoog en op drie bijzondere plekken ongeveer twaalf lagen hoog. Boven de vijfde laag zijn de gebouwen anders vormgegeven. De eerste vijf lagen verankeren de hoekstenen in de stedelijke ruimte en verbinden ze met de schaal van de aangrenzende bebouwing. Drie van de hoeksteengebouwen bieden door hun hoogte en bijzondere bouwvorm de mogelijkheid het stadssilhouet nader te bepalen. Eén ervan markeert het zuidelijke einde van het nieuwe stadspark."

(IOP, p. 55)

"Het stadsbeeld wordt verder gevormd door de hoeksteengebouwen in het Van Leeuwenhoekkwartier en de Abtswoudse hof. Dit zijn robuuste stadsgebouwen op de koppen van de lange bebouwingsstroken. Ze begrenzen de rijen individuele woonhuizen, in figuurlijke zin, als boekensteunen. Door parkeervoorzieningen in of aan hoeksteengebouwen te realiseren, wordt de ontwikkeling van tussengelegen woningen gestimuleerd. De hoeksteengebouwen vormen met de overige gebouwen gesloten bouwblokken. Waar aan de buitenzijde een stedelijke drukte heerst, bieden de binnenhoven rust. Deze kunnen uitgegeven worden als privédomein of semiopenbaar hof. De grens tussen het openbare domein van de stad en het private domein van de bebouwing wordt hiermee scherp gedefinieerd."

(IOP, p. 60)

Het karakter van de drie buurten komt niet alleen tot uiting in de soort en omvang van de bebouwing, maar ook in de menging van verschillende functies. In het IOP staat over de functies in het Van Leeuwenhoekkwartier het volgende:

"Deze buurt sluit direct aan op de historische binnenstad van Delft en vormt het meest stedelijke deel van het plangebied. Door een intensieve bebouwing en functiemenging ontstaat een eigentijdse uitbreiding van de levendige binnenstad. Het Van Leeuwenhoekkwartier bestaat uit drie verschillende delen. Eén bouwblok ligt aan de noordkant tussen het nieuwe station en stadskantoor en het Bolwerk. Het tweede, centraal gelegen deel ligt direct ten zuiden van het station, aan weerszijden van het stadspark bovenop de tunnel. Het derde deel ligt ten zuiden van de Ireneboulevard en omvat een aantal blokken rond het zuidelijke deel van het langwerpige stadspark. (...) De gebouwen krijgen een gevarieerd uiterlijk en functie. Behalve voor wonen is er ruimte voor werkgelegenheid en tal van (commerciële) voorzieningen en horeca. De programmering en uitstraling van de begane grond (plint) is hierbij van groot belang voor het beoogde gemengd stedelijke karakter."

City Lounge
Het gebied rond het Stationsplein leent zich bij uitstek voor het realiseren van een hoogstedelijk gebied met een hoge dichtheid en een sterke functiemenging, in aansluiting op het vervoersknooppunt en in de rand van de binnenstad. Dit uitgangspunt uit het IOP is verder uitgewerkt in de studie 'City Lounge' (Palmbout Urban Landscapes, september 2014). De studie is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

De 'City Lounge' is een inspirerend concept dat een doorkijk geeft naar het karakter en de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte in Nieuw Delft in samenhang en interactie met de aangrenzende gebouwen en de daarin gevestigde functies. Het concept richt zich op de kansen om van het gebied rond het station een uniek en bijzonder stedelijk gebied te maken, waarbij verschillende functies in gebouwen en openbare ruimte samen meer zijn dan de delen apart. In de studie staat daarover onder meer het volgende :

“Vanaf het Stationsplein gezien ligt het park ongeveer 1,3 meter hoger. Een grote zittrap vormt hier de entree van het park. Bomen staan in de trap en brengen het groen van het park tot dicht bij het Overstapplein. Het reliëf verderop in het park volgt het reliëf van het dak van de tunnel, waardoor een enigszins schuin liggende ligweide op de zon ontstaat. De binnenruimtes van het park hebben een sterke omkadering met bomen, hierdoor is het park op ooghoogte groen met de bebouwing van de stad als decor. De rand aan de oostzijde van het park sluit op twee plaatsen direct aan op de aangrenzende bebouwing. Hier kan de inrichting van het park worden ontworpen in directe verbinding met de functies op de begane grond van de bebouwing.” 

(bron: Studie City Lounge, 2014)

Figuur 2.4: City Lounge: overgang Stationplein-stadspark

“Een viertal gebouwen, waaronder het gebouw op Veld 5, heeft de mogelijkheid om ruimtelijk direct aan te sluiten op de parkruimte. Programma's die zich in deze gebouwen nestelen kunnen profiteren van een directe uitloop in het park. Het park kan op haar beurt kleur en betekenis krijgen door deze levendige interactie tussen publiekgerichte programma's en het park. Deze vier locaties bieden kansen voor het realiseren en vormgeven van een graduele overgang tussen de openbare ruimte en de bebouwing.” 

(bron: Studie City Lounge, 2014)

Figuur 2.5: City Lounge: gebouwen aan het stadspark

2.2.2 Bestemmingsplan

De ruimtelijke opzet van het gebied zoals opgenomen op de essentiekaart uit het IOP is vertaald naar bestemmingsvlakken op de verbeelding (de plankaart). De hoofdopzet van het plangebied is - zoals hiervoor is toegelicht - met het IOP niet gewijzigd ten opzichte van het Plan Busquets en het daarop gebaseerde bestemmingsplan 'Spoorzone'. In het nieuwe bestemmingsplan is uitgegaan van de bestaande hoofdopzet: de hoofdinfrastructuur, de locatie van de bouwvelden en het stadspark, het Stationsplein en de overige openbare ruimte. Binnen de bouwvelden zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden aangepast. De nieuwe hoofdinfrastructuur van het plan Busquets wordt al in samenhang met de tunnel in fasen gerealiseerd.

Figuur 2.6: Essentiekaart Nieuw Delft (bron: IOP, 2013)

In het huidige bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening' is de vorm van de bebouwing gedetailleerd vastgelegd. Daardoor is maar een beperkt aantal bouwwijzen mogelijk en zijn de ontwikkelmogelijkheden beperkt. In het nieuwe bestemmingsplan is geen gedetailleerd eindbeeld vastgelegd maar een flexibel kader waarbinnen nog verschillende invullingen, uitvoeringen en inrichtingen mogelijk zijn. De basis hiervoor is de in het IOP opgenomen essentiekaart.

Op de verbeelding zijn de hoofdlijnen van de gebiedsontwikkeling vastgelegd. Centraal in het gebied ligt het toekomstige Van Leeuwenhoekpark. Dit gebied heeft de bestemming 'Groen' gekregen en is aangegeven op de verbeelding. Dat geldt ook voor het park Spoorloos boven de ondergrondse fietsenstalling ten westen van het voormalige stationsgebouw. Daarnaast is het Stationsplein, het HNK (22 meter hoog) en het oude stationsgebouw op de verbeelding aangegeven.

In het IOP is voor het Van Leeuwenhoekkwartier uitgegaan van de ontwikkeling van een hoogstedelijk gebied met een hoge dichtheid en een mix van functies: wonen, werken, commerciële en andere voorzieningen en horeca. Aan de velden 1, 2, 3 en 5 is daarom een gemengde bestemming gegeven waarbinnen de functiemix mogelijk is. Naast wonen zijn bijvoorbeeld ook werk- en commerciële functies mogelijk.

In het bestemmingsplan is uitgegaan van de hoofdopzet uit het IOP, die verder is onderzocht en uitgewerkt in onder meer maximale bouwhoogten. Het IOP gaat uit van hogere hoeksteengebouwen op de koppen van de bouwblokken en lagere bebouwing daartussen. Deze hoogteopbouw is op de verbeelding aangegeven met zones. Voor iedere zone is op de verbeelding de maximale bouwhoogte aangegeven. Daarnaast is de positie en maximale omvang van de hoeksteengebouwen vastgelegd. Hieronder wordt dat per veld nader toegelicht.

Veld 1
Ten noorden van het station en het stadskantoor ligt veld 1. Langs dit veld loopt aan de westzijde de nieuwe/verbrede Coenderstraat, die de verkeersfunctie van de Westvest overneemt. Aan de oostzijde grenst dit veld aan de route van het station naar de historische binnenstad. Aan de noordkant grenst het veld aan het Bolwerk, zoals dat op basis van het plan Busquets wordt gebouwd. De bebouwing die het bestemmingsplan op dit veld toelaat komt op hoofdlijnen overeen met de bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening'. Het veld heeft een zodanige ligging dat een alzijdig gebouw gerealiseerd kan worden, in aansluiting op de omliggende openbare ruimte van de Coenderstraat, het Bolwerk en de Houttuinen. De bebouwing zal op deze locatie naar verwachting uit een plint met publieksgerichte functies en maximaal vier verdiepingen daarboven bestaan. Het parkeren zal alleen onder de begane grond een plaats krijgen en afgezien van de toegang nauwelijks zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte.

Omdat de hoogte van het maaiveld in het gebied varieert, is de maximale bouwhoogte die het bestemmingsplan toestaat gekoppeld aan NAP. De bebouwing in veld 1 mag op grond van het bestemmingsplan een hoogte hebben van maximaal 20 meter ten opzichte van NAP. Dat komt neer op een maximale bouwhoogte ten opzichte van het plein aan de oostzijde van ongeveer 18 meter. Bij deze hoogte is rekening gehouden met een gebouw met een grotere verdiepingshoogte op (bijvoorbeeld) de begane grond. Gelet op de afstand tot de omliggende bestaande bebouwing en de bestaande bouwhoogten in de omgeving is deze hoogte ruimtelijk goed mogelijk.

Tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing blijft een ruime afstand bestaan. Aan de zijde van de Coenderstraat wordt de afstand bovendien vergroot. In samenhang met de nieuwbouw van het station en stadskantoor is de voorgevel van de bebouwing van veld 1 aan de zijde van de Coenderstraat teruggelegd, waardoor de afstand tot de bestaande bebouwing langs de Coenderstraat is vergroot van ongeveer 22 naar ongeveer 28 meter.

Een andere wijziging ten opzichte van het geldende bestemmingsplan is het mogelijke gebruik van de bebouwing. In het geldende plan werd voornamelijk van woningen uitgegaan, maar gelet op de ligging in de route van het station naar de binnenstad zijn ook niet-woonfuncties hier logisch en gewenst. Dergelijke functies zijn voornamelijk te verwachten in de plint. De locatie blijft ook bijzonder geschikt voor woningen.

Figuur 2.7: uitsnede veld 1

Veld 2
Ten zuiden van het Stationsplein komen aan weerszijden van het Van Leeuwenhoekpark twee velden met bebouwing (veld 2 en 3). Veld 2 ligt tussen de Westvest/Westsingel en het stadspark. Het IOP gaat er vanuit dat dit veld uit meerdere bouwblokken kan bestaan. Aan de zijde van het Stationsplein komt een hoeksteengebouw. Aan de zijde van de Ireneboulevard komen ook twee hoeksteengebouwen, waarvan één als een hoogteaccent is benoemd. De hoeksteengebouwen zijn beeldbepalend door onder andere hun omvang en sluiten aan op de stedelijke ruimten van de hoofdstructuur van Delft.

Figuur 2.8: veld 2, uitsnede referentieverkaveling Palmbout

Tussen de hoeksteengebouwen is lagere bebouwing gedacht, die samen met een hoeksteengebouw een gesloten bouwblok vormt. Deze lagere bebouwing kan bestaan uit grondgebonden woningen en kleine appartementencomplexen al dan niet gecombineerd met onder meer werkfuncties.

De hoogte van het hoeksteengebouw bij het Stationsplein is iets groter dan die aan de Ireneboulevard. Het hoeksteengebouw in veld 2 aan het Stationsplein heeft een opbouw met een ruime plint (begane grond) met daarboven een uitkragend gebouwdeel in 5 à 6 lagen. Daarboven zijn aan de zijde van het Stationsplein nog 3 kleinere verdiepingen, bijvoorbeeld met een setback vanuit de gevels, mogelijk. Dit hoeksteengebouw kan maximaal 34 meter hoog worden, gerekend vanaf het Stationsplein. Het hoeksteengebouw aan de Ireneboulevard is lager, namelijk maximaal 28 meter gerekend vanaf het niveau van de Ireneboulevard ter plaatse. Dit hoeksteengebouw zal naar verwachting uit een hoge plint bestaan met daarboven 5 verdiepingen. Daarboven is nog een uit de gevel terugliggende dakverdieping gedacht.

Een uitzondering vormt de zuidwesthoek van veld 2, waar in het IOP een hoogteaccent is opgenomen. In het IOP is aangegeven dat dit accent ongeveer 12 lagen kan worden, hetgeen overeenkomt met een hoogte van ongeveer 40 meter ten opzichte van het maaiveld. In het bestemmingsplan is de hoogte ten opzichte van NAP vastgelegd (42 meter ten opzichte van NAP). Dit hoogteaccent onderscheidt zich van de overige bebouwing en staat op een bijzondere locatie. Het gebouw komt op de hoek van het Van Leeuwenhoekkwartier met de Ireneboulevard te liggen met uitzicht op het Van Leeuwenhoekpark, de binnenstad en de Kolk/Schie. Het gebouw staat niet aan de rand van het gebied, maar maakt deel uit van de compositie van hogere gebouwen langs de Ireneboulevard en de bebouwing langs het stadspark. Door de locatie draagt dit hoogteaccent bij aan een interessant silhouet van de stad, in aansluiting op het historische silhouet van de binnenstad. Op de illustratieve afbeelding hieronder is goed te zien dat dit hogere gebouw zich qua positie, hoogte en omvang goed verhoudt ten opzichte van de bestaande binnenstad en de structuur van en bebouwing in Nieuw Delft.

Figuur 2.9 Vogelvlucht-beeld van het referentieplan vanuit het zuiden (bron: IOP, 2013)

De verwachting is dat de bebouwing tussen de hoeksteengebouwen maximaal 5 lagen hoog zal worden, dus maximaal 17 meter hoog, gerekend vanaf het aansluitende maaiveld bij het park (het maaiveld ligt daar op ongeveer 2 meter +NAP). Bij deze hoogte is rekening gehouden met een grotere hoogte voor de begane grond (plint). Aan de kant van de Westvest ligt de aangrenzende openbare ruimte met voet- en fietspad op ongeveer 0,4 meter +NAP. Aan deze zijde is iets hogere bebouwing ruimtelijk aanvaardbaar. Gelet op de verschillen in de hoogte van het maaiveld, wordt een hoogte van 19 meter ten opzichte van peil (= NAP) aangehouden.

De bouwblokken in het veld worden ontsloten door een voor autoverkeer doodlopende straat. Deze sluit aan op de Ireneboulevard met een 'halve aansluiting' (in- en uitrijden is slechts vanuit één richting mogelijk door de aanwezigheid van de tram-/busbaan in het midden van het profiel van de Ireneboulevard). Deze straat loopt tussen de twee hoeksteengebouwen aan de Ireneboulevard door en buigt voor het derde hoeksteengebouw bij het Stationsplein af naar het lager gelegen fiets- en voetpad langs de Westersingel. Door deze straat staan alleen twee hoeksteengebouwen direct aan het park. De tussengelegen woningen komen aan deze straat te liggen, maar hebben wel vrij zicht op het park.

Veld 3
Tegenover veld 2 ligt aan de andere zijde van het Van Leeuwenhoekpark veld 3. Dit grote gesloten bouwblok wordt op één plaats doorsneden door een straatje/steegje als extra verbinding tussen het stadspark en de Nieuwe Gracht. Door de ligging aan zowel de Nieuwe Gracht als het stadspark ligt dit veld op een strategische, hoogwaardige locatie met aan de noordkant het station en aan de zuidkant de Ireneboulevard.

Figuur 2.10: veld 3, uitsnede referentieverkaveling Palmbout

Aan zowel de noord- als de zuidkant wordt het bouwblok begrensd/gevormd door hoeksteengebouwen vergelijkbaar met veld 2. Deze hebben een zodanige maat/omvang dat deze ook uit meerdere gebouwen kunnen bestaan om voldoende aan te sluiten op de schaal van de tussengelegen gebouwen. De tussenliggende gronden kunnen kavelgewijs worden bebouwd met grondgebonden woningen of kleinschalige appartementengebouwen (villa's). De woningen liggen allemaal met een 'formele zijde' (de voorgevel met de voordeur) aan een grote openbare ruimte en met hun 'informele zijde' (de achter- of privé-zijde) aan het binnenterrein. Op één plaats wordt uitgegaan van een doorsnijding van het bouwblok. Hier kan een interessant hofachtig milieu ontstaan aan een route tussen het park en de gracht.

De hoogteopbouw is vergelijkbaar met die van veld 2: het hoeksteengebouw aan het Stationsplein heeft een grotere hoogte dan het hoeksteengebouw aan de Ireneboulevard. Het hoeksteengebouw aan het Stationsplein krijgt een hoge plint met daarboven maximaal 5 à 6 volledige verdiepingen en twee uit de gevel terugliggende verdiepingen. De maximale hoogte komt daarmee op 32 meter. Het hoeksteengebouw aan de Ireneboulevard is iets lager en heeft een vergelijkbare hoogteopbouw als in veld 2, waardoor langs de Ireneboulevard een samenhangend beeld kan ontstaan (de maximale hoogte is 22 meter ten opzichte van NAP = peil).

De tussengelegen bebouwing aan het park is maximaal vijf lagen hoog, hetgeen overeenkomt met maximaal 22 meter. Hierbij is wederom rekening gehouden met een grotere hoogte voor de begane grond (en/of een andere verdieping). De bebouwing aan de zijde van de nieuwe gracht mag maximaal 6 lagen hoog worden.

De grenzen van de bestemmingsvlakken zijn vrijwel gelijk aan de grenzen van de bestemmingsvlakken uit het vorige bestemmingsplan, met uitzondering van de grens aan de zijde van het stadspark. Op die locatie is de bebouwing teruggelegd, ten gunste van de woonstraat als overgang tussen het park en de bebouwing. Hierdoor kunnen deze gebouwen ook daadwerkelijk een voorgevel met hoofdtoegang ('adres") aan deze zijde krijgen. Qua hoogte zijn vooral de hoeksteengebouwen hoger dan in het geldende plan was aangehouden. Op andere plaatsen wordt juist iets lagere bebouwing mogelijk gemaakt. Ook is het op grond van het nieuwe bestemmingsplan niet verplicht in de bestemmingsgrens te bouwen, zodat bijzondere oplossingen niet op voorhand worden uitgesloten.

