| Plan: | Over ´t Spoor |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0402.07bp00overtspoor-oh01 |
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en planregels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.
De verbeelding van het analoge bestemmingsplan bestaat uit drie bladen. Met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen zijn de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).
De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2008 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP2008, te raadplegen via de website van het ministerie van VROM, onderdeel standaarden. Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.
Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid zijn de regels in hoofdstukken geplaatst. Daarbij is aangesloten bij de SVBP2008, te weten:
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Ter bevordering van de leesbaarheid en de raadpleegbaarheid is een vaste volgorde aangehouden, te weten:
Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, zijn toegekend aan de in het plan begrepen gronden. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Dit hangt af van de ruimtelijke relevantie ofwel van de mate waarin de bewuste functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies, gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. De bestemmingsomschrijving vormt het eerste toetsingskader voor (bouw)initiatieven. Als een initiatief niet past in die omschrijving, moet deze worden beschouwd als zijnde strijdig met het bestemmingsplan.
Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen, kent het bestemmingsplan aanduidingen. Deze aanduidingen bevatten specificaties van (dubbel)bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Een aanduiding, die juridische betekenis heeft, wordt niet alleen aangegeven op de analoge en digitale verbeelding van een bestemmingsplan, maar ook in de planregels.
Samen met de op de verbeelding aangegeven bestemmingen/aanduidingen, bevatten de planregels bepalingen over de situering en de maximale afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken binnen de bewuste bestemming. Soms is op de verbeelding door middel van een bouwvlak aangegeven waar het (hoofd)gebouw mag worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mag weliswaar vaak ook worden gebouwd, maar dan gaat het om bijvoorbeeld bijbehorend bouwwerk of terreinafscheidingen.
De toetsing hieraan vindt in principe pas plaats indien duidelijk is dat het voorgenomen gebruik van het bouwwerk in overeenstemming is met de bestemmingsomschrijving bij de bestemming.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een bouwregel. Het kunnen afwijken van de bouwregels is beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een bouwregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat ontheffing van de bouwregels terecht is. De ontheffingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder verleende ontheffing.
Indien ten aanzien van een bepaald gebruik speciale regels moeten worden gegeven dan worden deze specifiek aangegeven. Een voorbeeld van een dergelijke specifieke regeling is het gebruik van een gedeelte van de woning en/of erfbebouwing als werkruimte voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een gebruiksregel. Het kunnen afwijken van de gebruiksregels is ook hier beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een gebruiksregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat ontheffing van de gebruiksregels terecht is.
In deze regel staan specifiek voor de bestemming geldende bepalingen over aanlegvergunningen. Zo kan bijvoorbeeld via een aanlegvergunningen een bepaalde natuurwaarde worden beschermd. Aanleggen is dan niet mogelijk zonder een schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en wethouders.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden gegeven aan het college van burgemeester en wethouders om het plan op onderdelen te wijzigen. Hierbij gaat het voornamelijk om de toegestane gebruiken zoals aangegeven in de bestemmingsomschrijving. De wijzigingsbevoegdheid is iets anders dan de ontheffingsbevoegdheid. Via deze wijzigingsbevoegdheid kunnen bestemmingen worden gewijzigd, overigens binnen door de gemeenteraad aangegeven voorwaarden. Via een ontheffing worden bestemmingen niet gewijzigd. De ontheffing maakt het slechts mogelijk om binnen een bestemming af te wijken van de standaard regel (bijvoorbeeld van de standaard bouwhoogte). Het kunnen wijzigen van de bestemming is ook hier beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om een wijziging moet worden gemotiveerd waarom dat mogelijk en wenselijk is. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat wijziging van de bestemming terecht is. De wijzigingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder besluit tot wijziging.
In de regels worden verschillende begrippen gebruikt die voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Door het opnemen van de definities van deze begrippen wordt getracht misverstanden over de uitleg van de regels te beperken.
Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee facetten: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of bouwmogelijkheden zijn door middel van aanduidingen opgenomen.
