Binnenstad 2012

2.2 Visie op de binnenstad

2.2.1 Context

In de historische binnenstad wonen zo'n 12.000 mensen, is een sterk ontwikkeld detailhandelgebied aanwezig en zijn de meeste horecavestigingen van Delft te vinden. Er zijn circa 1.000 bedrijven en kantoren gevestigd en er vinden evenementen plaats. Om de soms tegengestelde belangen te dienen, moeten de verschillende gebruiksmogelijkheden gereguleerd worden. Dat leidde bij het vorige bestemmingsplan uit 2002 tot een sterke functieregulering in de vorm van het functielimiteringssysteem, het FLS.

De landelijke terugloop van het winkelbezoek in binnensteden en het populairder worden van internetaankopen, maar ook de branchevervaging die zichtbaar is, heeft tot de constatering geleid dat de wijze van regelen uit het vorige bestemmingsplan te beperkend is of was om voldoende toekomstbestendig te zijn. Er is behoefte aan meer mogelijkheden om in te spelen op trends waar deze wenselijk zijn of om de markt meer flexibiliteit te bieden en toch op hoofdlijnen voldoende regulering te houden. Daarbij moeten wij ons realiseren dat trends weliswaar te onderkennen zijn, maar dat de toekomst zich niet laat voorspellen.

2.2.2 Ambitie

Overal in de binnenstad wordt gewoond, maar er zijn ook gebieden waar andere functies de boventoon voeren, in ieder geval op de begane grond. De gemeente Delft streeft naar een vitale, levendige en leefbare binnenstad. Een binnenstad voor iedereen, de huiskamer voor Delft, de binnenstad voor de regio. Het is de plek waar de kernwaarden van Delft, te weten technologie, innovatie, creativiteit en historie elkaar kunnen ontmoeten. Door ruimte te bieden aan deze ontmoetingen kunnen verbindingen worden gelegd tussen Delft Kennisstad en de toeristische kernwaarden: Delfts Blauw, Vermeer en Oranje. Deze ambitie is uitgewerkt in 'Binnenstad, vitaal en gastvrij; visie en agenda binnenstad 2020'. 

2.2.3 Sfeergebieden

Met de sfeergebieden wordt de visie van de gemeente op het gebruik van de binnenstad weergegeven. De indeling in sfeergebieden is gebaseerd op aanwezige functies die als een samenhangend geheel gezien kunnen worden maar er wordt ook een aantal keuzes gemaakt. De belangrijkste worden hieronder weergegeven:

In het sfeergebied waar voornamelijk gewoond wordt zullen geen nieuwe horeca- en bedrijfsvestigingen gefaciliteerd worden. Daartegenover wordt op de horeca concentratiegebieden – beter is te spreken van cultuur en horeca – meer toegestaan. Het doel daarbij is niet primair een toename van horecavestigingen, maar om explicieter te kiezen voor de verschillende sferen.

De Markt maakt deel uit van het kernwinkelgebied. Dit lijkt niet meer te kloppen met de feitelijke situatie. Daarom wordt de Markt als cultuur en horecaplein beschreven, niet meer als winkelgebied.

Het noordelijk en zuidelijk winkelgebied, samen van oudsher het 'kernwinkelgebied', hebben een zodanig ander karakter dat gekozen is ze niet meer gelijk te beschrijven en bestemmen. Daarmee ontstaat de mogelijkheid de eigen kwaliteit beter tot zijn recht te laten komen.

De indeling in sfeergebieden is besproken op en beïnvloed door de door de gemeente georganiseerde Stadslab bijeenkomsten, waarin de gemeente burgers en belangenorganisaties uitgenodigd heeft om met elkaar over de visie op de binnenstad te discussiëren.

De sfeergebieden beschrijven de gewenste sfeer in de (nabije) toekomst. Zij zijn het vertrekpunt geweest voor de bestemmingsregels, zij zijn echter niet één op één vertaald naar planregels. Daarvoor is bestemmen te technisch.

