Bestemmingsplan Haven en Bedrijventerreinen

3.4 Toekomst van het plangebied

3.4.1 Uitgangspunten

Voor grote delen van het plangebied is het bestemmingsplan consoliderend van aard. Dat wil zeggen dat hier geen (omvangrijke) ontwikkelingen worden verwacht en dat de bestaande situatie en de nu geldende regeling als uitgangspunt voor het bestemmingsplan dienen. Op enkele plekken zal de regeling uiteraard wel geactualiseerd worden. Bovendien wordt voorzien in voldoende flexibiliteit om kleinschalige plannen die geen inbreuk maken op de ruimtelijke en functionele structuur, mogelijk te maken. Het consoliderende karakter heeft met name betrekking op woonbuurt het Gooierhoofd, een groot gedeelte van het bedrijventerrein 't Plaveen (behoudens ontwikkelingen op met name het Lucentterrein), de landtong en het recreatiegebied Wolfskamer.

Hierna zijn, per in het plangebied voorkomende functie, de uitgangspunten voor het bestemmingsplan weergegeven.

Bedrijven

Een groot deel van het bestemmingsplan bestaat uit bedrijventerrein. Behoudens functiewijziging van een deel van het BNI-terrein en het Lucentterrein (zie 3.4.2), voorziet het bestemmingsplan op hoofdlijnen niet in nieuw beleid voor het bedrijventerrein. In het bestemmingsplan is onderscheid gemaakt tussen de watersportgerelateerde bedrijven aan de noordzijde van het bedrijventerrein en overige bedrijvigheid. De aard van de bedrijvigheid kan sterk uiteenlopen en wordt begrensd door de (gevoelige) functies in de omgeving (zie ook hoofdstuk 4). Detailhandel wordt in algemene zin niet toegestaan op het bedrijventerrein. In het detailhandelbeleid van Huizen wordt dit onderstreept. Het beleid is gericht op het concentreren van detailhandel in het centrum van Huizen en de verschillende buurtcentra. Een uitzondering is gemaakt voor de vestiging van een Lidl (in combinatie met de vestiging van het hoofdkantoor van de Lidl) aan de Havenstraat op een deel van het voormalige Lucentterrein. De vestiging van een dergelijke discounter doet geen afbreuk aan de detailhandelsstructuur van Huizen. De vestiging van de Lidl is reeds gerealiseerd.

Voor volumineuze detailhandel wordt op enkele plaatsen een uitzondering gemaakt, wat eveneens in lijn is met het detailhandelsbeleid. Het betreft hier in eerste instantie reeds bestaande vestigingen en locaties zoals de autobedrijven langs de Ambachtsweg en de bedrijven aan de Eemlandweg. Voorts wordt volumineuze detailhandel mogelijk gemaakt langs de Havenstraat, dit om een meer attractieve verbinding tussen het centrum en het havengebied mogelijk te maken (voormalig Lucentterrein, gedeelte terrein BNI). In paragraaf 3.4.2 wordt hier nader op ingegaan.

Voor zelfstandige kantoren is in algemene zin evenmin plaats op het bedrijventerrein. Om voldoende bedrijventerrein in Huizen (en in de regio) beschikbaar te houden, is grootschalige transformatie naar kantorenlocaties niet gewenst. Een uitzondering vormt de strook langs de Bestevaer, Havenstraat en Energieweg. Deze stroken kunnen een meer representatief karakter hebben en bovendien zijn hier inmiddels reeds verschillende kantoren gevestigd. Ook ter plaatse van het Lucentterrein worden in de strook langs de Bestevaer kantoren voorzien (zie paragraaf 3.4.2).

Omdat bedrijfswoningen beperkingen opleggen aan de (in de omgeving daarvan) toelaatbare bedrijven, worden nieuwe bedrijfswoningen niet toegestaan op het bedrijventerrein. Uitsluitend bestaande bedrijfswoningen zijn als zodanig bestemd.

Recreatie/toerisme

Het plangebied heeft een belangrijke toeristische en recreatieve functie voor Huizen. Het bestemmingsplan is gericht op behoud en versterking van deze functie. Versterking vindt met name plaats door het Nautisch Kwartier Huizen dat in paragraaf 3.4.2 nader is beschreven en dat inmiddels is gerealiseerd. Voor het overige worden de bestaande toeristische en recreatieve functies bestendigd. Hiertoe worden de haven, het oevergebied en de jachthaven als zodanig bestemd. Ook de recreatieve noordzone van het gebied de Wolfskamer en de landtong aan de oostzijde van het plangebied krijgen een bestemming (Recreatie en Groen) die recht doet aan het extensieve recreatieve gebruik dat hier plaatsvindt (wandelen en fietsen). In het kader van de visie op de recreatieve ontwikkeling van het kustgebied ten oosten van de Oude Haven, zal ook de mogelijkheid van realisatie van een kampeerterrein worden bezien.

