| Plan: | Hoofddorp De Hoek en omgeving |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0394.BPGhfddehoekomgvng-C001 |
In deze paragraaf wordt de functionele structuur beschreven van de ontwikkelingen.
Programma
Het Undercoverpark richt zich op de logistieke sector en biedt in dat kader ruimte voor activiteiten variërend van overslag, opslag, kleine productieprocessen en kantoor. Het programma van het bedrijventerrein, zoals opgenomen in het Masterplan, bestaat uit 65.000 m² kantoorruimte en 65.000 m² bedrijfsruimte (bvo). In de vier zuidelijke clusters worden bedrijfs- en kantoorruimten gemengd, waarbij de kantoren aan de buitenranden van de clusters worden gerealiseerd. De mogelijkheid wordt opengehouden om binnen Undercoverpark een hotel te realiseren. Naast de bovengenoemde bedrijven zijn binnen de bedrijven ook ondersteunende activiteiten mogelijk, zoals horeca, detailhandel en dienstverlening.
Fasering en marktvraag
Volgens het ontwikkelvoorstel gaat de realisatie van het Undercoverpark uit van een fasering die van start gaat met de realisatie van het cluster 1 in de zuidwesthoek. Vervolgens wordt in 6 stappen, met de wijzers van de klok mee, het gehele plangebied ontwikkeld. De totale ontwikkeling is in 2018 gerealiseerd.
De ontwikkelaar SEGRO heeft in 2009 op bedrijventerrein De Hoek het gebouw Zone 001 opgeleverd. Dit gebouw kan functioneel worden beschouwd als de eerste fase van het Undercoverpark. Het betreft een gebouw van 20.000 m², dat in units van verschillende groottes (1.000 tot 10.000 m²) is verhuurd aan bedrijven in de logistieke sector.
In het eerdergenoemde ontwikkelvoorstel heeft SEGRO aangegeven welke bedrijven op korte termijn behoefte hebben aan bedrijfsruimte in de logistieke sector. Hieruit blijkt dat reeds in 2011 de vraag naar logistieke ruimte ruimschoots voldoende is om de eerste fase te verhuren.
Markttoets
In juli 2010 heeft de initiatiefnemer van het Undercoverpark door een vastgoedadviseur een markttoets laten uitvoeren. In deze toets zijn ontwikkelingen op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt in beeld gebracht en is een beeld geschetst van de markt in de regio. Vervolgens is aan de hand van deze marktgegevens, de kenmerken van de locatie en het ontwikkelvoorstel een profiel geschetst van de ontwikkeling en het soort gebruiker dat hiertoe aangetrokken wordt. Uit deze toets kwam het volgende naar voren.
De Hoek Noord kan als kantoorlocatie gekenmerkt worden als een secundair kantoorgebied in haar regio. Gezien de diverse concurrerende plannen en aanbod in de omgeving is het lastig hier een volwassen kantorenmarkt te ontwikkelen. De jaarlijkse opname voor deze locatie zal niet hoger uitkomen dan 5.000 tot 8.000 m². Gezien het totale kantoorprogramma betekent dit dat de verhuurtermijn tussen de 7 en 12 jaar zal liggen. In de ontwikkelingsovereenkomst zal een voorverhuurpercentage worden opgenomen.
In deze regio is weinig aandacht voor de kleine tot middelgrote kantoorgebruiker en daar ligt de kans voor deze locatie. Wanneer deze doelgroep kantoorruimte met een eigen identiteit geboden kan worden tegen een gunstige huurprijs, dan is er kans op succes.
Concluderend kan worden gesteld dat er kritisch dient te worden gekeken naar het kantorenprogramma, terwijl de locatie voor kleine tot middelgrote logistieke gebruikers zeer geschikt is. Wanneer bij de ontwikkeling de fasering goed in de gaten wordt gehouden, de huurprijsniveaus niet te hoog worden gesteld en er aandacht is voor aanvullende voorzieningen, dan heeft de Hoek Noord potentie om zich te ontwikkelen tot een duurzaam en levendig werkklimaat.
Plabeka II
In de gemeentelijke inzet voor de Plabeka II-afspraken is voor het gebied De Hoek-Noord uitgegaan van 35.000 m² aan kantoren. Gezien de huidige situatie van de kantorenmarkt vindt de gemeente het direct bestemmen van 65.000 m², zoals opgenomen in het Masterplan, niet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Derhalve kan maar 35.000 m² beleidsmatig worden toegestaan.