Het (hoofd)gebouw mag enkel in het bouwvlak gebouwd worden. De bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied zijn toegestaan. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 meter van de voorkant van het (hoofd)gebouw. Met het begrip "bijbehorend bouwwerk" is een verzamelbegrip bedoeld waar uitbreidingen (aan- en uitbouwen en bijgebouwen) van een (hoofd)gebouw, onder vallen. Ook vallen er overkappingen onder die vanwege het ontbreken van wanden niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. Verder vallen er andere bouwwerken met een dak onder die vanwege een te geringe stahoogte niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. In de begripsomschrijving is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk altijd moet worden gebouwd bij een zich op hetzelfde perceel bevindend (hoofd)gebouw. Zonder (hoofd)gebouw kan er op het perceel dus ook geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk. Voorts is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk functioneel verbonden moet zijn met het (hoofd)gebouw. Daar wordt mee bedoeld dat het gebruik van het bijbehorende bouwwerk in planologisch opzicht gerelateerd moet zijn aan het gebruik van het (hoofd)gebouw. Een voorbeeld van een bijbehorend bouwwerk bij een woning is een serre of een uitbouw aan de oorspronkelijke achter- of zijgevel. Ook een vrijstaande berging en een carport zijn een bij een woning bijbehorend bouwwerk.
Het begrip ‘aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit’ is doormiddel van de bestemmingen gekoppeld aan het wonen. In de woning/bouwwerk moet worden gewoond, maar het is mogelijk dat in de woning ook gewerkt wordt. In de woning of de daarbij bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) mag een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend. Dat is bijvoorbeeld een architect die een gedeelte van zijn huis heeft ingericht als kantoortje. Ook een arts mag een gedeelte van zijn huis gebruiken als praktijkruimte. Ook mag een bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend in de woning en bijbehorend bouwwerk. Denk aan een goud- of edelsmid of een horlogemaker.
De woonfunctie moet te allen tijden blijven behouden. Daarom is geregeld dat die activiteiten voor niet meer dan 1/3 deel (33%) van de oppervlakte van het wonen (met de aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) mogen plaatsvinden. Hier is wel een maximum aan verbonden van 50 m². Ook het uiterlijk van de woning mag niet ingrijpend worden veranderd. Er moet altijd sprake zijn van een in de wijk herkenbare woning. Omdat de activiteit in de woonomgeving moet passen is ook geregeld dat de activiteit aan huis niet mag leiden tot parkeeroverlast of milieuhygiënische overlast zoals stank en geluidsoverlast. Er zullen voldoende parkeerplaatsen op de tijden dat de activiteit plaatsvindt aanwezig moeten zijn op eigen terrein of in de buurt. Dat geldt uiteraard alleen voor die activiteiten die verkeer aantrekken. Daarnaast mogen de activiteiten aan huis geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer.
In de woning mag geen horeca plaatsvinden. Bed&Breakfast wordt gezien als horeca en mag dus niet in een woning plaatsvinden, althans niet in het kader van aan huisverbonden beroep of bedrijf. Bed&Breakfast is alleen in een woning toegestaan als er een aanduiding “horeca”is aangegeven binnen de bestemming. Ook catering is horeca en mag dus ook niet vanuit een woning plaatsvinden. Vanuit de woning mag ook geen detailhandel plaatsvinden. Internetwinkels waarbij de klanten hun producten komen ophalen valt onder de categorie detailhandel en is niet toegestaan. Wel mag in het kader van de bedrijfsmatige activiteiten beperkt (ondergeschikt aan de hoofdactiviteit) verkoop plaatsvinden. Zo mag een kapper een flesje haarshampoo verkopen bijvoorbeeld.
In ieder geval mag (mogen) de bewoner(s) van het huis de aan huis gebonden beroepen of de bedrijfmatige activiteiten aan huis uitoefenen (bijvoorbeeld man en vrouw, maar ook een kind). Het is mogelijk dat hij en/of zij (de bewoner(s) dus) een (deeltijd)medewerker heeft. Die medewerker mag daar dan ook werken. Die medewerker hoeft daar niet zelf te wonen. Denk aan een doktersassistente. Het gaat om een medewerker op basis van een maximale 36-urige werkweek (1 fte). Het is mogelijk dat twee of drie medewerkers in dienst zijn. Dat mag alleen als zij samen niet meer dan 1 fte vertegenwoordigen (dan gaat het dus om 2 of 3 parttime medewerkers). Indien de medewerkers op het zelfde tijdstip werken dient te worden onderzocht of daardoor (parkeer)overlast wordt veroorzaakt. Als dat zo is dan is dus het werken in huis met meerdere medewerkers (tegelijk) niet toegestaan.