Wonen

In het plangebied wordt op enkele plaatsen gewoond. Het betreft in eerste instantie het bestaande woongebied Gooierhoofd. Voor dit woongebied zijn geen ontwikkelingen voorzien en het gebied wordt dan ook voor Wonen bestemd. Het onderscheid tussen gestapelde woningen (appartementen) en grondgebonden woningen blijft gehandhaafd. Op de begane grond van de gebouwen grenzend aan de jachthaven zijn enkele bedrijfs- en andere functies (zoals een horecavestiging en een kinderdagverblijf) aanwezig. Deze functies blijven hier ook in het nieuwe bestemmingsplan mogelijk. Dit om aan de zijde van jachthaven levendigheid in het gebied te houden/brengen.

Aan de Havenstraat is recent een nieuw woongebied gerealiseerd (Oude Haven, 1e fase) dat als zodanig is bestemd. Bovendien voorzien de plannen verdere uitbreiding met een 2e en 3e fase (op langere termijn). Deze plannen zijn nader beschreven in paragraaf 3.4.2, waarbij tevens in wordt gegaan op de wijze waarop met deze plannen in dit bestemmingsplan is omgegaan.

Detailhandel

Detailhandel is in algemene zin in het plangebied niet gewenst, behoudens volumineuze detailhandel zoals hierboven beschreven onder 'bedrijven'. Detailhandel dient geconcentreerd te worden in het centrum van Huizen en de diverse buurtcentra teneinde versnippering en daarmee verzwakking van de detailhandelsstructuur te voorkomen.

Een uitzondering is, zoals hierboven reeds is aangegeven, gemaakt voor een Lidl-vestiging aan de Havenstraat in combinatie met het hoofdkantoor van de Lidl in Nederland. Deze ontwikkeling wordt beschreven in paragraaf 3.4.2. De vestiging van de Lidl is reeds gerealiseerd.

Een andere uitzondering vormt de detailhandel in het Nautisch Kwartier Huizen. Het betreft hier echter detailhandel welke gerelateerd is aan de watersport en het nautische karakter. Dergelijke detailhandel zal niet concurreren met de detailhandel in het centrum.

Tot slot is in dit bestemmingsplan wel rekening gehouden (middels een bevoegdheid tot afwijken) met de mogelijkheid voor detailhandel in ter plaatse vervaardigde goederen en in bijzondere vormen van detailhandel die geen afbreuk doen aan de detailhandelsstructuur van Huizen en bovendien in (winkel)centra niet gewenst zijn.

Horeca

Op enkele plaatsen in het plangebied komt horeca voor. Het betreft met name enkele restaurants. Daarnaast is er sprake van een hotel (Newport) met congresfaciliteiten op de landtong en een discotheek in het zuidoostelijk deel van de Wolfskamer. De bestaande horecavestigingen zijn als zodanig bestemd. Nieuwe horeca is uitsluitend toegestaan in het Nautisch Kwartier Huizen (zie paragraaf 3.4.2) en in een gedeelte langs de Havenstraat. Omdat horeca overlast kan veroorzaken voor de omgeving, is op dit aspect in hoofdstuk 4 nader ingegaan.

Kantoren

In het plangebied is sprake van enkele solitair gelegen kantoorlocaties. Deze locaties worden als Kantoor bestemd. Nieuwe zelfstandige kantoorvestigingen worden uitsluitend toegestaan langs de Bestevaer en de Energieweg (zie hierboven onder 'Bedrijven'), op het Lucentterrein (zie paragraaf 3.4.2) en in het Nautisch Kwartier Huizen (zie paragraaf 3.4.2).

Wel is er in het plangebied een bevoegdheid tot afwijken opgenomen om kleinere kantoren (tot een brutovloeroppervlakte van 750 m²) mogelijk te maken.

Sport, recreatie en maatschappelijk voorzieningen

De sportvelden en de overige sport- en recreatieve voorzieningen in het gebied 'Wolfskamer' zijn als zodanig bestemd in dit bestemmingsplan. Hierbij wordt ook ruimte geboden voor buitenschoolse opvang. De bouw- en uitbreidingsmogelijkheden zijn daarbij afgestemd op het huidige bestemmingsplan. Binnen het plangebied is voorts de Mulock Houwerschool, een school voor voortgezet speciaal onderwijs met een regionale functie, gebouwd. Bovendien wordt er nog een sporthal samen het nieuwe clubgebouw van SV huizen gebouwd. In paragraaf 3.4.2 wordt hier nader op ingegaan.