Recent heeft SEGRO in het gebied De Hoek-bestaand een oppervlakte van 11.000 m² bestaande kantoren gerevitaliseerd, waarmee incourante ruimte uit de markt is genomen. De gemeente wil revitalisering stimuleren met dezelfde beloning als het uit de markt halen van kantoren. Derhalve worden deze 11.000 m² opgeteld bij de 35.000 m². Dit bestemmingsplan geeft daarom een bouwtitel voor realisatie van 46.000 m² kantoor in het plangebied De Hoek-Noord. De overige 19.000 m², ten opzichte van het oorspronkelijke programma uit het masterplan, wordt indirect mogelijk gemaakt. Hierop wordt nader ingegaan in Hoofdstuk 8.
Programma en fasering
De ontwikkeling van Business Garden tot een modern, hoogwaardig en duurzaam kantorenpark inclusief hotelvoorziening en parkeergarage beoogt een grootschalige stedenbouwkundige verbetering en aansluiting op de bebouwde omgeving.
Het sterk verouderde terrein genaamd 'De Hoek-West' bestond voorheen uit een mix van diverse functies waaronder bedrijfsmatig en agrarisch onroerend goed alsmede diverse woonfuncties. De herontwikkeling van deze zichtlocatie tot een kantorenpark met hotelvoorziening past binnen de doelstelling van de overheid om bestaande bedrijventerreinen beter te benutten, mede vanuit het oogpunt van duurzaamheid.
De totale ontwikkeling van Business Garden voorziet in de bouw van 8 kantoorgebouwen en een hotel met bijbehorende bovengrondse parkeergarage. Hiervan is circa 11.000 m² bvo kantoorruimte alsmede het hotel al mogelijk gemaakt middels gevoerde vrijstellingen. In dit bestemmingsplan wordt circa 19.000 m² bvo planologisch mogelijk gemaakt.
Markttoets
De geplande 8 kantoorvolumes variërend van 2.000 tot 7.000 m² bvo met een parkeernorm van 1 parkeerplaats per 50 m² bvo kantoorruimte, zijn geschikt voor (inter)nationaal georiënteerde bedrijven (onder andere hoofdkantoren), die gebruik willen maken van de infrastructuur en diverse faciliteiten in de regio Schiphol/Amsterdam.
In 2008 is door (toenmalig) Ondernemerspark Hoek-West C.V. gestart met de werkelijke realisatie van Business Garden. Twee kantoorgebouwen genaamd Iris en Rose, totaal 11.000 m² bvo gelegen op een halfverdiepte parkeergarage langs het spoortracé, zijn begin 2010 opgeleverd. Gebouw Rose (4.000 m² bvo) is langjarig verhuurd aan Kyocera Mita Europe B.V. (Europees hoofdkantoor). Kantoorgebouw Iris (7.000 m² bvo) is verhuurd aan Internationaal Kantorencentrum Nederland B.V. Ondanks de tijdelijke bouwstop van de hotelontwikkeling, is de verwachting dat de bouw van het ruim 320 kamers tellende hotel met bijbehorende parkeergarage hervat zal worden zodra overeenstemming is bereikt met betrokken marktpartijen (bouwvergunningen zijn verleend).
In de ontwikkelingsovereenkomst tussen de gemeente en Ondernemerspark Hoek West C.V. is een 60% voorverhuureis opgenomen. Deze eis houdt in dat Hoek West C.V. geen ontwikkelingen realiseert zonder dat eerst 60% van het brutovloeroppervlak voor een periode van ten minste 5 jaar is verhuurd. Hiermee wordt voorkomen dat gebouwen op risico gerealiseerd worden zonder dat aangetoond is dat er vraag naar is. Verder is de ontwikkeling Business Garden in de Provinciale Structuurvisie niet als Schipholgebonden aangemerkt. Dit betekent dat Business Garden zich ook kan richten op lokale en regionale bedrijven. Hiermee wordt een grotere markt bereikt.
Plabeka II
De 19.000 m² aan nieuwe kantoren die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt in het gebied Business Garden, Hoofddorp (Hoek-West), zijn in overeenstemming met de gemeentelijke inzet voor de Plabeka II-afspraken.