Zijlweg e.o.

Toelichting

Afbeelding 1: Ligging van het bestemmingsplangebied

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Begrenzing van het plangebied

Het plangebied van bestemmingsplan Zijlweg e.o. ligt ten westen van de binnenstad van Haarlem en beslaat een oppervlakte van 49.63 ha. Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door Bijdorplaan, aan de noordzijde door gemeentegrens, aan de oostzijde door de spoorwegdriehoek en aan de zuidzijde door Tulpenkade (zie afbeelding 1 en 1.1).

Afbeelding 1.1 Plangebied

1.2 Aanleiding tot actualisering van het bestemmingsplan

Belangrijkste aanleiding voor het maken van een nieuw bestemmingsplan voor Zijlweg e.o. is dat voor het plangebied een aantal verouderde bestemmingsplannen van kracht is. Voor een deel van het plangebied geldt zelfs geen enkel bestemmingsplan. Dit biedt onvoldoende rechtszekerheid en onvoldoende bescherming tegen ongewenste ontwikkelingen. Daarom dienen bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar te worden geactualiseerd.

Ten behoeve van mogelijke ontwikkelingen in het gebied zijn twee visies opgesteld, te weten de gebiedsvisie Spoorwegstraat en het ontwikkelingskader Lieven de Key (Korte verspronckweg 7-9). De ontwerpgebiedsvisie Spoorwegstraat en het ontwikkelingskader Lieven de Key zijn uiteindelijk niet vastgesteld en worden daarom niet meegenomen in dit bestemmingsplan (zie ook hoofdstuk 3.4).

Dit bestemmingsplan maakt een transformatie van de kantoorlocatie Zijlweg 245 naar andere functies mogelijk. Hierdoor wordt onder andere de woonfunctie mogelijk gemaakt in dit leegstaande kantoorpand.

1.3 Doel van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan Zijlweg e.o. bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De regels bevatten juridische voorschriften over het gebruik van de ruimte.

Deze regels geven aan of, en zo ja hoe, de ruimte bebouwd mag worden en welke functies (bestemmingen) zijn toegestaan. De verbeelding geeft de exacte plaats van de bestemmingen aan en verwijst naar de regels. De toelichting, tenslotte, is de onderbouwing van regels en verbeelding. Hierin wordt beschreven wat het doel is van het bestemmingsplan en wat de toekomstige ontwikkeling van het gebied is. Er wordt ingegaan op onderwerpen die voor die ontwikkelingen in het gebied van belang zijn, zoals de stedenbouwkundige structuur, de haalbaarheid van het plan en milieuhygiënische aspecten.

Hoofddoel van het nieuwe bestemmingsplan Zijlweg e.o. is het opstellen van een actueel juridisch kader, waarbinnen de bestaande situatie adequaat wordt geregeld. Het in hoofdzaak consoliderende karakter van het plan krijgt juridisch gestalte door de gedetailleerde bestemmingen die op de kaart zijn aangegeven. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur en voortzetting van het huidige gebruik vormen daarbij belangrijke uitgangspunten. De verbeelding en de regels zijn zo opgesteld dat een maximale bescherming ontstaat voor de functies en gebouwen die in het huidige karakter dienen te worden behouden.

Het plangebied grenst aan het beschermd stadsgezicht. Gelet op de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden is aan de hand van cultuurhistorisch onderzoek een waarderingskaart opgesteld met daarop de monumentale - en beeldbepalende panden in het gebied. Deze waarderingskaart is vertaald naar de verbeelding. In de regels is voor de betreffende panden en objecten een beschermde regeling opgenomen.

Tweede doel van dit bestemmingsplan is aan te geven waar ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden, zowel wat betreft gebruik als wat betreft bebouwingsmogelijkheden. In het plan wordt bijvoorbeeld, waar mogelijk en wenselijk, ruimte geboden voor niet verstorende functieverandering of uitbreiding van bebouwing. Zo zijn in dit bestemmingsplan de gebruiksmogelijkheden van het kantoorpand Zijlweg 245 verruimd. Het resultaat van deze wijze van bestemmen is dat inzichtelijk is wat wel en niet kan in het plangebied, maar dat bovenal duidelijk is aangegeven, dat consolideren geen stilstand betekent.

