buitengebied Oostzaan

6.4 Wonen en werken in de lintbebouwing

6.4.1 Inleiding

In de loop der jaren is, gelijk aan de landelijke ontwikkeling in de landbouw, het aantal volwaardige veehouderijbedrijven in het Oostzanerveld sterk afgenomen. Momenteel zijn er nog maar een paar volwaardige agrarische bedrijven actief. Bij bedrijfsbeëindiging zijn/worden de boerenerven vaak omgezet in een woonbestemming. Ook andere kleinschalige werkfuncties zijn steeds meer verschenen langs de lintbebouwing. De gemeente faciliteert dit proces door in het nieuwe bestemmingsplan nieuwe functies vormen plattelandsvernieuwing toe te staan. Bij het toestaan van deze nieuwe functies in het gebied dient wel een zorgvuldige belangenafweging plaats te vinden. Hierbij moeten onder andere de effecten van de functie op landschap, ecologie en verkeer worden afgewogen tegen de voordelen die de functie in zich heeft (bijvoorbeeld bijdrage leveren aan de recreatie in het gebied). Bij de toelaatbaarheid van vervolgfuncties (bij functieverandering of bedrijfsbeëindiging) worden de volgende uitgangspunten aangehouden:

• De nieuwe functie mag geen nadelige effecten hebben op de omgeving).
• Het toestaan van een vervolgfunctie wordt in het bestemmingsplan gekoppeld aan een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.

6.4.2 Mogelijkheden

• Hergebruik als woning van het voormalige agrarisch bedrijfsperceel heeft voor- en nadelen. Voordeel is dat er aandacht is voor beheer en onderhoud. Nadeel is dat het negatieve gevolgen kan hebben voor omliggende agrarische bedrijven vanuit milieuoogpunt. De provincie Noord- Holland heeft bij vrijkomende agrarische bedrijven een voorkeur voor gebruik als hobbyboer boven elk ander gebruik. De gemeente steunt dit uitgangspunt. Dit wordt mogelijk gemaakt door een beperkte agrarische, dan wel woonbestemming toe te laten. Indien uitsluitend wordt gekozen voor een functieverandering naar wonen, moet uitgangspunt zijn dat de eventuele milieubeperkingen voor omliggende agrarische bedrijven uitgezocht en meegenomen wordt in de afweging.
• Bij functieverandering van de agrarische naar de woonfunctie wordt verder gestreefd naar sanering van minder passende schuren en dergelijke. Om de financiering hiervan mogelijk te maken, kan bij sloop van minimaal 1000 m2 aan opstallen met toepassing van de zogenaamde 'ruimte voor ruimte regeling' van de provincie Noord-Holland, onder specifieke voorwaarden op het voormalige bedrijfserf 1 of meerdere compensatiewoningen worden gebouwd. Uitgangspunten zijn hierbij dat er een beeldkwaliteitplan wordt overlegd en de extra woning(en) naast of in de directe nabijheid van de voormalige bedrijfswoning/hoofdgebouw te realiseren om versnippering te voorkomen en om de ruimtelijke beeldkwaliteit te borgen op het betreffende perceel.
• Een eventuele inpandige splitsing van karakteristieke vrijkomende bebouwing (in 2 wooneenheden) is mogelijk maar wordt uitsluitend toegestaan indien dit nodig is voor het behoud en ter financiering van de restauratie van het betreffende pand. Voorwaarde is verder dat het groene erf eromheen behouden blijft en dat er voldoende parkeerplaatsen op het erf worden gerealiseerd. Een dergelijk plan dient vergezeld te gaan van een beeldkwaliteitsplan en van een advies van de Boerderijenstichting Noord-Holland.
• Naast een functieverandering naar wonen, zijn een aantal andere bestemmingen ook mogelijk voor hergebruik van voormalige agrarische percelen. Functieverandering naar agrarisch aanverwante bedrijven of dienstverlenende bedrijven of Bedrijfsdoeleinden wordt toegestaan buiten de ingevolge de Habitat- en Vogelrichtlijn aangewezen SBZ, mits er geen toename is van het bebouwd oppervlak op het bouwperceel. De nieuwe activiteit moet binnen het voormalige agrarische bouwperceel worden gerealiseerd en binnen de bestaande bebouwing en mag de omringende agrarische bedrijven niet beperken in hun bedrijfsvoering en geen milieuhinder aan omliggende woningen geven.
• Horeca-, detailhandel- en erotische functies worden als vervolgfuncties in het landelijk gebied uitgesloten omdat deze functies een te grote ruimtelijke impact kunnen hebben en verstorend kunnen zijn. Als nevenfuncties worden deze functies, m.u.v. erotische functies, in beperkte/kleinschalige vorm wel mogelijk gemaakt;
• Dag- en verblijfsrecreatie (max. 7 eenheden inpandig) in voormalige bedrijfsgebouwen is mogelijk als nieuwe functie in combinatie met woondoeleinden.
• Bij de bestaande economische niet-agrarische functies in het plangebied wordt van geval tot geval bekeken of een beperkte toename bebouwd oppervlak binnen het bestaand bouwperceel mogelijk is, aan de hand van ruimtelijke situatie ter plaatse (bijvoorbeeld de grootte van het erf), mits de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt behouden en versterkt.
• Niet toegestaan gebruik betreft industrie en transport. Dit wordt vertaald in het bestemmingsplan door alleen bedrijfsvestigingen inpandig toe te staan in de milieucategorieën 1 en 2.

6.4.3 Ruimte voor Ruimteregeling

Ruimte voor Ruimte is een provinciale regeling, gericht op een aantoonbare en duurzame verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door de bouw van woningen als compensatie voor de sloop van landschappelijk storende en/of niet-passende bebouwing of functies onder de voorwaarde dat dit leidt tot een vermindering van het bebouwde oppervlak. De volgende voorwaarden worden in ieder geval opgenomen:

• een vermindering van het bebouwde oppervlak door een netto-afname van bebouwing.
• zekerstelling dat de herstructurering van de te saneren locatie inclusief de sloop van de hiervoor bedoelde bebouwing of functies plaats heeft.
• niet meer woningen worden toegestaan dan noodzakelijk is om de sloop van bedoelde bebouwing of functies te realiseren;
• de compensatie vanuit het ruimte voor ruimte beleid dient bij voorkeur plaats te vinden in of tegen bestaand bebouwd gebied.