't Zand Noord, fase 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van het dorp 't Zand is een nieuwe woningbouwlocatie voorzien. Op de lange termijn zijn er plannen om het gebied tussen de noordelijke dorpsrand en de Koning Willem II-weg in te vullen. Deze woningbouw wordt gefaseerd ontwikkeld, waarbij eerst voor het zuidelijk kwadrant een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan is opgesteld.

Het plan omvat een programma van 50 woningen in verschillende segmenten met bijbehorende openbare ruimte. Dit programma wordt ontwikkeld op een tweetal grote akkerbouwkavels en een ter plaatse aanwezig kassencomplex.

Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen het vastgestelde stedenbouwkundig plan ontwikkeld kan worden.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de rand van de noordoostelijke dorpsrand van 't Zand en ten noorden van de Korte Bosweg. De begrenzing is afgestemd op de kadastrale perceelsgrenzen en op het stedenbouwkundig plan dat voor de locatie is opgesteld. De omvang van de locatie is ongeveer 2,6 hectare. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging en begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied Zijpe, op 18 mei 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van gemeente Schagen. Het plangebied is hierin bestemd als 'Agrarisch'. Het realiseren van woningbouw is binnen deze bestemming niet mogelijk. Op het gebied ligt tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5', waarbinnen regels gelden ten aanzien van de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische resten.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 6 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte worden in hoofdstuk 7 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving ontwikkeling

2.1 Algemeen

Reeds in 2009 is een stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteiteisen gemaakt voor een drietal uitbreidingslocaties in 't Zand, voormalig gemeente Zijpe. Het gaat om het Willem 't Hartplein, 't Zand Oost en 't Zand Noord. Het stedenbouwkundig plan vormt een uitwerking van het 'Beeldkwaliteitplan 't Zand', met als doel om de kwaliteit van de ruimtelijke structuur van 't Zand op lange termijn te waarborgen. Dit bestemmingsplan heeft alleen betrekking op 't Zand Noord, het gebied tussen de huidige oostelijke dorpsrand en de Koning Willem II-weg. Allereerst wordt kort ingegaan op het ontstaan van 't Zand, het landschappelijke patroon waarin de nederzetting zich heeft ontwikkeld, de identiteit van het dorp en de recente ontwikkelingen.

Voor de actuele plannen is een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het gaat om een uitwerking en actualisatie van het eerdere stedenbouwkundige plan uit 2009. Dit is opgenomen in Bijlage 1. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de huidige inrichting van het plangebied, de voorgestelde inrichting en de ruimtelijke kwaliteit. Voor een uitgebreide beschrijving van de achtergronden wordt verwezen naar Bijlage 1.

2.2 Huidige inrichting plangebied

Het plangebied ligt aan de rand van het dorp 't Zand. 't Zand heeft zich na de aanleg van het Noordhollandsch Kanaal in 1824 ontwikkeld tot een dorp. 't Zand bestond aanvankelijk uit enige lintbebouwing bij de kruising van de Keinsmerweg en de Korte Bosweg. Door verdichting van de lintbebouwing en uitbreidingen is het dorp vanaf 1950 toegenomen tot de huidige omvang.

In de jaren '90 is de Koning Willem II-weg aangelegd langs de noord- en westzijde van het dorp, als bypass ter ontsluiting van het noordelijk gelegen bedrijventerrein. Met de aanleg van deze weg zijn de enkele kavels akkerbouwgrond, waar het plangebied deel van uitmaakt, los komen te liggen van de rest van het buitengebied en ruimtelijk gezien onderdeel geworden van de kern.

De noordoostelijke rand van 't Zand wordt momenteel gevormd door een reeks rijenwoningen die haaks op de dorpsrand staan. Deze woningen zijn in de jaren '70 planmatig gerealiseerd. Langs deze rand ligt een voetpad en een rij bomen. De Korte Bosweg, die langs de zuidzijde van het plangebied ligt, is een wijkontsluitingsweg die aansluit op de Koning Willem II-weg. Langs de Korte Bosweg is sinds de jaren '90 woningbouw ontwikkeld. Verder ligt aan de Korte Bosweg één perceel met een bedrijfsbestemming, waar lichte vormen van bedrijvigheid mogelijk zijn.

Een luchtfoto van het plangebied en de omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied en omgeving

Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit twee kavels akkerbouwland. Voorop de zuidwestelijk gelegen kavel staat een kleine oppervlakte aan agrarische bedrijfsgebouwen en kassen (totaal 1.300 m2). Een aanzicht op het plangebied vanaf de Korte Bosweg is weergegeven in figuur 2.3.

Figuur 2.3 Aanzicht op het plangebied

2.3 Het stedenbouwkundig plan

't Zand Noord

't Zand Noord is de nieuwste uitbreiding van 't Zand. Oorspronkelijk ging het om het gehele gebied vanaf de bestaande bebouwing en de Korte Bosweg tot aan de Koning Willem II-weg, de oostelijke randweg van het dorp. Gelet op een overschatting van de woningbouwbehoefte is het programma later bijgesteld. In het woonbeleid van de gemeente wordt nu uitgegaan van een gefaseerde ontwikkeling, beginnend met 50 woningen. Deze 50 woningen zijn in de zuidelijke hoek van het 't Zand Noord geprojecteerd, op een deel van de eerste twee kavels aansluitend aan de bestaande dorpsrand.

Organische groei

In het plan wordt wel rekening gehouden met de mogelijkheid voor een gefaseerde doorontwikkeling van het woongebied. De geleidelijke ontwikkeling van 't Zand Noord biedt mogelijkheden om de dorpse identiteit van 't Zand te versterken. In de huidige dorpsranden is de relatie met het landschap beperkt. Nu wordt de kans gegrepen om 't Zand alsnog een meer dorpse rand en uitstraling te geven die past in de landschappelijke opbouw van de locatie.

Door de uitbreiding over een langere periode te ontwikkelen kan een meer organisch gegroeide dorpsrand ontstaan. Van belang is wel dat in iedere fase van de ontwikkeling sprake is van een kwalitatieve dorpsrand. Dit wordt bereikt door de huidige kavelstructuur van het gebied te gebruiken als randen van de verschillende fasen.Hierdoor kan het voorlopig niet te bebouwen deel van de oorspronkelijke locatie haar landelijke uitstraling en gebruik behouden.

Stedenbouwkundige uitwerking

Op basis van de actuele inzichten is het stedenbouwkundig plan voor de eerste fase uitgewerkt. Het plan gaat uit van enkele blokken van woonkavels binnen een regelmatig wegenstelsel, dat aansluit op de Korte Bosweg. De dwarsstraten worden geprojecteerd in het verlengde van de woonstraten in de bestaande woonbuurt zodat er een visuele relatie ontstaat en voor langzaam verkeer korte doorsteken naar het dorpscentrum mogelijk zijn. De bestaande landschappelijke kaders, waaronder de kavelsloten en groene zoom langs de huidige dorpsrand zijn zoveel mogelijk in het stedenbouwkundig plan opgenomen. De waterstructuur wordt versterkt door verbreden van watergangen rondom het plangebied. Deze verbredingen dienen ter compensatie van de verharding en de klimaatbestendigheid van het totale plan. Het nu voorgestelde stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 2.4.

