Saendelft

8.4 Bestemmingsregeling

8.4.1 Plansystematiek en inleiding op de regels

Het bestemmingsplan is grotendeels gericht op het behoud van de bestaande situatie. Dit betekent dat het de bestaande functies nauwkeurig vastlegt. Daarnaast bevat het bestemmingsplan waar mogelijk flexibiliteit en globaliteit. Globaliteit heeft met name betrekking op de verbeelding en houdt in dat op de daarvoor bestemde gronden meerdere mogelijkheden bestaan ten aanzien van het gebruik. Flexibiliteit is gericht op de regels en houdt in dat de globale bestemmingen waar mogelijk zijn verruimd qua bouw- en gebruiksregels. Ook zijn er mogelijkheden opgenomen om met een omgevingsvergunning af te wijken van bestemmingsplan.

In Hoofdstuk 2 van de regels worden de bestemmingen geregeld. De artikelen geven de toegelaten functies en de bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden weer.

De planregels zijn aangevuld met omschrijvingen van de in de regels gebruikte begrippen en een regeling voor de wijze van meten (zie Hoofdstuk 1 van de regels).

De algemene regels, waaronder algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels, zijn terug te vinden in Hoofdstuk 3 van de bij het plan behorende regels.

Hoofdstuk 4 bevat tenslotte de overgangs- en slotbepalingen.

In algemene zin kan worden opgemerkt dat op de verbeelding om reden van kenbaarheid ook de monumenten zijn aangeduid. De planregels bevatten echter geen specifieke regels voor de monumenten in het plangebied. De bescherming van de desbetreffende gebouwen is afdoende verzekerd via de Monumentenwet (artikel 11) en de monumentenverordeningen van de provincie en de gemeente (resp. artikel 6 en artikel 9).

De in het plangebied voorkomende bestemmingen worden in onderstaande tekst afzonderlijk toegelicht.

8.4.2 Toelichting op de regels

Aan de hand van de hoofdstukindeling in de regels is in deze paragraaf, waar nodig, een nadere toelichting op de regels opgenomen.

8.4.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die worden gebruikt in het bestemmingsplan.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij het toepassen van de regels wordt op de in artikel geregelde wijze gemeten.

8.4.2.2 Bestemmingsregels

De bestemmingsregels worden aan de hand van de volgende onderdelen besproken:

• a. Hoofdgroepen van bestemmingen
• b. Hoofdgroepen van dubbelbestemmingen
• c. Functieaanduidingen
• d. Bouwaanduidingen

a. Hoofdgroepen van bestemmingen

De in het plangebied voorkomende hoofdgroepen bestemmingen, al dan niet met bijbehorende (hoofd)functies/gebruiksdoelen (in alfabetische volgorde) en gebruiken van de gronden, zijn:

Bedrijf (B)
Deze bestemming is toegekend aan de in het plangebied aanwezige bedrijven. Er zijn uitsluitend bedrijven toegestaan zoals nader geregeld in artikel 3 Bedrijf. Dit betekent dat bedrijven tot maximaal categorie B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging zijn toegestaan. De bedrijven welke vallen in catergorie A en B1 mogen verbonden zijn met woningen. Bedrijven welke vallen in categorie B2 dienen echter (bouwkundig) gescheiden te zijn van eventueel aanwezige woningen. Bedrijven met aanzienlijke milieueffecten zoals bevi-bedrijven en vuurwerkbedrijven zijn uitgesloten via artikel 25.1 Strijdig gebruik.

Bedrijven die niet passen binnen de toegelaten categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging behorende bij Artikel 3 Bedrijf krijgen een maatbestemming (sb-..). Dat wil zeggen dat, wanneer het bestaande bedrijf ophoudt te bestaan, alleen een soortgelijk bedrijf of een bedrijf dat past binnen de algemeen toelaatbaarheid op die plek kan worden toegelaten.

Binnen de bestemmingsomschrijving valt ook een kantoorruimte ten behoeve van de bedrijfsvoering en bijvoorbeeld een bedrijfskantine. Beide moeten ondergeschikt, gerelateerd aan en ten dienste van de hoofdbestemming zijn. Verder zijn de gebruikelijke overige voorzieningen toegestaan zoals erven, tuinen, parkeervoorzieningen en water.

Bedrijf - 1 (B-1)

Deze bestemming is toegekend aan de bedrijven binnen het plangebied welke bedrijfsactiviteiten mogen uitoefenen tot maximaal categorie C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Deze bedrijven kenmerken zich door een directe ontsluiting op de Dorpsstraat. Dit zorgt voor een goede toe- en afvoer van (vracht)verkeer, zonder directe overlast te veroorzaken voor omwonenden. Deze bedrijven dienen (bouwkundig) afgescheiden te zijn van de woningen.

Ook binnen deze bestemming passen een aantal bedrijven niet binnen toegelaten categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Zij vallen in een milieucategorie die hoger is dan maximaal is toegestaan. Deze bedrijven krijgen dan ook een maatbestemming.

