| Plan: | Binnenstad 2010 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0439.BPBS2010-VS03 |
In het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. De functies zijn overwegend overeenkomstig het huidige gebruik bestemd. Daarnaast komen enkele nieuwe ontwikkelingen voor
De monumenten in het plangebied zijn niet aangeduid. Monumenten worden beschermd via de Monumentenwet, het is daarom niet noodzakelijk om ze op te nemen in het bestemmingsplan.
In deze paragraaf wordt voor iedere bestemming een korte toelichting gegeven, zodat duidelijk wordt hoe deze dienen te worden toegepast en wat de achtergrond van de verschillende artikelen zijn.
In het plangebied is een verkooppunt voor motorbrandstoffen aanwezig op het Tramplein. Deze bestemming dient slechts ter conservering van de huidige regeling en praktijk van het benzinestation. De bouw- en gebruiksregels zijn zodanig opgesteld dat hetgeen er nu aanwezig is, mogelijk blijft (conserveren).
In het plangebied worden drie centrumbestemmingen onderscheiden. De drie bestemmingen verschillen van elkaar in bouw- en gebruiksregels.
De gebieden met de centrumbestemmingen zijn bestemd voor culturele voorzieningen, detailhandel, dienstverlening, horecabedrijven, maatschappelijke voorzieningen, woningen, tuinen, erven en terreinen. Ten aanzien van de verschillende functies is een aparte afweging omtrent waar en hoe deze voorzieningen gevestigd moeten worden, niet noodzakelijk gebleken. Dit geldt niet voor de functie kantoren en ambachtelijke bedrijven. Deze horen eigenlijk niet thuis in de binnenstad, maar zijn er in de huidige situatie wel. Via een aanduiding op perceelsniveau blijven deze mogelijk. Voor de vestiging van horeca-bedrijven is dit gebied geschikt voor de zogenaamd daghoreca, gelet op de ondersteunende functie voor het winkelgebied.
De bouwregels
De bebouwing in dit gebied met Centrum-1 is beeldbepalend voor het historische karakter van de binnenstad. Het behoud van dit karakter is in de regels doorvertaald door middel van het conserveren van de gevelbreedte en bouwhoogte. De maat voor de bestaande bouwhoogte en gevelbreedte is zoals deze vergund is in de bouwvergunning die verleend is voor het betreffende pand. Hiermee wordt beoogd het historische karakter te behouden.
De beeldbepalendheid in de gebieden met een Centrum-2 en -3 bestemming is zodanig dat een bredere gevelbreedte is toegestaan van maximaal 10 meter.
Om te voorkomen dat er woningen in de binnenstad worden gebouwd die van onvoldoende kwaliteit worden geacht, is het uitgangspunt dat een woning minimaal 40m2 moet zijn. In de oude regelingen werden vaak inhoudsmaten gebruikt, maar deze bleken in de praktijk niet altijd goed hanteerbaar.
Nadere eisen
De nadere eisen hebben tot doel om in onvoorziene gevallen en ter voorkoming van excessen op te kunnen treden. Dit dient goed gemotiveerd te worden. Het is slechts in een enkel geval mogelijk om op grond hiervan beperkingen aan te brengen in hetgeen door de overige regels wordt toegestaan.
Afwijking van de bouwregels
Via een afwijkingsregels in de bestemmingsregels van de drie centrumbestemmingen is flexibiliteit mogelijk wat betreft de gevelbreedte, twee extra bouwlagen (tot een maximale bouwhoogte van 13,5 m) en het bouwen buiten het bouwvlak. Het is mogelijk per geval te bezien of afwijking van de standaard is toegestaan. Het is niet de bedoeling dat willekeurig gebruik wordt gemaakt van de afwijkingen, daarom worden hieronder enkele uitgangspunten toegelicht die een rol kunnen spelen bij de afweging al dan niet een ontheffing te verlenen.