De kavel in de zuidelijke hoek van het plangebied, in figuur 2.4 rechtsonder, is in eigendom van derden. Deze kavel wordt daarom buiten het plangebied van dit bestemmingsplan gelaten. Voor een eventuele invulling van deze kavel met woningbouw geldt dat deze moet passen binnen de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan voor de gehele woningbouwontwikkeling van 't Zand Noord. Hiervoor dient een afzonderlijke ruimtelijke procedure te worden doorlopen.

Figuur 2.4 Het stedenbouwkundig plan

Programma

Binnen het plangebied wordt een programma van 50 woningen ontwikkeld. Dit programma is onder te verdelen in 4 vrijstaande woningen, 4 geschakelde woningen, 18 twee-aaneen gebouwde woningen en 24 rijwoningen. Omdat in de vorige uitbreidingen de sociale woningbouwopgave al is uitgevoerd, vallen alle woningen in 't Zand Noord in de vrije sector. De verdeling hierin is nog flexibel, dus nader uit te werken.

Verkeer en parkeren

De woningbouwlocatie wordt ontsloten op de Korte Bosweg. Dit is een wijkontsluitingsweg en heeft voldoende capaciteit voor de ontsluiting van het programma. Er is rekening gehouden met een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per rijwoning, 2,2 parkeerplaatsen per twee-aaneen gebouwde woning en 2,3 voor de vrijstaande en geschakelde woningen. Op basis van het nu voorgestelde programma zijn er 106 parkeerplaatsen nodig. In totaal worden er op eigen erf in de openbare ruimte 106 parkeerplaatsen aangelegd, waarmee wordt voldaan aan de norm.

2.4 Ruimtelijke kwaliteitseis

Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit

Zowel vanuit het gemeentelijk welstandsbeleid als vanuit het provinciaal ruimtelijk kwaliteitsbeleid wordt aandacht gevraagd voor de inpassing van de ontwikkeling in het landschap alsook voor de beoogde beeldkwaliteit binnen het plangebied. Het opgestelde stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) geeft invulling aan beide onderwerpen.

In algemene zin geldt dat het plan in haar opzet aansluit op de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap. Er wordt gebruik gemaakt van het bestaande slotenpatroon en in elke fase wordt gebied afgerond door landschappelijke randen. Het beeldkwaliteitplan geeft met het stedenbouwkundig plan als basis, in woord en beeld voor verschillende schaalniveaus de uitgangspunten aan voor het architectonisch ontwerp van de woningen en voor de inrichting van de openbare ruimte. Deze beschrijving dient dan ook als leidraad bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan.

De woningen in de nieuwe uitbreidingen van 't Zand, dienen zich op een zorgvuldige manier te voegen in het dorpse karakter van het dorp. Dit betekent dat een woning van een of twee lagen met kap het uitgangspunt is. Hierbij is het niet de bedoeling de bouwstijlen in het bestaande dorp te kopiëren. De voorkeur gaat uit naar ontwerpen met een eigentijdse interpretatie van lokale kenmerken. Architecten worden uitgedaagd op basis van de bestaande karakteristieke bebouwing nieuwe ontwerpen te maken die passen in de huidige tijd.

Provinciale kwaliteitseis

Zoals beschreven in paragraaf 3.2 maakt dit bestemmingsplan verstedelijking mogelijk. Hierom wordt de ruimtelijke inpassing volgens de werkwijze van de ruimtelijke kwaliteitseis uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) beschreven. Dit houdt in dat een verantwoording wordt gegeven van de mate waarin rekening wordt gehouden met de ontwikkelingsgeschiedenis en de ordeningsprincipes van het landschap, de bebouwingskarakteristieken ter plaatse, de inpassing van de ontwikkeling in de wijdere omgeving en de kernkwaliteiten van het gebied.

Het Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) voldoet aan de genoemde ruimtelijke kwaliteitseisen. Het onderbouwt de keuze van locaties op basis van de ontwikkelingsgeschiedenis en ordeningsprincipes van het landschap uitgaande van de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd, alsmede de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis. Tevens is rekening gehouden met de historische structuurlijnen en cultuurhistorische objecten. Op basis van het bovenstaande voldoet het plan aan de ruimtelijke kwaliteitseis.

Nut en noodzaak

Het geniet de voorkeur om nieuwe woningen binnen bestaand bebouwd gebied te bouwen en niet in het landelijk gebied. Het plangebied buiten bestaand stedelijk gebied (BSG). In dergelijke gevallen moet zowel op basis van rijksbeleid als op basis van de ruimtelijke kwaliteitseis een beoordeling plaatsvinden van de behoefte c.q. nut en noodzaak voor de verstedelijking.

In dit kader wordt allereerst opgemerkt dat de woningen in ’t Zand Noord zowel kwantitatief en kwalitatief passen bij de behoefte tot 2020. Het regionale woningbouwprogramma (KWK, zie paragraaf 3.3) is onderdeel van de nut en noodzaak bepaling van woningbouw in de regio en vormt daarmee een belangrijke bouwsteen voor de behoefte. In het KWK staan afspraken tussen gemeenten en provincie over de regionale programmering tot 2020. Binnen het KWK zijn regionale afspraken over de kwantitatieve aantallen te bouwen woningen tot 2020 vastgelegd zodat vraag en aanbod kwantitatief in balans zijn. De gemeente Schagen programmeert volgens het KWK maximaal 950 woningen tot 2020.

De meest recente prognose is de Prognose 2015-2040: Concentratie in Steden, bevolking, huishoudens en woningbehoefte, van de provincie Noord-Holland (2015). Hierin geldt voor de gemeente Schagen een woningvraag van circa 1.135 woningen in de periode 2016-2026. Ofwel: wanneer de gemeente Schagen afspraken uit het KWK (maximaal 950 woningen) uitvoert past dit ruim binnen de woningvraag voor de periode 2016-2026 (1.135 woningen).

In het KWK zijn plannen ook kwalitatief beoordeeld met een objectief afwegingskader. Hiervoor wordt de aantrekkelijkheid van de locatie en het woonproduct afgewogen met objectieve criteria. Om tot een oordeel over de locatie en product te komen worden plannen beoordeeld op omgevingskenmerken, woongebied en het type product. Voor de omgevingskenmerken is de woonomgeving beoordeeld en worden scores toegekend op basis van afstand tot voorzieningen zoals een supermarkt en treinstation. De combinatie van deze scores vormen het eindoordeel op het onderdeel omgevingskenmerken. ’t Zand Noord scoort op een range van -8 tot 8 een 1, een gemiddelde score. Om tot een oordeel voor het woongebied te komen is een wijkenscan uitgevoerd. Hiervoor zijn wijken in de Kop beoordeeld op de relatieve positie op de woningmarkt, economie en woonomgeving. ’t Zand scoort hierin gemiddeld. De beoordeling van de locatie en het product zijn in het afwegingskader gerangschikt. Het betreft een relatieve weging waarbij alle woonplannen een relatieve positie ten opzichte van elkaar krijgen. ’t Zand Noord scoort hierin beter dan veel andere plannen in de regio.