Het verhuren of verkopen van een deel van de woning aan derden zodat deze derden er hun bedrijf dan wel beroep uitoefenen is niet toegestaan.
In de regels van het bestemmingsplan is deze vorm van werken in een woning geregeld via de ‘specifieke gebruiksregels’.
In 2005 is er een leefmilieuverordening voor een deel van Hilversum vastgesteld door de gemeenteraad als instrument voor regulering en spreiding van gesplitste en kamergewijs verhuurde panden. De reden hiervoor was dat een aantal straten in Hilversum een toenemende intensivering van de bewoning, enerzijds door kamergewijze verhuur, anderzijds door de opsplitsing van bestaande panden in appartementen ondervonden. Dit doet zich in hoofdzaak voor in buurten met relatief dicht op elkaar gebouwde oudere woningen, smalle straten en weinig parkeervoorzieningen. De intensieve bewoning gecombineerd met afwijkende leefgewoontes van de bewoners leiden tot gevoelens van overlast bij de andere buurtbewoners.
De leefmilieuverordening geldt niet voor het gehele bestemmingsplangebied. Er is dan ook voor gekozen om in het bestemmingsplan een regeling op te nemen voor kamerbewoning en appartementensplitsing. In dit bestemmingsplan is geregeld dat kamerbewoning (voor meer dan 25% van de oppervlakte van de woning) of splitsing in appartementen niet zondermeer mogelijk is.
In de regels van het bestemmingsplan is deze vorm van kamerbewoning en appartementensplitsing geregeld via de ‘specifieke gebruiksregels’. Voor de bestemmingen geldt dat, in eerste instantie, kamerbewoning en/of splitsing in appartementen niet mogelijk is. Per hoofdgebouw is slechts een woning toegestaan. Een woning is bestemd voor de huisvesting van één huishouden. Wat onder een huishouden wordt verstaan is ook gedefinieerd. De regeling bestaat uit het opnemen van duidelijke definities van woning, huishouden, kamerbewoning en (on)zelfstandige woonruimte. Via een ontheffing van de gebruiksregel wordt een opening gelaten om in bepaalde situaties onder bepaalde voorwaarden kamerbewoning voor meer dan 25% van de oppervlakte van de woning of splitsing in appartementen toch mogelijk te maken. De voorwaarden zien op voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en geen overmatige overlast voor de directe omgeving. Voor de bestemming ´Wonen - 2´ is ontheffing voor splitsing in appartementen niet mogelijk. Deze gebouwen (flats) lenen zich niet voor appartementensplitsing.
Kamerbewoning voor meer dan 25% van de oppervlakte van de woning is in beginsel niet toegestaan. Het verhuren van een kamer aan een student is dus wel mogelijk (mits minder dan 25% van de woning). Wordt er van een woning een studentenhuis gemaakt dan kan dit niet. Echter via een binnenplanse ontheffing wordt het onder bepaalde voorwaarden wel toegestaan. Wat onder kamerbewoning wordt verstaan is gedefinieerd (namelijk het gebruik van een woning voor onzelfstandige woonruimte. Dit laatste begrip is ook weer gedefinieerd).
Indien bestaande gebouwen in afmetingen afwijken van de standaard regels met betrekking tot gebouwen (bijvoorbeeld: goothoogten, hoogten, kubieke meters en oppervlakten) dan mag dat uiteraard gehandhaafd blijven. De maten van bestaande gebouwen is dan de zogenoemde vervangende maat. Deze staat in artikel 24.2. Dit is uiteraard alleen van toepassing als de bestaande maten in negatieve zin afwijken van de standaard bepaling (bijvoorbeeld als de hoogte van een bestaand gebouw hoger is dan in de regels - als standaard hoogte - is bepaald). Die maten gelden alleen voor de in de bestemming aangegeven gebouwen.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Voor de bedrijven die gevestigd zijn nabij woningen is de bestemming Bedrijf opgenomen. Om de overlast voor de omliggende woningen zoveel mogelijk te beperken zijn slechts bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Reeds gevestigde bedrijven met een milieucategorie 3 of hoger worden postief bestemd via de Toegelaten Bedrijvenlijst. Verdwijnt het bedrijf dan is alleen nog vestiging van exact een zelfde bedrijf mogelijk of de vestiging van een bedrijf met milieucategorie 1 en 2.