1.4 Geldende planologische regelingen

Binnen het plangebied Zijlweg e.o. gelden de volgende bestemmingsplannen (aangevuld met de zogeheten "aanvullende bebouwingsvoorschriften" uit 1974):

nr.			Naam van het plan	Vastgesteld	Goedgekeurd
802bp007			Zijlweg West e.o.	06-02-2002	14-05-2002
802bp005			Trini	13-01-1999	24-08-1999
802-14			Zijlweg Westelijke Randweg oost	10-06-1987	09-02-1988
801-1			Omgeving korte Verspronckweg	08-01-1958	19-11-1958
802bp004			Zijlweg Hinterrein	13-01-1999	17-08-1999
802-15			1ste herziening Zijlweg westelijke randweg-oost	30-08-1989	30-08-1989
B6 / Haarlemse bouwverordening			Verordening art. 43 WW 1901, Sectie A 1e blad	14-08-1935	30-10-1935 (NB vervallen per 01-07-2013 vervangen door Hbv)

Tabel 1.2 Vigerende bestemmingsplannen op moment van opstellen bestemmingsplan Zijlweg e.o.:

Voor het Spoorwegdriehoekgebied geldt geen enkel bestemmingsplan. Binnen dit gebied zijn de "stedenbouwkundige voorschriften" van de Haarlemse Bouwverordening van kracht.

Bij het van kracht worden van het bestemmingsplan Zijlweg e.o. zullen de in tabel 1.2 genoemde plannen hun rechtskracht verliezen binnen het plangebied Zijlweg e.o..

1.5 Bestemmingsplanprocedure

Het bestemmingsplan Zijlweg e.o. doorloopt de wettelijk vereiste procedure. In het kader van participatie is in een vroeg stadium de wijk met een huis-aan-huis brief geïnformeerd over de komst van het nieuwe bestemmingsplan (zie bijlage 14). Daarbij is de concept-plankaart met aanvullende informatie beschikbaar gesteld op de Haarlemse website (MijnWijk). Het concept ontwerp bestemmingsplan is voor het wettelijk vooroverleg ex art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) naar verschillende (semi)overheden en belangenorganisaties toegestuurd. De reacties zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan (zie ook hoofdstuk 7.3).

Vervolgens heeft het college van Burgemeester en Wethouders, na bespreking in de commissie Ontwikkeling ,het ontwerpbestemmingsplan vrij gegeven voor ter visie legging conform art 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie op 16 januari 2014 is het ontwerp gedurende zes weken ter inzage gelegd. In die tijd konden door een ieder zowel mondelinge als schriftelijke (ook digitaal) zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad. De gemeente heeft op 4 februari 2014 een informatiebijeenkomst georganiseerd in het gebouw het Seinwezen, waarin het bestemmingsplan is toegelicht. Er zijn zienswijzen ingediend. Deze zijn opgenomen in het zienswijzen- en wijzigingsoverzicht. Aanpassingen naar aanleiding van zienswijzen en ambshalve aanpassingen zijn verwerkt in het bestemmingsplan. Vervolgens besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan.

Na aanpassing van het bestemmingsplan met inachtneming van de door de raad aangebrachte wijzigingen wordt het vastgestelde bestemmingsplan gepubliceerd en wederom zes weken ter inzage gelegd (aanvang beroepstermijn). Belanghebbenden die een zienswijze bij de gemeenteraad hebben ingediend kunnen beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State tegen wijzigingen die de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan heeft aangebracht.

1.6 Leeswijzer plantoelichting

Hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied.

In hoofdstuk 3 passeren de voor het plangebied relevante beleidsdocumenten de revue.

Hoofdstuk 4 bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en een samenvatting van de resultaten van de verschillende onderzoeken. Het gaat hierbij om alle zaken die kunnen leiden tot ruimtelijke beperkingen. Het uitvoeren van onderzoeken en het maken van analyses van het plangebied is nodig overeenkomstig art. 3.1.6 van het Bro.

In hoofdstuk 5 wordt de visie op het plangebied beschreven, waarbij ingegaan wordt op de ontwikkelingen die in het plangebied spelen.

In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische aspecten waarbij een toelichting op de planregels, bedrijvenlijst, verbeelding, waarderingskaart en de regeling voor bebouwing wordt gegeven.

In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid, uitkomsten van de watertoets en de uitkomsten van overleg en inspraak.

In de bijlagen bij de toelichting zijn naast de waarderingskaart en de beschrijving van de beeldbepalende panden, ook de verrichte onderzoeken en de reacties van de deelnemers van het wettelijk vooroverleg, het wateradvies en de reacties van de inspraak opgenomen.