Op basis van een inventarisatie van locaties binnen BSG, aangeleverd door de gemeente Schagen, is naar alternatieven voor ’t Zand Noord gekeken. Hierbij is een onderscheid naar woonmilieu van de locaties gemaakt. Alleen alternatieven waarmee kan worden voorzien in een meer landelijk woonmilieu dat hier wordt beoogd (passend bij de kwalitatieve behoefte) zijn beschouwd. Locaties in de stad Schagen en de dorpen met meer voorzieningen (Petten, Callantsoog, Tuitjenhorn en Warmenhuizen) bieden een ander woonmilieu en zijn als zodanig geen alternatief voor de ontwikkeling in ’t Zand Noord. Verder zijn locaties binnen BSG waar reeds een hard woonplan is buiten de beoordeling gelaten, op deze locaties is immers al een stedelijke ontwikkeling voorzien waardoor deze locaties geen alternatief meer vormen. Uit de inventarisatie blijkt dat alleen enkele kleine locaties binnen BSG potentieel beschikbaar zijn. Het gaat om 11 locaties waar gemiddeld 4,5 woningen gebouwd zouden kunnen worden. Deze zijn zodoende geen geschikte alternatieven om het gevraagde woonmilieu en programma te realiseren.

Het bovenstaande toont de nut en noodzaak voor de verstedelijking buiten BSG aan.

Proces

Het stedenbouwkundig plan dat aan de basis van dit bestemmingsplan ligt, vormt een uitwerking en actualisatie van het eerdere stedenbouwkundige plan voor een grotere gebiedsontwikkeling van 't Zand Noord, waarin uiteindelijk ruim 280 woningen zijn voorzien. Eind 2017 is het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan toegezonden aan de provincie Noord-Holland, voor een beoordeling door het kwaliteitsteam en een eventuele beoordeling later in de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO).

De beoordeling door het kwaliteitsteam heeft 11 december plaatsgevonden en op 19 december heeft het kwaliteitsteam laten weten akkoord te gaan met het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan en de daarin opgenomen invulling van de ruimtelijke kwaliteitseis. Het plan hoeft daarom niet ter beoordeling te worden voorgelegd aan de ARO.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zette het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen.

Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen. Het plan raakt geen van de 14 nationale belangen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

Duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. De regeling houdt in dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In dit ruimtelijk plan is, op basis van het aantal woningen dat gerealiseerd wordt, sprake van een stedelijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling vindt plaats buiten het bestaand stedelijk gebied. In paragraaf 2.4 (nut en noodzaak) en paragraaf 3.3 (regionale woningbouwafspraken) wordt omschreven hoe ook de ontwikkelingen van de woningen passen binnen de woningbehoefte die binnen de gemeente Schagen geldt. Hiermee is aangetoond dat er behoefte is aan deze woningen en dat het gewenste programma niet in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie Noord-Holland

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord - Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 (vastgesteld door provinciale staten op 21 juni 2010). In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.'

De provincie Noord-Holland zet de komende dertig jaar in op compacte, hoogwaardige en bereikbare steden en dorpen omringd door aantrekkelijk recreatie en groen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. De provincie wil steden en dorpen optimaal benutten, landschappen open houden en ruimte bieden aan economie en woningbouw.

Provinciale Ruimtelijke Verordening

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. De hoofdbelangen zijn in de Structuurvisie uitgewerkt. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) (eveneens vastgesteld door provinciale staten op 21 juni 2010, daarna zijn verschillende aanpassingen geweest, waarvan de laatste op 1 mei 2018) zijn de provinciale belangen vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

De PRV stelt in artikel 5a dat een bestemmingsplan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Hierop gaat paragraaf 3.3 in.

Stedelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied moeten op basis van artikel 15 volgens de principes van de ruimtelijke kwaliteitseis worden onderbouwd. Dit houdt in dat de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen, aardkundige waarden en (dorps)structuur worden gerespecteerd. In de ruimtelijke onderbouwing geven we een verantwoording van de mate waarin rekening wordt gehouden met de ontwikkelingsgeschiedenis en de ordeningsprincipes van het landschap, de bebouwingskarakteristieken ter plaatse, de inpassing van de ontwikkeling in de wijdere omgeving en de kernkwaliteiten van het dorp. De inpassing is op deze wijze beschreven in Bijlage 1.

De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, past zodoende binnen de kaders van de Provinciale Ruimtelijke Verordening en binnen de beleidsruimte die de provincie Noord-Holland hiervoor biedt.

Leidraad Landschap en Cultuurhistorie

Als gevolg van ontwikkelingen wordt de inrichting en het gebruik van het stedelijk en landelijk gebied voortdurend aangepast. Nieuwe elementen en structuren worden aan het landschap toegevoegd terwijl oude verdwijnen. Soms gaan deze ontwikkelingen ten koste van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, het 'gebiedseigene'.

De Provincie Noord-Holland wil ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen en tegelijkertijd verantwoord omgaan met het verleden. De provincie wil de Noord-Hollandse landschappen optimaal gebruiken door hun kenmerkende kwaliteiten te benutten bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het basisuitgangspunt van het provinciale beleid is dan ook 'behoud door ontwikkeling'. Uitgangspunt hiervoor is de leidraad Landschap en Cultuurhistorie (vastgesteld op 21 juni 2010), waarin de visie op de ruimtelijke ontwikkeling is vastgelegd.

Het uitgangspunt van de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie is dat ontwikkelingen op basis van de kernkwaliteiten van de omgeving plaatsvinden. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt tussen drie lagen: de ondergrond, het 'landschaps-DNA' en het 'dorps-DNA'. Bij de ondergrond gaat het om de aardkundige en archeologische waarden. Bij het landschaps-DNA zijn historische structuren en de maat en schaal van het landschap bepalend. Ook zijn de aardkundige waarden in de bodem onderdeel van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het dorps-DNA gaat het om de karakteristieken van de historische dorpsstructuur, de verkaveling, de typering, schaal en samenhang van de gebouwen en openbare ruimte.

Landschaps-DNA

Volgens de Leidraad ligt het plangebied in het Aandijkingenlandschap. Er is geen sprake van aardkundige waarden of van archeologische waarden die van provinciaal belang zijn. Wel kent het gebied enkele historische structuurlijnen die de ruggengraat van het landschap vormen. Voor de omgeving van 't Zand betreft het de gekantelde, oost-west gerichte watergangen en wegen die elkaar afwisselen. De Korte Bosweg maakt hier deel van uit. Gemeenten dienen deze historische structuurlijnen bij planontwikkeling op lokale schaal in beeld te brengen en als vertrekpunt te nemen voor de inpassing daarvan. De historische structuurlijnen zijn op hun beurt weer de dragers van de cultuurhistorische objecten. Binnen of direct nabij het plangebied zijn geen cultuurhistorische objecten van bovenlokaal belang aanwezig.

Verder is de openheid van het landschap een karakteristieke waarde voor de verschillende landschapstypen. De omgeving van het 't Zand heeft een open karakter. Echter ligt het plangebied binnen de ruimtelijke begrenzing van de kern, die aan deze zijde wordt gevormd door de Koning Willem II-weg.

Voor het plangebied is de hoofdstructuur van Zijpe als kernkwaliteit van belang. Het gaat om de structuur van evenwijdig aan het oude land lopende land en waterwegen met haaks daarop verbindingen tussen oud land en jonge duinen. De Grote Sloot vormt hierbinnen de belangrijkste lijn. Voor het gebied geldt de grote mate van openheid ook als kernkwaliteit.

