| Plan: | Herziening Buitengebied 2010 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0484.B098herzbg2010-0004 |
Op het perceel waar het bouwinitiatief op rust was voorheen een agrarisch bedrijf gevestigd met ruim 60 stuks rundvee en 35 schapen. Tegenwoordig is nog 7,5 hectare hobbymatig in gebruik en zijn er 35 schapen en 8 zoogkoeien aanwezig. Op het erf zijn meerdere vervallen stallen en loodsen aanwezig. Het initiatief beoogt de agrarische bedrijfsbebouwing te slopen en op grond van de ruimte voor ruimte regeling een burgerwoning te bouwen.
Anderhalve loods van 420 m2 plus 187 m2 en nog een aantal schuren van 81m2, 94m2, 83m2, en 184m2 worden gesloopt. De totaal te slopen bebouwing bedraagt 1049 m2. De nieuwe woning zal 650 m3 bedragen, exclusief een te bouwen kelder van 53 m3.
Naast het slopen van ruim 1000m3 aan voormalig agrarische bebouwing, wordt een deel van de onderkelderde veestal gesloopt en wordt nog circa 300m2 betonverharding van kuilplaten en erfverharding opgeruimd. Een klein deel van de onderkelderde veestal van ongeveer 339m2 blijft in gebruik voor het hobbymatig aanwezige vee, zodat geen buitenopslag nodig is.
Het hoofdgebouw van de boerderij ligt aan het lint van het Zuideinde op de overgang van de dorpskom en het open gebied.
Aan de oostzijde van de woning 20A ligt een onbebouwd gebied met vier onbebouwde kavels met karakteristieke dwarssloten en een vrij doorzicht op de dieper gelegen polder. Het vijfde kavel is beplant met een bosje. Op dit punt gaat het dorp Aarlanderveen met een aaneengesloten lint van boerderijen over in het meer open lint van het Zuideinde.
Op het perceel rust nu de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke openheid AO(v).” De strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan bestaat er uit dat een woning wordt gebouwd op een locatie waar geen bouwblok is aangegeven op de plankaart.
De afzonderlijke streekplannen in Zuid-Holland en de Nota Regels voor Ruimte zijn vervangen door de Provinciale structuurvisie. De structuurvisie is op 2 juli 2010 vastgesteld door Provinciale Staten van Zuid-Holland. Een belangrijk deel van het provinciaal ruimtelijk belang wordt bereikt op basis van gezamenlijk overleg, het inzetten van financiële middelen, stimulerende maatregelen, afspraken en overeenkomsten. Op basis van de provinciale verordening worden algemene regels gegeven voor de inhoud van bestemmingsplannen. De Verordening Ruimte is op 2 juli 2010 vastgesteld door Provinciale Staten van Zuid-Holland.
De nadruk lig op het intensiveren en multifunctioneel ruimtegebruik van gronden. Nieuwe stedelijke functies buiten de bebouwingscontouren zijn in beginsel niet toegestaan. Het bouwplan ligt buiten de bebouwingscontour. Multifunctioneel ruimtegebruik houdt onder meer in dat er veel aandacht is voor klimaatbestendigheid met de belangrijkste dragende functies: landbouw en natuur. Een goede balans tussen economische ontwikkelingen en de verduurzaming van deze sector is belangrijk. De waarden uit de voormalige regeling 'Ruimte voor Ruimte' blijven behouden. Een van deze waarden is het vergroten van de kwaliteit van het landschap in Zuid-Holland. Afbraak van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen en kassen, met in ruil daarvoor de bouw van woningen met een veel kleinere bouwmassa, wordt gestimuleerd.
In het kader van 'Ruimte voor Ruimte' mogen ter compensatie van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, niet-agrarische bedrijfsgebouwen of kassen, onder voorwaarden één of meer burgerwoningen worden gebouwd, in afwijking van de bepaling in de nota 'Regels voor Ruimte' dat niet-agrarische nieuwbouw in het buitengebied dient te worden geweerd. Compensatie kan zowel ter plekke als elders. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:
- de nieuwbouw mag alleen plaatsvinden indien de ruimtelijke kwaliteit van het gebied verbetert en geen aantasting plaatsvindt van bestaande of te ontwikkelen bijzondere waarden (landschappelijke, natuurwetenschappelijke of cultuurhistorische waarden) op het perceel of in de directe omgeving daarvan; beeldkwaliteit is een belangrijk aandachtspunt;
- voor de sloop van iedere 1000 m2 bedrijfsbebouwing of 5000 m2 kassen kan een woning worden teruggebouwd, met een maximum van drie;
- de bestaande bedrijfswoning mag worden omgezet naar een burgerwoning;
Omdat de aanvrager minimaal 1000 m2 meter aan voormalige agrarische bebouwing sloopt kan een beroep worden gedaan op de provinciale Ruimte-voor-ruimte-regeling. Voor de maximale inhoudsmaat van de compensatiewoning gelden in kwetsbaar agrarisch gebied (agrarische gebied plus of agrarisch gebied met bijzondere natuur- en/of landschapswaarden) beperkingen op grond van het provinciaal beleid. In het overige landelijk gebied gelden eventueel beperkingen op grond van het gemeentelijk beleid.