Er moet binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Er is een ontheffing van de bouwregels opgenomen voor het bouwen van gebouwen buiten het bouwvlak met een maximum oppervlakte van 10 % van het bouwvlak. Bepaald is dat de gebouwen die buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd (na ontheffing) maximaal 4 meter hoog mogen zijn.
Artikel 4 Bedrijf-Nutsvoorzieningen
De grotere openbare nutsgebouwen, ten dienste voor het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten ten behoeve van het openbaar nut, in het plangebied zijn geregeld door middel van deze specifieke bestemming. Deze gebouwen zijn toegankelijk voor personen. Bij de gebouwen horen voorzieningen zoals wegen, paden en groenvoorzieningen. De kleinere bouwwerken zijn niet specifiek bestemd.
De bestemming is gelegd de bedrijventerrein Korte Noorderweg en Liebergerweg. Op de bedrijventerreinen zijn de bedrijven gelegen die behoren tot de milieucategrorie 1, 2 en 3. Bij het bedrijventerrein aan de Korte Noorderweg is tevens de nadere aanduiding 'perifere detailhandelsvestiging' opgenomen.
Het verschil met de artikellen 4 en 5 is dat deze bestemming een geheel bedrijventerrein bestemd en niet per bedrijf. Daardoor is de bestemming wat globaler van aard.
Binnen deze bestemming is uiteraard detailhandel mogelijk. Detailhandel is het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. De meeste detailhandelsbedrijven in de wijk hebben een woning boven de winkel. Deze percelen zien voorzien van een gemengde bestemming. De locaties waar uitsluitend detailhandel plaatsvindt, hebben de bestemming detailhandel gekregen. Dit komt op drie locaties voor in Over ´t Spoor, te weten: Larenseweg 137, Larensweg 155 en Lorentzweg 59.
Deze bestemming is gegeven aan de detailhandel, dienstverlening en horecabedrijven in het plangebied waarbij op de verdiepingen wordt gewoond. Op de percelen waar nu een horecavestiging aanwezig is mag ook in de toekomst een nieuwe horecavoorziening gevestigd worden. Het is niet de bedoeling dat er op nieuwe locaties horeceavoorzieningen worden gevestigd of dat bestaande horecabedrijven worden verzwaard of uitgebreid, dit is in strijd met het horecabeleid. Vandaar dat de plaatsen waar nu een horecabedrijf gevestigd is, specifiek met een nadere aanduiding (h) zijn aangegeven. Op percelen waar deze aanduiding niet staat mag derhalve geen horecabedrijf worden gevestigd.
Hetzelfde geldt voor detailhandelsbedrijven. Daar waar nu detailhandel zit mag het ook in de toekomst blijven. Nieuwe detailhandelsbedrijven op nieuwe plekken zijn niet wenselijk. Ook de bestaande detailhandelsbedrijven worden met een nadere aanduiding op de plankaart aangegeven (dh). Een uitzondering wordt gemaakt voor de percelen aan het begin van de Larenseweg. Daar mogen wel nieuwe detailhandelsbedrijven worden gevestigd, aangezien hier reeds een concentratie van detailhandelsbedrijven aanwezig is.
Binnen deze bestemming geldt dat het bouwvlak 100% mag worden bebouwd. Ook geldt dat het totaal bebouwd oppervlak van het achtererfgebied, behorend bij het oorsponkelijke (hoofd)gebouw, niet meer dan 50% bedraagt met een maximum van 50 m2 mits de bouwhoogte niet hoger is dan 4 meter.
Deze bestemming is gegeven aan de percelen waar onder andere maatschappelijke voorzieningen (scholen) gecombineerd worden met woningen. Tevens is dienstverlening toegestaan. De voorzieningen die bij deze bestemming behoren zijn wegen en paden, parkeervoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen; tuinen, erven en terreinen.
