| Plan: | Bestemmingsplan Laapersboog |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0402.15bp01laapersboog-oh01 |
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een verbeelding. De verbeelding met de daarin aangewezen bestemmingen en de planregels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden wel de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.
De verbeelding van het analoge bestemmingsplan bestaat uit één blad. Met behulp van kleuren, letter- en cijferaanduidingen en/of arceringen zijn de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De SVBP2008 is te raadplegen via de website van het ministerie van I&M (www.rijksoverheid.nl) dan wel de site van geonovum (www.geonovum.nl). Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.
De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2008 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2008.
Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid zijn de regels in hoofdstukken geplaatst, te weten:
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Ter bevordering van de leesbaarheid en de raadpleegbaarheid moet een vaste volgorde worden aangehouden:
Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, zijn toegekend aan de in het plan begrepen gronden. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Dit hangt af van de ruimtelijke relevantie of wel van de mate waarin de bewuste functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. De bestemmingsomschrijving vormt het eerste toetsingskader voor (bouw)initiatieven. Als een initiatief niet past in die omschrijving, moet deze worden beschouwd als zijnde strijdig met het bestemmingsplan.
De bestemmingsomschrijving begint met de algemene bestemming. Daarna volgen eventuele specificaties in de vorm van aanduidingen.
Voorbeeld:
De voor '....' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
en tevens voor:
met de daarbij behorende voorzieningen.
.... (die dus voor zowel de algemene bestemming als de specifieke aanduiding gelden). De daarbij behorende voorzieningen zijn bewust niet in de bestemmingsomschrijving genoemd. Het gaat hier om voorzieningen die voor het verwezenlijken van de bestemming nodig en wenselijk zijn. Dat kunnen diverse voorzieningen zijn. Een limitatieve opsomming is niet makkelijk te geven. In de toelichting op de regel (hieronder) worden wel enkele voorbeelden gegeven van de bij de bestemming behorende voorzieningen.
Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen kent het bestemmingsplan aanduidingen. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Een aanduiding, die juridische betekenis heeft, wordt niet alleen aangegeven op de analoge en digitale verbeelding van een bestemmingsplan, maar ook in de planregels. Er zijn in het algemeen zes soorten aanduidingen te onderscheiden:
Samen met de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en aanduidingen bevatten de planregels bepalingen over de situering en de maximale afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken binnen de bewuste bestemming. Soms is op de verbeelding door middel van een bouwvlak aangegeven waar het (hoofd)gebouw mag worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mag weliswaar vaak ook worden gebouwd, maar dan gaat het om bijvoorbeeld bijbehorende bouwwerken of terreinafscheidingen.De bouwregels gaan over bouwwerken en zijn onderverdeeld in bepalingen over:
De toetsing hieraan vindt in principe pas plaats, indien duidelijk is dat het voorgenomen gebruik van het bouwwerk in overeenstemming is met de bestemmingsomschrijving bij de bestemming.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een bouwregel. Het kunnen afwijken van de bouwregels is beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een bouwregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaardregel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met een onafhankelijk advies aantonen dat afwijking van de bouwregels terecht is. De afwijkingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder verleende afwijking.
Indien ten aanzien van een bepaald gebruik speciale regels moeten worden gegeven, dan worden deze specifiek aangegeven. Een voorbeeld van een dergelijke specifieke regeling is het gebruik van een gedeelte van de woning en/of bijbehorend bouwwerk als werkruimte voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn net als bij de bouwregels mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een gebruiksregel. Verwezen wordt naar de toelichting bij de afwijking van de bouwregels.
In deze regel staan specifiek voor de bestemming geldende bepalingen over omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Zo kan bijvoorbeeld een bepaalde natuurwaarde worden beschermd. Aanleg van verhardingen is dan niet mogelijk zonder een schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en wethouders.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden gegeven aan het college van burgemeester en wethouders om het plan op onderdelen te wijzigen. Hierbij gaat het voornamelijk om de toegestane gebruiken, zoals aangegeven in de bestemmingsomschrijving. De wijzigingsbevoegdheid is iets anders dan de afwijkingsbevoegdheid. Via deze wijzigingsbevoegdheid kunnen bestemmingen worden gewijzigd binnen door de aangegeven voorwaarden. Via een afwijking worden bestemmingen niet gewijzigd. De afwijking maakt het slechts mogelijk om binnen een bestemming af te wijken van de standaardregel (bijvoorbeeld van de bouwhoogte). Het kunnen wijzigen van de bestemming is ook hier beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om een wijziging moet worden gemotiveerd waarom dat mogelijk en wenselijk is. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat wijziging van de bestemming terecht is. De wijzigingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder besluit tot wijziging.