Figuur 2.11: veld 5 uitsnede referentieverkaveling Palmbout

Veld 5
Aan de zuidkant van de nieuwe Ireneboulevard ligt tegenover veld 2 het compacte veld 5. Dit veld ligt ingeklemd tussen de Ireneboulevard, het Van Leeuwenhoekpark en aan twee zijden de Engelsestraat. Voor dit veld wordt rekening gehouden met alzijdige bebouwing (aan alle zijden voorgevels). Hierbij kan er ook een (semi-)openbare binnenruimte komen, die een relatie legt met onder andere het park en de bestaande woonbuurt Schiezicht.

Voor het veld is een ontwikkeling in voorbereiding waarvan de ruimtelijke en programmatische invulling afwijkt van de referentieverkaveling uit het IOP. Deze ontwikkeling wordt kansrijk geacht en is zowel ruimtelijk als functioneel zeer interessant voor deze locatie. Naast bebouwing langs de Ireneboulevard komen er twee losse gebouwen die tezamen een geheel vormen. Deze gebouwen staan op een kelderlaag, waarmee tevens een deel van het aanwezige hoogteverschil tussen park/Ireneboulevard en Engelsestraat wordt opgelost. Deze mogelijke invulling is te zien op de afbeelding hieronder.

Figuur 2.12: 3D-beeld van mogelijke ontwikkeling veld 5

Aan de zijde van de Ireneboulevard komt een gebouw waarvan de basis zes lagen hoog is en waarbij halverwege een verlaging tot vier lagen is aangebracht. Daarnaast is het westelijke deel twee lagen hoger in de vorm van een verbijzondering. Hierdoor ontstaat er een duidelijke ruimtelijke begeleiding van de Ireneboulevard, zonder een massief en grootschalig beeld te geven. De plint krijgt een niet-woonfunctie en heeft mede in verband daarmee een grotere verdiepingshoogte. Dit bouwdeel wordt ongeveer 29 meter hoog gerekend vanaf de Ireneboulevard.

Op het zuidelijk deel van het veld staan twee losse gebouwen. Het gebouw aan het park heeft een hoogte van 9 lagen, waarbij de bovenste 3 verdiepingen een setback hebben. Ook dit gebouw heeft een niet-woonfunctie in de plint, die een grotere verdiepingshoogte heeft. Dit gebouw is gerekend vanaf het hof - dat qua hoogte aansluit op de Ireneboulevard - maximaal 32 meter hoog. Bij deze hoogte wordt enige marge ten behoeve van flexibiliteit aangehouden, omdat deze ontwikkeling nog niet vaststaat en een andere functie een andere verdiepingshoogte kan hebben.

Het gebouw in de bocht van de Engelsestraat bestaat uit maximaal vijf lagen, gerekend vanaf het hof dat aan de binnenzijde van het veld is opgenomen. Dit bouwdeel krijgt naar verwachting deels een niet-woonfunctie en krijgt vanaf het hof een hoogte van maximaal 20 meter. Omdat het hof hoger ligt dan de Engelsestraat ter plaatse, wordt het hoogteverschil in de onderste verdieping opgelost.

Door de hierboven beschreven opbouw wordt rekening gehouden met en aangesloten op de omgeving. Aan de ene kant gaat het om de nieuwe stedelijke ruimten van het stadspark en de Ireneboulevard. De voorgestane bebouwing sluit goed aan op de maat van deze ruimten en de hoogten uit het referentieplan van Palmbout, dat deel uitmaakt van het IOP. Aan de andere kant wordt met name door het lagere bouwdeel en het hof met ruime openingen naar meerdere kanten, optimaal aangesloten op de Engelsestraat en de daarlangs gelegen bebouwing.

Programma
In het IOP is voor het Van Leeuwenhoekkwartier uitgegaan van de ontwikkeling van een gemengd hoogstedelijk gebied met een mix van stedelijke functies. Het bestemmingsplan sluit daarbij aan. Binnen de bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' is een mix van functies toegestaan. Naast wonen gaat het onder meer om detailhandel, kantoren en horeca. Voor de functie wonen is een maximum woningaantal vastgelegd (650 woningen). Voor de overige functies is een maximum oppervlak opgenomen (zie tabel hieronder). De functies zijn uitwisselbaar. Bij elkaar opgeteld komt het totale oppervlak neer op meer dan fysiek mogelijk is. De functiemix is daardoor flexibel. Als meer van de ene functie gerealiseerd wordt, blijft er minder ruimte over voor andere functies. Het bestemmingsplan vormt het kader waarbinnen de functiemix op een aanvaardbare wijze vorm kan krijgen. Bij de uitwerking wordt door de gemeente regie gevoerd op de functiemix, omvang en de locatie van de betreffende functies. Voor deze kwaliteitsborging is een proces ingericht met onder andere begeleiding door de supervisor. Ook speelt bij deze kwaliteitsborging de welstandscommissie een rol op basis van de gemeentelijke welstandsnota.

In de tabel hieronder is het in het bestemmingsplan opgenomen programma weergegeven. Het in de tweede kolom ('maximum metrage in m2  bvo') genoemde oppervlak is het totale oppervlak dat per functie mag worden gerealiseerd. Een deel daarvan is al gerealiseerd. In de derde kolom is daarom voor de al gedeeltelijk gerealiseerde functies het oppervlak dat nog kan worden toegevoegd aangegeven. Voor de woningen is het maximale aantal aangegeven.

	maximum metrage in m2 bvo	waarvan nog kan worden toegevoegd (m2 bvo)	maximum aantal
wonen			650
kantoren	47.000	25.000
horeca	4.200	3.000 (incl. 2.000 m² in oude station)
dienstverlening	5.000	5.000
detailhandel	3.200	2.000
extended stay	14.000	14.000
hotel	6.500	6.500
filmhuis	1.500	1.500
cultuur en ontspanning	5.000	5.000
maatschappelijke voorzieningen	5.000	5.000

tabel 2.1: functiemix

Bestaande bebouwing en functies
In het plangebied bevindt zich ook een aantal inmiddels gerealiseerde dan wel reeds vergunde onderdelen van het Spoorzoneproject zoals (een deel van) de tunnel, de openbare ruimte, twee ondergrondse fietsenstallingen en het nieuwe stationsgebouw en stadskantoor (HNK). Het eerste deel van het HNK is inmiddels gebouwd. Voor het tweede en derde (laatste) deel is de omgevingsvergunning verleend. Voor deze onderdelen van het Spoorzoneproject is de bestaande en/of vergunde situatie in het bestemmingsplan vastgelegd.

Door de realisering van de tunnel en het nieuwe station is de functie van het voormalig stationsgebouw vervallen. Dit rijksmonument zal een nieuwe functie gaan krijgen die past bij het gebouw en de ligging in de stad. Op grond van het geldende bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening' heeft het pand de bestemming 'Horeca'. Met het nieuwe bestemmingsplan worden de gebruiksmogelijkheden verruimd om de ontwikkelmogelijkheden van het pand te vergroten, ook is hier maximaal 100 m 2  bvo detailhandel mogelijk.

Naast bebouwing regelt het plan ook de openbare ruimte die mede door de bestaande en toekomstige bebouwing zal worden gevormd. De ene helft van deze gronden behoudt de verkeerbestemming (verblijfsgebied) en de andere helft behoudt de bestemming Groen. Hierbinnen valt het parkje Spoorloos aan de westkant van het voormalige station. Onder dit parkje wordt een tweede fietsenstalling gerealiseerd op basis van het geldende plan. Daarnaast heeft het Van Leeuwenhoekpark een groenbestemming gekregen. In dit park zijn verschillende tunnel gerelateerde bouwwerken opgenomen. Daarnaast zijn hier ook maximaal 2 kiosken van gezamenlijk 50 m2 mogelijk.

Langs de Ireneboulevard is een kleine strook bestemd tot Verkeer in verband met de aanpassing van de bebouwingsmogelijkheden langs deze boulevard.

Langs de Westsingel is in het plan rekening gehouden met de aanwezige boezemwaterkering. Ook is het aanwezige straalpad opgenomen.

2.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Om die reden schrijft het Besluit ruimtelijke ordening voor dat de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ moet worden doorlopen bij bestemmingsplannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. De provinciale Verordening Ruimte 2014 bevat een vergelijkbare verplichting. De ladder bestaat uit drie opeenvolgende stappen: in de toelichting wordt beschreven (1) dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte, (2) in hoeverre de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd en (3) als de ontwikkeling niet binnenstedelijk gerealiseerd kan worden in hoeverre de locatie passend wordt of is ontsloten. Omdat het om een binnenstedelijke ontwikkeling gaat, is de derde stap in dit geval niet van toepassing. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor maar moeten zorgen voor een goede ruimtelijke afweging en zorgvuldig ruimtegebruik. De ladder is niet bedoeld voor bijvoorbeeld het regelen van concurrentieverhoudingen.

Stedelijke ontwikkeling
De gebiedsontwikkeling waarin het project voorziet bestaat uit de ontwikkeling van een gemengd woon-werkgebied met onder meer woningen, kantoren, detailhandel en horeca. De ontwikkellocatie is onderdeel van het bestaande stedelijk gebied en bestaat uit gronden die vrijkomen door de aanleg van de spoortunnel.

In 2006 is voor dit project het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. Met de uitvoering van het project is gestart in 2009. Een deel van het project is inmiddels gerealiseerd. Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan gaat het onder meer om het nieuwe station en stadskantoor (het 'HNK'), de daarin opgenomen detailhandel en horeca, de spoortunnel en de ondergrondse fietsenstallingen. Daarnaast staat het oude stationsgebouw in het plangebied. Dit rijksmonument heeft in het geldende bestemmingsplan een horecabestemming. In dit bestemmingsplan is deze bestemming verruimd, waardoor de toekomstige herontwikkeling meer flexibel wordt gemaakt en daarmee betere kansen biedt aan het hergebruik van dit waardevolle monument.

Met het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord' wordt de planregeling voor het lopende project geactualiseerd. De bestaande functies in het plangebied zijn in het bestemmingsplan vastgelegd. Daarnaast is het nog niet gerealiseerde programma in het bestemmingsplan opgenomen. Dit programma is in ruimtelijk opzicht iets kleiner dan het geldende bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening'. Wel worden meer verschillende functies mogelijk gemaakt ten behoeve van de gewenste menging en flexibiliteit. Gelet op de beschikbare ruimte zal dus niet alle maxima gerealiseerd kunnen worden.

In het in 2006 vastgestelde bestemmingsplan 'Spoorzone' is voor het projectgebied uitgegaan van ca. 1725 woningen. Dit bestemmingsplan is vastgesteld voor het begin van de crisis op de woningmarkt, Het woningaantal is inmiddels naar beneden bijgesteld. In het regionaal afgestemde woningbouwprogramma wordt voor het gehele projectgebied uitgegaan van aan maximaal aantal van 1310 woningen. In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn daarvan 650 woningen opgenomen. In de planregels is dit maximale woningaantal opgenomen.

Het programma dat met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking beoordeeld door Rho Adviseurs voor Leefruimte. Het rapport van Rho ('Programma Spoorzone, onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking', juni 2015) is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Detailhandel
In het bestemmingsplan wordt uitgegaan van een maximum van 3.200 m2 bvo aan detailhandel. Het bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening' ging uit van 3.500 m2. Een deel van de ontwikkelruimte is inmiddels gerealiseerd in het nieuwe station. Het bruto vloeroppervlak van de commerciële ruimten in de stationshal bedraagt 1.200 m2. De resterende ontwikkelruimte binnen het plangebied bedraagt daardoor voor detailhandel 2.000 m2 bvo.

In het Rho-rapport is de marktruimte voor detailhandel in beeld gebracht. Daarnaast is de bestaande leegstand beoordeeld en het effect dat de ontwikkeling daarop kan hebben geanalyseerd.

Onderdeel van de economische analyse is een distributieplanologische berekening. Uit de berekening en de analyse blijkt dat er behoefte is aan uitbreiding van detailhandel in Delft. Tot 2025 is er in Delft nog circa 5.500 m2 wvo ruimte voor detailhandel. Het oppervlak dat in het plangebied kan worden toegevoegd blijft daar ruim binnen. Zelfs als de mogelijkheden maximaal worden ingevuld, blijft er nog ontwikkelruimte over. De haalbare omzet per m2 van de winkels blijft ook in dat geval boven het landelijk gemiddelde. Dit betekent dat de detailhandel genoeg mogelijkheden heeft om economisch-duurzaam te functioneren. Rho constateert dat een toename van leegstand niet te verwachten is en dat een aanvaardbaar woon-, leef- en ondernemersklimaat blijft bestaan. Daarbij is ook van belang dat in het bestemmingsplan een maximum oppervlak per winkelvestiging is opgenomen van 500 m2. Daardoor zijn opzichzelfstaande bovenlokale trekkers en volwaardige supermarkten die een verstorend effect op de winkelstructuur kunnen hebben in het plangebied niet mogelijk.

Uit de leegstandsanalyse blijkt dat de leegstand in de binnenstad fors lager dan gemiddeld is. De leegstand bestaat vooral (67%) uit 'aanvangs-/frictieleegstand'. Deze panden staan pas kort (minder dan een jaar) leeg. De verwachting is dat de panden binnen afzienbare tijd heringevuld worden met een commerciële functie. Daarbij is ook van belang dat het om panden gaat die onderdeel zijn van het kernwinkelgebied. Hier bevinden zich de meeste passanten en liggen de beste economische kansen.

De structurele leegstand (meer dan drie jaar) bevindt zich vooral buiten het kernwinkelgebied. Vanwege de ligging van deze panden buiten de winkelconcentratiegebieden valt te betwijfelen of deze panden nog een toekomst hebben voor een consumentgerichte functie en niet beter kunnen worden herontwikkeld. Op grond van het bestemmingsplan 'Binnenstad 2012' dat op de panden van toepassing is, is dat mogelijk. Op grond van het bestemmingsplan hebben de panden een gemengde bestemming waardoor ook andere functies mogelijk zijn.

Voor de leegstand op de Binnenwatersloot - één van de aanloopstraten naar het kernwinkelgebied - kan de ontwikkeling van het plangebied met detailhandel een versterkend effect hebben omdat de looproute van het station naar het centrum aantrekkelijker wordt. Op deze wijze draagt de ontwikkeling van het gebied bij aan de mogelijkheden voor commerciële functies in de rest van het centrum.

De totale leegstand (ca. 4.126 m2 wvo) zou in beginsel voldoende zijn om het maximale winkelprogramma van het bestemmingsplan in te passen. De leegstand bevindt zich echter niet in het plangebied en is verspreid over de binnenstad. Een belangrijk deel van deze leegstand betreft bovendien frictieleegstand. De verwachting is dan ook dat deze leegstaande panden binnen afzienbare tijd opnieuw een gebruiker zullen krijgen. Daarnaast bevindt een deel van de leegstand zich op locaties waarvan betwijfeld mag worden of deze een toekomst hebben voor consumentgerichte functies. Het positioneren van het winkelprogramma in de betreffende leegstand zou daarmee niet bijdragen aan versterking van de winkelstructuur, terwijl de realisatie in het plangebied, direct aansluitend op de aanlooproutes naar het kernwinkelgebied hier wel aan bijdraagt.

Gelet op het bovenstaande staat vast dat het winkelprogramma dat in het bestemmingsplan is opgenomen voorziet in een actuele regionale behoefte binnen de planperiode. Gelet op de marktruimte, de omvang van het winkelprogramma uit het bestemmingsplan en de uitkomsten van de leegstandsanalyse is niet aannemelijk dat het realiseren van het winkelprogramma leegstandseffecten heeft die vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevant zijn.

Horeca
In het bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening' is uitgegaan van ca. 4.000 m2 bvo horeca. Het oude stationsgebouw (ca. 2.000 m2 bvo) heeft de bestemming 'Horeca'. Binnen de andere bestemmingen is in totaal 2.000 m2 bvo aan horeca mogelijk. Inmiddels is een deel van het programma gerealiseerd in het nieuwe station.

Het nieuwe bestemmingsplan staat 4.200 m2 bvo aan horeca toe. Dit oppervlak bestaat uit het gerealiseerde oppervlak in het station (1.200 m2 bvo), het oude stationsgebouw (2.000 m2 bvo) en 1.000 m2 bvo nieuw toe te voegen horeca.

In het rapport van Rho wordt geconstateerd dat er een actuele regionale behoefte bestaat aan horeca die complementair is aan de horeca in de binnenstad. Het karakter van het gebied met het station en reizigers biedt ruimte voor een ander soort horeca dan de horeca in de binnenstad. Bedrijven die zich hierop richten zoeken locaties in de centrumgebieden, maar juist ook nabij kantoren en gebieden met een hoge woningdichtheid zodat er verschillende doelgroepen zijn. Het plangebied voldoet aan deze voorwaarden.

Uit het rapport blijkt dat geen leegstandseffecten te verwachten zijn die vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevant zijn. Daarbij is van belang dat in het plangebied een ander soort horeca te verwachten is dan in de binnenstad. Door het karakter van het gebied is horeca te verwachten die complementair is aan de horeca in de binnenstad. Daarnaast is van belang dat het horeca-oppervlak dat het bestemmingsplan toestaat niet zodanig groot is dat relevante leegstandseffecten te verwachten zijn. In het rapport staat dat in het uiterste geval een leegstandstoename van maximaal 1,3 procentpunt te verwachten is. Een dergelijk effect is aanvaardbaar voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat.

Hotel
In het Rho-rapport wordt verder geconstateerd dat er een actuele regionale behoefte is aan een congreshotel. Het hotel kan inspelen op de nieuwe generatie zakelijke gasten (de 'Y-generatie'). Door de aanwezigheid van TIC-Delft en het karakter van het plangebied (het City Lounge-concept) is de locatie geschikt voor de vestiging van een hedendaags hotel gericht op de (nieuwe generatie van) zakelijke gasten. Een vergelijkbaar hotel is in Delft niet aanwezig. Alleen het WestCord Hotel voldoet aan de eisen voor een congreshotel. Dit hotel heeft door de ligging aan de A13 (op relatief grote afstand van het station en de binnenstad) deels een ander publiek dan een hotel in het Van Leeuwenhoekkwartier zal hebben. In de grotere regio zijn meerdere volwaardige congreshotels aanwezig. De afstand tot Delft heeft echter tot gevolg dat deze hotels de specifiek Delftse markt minder goed kan bedienen. Er is daardoor ruimte in het plangebied voor een hotel met minimaal 4 sterren dat gericht is op de zakelijke reiziger.