Binnen de bestemmingsomschrijving valt ook een kantoorruimte ten behoeve van de bedrijfsvoering en bijvoorbeeld een bedrijfskantine. Beide moeten ondergeschikt, gerelateerd aan en ten dienste van de hoofdbestemming zijn. Verder zijn de gebruikelijke overige voorzieningen toegestaan zoals erven, tuinen, parkeervoorzieningen en water.

Gemengd (GD)
Deze bestemming maakt diverse functies mogelijk: naast wonen zijn bedrijfsactiviteiten mogelijk in de sfeer van ambachtelijke bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, zakelijke- en persoonlijke dienstverlening, horeca, kantoren en maatschappelijke dienstverlening en voorzieningen voorzover deze bedrijfsactiviteiten vallen in de categorie A en B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Er wordt met deze bestemming een flexibele regeling beoogd voor de gebruiksmogelijkheden van die panden waar meerdere functies niet hoeven te stuiten op bezwaren van ruimtelijke aard. De gemengde bestemmingen zijn in het plangebied te vinden bij het winkelcentrum Kaaikhof en langs de Dorpsstraat. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Buiten het bouwvlak geldt de erfbebouwingsregeling welke ook van toepassing is bij de bestemming Wonen.

Een aantal bedrijfsactiviteiten behoort niet tot de algemeen toelaatbare categorie A of B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, maar levert op de betreffende locaties geen problemen op. Deze bedrijven krijgen een aparte aanduiding (maatbestemming) met de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - ...' (sgd-..). Wanneer het bestaande bedrijf ophoudt te bestaan, wordt alleen een soortgelijk bedrijf of een bedrijf dat past binnen de algemene toelaatbaarheid op die plek toegelaten.

In het bestemmingsplan is ook een algemene regeling opgenomen om kleinschalige bedrijvigheid aan huis te stimuleren en om, met de mogelijkheid voor bed en breakfast, het toerisme en verblijf in de Zaanstreek te stimuleren. Deze regeling voor huisgebonden beroep en/of bedrijf, zoals deze is opgenomen in artikel 25.2 Toegestaan gebruik, is ook van toepassing op de woningen die in de bestemming Gemengd zijn toegestaan. Bed en breakfast met een maximum van 6 slaapplaatsen wordt toegestaan in de woning en de aangebouwde bijbehorende bouwwerken. Om een beroep en/of bedrijf aan huis uit te oefenen (en bed en breakfast) moet wel voldaan worden aan de eisen die opgenomen zijn om het woon- en leefmilieu te waarborgen, zoals de eisen aan de omvang van de activiteit.

Gemengd - 1 (GD-1)

Deze bestemming is toegekend aan één perceel binnen het plangebied, namelijk aan de Noorderweg 9. Het betreft hier een voormalig agrarisch perceel welke inmiddels niet meer als zodanig in gebruik is. Het perceel wordt naar verwachting verkocht aan een particuliere koper. Om deze koper enigzins vrijheid te geven in wat mogelijk is op het perceel is gekozen voor een bestemming Gemengd - 1. Ook deze bestemming kent een uitwisseling van diverse functies: wonen, ambachtelijke bedrijven, cultuur en ontspanning, dienstverlening, horeca en maatschappelijke dienstverlening en voorzieningen. Detailhandel is hier echter, vanwege de excentrische ligging in het plangebied, uitgesloten. Groot verschil met de reguliere gemengde bestemming binnen het plangebied is dat bij de bestemming Gemengd - 1 slechts een woning is toegestaan op de locatie met de aanduiding 'w'. Dit is zo gedaan om te voorkomen dat een eventueel nieuw te bouwen woning wordt opgericht binnen de Luchtvaartverkeerzone - luchtvaartverkeerzone - 1. Binnen deze zone mogen namelijk geen nieuwe woningen worden gebouwd.

Een ander verschil met de reguliere gemengde bestemming is dat binnen deze bestemming het toegestaan is om bedrijfsactiviteiten uit te oefenen tot maximaal categorie B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Voorwaarde hiervoor is wel dat de bedrijfsgebouwen (bouwkundig) zijn afgescheiden van de woning.

Tot slot geldt ook voor de woning in deze bestemming de regeling voor aan-huis-gebonden beroep en/of bedrijf, waaronder het aanbieden Bed and Breakfast. Verdere toelichting hierop staat bij de toelichting op Gemengd.

Groen (G)
Groen dat een min of meer structureel karakter heeft moet gehandhaafd blijven. Het gaat dan om groen dat fungeert als groene buffer of afscheiding tussen wegen, functies of wijken en groen dat van belang is voor de groene (be)leefbaarheid van een gebied. In het bestemmingsplan krijgen deze gronden de bestemming 'Groen'. Het overige groen in de wijk, zoals bermen, krijgt de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Verder dient nog opgemerkt te worden dat groen in bepaalde situaties breed uitgelegd kan worden. Zo moet het niet onmogelijk zijn om een aansluiting van een brug over het water niet toe te staan in het groen. De aansluitingen zijn vaak noodzakelijk ten behoeve van het openbaar gebied en van ondergeschikte betekenis voor de bestemming.