In de regels worden verschillende begrippen gebruikt die voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Door het opnemen van de definities van deze begrippen wordt getracht interpretatieverschillen over de uitleg van de regels te beperken.
Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee facetten: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of bouwmogelijkheden zijn door middel van aanduidingen opgenomen.
Het (hoofd)gebouw mag enkel in het bouwvlak gebouwd worden. De bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat bijbehorende bouwwerken alleen in het achtererfgebied zijn toegestaan. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 meter van de voorkant van het (hoofd)gebouw. Met het begrip "bijbehorend bouwwerk" is een verzamelbegrip bedoeld waar uitbreidingen (aan- en uitbouwen) en bijgebouwen van een (hoofd)gebouw onder vallen. Ook vallen overkappingen eronder die vanwege het ontbreken van wanden niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. Verder vallen er andere bouwwerken met een dak onder die vanwege een te geringe stahoogte niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. In de begripsomschrijving is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk altijd moet worden gebouwd bij een zich op hetzelfde perceel bevindend (hoofd)gebouw. Zonder (hoofd)gebouw kan er op het perceel dus ook geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk. Voorts is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk functioneel verbonden moet zijn met het (hoofd)gebouw. Daar wordt mee bedoeld dat het gebruik van het bijbehorende bouwwerk in planologisch opzicht gerelateerd moet zijn aan het gebruik van het (hoofd)gebouw. Een voorbeeld van een bijbehorend bouwwerk bij een woning is een serre of een uitbouw aan de oorspronkelijke achter- of zijgevel. Ook een vrijstaande berging en een carport zijn een bij een woning bijbehorend bouwwerk.
Het begrip 'aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit' is door middel van de bestemmingen gekoppeld aan het wonen. In de woning/bouwwerk moet worden gewoond, maar het is mogelijk dat in de woning ook gewerkt wordt. In de woning mag een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend. Dat is bijvoorbeeld een architect die een gedeelte van zijn huis heeft ingericht als kantoortje. Ook een arts mag een gedeelte van zijn huis gebruiken als praktijkruimte. Tevens mag een bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend in de woning, daarbij kan gedacht worden aan een goud- of edelsmid of een horlogemaker.
De woonfunctie moet te allen tijde blijven behouden. Daarom is geregeld dat de aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit voor niet meer dan 1/3 deel (33%) van de oppervlakte van het (hoofd)gebouw mag plaatsvinden. Hier is wel een maximum aan verbonden van 50 m². Ook het uiterlijk van de woning mag niet ingrijpend worden veranderd. Er moet altijd sprake zijn van een in de wijk herkenbare woning. Omdat de activiteit in de woonomgeving moet passen is ook geregeld dat de aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit niet mag leiden tot parkeeroverlast of milieuhygiënische overlast zoals stank en geluidsoverlast. Er zullen voldoende parkeerplaatsen op de tijden dat de activiteit plaatsvindt aanwezig moeten zijn op eigen terrein of in de buurt. Daarnaast mogen de aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer.
In de woning mag geen horeca plaatsvinden. Catering is horeca en mag dus niet vanuit een woning plaatsvinden. Vanuit de woning mag ook geen detailhandel plaatsvinden. Internetwinkels waarbij de klanten hun producten komen ophalen valt onder de categorie 'detailhandel' en is niet toegestaan. Wel mag in het kader van de bedrijfsmatige activiteiten beperkt (ondergeschikt aan de hoofdactiviteit) verkoop plaatsvinden. Zo mag een kapper een flesje haarshampoo verkopen bijvoorbeeld. Het houden van een Bed & breakfast is wel toegestaan, met dien verstande dat het aantal bedden of personen niet meer dan vier mag bedragen en geen seizoensgebonden werknemers worden gehuisvest.