Natuur- en landschapswaarden

Delen van het plangebied kennen natuur- en landschapswaarden. Uitgangspunt is om deze waarden te behouden en te beschermen. De noordzijde van het gebied 'Wolfskamer' grenst aan een (onderdeel van) beschermd natuurgebied. Overige landschapswaarden komen voor binnen andere bestemmingen en zijn dan ook binnen de betreffende bestemming beschermd. Het betreft hier onder andere de in het oevergebied (ten westen van de haven) voorkomende waarden.

Verkeer

Met betrekking tot de verkeersfunctie in het plangebied, waaronder niet alleen de wegen, maar ook de parkeervoorzieningen en de verblijfsgebieden worden verstaan, worden geen ontwikkelingen verwacht. Op de diverse verkeersaspecten is in hoofdstuk 4 nader ingegaan.

3.4.2 Ontwikkelingen

In de gemeentelijke toekomstvisie 'een levendig dorp aan het water' (januari 2008) en in de gemeentelijke structuurvisie, is beschreven hoe de gemeente Huizen de ligging aan het water wil benadrukken en daarmee de gemeente een impuls kan geven. In de toekomstvisie staan de ontwikkelingen van het Nautisch Kwartier Huizen en de ontwikkelingen in het oude dorp centraal. Door deze ontwikkelingen krijgt Huizen op twee plaatsen een bruisend hart. Om te zorgen dat de ontwikkelingen aan de kust en in het centrum elkaar kunnen versterken, is het van belang dat het havengebied en het oude dorp met elkaar worden verbonden. Op termijn zal een attractieve en levendige verbinding moeten ontstaan tussen deze twee 'trekkers'. De Havenstraat, die van oudsher de verbinding tussen de haven en het oude dorp is, komt hiervoor het meest in aanmerking. De bestaande bedrijvigheid zal hier geleidelijk moeten worden vervangen door bij de beoogde verbindingsfunctie passende bedrijvigheid en attractiviteit. Voor het overige gedeelte van het bedrijventerrein is het de doelstelling om voldoende werkgelegenheid te behouden. Als uitvloeisel van deze visie, later (2011) geconcretiseerd in de gemeentelijke structuurvisie, spelen er in het plangebied diverse ontwikkelingen die inmiddels in meer of mindere mate zijn gerealiseerd. Daarnaast is er sprake van enkele andere ontwikkelingen. Hieronder worden de verschillende ontwikkelingen, die in het plangebied aan de orde zijn, beschreven. De ligging van de verschillende ontwikkelingen zijn schematisch weergeven in figuur 3.4.

Nautisch Kwartier Huizen en botenhuizen

Het Nautisch Kwartier Huizen is gelegen ten noorden van de Oude Haven rondom het restaurant en het monument de Kalkovens. De omgeving van de Oude Haven is inmiddels uitgebreid met een Nautisch Kwartier Huizen door middel van het toevoegen van passende toeristische en recreatieve functies. Het Nautisch Kwartier Huizen zal zich moeten ontwikkelen tot een gebied met terrasjes en eetgelegenheden. Watersport en -recreatie staan hier centraal. Deze ontwikkelingen beogen dat op termijn de concurrentie met toeristisch-recreatieve plaatsen als Harderwijk, Naarden en Muiden kan worden aangegaan. De bouw van het Nautisch Kwartier Huizen is momenteel afgerond.

Concreet bestaat de ontwikkeling uit een nieuwe botterwerf ten zuiden van de Kalkovens die inmiddels is gerealiseerd. Ten noorden van de Kalkovens is een kleine insteekhaven (het Kolkje) gelegen. Hieraan liggen geheel in Zuiderzeestijl gebouwde panden voor nautisch gerelateerde bedrijven en enkele kantoren. Meer ten noorden daarvan zijn enkele panden ten behoeve van nautisch, recreatief en/of toeristische gerelateerde bedrijven gerealiseerd, waaronder nautisch/toeristische detailhandel en/of horeca (hotel). Van deze functies mag ten hoogste 20% uiteindelijk als kantoor worden bestemd. Dit aandeel is beperkt omdat kantoren in het algemeen geen publieksgericht en derhalve geen attractief karakter hebben. Aan het havenfront (aanlegplaats veerdienst) is de bebouwing iets forser om tegenwicht te kunnen bieden aan het water (circa twee lagen met een hoge kap). Op deze locatie zijn diverse functies mogelijk zoals horeca, een wachtruimte voor de veerverbinding, nautisch recreatief en/of toeristisch gerelateerde functies en eventueel een museum.