In onderhavig geval kan een woning van 650m3 worden gebouwd.
Onlangs is in de gemeente Alphen aan den Rijn de Structuurvisie Buitengebied vastgesteld. In de structuurvisie wordt onderscheid gemaakt in economische, sociale en ruimtelijke kwaliteiten. De Structuurvisie Buitengebied van de gemeente Alphen aan den Rijn beoogt een leefbaar en aantrekkelijk buitengebied te bevorderen. In de structuurvisie wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen de diverse polders die gelegen zijn rondom de stad. Van elke polder zijn de specifieke kenmerken beschreven welke beschermd en versterkt dienen te worden, vanuit economisch, sociaal en ruimtelijk oogpunt. De rol van Alphen a/d Rijn als centrum van het Groene Hart staat daar centraal in.
In de drooggemaakte polder ten westen van Aarlanderveen en de Zuid- en Noordeinderpolder ligt de nadruk op de volgende economische activiteiten als kwaliteitsdragers van het gebied: weidebouw, bedrijvigheid ten dienste van weidebouw en melkveehouderij en bedrijvigheid in groen medegebruik van graslanden. Sociaal wordt ingezet op de polder als agrarisch natuurgebied. Ruimtelijke kwaliteit wordt verkregen door het handhaven van de openheid.
Het plan draagt sociaal en ruimtelijk bij aan de doelen van de structuurvisie door oude bedrijfsgebouwen te slopen en een open doorzicht te maken richting de molenviergang. Er onstaat een ruim zicht tussen nummer 20 en 20 A. Het zicht tussen nummer 20A en de nieuwe woning blijft zeer breed. Anderzijds wordt hier een onbebouwd kavel tussen sloten volgebouwd. Per saldo komt er meer doorzicht en is er vanuit Aarlanderveen eerder een open zicht op de polder. Bovendien wordt de belevingswaarde van locatie en omgeving bevorderd doordat oude vervallen bebouwing verdwijnt.
Economisch draagt het plan bij aan de doelen van de structuurvisie doordat circa 20 ha. weidegrond in eigendom blijft. Deze wordt begraasd door schapen of kleinvee. Dit draagt bij aan de herkenbaarheid van het agrarische aspect van het landschap en draagt bij aan het onderhoud van de weidegrond.
Op het perceel wordt bebouwing toegevoegd doordat er een woning wordt gebouwd. Daar staat echter tegenover dat er veel meer bedrijfsbebouwing verdwijnt, waardoor het doorzicht naar het achterland verbetert. Door de stallen tussen de (voormalige) bedrijfswoningen te slopen wordt de ruimtelijke kwaliteit rondom de beide burgerwoningen duidelijk vergroot. De nieuwe situatie sluit beter aan bij het karakter van dit deel van de lintbebouwing. Het maken van een breed doorzicht naar de polder is een verbetering voor de landschappelijke beleving op de overgang van dorp naar meer open lint. Anderzijds wordt een volledig open kavel bebouwd en bereikbaar gemaakt met een brug. Het dijkje wordt van een gedeelte bebouwing ontdaan wat ook een voordeel is.
De keuze om de nieuwe woning niet op dezelfde plaats terug te bouwen is gebaseerd op het landschappelijk beeld van het Zuideinde. Het beeld van de bebouwde kom wordt gevormd door de dichtheid van de bebouwing. Op ieder perceel is bebouwing aanwezig. Het beeld van het Zuideinde in het buitengebied bestaat uit verspreid voorkomende bebouwing. Verdichting vindt hier slechts plaats ter plaatse van de agrarische bebouwing. Door de ondiepe bouwpercelen staan de stallen veelal naast de (bedrijfs)woningen. Door de nieuwe woning niet op dezelfde plaats terug te bouwen blijft het beeld van verspreid voorkomende (woon) bebouwing in het buitengebied behouden. Bijkomend voordeel is dat de nieuwe burgerwoning en het nieuwe onderkomen geen hinder van elkaar ondervinden.