Deze bestemming is gemaakt voor een aantal locaties waar wonen, kleinschalige bedrijven en maatschappelijke voorzieningen gewenst zijn. Voor het perceel Larenseweg 1 en een deel van het parkeerterrein Swammerdamstraat is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De gronden Larenseweg 1 zijn reeds in gebruik ten diensten van de busremise (Connexxion). Indien deze functie komt te vervallen en de gronden vrij komen, kunnen de gronden gewijzigd worden in de bestemmingen Gemengd 3 en/of Groen en/of Verkeer. Binnen deze bestemming kunnen ook de bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd zoals wegen en paden, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen;
De locatie Simon Stevin is gelegen dichtbij het spoor en binnen het plasbrand aandachtgebied (PAG). Vanwege deze blootstelling is in het bestemmingsplan de vestiging van functies voor niet of beperkt zelfredzame personen uitgesloten. Middels een aanduiding zijn maatschappelijke activiteiten en wonen uitgesloten.Daarnaast is een aanvullende eis opgenomen om d.m.v. bouwkundige maatregelen de effecten van een calamiteit met brandbare vloeistoffen te beperken.
In het plangebied worden de beeldbepalende (openbare) groenstroken bestemd als groen met de daarbij behorende voorzieningen. Met de daarbij behorende voorzieningen wordt in ieder geval bedoeld plantsoenen, beplantingen, tuinen, speelvoorzieningen en, in samenhang daarmee, voor fiets- en voetpaden alsmede voor bermen, bermsloten en watervoorzieningen.
Niet al het groen in de wijk is als groen bestemd. U ervaart langs de straat een boom in een plantvak wellicht als groen maar dit heeft wellicht een begeleidende functies voor het verkeer en zal dan ook als zodanig worden bestemd. Het parkeren van motorvoertuigen, waaronder auto's en dergelijke, is binnen bestemming niet toegestaan, ook niet op eventueel aangebrachte verhardingen. Het parkeren van een voertuig is niet 'ten dienste van' de groenbestemming maar een wandelpad daarentegen wel.
Ten aanzien van de speelvoorziening aan het Jac. P. Thijsseplein is een aanduiding opgenomen.
Binnen deze bestemming is uiteraard horeca mogelijk. Dat zijn ondernemingen die gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder Bed & Breakfast.
Indien is aangegeven dat binnen een aanduiding uitsluitend een bepaalde functie en/of gebruiksdoel is toegestaan dan mag alleen die functie en/of gebruiksdoel daar plaatsvinden.
Binnen deze bestemming zijn uiteraard kantoorvestigingen mogelijk. In een kantoor worden bedrijfsmatig diensten verleend waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congressen vergaderaccommodatie. Vanwege het feit dat het publiek niet of slechts in beperkte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan (geen baliefunctie) onderscheid een kantoorbestemming zich van een bestemming 'dienstverlening'.
Het gebruik van de gronden ten behoeve van scholen, moskee's, theater is mogelijk gemaakt in de bestemming Maatschappelijk. Naast de genoemde activiteiten zijn ook andere (gelijkwaardige) maatschappelijke activiteiten binnen deze bestemming mogelijk.
Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de locatie Jan Blankenlaan 8. De locatie Lieven de Key is reeds de planvorming gestart en op deze locatie zal de school Jan Blankenlaan 8 een plek krijgen. Na het vertrek van de scholen kan de locatie een andere functie krijgen, dit wordt mogelijk gemaakt middels de wijzigingsbevoegdheid.
Deze bestemming regelt voornamelijk het gebruik van de voorzijde en zijkant van een woning. Binnen de bestemming 'Tuin' mag weinig worden gebouwd. Het blijft beperkt tot bijvoorbeeld erkers van (en aan) naastgelegen gebouwen (die op grond van de daar geldende bestemming zijn toegestaan) en erfafscheidingen en een reclameuiting.