Hoofdstuk 2 BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE

2.1 Historische schets

Ontginning

Haarlem ontwikkelde zich evenals vele andere oude nederzettingen op een strandwal. Langs de Hollandse kuststrook vormden de parallel aan elkaar gelegen strandwallen de hoger gelegen gronden, die de bewoners droge voeten garandeerden in het waterrijke gebied. Tussen de strandwallen lagen de vroegere strandvlaktes, waarop zich na daling van de zeespiegel dikke lagen veen hadden gevormd. Deze lage, natte gebieden lieten zich moeilijk bedwingen en werden pas veel later in ontwikkeling gebracht. In de periode van de 8ste-9de eeuw raakte de strandwal in de omgeving van Haarlem bewoond. Haarlem vormde zich eerst als agrarische 'geestnederzetting'. Een geest is een langwerpig akkercomplex dat doorgaans is gelegen op het hoogste gedeelte van een strandwal. Kenmerkend zijn de langgerekte noord-zuid georiënteerde doorgaande wegen tussen de nederzettingen op de strandwallen.

In de lager gelegen gebieden westelijk van de oostelijke strandwal, waar zich ook het projectgebied bevindt, werden ter ontwatering parallelle sloten gegraven in oost-westrichting. Vanaf de twaalfde en de dertiende is het veen vanuit de nederzettingen op de strandwallen ontgonnen. Het veen werd systematisch afgewaterd door middel van een regelmatig patroon van rechte afwateringssloten. Dientengevolge ontstonden in het gebied de zo kenmerkende regelmatige verkavelingspatronen, maar ook de oude bannegrenzen. De loop van al bestaande riviertjes en andere omstandigheden waren van invloed op het verkavelingspatroon. Door de voortdurende afwatering klonk het veen steeds verder in, wat een gestage daling van het maaiveld tot gevolg had. Ook door het turfsteken daalde het maaiveld. Het is dan ook niet vreemd, dat de veengebieden uiteindelijk aanzienlijk lager dan de strandwallen kwamen te liggen.

Ook op de strandwal westelijk van Haarlem ontwikkelden zich nederzettingen (Velsen, Bloemendaal, Overveen), die met elkaar verbonden waren door een tweede noord-zuid gerichte route. De wegen op de parallel lopende strandwallen werden op enkele plaatsen door dwarsverbindingen met elkaar verbonden. De Zijlweg is zo'n oude dwarsverbinding, die het oude centrum van Haarlem verbond met de hoofdweg door Bloemendaal en Overveen op de westelijke strandwal. Al in 1475 wordt de Zijlweg, ook wel “Heerwech buyten de Zijlpoorte” in bronnen genoemd. De naam verwijst naar de “zijl' of de “sluis” in deze weg, waarmee de waterloop westelijk van Haarlem (de veenwatering, gevormd door de Houtvaart en de Delft, die vroeger met elkaar verbonden waren), werd afgedamd.

In de veenontginning ten westen van Haarlem vormden de Delft en de Houtvaart de centrale (noord-zuidlopende) afwateringsstructuren naar het noordelijk gelegen IJ. De vaarten waren bepalend voor de richting en de vorm van de kavels in het gebied. De Delft, al genoemd in een akte uit 1336, is vermoedelijk in de 14de eeuw gegraven. De vaart stond zoals gezegd in open verbinding met de Houtvaart, maar eindigde iets ten noorden van de Zijlweg. Via de Garenkokersvaart was de Delft gekoppeld aan de stadssingel. De Delft had net als de Houtvaart een belangrijke regionale vervoersfunctie in het veengebied. De aansluiting van de Garenkokersvaart (waarvan het laatste westelijke stukje ook wel Delft werd genoemd) op de Delft ligt binnen het projectgebied.

Ontwikkelingen na de ontginningen

Toen Haarlem zich ontwikkelde tot belangrijke en relatief grote stad, in de periode van de 12de-17de eeuw beperkte het agrarisch gebruik zich niet meer tot de geestgronden alleen, maar strekte zich uit tot de hele strandwal en de naastliggende veengebieden. Op de zandgrond van de strandwal vond onder andere akkerbouw plaats en in de randzones werd de grond ook als weide gebruikt. Dicht tegen de stad aan was waarschijnlijk ook al vroeg sprake van tuinbouw. Nog tot ver in de 19de eeuw was het veengebied ten westen van Haarlem vooral als wei- en grasland in gebruik. Buiten de gemeente Haarlem was de bloemen- en groenteteelt tot ontwikkeling gekomen. In de veengebieden ten westen van de stad ontwikkelde zich ook bedrijvigheid die profijt trok van de aanwezigheid van het vele water. Zo vestigden zich hier verschillende linnenblekerijen en ook brouwerijen waren er actief. Woonbebouwing en niet agrarische bedrijvigheid concentreerde zich langs de oude linten in het gebied: de Zijlweg en de Brouwersvaart. Langs de Zijlweg bevonden zich enkele korenmolens, zoals molen De Haan. Deze stond ongeveer daar waar de Spoorwegstraat op de Zijlweg aansluit. Van het vroegere complex met korenmolen en molenhuis is niets meer over.