Aan de pier zijn in het noorden inmiddels 18 boothuizen gerealiseerd, eveneens geheel in Zuiderzeestijl. Van deze boothuizen mogen er maximaal twee een nautisch-bedrijfsmatig karakter hebben. Bewoning, zowel recreatief als permanent, is niet toegestaan. In het totale gebied zijn maximaal twee bedrijfswoningen toegestaan.

Havenstraat

Om de jachthavens en het oude dorp te verbinden, is de Havenstraat de aangewezen route. Het Lucentterrein en het terrein van BNI zijn beide gelegen aan de Havenstraat en bieden daarmee potentie om de Havenstraat tot een levendige en attractieve verbinding te transformeren. Ook de ontwikkeling van de Oude Haven speelt hierin een belangrijke rol. Omdat deze ontwikkeling al deels gerealiseerd, worden de 2e en 3e fase van het project apart beschreven. Om te komen tot een levendige en attractieve verbinding, worden kantoren, sport/recreatie, lichte horeca en (volumineuze) detailhandel aan de Havenstraat mogelijk gemaakt.

Lucent- en BNI-terrein

Het Lucentterrein en BNI-terrein zijn momenteel twee gesloten industriële eilandjes binnen het bedrijventerrein 't Plaveen. Door Palmboom & van den Bout is in april 2005 een stedenbouwkundige studie naar deze twee terreinen uitgevoerd. Hierin worden beide terreinen getransformeerd naar een meer fijnmazig raamwerk, waarbinnen verschillende programmatische invullingen denkbaar zijn. Een onderscheid wordt gemaakt tussen het BNI-terrein dat zich door de ligging en rationele verkaveling ook op de lange termijn leent voor grootschalige bedrijvigheid en het Lucentterrein.

Voor de gronden van BNI gelegen aan de Havenstraat zijn geen concrete plannen ontwikkeld. Omdat BNI het zwaartepunt van de bedrijfsactiviteiten op termijn gaat verplaatsen van de Havenstraat naar de Ambachtsweg, is in dit bestemmingsplan reeds rekening gehouden met het attractiever maken van de Havenstraat. In dit bestemmingsplan worden, grenzend aan de Havenstraat, naast de huidige bedrijfsactiviteiten, volumineuze detailhandel en kantoren (met name op de verdieping), toegestaan. In verband met de gewenste kleinschaligheid en beeldkwaliteit zijn voor dat gebied in de regels aparte criteria opgenomen. Voor de voormalige krachtcentrale die in de strook grenzend aan de Havenstraat op het BNI-terrein aanwezig is, worden eveneens ruimere mogelijkheden geboden. De krachtcentrale is cultuurhistorisch waardevol en om behoud van dit gebouw te stimuleren zijn ter plaatse onder andere culturele voorzieningen en lichte horeca mogelijk. In het gebiedje ten noorden van de voormalige krachtcentrale worden onder andere kantoren op de verdieping en horeca (ten hoogste categorie 2) mogelijk gemaakt.

Voor het Lucentterrein zijn andere scenario's ontwikkeld. Van belang is dat er aansluiting wordt gezocht bij de omringende bebouwing en rekening wordt gehouden met een hoogwaardig milieu aan de zijde van de Havenstraat, met een minimum aan beperkingen voor de aangrenzende bestaande bedrijven. Een verkavelingsstudie is opgenomen in bijlage 1. Er wordt uitgegaan van een combinatie van wonen en werken. Daarnaast is inmiddels een nieuw hoofdkantoor met winkel en testruimte van Lidl op de hoek Havenstraat-Bestevaer gerealiseerd.

Lidl

Het kantoor is gerealiseerd op de hoek Havenstraat-Bestvaer, met de hoofdentree op de hoek van deze twee wegen. Het kantoor is maximaal 16,5 m hoog. De winkel is ten zuiden van het kantoor gevestigd met de entree aan de westkant van het terrein. In afwijking van het oorspronkelijke plan, waar uitgegaan werd van een bouwhoogte van de winkel van 5 m, is de bouwhoogte verhoogd tot maximaal 8 m. Door de ligging van het kantoor en de winkel is in het midden een grote openbare ruimte ontstaan waar geparkeerd kan worden. Daarnaast is voor het kantoor onder het terrein een parkeerkelder gerealiseerd. Door de situering van de bebouwing aan de Havenstraat ligt het parkeerterrein geheel uit het zicht van de Havenstraat.