In ieder geval mag (mogen) de bewoner(s) van de woning de aan-huis-verbonden beroeps of de bedrijfsmatige activiteiten uitoefenen (bijvoorbeeld man en vrouw, maar ook een kind). Het is mogelijk dat hij en/of zij (de bewoner(s) dus) een (deeltijd)medewerker heeft. Die medewerker mag daar dan ook werken. Die medewerker hoeft daar niet zelf te wonen. Denk aan een doktersassistente. Het gaat om een medewerker op basis van een maximale 36-urige werkweek (1 fte). Het is mogelijk dat twee of drie medewerkers in dienst zijn. Dat mag alleen als zij samen niet meer dan 1 fte vertegenwoordigen (dan gaat het dus om 2 of 3 parttime medewerkers). Indien de medewerkers op het zelfde tijdstip werken dient te worden onderzocht of daardoor (parkeer)overlast wordt veroorzaakt. Als dat zo is dan is het niet toegestaan. Het verhuren of verkopen van een deel van de woning aan derden is niet toegestaan. Het toestaan van 'aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit' in bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) en extra fte is gekoppeld aan een afwijkingsbevoegdheid.
Indien bestaande gebouwen in afmetingen afwijken van de standaardregels met betrekking tot gebouwen (bijvoorbeeld goot- of bouwhoogten en oppervlakten) dan mag dat uiteraard zo blijven. De maten van bestaande gebouwen is dan de zogenoemde vervangende maat. Deze staat in artikel 9.3 Vervangende maat. Dit is uiteraard alleen van toepassing als de bestaande maten in negatieve zin afwijken van de standaardbepaling (bijvoorbeeld als de hoogte van een bestaand gebouw hoger is dan in de regels - als standaard hoogte - is bepaald). Die maten gelden alleen voor de in de bestemming aangegeven gebouwen.
Hoofdstuk 1 bestaat uit de artikelen 1 & 2 waarin de gebruikte begrippen en de wijze van meten wordt toegelicht.
Deze bestemming regelt (voornamelijk) het gebruik van de voorzijde (voorerfgebied) en zijkant van een woning. Binnen de bestemming 'Tuin' mag weinig worden gebouwd. Het blijft beperkt tot bijvoorbeeld erkers van in het bouwvlak gelegen gebouwen (die op grond van de daar geldende bestemming zijn toegestaan) en erfafscheidingen.
De bestemming is voorzien van een specifieke gebruiksregels, die voorziet in de mogelijkheid om maximaal twee parkeerplaatsen in de bestemming toe te staan.
De bestemming "Verkeer" is toegekend aan de gronden met een ontsluitende en verkeers- doorstromende functie. Tot de bestemming behorende voorzieningen zijn onder andere de bermen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen en niet structurele groenvoorzieningen.
In de regels van deze bestemming is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen ten behoeve van de bestemming zoals bushokjes en nutsvoorzieningen. Tevens is ten behoeve van deze bestemming een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair en straatverlichting.
Binnen deze bestemming staat ook het wonen centraal met de daarbij behorende voorzieningen zoals straten, wegen, paden, in- en uitritten, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en andere binnen een woongebied voorkomende functies. Parkeervoorzieningen en een gebouwde barbecue horen ook bij een woning. Kortom, alles wat bij een normaal gebruik hoort bij het wonen. De bestemming heeft een globaal karakter. Binnen het bouwvlak mogen meerdere woningtypen worden gebouwd.
De woonbestemming is aangewezen met een bouwvlak en (achter)erf. De voortuin en soms ook de zijtuin (als deze aan een openbare weg ligt) is geregeld in de bestemming 'Tuin' (zie de uitleg bij dat artikel). Naast de regeling voor (hoofd)gebouwen (dat is de woning), die binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden, is een regeling voor bijbehorende bouwwerken (de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) opgenomen. Dus naast dat in het bouwvlak mag worden gebouwd is in het achtererfgebied (bij de woning) ook het een en ander aan bebouwing mogelijk. Het gezamenlijk grondoppervlak van de bijbehorende bouwwerken mag maximaal 50 m² zijn. Bovendien is geregeld dat de totale oppervlakte van die bouwwerken niet meer dan 50% van achtererfgebied mag zijn. Voor de goede orde: het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 meter van de voorkant van het (hoofd)gebouw
Aanduiding ´specifieke bouwaanduiding - 01´
Ter plaatse van deze aanduiding zijn uitsluitend vrijstaande woningen en twee-aaneen woningen binnen het aangegeven bouwvlak toegestaan. Twee-aaneengebouwde woningen zijn grondgebonden woningen bestaande uit twee hoofdgebouwen. Een vrijstaande woning is een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.
