Saendelft

5.2 Stedenbouwkundige aspecten

5.2.1 Algemeen

Het beleid van de gemeente Zaanstad is erop gericht het onderscheidende en unieke karakter van de buurten en landschappen te behouden en uit te buiten. Het stedenbouwkundig ensemble en het bebouwingsbeeld spelen hierin een belangrijke rol. Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door de in het algemeen langs een wegzijde of binnen een cluster aanwezige gevelbreedten, kavelgrootten, grondvlakken, goot- en nokhoogtes, voorgevelrooilijnen - die bepalend zijn voor de afstand tussen bebouwing en openbare ruimte -, nokrichting, kapvormen, de maaswijdte tussen bouwwerken en de mate van contact vanaf het openbaar gebied naar het open achterland.

Wanneer deze verschillende fragmenten door hun onderlinge relatie een zekere ruimtelijke samenhang vertonen spreekt men van een ensemble. Dankzij deze ruimtelijke samenhang zijn ensembles herkenbaar en hebben ze als (potentieel) harmonisch geheel een zekere stedenbouwkundige waarde

Hoe meer ruimtelijke samenhang, hoe hoger de stedenbouwkundige waarde vanuit het ensemble, des te kwetsbaarder voor ontwikkelingen die directe invloed hebben op de begrenzing van het openbaar gebied. Uitbreiding van het hoofdvolume heeft in het algemeen meer invloed op de openbare ruimte dan ondergeschikte toevoegingen aan het hoofdgebouw zoals erkers en aanbouwen.

5.2.2 Uitgangspunten

De stedenbouwkundige uitgangspunten kunnen worden verdeeld in uitgangspunten ten behoeve van deelgebied Assendelft Noord en uitgangspunten ten behoeve van de deelgebieden Waterrijk en Parkrijk.

Assendelft Noord

Dit deel van Saendelft bestaat op zijn beurt ook weer uit twee delen, namelijk de bebouwing direct aan het bebouwingslint van de Dorpsstraat en het woonwijkje 'de Spoorbuurt' ten westen van het lint.

• De bebouwing langs het lint ten zuiden van de Noorderveenweg valt in het gebiedsprofiel 'Lint', het stuk ten noorden van de Noorderveenweg valt in het gebiedsprofiel 'Dorp'. Voor het lint valt in zijn algemeenheid te stellen dat de bebouwing hoofdzakelijk bestaat uit gedifferentieerde, kleinschalige woonbebouwing die gericht is op het lint. Het uitgangspunt is hier het behoud van deze kwaliteit en die zoals genoemd in de analyse in Hoofdstuk 3 en de betreffende gebiedsprofielen.
• De in het lint aanwezige woonbebouwing is bestemd conform de uitgangspunten in de Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012. Er is een functionele mix aanwezig met bedrijvigheid van verschillende schaal. De wat grotere bedrijvigheid is hoofdzakelijk bestemd volgens de vigerende regeling waarbij rekening is gehouden met milieucategorisering die Zaanstad hanteert. Een ruimere of flexibelere bestemming is bij deze bedrijven niet wenselijk gezien de kwetsbare kleinschalige woonomgeving.
• In het noordelijkste deel van het lint komt een grotere mix van woonbebouwing en meer ambachtelijke kleinschalige bedrijvigheid voor. In het bestemmingsplan is ervoor gekozen deze delen een bestemming Gemengd te geven waardoor hier een uitwisseling tussen wonen en kleinschalige bedrijvigheid kan plaats vinden. Het lint bevat hier weinig openbaar groen.
• De bebouwing in het buurtje, 'de Spoorbuurt', gelegen ten westen van de Dorpsstraat, bestaat hoofdzakelijk uit eenvormige woonbebouwing. Veel van de hier aanwezige 60'er jaren woningen zijn uitgevoerd in twee lagen met flauwe kap. Op meerdere van deze woningen zijn in de huidige situatie dakopbouwen aanwezig waarbij een nokverhoging heeft plaatsgevonden (zogenaamde kamelenruggen). Voor dit specifieke type woning is een dergelijke uitbreiding ruimtelijk denkbaar. Zie voor een nadere toelichting hoofdstuk 8 paragraaf 8.4.2.2.
• In het gebied zijn een aantal scholen aanwezig. Per locatie is gekeken of deze een wat flexibeler bestemming konden krijgen ten behoeve van meer uitbreidingsmogelijkheden. Als uitgangspunt is daarbij een hoogte van twee lagen (8 m) aangehouden en het vergroten van het bouwvlak aan die zijden van de percelen die het minste risico geven op negatieve effecten op de omringende (woon)bebouwing. Verder is het bouwvlak niet uitgebreid op de locaties waar de voorkeursgrenswaarde voor de geluidsbelasting voor geluidgevoelige functies wordt overschreden.
• Naast het spoor bevindt zich een wat grootschaliger bedrijf in de caravanverkoop en een bouwbedrijf. Beide krijgen een bedrijfsbestemming.
• In het gebied zijn een aantal groenstroken die, zowel in de straten als langs het water, deel uitmaken van langere groenstructuren. Deze zijn dan ook opgenomen met de bestemming Groen.