Horeca (H) en Horeca - 1(H-1)

Deze bestemming betreft de in het plangebied gelegen horecavoorzieningen. In dit artikel is nader geregeld welke vormen van horeca zijn toegestaan. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan; buiten het bouwvlak kunnen uitsluitend bijbehorende bouwwerken van geringe omvang en bouwwerken, geen gebouwen, worden gerealiseerd. Bij de regels van het bestemmingsplan is een toelichting opgenomen op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. De horeca die in deze Staat zijn opgenomen zijn in beginsel aanvaardbaar in gebieden met functiemenging. Daarbij kunnen de categorieën hoger dan B1 echter alleen toegestaan worden als de locatie aan bepaalde eisen voldoet. In dit plangebied zijn twee locaties specifiek voor horeca bestemd. Dit vanwege het specifieke horecakarakter van de locaties. Vanwege de situering is er ondersscheid gemaakt in toelaatbare categorieën. Op één locatie zijn horecabedrijven in de categorieën A en B1 toegestaan (opgenomen in bestemming Horeca), op de andere locatie, opgenomen in de bestemming Horeca - 1, zijn ook horecabedrijven in categorie B2 aanvaarbaar. Deze bedrijven mogen bijvoorbeeld ook een terras hebben bij de horecafunctie.

Ondergeschikte horeca & detailhandel

Een ondergeschikt, kleinschalig bij de hoofdfunctie passend en daarmee verweven gebruik voor horeca of detailhandel kan worden gezien als een overige voorziening ten behoeve van de op de verbeelding aangeduide hoofdbestemming. Een dergelijk ondergeschikt gebruik daarom wordt in beginsel niet in de bijbehorende planregel genoemd. Het is geen activiteit die zelfstandig bezoekers trekt, maar de hoofdactiviteit winstgevende voor de ondernemer maakt en aantrekkelijker voor de consument of bezoeker. Bij de vraag of in een concreet geval sprake is van ondergeschikte horeca wordt getoetst aan de door burgemeester en wethouders vastgestelde Beleidsregels ondersteunende horeca. In deze Beleidsregels is een aantal bestemmingen genoemd waar in ieder geval sprake kan zijn van ondergeschikte horeca (bv 'Recreatie' en 'Maatschappelijk'). Alhoewel niet nodig, is voor de duidelijkheid in de desbetreffende planregel bij deze bestemmingen ondergeschikte horeca en detailhandel als functie in de bestemmigsomschrijving genoemd. Voor ondergeschikte detailhandel gelden dezelfde uitgangspunten als voor ondergeschikte horeca.

Het horeca-/detailhandelbedrijf moet voldoen aan de volgende eisen, wil het aangemerkt worden als ondergeschikte horeca/detailhandel:

• 1. De horeca-/detailhandelsactiviteit is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit en mag niet meer dan 25% van de totale oppervlakte beslaan met een maximum van 100 m2;
• 2. De openingstijden van de horeca-/detailhandelsactiviteit zijn aangepast aan de openingstijden van de hoofdactiviteit;
• 3. De toegang tot de horeca-/detailhandelsactiviteit is uitsluitend via die van de hoofdactiviteit, er is dus geen sprake van een aparte ingang;
• 4. De horeca-activiteit is alcoholvrij;
• 5. De horeca-/detailhandelsactiviteit mag niet worden uitgevoerd door derden;
• 6. Zitplaatsen dienen inpandig te worden aangeboden;
• 7. Voor de horeca-/detailhandelsactiviteit mag geen aparte reclame worden gemaakt.

Maatschappelijk (M)
Deze bestemming betreft de in het plangebied gelegen maatschappelijke dienstverlening en voorzieningen met bijbehorende voorzieningen. In de begripsomschrijving is vermeld dat het hierbij kan gaan om een veelheid aan dienstverlening en voorzieningen zoals overheids-, welzijns-, medische-, onderwijs-, culturele- en religieuze voorzieningen. Daarbij zijn ook ondergeschikte detailhandel en horecavoorzieningen toegestaan, waar bij horeca maximaal categorie B1 en bij detailhandel maximaal categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging is toegestaan. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Buiten het bouwvlak kunnen uitsluitend bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gerealiseerd.

Recreatie (R)
Dit artikel maakt voorzieningen mogelijk voor diverse vormen van recreatie. Deze bestemming is in dit bestemmingsplan opgenomen ten behoeve van de volkstuinen. De bestemming is daarvoor voorzien van een functieaanduiding 'volkstuinen (vt)'.