Afbeelding 2.1 Het bestemmingsplangebied volgens de Topografische Militaire Kaart uit 1877 (bron: watwaswaar.nl).

Grote veranderingen in de 19de eeuw

In de 19de eeuw ontwikkelde Haarlem zich buiten de middeleeuwse en 17de-eeuwse wallen tot een stad van formaat. Nieuwe wijken werden aangelegd, waarbij in veel gevallen bestaande wegen- en waterstructuren leidend waren in de ontwikkeling. Een andere vormende factor van belang in de stadsuitbreidingen waren de spoorwegen. De Hollandsche IJzeren Spoorweg-Maatschappij (HIJSM) opende in 1839 Nederlands eerste spoorlijn, die Amsterdam met Haarlem verbond. Deze “Oude Lijn” werd in de jaren 1841-1846 via Leiden en Den Haag doorgetrokken naar Rotterdam, waarbij het spoor met een ruime bocht door het veengebied westelijk van Haarlem naar het zuiden werd geleid. Hierbij werd een groot aantal bestaande weg- en waterstructuren gelijkvloers gekruist. In 1867 opende de “Noord-Hollandsche lijn” die Haarlem met Uitgeest (en Alkmaar-Den Helder) verbond. Ook deze lijn werd geëxploiteerd door de HIJSM. Met de komst van deze spoorlijn ontstond de markante splitsing van lijnen in het gebied tussen de noordwestelijke binnenstadsrand en de gemeentegrens Haarlem-Bloemendaal. Het spoorknooppunt was compleet met de aanleg van de spoorlijn Haarlem-Zandvoort, die in 1881 voor het publiek geopend werd (met brug over de Delft bij Overveen). Daarnaast werd ook nog een verbinding gemaakt tussen de lijnen naar Rotterdam en Uitgeest. De grote driehoek tussen de spoorlijnen vormde een soort niemandsland. De Spoorwegen bouwden er een locomotievenloods, die vanaf het hoofdemplacement bereikbaar was. Tegenwoordig bevindt zich hier een rangeerterrein.

Het bestemmingsplangebied in de 19de eeuw

Het plangebied lag rond het midden van de 19de eeuw nog ver buiten het stadsgebied van Haarlem. De Zijlweg liep als een spaarzaam bebouwde landweg door een uitgestrekt gebied met weiden en tuinderijen, grotendeels door Bloemendaals grondgebied. De Julianalaan bestond nog niet. De Delft, die binnen het gebied een haakse bocht naar het oosten (Garenkokersvaart) maakte, bepaalde de richting van de percelen, waaraan parallel enkele sloten in noord-zuidrichting verliepen. Zuidelijk van de Zijlweg waren de historische verkavelingsstructuren met een hele reeks van noord-zuidverlopende sloten naar de Brouwersvaart nog ongeschonden aanwezig.

Prominent aan de Zijlweg, net na de knik in de weg, stond het molencomplex De Haan, met korenmolen en molenaarshuis, van Izak de Vos. Verder bepaalden weiden het beeld. Door de vele latere ingrepen is deze situatie gewijzigd. Met het verdichten van de bebouwing van de Zijlweg is de molen, afgaande op topografische kaarten van rond 1865-1870 naar het noorden, richting Delftoever verplaatst. In 1877 is de molen afgebrand. Van het oost-westverlopende deel van de Delft (het westelijke stukje Garenkokersvaart) resteert na gedeeltelijke demping slechts het oostelijke stuk. Het naar het noorden lopende deel is intact gebleven. De oostelijke van de oude noord-zuidverlopende sloten is er ook nog en wel langs de Zijlweg-Zijweg.