Waterrijk en Parkrijk

De nieuwbouwwijk Saendelft valt onder de gebiedsprofielen 'Groenstedelijk' en 'Nieuw Tuinstedelijk'. Het grootste deel van het gebied betreft een homogeen woongebied. De woningen zijn bestemd conform de uitgangspunten uit de Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012.

Het gebied bevat een aantal, per deelgebied, ontwikkelde woningen die meestal per deelgebied een stedenbouwkundig ensemble vormen door eenheid in volume en architectuur. Bij het bestemmen van deze gebieden is gekeken of de uitbreidbaarheid van de woningen vergroot kon worden door meer mogelijkheden voor dakopbouwen of het realiseren van een kap in het bestemmingsplan op te nemen. Bij het bepalen van deze mogelijkheden zijn onder andere de volgende grootheden beschouwd:

• a. In principe alleen extra mogelijkheden voor dakopbouwen of kappen voor woningen die in de bestaande situatie bestaan uit twee lagen met een plat dak of met een kap;
• b. Zijn er reeds per omgevingsvergunning toegestane uitbreidingen waarop kan worden aangesloten (bijvoorbeeld dakopbouwen);
• c. Past een dakkapel of kap in de samenhang van het bestaande ensemble of doet het daar ongewenst afbreuk aan;
• d. Past een dergelijke vergroting binnen de massaopbouw van de individuele woning of wordt daaraan afbreuk gedaan;
• e. Zijn er binnen het ensemble al types aanwezig die een dergelijke vergroting van de woning hebben die naar dit type vertaald kunnen worden;
• f. Hoe breed is het profiel van de straat? Is hier voldoende maat aanwezig of ontstaat er een soort tunneleffect met negatieve gevolgen voor de openbare ruimte en omliggende woningen;
• g. Het volume van de woningen aan de overkant van de straat.

In het gebied is een aantal scholen aanwezig. Ook hier is, net als in het gebied van Assendelft Noord per locatie gekeken of deze een wat flexibeler bestemming konden krijgen ten behoeve van meer uitbreidingmogelijkheden.

Het in het gebied gelegen winkelcentrum herbergt zowel winkels (detailhandel) als wonen en een zorgcentrum. Hierop is een bestemming 'Gemengd' gelegd waardoor een bepaalde mate van flexibiliteit en uitwisselbaarheid ontstaat.

In het gebied zijn in groenzones en langs waterlopen grotere groengebieden aanwezig. Deze hebben de bestemming 'Groen'.

5.2.3 Ontwikkelingen

In het gebied spelen een aantal initiatieven en projecten. Deze zijn in verschillende stadia van het proces. Per ontwikkeling wordt in onderstaande aangegeven in welke fase het zit en wat er eventueel mee gedaan is in het nieuwe bestemmingsplan.

Saendelft

Het programma Saendelft is voor 85% gerealiseerd. In het kader van de verdere uitvoering van dit programma zijn nog de volgende grote(re) ontwikkelingen te verwachten;

• Deelplan 6 (Tuinwijk)

Voltooiing van de woningbouw in Tuinwijk, het meest zuidwestelijk deelgebied van Saendelft. Met uitzondering van de wijkontsluitingsroute en de reeds gebouwde woningen is de specifieke invulling van het deelgebied nog niet geheel duidelijk. Het overige deel van Tuinwijk is dan ook opgenomen in een bestemming 'Wonen - uit te werken'.