Volgens het rapport is het niet te verwachten dat het realiseren van het hotel onaanvaardbare gevolgen voor de hotelmarkt in Delft en de regio heeft. De overige hotels richten zich op andere doelgroepen (toeristen) of andere segmenten van de zakelijke markt. Het eventueel wegvallen van een 'zwakke speler' in Delft of de regio Rotterdam/Haaglanden heeft geen onaanvaardbare gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat en leidt niet tot leegstand die vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevant is.

Extended stay
In het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen om een Student Hotel of een vergelijkbare formule in het gebied te vestigen. Het gaat om een voorziening waar internationale studenten die niet permanent in Delft wonen tijdelijk kunnen verblijven. Door het toenemende aantal internationale studenten aan de TU Delft bestaat er een actuele regionale behoefte aan deze functie. In Delft en de regio is hiervoor niet voldoende capaciteit beschikbaar. Het is daarom niet te verwachten dat het realiseren van de functie onaanvaardbare leegstandseffecten heeft.

Kantoren
In de regio Haaglanden heeft regionale afstemming van de plancapaciteit voor kantoren plaatsgevonden. In dat kader is een analyse van de regionale behoefte en het aanbod uitgevoerd. Daarnaast heeft een marktconsultatie plaatsgevonden. De analyse en de resultaten van de marktconsultatie zijn opgenomen in de in 2012 vastgestelde Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020.

Uit de Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020 blijkt dat het huidige aanbod zowel nationaal als in Haaglanden circa 16% is. Dit percentage ligt ruim boven de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Volgens de beleidsnota is een integrale aanpak noodzakelijk om het vestigingsklimaat in Haaglanden gezond en concurrerend te maken. In de nota is er daarom voor gekozen om in te zetten op een beperkt aantal kansrijke locaties en om de plancapaciteit en het aanbod op minder kansrijke locaties te reduceren. In opdracht van Haaglanden heeft Twynstra Gudde onderzoek gedaan naar de kansrijkheid van locaties. Daaruit is naar voren gekomen dat onder meer de randstedelijke OV-knooppuntlocaties kansrijk zijn. De kansrijke locaties zijn aangewezen als kantoorversterkingsgebieden. Het Spoorzonegebied is één van de aangewezen gebieden. De Kantorenstrategie gaat uit van de ontwikkeling van 54.000 m2 kantoorvloeroppervlak op deze locatie. In het provinciale beleid is hierbij aangesloten. Op 'kaart 1 Kantoren' bij de provinciale Verordening Ruimte 2014 is het plangebied aangeduid als 'concentratielocatie voor kantoren met treinhalte'.

Van de in de regionale afstemming opgenomen 54.000 m2 is 22.000 m2 gerealiseerd (het stadskantoor, HNK). Van het nog te realiseren kantoorvloeroppervlak (32.000 m2 bvo) is 25.000 m2 voorzien in het plangebied van dit bestemmingsplan en 7.000 m2 bvo in het zuidelijke deel van het projectgebied waarvoor later een nieuw bestemmingsplan wordt gemaakt. Gelet op het bovenstaande voorziet deze ontwikkeling in een actuele regionaal afgestemde behoefte.

Woningen
In de regio Haaglanden heeft afstemming plaatsgevonden tussen de gemeentelijke woningbouwplannen. Het regionale programma is vastgelegd in de notitie 'Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma Haaglanden'. Gedeputeerde staten van Zuid-Holland hebben op 25 februari 2014 met het regionaal afgestemde programma ingestemd. De bouw van de woningen in het plangebied is in het regionale programma opgenomen.

In het kader van de regionale afstemming is de regionale woningbehoefte onderzocht door middel van een woonbehoefteonderzoek (de 'Grote Woon Test Haaglanden' (GWT), voorjaar 2013). Uit het onderzoek blijkt dat het regionale programma en de woningbehoefte met elkaar in evenwicht zijn. Door de crisis is het bouwtempo vertraagd. Dat betekent echter niet dat de woningbehoefte is weggevallen. Het regionale programma voorziet in de periode tot en met 2019 in 31055 woningen (netto). Uit het onderzoek blijkt dat dit aantal aansluit bij de vraag. In het regionale programma is voor Delft uitgegaan van 3.508 woningen (waaronder de woningen in het plangebied).

Gelet op het bovenstaande voorziet de bouw van de geplande woningen in een regionaal afgestemde behoefte.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijk

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Minister van Infrastructuur & Milieu heeft op 13 maart 2012 de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR vervangt verschillende nota's, waaronder de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040.

In de SVIR geeft het Rijk haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop het Rijk hiermee om zal gaan. Het Rijk richt zich in de SVIR met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk investeert dáár waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio's rond de main-, brain- en greenports inclusief de achterlandverbindingen.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de SVIR.

3.1.2 AMvB Ruimte (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt nationale ruimtelijke belangen uit onder meer de SVIR in regelgeving. Het bestemmingsplan is met dit besluit in overeenstemming.

3.1.3 Programma Hoogfrequent Spoor en ontwerptracebesluit

Zowel het reizigers- als het goederenvervoer over het spoor zal naar verwachting de komende jaren groeien. Om de groei op het spoor in goede banen te leiden en er voor te zorgen dat de kwaliteit verbetert, is het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS) voorbereid. Het PHS is een programma om de capaciteit van het spoor te vergroten, zodat er meer reizigerstreinen kunnen rijden op de drukste trajecten in de brede Randstad. Tegelijkertijd heeft het PHS tot doel om de verwachte groei van het goederenvervoer mogelijk te maken. Het is de ambitie van het Rijk om voor het reizigersvervoer per spoor in de brede Randstad hoog - frequent spoorvervoer mogelijk te maken. Eén van de trajecten waarop deze ambitie wordt ingevuld, is tussen Den Haag Centraal en Rotterdam Centraal. Het kabinet heeft in de Voorkeursbeslissing PHS van juni 2010 aangegeven het spoor op deze corridor geschikt te willen maken voor het rijden met acht Intercity 's (inclusief IC van Amsterdam naar Brussel) en zes Sprinters per uur per richting tussen Den Haag Centraal en Rotterdam Centraal. De capaciteit van het spoor moet ten behoeve van de hierboven beschreven ambitie worden uitgebreid van twee naar vier sporen tussen Rijswijk en Delft Zuid. Het gedeelte tussen Den Haag en Rijswijk is in de eerste helft van de jaren negentig al viersporig gemaakt. Dit traject dient te worden uitgebreid tot viersporigheid tot en met Delft Zuid.

Voor de realisering van het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer is voor het traject Rijswijk – Delft Zuid een ontwerptracébesluit (OTB) opgesteld. Het OTB heeft terinzage gelegen van 18 december 2014 tot en met 28 januari 2015 en zal op zijn vroegst medio 2016 worden vastgesteld. Een deel van het tracé loopt door het plangebied. Het tracé is te zien op de afbeelding hieronder.

Het tracébesluit biedt de basis voor de realisering van de spoorverdubbeling. Het OTB maakt voor het traject dat binnen het plangebied ligt onder meer de aanleg en het gebruik van twee sporen in de westelijke tunnelbuis en de bouw van een perron in de tunnel ter hoogte van station Delft mogelijk.

In 2006 is voor het Spoorzoneproject het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. In dat bestemmingsplan is uitgegaan van de ruwbouw van een spoortunnel voor vier sporen en de inrichting van de oostelijke tunnelbuis met twee sporen. De oostelijke tunnelbuis is inmiddels gerealiseerd en in gebruik genomen. De westelijke tunnelbuis is in aanbouw. In het nieuwe bestemmingsplan is uitgegaan van de ruwbouw voor een viersporige treintunnel met twee sporen in de oostelijke tunnelbuis en de voorzieningen die daarvoor nodig zijn. Het nieuwe bestemmingsplan is dan ook in overeenstemming met het ontwerptracébesluit.

3.2 Provincie

3.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening Ruimte 2014

3.2.1.1 Structuurvisie en verordening

In de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM), het Programma Ruimte en de daarbij horende Verordening Ruimte 2014 zijn de ruimtelijke doelstellingen en belangen van de provincie Zuid-Holland vastgelegd. De VRM biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld maar een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel en bevat flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. De VRM beoogt duidelijkheid te geven over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt.

De provincie hanteert vier 'rode draden' die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• beter benutten en opwaarderen van wat er is,
• vergroten van de agglomeratiekracht,
• verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
• bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De provincie richt zich op een efficiënte benutting van de ruimte en de netwerken, met blijvende aandacht voor de kwaliteit. Bij nieuwe ontwikkelingen ligt het voor de hand om niet meteen de toevlucht te nemen tot nieuwe stedelijke uitbreidingen maar om eerst te kijken naar wat er al is, en of dat beter benut of opgewaardeerd kan worden. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. De essentie van de rode draad ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. Bij de rode draad 'verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit' gaat het om een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. De provincie streeft naar een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, zoals benoemd op de kwaliteitskaart en uitgewerkt in richtpunten. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling indien de ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart. Op de kwaliteitskaart is het plangebied aangegeven met de aanduiding 'kwaliteit in stads- en dorpsgebied'. Als richtpunten voor steden geeft de VRM onder meer het volgende aan:

"Een brede waaier aan woon- en werkmilieus is een belangrijke voorwaarde voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Als herstructurering, transformatie of verdichting plaatsvindt binnen de stad, dan draagt dit bij aan de versterking van de ruimtelijke karakteristiek. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt gebruik gemaakt van de groen- en waterstructuur als onderdeel van het stads- en dorpsontwerp. De hoogstedelijke centrumgebieden kennen een hoge bereikbaarheid en sterke identiteit. Ze bieden plaats aan (inter)nationale voorzieningen en bijzondere stedelijke woonmilieus."

De ontwikkelingen, waarin het IOP en het daarop gebaseerde bestemmingsplan voorzien, sluiten bij deze uitgangspunten aan.

Richtpunten ruimtelijke kwaliteit
De gebiedsontwikkeling Nieuw Delft sluit aan op de omliggende stad en creëert enkele nieuwe buurten, die gelet op de bebouwingsstructuur, beoogde functionele opzet en bijhorende openbare ruimte met inbegrip van de Nieuwe Gracht en het Van Leeuwenhoekpark als een hoogwaardige toevoeging van de bestaande stad kunnen worden beschouwd. De ontwikkeling draagt daarmee bij aan de karakteristieke kenmerken en identiteit van de stad. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Het Van Leeuwenhoekpark maakt onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur. Verder komen in de Ireneboulevard en de Coenderstraat/Nieuwe Gracht meerdere bomenrijen en deels groene bermen. Ten opzichte van de voormalige situatie is dit een aanzienlijke versterking van de groenstructuur te noemen. De Nieuwe Gracht valt buiten de plangrenzen, maar vormt als nieuwe noordzuid-waterverbinding in de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft wel een belangrijke nieuw element voor de waterstructuur van dit deel van Delft.

Als richtpunten noemt de verordening verder dat het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt en dat historische centra en kernen ervaarbaar blijven vanuit het omringende gebied. Ook bij die richtpunten wordt aangesloten. De gebiedsontwikkeling sluit aan op de bestaande stad en de historische binnenstad. Functioneel vormt het Van Leeuwenhoekkwartier één geheel met de binnenstad. Door de eigen ruimtelijke structuur wordt het Van Leeuwenhoekkwartier een aparte buurt met een eigen karakter en leefmilieu. De gebiedsontwikkeling grenst aan het historische centrum, waardoor op deze grens een geheel nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Daarbij wordt de zichtbaarheid en de bereikbaarheid anders en versterkt. Ook vanuit de verdere omgeving zal de bebouwing in Nieuw Delft en het Van Leeuwenhoekkwartier zichtbaar zijn, maar opgaan in het gemêleerde stedelijke landschap. De opgenomen hogere bebouwing heeft daarbij geen noemenswaardige invloed op het kenmerkende, historische silhouet van Delft. Tenslotte voorziet de ontwikkeling erin dat cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het voormalige station is een rijksmonument en één van de gebouwen die bij de aanleg van de tunnel behouden kon blijven. Dit rijksmonument krijgt een nieuwe passende functie die aansluit bij de locatie en geen afbreuk doet aan de waarde van het monumentale gebouw. In het plan voor de gebiedsontwikkeling wordt daarnaast optimaal rekening gehouden met de bestaande stad en de daarin aanwezige stedenbouwkundige patronen en deze waar mogelijk te versterken.

Tenslotte sluit het plan aan bij het richtpunt dat hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) zoveel mogelijk samenvallen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Echte hoogbouw (hoger dan 40 meter) wordt in het gebied niet voorgestaan. Wel zijn de hoeksteengebouwen met een hoogte van 5 tot 8 lagen qua hoogte en omvang bepalend. Deze hoeksteengebouwen staan op strategische plaatsen in de structuur en zijn daarmee in positieve zin beeldbepalend. Binnen het plangebied is één hoeksteengebouw opgenomen met een grotere hoogte van ongeveer 12 verdiepingen (40 meter hoog). Op onderstaande illustratieve afbeelding is te zien hoe de hogere gebouwen door een zorgvuldig gekozen locatie en omvang afgestemd zijn op de stedelijke structuur, waarbij het hoogteaccent past binnen de opzet van het Van Leeuwenhoekkwartier en de aangrenzende (binnen)stad.

Figuur 3.1

Functies
In het kader van het beter benutten van de beschikbare ruimte streeft de provincie naar een goede aansluiting op de veranderde vraag naar wonen en werken. De provincie streeft naar regionale afstemming van plannen voor wonen en werken en heeft in de Verordening Ruimte 2014 randvoorwaarden opgenomen voor het realiseren van nieuwe kantoren, woningen en detailhandel. Het bestemmingsplan voldoet aan deze uitgangspunten.

Op de kaartbijlage 'kaart 1 Kantoren' bij de verordening zijn locaties aangegeven waar kantoren kunnen worden toegelaten. Het gaat daarbij onder meer om locaties bij een OV-knooppunt. Het plangebied is één van die locaties en op de kaart aangeduid als een 'concentratielocatie voor kantoren met treinhalte'. Kantoren binnen de invloedsfeer van een concentratielocatie met treinhalte kantoren zijn toegestaan. Het toestaan van kantoren in het plangebied is in overeenstemming met het provinciale beleid.

In de regio Haaglanden heeft afstemming van de gemeentelijke woningbouwplannen plaatsgevonden. Het regionale programma is vastgelegd in de notitie 'Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma Haaglanden'. Gedeputeerde Staten hebben op 25 februari 2014 met het regionaal afgestemde programma ingestemd. De bouw van de woningen in de Spoorzone is in het regionale programma opgenomen en in overeenstemming met de uitgangspunten van het provinciale beleid.

Nieuwe detailhandel is op grond van de Verordening Ruimte 2014 mogelijk binnen of direct aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden indien de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma Ruimte beschreven ontwikkelingsperspectief. In het Programma Ruimte is de provinciale detailhandelsstructuur ingedeeld in drie categorieën: 'te ontwikkelen centra', 'te optimaliseren centra' en 'overige aankoopplaatsen'. Bij de eerste categorie - waar het plangebied onder valt - is uitbreiding van het winkelareaal op grond van het provinciale beleid mogelijk.

3.2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland bevat de verplichting om bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen de SER-ladder of de 'ladder voor duurzame verstedelijking' te doorlopen. In paragraaf 2.2.3 is hierop ingegaan.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionaal Structuurplan Haaglanden (2008)

Het Regionaal Structuurplan Haaglanden is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden tot 2020 (en soms 2030) en het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie en voor lokale plannen, zoals de bestemmingsplannen. De negen gemeenten van Haaglanden spreken hiermee de ambitie uit om door te groeien als internationaal concurrerende regio, als goed functionerend stedelijk netwerk en als regio die kwaliteit van leven biedt. Het bestuur van het Stadsgewest Haaglanden heeft het RSP samengevat in tien regionale investeringsprioriteiten.

In economische zin kiest het RSP voor het uitbouwen van de vier sterke peilers van de regio te weten recht, vrede en veiligheid, kennis, innovatie en technologie, Greenport Westland-Oostland en toerisme. De doorgroei van het Technologisch Innovatief Complex Delft speelt daarin voor de Delftse economie een belangrijke rol. Het bieden van voldoende (kwalitatieve) ruimte, het verbeteren van de bereikbaarheid, beschikbaar hebben van voldoende geschikte woningen, een gevarieerd aanbod culturele- en vrijetijdsvoorzieningen en het investeren in samenwerking tussen overheden, onderwijs en bedrijven zijn randvoorwaarden waaronder de ambities vervuld kunnen worden.

Daarnaast zet het RSP in op behoud, versterking en verbetering van de kwaliteit van toeristische trekkers (kust, historische binnensteden, cultuurhistorie, parken en landgoederen, waterwegen, leisurevoorzieningen). Het plangebied is in de RSP aangeduid als 'vitaal en intensief benut stedelijk gebied / verdichten vooral rond OV' en '(historisch) centrum en winkelcentrum'.

Het bestemmingsplan is met dit beleid in overeenstemming.

Figuur 3.2: Uitsnede Regionaal Structuurplan Haaglanden

3.3.2 Regionale structuurvisie detailhandel Stadsgewest Haaglanden 2013-2020 (2013)

De regionale structuurvisie detailhandel heeft betrekking op de winkelgebieden die binnen het stadsgewest een grensoverschrijdende betekenis hebben, de zogenaamde structuurbepalende winkelgebieden. Het Stadsgewest Haaglanden streeft naar kwalitatieve versterking van het winkelaanbod in de regio om ruimte te bieden aan (de groei van) de consumentenvraag vanuit Haaglanden en omgeving en het bieden van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven. Het beleid is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur om zo de (boven)regionale aantrekkingskracht te versterken. Hierbij wordt ingezet op het versterken van de bestaande identiteit en positionering van de winkelgebieden ten opzichte van elkaar. Delft centrum is in de beleidsnota ingedeeld in de categorie 'regionaal verzorgende centra'. Regionaal verzorgende centra hebben een verzorgende functie voor delen van de stadsregio. In de nota wordt uitgegaan van een uitbreiding van de detailhandel in Delft centrum met 3.000 à 5.000 m² wvo.

Het regionale detailhandelsbeleid sluit aan bij het gemeentelijke detailhandelsbeleid. Het bestemmingsplan is met dit beleid in overeenstemming.

3.3.3 Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020 (2012)

In 2012 is de Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020 vastgesteld. In de nota zijn kansrijke kantoorlocaties benoemd. Volgens de beleidsnota is een integrale aanpak noodzakelijk om het vestigingsklimaat in Haaglanden gezond en concurrerend te maken. In de nota is er daarom voor gekozen om in te zetten op een beperkt aantal kansrijke locaties en om de plancapaciteit en het aanbod op minder kansrijke locaties te reduceren. Het Spoorzonegebied is één van de kansrijke locaties waar de bouw van kantoren mogelijk is. De Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020 wordt verder besproken in paragraaf 2.2.3.

