| Plan: | Binnenstad 2012 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0503.BP0014-2001 |
De binnenstad kenmerkt zich door een hoge mate van functiemenging. Dat bepaalt voor een belangrijk deel het karakter van de binnenstad. In het bestemmingsplan Binnenstad 2002 was een strikt regime opgenomen om de functiemenging te regelen. Landelijke trends hebben tot de constatering geleid dat het regime te strikt is om voldoende toekomstbestendig te zijn. Er is behoefte aan meer mogelijkheden om in te spelen op trends waar deze wenselijk zijn of om de markt meer flexibiliteit te bieden en toch op hoofdlijnen voldoende regulering te houden. Het systeem in het nieuwe bestemmingsplan is minder streng.
Om de functiediversiteit als belangrijk element voor een aantrekkelijke binnenstad in stand te houden, is in het bestemmingsplan Binnenstad uit 2002 het 'functielimiteringssysteem' (FLS) geïntroduceerd. Dit systeem is toegepast om een sterke uitgroei van één functie ten koste van andere functies te voorkomen. Per 'FLS-strook' (een deel van een straat of gracht) is het bestaande gebruik in percentages vastgelegd en daarnaast het percentage dat maximaal voor een bepaalde functie wenselijk werd geacht. Functieverandering is alleen mogelijk met een (binnenplanse) afwijkingsprocedure zolang het maximale percentage niet is bereikt. De gelimiteerde functies betreffen vooral horeca en dienstverlening in winkelstraten maar ook detailhandel in gemengde straten als de Oude Delft.
In het nieuwe bestemmingsplan is het FLS losgelaten. In de praktijk is gebleken dat het systeem star en complex is en onvoldoende ruimte biedt voor ontwikkelingen. Om die reden wordt met het nieuwe bestemmingsplan een meer eenvoudige regeling ingevoerd. De doelstelling uit het oude bestemmingsplan dat de functiediversiteit moet worden beschermd geldt ook voor het nieuwe plan. De regeling mag echter niet onnodig belemmerend zijn en moet ruimte bieden voor marktontwikkelingen. In een veranderend tijdsbeeld is meer flexibiliteit en een meer efficiënte uitvoeringspraktijk gewenst.
De nieuwe regeling is minder gedetailleerd en gaat - anders dan het FLS - uit van gebieden in plaats van delen van straten en grachten. De binnenstad bestaat uit verschillende gebieden met een eigen karakter ('sfeergebieden'). In het ene gebied is wonen het dominante gebruik, in andere gebieden is dat bijvoorbeeld detailhandel of horeca. Door uit te gaan van het systeem van sfeergebieden waarin meer flexibiliteit en marktwerking ligt besloten worden de doelstellingen die met het FLS werden nagestreefd op hoofdlijnen nog steeds gediend. De toepassing van sfeergebieden, vertaald naar bestemmingen, met daaraan gekoppelde criteria ten aanzien van verschillende functies, biedt echter meer mogelijkheden voor het voorkomen van leegstand of de invulling van leegstaande panden en is in praktische zin eenvoudiger toepasbaar. Met de toepassing van het systeem van sfeergebieden kan het FLS komen te vervallen.
In het bestemmingsplan wordt een aantal sfeergebieden onderscheiden. Een sfeergebied wordt gekenmerkt door een in overwegende mate aanwezige (of toegestane) functie. Zo is in het sfeergebied 'filiaalwinkelgebied' de in overwegende mate aanwezige functie de detailhandelsfunctie en neemt in het sfeergebied 'pleinen' de horeca- en culturele functie een nadrukkelijke plaats in. Buiten de hoofdfunctie zijn er ook andere functies toegestaan. De mate waarin dat in een sfeergebied aan de orde is, varieert per sfeergebied. Zo is in het 'filiaalwinkelgebied' ook vrijwel elke andere functie toegestaan. Het argument om deze mate van flexibiliteit voor dit gebied te hanteren komt voort uit het vertrouwen dat, uit een oogpunt van marktwerking, de detailhandelsfunctie hier de sterkste functie is. Daarmee is het onnodig om functiebeperkingen voor dit gebied vast te stellen en wordt een maximale mate van flexibiliteit mogelijk gemaakt.