Dit bestemmingsplan staat per sfeergebied een toegesneden mix van functies toe. Daarbij is per sfeergebied ook afgewogen welke functies uitsluitend op de verdiepingen dan wel op de begane grond zijn toegestaan, om aansluiting te vinden bij het huidige karakter. Met deze functiemix per sfeergebied wordt bereikt dat de onderscheiden sfeergebieden zichzelf kunnen versterken; daar waar nu kleine, gezellige winkelstraatjes het sfeerbeeld bepalen kan dit worden uitgebreid en daar waar pleinen met horeca beeldbepalend zijn kan dit eveneens worden uitgebreid. Op die manier kunnen functies die passen binnen de diverse sfeergebieden zich verder ontplooien, terwijl over de gehele binnenstad genomen een compleet aanbod behouden blijft van alle bij de binnenstad behorende functies. Tegelijkertijd wordt met deze aanpak een duidelijke focus aangebracht en voorkomen dat de binnenstad één groot gebied wordt waarin alle functies elkaar om ruimte bestrijden. Ook wordt hiermee voorkomen dat functies zich vestigen op locaties waar ze niet passen. In die zin kan er geen sprake zijn van structurele verschuivingen waarbij winkelstraten veranderen in bijvoorbeeld kantoorgebied of waar woongebieden verschuiven naar horecastraten. Met de sfeergebieden en bijbehorende regeling wordt een nieuwe vorm van functieregulering geïntroduceerd die het 'functielimiteringsysteem' (FLS) uit het 'oude' plan vervangt.

Het overzicht van de te onderscheiden sfeergebieden is weergegeven in figuur 2.1. Zoals uit de figuur valt op te maken zijn er uiteindelijk 7 gebieden onderscheiden, waarvan de functiemix voor een eigen sfeerbeeld van het gebied zorgt. De sfeergebieden worden hieronder apart beschreven.

Figuur 2.1: Sfeergebieden binnenstad Delft

Filiaal winkelgebied

Het filiaalwinkelgebied rondom de Zuidpoort en de Veste, wordt in deze visie gezien als de meer grootschalige winkelconcentratie van de Delftse binnenstad. In dit kernwinkelgebied wordt door de grote bouwmassa's en het achterwege laten van maximum maten voor winkeloppervlakten, optimale ruimte geboden voor ketens met grote filialen. Ook op de verdiepingen wordt zodoende ruimte geboden voor deze functie. Overigens zijn ook kleinere winkels hier toegestaan, maar door het sfeergebied in dit bestemmingsplan zo compact mogelijk te houden, wordt beoogd dat de winkelketens hier de boventoon zullen voeren. Gezonde concurrentie moet daarbij zorgen voor een kwaliteitsverbetering. Naast winkelruimte, wordt in dit gebied ook ruimte geboden voor andere publieke functies, te weten horeca, publieksgerichte dienstverlening en culturele voorzieningen. De functies op straatniveau blijven zodoende publiekgericht. Wonen is in de regel alleen op de verdiepingen toegestaan binnen dit sfeergebied. Het toekomstbeeld voor dit sfeergebied is een consumptiegebied waarbij winkels de boventoon voeren. Het uitgangspunt is dat de markt de functiemix bepaalt, er worden geen regulerende regels in het bestemmingsplan opgenomen.

Foto: Sfeergebied Filiaalwinkelgebied; luchtfoto van Zuidpoort

Bijzonder winkelgebied

Het noordelijk winkelgebied rondom de Klis, de Choorstraat en de Hippolytusbuurt wordt aangemerkt als bijzonder winkelgebied. In tegenstelling tot het filiaal winkelgebied met de grote winkelketens, kenmerkt dit sfeergebied zich door haar speciaalzaken, boetiekjes en galeries. Het funshoppen heeft hier de overhand, her en der afgewisseld met gezellige eetgelegenheden. Dit maakt dat men hier niet uitsluitend komt om te winkelen, maar ook om gezellig rond te lopen. Dit bijzondere en kleinschalige karakter wat typisch is voor dit sfeergebied, wordt beschermd door in beginsel een maximum oppervlaktemaat van 400 m² op te nemen voor winkels en andere publieke functies. Het koppelen van panden voor een verdere uitbreidende vestiging wordt daarmee beperkt terwijl er voldoende flexibiliteit blijft. Bij het karakter en de schaal van het gebied past het dat de publieke functies in beginsel niet op de verdiepingen worden toegestaan. Het wonen op haar beurt wordt in de regel alleen op de verdiepingen toegestaan. Zodoende worden op straatniveau uitsluitend publieke functies gefaciliteerd om op die manier het gebied levendig te houden. Om te voorkomen dat de winkelfunctie daarbij te sterk naar de achtergrond wordt gedrongen in bepaalde (delen van) straten, wordt de nieuwvestiging van horeca en publieksgerichte dienstverlening aan regels gebonden. Als toekomstbeeld geldt voor dit sfeergebied een gezellige en kleinschalige mix van speciaalzaken, boetiekjes, galeries en hier en daar horeca om een bezoek aan het gebied meer dan waard te maken, waarbij de winkelfunctie de overhand heeft.