Dorps-DNA

De dorpen zijn, vooral door na-oorlogse uitbreidingen, steeds meer op elkaar gaan lijken. De Provincie Noord-Holland wil dat nieuwe ontwikkelingen in en aan de randen van de dorpen plaatsvinden op basis van hun ruimtelijke kernkwaliteiten, het zogenaamde dorps-DNA. Elk dorp heeft een structuurdrager waarlangs of waarop het dorp gegroeid is. 't Zand is een vaartdorp. De dorpen ontlenen hun verschijningsvorm aan een combinatie tussen structuurdrager en opbouw van het landschap. Kenmerken van vaartdorp in aandijkingenlandschap van Zijpe zijn:

• Kruisdorp
• Verdichting bebouwing rond kruispunt
• Geometrische inrichting
• Orientatie bebouwing op vaart
• Afwateringskanaal bepaalt de hoofdrichting (noord-zuid)
• Oost-westrichting alleen nabij kruispunt bebouwd
• Doorzichten vanuit lint naar open landschap

Bovengenoemde kernkwaliteiten zijn als uitgangspunt gehanteerd bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan, zoals beschreven in Bijlage 1. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie.

3.3 Regionaal beleid

Regionaal Actieprogramma Wonen en kwalitatief woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland

In het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) zijn regionale afspraken gemaakt over woningbouw in de Kop van Noord-Holland. Dit is een uitwerking van de Provinciale Woonvisie 2010-2020. In het RAP 2011 zijn de te bouwen woningbouwaantallen naar beneden bijgesteld, ten opzichte van de eerdere Regionale Woonvisie. Op 28 oktober 2015 is, in vervolg op de afspraken in het RAP, een convenant ondertekend tussen regio, gemeenten (Den Helder, Hollands Kroon, Schagen en Texel) en provincie over een kwalitatief woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland (KWK).

In het KWK hebben de regio en provincie op basis van een concrete behoefte-inventarisatie gebaseerd op een afweging tussen de relevante vraag en het relevante aanbod, afgesproken dat het aantal woningbouwplannen omlaag moet en er een duidelijke vraag moet zijn naar de nieuw te bouwen woningen. De regio heeft bestuurlijk kwantitatieve aantallen bepaald. Binnen deze randtotalen wordt daarnaast gewerkt aan een kwalitatieve invulling, dat wil zeggen: het type woonmilieus. Het KWK is een analyse van de plannen dat kijkt naar de gewenste woonmilieus op de korte, middellange en lange termijn. De meeste woningen zullen binnen bestaand bebouwd gebied gebouwd gaan worden; voor een deel zal dat buiten bestaand bebouwd gebied zijn. Het KWK is een belangrijk onderdeel van de nut en noodzaak bepaling voor woningbouw buiten BSG. Regiogemeenten zullen zich op dit programma beroepen bij de onderbouwing van de nut en noodzaak voor het realiseren van woningbouwplannen tot 2020 voor de onderdelen kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en regionale afstemming.

In het KWK is in regionaal verband voor de gemeente Schagen, voor de periode tot 2020, een programma nieuwbouwwoningen van 900 tot 950 vastgelegd. Voor de locatie 't Zand Noord is opgenomen dat 50 woningen worden gebouwd in de periode tot 2018 en nog eens 50 voor 2019. De woningen die in dit bestemmingsplan zijn geregeld passen in het Regionaal Actieprogramma Wonen en passen ook in de afspraken van het KWK.

3.4 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Schagen

Op 28 oktober 2014 heeft de gemeenteraad Schagen de woonvisie vastgesteld. In de Woonvisie staat beschreven hoe Schagen omgaat met de veranderingen op de woningmarkt. Centraal staat vraaggestuurd bouwen in de kernen van de gemeente. De Woonvisie beschrijft de rol van Schagen in de regio en de provincie en hoe onderling wordt samengewerkt om te komen tot een blijvend gezond woningbestand in zowel stad, dorp als landelijk gebied.

De visie is gericht op vier thema's die gezamenlijk bijdragen aan blijvend prettig en aantrekkelijk wonen in onze gemeente. Die thema's zijn: de eigen kracht van inwoners; de kwaliteit van de kernen; de kwaliteit van de woningvoorraad behouden en versterken; het woningbouwprogramma verminderen (aansluitend op de marktvraag). In de woonvisie staan de criteria om kwalitatieve keuzes te maken op een rij.

't Zand Noord is in het woningbouwprogramma opgenomen als één van de twee grote uitleggebieden in de gemeente. Het is van belang na te gaan hoe groot de werkelijke marktvraag is voor de geplande locaties buiten BSG. Monitoring van de huidige ontwikkelingen biedt daarvoor houvast. Ook dient nagegaan te worden welke alternatieve mogelijkheden er zijn om binnen stedelijk gebied te bouwen bij bestaande en nieuwe plannen buiten bestaand stedelijk gebied. Paragraaf 3.3 gaat hierop in.

Coalitieprogramma

Voor de periode 2013-2018 hebben de partijen CDA, VVD en PvdA een coalitie gemaakt. Deze partijen hebben een Coalitieprogramma vastgesteld. De coalitie wil in samenwerking met dorpsraden en wijkpanels werken aan de leefbaarheid van de kernen. Daarbij wordt een inspanning van de gemeenschap zelf verwacht.

Een goede ruimtelijke ordening is een voorwaarde voor de leefbaarheid en dynamiek van de gemeente. De gemeente voert een actieve lobby voor de lokale autonomie van bouwen buiten bestaand stedelijk gebied. Woningbouwplannen moeten aansluiten bij de vraag in de kernen. De woningbehoefte is in 3.3 aangetoond.

Welstandsbeleid

De gemeente Schagen hanteert voor haar welstandsbeleid de ‘Reisgids voor ruimtelijke kwaliteit’. Dit bestemmingsplan richt zich op een uitbreidingsopgave. Het is een functionele en ruimtelijke verandering waarmee nieuwe functies worden toegevoegd. Volgens de reisgids valt dit onder ‘(bijzondere) ontwikkelingen’. Voor bijzondere ontwikkelingen in de gemeente Schagen worden beeldkwaliteitsplannen opgesteld als aanvulling op de reisgids.

Voor dit bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld als onderdeel van het stedenbouwkundig plan. Dit is opgenomen in Bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan omvat een beschrijving van de gebiedskwaliteiten, ontwikkelingsgeschiedenis, ordeningsprincipes en bebouwingskarakteristieken van de omgeving en kwaliteit van het gebied. De criteria in het beeldkwaliteitsplan vormen het welstandskader voor dit plan als aanvulling op de ‘Reisgids voor ruimtelijke kwaliteit’. Het plan wordt getoetst aan de hand van deze criteria.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 50 woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Voor project die wel zijn genoemd in bijlage D, maar onder de drempelwaarde blijven, is geregeld dat wel een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling.

Kenmerken van het project

Het plan omvat de bouw van 50 grondgebonden woningen. Dit plan maakt deel uit van een grotere, gefaseerde ontwikkeling van een nieuw woongebied dat al binnen de ruimtelijke structuur van 't Zand ligt. Samenhangend met de woningbouw worden wegen, parkeerplaatsen en groenvoorzieningen gerealiseerd. Dit wordt gerealiseerd op een locatie van ongeveer 2,6 hectare. Ook het totaal aantal op termijn geplande woningen valt ruim onder de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., namelijk circa 280 woningen in een gebied van ruim 10 hectare. De omvang van het project relatief klein en rechtvaardigt geen volledige mer.

Plaats van het project

Het plangebied maakt deel uit van een door landbouw intensief gebruikt gebied en niet in of nabij een gevoelig gebied, zoals Natura 2000 of andere in de EU richtlijn genoemde gebieden. Het agrarisch gebied dat wordt ontwikkeld ligt bovendien al binnen de ruimtelijke structuur van de kern 't Zand, die wordt begrenst door bestaande stedelijk gebied en een belangrijke verkeersroute (Koning Willem II-weg). De plaats van het project rechtvaardigt geen volledige mer.