3.4 Gemeente

3.4.1 Ruimtelijke Structuurvisie - Ontmoetingen met Delft 2030

In de Structuurvisie 'Ontmoetingen met Delft 2030' (2009) wordt de lange termijnvisie gegeven op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Delft tot 2030. In de visie is uitgegaan van het Spoorzone-project en de ontwikkeling van een nieuw centrumstedelijk gebied. Het plangebied is aangeduid als 'Nieuw Stedelijk Wonen'.

Figuur 3.3: uitsnede structuurvisie

In de structuurvisie is over het Spoorzoneproject het volgende opgemerkt:

"Het centrum van Delft ondergaat een aantal wezenlijke veranderingen. Het spoor verdwijnt ondergronds, waarna rondom de spoorzone een nieuw levendig, markant stedelijk gebied ontstaat. Hier wordt gewoond en gewerkt en zijn uiteenlopende publieke en commerciële voorzieningen te vinden. Het nieuwe station en stadskantoor vormen een brandpunt van activiteit. Het nieuwe stadspark biedt rust en ruimte. De aantrekkelijk ingerichte openbare ruimte nodigt overal uit tot verblijven en ontmoeten"

(Structuurvisie, p. 57)

Over de boulevards - waaronder de Ireneboulevard - merkt de visie het volgende op.

"De boulevards worden aantrekkelijke routes en verblijfruimtes met een mix aan stedelijke functies."

"Nieuwe dienstverlenende ondernemingen, zoals kleine kantoren en openbare functies voor zorg, welzijn, cultuur, onderwijs en sport en commerciële voorzieningen worden bij voorkeur langs de boulevards gerealiseerd"

(Structuurvisie, p. 59)

De ontwikkeling waarin het bestemmingsplan voorziet sluit aan bij de uitgangspunten van de structuurvisie.

3.4.2 Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft" 2025

Voor de gebiedsontwikkeling is het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 opgesteld. Het IOP ligt ten grondslag aan dit bestemmingsplan. Het IOP is besproken in Hoofdstuk 2.

3.4.3 Wonen

Het gemeentelijke woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Delft 2008-2020 (2008), de uitvoeringsagenda 'Kansen voor de Delftse woningmarkt' (2012) en de nota 'Toetsingskader Woningbouw' (2014).

3.4.3.1 Woonvisie 2008-2020

In de Woonvisie Delft 2008 – 2020 is het woningaanbod en de toekomstige woningbehoefte onderzocht. Geconstateerd is dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. De sociale woningvoorraad is relatief groot, terwijl er juist veel vraag is naar koop en duurdere huur. De Woonvisie is gericht op een betere afstemming van vraag en aanbod. Omdat Delft bijna tot aan de gemeentegrenzen is volgebouwd is dat vooral een binnenstedelijke opgave. Via zorgvuldig beheer, veranderingen in de bestaande voorraad en inbreiding moeten de toekomstige woonwensen worden vervuld zodat Delft haar positie als gewilde woonstad versterkt. Voor het behalen van de ambities uit de Woonvisie is ingezet op de realisatie van een forse bouw- en transformatieopgave tot 2020. De visie gaat uit van de bouw van 6.600 nieuwe woningen - waarvan 2.000 in de sociale sector - en 3.600 wooneenheden voor studenten.

3.4.3.2 Uitvoeringsagenda

In 2012 is de nota 'Kansen voor de Delftse woningmarkt, de uitvoeringsagenda voor Wonen en Bouwen in Delft Kennisstad anno 2012' vastgesteld. In deze nota is beoordeeld of de beleidsuitgangspunten uit de (nog voor de crisis vastgestelde) Woonvisie nog actueel zijn of naar aanleiding van de crisis op de woningmarkt moeten worden bijgesteld. Uit de nota blijkt dat het realiseren van de woningbouwopgave trager verloopt omdat de woningmarkt 'op slot zit' maar dat de woningbehoefte op de langere termijn niet is gewijzigd. In de nota is er daarom voor gekozen om de ambities uit de Woonvisie te handhaven en om het woningbouwtempo af te stemmen op het woningaantal dat de markt per jaar kan opnemen (marktabsorptie). In de uitvoeringsagenda is het verwachte tempo voor grootschalige gebiedsontwikkeling bijgesteld van 500 marktwoningen per jaar naar 200-300 woningen per jaar.

3.4.3.3 Toetsingskader Woningbouw

Voor de in maart 2014 vastgestelde nota 'Toetsingskader Woningbouw' is de toekomstige woningbehoefte opnieuw onderzocht en vergeleken met het toekomstige woningaanbod na realisering van de geplande bouwprojecten. Uit het onderzoek blijkt dat de crisis tot een tijdelijke vraaguitval en een trager bouwtempo leidt maar niet tot een afname van de (toekomstige) woningbehoefte. Door de crisis vertaalt de woningbehoefte zich op dit moment niet in een concrete vraag. Het woningbouwprogramma leidt echter op de langere termijn niet tot overcapaciteit. Op dit moment is er een woningtekort van ongeveer 2,2% van de totale woningvoorraad. Een woningtekort van 1,5% wordt doorgaans als acceptabel gezien. Na realisering van het woningbouwprogramma is er nog een tekort van ca. 515 woningen.

Gelet op het bovenstaande is aanpassing van de geplande capaciteit niet nodig. Door het tragere tempo van de markt kan echter wel tijdelijke overcapaciteit ontstaan als alle projecten tegelijk worden uitgevoerd. Daarom is in de nota een prioriteringssystematiek opgenomen. Het doel daarvan is om het uitvoeringstempo te beïnvloeden en het zoveel mogelijk af te stemmen op het woningaantal dat de markt per jaar kan opnemen. Het Toetsingskader geeft prioriteit aan plannen die bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, die zich richten op de doelgroep kenniswerkers en die bijdragen aan het sociaal klimaat.

Het gebiedsontwikkelingsproject Nieuw Delft is een sleutelproject dat bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit in een centraal stedelijk gebied. De locatie maakt een woningbouwprogramma mogelijk dat een aanvulling is op de bestaande woningvoorraad in de stad en een meerwaarde voor de wijk, wat doorstroming op gang kan brengen. Het ontwikkeltraject is vraaggericht, maakt particulier opdrachtgeverschap mogelijk en sluit aan op de woonwensen van kenniswerkers. De doelen die hiermee worden gesteund, zorgen ervoor dat het project hoge prioriteit heeft.

3.4.4 Nota detailhandel Delft 2012 - 2020

Het gemeentelijke detailhandelsbeleid is vastgelegd in de Nota Detailhandel Delft 2012-2020. Het beleid gaat uit van drie krachtige clusters: de historische binnenstad (inclusief het stationsgebied), het winkelcentrum 'ln de Hoven' en de locatie 'Leeuw & Stein'. Ontwikkelingen binnen deze gebieden worden gestimuleerd en gefaciliteerd. Buiten deze gebieden wordt in beginsel geen nieuwe detailhandel toegestaan. De binnenstad leent zich voor een verdere versterking van publieks- en economische functies in combinatie met een groeipotentie van het winkelareaal met maximaal 3.000 tot 5.000 m2 wvo.

Met betrekking tot het Spoorzoneproject wordt in de nota opgemerkt dat de realisering van woningen in het plangebied het draagvlak voor winkelvoorzieningen in de binnenstad zal vergroten. In de nota wordt voor het plangebied uitgegaan van het realiseren van op de reizigers in het stationsgebied gerichte detailhandel en detailhandel ter ondersteuning van de looproute tussen het stationsgebied en de binnenstad.

Voor de gebiedsontwikkeling is in 2013 het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 (IOP) vastgesteld. In het IOP is het programma voor het plangebied verder uitgewerkt. In het IOP is gekozen voor drie wijken met een eigen karakter. Het Van Leeuwenhoekkwartier sluit aan op de binnenstad en is daardoor (en door de aanwezigheid van het station) de meest stedelijke buurt. Het IOP gaat uit van een hoogstedelijke omgeving met een mix van functies. Het IOP gaat voor het plangebied uit van een gemengd gebied met woningen, ruimte voor werkgelegenheid, commerciële voorzieningen zoals winkels, andere publieksgerichte functies en horeca. Deze functiemix is in het bestemmingsplan vertaald. Dit is verder toegelicht in Hoofdstuk 2.

3.4.5 Nota Groen 2012-2020

In 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Groen Delft 2012-2020 en het daarbij horende Uitvoeringsprogramma nota Groen Delft 2012-2020 vastgesteld. Het beleid is niet bedoeld als bindend kader maar moet ervoor zorgen dat het groenbelang voldoende wordt betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt beschreven welke groene kwaliteiten in het plangebied bestaan, verloren gaan of worden toegevoegd. Het beleid is onder meer gericht op het versterken van biodiversiteit, goed openbaar groen en het handhaven van een evenwichtige verhouding tussen groen, bebouwing en verharding, gebaseerd op de zowel de ruimtelijke, sociale, ecologische, economische en fysische waarden van groen. Het beleid streeft naar een samenhangend, verbonden en fijnmazig groen netwerk.

Uit de beleidsnota blijkt verder dat gestreefd wordt naar het omvormen van harde oevers naar een natuurvriendelijke inrichting, tenzij dat om stedenbouwkundige, technische of financiële redenen niet wenselijk is. Voor bomen geldt dat gestreefd wordt naar behoud. Mocht behoud of verplanten van bomen niet mogelijk zijn, dan geldt een (financiële) herplantplicht.

In het IOP is vastgesteld hoe het totale plan voor Nieuw Delft aansluit de ambities uit de Nota Groen. Dit is verder toegelicht in Hoofdstuk 4.

3.4.6 Lokaal verkeers- en vervoersplan 2005-2020 (LVVP)

Het gemeentelijke verkeers- en vervoersbeleid is vastgelegd in het LVVP. Het beleid streeft naar een gezonde leefomgeving in een bereikbare, economische florerende en verkeersveilige stad, die behoort tot de beste fietssteden van Nederland. De nota bevat infrastructurele maatregelen en een wegencategorisering. In de nota is het accent gelegd op:

• 1. maatregelen ter stimulering van fietsgebruik en openbaar vervoer;
• 2. maatregelen voor de doorgaande noordzuid en oostwestroutes voor autoverkeer, zodat deze vooral worden gebruikt door in- en uitgaand verkeer, en zodat het doorgaande verkeer wordt ontmoedigd hier gebruik van te maken;
• 3. het opvangen van de mobiliteitseffecten van nieuwe stedelijke ontwikkelingen op de interne en externe bereikbaarheid van de stad.

Zoals in het IOP is vastgesteld, sluit het totale plan voor de Spoorzone aan bij het LVVP. De nieuwe verkeersstructuur valt grotendeels buiten dit bestemmingsplan. Wel is het Stationplein in dit plan geregeld. Dit is verder toegelicht in hoofdstuk 4.

3.4.7 Fietsactieplan II

Het beleid voor langzaam verkeer is vastgelegd in het Fietsactieplan II (2005-2010), vastgesteld in juni 2005. Er wordt gestreefd het fietsgebruik te stimuleren, de fiets een serieus alternatief te maken voor de auto en zo ook een bijdrage te leveren aan de bereikbaarheid van de stad, zodat Delft kan behoren tot de beste fietssteden van Nederland.

De Westlandseweg (Ireneboulevard) maakt deel uit van het regionale netwerk van fietsroutes. De Coenderstraat en in het verlengde hiervan de Nieuwe Delft maken deel uit van het stadsnetwerk.

Het FAP-II past binnen het bredere LVVP. Het LVVP bevat verschillende maatregelen voor het langzaam verkeer die verband hebben met de bestemmingen op de verbeelding (plankaart):

• de wegcategorisering in het LVVP leidt tot toename van erftoegangswegen, waar een grotere mate van veiligheid voor voetgangers mogelijk is,
• binnen het project 'Kinderen veiliger door Delft' worden zogenaamde 'Kindlinten' gerealiseerd: routes waarlangs kinderen zelfstandig, veilig én prettig naar allerlei opvang, onderwijs en vrijetijdsvoorzieningen kunnen lopen en fietsen,
• het project 'Voetgangersroute' beoogt de verkeersveiligheid voor ouderen te bevorderen, waarbij bijvoorbeeld belangrijke looproutes voor de doelgroep aan bod komen.

Tot de gebruikte richtlijnen voor het ontwerpen van voorzieningen voor langzaam verkeer behoren onder andere de ontwerprichtlijnen voor de toegankelijkheid van gehandicapten en minder validen.

De nieuwe verkeersstructuur van de gehele Spoorzone (waarbij bijvoorbeeld de Coenderstraat de doorgaande functie voor autoverkeer van de Westvest overneemt) sluit aan op het beleid in het FAP-II. Binnen dit plan zijn de noodzakelijke fietsroutes en -stallingen mogelijk gemaakt. Dit is verder toegelicht in hoofdstuk 4.

3.4.8 Nota Parkeernormen 2013

De gemeente Delft heeft op 11 juni 2013 de nota Parkeernormen 2013 vastgesteld. In deze nota staat hoe voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte bij bouwontwikkelingen (nieuwbouw, verbouw of functiewijziging).

Het parkeerbeleid van de gemeente is erop gericht om binnen haar mogelijkheden voor alle doelgroepen in de stad voldoende parkeerplaatsen beschikbaar te hebben en om eventuele schaarste aan parkeerruimte op een zo goed mogelijke wijze te verdelen. Bij allerlei nieuwe bouwontwikkelingen hanteert de gemeente een breed scala aan parkeernormen om ervoor te zorgen dat het parkeren van auto's in de nabije toekomst mogelijk is.

In de nota Parkeernormen 2013 wordt beschreven hoe de gemeente de parkeernormen in de praktijk inzet. De nieuwe parkeernormen zijn aangepast aan de hedendaagse inzichten. De parkeernormen hebben als basis de parkeerkencijfers van het landelijke kenniscentrum CROW. Deze kencijfers zijn op basis van landelijk onderzoek tot stand gekomen en geven een zo goed mogelijke indicatie van de werkelijke parkeerbehoefte bij de onderscheiden functies.

De nota Parkeernormen 2013 is een toekomstvast, gebiedsgericht en flexibel parkeernormenbeleid. Toekomstvast, zodat voorkomen wordt dat de omgeving van een bouwontwikkeling wordt opgezadeld met een parkeerprobleem. Gebiedsgericht om zo efficiënt mogelijk om te gaan met schaarse ruimte en flexibel zodat rekening gehouden kan worden met lokale omstandigheden.

Op grond van het bestemmingsplan is voldoende ruimte beschikbaar voor het realiseren van parkeervoorzieningen. Binnen de bestemmingen zijn parkeervoorzieningen toegestaan.

Toetsing van de bouwplannen aan de nota Parkeernormen 2013 vindt plaats bij de verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen. In de planregels bij het bestemmingsplan is geborgd dat voldoende parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de in de nota Parkeernormen 2013 opgenomen beleidsregels.

3.4.9 Nota hoogbouw

In 2005 is de nota "Bouwhoogten Delft" vastgesteld. In de nota zijn de mogelijkheden voor nieuwe hoogbouw onderzocht en vastgelegd. De nota is een leidraad om bij projecten een goede afweging te kunnen maken over bouwhoogte en schaal. In de nota is geen 'kant en klare receptuur' opgenomen voor de toe te passen bouwhoogte omdat de stad daarvoor een te dynamisch en complex geheel is. In de nota zijn voor gebieden indicatieve hoogten opgenomen. De nota gaat er vanuit dat de maximale hoogte wordt bepaald bij de totstandkoming van bestemmingsplannen.

In de nota is onderscheid gemaakt tussen intiatiefgebieden, waar nieuwe hoogbouw denkbaar is en consolidatiegebieden, waar dat niet wenselijk is. Het Spoorzonegebied is een intiatiefgebied. Als indicatieve hoogte voor dit gebied noemt de nota 25 tot 30 meter nabij het centrum tot 50 meter bij de noordentree (de locatie bij DSM, waar voorheen een hoog kantoorgebouw stond). De ontwikkeling van het plangebied en de maximale bouwhoogten die daarbij voorzien zijn sluiten hierbij aan. Hierbij hebben de hoeksteengebouwen een hoogte in de bandbreedte van 25 tot 32 meter. Op één locatie is binnen het plangebied een hoger gebouw (maximaal 40 meter) mogelijk op de hoek van het park en het Van Leeuwenhoekkwartier en de Ireneboulevard. Dit hogere gebouw past goed binnen de opzet van het gebied en bij het silhouet van de (binnen)stad.

De hoogteopbouw waarin het IOP en het bestemmingsplan voorzien worden besproken in hoofdstuk 2 .

3.4.10 Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000)

Het Waterplan is gericht op het realiseren van duurzaam stedelijk waterbeheer. Vanuit een integrale visie op duurzaam stedelijk waterbeheer en rekening houdend met de specifieke situatie in Delft (kansen en knelpunten) beschrijft het Waterplan de ambities en doelstellingen voor de Delftse wateren op de lange termijn.

Duurzaam waterbeheer richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Gezond wil zeggen: een watersysteem met een waterkwaliteit en een ecologische kwaliteit die past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse. Veerkrachtig betekent dat verstoringen door bijvoorbeeld extreme regenval of incidentele verontreiniging relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen en dat systemen zich relatief gemakkelijk kunnen herstellen van ecologische verstoringen, zoals achteruitgang of (lokaal) zelfs volledig verdwijnen van soorten. Binnen de mogelijkheden die gezonde en veerkrachtige watersystemen bieden wordt een duurzaam gebruik van watersystemen (onder meer recreatie en scheepvaart) zoveel mogelijk bevorderd.

Bij duurzaam waterbeheer worden water, ecologie en ruimtelijke ordening in samenhang bezien, gebruikmakend van de ‘natuurlijke’ karakteristieken en de ligging van de watersystemen in het omringende landschap. Het betekent dat wordt aangesloten bij natuurlijke processen (water als ordenend principe) en bestaande ecologische structuren, en dat hiermee rekening wordt gehouden bij de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld bij herinrichting van woonwijken en bij nieuwbouw.

Zoals ook in het IOP is vastgelegd en ook is afgestemd met het Hoogheemraadschap, zal ongeveer 2 hectare water binnen het totale plan worden gerealiseerd. In dit bestemmingsplan is geen water opgenomen. Dit is verder toegelicht in hoofdstuk 4.