De aanvrager blijft eigenaar van circa 20 ha. grasland waarop schapen of jongvee grazen. Hiervoor is een onderkomen noodzakelijk. Onderhoud van het weidelandschap door begrazing is noodzakelijk en men ziet graag schapen en koeien in de weide lopen. De karaktersitieke voorgevel van de te handhaven veestal is passend in de huidige lintbebouwing. Nagenoeg alle bijgebouwen van de oude boerderij Zuideinde 20 vervallen dan en er ontstaat een zicht in zuidelijke richting, waarbij ook een van de molens van de molenviergang in de zichtlijn komt.
De Wet milieubeheer beoogt milieuhinder ten gevolge van bedrijfsmatige activiteiten in de woonomgeving of ten opzichte van gevoelige functies zoals woningen zoveel mogelijk te voorkomen. Alle bedrijfsmatige activiteiten die in potentie hinder kunnen veroorzaken worden door middel van vergunningen of meldingen op basis van de Wet milieubeheer gereguleerd.
In aanvulling op deze vergunningen of meldingen voorziet een 'goede ruimtelijke ordening' eveneens in het voorkomen van onvoorzienbare hinder bij gevoelige functies zoals wonen, door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (bedrijven) en gevoelige functies (wonen). Bedrijfsmatige activiteiten zijn in de VNG publicatie “Bedrijven en Milieuzonering 2009” ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende minimaal gewenste afstanden tot milieugevoelige functies. De indeling van de activiteiten is gebaseerd op de standaard bedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, een richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is.
|
Milieucategorie Richtafstand Woonomgeving Richtafstand gemengd gebied |
||
|
1 |
10 m |
0 m |
|
2 |
30 m |
10 m |
|
3.1 |
50 m |
30 m |
|
3.2 |
100 m |
50 m |
|
4.1 |
200 m |
100m |
Aanwezige bedrijvigheid rond het adres Zuideinde 20a
In de directe omgeving van deze woning zijn enkele agrarische ondernemingen gevestigd
a. Zuideinde 18b
Volgens het bedrijfsinformatiesysteem van de Milieudienst is op dit adres een schapenhouderij gevestigd. Op basis van bovengenoemde VNG publicatie dient dit bedrijf te worden ingedeeld in milieucategorie 3.1. met een minimaal gewenste afstand van 50 meter in een rustige woonomgeving en 30 meter in een gemengd gebied. De afstand van dit bedrijf tot de nieuw te bouwen woning bedraagt meer dan 200 meter. Deze afstand is ruim voldoende.
b. Zuideinde 22
Op basis van de VNG publicatie “Bedrijven en Milieuzonering” dient het bedrijf aan de Zuideinde 22 te worden beschouwd als een inrichting voor het fokken en houden van rundvee en varkens. De laatst genoemde activiteit zorgt er voor dat er sprake is van een onderneming in milieucategorie 4.1. met een minimaal gewenste afstand tot een rustige woonomgeving van 200 meter en 100 meter in een gemengd gebied. Er is sprake van lintbebouwing in het buiten-gebied met, naast wonen, overwegend agrarische en andere bedrijvigheid. Dit betekent dat het bedrijf is gelegen in een zogenaamd gemengd gebied en dat een minimale afstand van 100 meter voldoende is. De nieuw te realiseren woning zal op een afstand van ongeveer 60 meter van de rand van het perceel Zuideinde 22 worden gerealiseerd. Deze afstand is onvoldoende. Daarom zijn ten behoeve van het realiseren van de woning een aanvullende geuremissieberekeningen uitgevoerd.
Voor de varkensfokkerij/rundveebedrijf is op 13 juni 2002 een milieuvergunning verleend voor de inrichting op Zuideinde 22, Aarlanderveen. Op 13 april 2005 is de inrichting gecontroleerd. Daarbij is geconstateerd dat de situatie ongewijzigd was ten opzichte van 2002 en dat de verleende milieuvergunning niet gewijzigd hoefde te worden. In de vergunning is vastgesteld dat er een vaste afstand geldt van de rundveestal tot de dichtstbijgelegen gevoelige bestemming (de woning van derden op het perceel Zuideinde 20b) van 50 meter en een afstand van 85 meter tot de varkensstal.
Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij, geldt voor het houden van varkens, naast een vaste afstand van 25 meter van gevel tot gevel, een maximale geurbelasting op de in de omgeving gelegen woningen. Daarom is door middel van het softwareprogramma “V-stacks-vergunning” een aantal berekeningen uitgevoerd om de geurbelasting ter plaatse van de niet tot de inrichting behorende woningen te bepalen.
Uit de resultaten van deze berekeningen blijkt dat ter plaatse van de bestaande woning Zuideinde 20b, in de huidige situatie, sprake zal zijn van een geurbelasting van 8,99 Odour units per m³ lucht. Maximaal is 8 Odourunits per m³ lucht toegestaan. Voor de (op dit moment nog nieuw te bouwen) woning aan de Zuideinde 20 a geldt een geurbelasting van 3,63 Odourunits/m³ lucht. Dit is ruim onder de maximaal toegestane geurbelasting van 8 Odourunits/m³ lucht. Dit betekent dat, ondanks het gegeven dat de minimaal gewenste afstand niet kan worden gehaald, realisatie toch mogelijk is. Immers, er kan gesproken worden van een goed woon- en leefklimaat, om welke reden de bebouwing aanvaardbaar is uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.
Voor de berekening van bovenstaande geuremissies is nog uitgegaan van het maximum aantal vergunde varkens (350 stuks). Op basis van het Besluit ammoniakemissie huisvesting veehouderij (Besluit huisvesting) moet sinds 1 januari 2010, een stal van een varkenshouderij met meer dan 250 mestvarkens, emissiearm zijn uitgevoerd.
Op het perceel Zuideinde 22 zal aan dit besluit moeten worden voldaan. Dat betekent ofwel dat de stal emissiearm wordt uitgevoerd, ofwel dat het aantal mestvarkens wordt teruggebracht naar maximaal 250. Deze maatregelen zullen leiden tot een extra verlaging van de geuremissie ter plaatse van de nieuw te realiseren woning.
Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. Voor een bestemming zoals wonen, gelden ander normen dan voor, bijvoorbeeld, de bestemming bedrijven. Met het oog op de beoordeling van de realiseerbaarheid van een bestemmingsplan(wijziging) dient bodemonderzoek te worden verricht. In de praktijk wordt gestart met een historisch onderzoek naar mogelijk bodembedreigende activiteiten in het verleden en/of bodemonderzoeken die in het verleden zijn uitgevoerd, bijvoorbeeld in het kader van de Wet milieubeheer of een grondtransactie. Op basis hiervan wordt een eerste inschatting gemaakt van de bodemkwaliteit ter plaatse. In het geval er, in een later stadium, sprake zal zijn van verplichting voor het uitvoeren van een bodemonderzoek, conform NEN 5740, op basis van de Woningwet of de Wet milieubeheer, wordt veelal in dit stadium al een verkennend onderzoek uitgevoerd.
Ten behoeve van dit plan is door het adviesbureau IDDS bv een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (0805A039/RHA/rap1 van 26 juni 2008). Uit dit onderzoek, dat op 8 augustus 2008 is beoordeeld door de Milieudienst West-Holland, blijkt dat de locatie geschikt mag worden geacht voor het beoogde gebruik, namelijk wonen met tuin.
Op basis van de beschikbare informatie zijn er uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen aanwezig ten aanzien van het verlenen van de bouwvergunning voor deze woning.
Geluidsoverlast kan veroorzaakt worden door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai van Schiphol.
Verkeerslawaai
Aan de hand van verkeersprognoses voor het jaar 2020 is een inschatting gemaakt in hoeverre in deze situatie sprake zal zijn van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. Naar verwachting zal de verkeersintensiteit beperkt blijven tot 668 motorvoertuigen per etmaal. Op basis van dit gegeven, in combinatie met de afstand van de geplande woning tot de wegas, het type wegdek en de maximum snelheid kan worden geconcludeerd dat de voorkeursgrenswaarde (48 dB) voor dit bouwplan niet zal worden overschreden.
Industrielawaai
De geplande woning ligt niet binnen een geluidszone van een inrichting zoals bedoeld artikel 41 van de Wet geluidhinder. Dit aspect wordt daarom niet nader beschouwd.
Railverkeer
De geplande woning ligt niet binnen de zone van een spoorlijn. Dit aspect wordt daarom niet nader beschouwd.