Tuin (T)

Stedenbouwkundig gezien is het niet wenselijk om voor de voorgevelrooilijn bebouwing op te richten. Bijbehorende bouwwerken grenzend aan openbaar gebied kunnen immers grote invloed hebben op de begrenzing van en het bebouwingsbeeld vanuit de openbare ruimte. Dit geldt hoofdzakelijk voor zij-aanbouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken die voorbij de zijgevel van het hoofdvolume worden geplaatst. Om deze reden is dat deel van het erf gelegen voor de voorgevelrooilijn bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht. Op de verbeelding in dit bestemmingsplan is de tuinbestemming op conserverende wijze opgenomen. In principe is hier geen erfbebouwing toegestaan.

Een erker is een uitzondering op deze regel. Een erker is een ondergeschikte vergroting van het hoofdgebouw waarbij het bebouwingsbeeld in de straat nauwelijk wordt beïnvloed. Een erker is ondergeschikt als de bouwgrens niet verder dan 1,5 meter overschreden wordt, met een maximum van 50% van de diepte van de voortuin en niet meer dan 66% (=tweederde deel) van de breedte van de voorgevel van de woning beslaat.

Verkeer (V)
Binnen deze bestemming is de functie voor het afwikkelen van verkeer het belangrijkst. De wegen die als belangrijkste functie het afwikkelen van verkeer hebben zijn: de stroomwegen en gebiedsontsluitingswegen, alsmede de erftoegangswegen die gebruikt worden als busroute. Deze wegen zijn over het algemeen ook akoestisch relevant.
Daarnaast zijn ook voet- en fietspaden, bermen, parkeer- en groenvoorzieningen, water- en oevervoorzieningen, onder- en bovengrondse inzamelplaatsen voor afval, geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer, een brug, een tunnel en straatmeubilair mede inbegrepen.

Verkeer - Railverkeer (V-R)

De bestaande spoorwegen zijn in het bestemmingsplan bestemd als 'Verkeer - Railverkeer. Ook de naastgelegen bermen, waterlopen (niet zijnde hoofdwatergangen), spoorwegvoorzieningen en stationsvoorzieningen (zoals fietsenstallingen) zijn hierin opgenomen. Op het station is ook een horecabedrijf toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied (V-VB)
Bij 'Verkeer-Verblijfsgebied' gaat het om wegen en gebieden met verblijfsfunctie en erftoegangswegen. Ook parkeerplaatsen, bruggen en groenvoorzieningen worden met dit artikel mogelijk gemaakt. De verschillende functies zijn uitwisselbaar: daar waar nu parkeerplaatsen zijn, kan groen gerealiseerd worden, een woonstraat kan verbreed worden en daarmee groen laten verdwijnen en vice versa. Een zeer flexibele regeling dus zodat bij een reconstructie van een gebied of het nieuw aanleggen van parkeerplaatsen niet telkens een ontheffings- of wijzigingsprocedure gevolgd hoeft te worden.

Water (WA)
Het water in het plangebied heeft de bestemming 'Water' gekregen. Deze bestemming voorziet eveneens in een regeling voor steigers in het water.

Wonen (W)
Belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan is de beschrijving en regulering van de woonbebouwing. Alle woonvormen en woningtypes zijn ondergebracht in de bestemming Wonen.

Met betrekking tot het vergroten of verplaatsen van de hoofdbebouwing kan het volgende opgemerkt worden. Met name de oudere woningen (in historische linten en vooroorlogse woonwijken) voldoen qua omvang niet altijd aan de woonwensen van deze tijd. Het verplaatsen van een bouwvlak en het vergroten van een woning aan de voorzijde of zijkant is altijd maatwerk, ook omdat gelijktijdig een sloopverplichting moet worden vastgelegd voor de bebouwing op de oude locatie. Daarom is deze mogelijkheid niet bij recht opgenomen in het bestemmingsplan.

Een overschrijding van de achterwaartse gevelbegrenzing van vrijstaande woningen is in stedenbouwkundig opzicht in het algemeen minder ingrijpend omdat het bebouwingsbeeld vanaf het openbaar gebied weinig verandert. Bij het opstellen van de verbeelding is voor vrijstaande woningen die bestaan uit één bouwlaag (begane grond) met daarop eventueel een kap, al beoordeeld in welke gevallen een achterwaartse overschrijding mogelijk is. In gevallen waarbij een individuele woning bestaat uit een onderlaag met dwarskap én het erf achter de achtergevel ten minste 10 meter diep is, wordt een grondvlak van 10 meter + 10% van de diepte van het erf achter de achtergevel tot een maximum van 12 meter toegekend. Een dergelijk grondvlak biedt de mogelijkheden voor een zeer ruime woning. Uit een gemeentelijke studie naar uitbreiding van de hoofdmassa blijkt dat omwonenden in deze gevallen geen onevenredige schaduwhinder ondervinden. Voorwaarde is wel dat ook de belendende percelen achter de achtergevel een erf van ten minste 10 meter hebben.