3.4.11 Waterstructuurvisie (2006)

De Waterstructuurvisie heeft als doel het verbeteren van de waterkwaliteit en het realiseren van voldoende waterbergingscapaciteit. In de visie wordt gestreefd naar 92 m2 per hectare. Voor de realisatie van de wateropgave wordt zoveel mogelijk aangesloten bij ruimtelijke ontwikkelingen en herstructureringen.

Zoals hiervoor onder 3.4.10 is beschreven wordt met het plan Nieuw Delft de afgesproken wateropgave gefaseerd gerealiseerd. Zie ook hoofdstuk 4.

3.4.12 Plan van Aanpak Duurzaamheid Nieuw Delft

In het IOP is de ambitie uitgesproken om van Nieuw Delft een innovatief gebied te maken waarin een hoge mate van duurzaamheid mede de kwaliteit bepaalt. Een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit gaat er samen met een lage milieubelasting. In het Plan van Aanpak Duurzaamheid Nieuw Delft is deze ambitie uitgewerkt in maatregelen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en onderzoek

4.1 Bezonning

Voor het bestemmingsplan is een bezonningsstudie uitgevoerd. De studie is als bijlage bij de toelichting opgenomen. De studie maakt inzichtelijk wat de gevolgen van de ontwikkeling voor de bezonning van de omringende percelen zijn.

In de studie is uitgegaan van de maximale bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Omdat het om een flexibel bestemmingsplan gaat, is het bouwvolume dat gebouwd kan worden groter dan daadwerkelijk zal worden gebouwd. In het onderzoek is van deze 'worst case-situatie' uitgegaan. Het onderzoek bevat verder een vergelijking met de situatie die op grond van het huidige bestemmingsplan mogelijk is.

De studie is uitgevoerd voor drie maatgevende data: 21 maart, 21 juni en 21 december. De resultaten voor maart gelden tevens voor september (de bezonningssituatie in maart en september is vergelijkbaar). In de studie is de situatie weergegeven voor de tijdstippen 9.00, 11.00, 13.00, 15.00, 17.00 en 19.00 uur.

Uit de bezonningsstudie blijkt het volgende.

De bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan op veld 1 biedt zijn vergelijkbaar met de bestaande bouwmogelijkheden. Relevante verschillen met de bezonningssituatie die op grond van het huidige bestemmingsplan mogelijk is treden niet op.

Het nieuwe station/stadskantoor (HNK) is inmiddels grotendeels gerealiseerd. In het bestemmingsplan is uitgegaan van de gerealiseerde bouwhoogte. In het geldende bestemmingsplan is nog uitgegaan van een groter volume en een grotere bouwhoogte. Het nieuwe bestemmingsplan biedt op deze locatie geen nieuwe bouwmogelijkheden die gevolgen voor de bezonning hebben.

Veld 2, 3 en 5
Met het nieuwe bestemmingsplan zijn de bouwmogelijkheden op de velden 2, 3 en 5 gewijzigd ten opzichte van het vorige bestemmingsplan. Op de koppen van de velden 2 en 3 zijn hoeksteengebouwen voorzien (hoogteaccenten). De hoeksteengebouwen kunnen hoger worden dan mogelijk was op grond van het vorige bestemmingsplan. In het gebied tussen de hoeksteengebouwen is de maximale bouwhoogte verlaagd. De bezonningsstudie laat zien dat de schaduwwerking van de bebouwing hierdoor is gewijzigd. De bebouwing tussen de hoeksteengebouwen heeft minder effect op de bezonning dan bij het vorige bestemmingsplan. De hoeksteengebouwen leveren iets meer schaduw op. De gevolgen daarvan voor de omgeving zijn echter beperkt.

Het hoeksteengebouw op de noordelijke kop van veld 2 geeft in het voor- en najaar (op 21 maart en 15 september) vanaf 15 uur schaduwwerking op een aantal panden aan de Westvest. In de zomer is vanaf 17 uur schaduwwerking te zien. Het zuidelijke hoeksteengebouw op veld 2 geeft op 21 juni vanaf 17 uur schaduw op de kop van de bebouwing ten zuiden van de Ireneboulevard. Voor het overige treedt geen schaduwwerking op. De bebouwing op veld 3 en de hoeksteengebouwen die daar voorzien zijn hebben geen gevolgen voor de bezonning van woningen in de omgeving.

Bij veld 5 wijzigt de bezonningssituatie niet relevant ten opzichte van het vorige bestemmingsplan. In de zomer is vanaf 15 uur schaduwwerking te zien op het kantoor/bedrijfspand naast het veld en om 17 uur op de woningen ten zuiden van veld 5. Dit was bij het vorige bestemmingsplan ook het geval.

Conclusie
Uit het onderzoek blijkt dat het maximale bouwvolume waarin het bestemmingsplan voorziet geen ingrijpende gevolgen voor de bezonningssituatie van de omringende panden heeft. De effecten op de bezonning zijn beperkt tot een toename van de schaduwwerking voor een deel van de bebouwing aan de Westvest in de tweede helft van de middag in het voor- en najaar en vanaf 17 uur in de zomer. Voor het overige hebben de bouwmogelijkheden geen relevante gevolgen voor de bezonning. Bij de woningen in de omgeving blijft een goede bezonningssituatie bestaan.

4.2 Infrastructuur

Openbaar vervoer
Het belangrijkste knooppunt voor het openbaar vervoer in Delft ligt in het plangebied. Het betreft het treinstation Delft, het busstation en een halteplaats voor taxi's op het nieuwe Stationsplein. De tramlijnen 1 en 19 liggen op de Westvest net ten oosten van het plangebied aan de nieuwe tram-/busbaan.

Autoverkeer
De doorgaande wegen om het plangebied zijn de Coenderstraat met in het verlengde daarvan de Nieuwe Gracht en haaks hierop gelegen de Westlandseweg/Ireneboulevard. De Coenderstraat wordt hiertoe verbreed en nieuw ingericht en doorgetrokken via de Nieuwe Gracht naar de Westlandseweg. Ook de Westlandseweg en in het verlengde daarvan de nieuwe Ireneboulevard worden heringericht in samenhang met de bouw van de tunnel. Deze aanleg en herinrichting worden reeds gefaseerd uitgevoerd. Deze wegen zijn opgenomen in het in 2006 vastgestelde bestemmingsplan 'Spoorzone' en geen onderdeel van het plangebied van het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord'. Deze wegen zijn volgens de classificering in het LVVP wijkontsluitingswegen, wegen met een gecombineerde verkeers- en verblijfsfunctie. Vanaf deze wegen is het plangebied direct bereikbaar op enkele plaatsen zijn er erftoegangswegen, wegen met een verblijfsfunctie binnen het plangebied voorzien. Het busplein wordt ontsloten vanaf de Westvest met een vrijliggende tram-/busbaan. De oorspronkelijke verkeersfunctie van de Westvest vervalt, waarbij er voor autoverkeer, uitgezonderd openbaar vervoer en hulp- en nooddiensten, geen verbinding met het plangebied komt. De verkeersfunctie van de Westvest voor autoverkeer wordt door de Nieuwe Gracht en Coenderstraat overgenomen, zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan Spoorzone.

De bebouwing van veld 1 kan voor autoverkeer ontsloten worden vanaf de Coenderstraat.

De bebouwing van veld 2 wordt ontsloten via een (doodlopend) straatje vanaf de Ireneboulevard. Het rechtstreeks ontsluiten van gebouwen vanaf de Ireneboulevard is gelet op de verkeersfunctie niet mogelijk.

De bebouwing van Veld 3 wordt ontsloten vanaf de Nieuwe Gracht en vanaf de toegang tot het Stationsplein voor taxi's en de kiss&ride-voorziening. Vanaf dit éénrichtingsverkeer-straatje zijn de panden langs het Van Leeuwenhoekpark bereikbaar via een doodlopend woonstraatje langs het park.

Voor het project is in 2006 het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. In dat kader is de verkeersgeneratie van het plan onderzocht. Voor het nieuwe bestemmingsplan zijn de verkeersintensiteiten opnieuw berekend. Daaruit blijkt dat het bestemmingsplan niet tot een ander verkeersbeeld leidt. Dat is onder meer het gevolg van het feit dat het bestemmingsplan uitgaat van een fors lager woningaantal dan het bestemmingsplan Spoorzone. Het bestemmingsplan Spoorzone ging nog uit van maximaal 1725 woningen. Er wordt nu voor de gehele gebiedsontwikkeling uitgegaan van maximaal 1310 woningen. 650 daarvan zijn in dit bestemmingsplan opgenomen. Daarnaast voorziet het bestemmingsplan niet in een uitbreiding van de functies die voor de verkeersgeneratie bepalend zijn, zoals detailhandel en horeca.

Op de verkeersafwikkeling op de A13 heeft het bestemmingsplan geen nieuwe negatieve effecten. Van belang is hierbij dat het niet om een nieuwe ontwikkeling gaat maar om een ontwikkeling die al was voorzien in het bestemmingsplan Spoorzone uit 2006 en waarvan de uitvoering is gestart in 2009. Uit het verkeersmodel blijkt dat het nieuwe bestemmingsplan geen grotere verkeerseffecten heeft op de A13 dan het bestemmingsplan Spoorzone. Daarnaast is van belang dat het aandeel van de verkeersgeneratie van de nieuwbouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan in het verkeer op de A13 gering is. De nieuwbouwmogelijkheden genereren 1.126 motorvoertuigbewegingen per etmaal op de A13. Dit komt neer op ca. 0,89% van het verkeer op de A13. Ook om die reden zijn geen negatieve effecten op de verkeersafwikkeling op de A13 te verwachten.

Langzaam verkeer (fietsers en voetgangers)
De belangrijke fietsroutes naar het plangebied zijn de vrijliggende fietspaden langs de Nieuwe Gracht/Coenderstraat (hoofdroute stadsnetwerk), de Westlandseweg/Ireneboulevard (hoofdroute regionaal netwerk). Binnen het plangebied komt er ten westen van de Westvest/Westsingel een vrijliggend, tweerichtingen fietspad (hoofdroute) van de Hooikade naar het Bolwerk. Gelet op de aanwezigheid van het OV-knooppunt in het plangebied is er één grote fietsenstalling (circa 5.000 fietsplaatsen) aanwezig onder het busplein en één kleinere gepland onder parkje Spoorloos (circa 2.700 fietsplaatsen). Deze beide fietsenstallingen worden ontsloten door de hiervoor genoemde fietsroutes. Deze fietsroutes verbinden het OV-knooppunt met de stad en regio, waarbinnen de route langs de Westsingel naar de TU via de Hooikade van groot belang is. Aan de westzijde van de Coenderstraat/Nieuwe Gracht is een tweede vrijliggende fietsroute in noordzuid richting met een belangrijke toegang naar deze fietsenstallingen.

Voor voetgangers is er een fijnmaziger netwerk van paden en routes mogelijk. Langs de Ireneboulevard en Nieuwe Gracht komen er aan weerszijden trottoirs, rond het station is/wordt een voetgangersgebied aangelegd. Vanuit het plangebied zijn ook voetgangersverbindingen met de Westvest (en de binnenstad) voorzien. Ook langs de fietsroute langs de Westsingel richting TU-wijk is een voetpad opgenomen als verbinding met de Hooikade. De in het gebied aanwezige parken zijn op verschillende manieren voor voetgangers bereikbaar en in deze groenelementen komen ook wandelpaden.

Parkeren
Het gebied ten noorden van de Ireneboulevard ligt in het gereguleerde gebied C (Hof van Delft en Westerkwartier). De strook tussen de spoorlijn en de Westvest ligt in het gereguleerde gebied B. Het deel ten zuiden van de Ireneboulevard (veld 5) grenst aan de openbare ruimte die onderdeel uit maakt van gereguleerd gebied F. Mogelijk worden beide delen ten noorden van de Ireneboulevard in de toekomst in één en het zelfde gereguleerde gebied ondergebracht.

Het parkeren van de bewoners en gebruikers van de nieuwe buurt zal op eigen terrein plaatsvinden. Het parkeren voor de bezoekers van de woningen en niet-woonfuncties in het gebied in de nieuwe buurt kan slechts in zeer beperkte mate in de nieuwe openbare ruimte worden opgelost. Langs de Nieuwe Gracht, waar veld 3 van het Van Leeuwenhoekkwartier aan komt te liggen, zijn ongeveer 34 parkeerplaatsen mogelijk (de parkeerplaatsen langs de Coenderstraat zijn voor de bestaande functies in het aangrenzende Westerkwartier). De overige parkeerplaatsen worden binnen de bebouwing op de velden worden opgelost en voor zover mogelijk in parkeervoorzieningen buiten het plangebied. Het bestemmingsplan staat het realiseren van parkeervoorzieningen binnen de bestemmingsvlakken toe en biedt daarvoor voldoende ruimte. Ook bij veld 5 ten zuiden van de Ireneboulevard wordt de parkeerbehoefte binnen het Veld opgelost. De in de Engelsestraat opgenomen parkeerplaatsen zijn bedoeld voor de bestaande functies in de aangrenzende buurt. Indien dubbelgebruik mogelijk is wordt dit niet uitgesloten.

4.3 Spoortunnel

Door het gebied loopt het tracé van de spoortunnel. De bovengrondse gebiedsontwikkeling waarin in het bestemmingsplan voorziet is daarop afgestemd. Het inmiddels gerealiseerde nieuwe station en het kantoor daarboven liggen boven de tunnel. De overige (nog te bebouwen) bouwvelden liggen naast het tunneltracé en hebben de bestemming 'Gemengd - 1'. Boven de tunnel is het nieuwe stadspark voorzien (het Van Leeuwenhoekpark). Deze gronden hebben de bestemming 'Groen'. Op de afbeelding hieronder is het tunneltracé geprojecteerd op de verbeelding.

Figuur 4.1: projectie gebied ontwerptracébesluit op de verbeelding van het bestemmingsplan

De bescherming van de spoortunnel is geregeld in de Spoorwegwet. Op grond van artikel 19 van de Spoorwegwet is een vergunning vereist om binnen de begrenzing van de hoofdspoorweg bouwwerken of andere opstallen op te richten en onder meer kabels, leidingen of beplantingen aan te brengen. Daarmee is geborgd dat bij de bouw- en grondwerkzaamheden rekening gehouden wordt met de aanwezigheid van de spoortunnel. Gelet hierop is het niet noodzakelijk om in het bestemmingsplan ook een regeling voor de bescherming van de spoortunnel op te nemen.

Bij de toetsing van vergunningaanvragen op grond van artikel 19 van de Spoorwegwet wordt door ProRail beoordeeld welke maatregelen in acht moeten worden genomen. Daarvoor is in opdracht van ProRail onderzoek gedaan naar de technische randvoorwaarden voor bouw- en grondwerkzaamheden bij en op de treintunnel. Het onderzoeksrapport ('Gebruiksmogelijkheden gronden boven/naast tunnel Spoorzone Delft', RailinfraSolutions/Benthem Crouwel, juli 2015) is als bijlage bij de plantoelichting gevoegd. Na het voltooien van de bouw van de westelijke tunnelbuis zal het rapport worden geactualiseerd. De maatregelen die naar het oordeel van ProRail noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van de werkzaamheden kunnen als voorschrift aan de vergunning worden verbonden. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden moeten deze voorschriften dan op grond van de Spoorwegwet in acht worden genomen.

4.4 Geluid

4.4.1 Inleiding

Voor het bestemmingsplan is akoestisch onderzoek uitgevoerd door Rho Adviseurs. De onderzoeksrapportage is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

4.4.2 Onderzoek

Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de Westlandseweg/Ireneboulevard en de (Verlengde) Coenderstraat. Daarnaast ligt het plangebied binnen de invloedsfeer van een niet gezoneerde 30 km/h-weg (de Westvest). Verder ligt een klein deel van het plangebied binnen de geluidszone van de spoorlijn Rotterdam-Den Haag. Deze spoorlijn ligt ter plaatse van de locatie in een tunnel, maar de tunnelmond ligt binnen de wettelijke geluidszone van 600 m. In het onderzoek is de geluidsbelasting van deze wegen en de spoorlijn op het plangebied onderzocht. De Westvest is geen gezoneerde weg maar is in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel onderzocht.

Het onderzoek bestaat uit drie onderdelen. Allereerst is de geluidbelasting op het gebied in beeld gebracht. Hierbij is uitgegaan van een gebied zonder bebouwing en geen rekening gehouden met de afschermende werking die de nieuwbouw langs de wegen zal hebben op het gebied daarachter. Vervolgens zijn gedetailleerde berekeningen uitgevoerd om de geluidbelasting op de gevels langs de wegen te bepalen in de gebieden waar een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde te verwachten is. Tenslotte is een mogelijke invulling van het gebied (een 'proefverkaveling') onderzocht om de akoestische uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk te maken.

4.4.3 Resultaten

Uit het rapport van Rho blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB tengevolge van het verkeer op de Coenderstraat en de in het verlengde gelegen Nieuwe Gracht alsmede de Ireneboulevard en de Westlandseweg wordt overschreden. Op de afbeeldingen hieronder zijn de contouren van deze wegen te zien ('vrije veld-contouren').

Figuur 4.2: Contouren ten gevolge van het verkeer op de Coenderstraat/Nieuwe Gracht

Figuur 4.3: Contouren ten gevolge van het verkeer op de Westlandseweg/Ireneboulevard

De Westvest is een 30 km/h-weg en daardoor niet gezoneerd. Tengevolge van deze weg wordt de richtwaarde van 48 dB in een deel van het gebied overschreden. Er treedt geen overschrijding op van de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB. De contouren van de Westvest zijn te zien op de afbeelding hieronder.

Figuur 4.4: Contouren ten gevolge van het verkeer op de Westvest

Om de geluidsbelasting op de gevels te kunnen bepalen, is een gedetailleerde berekening uitgevoerd voor de geluidsbelasting van de Westlandseweg/Ireneboulevard en de Coenderstraat/Nieuwe Gracht.
Op de verschillende bouwvelden is een fictief gebouw met toetspunten gemodelleerd. Daarbij is uitgegaan van de maximale bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan. Vervolgens is de geluidsbelasting per verdieping berekend.

Figuur 4.5: nummering bouwvelden

Uit de modelberekeningen van Rho blijkt dat de maximale geluidsbelasting tengevolge van de Coenderstraat/Nieuwe Gracht 60 dB bedraagt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. De maximale geluidsbelasting tengevolge van het verkeer op de Westlandseweg/Ireneboulevard bedraagt 63 dB op veld 2 en 3 en 62 dB op veld 5. Op de velden 2, 3 en 5 wordt de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet overschreden door de Westlandseweg/Ireneboulevard.

