| Plan: | Buitengebied Alphen Zuid |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0484.B087buitengebalpzd-0004 |
Het is van belang om niet alleen per polder de gewenste ontwikkelingen weer te geven. Ook de afzonderlijke functies verdienen aandacht. Deze zijn hieronder uitgewerkt.
Vanuit landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau wordt vanuit het beleid restrictief tegen woningbouw in het buitengebied aangekeken. Inbreiding vindt primair plaats binnen de bestaande kernen, zodat verstening van het buitengebied wordt voorkomen.
Voor polder Steekt ligt de nadruk op verdere ontwikkeling van de agrarische bedrijfstak. Nieuwe burgerwoningen kunnen hierin belemmerend werken en zullen in beginsel niet worden gefaciliteerd. Waar (agrarische) bedrijfspanden vrij komen zullen deze zoveel mogelijk in de (agrarische) bedrijfssfeer moeten blijven, mogelijk door verhuur. Pas in tweede instantie kan de ruimte-voor-ruimteregeling worden ingezet ten behoeve van de bouw van woningen elders, buiten de polder.
Voor het Zaanse Rietveld geldt dat functieverandering van bedrijf naar wonen zo mogelijk wordt gefaciliteerd. Met het oog op de toekomstige vergrijzing is levensloopbestendig wonen daarbij een aandachtspunt. Speerpunt is om mensen te ondersteunen bij hun wens om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen in een vertrouwde omgeving waarin het mogelijk is om anderen te ontmoeten. In dit daglicht faciliteert de gemeente woningsplitsing voor mantelzorg. Ook wordt -indien geen sprake is van ruimtelijke impact vanuit de openbare ruimte- de bouw van mantelzorgwoningen op eigen terrein toegestaan. In kader van de ruimte-voor-ruimte regeling is sloop van voormalige bedrijfspanden/stallen mogelijk, in ruil voor één of meerdere woningen. Dit is afhankelijk van de omvang van de te slopen panden. Voorwaarde is dat een dergelijke ontwikkeling ten goede komt aan de ruimtelijke kwaliteit.
De landbouw is en blijft de belangrijkste bedrijfstak in het gebied. Specifiek voor polder Steekt zijn de ruimtelijke mogelijkheden voor agrarisch ondernemerschap en vernieuwing relatief gunstig. Een duurzame agrarische doorontwikkeling en schaalvergroting zal hier daarom gefaciliteerd worden. Naast landbouwbedrijven is er ruimte voor andere, reeds in het gebied bestaande bedrijven. Nieuwe bedrijven in voormalige agrarische bedrijfsbebouwing worden slechts toegestaan als zij bijdragen aan de doelstellingen voor de betreffende polder en dienen daarom gerelateerd te zijn aan de agrarische bedrijfssector.
Daar waar maatschappelijke voorzieningen bij kunnen dragen aan de doelstellingen van het gebied zijn maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Belangrijk is wel dat er een duidelijke relatie is tussen de voorziening en de directe agrarische omgeving.
In polder Steekt is ruimte voor agrarische voorzieningen ten behoeve van de landbouw, mits passend binnen de doelstellingen voor deze polder.
Detailhandel is tot op zekere hoogte toegestaan, maar altijd in relatie tot de activiteiten in de polder. Ook hier geldt dat het bij moet dragen aan de doelstellingen en kwaliteiten van de betreffende polder, zoals:
Buiten de Drank- en Horecawet om is ondersteunende, kleinschalige horeca in het buitengebied toegestaan. Dit houdt in het schenken van koffie, thee, fris en de verkoop van ambachtelijk ijs als ondersteuning van een hoofdactiviteit. Een enkele tafel met stoelen op eigen erf behoort tot de mogelijkheden.
De algemene doelstelling is om het verkeer zo snel mogelijk af te wikkelen naar de hoofdstroomwegen.Voor polder Steekt betekent dat afwikkeling van verkeer naar de N207 via de J.C. Hoogendoornlaan. De bestaande wegeninfrastructuur is goed berekend op het bestaande en toekomstig (agrarisch) gebruik en behoeft geen structurele aanpassingen. Afwikkeling van autoverkeer vanuit het Zaanse Rietveld kan slechts aan één zijde. Het Rietveldsepad is zeer smal en naar verhouding druk bereden door recreatief (fiets)verkeer. Van belang is daarom dat er hier geen (grote) toename komt van gemotoriseerd verkeer als gevolg van nieuwe functies in het Zaanse Rietveld. Fiets- en wandelverkeer zal waar mogelijk verder worden gefaciliteerd met nieuwe of verbeterde verbindingen. Verder zal binnen de planperiode een directe, ongelijkvloerse aansluiting van het Rietveldsepad en de Goudse Schouw op de N11 worden gerealiseerd. Mogelijk dat door de directe bereikbaarheid vanaf de N11 de toeloop naar het gebied groter zal worden. De parkeerplaats nabij het natuurgebied heeft de potentie om als pleisterplaats, uitvalsbasis of 'toeristisch overstappunt' voor dagtochtjes te gaan vormen. Meer algemeen geldt dat parkeervoorzieningen verantwoord in het landschap dienen te zijn ingepast. Uitgangspunt is daarbij dat parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein wordt opgelost.