Kenmerken potentiële effecten

Een woningbouwlocatie heeft geen belangrijke uitstraling van milieueffecten naar de omgeving. Te verwachten effecten hangen samen met de verkeersaantrekkende werking, mogelijk veranderingen in de waterhuishouding en potentiële afbreuk aan de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van het gebied. Het bereik van het effect van een woningbouwlocatie is lokaal en heeft zeker niet een grensoverschrijdend karakter. Directe effecten zijn beperkt tot de directe omgeving en op de ontsluitende wegen, tot de hoofdinfrastructuur. Significante effecten op het milieu zijn uitgesloten. Met de cultuurhistorische en de landschappelijke kwaliteiten wordt met zorg omgegaan. In de navolgende paragrafen wordt dieper op de effecten van de ontwikkeling op de omgeving en andersom ingegaan. De kenmerken van de effecten van het project rechtvaardigen geen volledige mer.

Conclusie

Door de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten treden geen belangrijke negatieve milieugevolgen op. Dit blijkt ook uit de beoordeling van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een mer-procedure. Het college van burgemeester en wethouders heeft op basis hiervan besloten dat geen mer-procedure nodig is.

4.2 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Voor het beoordelen van de mate van hinder die aanvaardbaar is ter plaatse van hindergevoelige functies wordt onderscheid gemaakt tussen een 'rustige woonomgeving' en een 'gemengd gebied'. Het komt erop neer dat als beoordelingskader voor een goede ruimtelijke ordening voor woningen in een gemengd gebied de normen uit het Activiteitenbesluit toereikend zijn. Voor woningen in een rustige woonomgeving geldt een strengere norm. Het plangebied en de directe omgeving kenmerken zich als een rustige woonomgeving. Rondom het plangebied overheerst de woonfunctie en binnen het plangebied worden uitsluitend woningen met bijbehorende openbare ruimte voorgesteld.

Nabij het plangebied is één relevante bedrijfslocatie aanwezig. Deze ligt aan de overzijde van de Korte Bosweg. Het gaat om een solitair bedrijf dat in een woonlint is gelegen. Op de locatie is bedrijvigheid uit milieucategorie 2 mogelijk. Hierbij hoort een richtafstand van 30 meter tot woningen. De afstand tussen het bedrijfsperceel en de dichtstbijzijnde woning in het plangebied is 20 meter. Hiermee wordt niet voldaan aan de richtafstand.

Er kan gemotiveerd worden afgeweken van de richtafstanden, mits een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen is gewaarborgd en het bedrijf niet onevenredig wordt belemmerd. Aangezien het bedrijfsperceel in een lint met woonbebouwing ligt, direct aangrenzend aan bestaande woningen, wordt het door de ontwikkeling op geen enkele manier belemmerd. Omdat bij de bestaande woningen voldaan moet worden aan hindernormen voor wat betreft geluid, geur, stof etc, zal dit ook bij de nieuwe woningen het geval zijn. Ter plaatse van de nieuwe woningen in het plangebied zal zodoende geen onaanvaardbare hinder aan de orde zijn. Er is dan ook sprake van een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied.

Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goede afstemming tussen bedrijven en de nieuwe woningen in het plangebied.

4.3 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Voor dit bestemmingsplan is alleen geluidhinder als gevolg van wegverkeerslwaai relevant. Het plangebied ligt in de geluidszone van de Koning Willem II-weg. Verder is de Korte Bosweg relevant. Omdat deze deel uitmaakt van een 30 km/uur zone heeft deze geen geluidszone, maar omdat de weg een belangrijke ontsluitingsroute is, wordt deze wel beschouwd. Om de geluidsituatie binnen het plangebied in beeld te brengen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in bijlage 2.

Als gevolg van het wegverkeer op de gezoneerde Koning Willem II-weg (60 km/u) wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh niet overschreden op de woningen in het plangebied. De maximale geluidbelasting vanwege het wegverkeer op deze gezoneerde weg bedraagt 40 dB inclusief aftrek artikel 110g Wgh.

Als gevolg van het wegverkeer op de geluidgezoneerde Korte Bosweg (60 km/u) is eveneens geen sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, de maximale geluidbelasting vanwege deze gezoneerde weg bedraagt 35 dB inclusief aftrek artikel 110g Wgh.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook de geluidbelasting van de niet gezoneerde Korte Bosweg (30 km/u) bepaald en beoordeeld. Als gevolg van het wegverkeer op deze 30 km/u weg bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 55 dB, berekend op de voorgevels van enkele woningen langs de Korte Bosweg. Hierbij is geen aftrek artikel 110g Wgh toegepast. Weliswaar wordt met deze geluidbelasting bij een aantal woningen (voor- en zijgevels van woningen langs Korte Bosweg) de richtwaarde van 48 dB overschreden, maar nergens de uiterste grenswaarde van 63 dB. Geconcludeerd kan worden dat bij alle woningen van het plangebied voldaan wordt aan een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Omdat de wettelijke voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden hoeft geen hogere waarden procedure te worden gevoerd en is geen maatregelenonderzoek nodig. Op basis van het gemeentelijk geluidbeleid is ook maatregelenonderzoek vanwege het verkeer op de 30 km/u weg niet noodzakelijk om de geluidbelasting te reduceren, aangezien bij alle woningen sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Eindoordeel

Er kan worden gesteld dat als gevolg van het wegverkeer op de beoordeelde wegen sprake is van een aanvaardbaar geluidniveau bij het te realiseren nieuwbouwplan.

4.4 Water

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de bestemmingsplanprocedure geworden. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Het plan is via de digitale watertoets voorgelegd aan het hoogheemraadschap (kenmerk: 20180117-12-16853). De invloed van het plan op de waterhuishouding is zodanig dat de normale procedure voor de watertoets wordt doorlopen. Hierover heeft, op basis van de onderstaande uitgangspunten en het matenplan, afstemming met het hoogheemraadschap plaatsgevonden.

Waterbeheer

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) is waterkwantiteits-, waterkwaliteits- en waterkeringenbeheerder en is verantwoordelijk voor de zuivering van afvalwater. Het plangebied ligt in de waterhuishoudkundige Afdeling W, in peilgebied 2773-A, met een zomerpeil van NAP -0,65 m en een winterpeil van NAP -0,90 m. Ook is het van belang dat een aantal sloten worden onderbemalen.

De waterafvoer vindt plaats door middel van een gemaal, aan de Wester Egalementsloot, dat het water hier uitslaat op de boezem (Schermerboezem). Wateraanvoer vindt plaats door middel van een inlaat nabij dit gemaal. De inlaat vindt plaats in (noord) oostelijke richting in de hoofdwatergang van HHNK. Ter hoogte van het plangebied is geen inlaat aanwezig uit het boezemwater.

De watergangen in en rond het plangebieden zijn schouwsloten. Het onderhoud aan de watergangen wordt in de huidige situatie uitgevoerd door de aanliggende perceeleigenaren. In het ontwerp is rekening gehouden met de mogelijkheid van varend onderhoud door de bochtstralen voldoende ruim en bruggen doorvaarbaar te maken.