Het bovenstaande betekent dat voor het bestemmingsplan hogere waarden moeten worden vastgesteld. De hogere waarden zijn opgenomen in de tabel hieronder.

	Ontheffingswaarde	Bron
Veld 1	60 dB	Coenderstraat/Nieuwe Gracht
Veld 2	63 dB	Westlandseweg/ Ireneboulevard
Veld 3	60 dB	Coenderstraat/Nieuwe Gracht
	63 dB	Westlandseweg/ Ireneboulevard
Veld 5	62 dB	Westlandseweg/ Ireneboulevard

Bij besluit van 16 november 2015 zijn de hogere waarden vastgesteld. Het besluit is als bijlage bijgevoegd bij de plantoelichting. De geluidsbelasting ten gevolge van spoorweglawaai blijft onder de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Ten gevolge van spoorweglawaai zijn geen aanvullende procedures ingevolge de Wet geluidhinder noodzakelijk.

Proefverkaveling
Om de akoestische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen heeft Rho een proefverkaveling doorgerekend. Daarbij is uitgegaan van een aantal varianten en onder meer onderzocht of het mogelijk is om geluidsluwe zijden te realiseren. Uit het rapport blijkt dat de geluidsgevoelige functies kunnen beschikken over een geluidsluwe zijde die niet meer dan 55 dB bedraagt (exclusief correctie ex artikel 110g Wgh). Bij de hoeksteengebouwen langs de Westlandseweg/Ireneboulevard (die meerdere hoogbelaste gevels hebben) kunnen geluidsluwe zijden worden gerealiseerd door het toepassen van bijvoorbeeld een vliesgevel of een overdekt balkon. Uit het rapport blijkt dat het plan akoestisch uitvoerbaar is.

4.4.4 Conclusie

Ten gevolge van het verkeer op de Coenderstraat/Nieuwe Gracht en de Westlandseweg/Ireneboulevard wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Het vaststellen van hogere waarden voor de geluidsgevoelige bestemmingen is mogelijk. Bij besluit van 16 november 2015 zijn de hogere waarden vastgesteld.

Gelet op het bovenstaande wordt voldaan aan het bepaalde in de Wet geluidhinder.

4.5 Luchtkwaliteit

Voor het bestemmingsplan zijn de effecten op de luchtkwaliteit beoordeeld door Rho Adviseurs voor leefruimte. De rapportage 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord, Akoestisch en luchtkwaliteit onderzoek' is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de tabel hieronder weergegeven.

Uit de rapportage blijkt dat het gehalte fijnstof PM10 in geringe mate toeneemt met 0,1 µg/m3. De berekende waarde blijft echter ruimschoots onder de norm. Ten aanzien van fijnstof PM2,5 en stikstofdioxide is een lichte afname te zien ten opzichte van de huidige situatie. Het maximale gehalte fijnstof PM2,5 bedraagt 14,2 µg/m3 en het maximale gehalte stikstofdioxide 26,5 µg/m3. Deze waarden blijven ruim onder de hierboven genoemde normen uit de Wet milieubeheer. Gelet hierop vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de realisering van het plan.

4.6 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. Daarmee is uitvoering gegeven aan het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 15 oktober 2009 (Commissie tegen Nederland, zaak C-255/08). Door deze wijziging zijn de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit mer indicatief geworden. Bij activiteiten die op lijst D genoemd worden maar onder de drempelwaarde blijven is er een nieuwe verplichting: de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' of 'vergewissingsplicht'. Het feit dat de activiteit onder de drempelwaarde blijft is een indicatie dat er waarschijnlijk geen aanzienlijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn. Of dat daadwerkelijk zo is, moet in het kader van het bestemmingsplan worden onderzocht.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• a. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• b. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordelingsprocedure worden doorlopen of er kan direct worden gekozen een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen.

Als belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten bestaat het resultaat van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling uit het volgen van een plan-m.e.r.-procedure. Als belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu wel kunnen worden uitgesloten moet die conclusie door het bevoegd gezag worden opgenomen in de tekst van het uiteindelijke besluit in de moederprocedure (in dit geval de toelichting bij het bestemmingsplan).

De vormvrije-m.e.r.-beoordeling voor het bestemmingsplan is uitgevoerd door Rho Adviseurs voor leefruimte. De beoordeling ('Van Leeuwenhoekkwartier Noord, Spoorzone Delft, vormvrije mer-beoordeling', 14 augustus 2015) is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu ter plaatse. Geconcludeerd wordt dat er geen verplichting is tot het opstellen van een MER of een m.e.r.-beoordeling voor de onderhavige ontwikkeling.

4.7 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen. Wel is in de ondergrond de spoortunnel gelegen, die beperkingen stelt aan de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden daarboven en in een zone daarnaast. Over het oostelijk deel van het gebied loopt een straalpad dat een beperking oplevert voor de maximale hoogte van de bebouwing. In het bestemmingsplan is daarmee rekening gehouden.

4.8 Externe veiligheid

Risicovolle inrichtingen
In het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Ten noorden van het plangebied bevindt zich de risicovolle inrichting DSM Gist BV. Op de bedrijfsactiviteiten van DSM is het Besluit risico's zware ongevallen (BRZO) van toepassing, het bedrijf valt daarmee onder de werking van het Bevi. Het noordelijke deel van het plangebied ligt op de rand van het invloedsgebied van DSM.

In 2013 is voor het DSM-terrein het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Delft Noord (DSM)' vastgesteld. In het kader daarvan is onderzoek gedaan naar het groepsrisico. Uit het onderzoek (rapport 'Beschouwing risicobronnen en verantwoording groepsrisico Bedrijventerrein Delft Noord', Save, 5 september 2012) blijkt dat het invloedsgebied ca. 1500 m bedraagt en dat de hoogte van het groepsrisico in de huidige situatie net boven de oriëntatiewaarde ligt. Uit het EV-onderzoek DSM blijkt dat alleen ontwikkelingen binnen de 10-7 contour van DSM het groepsrisico zichtbaar doen toenemen. Het plangebied ligt ruim buiten deze contour en dus zal niet leiden tot een verandering van het groepsrisico.

Transport gevaarlijke stoffen over spoor
Over de spoorlijn door Delft vindt, conform de marktprognoses van ProRail uit 2007, nauwelijks transport van gevaarlijke stoffen plaats. Dit is daarom niet relevant voor externe veiligheid.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg
Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de Rijksweg A13. Bij de bouw van de woningen dient rekening te worden gehouden met maatregelen ten gevolge van een toxisch scenario, zoals uitschakelbare ventilatie.

Transport gevaarlijke stoffen door buisleidingen
In en om het plangebied bevinden zich geen risicorelevante buisleidingen met een invloed op het plangebied.

4.9 Water

Veiligheid en Waterkeringen
De kade langs het water tussen het Stationsplein en de Westvest is een waterkering. De daarbij horende beschermingszone heeft op de verbeelding een dubbelbestemming gekregen (de bestemming 'Waterstaat - Waterkering') en is daarmee beschermd.

Waterkwantiteit
Het plangebied ligt in de Hoge Abtswoudse Polder. In het betreffende peilvak wordt een waterpeil van NAP -1,50 m gehandhaafd.

Voor de ontwikkeling geldt vanuit de waterbergingseis een wateropgave. Uitbreiding van het oppervlaktewater is nodig om voldoende waterberging in de polder te hebben om waterschade bij hevige neerslag te voorkomen.

De ontwikkeling van het plangebied is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft binnen het Spoorzone-project. In het kader van dat project wordt voorzien in voldoende waterberging. In het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 is hierover het volgende opgenomen.

Waterverbinding
De Nieuwe Delft vormt samen met het water rond de Coendersbuurt een verbinding vanuit het Westerkwartier naar het zuidelijk deel van het poldersysteem van de Hoge Abtswoudse Polder. In het zuidelijk deel is er een verbinding naar het water in de Poptahof. De Nieuwe Delft sluit aan op de watergang rond de nieuwe studentenhuisvesting aan de Röntgenweg. Dit water staat met de watergang langs de spoorlijn in zuidelijke richting in verbinding met het poldergemaal bij station Delft-Zuid.

Wateropgave
De wateropgave uit het bestemmingsplan Spoorzone uit 2006, zoals vastgelegd door de gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland, is vergroot tot afgerond 2 hectare. Dit als gevolg van de uitbreiding van het plangebied met de locatie van de te bouwen vmbo-school van Scholencombinatie Delfland aan de Van Bleyswijckstraat/Ireneboulevard tot in totaal 24 hectare. De in het plangebied aanwezige watergangen zijn hierin meegerekend.

Waterberging
Op basis van het referentieplan is aangetoond dat ongeveer 2 hectare waterberging mogelijk is, hetgeen ook op de door de raad vastgestelde Essentiekaart is opgenomen. Daarmee kan worden voldaan aan deze bergingseis. Hiermee past de planvorming binnen de 'ontwikkelnorm' van afgerond 92 m2/ha uit de Waterstructuurvisie uit 2006 en de afspraken rond het Bestemmingsplan Spoorzone tussen gemeente en het Hoogheemraadschap van Delfland.

Samen met de andere waterelementen in Nieuw Delft ontstaat in de toekomst voldoende waterberging voor dit gebied in combinatie met een robuust watersysteem. De nieuwe waterstructuur maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Figuur 4.6: groen- en waterstructuur Nieuw Delft (bron: IOP, 2013)

Waterkwaliteit
In het plangebied liggen geen watergangen.

Grondwater
In de omgeving van het plangebied zijn problemen met grondwateroverlast bekend. Het plangebied zelf is niet onderzocht, maar op basis van het omliggende gebied is grondwateroverlast niet uit te sluiten.

In verband met de het mogelijk verminderen van de grondwateronttrekking Delft Noord dient rekening gehouden te worden met een mogelijke stijging van het grondwater van 20 tot 50 centimeter.

Afvalwater en riolering
Schoon hemelwater wordt gescheiden afgevoerd naar het grond- of oppervlaktewater. Delfland hanteert voor afstromend hemelwater de voorkeursvolgorde Vasthouden, bergen, afvoeren. Waar mogelijk wordt dat toegepast, bijvoorbeeld door (schoon) regenwater van gebouwen (vertraagd) af te voeren naar omliggende watergangen. Bij de uitwerking van de buitenruimte wordt gezocht naar passende vasthoudmaatregelen om piekbelasting op het oppervlaktewatersysteem te beperken.

In het plangebied van dit bestemmingsplan is geen (nieuw) oppervlakte water voorzien. In het Van Leeuwenhoekkwartier ligt vooral de tunnel aanzienlijk hoger dan de omgeving, waardoor oppervlaktewater alleen kunstmatig zou kunnen worden ingepast. De Westsingel aan de oostzijde maakt onderdeel uit van het boezemwater en heeft een peil op 0.43 meter – NAP, terwijl het stadspark en Stationsplein op ongeveer 2 meter + NAP liggen. De Nieuwe Gracht, het structurerende waterelement in het plan Palmbout, ligt net buiten het plangebied aan de westzijde. Het waterpeil van deze watergang ligt op 1,50 – NAP (polderpeil).

In het ontwerp en uitwerking van het stadspark zal worden onderzocht hoe het regenwater wordt opgevangen, vast gehouden en voor zover nodig vertraagd wordt afgevoerd naar het polderwater (Nieuwe Gracht). Door de hogere ligging van het stadspark enerzijds en de aanwezigheid van de tunnel daaronder zal nader worden onderzocht hoe een optimaal watervoerende ondergrond voor het park kan worden verkregen, zodat de beplanting voldoende water in de verschillende seizoenen beschikbaar heeft. Mogelijkheden om water vast te houden en te bufferen kunnen daar onderdeel van uit maken.

4.10 Flora en fauna

4.10.1 Ecologisch Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan is onderzocht of de Flora- en Faunawet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Voor het plangebied is een eco-effectscan uitgevoerd door Aqua-Terra Nova. Geïnventariseerd is welke beschermde soorten er in het plangebied voorkomen of aanwezig kunnen zijn en of beschermde natuurgebieden in de omgeving van het plangebied liggen. Ook is getoetst of het bestemmingsplan in strijd is met de natuurwetgeving. Het onderzoeksrapport is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

4.10.1.1 Eco-effectscan

In de eco-effectscan is geconstateerd dat het projectgebied momenteel bestaat uit een bouwterrein. Er is vrijwel geen groen aanwezig. De bebouwing is grotendeels verwijderd op het oude station en de nieuwe stationshal na. Vanwege het ontbreken van groen en de lopende werkzaamheden op het terrein wordt het voorkomen van beschermde vaatplanten binnen het projectgebied uitgesloten en is het onwaarschijnlijk dat broedvogels op het terrein zullen nestelen. Vanwege de afwezigheid van geschikt groen of nestgelegenheid wordt de aanwezigheid van overige jaarrond beschermde vogels uitgesloten.

In het onderzoek is verder geconstateerd dat het voorkomen van beschermde grondgebonden zoogdieren is uitgesloten omdat geschikt habitat ontbreekt. Verder is het gebied in de huidige (en de oude) toestand weinig aantrekkelijk voor vleermuizen. Uit eerder onderzoek is gebleken dat de verblijfsplaatsen van vleermuizen zich met name bevinden in de groenere buitenwijken van Delft.

De grachten, kanalen en andere watergangen in Delft vervullen een belangrijke functie als vliegroute. Vanwege de ligging van het plangebied in een sterk verlichte omgeving wordt geen significante verstoring verwacht. Wel wordt geadviseerd om uitstraling van extra licht naar de watergangen (die buiten het plangebied liggen) zoveel mogelijk te voorkomen.

4.10.1.2 Conclusie

In het rapport constateert Aqua-Terra Nova dat het voorkomen van beschermde soorten en negatieve effecten daarop niet te verwachten zijn. Gelet hierop vormt de Flora- en Faunawet geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.11 Groen

Het uitgangspunt van het gemeentelijk groenbeleid zoals vastgelegd in de Nota Groen is dat aantasting van groene en ecologische waarden zoveel mogelijk wordt voorkomen en dat een evenwichtige verhouding tussen groen en bebouwing blijft bestaan. Het bestemmingsplan en het IOP - waarop het bestemmingsplan is gebaseerd - sluiten bij deze beleidsdoelen aan.

De gronden waarop bebouwing is voorzien zijn nu in gebruik voor het Spoorzoneproject. Op de gronden bevinden zich onder meer werkterreinen en tijdelijke voorzieningen. In het gebied is geen bestaand groen aanwezig.

In de Nota Groen is het gebied aangeduid als gebiedstype 'Woonomgeving stedelijk'. Op het tunneltracé wordt een nieuw stadspark (het Van Leeuwenhoekpark) aangelegd. Dit gebied is in de Nota Groen aangeduid met het gebiedstype 'Park'. Het parkje Spoorloos aan de westzijde van het voormalige station is niet apart aangegeven.

In de Nota Groen is de Stedelijke ecologische structuur van Delft (SES) vastgelegd. De SES bestaat uit kerngebieden en bestaande en gewenste ecologische verbindingen. Het beleid streeft onder meer naar het opheffen van knelpunten in het ecologische netwerk en de versterking van de verbindingszones.

Binnen het plangebied bevinden zich geen bestaande onderdelen van de SES. Op de bij de SES behorende kaart zijn binnen het plangebied wel twee gewenste aanvullingen op het ecologisch hoofdnetwerk aangegeven. Deze gewenste aanvullingen op het netwerk bestaan uit een ecologische verbinding van noord naar zuid over het tunneltracé en het geplande park en een ecologische verbindingszone langs de Westlandseweg.

Figuur 4.7: Stedelijke Ecologische Hoofdstructuur (SES)

Het Integraal Ontwikkelingsplan Nieuw Delft 2025 (IOP) dat voor de gebiedsontwikkeling is opgesteld sluit aan bij de ambities uit de Nota Groen. Het IOP gaat in het verlengde van de keuzes in het kader van de spoortunnel conform het plan Busquets uit van de gewenste uitbreidingen van het groennetwerk uit de Nota Groen. Op de locatie van de gewenste noordzuid-verbinding wordt een stadspark gerealiseerd. Het stadspark loopt tot aan het Stationsplein door. Hier ligt de mogelijkheid om voor bepaalde doelsoorten (vogels en vleermuizen) een verbinding te leggen met de boomstructuur van de Coenderstraat/Nieuwe Gracht die een verbinding vormt naar de Phoenixstraat. Daarnaast komt hier aan de westzijde van het voormalige station het parkje Spoorloos met daaronder de tweede fietsenstalling. De onderlinge samenhang krijgt voor bepaalde doelsoorten vorm door gerichte beplanting, hierbij wordt rekening gehouden met de ligging midden in de stad met drukke infrastructuur. In dit deel van het plangebied zal bij de keuze van beplanting rekening worden gehouden met vogels en vleermuizen, naast de belangen die horen bij intensief gebruikte stadsparken. Op deze wijze wordt door verschillende plandelen tezamen de gewenste verbinding met het groen/blauw stedelijk netwerk aan de noordzijde van Delft voor zover mogelijk tot stand wordt gebracht.

De volledig verharde Irenetunnel, die tussen twee delen van dit bestemmingsplan loopt, maakt plaats voor een boulevard op maaiveld met meerdere bomenrijen. Daarmee verbindt de Ireneboulevard ook de verschillende delen van het stadspark onderling en met de boomstructuur van de Nieuwe Gracht tot een groen netwerk. Deze groenelementen zijn onderdeel van de stedelijke groenstructuur en vastgelegd op de Essentiekaart in het IOP (zie paragraaf 2.2.1).

Bij de uitwerking van de plannen voor het vastgoed en de openbare ruimte zal aandacht worden besteed aan het toepassen van maatregelen ter bevordering van het woon, werk en leefmilieu. Hierbij wordt bijvoorbeeld gestimuleerd dat bij bebouwing gevelbegroeiing, nest- en verblijfsvoorzieningen en groene daken worden toegepast. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt nadere aandacht besteed aan de juiste keuze van verhardingen en beplantingen, bijvoorbeeld door het aanbrengen van (muur)planten in de gracht en kade. Hiermee kan tevens het fijnmazig netwerk op buurtniveau worden versterkt. Genoemde maatregelen zijn binnen het bestemmingsplan mogelijk.