De gronden voor de voorgevel van woningen hebben de bestemming tuin gekregen. Op gronden met deze bestemming mag in beginsel niet worden gebouwd. Een uitzondering is gemaakt voor erkers. Ook mag er voor de voorgevel van woningen geen parkeerplaats worden aangelegd. Bij hoekwoningen die grenzen aan de straat wordt ook de zijtuin als zodanig bestemd. Dit om te voorkomen dat er bijbehorende bouwwerken in die strook worden gebouwd. Bij hoekwoningen die niet grenzen aan de straat loopt de bestemming tuin door tot 1,00 meter achter de voorgevel van de woning.
Alle wegen, straten, paden en stoepen hebben de bestemming 'Verkeer' gekregen. Ook bepaalde (kleine) speelplekken, bermen, parkeervoorzieningen, fietsenstallingen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair en nutsvoorzieningen hebben deze bestemming gekregen. Kort gezegd is alle openbare ruimte bestemd als verkeer, met uitzondering van de beeldbepalende groenstroken.
In de wijk zijn op een aantal plekken garageboxen aanwezig, deze zijn middels een aanduiding aangegeven en voorzien van een bouwvlak.
Artikel 16 Verkeer-railverkeer
De bestemming Verkeer - railverkeer is gericht op het mogelijk maken van spoorwegvoorzieningen met de daarbijbehorende voorzieningen zoals wegen, straten, verhardingen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, geluidreducerende constructies en gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken.
Algemene regeling Wonen
Binnen deze bestemming staat het wonen centraal. Er is onderscheid gemaakt tussen diverse woningtypen, te weten;
Bij het wonen horen vanzelfsprekend voorzieningen om het wonen 'prettig' en mogelijk te maken. Bewust is niet gekozen deze (limitatief) te noemen. Bij dergelijke voorzieningen moet worden gedacht aan bijvoorbeeld achtertuinen en het (gedeeltelijk) verharden daarvan ten behoeve van toegangspaden, in- en uitritten en bouwwerken, en dergelijke. Parkeervoorzieningen horen er ook bij en een gebouwde barbecue ook. Kortom, alles wat bij een normaal gebruik hoort bij het wonen.
Naast wonen mag ook in de woning onder voorwaarden worden gewerkt. Bij het onderdeel "begrippen" van deze toelichting op de regels is daar bij stil gestaan. Een woning is een complex van ruimten, dat blijkens de indeling en inrichting bestemd is, voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Een huishouden wordt gevormd door één persoon of een groep personen die een huishouding voert. Daaronder valt niet het bedrijfsmatige verhuren van kamers. Er is geen sprake van één huishouden als meerdere (groepen) mensen in een woning of pand verschillende kamers huren (bijvoorbeeld studenten). Een huishouding is een regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin. Ten aanzien van kamerbewoning zijn specifieke gebruiksregels opgesteld.
De woonbestemming is opgebouwd middels een bouwvlak en een achtererfgebied. De tuin betreft het voorerfgebied en is geregeld in de bestemming 'Tuin'. Het gaat dan meestal om de voor- en soms om de zijtuin. Naast de regeling voor hoofdgebouwen (dat is de woning), die binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden, is een regeling voor bijbehorend bouwwerk (aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) opgenomen. Dus naast dat in het bouwvlak mag worden gebouwd is op het erf (bij de woning) ook het een en ander aan bebouwing mogelijk. Het gezamenlijk grondoppervlak van bijbehorend bouwwerk mag maximaal 50 m² zijn. Bovendien is geregeld dat de totale oppervlakte van de bijbehorend bouwwerk niet meer dan 50% van het achtererfgebied mag zijn.
Bij woningen is een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit toegestaan. In beginsel is een aan-huis-verbonden beroeps of bedrijfsmatige activiteit alleen toegestaan in het hoofdgebouw. Aangezien het plangebied is aangewezen als creatieve wijk, wil men dat de (kleinschalige) bedrijvigheid gestimuleerd wordt. Daarom is besloten in bepaalde delen van de wijk een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit ook in bijbehorende bouwwerken toe te staan (na ontheffing). Door een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit ook in bijbehorende bouwwerken toe te staan wordt de broedplaatsfunctie van het gebied versterkt.
Deze bestemming maakt het wonen in aaneengebouwde woningen mogelijk. Aaneengebouwde woningen zijn grondgebonden woningen bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen. Dit zijn veelal rijenwoningen. Er wordt gewerkt met bouwvlakken. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100 % worden bebouwd. Daarnaast mag de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor de bouw van bijbehorende bouwwerken.