Gevelbreedte
Afwijking van de maximale gevelbreedte is in bepaalde gevallen mogelijk. Bij het gebruik maken van de afwijkingsmogelijkheid dient te worden gekeken naar de naastgelegen panden en het gehele straatbeeld. Daar waar een bredere gevel afbreuk doet aan de historische kwaliteit, mag een afwijking tot het maximum niet worden toegestaan.
Extra bouwla(a)g(en)
Bij de beoordeling van een afwijking voor een extra bouwlaag spelen de naastgelegen bebouwing en het straatbeeld een bepalende factor. Het verschil in bouwhoogte in het straatbeeld moet daar waar het van waarde is, behouden blijven. Ten opzichte van de oude bestemmingsplannen is dit geen verslechtering, omdat in de oude bestemmingsregels een maximale goothoogte was opgenomen, wat een extra bouwlaag mogelijk maakte (de kap).
De extra bouwlaag is toegestaan voor het hoofdgebouw. De andere bebouwing mag worden voorzien van een extra bouwlaag op voorwaarde dat maximaal 60% van het bebouwd oppervlak op de begane grond mag worden voorzien van een extra bouwlaag. Dit voorkomt dat dichtgroeien van de binnenerven vanaf de tweede bouwlaag. Door de grens te stellen op 60% blijft het voldoende open, en er is nog ruimte voor bijvoorbeeld balkons e.d..
De gebruiksregels
In de specifieke gebruiksregels zijn bepalingen opgenomen die voorschrijven hoe de gebouwen gebruikt dienen te worden. Hier zijn verschillen tussen de centrumbestemmingen.
Wonen
In dit bestemmingsplan is het uitgangspunt uit de Structuurvisie over het wonen-boven-winkels beleid verder uitgewerkt. Met name in de gebieden met de Centrum-1 bestemming heeft het een prominente plaats gekregen. In deze gebieden is het niet toegestaan de tweede bouwlaag en hoger anders te gebruiken dan voor wonen. Dit uitgangspunt wordt van oudsher al gehanteerd voor de binnenstad. De reden van wonen op de verdieping is het behoud en vergroten van de leefbaarheid in het centrum, met name buiten de winkeluren om. In de gebieden met de Centrum-1 bestemming is buiten de winkeluren nauwelijks verkeer (voetgangersgebieden) en om verstilling te voorkomen, dienen woningen op de verdiepingen gerealiseerd te worden.
Burgemeester en wethouders kunnen, per geval, afwijken (artikel 4.6). Er moeten dringende redenen zijn af te wijken. Uitgangspunten bij de beoordeling om af te mogen wijken zijn:
- er is geen eigen entree aanwezig;
- er zijn geen sanitaire voorzieningen aanwezig;
- het vloeroppervlakte van de woning kleiner is dan 40 m2.
In de gebieden met de Centrum-2 en -3 bestemmingen is het een keuze te wonen op de verdiepingen. In alle drie de centrumbestemmingen mag op de begane grond gewoond worden.
Detailhandel
De gebieden met de Centrum-1 bestemming zijn rond het zogenaamde assenkruis gelegen.
Om het kleinschalige karakter van de binnenstad te waarborgen is in de specifieke gebruiksregels een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 500 m2 vastgesteld. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken tot een maximum bedrijfsvloeroppervlakte van 1000 m2 en in enkele gevallen tot 3.000 m2. Bij de afweging of afgeweken wordt, wordt rekening gehouden met de locatie, de historische kwaliteit van panden, de branche (type winkel), de positie in de binnenstad, bevoorrading, parkeren en bereikbaarheid.
In 2010 is onderzoek gedaan naar de detailhandel in Purmerend (Onderzoek detailhandel centrum Purmerend 2010). Op basis van dit onderzoeken blijkt dat de ondervraagde bezoekers van de binnenstad van Purmerend over het algemeen tevreden zijn over het winkelaanbod. De bezoekers hebben aangegeven enkele grotere winkelformules te missen in de binnenstad van Purmerend. Deze winkelformules hebben veelal een gewenst vloeroppervlak van groter dan 500 m2. Het gemeentebestuur staat positief ten aanzien van de vestiging van dergelijke winkelformules, en wenst op basis van het detailhandelsbeleid, te sturen op de locatie van deze winkels in de binnenstad van Purmerend
De gebieden met de Centrum-2 bestemming liggen aan de buitenzijde van het assenkruis en vormen de overgang naar de historische binnenstad. In deze gebieden is geen maximum bedrijfsvloeroppervlakte opgenomen, behalve voor supermarkten. Een grote supermarkt tast de detailhandelstructuur aan en heeft een onevenredig nadelige invloed heeft op de verkeerssituatie. Bovendien is het wenselijk dat deze vierkante meters worden gebruikt voor detailhandel dat een breder publiek trekt.