Overig Lucentterrein

In de stedenbouwkundige uitwerking van Attika architekten zijn voor het Lucentterrein verschillende stedenbouwkundige modellen opgesteld waarbij rekening is gehouden met de vestiging van het hoofdkantoor en winkel van de Lidl en het behouden van het kantorencomplex De Burgt. Inmiddels zijn er vergunningen verleend voor enkele nieuwe functies, waaronder een bouwmarkt. Omdat de exacte invulling van het overige terrein nog niet geheel bekend is, wordt er vooralsnog rekening gehouden met een ruim bouwvlak waarbinnen bebouwing mag worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 20 m langs de Bestevaer en 15 m op de rest van het terrein. Op het gehele terrein mogen sport- en recreatieve voorzieningen gerealiseerd worden. Kantoren worden uitsluitend gedacht langs de Bestevaer en in het huidige kantoorgebouw aan de Havenstraat. Andere kantoren langs de Havenstraat mogen uitsluitend op de verdieping worden gevestigd. Dit omdat kantoren in het algemeen geen attractieve, publieksgerichte uitstraling hebben. Op het terrein wordt voorts ook gedacht aan, maatschappelijke voorzieningen (behoudens in de strook langs de Havenstraat), lichte bedrijvigheid, maximaal 90 woningen inclusief 10 woon-werkwoningen (op een gedeelte van het terein en niet langs de Bestevaer en de Havenstraat) en tot slot lichte horeca (alleen langs de Havenstraat). In bijlage 1 is het verkavelingsplan toegevoegd. Het betreft hier een voorlopig ontwerp waarbij de kavelindeling nog niet concreet is.

Oude Haven - 2e en 3e fase

De herontwikkeling van het Oude Havengebied is momenteel in volle gang. De 1e fase is inmiddels gerealiseerd. De 2e fase beslaat het gebied tussen de 1e fase en het kartcentrum Coronel. Aan de zijde van de Havenstraat zijn in eerste instantie in aansluiting op de appartementengebouwen aan de Bestevaer appartementen voorzien. De grondgebonden woningen aan de IJsselmeerstraat worden in de 2e fase doorgezet.

Omdat - vanwege de ligging tegen het indoorkartcentrum en de daarmee gepaarde milieubeperkingen - momenteel nog nader onderzoek wordt uitgevoerd, is de uiteindelijke bestemming van dit gebied nog niet zeker. In het bestemmingsplan wordt dan ook uitgegaan van de huidige gemengde bestemming, waarbij het college de bestemming kan wijzigen ten behoeve van woningbouw.

De 3e fase van de ontwikkeling van het Oude Havengebied heeft betrekking op het gedeelte vanaf het kartcentrum Coronel tot aan de IJsselmeerstraat in het noorden. In het bestemmingsplan is in eerste instantie uitgegaan van de huidige bestemming. De opgenomen bestemming Gemengd - 1 biedt genoeg ruimte voor de beoogde geleidelijke transformatie van dit gebied tot een aantrekkelijk en gevarieerd toeristisch/recreatief gebied. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van sport en recreatie zijn hier, evenals in het vigerende bestemmingsplan, mogelijk. Ook de vestiging van een beperkte horecavestiging, mits deze bijdraagt aan het attractiever maken van het gebied, is hier mogelijk. Nieuwe bedrijfsvestigingen zijn niet toegestaan, omdat deze niet bijdragen aan een meer attractieve verbinding tussen het centrum en het havengebied. Omdat woningbouw (in gestapelde vorm) hier kan bijdragen aan het aantrekkelijker maken van het gebied is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om woningbouw in gestapelde vorm eveneens mogelijk te maken

Landtong - hotel Newport

In het kader van de toekomstvisie lijkt een beter benutting van de landtong verantwoord en gewenst. Er zijn plannen voor uitbreiding van hotel Newport en het realiseren van toeristisch-recreatieve activiteiten op de landtong. In het kader van een nog op te stellen visie op de recreatieve ontwikkeling van de kuststrook ten oosten van de Oude Haven, wordt ook de landtong bezien. De planvorming is dan ook nog erg prematuur waardoor vertaling in het bestemmingsplan onmogelijk is.

Wolfskamer

In het oostelijk deel van dit deelgebied is de Mulock Houwerschool, een school voor voortgezet speciaal onderwijs met een regionale functie gerealiseerd. tevens zal er nog een sporthal samen met het neiuwe clubgebouw van SV Huizen worden gerealiseerd.