In alle andere gevallen is maatwerk noodzakelijk. Het gaat dan om bijvoorbeeld woningen van twee lagen met kap, met het bouwvlak/nokrichting parallel aan het openbaar gebied en woningen in een bijzondere bouwvorm. Vooral voor de vrijstaande woningen is het aannemelijk dat dit niet altijd een beperking voor belendende percelen betekent. Daarom is voor deze categorie in de regels een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Daarbij zijn voorwaarden gesteld om vooraf te kunnen toetsen of de uitbreiding ruimtelijk wenselijk is. Het moet passen in het bebouwingsbeeld en bij de gebouwtypologie. Daarnaast moet er geen overlast ontstaan vanwege schaduwwerking. Zaanstad baseert de bezonningseisen op de lichte TNO-norm (2 i.p.v. 3 bezonningsuren/dag). De gemeente hanteert de eis van tenminste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 19 februari tot 21 oktober ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam, uitgaande van een zonshoogte van meer dan 10o. Daarbij wordt ook gekeken naar de bezonning van buitenruimte met een recreatief karakter. Om bij de beoordeling van een bouwplan inzicht te krijgen in de toekomstige bezonningssituatie, wordt de schaduwwerking op maatgevende dagen gehanteerd. Te weten:

• 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;
• 21 maart of 23 september: de dag dat de zon op 'half' staat (tussen de hoogste en de laagste stand in);

Als opname in tijdstippen wordt achtereenvolgens gehanteerd: 08:00, 10:0, 12:00, 14:00, 16:00, 18:00 en 20:00 uur.

Huisgebonden beroep of bedrijf
In het bestemmingsplan is een huisgebonden beroep en bedrijf regeling opgenomen. Aan de hand van jurisprudentie met betrekking tot dit onderwerp is gekozen voor de zgn. 30%-70% regeling. Dat wil zeggen: wanneer een beroep of bedrijf aan huis niet meer dan 30% van het bruto woonvloeroppervlak inclusief bijbehorende bouwwerken beslaat met een maximum van 65 m² dan wordt op het pand geen bedrijfsbestemming gelegd, maar blijft de woonbestemming gehandhaafd. De vestiging van het beroep of bedrijf aan huis mag geen aanzet geven tot verdringing van de woonfunctie.
Binnen de reikwijdte van een beroep en bedrijfsactiviteiten aan huis wordt nadrukkelijk inbegrepen de vestiging van dienstverlenende activiteiten zoals een kapsalon, en pedicure/manicure.

Ook valt het aanbieden van Bed&Breakfast in de woning en aangebouwde bijbehorende bouwwerken met een maximum van 6 bedden binnen de reikwijdte van deze regeling. Deze mogelijkheid is opgenomen om het toerisme en verblijf in de Zaanstreek te stimuleren.

Kamelenruggen

De bebouwing in 'de Spoorbuurt' gelegen ten westen van de Dorpsstraat, de Spoorbuurt, bestaat hoofdzakelijk uit eenvorminge woonbebouwing. Veel van de hier aanwezige 60'er jaren woningen zijn uitgevoerd in rijtjes in twee lagen met een flauwe kap. Op meerdere van deze woningen zijn in de huidige situatie dakopbouwen aanwezig waarbij een nokverhoging heeft plaatsgevonden, de zogenaamde 'kamelenruggen'. Voor dit specifieke type woning is een dergelijke uitbreiding ruimtelijk denkbaar.

Er zijn in het gebied verschillende soorten kamelenruggen aanwezig:

• 1. Hele kamelenruggen; een verhoogde nok en zowel voor als achter een terugliggende verhoogde goot;
• 2. Kamelenrug naar voren; een verhoogde nok met terugliggende goot aan de voorzijde waarbij het achterdakvlak naar voren verlengd is;
• 3. Kamelenrug naar achteren; een verhoogde nok met terugliggende verhoogde goot aan de achterzijde waarbij het voordakvlak naar achter verlengd is;
• 4. Kamelenrug naar achteren tot aan de voorgevel; een verhoogde nok met een verhoogde goot vanuit de achtergevel waarbij het voordakvlak naar achter verlengd is.

Vanuit ruimtelijk oogpunt is optie 3 de meest wenselijke, aangezien die vanaf de openbare weg het minst te ervaren is en aan de achterzijde terugligt zodat de originele goot intact blijft. In het bestemmingsplan is per blok aangesloten bij reeds op dat blok aanwezige vormen van een kamelenrug. Het realiseren van een vergelijkbare dakopbouw is daarmee mogelijk gemaakt. Wanneer er op een blok nog geen kamelenruggen aanwezig zijn, is in het bestemmingsplan de ruimtelijk meest wenselijke vorm (optie 3) mogelijk gemaakt.

Dakkapel

Een dakkapel is, anders dan een dakopbouw, een relatief bescheiden uitbouw op een kap, bedoeld om de lichttoevoer te verbeteren en het bruikbaar woonoppervlak te vergroten. Dakkapellen kunnen tegelijkertijd voor het straatbeeld zeer bepalend zijn als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Daarom kan onder voorwaarden medewerking worden verleend aan de bouw van dakkapellen, zolang de ruimtelijke impact beperkt blijft.