De gebieden met de Centrum-3 bestemming vormen de rand van de binnenstad. Het behoud van het historische en kleinschalige karakter is hier in mindere mate van belang dan in de gebieden met de Centrum-1 en Centrum-2 bestemming. In deze gebieden geldt geen maximale maat voor de bedrijfsvloeroppervlakte.
Slopen
In de bestemmingsregels is een stelsel opgenomen ten behoeve van de omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk. Voordat een bouwwerk gesloopt mag worden, moet hiervoor een omgevingsvergunning voor het slopen zijn verleend door burgemeester en wethouders op basis van het bestemmingsplan.
Deze regeling heeft een tweeledig doel. Aan de ene kant dient het ter voorkoming van lang braakliggende terreinen in de binnenstad. Aan de andere kant bevordert deze regeling overleg tussen de gemeente en de initiatiefnemer over het te slopen (en opnieuw te bouwen) pand. Wanneer een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend, geldt de vergunningplicht op basis van het bestemmingsplan voor het slopen niet. In een dergelijke situatie is het al zeker dat en na de sloop gebouwd gaat worden.
Op basis van de bouwverordening is en blijft voor het slopen van een bouwwerk een omgevingsvergunning verplicht. Op basis van de bouwverordening wordt beoordeeld of het slopen bouwwerk veilig kan worden gesloopt en hoe om dient te worden gegaan met sloopafval. De verplichting voor deze omgevingsvergunning voor de activiteit slopen blijft onverkort van kracht, ook als er een onherroepelijk omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen verleend is.
Deze bestemming dient slechts ter conservering van de huidige regeling en praktijk van het (voormalige) postkantoor. De bouw- en gebruiksregels zijn zodanig opgesteld dat hetgeen er nu aanwezig is, mogelijk blijft (conserveren).
In het plangebied zijn twee gemengde bestemmingen aanwezig (Gemengd-1 en -2). De gronden van beide bestemmingen zijn in gebruik als parkeergarage, woningen en nog een aantal andere functies.
Gemengd-I
Deze bepaling ziet toe op de conservering van het Willem Eggert Centrum (WEC). De regels bevriezen de situatie zowel wat betreft functie als bouwregels. De bouw- en gebruiksregels sluiten zoveel mogelijk aan bij de Centrum-1 bestemming omdat het WEC in de historische binnenstad ligt.
De bestaande bouwhoogte is de maximale bouwhoogte en gebouwen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden.
Door de bestaande planologische regeling en de feitelijke situatie positief te bestemmen behoudt het Willem Eggert Centrum haar mogelijkheden om aantrekkelijk te blijven, ook voor grootwinkelbedrijven. Indien zich bij het Willem Eggert Centrum concrete ontwikkelingen voordoen, kan met inachtneming van het hiervoor verwoorde beleid en de ambitie overwogen worden medewerking te verlenen.
Het gebruik voor Wonen is gescheiden van het gebruik voor Parkeren. Daar waar gewoond mag worden, mag niet geparkeerd worden en andersom. Via een stelsel van afwijkingen wordt ook hier weer enige flexibiliteit mogelijk gemaakt om per geval te beoordelen of de woningen of het parkeren kan worden uitgebreid.
Gemengd-II
Deze bepaling ziet toe op de conservering van de Claxonate. De regels bevriezen de situatie zowel wat betreft functie als bouwregels. De afwijkingsregeling bieden enige flexibiliteit.