Waterkwantiteit

Voor het voorkomen van wateroverlast is een goede balans tussen verharding en waterberging van groot belang. Vanuit dit oogpunt liggen er ook nog openstaande opgaven vanuit reeds gerealiseerde plannen ('t Zand Oost en Willem 't Hartplein). Voor deze watertoets zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• 50% van de uitgeefbare kavels compenseren als toegenomen verharding (compensatie 17%);
• 17% van de bouwblakken compenseren als toegenomen verharding;
• Overige verharding (wegen, trottoirs, parkeren) geheel compenseren met 17%;
• Compensatie 305 m2 vanuit project 't Zand Oost en 1530 m2 vanuit Willem 't Hartplein;
• Dempen van waterlopen volledig compenseren

De waterbalans is in de navolgende tabellen nader uitgewerkt.

Bestaande situatie
Oppervlaktewater	2036 m2
Verhard oppervlak	1300 m2

Nieuwe situatie
Uitgeefbare kavels	8551 m2
Bouwvlakken	3594 m2
Gedeelte uitgeefbare kavels voor compensatie (50%)	4276 m2
Nieuw oppervlak verharding	5598 m2

Compensatie-opgave
17% van 50% van de uitgeefbare kavels	727 m2
17% van de toename van de bouwvlakken	611 m2
17% van de toename verhard oppervlak	731 m2
100% van het te dempen water	55 m2
100% vanuit het project 't Zand Oost	305 m2
100% vanuit het project Willem 't Hartplein	1530 m2
Totaal	3958 m2

Te realiseren compensatie
Toename oppervlaktewater	3891 m2

De compensaties vanuit andere locaties worden nog onderzocht. De genoemde 1530 m2 vanuit het Willem 't Hart plein kan nog veranderen naar aanleiding van de revisies. Tevens is alle verharding voor 100% meegenomen. Er wordt echter ook langsparkeren uitgevoerd in graskeien, wat betekend dat die niet volledig in de watertoets meegenomen hoeven te worden. Er wordt nog bekeken voor hoeveel % dit meegenomen moet worden.

Hieruit blijkt dat er er in het 67 m2 minder compensatie wordt gerealiseerd dan vereist. Met heet HHNK is besproken dat het resultaat van de watertoets voor deze fase voldoende is. De 67 m2 wordt meegenomen in een 'waterbank' en wanneer bovenstaande zaken ook duidelijk zijn wordt het resultaat opnieuw berekend en gecompenseerd in de volgende fases van dit plan.

Drooglegging/ontwatering

Om voldoende ontwateringsdiepte te realiseren, kan gekozen worden voor (een combinatie van) een voldoende hoog bouwpeil en/of de aanleg van drainage. Het te kiezen bouwpeil heeft een relatie met de hoogteligging van de omgeving. Drainage kan aangelegd worden in combinatie met het regenwaterstelsel of door middel van een apart stelsel. In een vervolgstadium wordt dit uitgewerkt.

Riolering

Lozing vindt plaats op het bestaande stelsel in ‘t Zand. Dit kan op 2 manieren uitgevoerd worden:

• Persleiding naar de Julianastraat en via een lozingsconstructie aansluiten op bestaande put. De lozingsconstructie moet voorkomen dat het bestaande (betonnen) stelsel aangetast wordt door H2S gas.
• Persleiding naar het centraal in de kern ´t Zand gelegen rioolgemaal. Hiervoor moet een persleiding door bestaand stedelijk gebied aangelegd.

Het uitgangspunt is het 100% afkoppelen van schoon hemelwater van het rioleringsysteem. Bij toepassing van een gescheiden stelsel zal een inschatting worden gemaakt naar potentieel vervuilde oppervlakken (parkeerterreinen) en schone verhardingen (pleinen en daken). Voor de nieuwe bebouwing moeten uitloogbare materialen zoveel mogelijk worden voorkomen. Indien materialen als koper, lood en zink worden gebruikt, is voor de afvoer van hemelwater maatwerk vereist. Dit is geregeld via de Keur van het hoogheemraadschap.

Voor het plangebied wordt een gescheiden stelsel aangelegd. De daken worden mogen direct geloosd worden op oppervlaktewater, omdat geen uitloogbare materialen worden gebruikt bij de bouw van de woningen. De wegen mogen vanwege het lage aantal verkeersbewegingen ook direct geloosd worden op oppervlaktewater.

Waterkwaliteit

Voor de watergangen in en langs het plangebied geldt dat deze zodanig worden aangesloten dat voldoende doorstroming is gewaarborgd. Dit is positief voor de waterkwaliteit. Ook is er door verandering van landgebruik, geen uitspoeling meer van voedselrijk water.

Waterkeringen en -wegen hoogheemraadschap

Dit aspect is voor het plangebied niet van toepassing.

Proces watertoets

Het hoogheemraadschap is in een vroeg stadium betrokken bij de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt en over de invulling van de compensatieopgave. De resultaten zijn in deze waterparagraaf verwoord. Bij de uitvoering van het plan wordt rekening gehouden met de uitgangspunten uit het wateradvies.

4.5 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

In het kader van de eerdere planvorming (2009) heeft een historisch bodemonderzoek plaatsgevonden (Historisch onderzoek 't Zand-Noord, Grontmij referentienummer 238238, 1 april 2009). Op basis van de geraadpleegde bronnen wordt geconcludeerd dat het plangebied voor een groot gedeelte onverdacht is ten aanzien van bodemverontreinigingen. Er zijn zeven verdachte locaties gesignaleerd, die tijdens de veldwerkzaamheden voor het bodemonderzoek extra aandacht behoeven. Hiervan liggen er vier binnen het plangebied van dit bestemmingsplan.

Op basis van het historisch onderzoek is verkennend bodemonderzoek gedaan naar de verdachte deellocaties (Verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek Verdachte deellocaties 't Zand-Noord, Grontmij referentienummer 314824, 26 oktober 2009). Door middel van het uitgevoerde bodemonderzoek is inzicht verkregen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de verdachte deellocaties. Gezien de resultaten van het bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de schuurkas en de gedempte sloot opgestelde hypothese ‘verdachte locatie’, juist is. Echter gezien de relatief lage gehalten en de toekomstige bestemming van de locatie is er echter geen aanleiding tot het verrichten van nader bodemonderzoek. Overigens ligt de gedempte sloot buiten het plangebied van dit bestemmingsplan.

In 2017 is de Bodemkwaliteitskaart van de Gemeenten Den Helder, Hollands Kroon en Schagen vastgesteld. Op basis hiervan is de locatie ingedeeld in deelgebied B5, "Overige woongebieden". De kwaliteit van de boven- en ondergrond op onverdachte locaties is hier gemiddeld gelijk aan klasse Landbouw en Natuur (niet verontreinigd). Deze kwaliteit is geschikt voor de beoogde functie. Op basis van de beschikbare gegevens kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit naar verwachting geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

4.6 Archeologie

Wettelijk kader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Archeologisch beleidskader

De gemeente acht dit (op grond van wet- en regelgeving) wenselijk en noodzakelijk om de verschillende archeologische waarden te beschermen en te behouden. Voor een inzicht in de te verwachten waarden is de archeologische beleidskaart vastgesteld. De definitieve archeologische beleidskaart is op 29 mei 2012 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Zijpe vastgesteld. Op basis hiervan geldt voor het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde, waarbij bij ingrepen groter dan 2.500 m2 een archeologisch onderzoek wordt vereist

Archeologisch onderzoek

In het kader van de eerdere planvorming (2009) is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (Archeologisch onderzoek 't Zand Noord, gemeente Zijpe, Grontmij referentienummer 243383, 31 maart 2008). Hierin is de, op basis van het archeologisch beleidskader, lage verwachtingswaarde gespecificeerd. Geconcludeerd is dat het gedeelte van het plangebied dat aan de Korte Bosweg grenst, een hoge verwachting heeft voor het aantreffen van bewoningsresten uit de 17e eeuw en later. Het betreft een band van 50 meter breed. Op basis hiervan is voor deze zone een inventeriserend veldonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3.