Luchtverkeerslawaai
De geplande woning ligt niet binnen de zogenaamde 20 Ke-zone van de luchthaven Schiphol. Dit aspect wordt daarom niet nader beschouwd.
Op 15 november 2007 is de Wet milieubeheer gewijzigd. Aan hoofdstuk 5 is een titel toegevoegd: titel 5.2 luchtkwaliteitseisen. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005.
In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Volgens bijlage 3 van de Regeling draagt het plan “niet in betekenende mate” bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden.
Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale saneringstool (3.1), die behoort bij het NSL (beschikbaar gesteld door de ministeries van VROM en Verkeer en Waterstaat) worden gebruikt. Uit de saneringstool 3.1.blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de Zuideinde respectievelijk 18,5 µg/m3 (2011) en 17,4 µg/m3 (2011 met zeezoutaftrek) bedragen. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit het milieubeleidsplan 2003-2010. Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.
Potentiële risicobronnen zijn transport over de weg, over het water, per rail, via buisleidingen en bedrijfsmatige activiteiten op een vaste locatie. Het projectgebied is niet gelegen nabij infrastructuren welke expliciet als transportroute voor gevaarlijke stoffen zijn aangewezen. Evenmin zijn in de nabijheid van het projectgebied bedrijven met risicodragende activiteiten gehuisvest. Het project is daarbij dusdanig kleinschalig dat onderzoek naar externe veiligheid niet nodig is.
Voor wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige beschermde soorten. Als hiervan sprake is, moet ontheffing worden aangevraagd.
Ten behoeve van de planvorming van voorliggend bestemmingsplan is er in mei 2008 een quick scan in het kader van de Flora- en faunawet uitgevoerd door ecologisch onderzoeks- en adviesbureau Van der Goes en de Groot. Op grond van de bevindingen is vervolgonderzoek naar beschermde soorten noodzakelijk indien werkzaamheden aan waters en oevers worden verricht. Het plan voorziet niet in werkzaamheden aan waters en oevers.
Ingevolge de Provinciale archeologische kaart rust op het perceel een lage archeologische verwachtingswaarde. Dit houdt in dat de kans op het aantreffen van archeologische waarden ter plaatse minimaal is. Bij de uitvoering van bodemwerkzaamheden rust op de aanvrager in algemene zin wel de plicht om de archeologische (toevals)vondsten te melden bij het bevoegd gezag.
In het kader van voorliggend project is het uitvoeren van een inventariserend veldonderzoek in principe niet noodzakelijk. Omdat volgens de gemeentelijk archeologische inventarisatie wel archeologische waarden aanwezig kunnen zijn, heeft in juni 2008 een verkennend onderzoek plaats gevonden. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat er geen hoge archeologische waarden in het plangebied aanwezig zijn.
Oppervlaktewater
De uitbreiding beslaat minder dan 500 m2. Bovendien verdwijnt er meer dan 1000m2 aan verharding. Daarom is door het hoogheemraadschap een positieve watertoets afgegeven.
Riolering
Ter plaatse is een gescheiden (druk)rioolstelsel aanwezig. Vrijkomend huishoudelijk afvalwater zal via dit stelsel worden afgevoerd. De bestemmingswijziging heeft dan ook geen consequenties voor de kwalitatieve aspecten van de waterhuishouding.
Bij de woning zal ruimte voor 2 parkeerplaatsen op eigen terrein worden ingericht.
De dichtstbijzijnde molen staat op ruim 800 m afstand en vormt geen belemmering voor onderhavig bouwplan. Door het bouwplan ontstaat er een doorzicht naar de molen.
Dit project betreft een particulier initiatief. Het bouwplan wordt in eigen beheer uitgevoerd. Een door de aanvrager op 9 juli 2008 ondertekend verhaalscontract planschadevergoeding is ontvangen. Er zijn geen gemeentelijke kosten mee gemoeid, anders dan de plankosten. De plankosten zijn ondervangen in de geheven leges. Daarmee zijn de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd en is een exploitatieplan niet nodig.
De bewoners van omringende percelen hebben aangegeven dat zij kunnen instemmen met het bouwinitiatief. De voormalige agrarische bebouwing zal worden gesloopt en hier van zal ongeveer 10% worden herbouwd, waardoor 90% weer groen gemaakt zal worden. De aanvrager verwacht dan ook dat dit zal leiden tot kwaliteitswinst waardoor het plan met brede instemming zal worden ontvangen.