• Poort Saendelft

De meeste bouwvergunningen zijn voor deze gebieden reeds verstrekt. Gezien de economische situatie lijkt het niet meer haalbaar om ook daadwerkelijk te gaan bouwen zoals is vergund. De gebieden die nog niet bebouwd zijn, zijn het zogenaamde 'oortje oost' en 'oortje west', waar woningen waren voorzien, en het middenstuk waar appartementen en commerciële voorzieningen in de plint waren voorzien. Deze locaties worden voorzien van een uitwerkingsplicht. In beide oortjes komt de bestemming 'Wonen - uit te werken'. In het middenstuk komt een bestemming 'Gemengd- Uit te werken'.

Links en rechts de twee 'oortjes' en het middenstuk.

Poort Clam Dyke

Voor een tweetal terreinen ten noorden van het station zijn wel plannen in ontwikkeling geweest voor bedrijfsgebouwen (kantoren). Deze hebben echter niet geleid tot goedgekeurde bouwplannen. De afgelopen tijd is er zelfs helemaal geen geluid van ontwikkeling. Dit betekent dat het stationsgebied de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' krijgt en voor het overige de reeds vergunde situatie wordt opgenomen.

Noorderweg 9

In de zuidwest hoek van het plangebied bevindt zich een voormalig agrarisch bedrijf. Het bedrijf is in het kader van de planontwikkeling van Saendelft aangekocht en is inmiddels verhuisd naar een andere locatie. De agrarische bestemming die nu nog op het perceel rust is daarmee gedateerd en is vervangen door een andere bestemming, namelijk 'Gemengd - 1'. Ter plaatse van de aanwezige voormalige bedrijfswoning mag gewoond blijven worden. Dit dient echter wel alleen op de bestaande locatie van de woning te zijn, vandaar dat hier een functieaanduiding 'wonen' voor is opgenomen.

Dorpsstraat 707

Voor dit terrein waarop zich in de bestaande situatie een bouwbedrijf bevindt, worden door de eigenaar plannen gemaakt voor herontwikkeling naar een combinatie van woningen en bedrijven (kantoren) waarover nog gesproken wordt met de gemeente. Dit plan is nog niet zo ver dat er in het kader van dit bestemmingsplan op vooruit kan worden gelopen. Dit betekent dat de locatie de bestemming 'Bedrijf' krijgt, waar de huidige bedrijfsvoering mee kan worden voortgezet.

Dorpsstraat 932

Voor deze locatie, waar in het verleden een dansschool was gevestigd, zijn meerdere plannen gemaakt voor herontwikkeling van het terrein naar woningbouw. Dit heeft echter nog niet geleid tot een daadwerkelijke ontwikkeling dan wel omgevingsvergunning. De bestaande situatie is daarom als uitgangspunt genomen. Om uitwisseling in functies mogelijk te maken heeft de locatie de bestemming 'Gemengd' gekregen.

Dorpsstraat 988

Op deze locatie bevindt zich een fabriekspand van voorheen metaalfabriek Luyt. In het verleden zijn voor deze locatie meerdere plannen gemaakt voor herontwikkeling naar woningbouw. Dit heeft echter nog niet geleid tot een daadwerkelijk ontwikkeling dan wel omgevingsvergunning. De locatie krijgt daarom de huidige bestemming 'Bedrijf'.

Saenredamstraat 36, school De Bijenkorf

De school De Bijenkorf aan de Saenredamstraat heeft plannen voor een uitbreiding met twee lokalen op de verdieping. Deze mogelijkheid past in hoogte reeds in de nog vigerende bestemmingsregeling (de Bouwverordening). Verder vindt er een zeer kleine wijziging van de entree plaats. Dit zorgt voor een zeer geringe toename van het bouwvlak. Dit kan dan ook worden meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Vanwege de ligging van de school nabij het spoor en de Provincialeweg is het wel noodzakelijk om hogere waarden te verlenen voor de uitbreiding. De procedure van het hogere waarden besluit heeft gelijk opgelopen in de procedure van de ontwerpfase van het bestemmingsplan.

Blauwe Ring

Voor de bouw van een nieuwe (semi-permanente) school aan de Blauwe Ring is een omgevingsvergunning verleend. De school is inmiddels gebouwd en in gebruik. De omgevingsvergunning stelt wel de voorwaarde van een watercompensatie voor het kunnen bouwen van deze school. Deze watercompensatie zal in de nieuwe woonwijk Kreekrijk worden gerealiseerd.