Uit het veldonderzoek is gebleken dat de bodem in het plangebied voornamelijk bestaat uit kleiarm zand. Er zijn tijdens het veld onderzoek geen archeologische indicatoren waargenomen. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt voor het plangebied geen vervolgonderzoek aanbevolen. De voorgenomen bodemingrepen kunnen zonder archeologisch voorbehoud worden uitgevoerd.

4.7 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

In de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (paragraaf 3.2) zijn de voor het plan relevante cultuurhistorische waarden beschreven. Het gaat om landschappelijke structuren. Deze zijn uitgangspunt geweest bij het stedenbouwkundig ontwerp. De geometrische hoofdstructuur van het stedenbouwkundig plan zijn op de verbeelding vastgelegd.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nu Nationaal Natuurnetwerk (NNN) beschermd. De bescherming van natuurgebieden en soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt tegen de dorpsrand van 't Zand, binnen de ruimtelijke structuur van de kern. De agrarische gronden maken geen deel uit van een beschermd natuurgebied. Ook is er geen sprake van weidevogelleefgebied. De extensief beheerde agrarische gronden ten noordoosten van 't Zand zijn de dichtstbijzijnde gebieden die een bescherming genieten. Het gaat om een deel van het NNN, dat op ruim 500 meter vanaf het plangebied ligt. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden liggen op 2,6 kilometer ten westen van het plangebied. Het gaat om Zwanenwater & Pettemerduinen en Duinen Den Heldere - Callantsoog. Daarachter ligt de Noordzee, die eveneens is aangewezen als Natura 2000-gebied.

Voor de NNN geldt dat er geen rekening gehouden hoeft te worden met een externe werking. Overigens hebben de plannen geen effect op de waarden van de betreffende agrarische gronden. Voor de Natura 2000-gebieden geldt dat deze op zodanig grote afstand liggen dat directe significante effecten, zoals verstoring en verontreiniging, zijn uitgesloten.

Verder ligt het plangebied niet in of direct aansluitend op een weidevogelleefgebied. Wel ligt een dergelijk gebied op 150 meter ten noordoosten van het plangebied, aan de overzijde van de Konging Willem II-weg. Door de aanwezigheid van verschillende verstorende factoren tussen het plangebied en het weidevogelleefgebied, waaronder de weg zelf, heeft de woningbouwlocatie geen effecten die nadelig kunnen zijn voor weidevogels. Het uitgangspunt voor de uitvoering is het zoveel mogelijk weren van overmatige lichtuitstraling en geluid.

Programmatische Aanpak Stikstof

De duinvegetaties in de Natura 2000-gebieden langs de Noordzeekust zijn gevoelig voor stikstof. In het kader van de Programmatische Aanpak Stikstof is voor deze gebieden een analyse gemaakt van de hoeveelheid stikstofdepositie en zijn mitigerende maatregelen opgesteld om de negatieve effecten ervan te kunnen beperken. De analyse maakt deel uit van het Beheerplan Natura2000 en is derhalve een onderdeel van de Natura 2000-wetgeving. Via het rekenprogramma AERIUS is het plan getoetst aan de ruimte die er op basis van de PAS nog is in de stikstofhuishouding. De resultaten zijn vervat in een memo, die is opgenomen in Bijlage 4. Geconcludeerd is dat er sprake is van een uitvoerbaar initiatief in het kader van de Wet natuurbescherming. Er is geen sprake van vergunning- of meldingsplicht.

Er heeft aanvullend onderzoek naar de stikstofdepositie als gevolg van de uitvoeringsfase plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn opgenomen in Bijlage 5. Hierin is beoordeeld of het bouwverkeer een relevante invloed heeft op de natuurgebieden. Geconcludeerd is dat dit niet het geval is. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het project niet in de weg.

Soortenbescherming

Voor een inzicht in de mogelijk aanwezige soorten binnen het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd. Hierin is op basis van veldbezoek en ecologisch inzicht beoordeeld welke beschermde soorten en habitats binnen de invloedsfeer van de ontwikkeling aanwezig (kunnen) zijn. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 6. Dit onderzoek is uitgevoerd op basis van een ouder stedenbouwkundig plan, maar de resultaten zijn nog steeds representatief. Het onderzoek geeft namelijk voor het gehele gebied een adequaat beeld van de in het gebied voorkomende soorten en de hoofdstructuur van de wijk is niet gewijzigd.

Op basis van het onderzoek is vastgesteld dat het voorkomen van beschermde soorten is uitgesloten. Het plangebied bezit geen mogelijkheden voor beschermde soorten om er te verblijven. In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het van belang om te voorkomen dat vogels tot broeden komen (bijvoorbeeld door vogelverschrikkers te gebruiken). Verder kan het voorkomen van vliegroutes van vleermuizen aan de zuidwestelijke rand van het plangebied niet worden uitgesloten. Effecten op deze vliegroute kan ook niet worden uitgesloten. Daarom is een gerichte veldinventarisatie uitgevoerd, op basis waarvan eventuele effecten en maatregelen in beeld zijn gebracht. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 7. Het onderzoek is uitgevoerd conform het Inventarisatie Protocol van het Netwerk Groene Bureaus.

Uit de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat in het gebied gewone- en ruige dwergvleermuizen vliegen en foerageren. Gewone dwergvleermuis foerageert relatief veel rond de bomen rond het plangebied. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren als de bomen grotendeels worden ingepast in het plan. Het plan voorziet grotendeels in de inpassing van de bomen.

Op grond van de uitgevoerde onderzoeken worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten. De woningbouwontwikkeling is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Conclusie

Vanuit de natuurwetgeving bestaan geen belemmeringen voor dit plan.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Bevt). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Op de Rijksweg, die op 300 meter afstand langs de westkant van 't Zand ligt, vindt enig vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het invloedsgebied van deze weg is 200 meter. Ten zuiden van 't Zand, langs de Anna Paulownaweg, ligt een hogedruk aardgastransportleiding. Het gaat om een relatief kleine leiding (8 inch, 40 bar) met een invloedsgebied van 95 meter. De buisleiding ligt op ruim 500 meter afstand.

Geconcludeerd wordt dat het plangebied niet binnen de invloedsfeer van risicovolle objecten of transportroutes bevindt. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.10 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur “Nibm” vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten als deze niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwlocaties (tot 1.500 woningen) vallen hier ook onder. Dit bestemmingsplan maakt het ontwikkelen van 50 woningen mogelijk. De ontwikkeling draagt zodoende niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Bovendien ligt 't Zand in een landelijke omgeving, waar de luchtkwaliteit naar verwachting hoog is. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels die voorzien moeten worden van een planologische regeling.'

4.12 Duurzaamheid

Duurzaamheid van een gebied of in relatie tot een ruimtelijke ontwikkeling kan tot uitdrukking komen in de thema’s: kwaliteit van de leefomgeving, water, energie, mobiliteit, natuur/ecologie en milieu. Onder deze laatste kan onder meer het volgende worden verstaan: gezondheid, externe veiligheid, materiaalkeuze en hergebruik van materialen, duurzaam slopen, geluid, lucht en beheer/onderhoud van een gebied of gebouw. Er bestaat geen wettelijke verplichting om het thema duurzaamheid in bestemmingsplannen vast te leggen. Wel vormt het een belangrijk onderwerp in het sociaal-maatschappelijke debat en daarmee een belangrijk aandachtspunt in het overheidsbeleid. Gemeenten streven in dat kader naar een duurzame (gebouwde) omgeving.