Voor andere sfeergebieden bestaat wel de behoefte om beperkingen aan het gebruik van de panden te stellen. Met name daar waar het gaat om de functies als horeca en dienstverlening.
Zo is voor het 'Bijzonder winkelgebied' en het 'Aanloopgebied' bepaald dat nieuwe horeca en/of dienstverlening slechts toegestaan is via een binnenplanse afwijking. Het toepassen van een vergelijkbare flexibiliteit als in het Filiaalwinkelgebied zou – vanwege de minder sterke positie die de functie detailhandel als 'marktpartij' in deze gebieden inneemt – ertoe kunnen leiden dat er een overmaat aan dergelijke functies zou ontstaan en het karakter van het gebied zou veranderen. Aan het verlenen van de binnenplanse afwijking zijn objectieve criteria verbonden: in de betreffende gebieden mogen maximaal drie horeca- en/of twee dienstverleningsvestigingen naast elkaar zijn gesitueerd. Samen mogen de niet detailhandelsvestigingen maximaal drie bedragen, waarbij een detailhandelsvestiging niet solitair in het gevelbeeld mag komen te staan (feitelijk dus minimaal twee vestigingen).
De keuze voor het limiteren van horeca- en/of dienstverleningsvestigingen moet een gevelbeeld verzekeren waarbij het karakter van het sfeergebied behouden blijft, zonder dat een gebrek aan flexibiliteit in het gebied ontstaat, waardoor eventueel leegstand zou kunnen ontstaan. De verwachting is dat met het hanteren van dergelijke voorwaarden het wezen van het karakter van de sfeergebieden 'aanloopgebied' en 'bijzonder winkelgebied' behouden blijft. Bovendien wordt een lichte verkleuring naar een 'place to be' mogelijk gemaakt, een op verblijf gericht gebied met een mix van speciaalzaakjes, galeries en eethuisjes. De 'place to be' is uitgewerkt in 'Binnenstad, vitaal en gastvrij; visie en agenda binnenstad 2020'.
Al met al levert de gekozen wijze van bestemmen voor de sfeergebieden een nieuwe balans tussen gewenste flexibiliteit, het vertrouwen en de noodzaak om meer dan in het verleden ruimte te geven aan ontwikkelingen in de markt enerzijds, en het 'bewaken' van de gewenste karakters en het beoogde gebruik van de sfeergebieden.
Hoewel deze benadering (van het zogenaamde functielimiteringssysteem naar meer flexibiliteit) voor de Delftse binnenstad nieuw is, zijn er voorbeelden te vinden waarin ook sprake is van een hoge mate van flexibiliteit zonder dat dit ten koste is gegaan van het verdringen van de functie detailhandel. Zo leidt de gekozen wijze van bestemmen in de Amsterdamse binnenstad ertoe dat in straten als de Utrechtsestraat of de Haarlemmerdijk de functie dienstverlening volledig bezit van deze straten zou kunnen nemen. Dit is echter niet gebeurd, het winkelaanbod in deze straten is in stand en gevarieerd gebleven. Ook in de Utrechtse binnenstad kan dienstverlening en (detailhandel ondersteunende) horeca zich onbegrensd mengen met detailhandel. Ook hier heeft deze mate van flexibiliteit niet tot uitwassen geleid.
Tegen de achtergrond van het bovenstaande bestaat derhalve het vertrouwen dat het bieden van meer flexibiliteit in de wijze van bestemmen niet ten koste zal gaan van de aantrekkelijkheid van de verschillende deelgebieden van de stad. Daar waar verondersteld wordt dat enige regulering op zijn plaats is wordt deze regulering toegepast, daar waar een maximale flexibiliteit mogelijk wordt geacht is hier sprake van.
De sfeergebieden en de daarbij horende functieregeling zijn uitgebreid toegelicht in paragraaf 2.2.3.