In polder Steekt kunnen nieuwe natuuropgaven, die inspelen op de gewenste kwaliteit van openheid en onwenselijkheid van opgaande beplanting, zoals het toevoegen van ecologische kwaliteit in combinatie met landbouw, gerealiseerd worden. Deze inspanningen voor kleinschalige natuurbouw zijn welkom, maar geen must: de landbouwkundige bedrijvigheid staat immers voorop.
In het Zaanse Rietveld spelen natuurwaarden een grotere rol, en wordt er aansluiting gezocht bij het bestaande natuurgebied van Staatsbosbeheer. Middels het instant houden van de weidebouw, agrarisch natuurbeheer en eventueel aanvullende maatregelen kan de weidevogelpopulatie en biodiversiteit worden vergroot. Er kan daarbij ook gedacht worden aan gebiedseigen opgaand groen, gegroepeerd in kleine ensembles. Dit naar analogie van de aloude pest- en boerengeriefbosjes of voormalige eendenkooien.
Water blijft een belangrijke drager van het gebied voor de natuur, recreatie en de landbouw. Daarnaast bepaalt het slotenpatroon mede de uitstraling van het landschap. Deze wordt dan ook gekoesterd. Ten behoeve van een meer efficiënte bedrijfsvoering kunnen in Polder Steekt enkele ondergeschikte sloten eventueel worden gedempt. De dominante verkavelingsstructuur en de historische Molenwetering dient daarbij echter overeind te blijven. Daarnaast moet afname van het oppervlaktewater altijd worden gecompenseerd. Verder zijn schoon en helder water, het tegengaan van verdere bodemdaling en verhogen van de belevingswaarde van water belangrijk voor de toekomst van het gebied als geheel. Initiatieven die daar aan bijdragen worden gestimuleerd. In hoofdstuk 6 is de waterparagraaf opgenomen.
Aan de hand van archeologisch onderzoek is bepaald in welke gebieden het noodzakelijk is dat bij nieuwe ontwikkelingen nader archeologisch onderzoek wordt gedaan. Dit zijn de gebieden waar mogelijk nog archeologische waardevolle resten in de bodem te vinden zijn. In 5.10 wordt hier nader op ingegaan.
De cultuurhistorische waarde van het gebied is een van de kernkwaliteiten. In het Cultuurhistorisch onderzoek die deel uitmaakt van de kwaliteitsgids en onderdeel vormt van dit bestemmingsplan zijn deze elementen beschreven. Daar waar mogelijk zijn deze elementen ook beschermd in de regels. Nieuwe ontwikkelingen moeten met respect omgaan met deze waarden en waar mogelijk deze waarden versterken.
Binnen polder Steekt komen geen gemeentelijke monumenten voor. Wel laat het boerderijlint een vrij gaaf tijdsbeeld zien van de architectuur en erfinrichting ten tijde van de ruilverkaveling uit de jaren '50/'60, passend bij de relatief jonge J.C. Hoogendoornlaan. Er wordt voor gepleit ook dit 'verhaal' te blijven vertellen en nieuwe ontwikkelingen op dit beeld af te stemmen.
Binnen het Zaanse Rietveld komen wel gemeentelijke monument voor. Gemeentelijke monumenten worden door de gemeente aangewezen als beschermd gemeentelijk monument. Hierbij wordt onder andere gekeken naar:
Voor monumenten gelden andere regels dan voor 'normale' gebouwen en terreinen, omdat de overheid monumenten extra wil beschermen en in stand wil houden. Dat betekent dat voor het wijzigen of voor het wijzigen van het gebruik een afzonderlijke vergunning vereist is op grond van artikel 11 van de Monumentenwet en artikel 9 van de Gemeentelijke monumenten- verordening. De vergunning wordt verleend als de monumentale waarde van het monument door de gevraagde wijzigingen niet of slechts minimaal worden aangetast.
De bedoeling van het monumentenbeleid is deze panden zoveel mogelijk te behouden en te beschermen. Dit bestemmingsplan heeft ook voor ogen deze bestaande kenmerken te behouden. Dit betekent echter niet dat er niets kan veranderen aan aangewezen monumenten. Soms is het noodzakelijk om in het kader van leegstand of functionaliteit te zoeken naar andere, alternatieve functionele invullingen. In dit geval blijven de specifieke uiterlijke kenmerken, zoals die voor de monumentenlijst gelden, leidraad voor herontwikkeling.
De panden met een monumentenstatus zijn in dit bestemmingsplan op de kaarten aangeduid en in de regels beschermd.
De recreatieve betekenis van polder Steekt is relatief gering en blijft vooral beperkt tot de flanken van de polder, waar zich enkele recreatieve (lange-afstands-) wandelpaden bevinden. Omdat de nadruk ligt op de agrarische bedrijvigheid blijven recreatieve voorzieningen en ontwikkelingen in dit gebied beperkt.
De recreatieve waarde van het Zaanse Rietveld is groot. Het is een goed bereikbaar en toegankelijk uitloopgebied van de stad en vormt de gebiedspoort naar het buitengebied van de omliggende gemeenten (land van wijk en wouden). Op het gebied van verblijfs- en dagrecreatie is het gebied al rijk bedeeld met onder meer wandel- en fietspaden, een camping, logeren bij de boer, een landwinkel etc. Initiatieven die dit de recreatieve waarde van het gebied versterken zullen mogelijk worden gemaakt mits voldaan wordt aan de kwaliteitseisen uit de kwaliteitsgids.