Foto: Sfeergebied 'Bijzonder winkelgebied'; hoek Choorstraat - Hippolytusbuurt

Aanloopgebieden

De aanloopgebieden betreffen de Nieuwe Langendijk aan de oostzijde en de Binnenwatersloot en de Peperstraat aan de westzijde. Ook de Breestraat wordt als aanloopgebied gezien. Het zijn de routes van de belangrijkste 'poorten' van de binnenstad naar het centrumgebied. In de aanloopstraten wordt een aangename mix aan functies mogelijk gemaakt voor de begane grond. De verdiepingen zijn weggelegd voor de woonfunctie, wat niet wil zeggen dat op de begane grond niet gewoond kan worden. In de bestaande situatie wordt al in zekere mate op de begane grond gewoond, dit wordt specifiek vastgelegd. Door dit specifiek vast te leggen, wordt voorkomen dat de woonfunctie zonder meer verder uitbreidt op de begane grond en ten koste gaat van de overige functies. Nieuwe woonfuncties op de begane grond zijn slechts mogelijk na toepassen van een afwijkingsbevoegdheid. De overige functies zijn in dit geval detailhandel, publieksgerichte dienstverlening en horeca. Voor horeca en dienstverlening wordt nieuwvestiging aan regels gebonden, overeenkomstig de regels in het bijzonder winkelgebied. Daarmee wordt voorkomen dat deze functies in de overgangsgebieden detailhandel volledig verdringen. Een zekere 'verkleuring' is wel mogelijk. Voor de winkels en andere publieke functies geldt, evenals in het bijzondere winkelgebied, in beginsel een maximum oppervlakte van 400 m².

Voor het westelijke aanloopgebied geldt dat dit gedurende de werkzaamheden aan de spoorzone een aandachtsgebied is.

Pleinen 1 & 2

Het sfeergebied pleinen is toegekend aan een selectie van pleinen en straten waar horeca en/of culturele voorzieningen de boventoon voeren hoewel ook detailhandel hier algemeen is toegestaan. Het betreft de Markt, de Beestenmarkt, het Vesteplein, het Doelenplein en een gedeelte van de Kromstraat.

Omdat het karakter van bijvoorbeeld het Doelenplein en de Beestenmarkt behoorlijk verschillend is, worden twee soorten pleinen getypeerd, 'pleinen 1' en 'pleinen 2'. Het eerste type betreft de rustiger cultuur- en horecagebieden zoals Doelenplein en Markt. Uitgangspunt is dat de functie alleen op de begane grond aanwezig is, boven wordt veelal gewoond. Voor het tweede type, de Beestenmarkt, de Markt achter het Stadhuis maar ook het Vesteplein, zijn de functies ook op de verdiepingen toegestaan of soms reeds aanwezig. Met name met 'pleinen 2' wordt een toename van de functies horeca en cultuur mogelijk gemaakt. Dag- en avondhoreca maar ook theaters en bioscopen zijn direct toegestaan. Samen met de al aanwezige horeca en culturele voorzieningen, moet dit leiden tot een verdere concentratie van deze functies en daarmee tot levendige uitgaansgebieden. De concentratie behelst tevens dat in de vooral op wonen gerichte gebieden (sfeergebieden wonen en creatief grachtengebied) geen toename van horeca is toegestaan. Of dit in die gebieden tot een afname zal leiden zal moeten blijken. Een toename van het totaal aan horecavestigingen is geen doel op zich.