Naast de mogelijkheid om vergunningsvrij een dakkapel op het zij- en achterdakvlak te creëren, wordt ook ruimte geboden om ook op het voor- en zijdakvlak een dakkapel te plaatsen wanneer deze aan het openbaar toegankelijk gebied zijn gelegen. Het gaat om dakkapellen wanneer deze een ondergeschikte uitbouw vormen die niet dominant in het silhouet van het dak aanwezig is, de kapvorm intact laat en de nok- en gootlijn niet onderbreekt. De invloed van een dergelijk ondergeschikte uitbouw op het bebouwingsbeeld is gering. Per dakvlak zijn maximaal twee dakkapellen toegestaan. Een woning kan daarmee bijvoorbeeld twee dakkapellen aan de voorzijde en twee dakkapellen aan de achterzijde hebben. Voor nadere voorwaarden met betrekking tot de exacte afmetingen en plaatsing van een dakkapel wordt verwezen naar de regels.

De standaardregels voor dakkapellen zijn in de meeste gevallen toereikend voor de reguliere woningen. Tegelijkertijd zijn er ook bijzondere bouwvormen en architectuur in de gemeente aanwezig, waarbij de opgenomen standaard niet toereikend is om de maximale ruimtelijke kwaliteit te kunnen bereiken. Daarom is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee bij vergunningverlening afgeweken kan worden van de regels voor dakkapellen. Voorwaarde is dat het plan voldoet aan de eisen van welstand.

Daarnaast is het ook voorstelbaar dat er een dakkapel aangevraagd wordt waarbij er al dakkapellen op naastgelegen panden aanwezig zijn. Bij meerdere dakkapellen op één doorgaand dak, of als het hoofdgebouw onderdeel uitmaakt van een bouwblok (rij, twee-onder-een-kap) streeft de gemeente naar herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. In aanvulling op de algemene regel kan daarom medewerking verleend worden aan het plaatsen van een dakkapel wanneer deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok als zodanig vergunde 'trendsetter'.

Dakterras

Om extra buitenruimte te creëren wordt vaak de toevlucht gezocht op het dak, met name bij bovenwoningen. Om een evenwichtige, heldere massavorm en een sprekend profiel te behouden wordt alleen onder voorwaarden medewerking verleend aan het realiseren van een dakterras op een woning. Een dakterras is alleen wenselijk als deze niet (prominent) zichtbaar is. Het is daarom verplicht dat de afstand van het dakterras en het hekwerk tot aan een gevel die gericht is op het openbaar gebied minimaal 1 meter bedraagt. Dit betekent dat het dakterras in ieder geval met 1 meter moet terugliggen ten opzichte van de voorgevel. Ook als de (zij)gevel is gericht op een openbaar gebied (bijvoorbeeld een straat of park) is het aanhouden van deze afstand verplicht. Dit geldt ook als er een tuin of erf aanwezig is tussen de woning en het openbare gebied.

Overigens moet bij de aanleg van een dakterras ook rekening worden gehouden met de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (artikel 5:50).

Erfbebouwingsregeling

De oppervlakte aan erfbebouwing is afhankelijk van de grootte van de kavel zodat een zekere mate van openheid op een erf behouden blijft. Hoe groter de kavel, hoe meer vierkante meters zijn toegestaan.

Bij kleine en middelgrote erven mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte niet meer bedragen dan 75 m2 met een maximum van 50% van het gedeelte van het erf met de bestemming Wonen. Het deel dat binnen het bouwvlak ten behoeve van het hoofdgebouw bebouwd mag worden wordt hierbij niet meegerekend. Op grote erven, dit zijn erven waarvan de oppervlakte van het genoemde gedeelte van het erf exclusief het bouwvlak voor de hoofdbebouwing meer is dan 300 m2, mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte maximaal 100 m2 beslaan. Binnen deze maat kan goed tegemoet gekomen worden aan gangbare woonwensen ten aanzien van een berging en garage bij een woning. In principe staat deze maat de bouw van een dubbele garage toe (tweemaal 3,5 bij 7 meter), waarnaast nog ruimte overblijft om bijvoorbeeld een schuur of kleine aanbouw te realiseren.

Om het individuele karakter van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken te benadrukken en de ondergeschiktheid van het bijbehorende bouwwerk, is het wenselijk om zowel het aangebouwde als het vrijstaande bijbehorende bouwwerk op enige afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw te bouwen. Hoofdgebouwen staan voor op de kavel, bijgebouwen op de tweede rang. Bijbehorende bouwwerken liggen daarom over het algemeen 3 meter terug ten opzichte van de voorgevelrooilijn. Bijbehorende bouwwerken op erven die aan openbaar toegankelijk gebied grenzen kunnen grote invloed hebben op de begrenzing van de openbare ruimte. Dit geldt met name voor zij-aanbouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken die voorbij de zijgevel van het hoofdvolume worden geplaatst. Op locaties waar deze bijgebouwen het straatbeeld te veel bepalen zijn deze uitgesloten. Bij het opstellen van de verbeelding is rekening gehouden met bovenstaande uitgangspunten.