4.12 Bodem

In het kader van het bestemmingsplan Spoorzone (2006) heeft reeds bodemonderzoek plaatsgevonden. Op basis van deze onderzoeksresultaten blijkt dat in het Spoorzonegebied 23 gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend zijn. Voor het saneren van deze gevallen van ernstige bodemverontreiniging is een raamsaneringsplan opgesteld (Combinatie CrommeLijn, Raamsaneringsplan Spoor en stad Delft, 23 april 2009). In aanvulling op het raamsaneringsplan wordt voorafgaande aan de sanering voor elk te saneren geval van ernstige bodemverontreiniging een uitvoeringsplan opgesteld, waarin nadere details van de uit te voeren sanerende maatregelen zijn opgenomen.

Het bestemmingsplan voorziet in de actualisering van de planologisch-juridische regeling voor het gebied. Het bestemmingsplan bevat geen nieuwe bouwlocaties. Het plangebied valt binnen de grenzen van het raamsaneringsplan (en de onderliggende bodemonderzoeksrapporten). Het gebied is derhalve reeds voldoende onderzocht. Aanvullend bodemonderzoek hoeft niet te worden uitgevoerd. Indien tijdens graafwerkzaamheden blijkt dat een onvoorzien geval van ernstige bodemverontreiniging wordt aangetroffen, dan valt deze onder het kader van het raamsaneringsplan en dient een uitvoeringsplan te worden opgesteld. Na instemming van het bevoegd gezag kunnen de graafwerkzaamheden worden hervat.

4.13 Milieuzonering bedrijven

4.13.1 Inleiding

Bij bestemmingsplannen moet een afweging gemaakt worden tussen de belangen van bedrijven en bewoners. Die belangen kunnen tegenstrijdig zijn. Bedrijven hebben (milieu)ruimte nodig om te kunnen functioneren. Bewoners hebben belang bij het voorkomen van hinder. Voor de afweging tussen deze belangen is milieuzonering een hulpmiddel. Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen). Het doel hiervan is om milieuhinder bij woningen (en andere gevoelige functies) zoveel mogelijk te voorkomen. Tegelijkertijd geeft milieuzonering aan bedrijven zekerheid over de (milieu)ruimte die het bedrijf heeft. Voor milieuzonering wordt landelijk gebruik gemaakt van de VNG-handreiking “Bedrijven en Milieuzonering”.

4.13.2 Beoordeling

Het plangebied bevindt zich niet binnen hinderafstanden van bedrijven in de omgeving. Aan de westzijde grenst het gebied aan de nieuwe woonwijk Coendersbuurt, het terrein van de Scholencombinatie Delfland en bestaande woningen. De nieuw te realiseren woningen worden op een afstand van (minimaal) ca. 35 meter ten opzichte van de school gerealiseerd. Aan de richtafstand van 10 meter voor woningen in een gemengd gebied wordt voldaan.

Aan de oostzijde grenst het terrein aan de bestaande binnenstad. De rand van de binnenstad heeft een gemengde bestemming. Toegestaan zijn onder meer woningen, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven uit maximaal categorie 2. Daarbij hoort een indicatieve richtafstand van 10 meter ten opzichte van een gemengd gebied. De bouwvlakken uit het nieuwe bestemmingsplan liggen ruim buiten deze afstand. De afstand tussen de bebouwing en de grens van de bouwvelden bedraagt ca. 45-50 meter.

Ten zuiden van veld 5 (ten zuiden van de Ireneboulevard) staan woningen. Aan de oostzijde staat bebouwing met een gemengde bestemming. Toegestaan zijn onder meer kantoren, bedrijven, dienstverlening en woningen. De maximale milieucategorie is categorie 1. Daarbij hoort een indicatieve richtafstand van 0 meter ten opzichte van een gemengd gebied.

Voor de nieuw te realiseren woningen wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. Ter plaatse van de woningen is dan ook geen milieuhinder ten gevolge van de school en bedrijfsactiviteiten te verwachten.

4.14 Archeologie

4.14.1 Wettelijk kader

In 1992 ondertekende Nederland mede het zogenaamde Verdrag van Valletta (Malta). Dit verdrag heeft als doel de bescherming van het archeologisch erfgoed van Europa te bevorderen. In Nederland heeft dit geleid tot een herziening van de Monumentenwet 1988 alsmede een aanvulling op of wijziging van bepaalde artikelen in enkele andere wetten. Deze wijzigingswet is beter bekend als de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ), die op 1 september 2007 van kracht werd.

De belangrijkste artikelen uit het Verdrag van Malta die in de Nederlandse wetgeving zijn overgenomen zijn dat het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke (in situ) dient te worden behouden (artikel 4), dat het archeologisch erfgoed deel uitmaakt van de belangenafweging in het kader van ruimtelijke ordening (artikel 5) en het 'veroorzakersprincipe' (artikel 6). Het veroorzakersprincipe betekent dat de verstoorder verantwoordelijk is voor het vroegtijdig (laten) uitvoeren van noodzakelijk archeologisch (voor)onderzoek en de financiering daarvan.

Het bestemmingsplan
In de Nederlandse wetgeving wordt aan artikel 5 uit het Verdrag van Malta invulling gegeven door middel van artikelen 38, 39 en 40 uit de Monumentenwet. In deze artikelen is bepaald dat het archeologisch erfgoed beschermd dient te worden middels het bestemmingsplan. Gemeentes moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening houden met de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden. Hieronder vallen zowel reeds bekende archeologisch waardevolle gebieden als gebieden waarvoor een (verhoogde) archeologische verwachting geldt. Deze waarden krijgen een archeologische (mede)bestemming, die wordt vermeld in de toelichting van het bestemmingsplan, wordt begrensd in de verbeelding (plankaart) en wordt voorzien van regels die gekoppeld zijn aan een vergunningstelsel.

In artikel 41a van de Monumentwet is bepaald dat artikelen 39, 40 en 41, 1e lid, niet van toepassing zijn op plangebieden met een oppervlakte kleiner dan 100 m2. Bij projecten die deze oppervlakte overschrijden dient het archeologisch belang altijd te worden meegewogen in de belangenafweging. Gemeenten kunnen van deze grens afwijken, mits de redenen hiervoor goed onderbouwd kunnen worden. De gemeente Delft maakt van deze mogelijkheid gebruik middels de archeologische beleidskaart (2012) die door Archeologie Delft wordt gebruikt als onderlegger voor de gemeentelijke bestemmingsplannen. Op basis van lokale expertise wordt op deze kaart zowel naar boven als beneden afgeweken van de gestelde grens van 100 m2.

Archeologiebeleid Delft
Op basis van de huidige wetgeving zijn de gemeentes in Nederland verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Omdat ruimtelijke ingrepen gevolgen kunnen hebben voor dit bodemarchief, moeten gemeenten bij de besluitvorming archeologie als volwaardige factor meenemen in de belangenafweging. Om dit op een verantwoorde en transparante wijze te kunnen doen is gemeentelijk archeologiebeleid wenselijk. Dergelijk beleid is in Delft nog niet vastgesteld. De gemeente beschikt echter al sinds 1991 over een eigen gemeentelijk archeologische dienst. Hier is uitgebreide lokale kennis aanwezig, waardoor een correcte omgang met de archeologische waarden binnen de gemeente wordt gewaarborgd.

Archeologie Delft hanteert sinds 2012 een archeologische beleidskaart voor de gehele gemeente. Deze kaart is gebaseerd op gedetailleerde kennis van de lokale landschapsontwikkeling, cultuurhistorie en het bodemarchief. Op de beleidskaart worden de verschillende archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeente gekoppeld aan vrijstellingsgrenzen. Bodemverstorende werkzaamheden die deze grenzen niet overschrijden worden op voorhand vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek.

Door middel van het hanteren van een gedifferentieerd vrijstellingenbeleid wordt binnen de gehele gemeente gezocht naar een goede balans tussen de verwachte aanwezigheid van archeologische resten en de voorwaarden die worden verbonden aan bodemverstorende activiteiten.

4.14.2 Bestaande situatie plangebied

De ondergrond van het plangebied bestaat uit veen (Hollandveen Laagpakket), waarop zich vanaf 300 v.Chr. kleiafzettingen (Gantel Laag; Laagpakket van Walcheren) hebben gevormd. Binnen het plangebied komen met name dekafzettingen voor. Als gevolg van oxidatie en klink is er in het verleden inversie opgetreden in het landschap en zijn de geulafzettingen als hogere ruggen in het landschap komen te liggen. Ze vormden daardoor ideale vestigingsplaatsen vanaf de Romeinse tijd.

Tijdens de Romeinse tijd en Late Middeleeuwen vond er bewoning plaats op de geulafzettingen. In de gebieden tussen de nederzettingen werden uitgebreide verkavelingssystemen uitgezet. Sporen van zowel dergelijke nederzettingen als zogenaamde off-site structuren die in de gebieden tussen deze nederzettingen ontstonden (zoals grafvelden, sloten en verkavelingsgreppels) zijn in (en in de directe omgeving) van Delft veelvuldig teruggevonden.

Uit historisch kaartmateriaal kan worden opgemaakt dat zich binnen het plangebied tijdens de Nieuwe tijd op verschillende plekken binnen het bestemmingsplangebied bewoning bevond. Daarnaast waren delen va het plangebied in gebruik als moestuin en akker- of weidegebied. Binnen het bestemmingsplangebied vond ook op verschillende locaties nijverheid plaats. Op het terrein van de Houttuinen werd in 1679 een affuitmakerij gemaakt. Dit militaire complex evolueerde en groeide tot een militair productie- en onderhoudsbedrijf. In 1802 werd het gehele terrein van de Houttuinen gehuurd door het gewest Holland en West-Friesland. De constructiewerkplaatsen verhuisden pas eind 19e eeuw uit Delft. In het kader van de ruimtelijke ontwikkelingen in de Spoorzone hebben de afgelopen jaren verschillende archeologische onderzoeken plaatsgevonden in het bestemmingsplangebied. Het betreft daarbij zowel inventariserend veldonderzoek middels proefsleuven, als definitief archeologisch onderzoek middels opgravingen (al dan niet in de vorm van archeologische begeleiding). Tijdens deze onderzoeken zijn diverse overblijfselen uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd aangetroffen. Het betreft daarbij met name sporen van bewoning en nijverheid.

4.14.3 Gewenste ontwikkeling

Een gedeelte van het plangebied is reeds afdoende archeologisch onderzocht. Hier hebben ook dusdanige bodemingrepen plaatsgevonden dat er geen archeologische resten meer verwacht worden. Voor dit gedeelte geldt dan ook dat er geen archeologische medebestemming hoeft te worden op genomen (afbeelding 4.14.1).

Op basis van algemene gegevens, historisch kaartmateriaal en reeds uitgevoerd archeologisch (bureau- en veld-)onderzoek kan worden gesteld dat binnen het overige deel van het plangebied sprake is van een hoge archeologische verwachting. Het betreft daarbij resten uit de Late Middeleeuwen en/of Nieuwe tijd; concreet worden resten van bewoning en nijverheid verwacht.

Binnen de zones met hoge archeologische verwachting (zie afbeelding hieronder) is het, vanwege aanwezige bebouwing en de omvang van het te onderzoeken gebied, niet mogelijk of wenselijk om de archeologische verwachting alsnog afdoende te toetsen in het kader van dit bestemmingsplan. Om te garanderen dat hier in de toekomst geen behoudenswaardige archeologische resten ongezien zullen verdwijnen, wordt aan deze zones een archeologische medebestemming toegekend.

Binnen het bestemmingsplangebied worden twee archeologische medebestemmingen opgenomen. 'Waarde – Archeologie I' heeft betrekking op de zone waar zich vanaf 1679 een militaire constructiewerkplaats bevond. Deze zone is binnen het overkoepelende archeologisch bureauonderzoek naar de Spoorzone Delft aangeduid als PAS18 (PAS = Project Archeologie Spoorzone). Binnen deze medebestemming worden bodemverstorende ingrepen tot een diepte van 30 cm (ongeacht de oppervlakte) en een oppervlakte van 50 m2 (ongeacht hoe diep) op voorhand vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek. De wettelijk gestelde grens van 100 m2 wordt hier verkleind naar 50 m2, omdat kleine bodemverstoringen hier al tot aanzienlijke verstoring van archeologische waarden kunnen leiden. Bovendien kan archeologisch onderzoek op een relatief klein oppervlak hier al veel waardevolle nieuwe informatie opleveren.

De zone ' Waarde – Archeologie II' heeft betrekking op de locaties waarvan, op basis van historisch kaartmateriaal, bekend is dat hier bewoning en/of nijverheid plaatsvond in historische tijden. Binnen deze zone zijn bodemverstorende werkzaamheden tot 100 m2 en/of 40 cm –maaiveld vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek. De wettelijk gestelde grens van 100 m2 wordt aangehouden omdat deze hier als passend wordt beschouwd, gelet op de aard van en dichtheid aan archeologische resten die hier verwacht worden.

Afbeelding 4.8: binnen het plangebied is sprake van twee archeologische medebestemmingen. Hier dient archeologisch onderzoek plaats te vinden voorafgaand aan bodemingrepen die de gestelde vrijstellingsgrenzen overschrijden.

4.14.4 Conclusie

Conform artikelen 38, 39 en 40 uit de Monumentenwet 1988, beschermt de gemeente Delft het archeologisch erfgoed middels het bestemmingsplan. Bekende en verwachte archeologisch waardevolle gebieden krijgen een archeologische (mede)bestemming en worden gekoppeld aan een vergunningenstelsel. Wettelijk is vastgelegd dat bij ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 100 m2 het archeologisch belang meegewogen moet worden bij de vergunningverlening. Gemeenten mogen echter onderbouwd afwijken van deze grens, zoals in het onderhavige bestemmingsplan wordt gedaan. Op deze manier wordt een goede balans bereikt tussen de verwachte aanwezigheid van archeologische resten en de voorwaarden die worden verbonden aan bodemverstorende activiteiten.

Binnen het onderhavige bestemmingsplangebied is sprake van twee archeologische medebestemmingen. Binnen deze zones dienen bodemverstorende ingrepen zoveel mogelijk te worden beperkt. Het uitvoeren van bodemverstorende werkzaamheden die de aan de bestemmingszones gekoppelde vrijstellingsgrenzen overschrijden, worden gebonden aan het vergunningenstelsel. In de afweging die ten grondslag ligt aan het verlenen van een omgevingsvergunning wordt het belang van het archeologisch erfgoed meegewogen conform de Monumentenwet. Deze belangenafweging kan ertoe leiden dat er eisen worden gesteld aan de uitvoering van de werkzaamheden, of dat de voorgenomen in greep alleen na archeologisch onderzoek wordt toegestaan.

Ondanks dat binnen de medebestemmingszones bepaalde (beperkte) bodemingrepen bij voorbaat worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek blijft hier wel de algemene meldingsplicht bij het aantreffen van oudheden van toepassing. Op basis van de Monumentenwet 1988 (artikel 53) moet een persoon die, anders dan bij het doen van archeologisch onderzoek, iets vindt waarvan hij/zij weet of moet vermoeden dat het een (on)roerend monument betreft dit binnen drie dagen melden bij de minister van OCW. In de praktijk betekent dit dat toevalsvondsten zo snel mogelijk gemeld moeten worden aan de gemeentelijk archeoloog van Delft. De gemeente (het bevoegd gezag) zal vervolgens bepalen of nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Indien dit het geval is dient de ontwikkelaar hiervoor tijd en ruimte te bieden. Indien er geen melding wordt gedaan van het aantreffen van oudheden is er sprake van een strafbaar feit.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Systematiek bestemmingen

5.1.1 Systematiek bestemmingsplan

Het Spoorzoneproject bestaat uit de realisering van een ondergrondse spoortunnel en de herontwikkeling van het bovengrondse gebied. De spoortunnel is al gedeeltelijk gebouwd. De oostelijke tunnelbuis en het station zijn gerealiseerd en in gebruik genomen. De westelijke tunnelbuis is vergund en in aanbouw. Het bestemmingsplan heeft betrekking op bestaande bebouwing - het station/HNK, de tunnel en het oude stationsgebouw - en op nog te realiseren bebouwing (de bovengrondse gebiedsontwikkeling).

In het huidige bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening' is de vorm van de bebouwing gedetailleerd vastgelegd. Daardoor is maar een beperkt aantal bouwwijzen mogelijk en zijn de ontwikkelmogelijkheden beperkt. Het nieuwe bestemmingsplan biedt een flexibel kader waarbinnen nog verschillende invullingen, uitvoeringen en inrichtingen mogelijk zijn. De exacte vorm van de bebouwing is niet vastgelegd. Daardoor kan worden ingespeeld op marktontwikkelingen. Van belang is echter ook dat het bestemmingsplan voldoende zekerheid moet bieden voor de omgeving. Daarom zijn in het bestemmingsplan de maximale grenzen aangegeven waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden. Binnen de bouwvelden zijn de bouwmogelijkheden flexibel. Naar buiten toe biedt het nieuwe bestemmingsplan zekerheid. Op de verbeelding (de plankaart) zijn de bouwvlakken aangegeven waarbinnen mag worden gebouwd. De afstand tussen de bestaande bebouwing en de nieuwbouw ligt daardoor vast. Daarnaast is de maximale bouwhoogte vastgelegd. De maximale bouwmogelijkheden liggen daardoor vast. Dat geldt ook voor de gebruiksmogelijkheden. In de planregels is het maximale brutovloeroppervlak dat per functie mag worden gebruikt vastgelegd en het maximale woningaantal dat in het gebied mag worden gerealiseerd. Deze grenzen geven het kader aan waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden.

5.1.2 Inleidende regels

Begrippen
In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen, zoals Gedeputeerde Staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft, of een minister voor projecten van nationaal belang.

Wijze van meten
Het artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

Op grond van de meetvoorschriften wordt de bouwhoogte berekend vanaf het peil. In de begripsbepalingen is vastgelegd dat het peil Normaal Amsterdams Peil (NAP) is. Bij dit bestemmingsplan is van NAP uitgegaan omdat de hoogte van maaiveld in het plangebied sterk varieert.

5.1.3 Bestemmingsregels

Bestemmingen

Gemengd - 1
Gebruiksmogelijkheden
De bouwvelden hebben de bestemming 'Gemengd - 1' gekregen waardoor een mix van functies mogelijk is. De exacte locatie van de functies ligt niet vast, omdat dit erg afhankelijk is van de markt en de onderlinge samenhang en synergie die kan ontstaan als een bepaalde ontwikkeling is ingezet. De functies zijn uitwisselbaar. In de planregels is per functie het maximale oppervlak aangegeven dat voor de functie mag worden gebruikt. Bij elkaar opgeteld komt het totale oppervlak neer op meer dan fysiek mogelijk is. Als meer van de ene functie gerealiseerd wordt, blijft er minder ruimte over voor andere functies. Daarnaast is het maximale woningaantal vastgelegd.