Creatief grachtengebied

Het historisch grachtengebied rond de Oude en Nieuwe Delft, het oudste gedeelte van de stad, is een gemengd gebied met statige woningen. Het heeft als ondertitel de naam creatief grachtengebied mee gekregen. 'Grachtengebied' heeft betrekking op de statige grachtenpanden, 'creatief' is van toepassing op de vele aanwezige creatieve bureaus op het gebied van architectuur, vormgeving en stedenbouw. Gebaseerd op deze aanwezige functies wordt binnen dit gebied naast wonen, kantoren, dienstverlening en bedrijven mogelijk gemaakt. Omdat het niet wenselijk is dat aan de mooiste grachten van Delft een bedrijfsmatige begane grondlaag ontstaat, maar ook omdat de aanwezige panden veelal groot zijn en er achterhuizen voorkomen, is gekozen om de genoemde functies daarom geheel vrij toe te staan. Een ontwerpbureau op de verdieping of juist aan de straat, een bedrijf in het achterhuis of juist een woning. Een belangrijke voorwaarde is dat in panden waarin nu gewoond wordt, de woonfunctie niet geheel onttrokken mag worden. Het wonen zorgt in dit gebied namelijk voor een zekere mate van levendigheid en voor de juiste balans. Op termijn wordt voor dit gebied een link gezien met de historische panden van DSM Gist. Dit is logischerwijs volledig afhankelijk van het vrijkomen van deze locatie en in dit stadium daarom niet meer dan een wensbeeld.

Foto: Sfeergebied Creatief grachtengebied; Oude Delft met Oude Kerk

Centrumrand

De centrumrand is de meest westelijke zone, grenzend aan de spoorzone. Met de nieuwe spoorzone zal, doorlopend in dit gebied, een nieuwe, grootschalige openbare ruimte ontstaan. Deze zal ook binnen dit sfeergebied en met name in de plinten tot functieverschuiving leiden, zo is de verwachting. Welke kansen die biedt is momenteel nog onderwerp van onderzoek, met dit bestemmingsplan wordt daarom aangesloten op de huidige functiestructuur van het gebied. Als eerste bebouwingslijn vanuit de spoorzone vormt dit gebied een stevige stedelijke rand met veelal grote appartementencomplexen en commerciële functies in de plint. Detailhandel wordt daarbij in de regel uitgesloten om concurrentie met de winkelgebieden tegen te gaan. Voor het overige wordt binnen de Centrumrand de bestaande functiemix toegestaan. Ook treft men hier, meer dan in de andere gemengde gebieden, complexen aan die door hun ontwerp of inrichting volledig op één functie gericht zijn.

Wonen

Het woongebied strekt zich langs de oostzijde van het plangebied over de gehele lengte uit. Bij uitzondering treft men in dit gebied ook wel andere functies aan, maar het wonen heeft in zeer sterke mate de overhand. Om die reden worden de afwijkende functies strak vastgelegd op hun huidige locaties. Daarbij wordt voorzien in een regeling dat deze locaties omgevormd kunnen worden naar wonen, maar dat woningen niet kunnen wijken voor andere functies. Per saldo kan het woonkarakter van dit gebied daardoor alleen maar verder versterkt worden. Overigens zijn er wel flexibeler regels voor beroep- of bedrijf-aan-huis, waarbij de bewoners zelf aan huis hun beroep of bedrijf kunnen uitoefenen, zoals dat in alle woonbestemmingen in Delft is opgenomen. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan een architect met een eigen kantoorruimte, een schilder met een atelier of een therapeut met een behandelkamer. Door het wonen de ruimte te geven en incidenteel andere functies toe te staan, blijft het historisch binnenstedelijk karakter van dit gebied optimaal behouden.

2.2.4 Kansenlocaties

Behalve de verschillende sfeergebieden zijn er in de binnenstad ook kansen voor ontwikkeling. Het 'oude' bestemmingsplan Binnenstad uit 2002 kent ruim 40 zogenoemde transformatielocaties. Dit zijn de locaties die destijds als kansrijk voor transformatie werden gezien. Voor 23 van die locaties voorzag het bestemmingsplan in een planologische regeling, een wijzigingsbevoegdheid. De overige waren direct mogelijk binnen de bestemming. In de periode sinds 2002 is een kleine 10 van deze locaties herontwikkeld, waarbij de regeling in het vigerende bestemmingsplan echter niet altijd bruikbaar was. In deze toelichting spreekt de gemeente daarom wel een visie uit op de belangrijkste locaties die kansrijk zijn voor (her)ontwikkeling, maar legt hiervoor geen juridische mogelijkheden tot (her)ontwikkeling vast. De locaties worden besproken in paragraaf 4.4.1.