Deze bestemming maakt het wonen in woningen gestapeld mogelijk. Er wordt gewerkt met bouwvlakken. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw gebouwd moet worden. Dit bouwvlak mag voor 100 % worden bebouwd. Daarnaast mag de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor de bouw van bijbehorende bouwwerken.
Voor de gestapelde woningen is geregeld dat de bouwgrens mag worden overschreden (met maximaal 4 meter) voor de bouw van een ondergrondse dan wel halfverdiepte parkeergarage.
Deze bestemming maakt het wonen in twee-aaneen woningen mogelijk. Er wordt gewerkt met bouwvlakken. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw gebouwd moet worden. Dit bouwvlak mag voor 100 % worden bebouwd. Daarnaast mag de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor de bouw van bijbehorende bouwwerken.
Deze bestemming maakt het wonen in woningen vrijstaand mogelijk. Er wordt gewerkt met bouwvlakken. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw gebouwd moet worden. Dit bouwvlak mag voor 100 % worden bebouwd. Daarnaast mag de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor bijbehorende bouwwerken.
Binnen deze bestemming staat ook het wonen centraal met de daarbij behorende voorzieningen zoals starten, wegen, paden, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en soortgelijke voorzieningen. Het verschil met het vorige artikel is dat deze bestemming een geheel woongebied bestemd en niet per woning of rij woningen. Daardoor is de bestemming wat globaler van aard.
Voor de locatie, waar de St. Josephkerk heeft gestaan, is een aparte woonbestemming opgenomen. In de voormalige kerk zijn appartementen gemaakt. De vorm en de hoogten van het gebouw zijn niet in een standaard bestemming te vatten. Vandaar dat de bestemming Woongebied is opgenomen voor deze locatie.
Dubbelbestemming
Artikel 22 Waarde - Archeologie
In dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden aanlegvergunningplichtig. Voor het verlenen van een dergelijke vergunning dient advies te worden ingewonnen bij ter zake deskundige.
Deze regel strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw een tweede keer zou kunnen worden gebruik gemaakt. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde rustende boer regeling. Aangesloten is bij de standaard antidubbeltelregel die in het Bro is opgenomen.
Artikel 24 Algemene bouwregels
24.1 Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening
Er is gebruik gemaakt van de mogelijkheid welke in artikel 9 lid 2 van de Woningwet is gegeven, om in het bestemmingsplan de aanvullende werking van (een aantal) regels van stedenbouwkundige aard uit te sluiten. De bepaling is zo geredigeerd dat een limitatieve opsomming is gegeven van de bepalingen die wel van toepassing zijn. Hierdoor ontstaat bij bouwaanvragen welke betrekking hebben op het plangebied geen twijfel over de toepasselijkheid van de stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening.
De bestaande maten van bestaande gebouwen geldt als vervangende maat.
Artikel 25 Algemene gebruiksregels
Bij een gebouw moet ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto’s in de juiste mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de in lid 3 bedoelde parkeernormen en bedragen te wijzigen, indien door de gemeenteraad nieuwe parkeernormen, dan wel nieuwe bedragen zijn vastgesteld.
Artikel 26 Algemene aanduidingsregels
In het plangebied zijn drie deelgebieden aangewezen waarvoor burgemeester en wethouders een wijzigingsplan kunnen opstellen en die op de verbeelding zijn aangeduid als 'wro-zone wijzigingsgebied':
Artikel 27 Algemene ontheffingsregels
Het artikel heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Via een door burgemeester en wethouders te verlenen vrijstelling kunnen onder meer geringe wijzigingen in de maatvoering voor bouwwerken worden aangebracht en (openbare) nutsvoorzieningen worden gerealiseerd.
Artikel 28 Algemene procedureregels
In dit artikel zijn de regels genoemd die gelden voor vrijstellingsprocedures en uitwerkings- en wijzigingsprocedures.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in dit artikel. Enige bouwmogelijkheden in afwijking van de planregels blijven bestaan voor die gebouwen die afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet. Bestaande afwijkingen mogen niet worden vergroot. Uitbreiding van de bebouwing is slechts mogelijk met een vrijstelling van burgemeester en wethouders.
Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande, legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe bestemmingsbepalingen dan wel bebouwingsbepalingen plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningsplichtige bouwwerken, die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan van het overgangsrecht, is uitgesloten. Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan.
In de regels van het bestemmingsplan wordt in de Slotregel aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.
Bijlage bij Regels
Bijlage 1 Parkeernormen
De in Hilversum gehanteerde parkeernormen en de daarbij behorende beleidsregels zijn opgenomen in deze bijlage.
Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten (milieucategorie B)
In de planregels wordt verwezen naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten. De lijst ´Staat van Bedrijfsactiviteiten´ is gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). De gemeente heeft een staat van bedrijfsactiviteiten samengesteld die qua aard en omvang in ruimtelijke zin binnen bestemming Bedrijf zijn toegestaan. De lijst die bij dit bestemmingsplan is gevoegd bestaat hoofdzakelijk uit hoofdgroepen, tenzij binnen de hoofdgroep subgroepen aanwezig zijn die in deze wijk qua omvang, aard van activiteiten of qua milieucategorie niet aanvaardbaar c.q. gewenst zijn. In dat geval is niet de hoofdgroep maar zijn juist de subgroepen van de binnen de hoofdgroep wel aanvaardbare bedrijven in de lijst opgenomen. Dit betekent dat de overige subgroepen binnen die hoofdgroep die niet zijn opgenomen, niet zijn toegestaan.
Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering
Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemingsplan vast te leggen is gebruik gemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:
In specifieke situaties kan daarnaast de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.
Toepassing 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'
De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009), op de Voorbeeld Staat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen1). De 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' kan in verschillende situaties gehanteerd worden, bijvoorbeeld:
In dit soort situaties zorgt de milieuzonering ervoor dat hinderlijke bedrijfsactiviteiten op voldoende afstand van woningen of andere gevoelige functies worden gesitueerd. Dit gebeurt door het aanhouden van richtafstanden tussen deze milieugevoelige en milieubelastende activiteiten.
Richtafstanden bepalend voor de categorie-indeling
In de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' is voor elke bedrijfsactiviteit voor ieder van de ruimtelijke relevante milieuaspecten (zie hiervoor) een richtafstand ten opzichte van een 'rustige woonwijk' vermeld. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarnaast vermeldt de 'standaard SvB' indicaties voor verkeersaantrekkende werking.
Omgevingstype bepalend voor de daadwerkelijk te hanteren afstanden
De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt.
Conform de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied. De richtafstanden die zijn vermeld in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009).
Te hanteren richtafstanden
De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) onderscheidt een tiental milieucategorieën. Per milieucategorie wordt inzicht verschaft in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningsvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.
Flexibiliteit
De 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing van de gebruiksregels kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.
Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een ontheffing kan toestaan. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.
Bijlage 3 Staat van Bedrijfsactiviteiten (milieucategorie BT)
In de planregels wordt verwezen naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten. De lijst ´Staat van Bedrijfsactiviteiten´ is gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). De gemeente heeft een staat van bedrijfsactiviteiten samengesteld die qua aard en omvang in ruimtelijke zin binnen bestemming Bedrijf zijn toegestaan. De lijst die bij dit bestemmingsplan is gevoegd bestaat hoofdzakelijk uit hoofdgroepen, tenzij binnen de hoofdgroep subgroepen aanwezig zijn die in deze wijk qua omvang, aard van activiteiten of qua milieucategorie niet aanvaardbaar c.q. gewenst zijn. In dat geval is niet de hoofdgroep maar zijn juist de subgroepen van de binnen de hoofdgroep wel aanvaardbare bedrijven in de lijst opgenomen. Dit betekent dat de overige subgroepen binnen die hoofdgroep die niet zijn opgenomen, niet zijn toegestaan.
Bij de samenstelling van de lijst is uitgegaan van milieucategorie 1, 2 en 3.
Bijlage 4 Staat van Horeca-activiteiten
Als bijlage bij de regels is een Staat van Horeca-activiteiten opgenomen. Hierin wordt onderscheidt gemaakt tussen de verschillende categorieën van horeca-activiteiten.