Omdat bijbehorende bouwwerken ondergeschikt zijn aan de hoofdbebouwing, is ook de hoogte en breedte van de bebouwing beperkt. De maximale breedte van een naast de woning gelegen bijbehorend bouwwerk is 60% van de breedte van de woning met een maximum van 5 meter.

Het is daarnaast gewenst dat de bouwmassa en vormgeving van de bijbehorende bouwwerken tot op zekere hoogte is afgeleid van het hoofdgebouw. De goothoogte van een bijbehorend bouwwerk bedraagt maximaal de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw + 30 centimeter. Indien het bijbehorend bouwwerk wordt voorzien van een kap, dan dient de dakhelling gelijk aan of kleiner dan die van de woning te zijn. Dus als het hoofdgebouw plat is afgedekt, geldt dit ook voor het bijgebouw. De nok dient minstens 1,50 meter onder de nok van het hoofdgebouw te liggen, tenzij het hoofdgebouw uit één bouwlaag bestaat en geen kap heeft. In dat geval geldt de goothoogte als maximale hoogte.

Erfafscheidingen

Het plaatsen van een erfafscheiding is een manier om aan de behoefte aan privacy en veiligheid tegemoet te komen. In de meeste gevallen is een erfafscheiding van 2 meter toegestaan. In situaties waar een perceel aan de openbare weg grenst, is plaatsing van de erfafscheiding bepalend voor het stedenbouwkundig beeld en de begrenzing met de openbare ruimte. Een erfafscheiding met een hoogte van meer dan 1 meter is in die situaties niet gewenst.

Gemengd- Uit te werken

Een deel van het plangebied, ten zuiden van het spoor en langs de Saendelverlaan is nog niet ontwikkeld. Voor deze locatie wordt een appartementengebouw met in de plint diverse (commerciële) functies beoogd. Om enigzins ruimte te bieden voor een invulling van dit deel is gekozen voor een bestemming Gemengd- Uit te werken. De regels geven de kaders aan waarbinnen gebouwd moet worden. Zodra er plannen zijn kan de ontwikkelaar met de gemeente om tafel om één en ander uit te werken.

Wonen - uit te werken

Een aantal delen in het plangebied zijn ook voor wat betreft de woningbouw nog niet gerealiseerd. De bouwvergunningen zijn verleend, maar nog niet 'gebruikt' in die zin dat er gebouwd is. Gezien de huidige economische situatie is het noodzakelijk om de plannen voor deze deelgebieden binnen het bestemmingsplangebied te herzien. Het betreft hier de twee 'oortjes' aan de oost- en westkant ten zuiden van het station en de zuidwest hoek van het plangebied (Tuinwijk, fase 6). Om de mogelijkheid te bieden de oorspronkelijke bouwplannen aan te kunnen passen wordt op deze locaties de ruimte geboden om een andere invulling te geven aan de gebieden door middel van een bestemming Wonen - uit te werken.De regels geven de kaders aan waarbinnen gebouwd moet worden. Zodra er plannen zijn kan de ontwikkelaar met de gemeente om tafel om één en ander uit te werken.

b. Hoofdgroepen van dubbelbestemmingen

De in het plangebied voorkomende hoofdgroep van dubbelbestemmingen met al dan niet bijbehorende (hoofd)functies/gebruiksdoelen zijn de volgende:

Leiding - Gas (L-G)

De dubbelbestemming Leiding - Gas is uitsluitend gelegd op de hoge druk gasleidingen met een druk van 8 bar of meer. Dit betreft een strook van 4 meter aan weerszijden van de desbetreffende leidingen (de vrijwaringszone). Ter plaatse zijn uitsluitend bouwwerken ten dienste van de leidingen toegestaan. Bebouwing ten dienste van de primaire bestemming is slechts toegestaan na advies van de leidingbeheerder. Er dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd voor werken en werkzaamheden die de leidingen zouden kunnen schaden.

Waarde - Archeologie 1 (WR-A 1)
Voor de in het plangebied aanwezige terreinen van archeologische waarde is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de in het gebied te verwachten archeologische sporen. Er geldt dat geen ingrepen in de bodem zijn toegestaan met een oppervlak groter dan 50 m² (en dieper dan 50 cm). Daarvan kan onder voorwaarden ontheffing van worden verleend. Het vereiste van een omgevingsvergunning geldt voor diverse werken en werkzaamheden die zouden kunnen leiden tot aantasting van de potentiële archeologische waarden. Overigens geldt voor grote delen van het plangebied dat daar om andere redenen al niet of nauwelijks kan worden gebouwd.

c. Bouwaanduidingen

onderdoorgang (ond)

Ter plaatse van deze aanduiding is een onderdoorgang toegestaan.

specifieke bouwaanduiding - carport (sba-car)

Ter plaatse van deze aanduiding is een carport toegestaan.

d. Functieaanduidingen

In het plangebied komen de volgende functieaanduidingen voor:

bedrijfswoning (bw)