Bestemmingsplannen kunnen echter beperkt worden gehanteerd om duurzame energieaspecten te regelen. Voor vragen op het gebied van duurzaam (ver)bouwen, energiebesparing of energie opwekken kunnen inwoners en ondernemers van Noord-Holland Noord tegenwoordig bij het Duurzaam Bouwloket terecht. De gemeente Schagen participeert hierin.

In het stedenbouwkundig plan liggen alle woningen een kwart gedraaid ten opzichte van de windroos, dus noordwest-zuidoost en noordoost-zuidwest gericht. Elke woning met een zadeldak of mansardekap krijgt daardoor een hellend dakvlak op het zuidwesten of zuidoosten, waardoor de het plan met de huidige techniek van zonnepanelen 100% zongericht is.

De oppervlakte aan groen draagt bij aan een goede wateropvang en de afname van het percentage verharding en toename van het percentage water zal bij een verdere groei van Noord steeds gunstiger worden voor de opvang van water op de locatie zelf. In de vervolgfasen wordt de watergang langs de oostzijde van deze fase, opgewaardeerd met brede oevers. Langs de openbare westkant en een deel van de westkant van de oostelijke sloot waar voldoende ruimte is (of te maken) voor de gevraagde flauwe taluds 1:3. Dit valt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan, dat alleen de eerste fase regelt.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Waar nodig worden de afzonderlijke bestemmingen voorzien van een toelichting.

Groen

De gronden binnen het plangebied die in een vervolgfase worden uitgegeven als woonkavels, zijn in deze eerste fase nog openbaar groen. Deze worden onder de bestemming 'Groen' gebracht. Er is geen bepaalde inrichting voorgeschreven. Om de gronden met deze bestemming groen te houden, worden gebouwen in deze bestemming niet mogelijk gemaakt. De nodige bouwwerken als verlichtingsmasten en speeltoestellen zijn wel toegestaan.

 

Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is toegekend aan het openbaar gebied, bestaande uit straten, stoepen en parkeerplaatsen e.d. alsook de groenvoorzieningen. De bestemming zorgt ervoor dat de woningen bereikbaar zijn. De gronden met deze bestemming hebben naast het verkeersdoel ook een nadrukkelijke verblijfsdoel. Dit vertaalt zich onder meer in het toestaan van parkeervoorzieningen en speelvoorzieningen. Gebouwen zijn niet toegestaan in de bestemming, zodat de gronden optimaal gebruikt kunnen worden voor de beoogde functies.

Water

Het water binnen het plangebied heeft een belangrijke functie voor de klimaatbestendigheid van het woongebied en is daarom apart bestemd als 'Water'. Binnen deze bestemming wordt voorzien in waterlopen en waterpartijen, oevers, bermen en beplanting. Voor het dempen van een watergang geldt een vergunningplicht, waarbij de voorwaarde geldt dat er geen afbreuk aan het doelmatig functioneren van het watersysteem ontstaat.

Wonen

De uit te geven gronden zijn geregeld in de bestemming 'Wonen'. Als woningen zijn toegestaan woonhuizen, ter onderscheiding van woongebouwen. Gestapelde woningen zijn dus niet toegestaan. Woonhuizen mogen zowel vrijstaand, twee-aaneen-gebouwd als in rijen worden gebouwd. Vrijstaande woonhuizen en de vrijstaande zijde van twee-aaneen-gebouwde woningen en de vrijstaande zijde van rijenwoningen moeten op minimaal 2 meter van de zijdelingse perceelgrens worden gebouwd. Het aantal woningen is voor het gehele plan vastgelegd op maximaal 50.

Het stedenbouwkundig plan beoogt woningen met een kap, waarbij de goothoogte variabel is, zodat een wisseling in hoge en lage goten ontstaat. Maximaal gaat het om twee bouwlagen met kap. In navolging daarop is een maximum goot- en bouwhoogte van 7 en 12 meter opgenomen. De dakhelling moet tussen de 20 en 60 graden liggen.

Bijgebouwen kunnen aangebouwd of vrijstaand zijn. Het verschil tussen aanbouwen en aangebouwde bijgebouwen is dat aanbouwen bereikbaar zijn vanuit de woning en aangebouwde bijgebouwen niet. Voor de gezamenlijke oppervlakte van de aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is een maximum opgenomen van 75 m2. Voor de meeste kavels zal dit ruim voldoende zijn. Daarbij moet 50% van het achtererfgebied onbebouwd blijven. Ook mag de gezamenlijke oppervlakte niet groter zijn dan de oppervlakte van de woning.

Onder voorwaarden mogen de woningen worden gebruikt voor een beroeps- of bedrijfsuitoefening of voor bed & breakfast. De voorwaarden dienen op dezelfde manier te worden uitgelegd als dezelfde regeling in andere plannen van de gemeente. Voor de uitoefening is geen voorafgaande omgevingsvergunning nodig.

Een omgevingsvergunning is wel nodig voor het gebruik voor een tijdelijke mantelzorgwoning. Onder voorwaarden kan deze worden verleend. De afwijking van het bestemmingsplan betreft het gebruik en kan ook de bouwregels betreffen. In dat geval is tijdelijk een grotere oppervlakte toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ruimtelijke ordening is een belangenafweging. In deze toelichting zijn de verschillende belangen benoemd en afgewogen tegen het belang van woningbouw binnen het plangebied. Het bestemmingsplan doorloopt een procedure waarbij belanghebbenden zich kunnen uitspreken tegen de ontwikkeling en het plan. De resultaten uit de procedure geven inzicht in de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Overleg

Er wordt al lange tijd gewerkt aan plannen voor woningbouw op de locatie. De gemeenschap is hiervan op de hoogte. Daarom wordt er geen inspraakronde gedaan. Wel heeft het overleg plaatsgevonden met de betrokken overleginstanties.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 4 juli 2018 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. Er is door een aantal omwonenden gezamenlijk een zienswijze ingediend. Deze zienswijze is door de gemeente beantwoord in de Nota van zienswijzen, die is opgenomen in Bijlage 8. Naar aanleiding van de zienswijze heeft een overleg plaatsgevonden met de indieners, waarbij onduidelijkheden zoveel mogelijk zijn weggenomen en zij op de hoogte zijn gesteld van het vervolg. De zienswijzen geven geen aanleiding tot het inhoudelijk aanpassen van het bestemmingsplan.

Vaststelling

Op 13 november 2018 is het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. Tegen dit besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

Over de verdeling van de kosten, voor de herinrichting van het openbaar gebied, zijn afspraken gemaakt. De kosten hiervoor komen uit financiële middelen van de ontwikkelaar. De kosten voor de ontwikkeling van de woningen worden verhaald uit de verkoop. Zoals beschreven in hoofdstuk 3 is de behoefte voor dit programma evident. Daarmee is de financiële haalbaarheid geborgd.

Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van woongebouwen. Dit zijn bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten.

De de betrokken partijen hebben een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin onder andere de verdeling van kosten is verzekerd. Van de verplichting tot het opstellen van een grondexploitatieplan kan daarom worden afgeweken.