De grotere aaneengesloten groenstructuren binnen het plangebied hebben de bestemming Groen gekregen. Deze gebieden liggen aan de oost- en zuidkant van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn speelvoorzieningen, wegen en paden enz mogelijk. Het is niet de bedoeling dat er binnen deze bestemmingen gebouwen worden gerealiseerd, daarom is er alleen een bouwregel opgenomen voor gebouwen-geen-gebouw zijnde.
Deze bestemming is gereserveerd voor het gebied rond de Koemarkt. Dit gedeelte maakt deel uit van het historische assenkruis. De bouw- en gebruiksregels zien zoveel mogelijk toe op een conservering van de huidige situatie en sluiten aan bij de regels die gelden binnen de gebieden met de Centrum-1 bestemming.
Door middel van een afwijkingsregels is enige flexibiliteit mogelijk met betrekking tot de kapconstructie, bouwen buiten het bouwvlak, de bouwhoogte, het bebouwen van de benedenverdieping en de gevelbreedte.
In dit gebied is naast de daghoreca (zoals ook is toegestaan in de Centrumbestemmingen) ook de nachthoreca toegestaan. Het gaat hierbij om restaurants en cafés die ook in de avond en gedeelten van de nacht open zijn. De bestaande functies die niet onder de horecabestemming vallen, zijn door middel van aanduidingen op de verbeelding geregeld (bijvoorbeeld kantoren). Het is niet toegestaan de derde bouwlaag en hoger ander dan voor te wonen te gebruiken.
Er is hier geen detailhandel mogelijk, dit wordt geconcentreerd in de centrumbestemmingen. De Koemarkt is het horeca-concentratiegebied.
In dit gebied is een vergunningstelsel opgenomen voor de activiteit slopen analoog aan hetgeen in de centrumbestemmingen geldt.
Enkele gebouwen in de historische binnenstad hebben de bestemming Maatschappelijk gekregen. Deze gebouwen kennen hoofdzakelijk een maatschappelijk bestemming en er hier geen andere functie dan Maatschappelijk gedurende de planperiode voorzien. Daarnaast heeft de begraafplaats de bestemming Maatschappelijk gekregen.
De bouw- en gebruiksregels conservering hetgeen nu aanwezig is. Omdat de gebouwen met een maatschappelijke bestemming in het historische assenkruis liggen, geldt ook voor deze bestemming een vergunningstelsel voor de activiteit slopen. Voor de begraafplaats heeft dit geen effect.
In het plangebied zijn vooral de (hoofd)wegen bestemd met de bestemming verkeer. In de verkeersbestemming is rekening gehouden ondergronds bouwen. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan evenementen mogelijk binnen de verkeersbestemming en zijn openbare toiletvoorzieningen toegevoegd.
De hoofdfunctie van deze gebieden is 'het wonen'. De woonfunctie in deze gebieden wordt geconserveerd. Door middel van functie aanduidingen worden functies anders dan wonen geconserveerd. Behalve voor de kantoorfunctie aan het Venediën zijn de functie-aanduidingen op perceelsniveau. Voor de woningen aan het Venediën is tevens een kantoorfunctie toegestaan, via een functieaanduiding op de verbeelding. Andere functieaanduidingen zijn opgenomen op perceelsniveau. Voor het bouwen van gebouwen (woningen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen) geldt dat zijn voorzien dienen te zijn van een kap en deze mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd worden. De maximaal toegestane bouwhoogte is de bestaande bouwhoogte, zodat de situatie wat betreft hoogte blijft zoals hij nu is. In uitzonderingssituaties kunnen burgemeester en wethouders afwijken voor een extra bouwlaag tot een maximale bouwhoogte van 10,00 meter. Hierbij moet rekening worden gehouden de in artikel 15.4 (afwijking van de bouwregels) genoemde aspecten.
In de bestemming is enige bedrijvigheid toegestaan, hierbij moet voldaan worden aan de voorwaarden zoals zijn opgenomen in de specifieke gebruiksregels. Deze gebruiksregels voor de "aan huis geboden beroepen" zijn conform het beleid dat hiervoor geldt. Het is tevens niet toegestaan een gebouw te gebruiken voor meer dan één woning. De garage mag uitsluitend worden gebruikt voor de stalling van vervoermiddelen en voor de berging van niet voor de handel en distributie bestemde goederen.