Ter plaatse van deze aanduiding is een bedrijfswoning toegestaan.

cultuurhistorische waarden (cw)

Ter plaatse van deze aanduiding is het aanwezige object een monument.

garage (ga)

Ter plaatse van deze aanduiding is/zijn een garage(s) toegestaan.

maatschappelijk uitgesloten (-m)

Ter plaatse van deze aanduiding is het niet toegestaan om geluidgevoelige bestemmingen te hebben.

nutsvoorziening (nv)

Ter plaatse van deze aanduiding is een nutsvoorziening toegestaan.

specifieke vorm van bedrijf - 1/-2 (sb-1 /-2)

Ter plaatse van deze aanduiding is een bedrijf toegestaan waarvan de bedrijfsactiviteiten zijn gekoppeld aan een SBI-code zoals in de regels is opgenomen.

specifieke vorm van gemengd - 1/-2 (sgd-1 /-2)

Ter plaatse van deze aanduiding is een bedrijf toegestaan waarvan de bedrijfsactiviteiten zijn gekoppeld aan een SBI-code zoals in de regels is opgenomen.

specifieke vorm van groen - 1 (sg-1)

Ter plaatse van deze aanduiding is een buurtvlonder toegestaan.

specifieke vorm van maatschappelijk - kinderdagverblijf (sm-kdv)

Ter plaatse van deze aanduiding is een kinderdagverblijf toegestaan.

sport (s)

Ter plaatse van deze aanduiding is het toegestaan om een sportveld of andere sportvoorziening te hebben.

supermarkt (su)

Ter plaatse van deze aanduiding is een supermarkt toegestaan conform de SBI-code 471 'supermarkten, warenhuizen > 2000 bvo'.

terras (tr)

Ter plaatse van deze aanduiding is een terras toegestaan.

volkstuin (vt)

Ter plaatse van deze aanduiding is een volkstuin(complex) toegestaan.

wonen (w)

Ter plaatse van deze aanduiding zijn woningen toegestaan.

8.4.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

Algemene bouwregels

Het algemene verbod om te bouwen in strijd met de aan de gronden gegeven bouwmogelijkheden is opgenomen in landelijke wetgeving. In dit artikel is bepaald dat bij het bouwen van gebouwen voldaan moet worden aan de parkeernormen uit de Bouwverordening.

Algemene gebruiksregels
Het algemene verbod om de grond te gebruiken in strijd met de aan de gronden gegeven bestemming is opgenomen in landelijke wetgeving. In dit artikel zijn enkele specifieke vormen van gebruik als verboden gebruik aangemerkt. Daaronder valt onder meer het verbod op enkele bedrijfstypen die vanuit milieuhygiënisch oogpunt ongewenst zijn en seksinrichtingen.

Ook is hierin ondermeer bepaald dat vrijstaande bijbehorende bouwwerken niet gebruik mogen worden voor bed en breakfast, mantelzorg en als zorgwoning. Deze functies zijn, met inachtneming van de van toepassing zijnde bepalingen wel mogelijk in woningen en aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

Daarnaast wordt hierin bepaald dat gedeelten van woningen gebruikt mogen worden voor aan-huis-gebonden beroep en/of bedrijf (daaronder begrepen bed en breakfast) mits voldaan wordt aan een aantal criteria die het woon- en leefmilieu beschermen.

Algemene aanduidingsregels

geluidzone - industrie

Ter plaatse van deze aanduiding geldt de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein Assendelft 'Bedrijventerrein Forbo', zoals vastgesteld bij Koepelbestemmingsplan bedrijvenpark Westzanerpolder op 27 juni 2002.

luchtvaartverkeerzone - luchtvaartverkeerzone- 1

Ter plaatse van deze aanduiding geldt het beperkingengebied voor geluid, zoals vastgesteld in het 'Luchthavenindelingsbesluit Schiphol'. In dit gebied zijn geen nieuwe geluidgevoelige functies toegestaan.

luchtvaartverkeerzone - luchtvaartverkeerzone - 2

Ter plaatse van deze aanduiding geldt het hoogtebeperkingengebied van Schiphol. In dit gebied is de bouw van objecten hoger dan 150 meter niet toegestaan.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bedrijfsactiviteiten aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemengingStaat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging toe te voegen dan wel in te delen in een andere categorie.

Algemene afwijkingsregels

Hierin zijn onder meer ontheffingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van het oprichten van bijvoorbeeld antennemasten voor mobiele telefonie, beperkte overschrijdingen van bouwgrenzen en het toelaten van nieuwe nutsgebouwtjes etc.

Overige regels

In de overige regels zijn bepalingen opgenomen voor toegelaten kleinschalige overschrijdingen voor ondergeschikte bouwonderdelen. Daarnaast zijn bepalingen opgenomen over de toepassing van de Bouwverordening en andere wet- en regelgeving waar in dit plan naar verwezen wordt.

Overgangs- en slotregels
De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen ze geheel worden herbouwd.

De slotregel geeft de naam van het bestemmingsplan weer.