Een belangrijke ontwikkeling van de laatste jaren is het vervagen van de grenzen tussen horeca en retail en tussen food en non-food (een ontwikkeling die ook wel 'blurring' wordt genoemd). Dat heeft geleid tot nieuwe mengvormen en innovatieve concepten. Het bestemmingsplan houdt rekening met deze ontwikkeling. Omdat de functies die het bestemmingsplan toestaat uitwisselbaar zijn, is het binnen de bestemming 'Gemengd' mogelijk om nieuwe mengvormen in het gebied te vestigen. Het bestemmingsplan gaat uit van een menging van en tussen functies en niet van een strikte scheiding tussen (bijvoorbeeld) werken, horeca en detailhandel. Ook nieuwe ontwikkelingen zoals flexibele werkplekken (bijvoorbeeld gecombineerd met horeca) zijn in het plangebied mogelijk.

In het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen om een Student Hotel of een vergelijkbare formule in het gebied te vestigen. Het gaat om een voorziening waar bijvoorbeeld internationale studenten die niet permanent in Delft wonen tijdelijk kunnen verblijven. In de planregels is hiervoor het begrip 'extended stay' gehanteerd.

Bouwmogelijkheden
Binnen de bestemmingsvlakken kan de bebouwing worden gerealiseerd met de daarbij horende voorzieningen zoals parkeergarages, toegangswegen, fietspaden, groen en andere onderdelen van de openbare ruimte. Op de verbeelding zijn de grenzen waarbinnen mag worden gebouwd en de maximale bouwhoogten aangegeven. Binnen deze maximale grenzen kunnen de gebouwen met de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd.

In het plangebied is op veld 3 een oostwest-georiënteerde voetgangersverbinding voorzien. De exacte locatie van de noodzakelijke verbinding is nog niet bekend. Op de verbeelding is daarom een gebied aangegeven waarbinnen de verbinding kan komen. Dit gebied heeft de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - voetgangersroute'. Bij het bouwen van gebouwen moet hiermee rekening gehouden worden. In de planregels is vastgelegd dat een zone met een breedte van 3,5 meter van oost naar west vrij van bebouwing moet blijven op maaiveldniveau. Boven de voetgangersverbinding is wel bebouwing mogelijk (bijvoorbeeld balkons, uitkragende verdiepingen of overbouwingen).

Bij veld 1 zijn parkeervoorzieningen in de gebouwen alleen onder de begane grond toegestaan. Daarvoor is op de verbeelding bij veld 1 de aanduiding 'parkeergarage' aangegeven. In de planregels is vastgelegd dat ter plaatse van deze aanduiding inpandige parkeerplaatsen alleen onder de begane grond zijn toegestaan. Deze regeling sluit aan bij de regeling in het bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening'.

In het plangebied ligt de spoortunnel (onder het park tussen de bouwvelden). Bij het bouwen en het uitvoeren van werkzaamheden zoals het leggen van kabels en leidingen naast en boven de tunnel moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van de spoortunnel. In opdracht van ProRail is onderzoek uitgevoerd naar de technische randvoorwaarden die in acht moeten worden genomen bij bouwwerkzaamheden. Dit onderzoek is besproken in paragraaf 4.3.

De bescherming van de spoortunnel is geregeld in de Spoorwegwet. Op grond van artikel 19 van de Spoorwegwet is een vergunning vereist om binnen de begrenzing van de hoofdspoorweg bouwwerken of andere opstallen op te richten en onder meer kabels, leidingen of beplantingen aan te brengen. Naast de omgevingsvergunning voor het bouwen is dus binnen de begrenzing van de hoofdspoorweg ook een vergunning op grond van artikel 19 Spoorwegwet nodig. Omdat de bescherming van de spoortunnel al is geregeld door de vergunningplicht op grond van de Spoorwegwet is het niet nodig om hiervoor ook een regeling in de planregels op te nemen.

Gemengd - 2
In het bestemmingsplan is rekening gehouden met de herontwikkeling van het oude stationsgebouw. In het bestemmingsplan is aan het pand een flexibele bestemming gegeven waardoor het pand voor verschillende functies kan worden gebruikt. In het vorige bestemmingsplan was de bestemming beperkt tot horeca. Met het nieuwe bestemmingsplan zijn andere gebruiksmogelijkheden toegevoegd, zoals dienstverlening, kantoren, detailhandel en wonen. Detailhandel is beperkt tot een maximaal oppervlak van 100 m2 bvo. Daarnaast zijn de maximale grenzen die voor iedere functie zijn vastgelegd van toepassing. Zoals hierboven bij de bestemming 'Gemengd - 1' is toegelicht, is in de planregels vastgelegd hoe groot het maximale oppervlak is dat in het gehele plangebied voor detailhandel, horeca en andere functies mag worden gebruikt.

Voor het oude stationsgebouw - een rijksmonument - gaat het bestemmingsplan uit van de bestaande afmetingen. Dit is in de planregels vastgelegd.

Het bestemmingsplan houdt er rekening mee dat de luifels van het oude stationsgebouw - die tijdelijk zijn verwijderd vanwege de werkzaamheden - worden teruggeplaatst. In artikel 12.1 is vastgelegd dat de grenzen van bestemmings- en bouwvlakken mogen worden overschreden door luifels. Het terugplaatsen van de luifels is daardoor mogelijk.

Groen
Het nieuwe stadspark en het groen achter het oude station hebben de bestemming 'Groen' gekregen.

In de planregels is de mogelijkheid opgenomen om in het Van Leeuwenhoekpark twee kiosken te realiseren met een gezamenlijk oppervlak van maximaal 50 m2. Op de verbeelding heeft dit gebied daarom de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - kiosk' gekregen.

De kiosken kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt voor de verkoop van consumpties in het Van Leeuwenhoekpark. In de planregels is vastgelegd dat in de kiosken alleen lichtere horeca is toegestaan (maximaal categorie 1). Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een ijssalon.

Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' heeft betrekking op de verkeersruimte in het gebied.

Spoortunnel en bijbehorende voorzieningen
De spoortunnel en de daarbij horende voorzieningen (zoals toetredingspunten en ontluchtingsinstallaties) zijn op grond van het bestemmingsplan toegestaan.

5.1.4 Algemene regels

Antidubbeltelregel
Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene bouwregels
In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Parkeren
In de algemene bouwregels is opgenomen dat gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd indien voorzien wordt in voldoende parkeerruimte ten behoeve van het parkeren of stallen van motorvoertuigen. In de planregels is vastgelegd dat bij de invulling van het begrip ‘voldoende parkeergelegenheid’ getoetst dient te worden aan de in de nota 'Nota Parkeernormen 2013' opgenomen beleidsregels. Verder is vastgelegd dat indien de beleidsregels tijdens de planperiode worden gewijzigd van de nieuwe of gewijzigde beleidsregels moet worden uitgegaan. Met deze regeling is aangesloten bij artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en de uitleg die daaraan door de Afdeling bestuursrechtspraak is gegeven (ABRvS 9 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2837).

Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 13.1 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 13.2 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen en een wijzigingsbevoegheid waarmee een bovengrondse fietsenstalling mogelijk kan worden gemaakt.

Voorrangsregeling
In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

5.1.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht
Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel
Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 6 Handhaving

Toezicht en handhaving is iets dat door betrokkenen als onprettig wordt ervaren. De gemeente doet het omdat we in een veilige, gezonde, aantrekkelijke en duurzame omgeving willen wonen, werken en leven. Soms kan het gedrag van individuele burgers of bedrijven dit streven bedreigen en een risico opleveren voor de leefomgeving. Deze risico's willen wij beheersbaar houden. Er is echter altijd een grens aan de middelen die de gemeente daarvan kan en wil inzetten.

De rode draad in het gemeentelijke beleid is dat de inschatting van de risico's voor de gebruikers en voor de leefomgeving doorslaggevend is voor de prioriteiten die gesteld worden bij het stimuleren en/of afdwingen van het naleefgedrag. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan onderwerpen en gevallen waarin de risico's van niet-naleving het grootst zijn. De concrete doelstellingen en speerpunten worden elk jaar vastgesteld in een jaarplan.

De gemeente heeft verschillende instrumenten om het naleefgedrag te beïnvloeden en zo nodig naleving af te dwingen. Het begint met heldere regels waar draagvlak voor is en die bekend zijn bij degenen die door de regels worden geraakt. Daarnaast wordt er risicogestuurd toezicht gehouden. Indien toezichtactiviteiten leiden tot de constatering van een illegale situatie, bijvoorbeeld omdat de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd, dan wordt beslist of en in hoeverre en met toepassing van welke sanctiemiddelen de gemeente zich zal inspannen om de overtreder te dwingen deze illegale situatie op te heffen.

De kaders hiervoor zijn vastgelegd in de (regionale) handhavingsstrategie. Uitgangspunt daarbij is de 'beginselplicht tot handhaving'. Gelet op de beperkte beschikbare capaciteit is het echter niet mogelijk - en ook wenselijk - om tegen alle overtredingen handhavend op te treden. Afhankelijk van de aard en ernst van de overtreding, het gedrag van de overtreder en de overige omstandigheden van het geval zal een passende reactie en aanpak worden bepaald. Dat kan onder meer zijn een legalisatietraject, afzien van handhaving, waarschuwing of het toepassen van een bestuursrechtelijk sanctiemiddel.

Bij zeer ernstige overtredingen kan ook sprake zijn van een strafrechtelijk traject. Strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van en gebeurt door het Openbaar Ministerie.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak en overleg

7.1.1 Inspraak

Voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is het plan besproken met het Platform Spoor, de klankbordgroep Spoorzone Delft, MKB Delft, VNO-NCW, Koninklijke Horeca Nederland (KHN) en het Bestuurlijk Overleg Binnenstad (BOB). In het Platform Spoor zijn onder meer bewoners, bewonersorganisaties en Delfia Batavorum vertegenwoordigd. De klankbordgroep Spoorzone Delft bestaat uit externe leden uit verschillende hoeken, ieder deskundig op zijn eigen terrein.

In het overleg met de Klankbordgroep en het Platform Spoor is de opzet van het bestemmingsplan besproken en de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Platform Spoor heeft het bestemmingsplan daarna met haar achterban besproken. De reacties van het Platform en de klankbordgroep zijn vervolgens besproken in een tweede overleg.

De deelnemers aan deze overleggen hadden onder meer vragen over de bouwhoogte. Een aantal van de deelnemers aan de Platform vindt de bouwhoogte te hoog. Dit punt is ook in de zienswijzen aan de orde gesteld en wordt besproken in de nota zienswijzen.

Het overleg met de vertegenwoordigers van MKB, VNO-NCW, KHN en het BOB had betrekking op de mogelijkheden die het plan biedt voor detailhandel, horeca en andere bedrijfsmatige functies. De functiemix die het bestemmingsplan mogelijk maakt is met de organisaties besproken. Daarna is nog de gelegenheid geboden om op het bestemmingsplan te reageren. Van die gelegenheid hebben de organisaties geen gebruik gemaakt.

7.1.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het conceptbestemmingsplan toegezonden aan de volgende overlegpartners:

• 1. Provincie Zuid-Holland;
• 2. Ministerie van Defensie;
• 3. Rijkswaterstaat;
• 4. Ministerie van EL&I;
• 5. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
• 6. ProRail;
• 7. KPN;
• 8. Tennet;
• 9. Stedin;
• 10. Gasunie;
• 11. Evides;
• 12. Pipeline Control;
• 13. Veiligheidsregio Haaglanden;
• 14. NV Nederlandse Spoorwegen;
• 15. Hoogheemraadschap van Delfland.

De onder 3 genoemde instantie heeft gereageerd en aangegeven geen opmerkingen over het plan te hebben. De onder 1, 13 en 15 genoemde instanties hebben een inhoudelijke reactie ingediend. Deze reacties worden hieronder besproken. Van de overige overlegpartners is geen reactie ontvangen.

Reactie Veiligheidsregio Haaglanden
Vanwege de aanwezigheid van de transportroute gevaarlijke stoffen rijksweg A13 is de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' van toepassing. De rijksweg A13 ligt op ongeveer 1400 meter ten noordoosten van het plangebied. Het plangebied ligt in het invloedsgebied van de rijksweg A13 voor wat betreft het transport van giftige stoffen. Gezien de afstand van het plangebied ten opzichte van de rijksweg A13 wordt er geen significante toename van het groepsrisico verwacht.

De Veiligheidsregio wijst er verder op dat een deel van het plangebied binnen het invloedgebied van DSM Gist B.V. ligt. De ergst denkbare scenario’s voor deze risicobron zijn het volledig vrijkomen van de inhoud van een (tank)wagen met een giftige stof en het vrijkomen van giftige stoffen bij een brand bij DSM Gist B.V. Daardoor kunnen binnen het plangebied giftige effecten optreden. De kans dat een dergelijk toxisch scenario plaatsvindt is zeer klein.

De Veiligheidsregio constateert dat het groepsrisico met dit bestemmingsplan niet zal toenemen. Uit eerder onderzoek is gebleken dat ontwikkelingen die buiten de plaatsgebonden risicocontour van 10-7 plaats vinden geen zichtbaar effect op het groepsrisico hebben. Het plangenbied ligt geheel buiten deze contour.

De Veiligheidsregio adviseert om bij de bouw van de woningen een aantal maatregelen te treffen. Aangezien met het bestemmingsplan geen maatregelen aan de risicobron kunnen worden getroffen, zijn de maatregelen gericht op de beheersing en vermindering van de effecten van een incident. Geadviseerd wordt om in de woningen een voorziening te plaatsen waarmee de ventilatie met een eenvoudige handeling kan worden uitgeschakeld. Daarnaast wordt geadviseerd om de bewoners te informeren over de verschillende risico's en gevaren, de wijze van alarmeren en de wenselijke manier van reageren tijdens incidenten (risicocommunicatie).

Antwoord
Naar aanleiding van de opmerkingen van de Veiligheidsregio over de risicobronnen en het invloedsgebied van DSM is de plantoelichting aangepast. De overige aanbevelingen van de Veiligheidsregio hebben geen betrekking op het bestemmingsplan maar op maatregelen die bij de bouw kunnen worden getroffen (ventilatievoorzieningen) en het informeren van bewoners. Deze opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Conclusie 
Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. In de toelichting bij het plan is de reactie van de Veiligheidsregio verwerkt.

Reactie Provincie Zuid-Holland
De provincie merkt op dat de ontwikkelingen waarin het bestemmingsplan voorziet in beginsel aansluiten bij het provinciale beleid. Met het provinciale beleid wordt versterking van stedelijke centra nagestreefd. Wel vraagt de provincie aandacht voor de locatie van de detailhandelsontwikkelingen. Detailhandel zou naar het oordeel van de provincie, in verband met de versterking van het centrumgebied, bij voorkeur in de lijn van het station naar de binnenstad moeten liggen.

Verder is de provincie van oordeel dat het algemeen toestaan van ondergeschikte detailhandel niet in overeenstemming met de provinciale Verordening Ruimte 2014 is. Op grond van de verordening mag een bestemmingsplan alleen ondergeschikte detailhandel toestaan in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf. De planregels maken meer mogelijk en dienen daarom in overeenstemming te worden gebracht met de verordening.

De provincie verzoekt om het plan op deze onderdelen aan te passen.

Antwoord
Het Van Leeuwenhoekkwartier wordt een hoogstedelijk gebied met een sterke menging van functies en nieuwe mengvormen van werken, horeca en detailhandel. Detailhandel is daar een belangrijk onderdeel van en draagt bij aan het karakter en de levendigheid van het gebied. Het beperken van detailhandel tot het gebied ten noorden van het HNK (veld 1) betekent dat nieuwe concepten en mengvormen in het gebied ten zuiden van het HNK onvoldoende tot ontwikkeling kunnen komen. Voor de functiemix en het karakter van het gebied is het van belang dat ook in het gebied ten zuiden van het HNK detailhandel mogelijk is.

Van belang is hierbij ook dat het realiseren van detailhandel in het gebied ten zuiden van het HNK geen afbreuk doet aan het streven van de provincie om het centrumgebied te versterken. Voor de Binnenwatersloot - één van de aanloopstraten naar het kernwinkelgebied - kan de ontwikkeling van het plangebied met detailhandel een versterkend effect hebben omdat de looproute van het station naar het centrum aantrekkelijker wordt. Daarnaast sluit het gebied niet alleen via de Binnenwatersloot maar op meerdere locaties aan op de binnenstad en het kernwinkelgebied. Door de verplaatsing van de hoofdverkeersstructuur van de Westvest naar de Coenderstraat en in het verlengde daarvan de Nieuwe Gracht verdwijnen de barrières tussen het gebied en de binnenstad en wordt het gebied in zijn geheel onderdeel van het centrum van Delft. Ook detailhandel in het gebied ten zuiden van het HNK kan daardoor een versterkend effect hebben op het centrumgebied. Het is daarvoor niet noodzakelijk om detailhandel te beperken tot het gebied ten noorden van het HNK.

De provincie wijst er terecht op dat de ondergeschikte detailhandel die het bestemmingsplan toestaat ruimer is dan de provinciale Verordening Ruimte 2014 toelaat. Het bestemmingsplan is naar aanleiding van de opmerkingen van de provincie hierop aangepast.

Conclusie 
Deze reactie heeft deels geleid tot aanpassing van het plan.

Reactie Hoogheemraadschap Delfland
Delfland verzoekt om in paragraaf 4.5 toe te voegen dat het plangebied grenst aan de Nieuwe Delft, een boezemwater met een peil van -0,43 NAP.

Antwoord
Het tekstvoorstel van het Hoogheemraadschap is in de plantoelichting verwerkt. Aan de toelichting is toegevoegd dat De Nieuwe Gracht net buiten het plangebied aan de westzijde ligt. Daarnaast is het waterpeil van deze watergang in de tekst genoemd. Het waterpeil van deze watergang ligt op 1,50 – NAP (polderpeil).

Conclusie 
Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

7.2 Financiële uitvoerbaarheid

7.2.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten voor gronden waarop de in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening genoemde bouwplannen zijn voorgenomen. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening.

7.2.2 Wat zit er in het plan

De bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt vallen onder "de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen" in de zin van artikel 6.2.1 onder b Bro. Voor het plan bestaat daarom in beginsel een verplichting tot kostenverhaal. Een exploitatieplan is echter niet noodzakelijk omdat de kosten 'anderszins verzekerd' zijn. De gemeente is eigenaar van de gronden. Het kostenverhaal zal plaatsvinden bij de gronduitgifte.