In uitzonderingsgevallen is het toegestaan meer dan één woning te vestigen in één gebouw. Hiertoe kunnen burgemeester en wethouders besluiten een afwijking toe te staan. Bij deze besluitvorming worden de aspecten zoals genoemd in artikel 15.6 meegewogen.
Daarnaast is in de bestemmingsregeling voor wonen een vergunningstelsel voor de activiteit slopen opgenomen, zoals ook geldt voor de Centrumbestemmingen.
In deze paragraaf worden de dubbelbestemming en wijzigingsbevoegdheden besproken.
Met een dubbelbestemming worden de ruimtelijk relevante belangen veilig gesteld die niet of onvoldoende met de 'onderliggende' bestemmingen kunnen worden beschermd.
Waarde-archeologie
In het plangebied zijn de archeologische verwachtingen zodanig hoog, dat via dit bestemmingsplan deze waarden dienen te worden beschermd. De bestemming Waarde archeologie zorgt hiervoor.
In de bestemming Waarde archeologie worden regels gesteld aan het bouwen en aanleggen. Deze regels gelden bovenop de regels die in de 'onderliggende' bestemming staan.
Voor het bouwen geldt dat uitsluitend mag worden gebouwd indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering en het bouwplan voldoet aan de bouwregels van de betrokken andere bestemming. Voor het overige mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd, met een maximale hoogte van 3 meter.
Bovengenoemde bouwregels gelden bij ingrepen in de bodem vanaf 30 m2 respectievelijk 100m2. IN het plangebied zijn dan ook twee regimes geldig voor de archeologie; een hoge en een middelhoog beschermingsregime.
Verder is er een vergunningenstelsel opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Dit stelsel zorgt ervoor dat voor bepaalde activiteiten (bijvoorbeeld grondwerkzaamheden, verlagen van het waterpeil, het ophogen van de bodem enz) van te voren een omgevingsvergunning van het college van BenW verleend moet worden.
Waterstaat - waterkering
Voor deze bestemming gelden dezelfde bouwregels als voor de bestemming Waarde- Archeologie. Het doel van deze regels is dat de waterstaatkundige voorzieningen beschermd blijven.
In het plangebied zijn twee ontwikkelingsgebieden opgenomen. Bij de ontwikkeling van deze gebieden dient rekening te worden gehouden met de voorwaarden die in de regels worden gesteld wat betreft bouwregels en functies.
Met deze wijzigingsbevoegdheid kan het bestemmingsplan relatief eenvoudig worden aangepast om de nieuwe bestemming mogelijk te maken, mits de ontwikkeling voldoet aan de regels die zijn gesteld in dit artikel.
In het bestemmingsplan zijn enkele algemene regels opgenomen die gelden voor het hele plangebied.
In de algemene bouwregels (Artikel 20) is in het eerste lid vastgelegd hoe om wordt gegaan met de bestaande maten (afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen). In het tweede lid worden regels gegeven omtrent overschrijdingen van bouwgrenzen. Het derde lid bevat een bepaling omtrent ondergronds bouwen en het derde lid.
In Artikel 20 zijn enkele algemene afwijkingsregels opgenomen en in Artikel 21 zijn algemene wijzigingsregels opgenomen. Op basis van deze laatst kunnen burgemeester en wethouders de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen.
Deze regels zijn standaard op basis van het Besluit ruimtelijke ordening en worden opgenomen om duidelijkheid te scheppen over bestaande situaties.
Voor bouwwerken betekent dit overgangsrecht dat bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig zijn en afwijken van dit bestemmingsplan, mogen worden herbouwd na een calamiteit of mogen worden vernieuwd. Dit geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht.
Voor gebruik betekent het overgangsrecht dat het gebruik van grond en bouwwerken mag worden voortgezet, ook al is dit gebruik strijdig.