De goothoogte en bouwhoogte bedragen respectievelijk 6,00 meter en 11,00 meter. De bouwdiepte bedraagt maximaal 15,00 meter. Er geldt geen verplichting voor het bouwen in de voorgevellijn. Er wordt gewerkt met bouwvlakken. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Daarnaast mag het achtererfgebied worden gebruikt voor de bouw van bijbehorende bouwwerken.
Aanduiding ´specifieke bouwaanduiding - 02´
Ter plaatse van deze aanduiding zijn uitsluitend aaneengebouwde woningen en gestapelde woningen, binnen het aangegeven bouwvlak, toegestaan. Aaneengebouwde woningen zijn grondgebonden woningen bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen. Dit zijn veelal rijwoningen. Een gestapelde woning bestaat uit een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.
De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 11,00 meter. De maximale bouwdiepte van gestapelde woningen bedraagt 15,00 meter en voor aaneengebouwde woningen 12,00 meter. Er is geen verplichting om de woningen in de voorgevelrooilijn te bouwen. Onder de bouwwerken is een ondergrondse en/of halfverdiepte parkeervoorziening toegestaan. In dit bouwvlak geldt de regel dat er minimaal drie hoofdgebouwen moeten worden gerealiseerd.
Aanduiding ´maatschappelijk´
Een deel van de bestemming Woongebied is daarnaast aangeduid als ´maatschappelijk´. Op dit deel zijn maatschappelijke activiteiten, ondergeschikt aan de hoofdfunctie wonen toegestaan.
Dubbelbestemmingen
Artikel 6 Waarde - Archeologie - Na 1850 bebouwd gebied - Hoog/Middelhoog
In dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden vergunningplichtig. Voor het verlenen van een dergelijke vergunning dient advies te worden ingewonnen bij een ter zake deskundige.
Artikel 7 Waarde - Natuur en landschap
In dit artikel worden de bijzondere karakteristieke eigenschappen voor het plangebied vastgelegd. Deze karakteristieke waarden richten zich op de bodem- en boomstructuur. De landschappelijke waarden reiken verder dan het plangebied. De bestemming Waarde - Natuur en Landschap geldt voor de omgeving Utrechtseweg. Behoudens de bomen ter hoogte van het openbare parkeerterrein perceel Laapersveld 13 komen er in het plangebied geen landschappelijke waarden voor. De bomen kunnen niet zonder omgevingsvergunning worden gekapt.
Op grond van deze bestemming zijn de gronden mede bestemd voor onder meer het behouden en waar mogelijk versterken van het groene karakter van het gebied. Dit houdt onder meer in dat voorafgaand aan de bouw van nieuwe gebouwen een onderzoek naar de ecologische gevolgen zal plaatsvinden
Deze regel strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw een tweede keer zou kunnen worden gebruik gemaakt. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde rustende boer regeling. Aangesloten is bij de standaard antidubbeltelregel die in het Bro is opgenomen.
De algemene bouwregels richten zich op ondergeschikte bouwdelen, dakopbouwen en de vervangende maat.Het artikel ondergeschikte bouwdelen´ regelt dat ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing dienen te worden gelaten bij de bepaling van de bouw- en bestemmingsgrenzen. De bestaande maten van bestaande gebouwen geldt als vervangende maat.
Artikel 10 Algemene gebruiksregels
Bij een gebouw moet ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto’s in de juiste mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de vastgestelde parkeernormen en bedragen te wijzigen, indien door de gemeenteraad nieuwe parkeernormen, dan wel nieuwe bedragen zijn vastgesteld.
Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
Het artikel heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Via een door burgemeester en wethouders te verlenen omgevingsvergunning kunnen onder meer geringe afwijkingen in de maatvoering voor bouwwerken worden aangebracht en (openbare) nutsvoorzieningen worden gerealiseerd.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Het artikel heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Via een door burgemeester en wethouders te verlenen omgevingsvergunning kunnen onder meer geringe afwijkingen in de maatvoering voor bouwwerken worden aangebracht en (openbare) nutsvoorzieningen worden gerealiseerd.
In de regels van het bestemmingsplan wordt in de Slotregel aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.
Bijlage bij Regels
Bijlage 1 Parkeernormen
De in Hilversum gehanteerde parkeernormen en de daarbij behorende beleidsregels zijn opgenomen in deze bijlage.