Verstedelijking eind 19de eeuw

In de laatste decennia van de 19de eeuw volgden verschillende stadsuitbreidingen buiten de wallen van Haarlem en al gauw reikte de westelijke stadsgrens aan de “zandgemeenten” Bloemendaal en Heemstede. In 1883 werd in het plangebied, dat toen tegen de gemeentegrens van Bloemendaal aan lag een kleine woonbuurt gerealiseerd, waarvan de straatjes de namen Delftstraat, Spoorwegstraat en Delftkade kregen. De Delftstraat en de Spoorwegstraat liepen parallel aan elkaar en volgden de oude verkavelingsstructuren tussen Delft en Zijlweg. De straatjes waren bebouwd met eenvoudige huizen. Aan de Delftkade (vanaf 1883) hoekte het woningblok om. De huizen aan de westkant van de Delftstraat grensden aan de achterzijde aan de sloot, die naar het noorden toe uitmondde in de Delft. Dit slootje was het relict van het in 1886 gedempte meest zuidelijke stuk van de Delft. Ten westen hiervan lag een weg, die de gemeentegrens met Bloemendaal vormde. Het weggetje liep via het spoorviaduct naar de ijsbaan. De korenmolen is uit beeld verdwenen. Aan de Zijlweg was een grote villa verrezen en langs de Zijlweg Zijweg stond vanaf 1892 een broodfabriek met “voor- en achtermolen, wagenhuis en paardenstal”. Opmerkelijk is dat nog in 1892 een woonhuis met ruime koeienstal en paardenstalling werd gebouwd aan dit weggetje, een teken dat de agrarische betekenis van het gebied nog niet helemaal was uitgespeeld. De boer weidde zijn koeien op de resterende weitjes ten zuiden en noorden van de Delft.

Langs de verdere Zijlweg begon zich heel geleidelijk een lintbebouwing te ontwikkelen, merendeels bestaande uit grote woningen voor de gegoede klassen (herenhuizen).

Uit deze periode resteren enkele grote villa's aan de Zijlweg en het complex van de vroegere broodfabriek en het begeleidende straatje, de Zijlweg-Zijweg. Ook resteert een stukje Delftstraat, zij het zonder oude bebouwing, want het 19de-eeuwse woonbuurtje is volledig verdwenen. De Spoorwegstraat ligt er eveneens nog.

Afbeelding 2.2 Vroeg 20ste-eeuwse herenhuizen en een woning uit de prestedelijke fase aan de Zijlweg, augustus 2012

Begin 20ste eeuw

De expansie van Haarlem zette in het begin van de 20ste eeuw verder door. De Zijlweg raakte steeds intensiever bebouwd en vormde tot aan de gemeentegrens de ontsluiting voor diverse aanpalende buurten. Op het perceel direct westelijk van de aansluiting van de Delftstraat werd in 1910 een groot woonhuis gebouwd door de Naamloze Vennootschap Maatschappij tot Exploitatie van onroerende goederen “Arbeid Adelt”. Het huis (thans Julianalaan 323) stond midden op de grens tussen Haarlem en Bloemendaal, waarmee al vooruit werd gelopen op de annexatie van een deel van de gemeente Bloemendaal, die in het begin van de jaren '20 noodzakelijk werd geacht en in 1927 zijn beslag kreeg. Al eerder was door de gemeente Bloemendaal overgegaan tot de aanleg van de Julianalaan (1910), waarvan het gedeelte tussen het vernieuwde spoorviaduct en Zijlweg een opvallende kromming kreeg in westelijke richting. De laan was een voortzetting van de riante woonbuurt, die ten noorden van het spoor naar Zandvoort gestalte kreeg. Het oude pad langs de gemeentegrens en de daarlangs lopende sloot naar De Delft kwamen hiermee te vervallen. Tussen circa 1915 en 1930 kwam de oostelijke straatwand tot stand. Het zijn in kleine projecten gerealiseerde geschakelde herenhuizen, die op karakteristieke wijze de kromming van de straat volgen. Op de nrs. 293-299 verrees een garagebedrijf met bovenwoningen. Nr. 287 is de enige vrijstaande woning, een landhuisachtig ontwerp uit 1928 van architect C.C. van Beaumont. Ook aan de westzijde van de Julianalaan ontstond in de eerste decennia van de 20ste eeuw een aaneengesloten bebouwing van geschakelde herenhuizen en middenstandswoningen, niet alleen aan de Julianalaan zelf, maar ook aan de nieuw aangelegde zijstraten, de Emmalaan en de Regentesselaan, en aan het nog iets jongere verbindingsstraatje, de Prinsesselaan. Ten zuiden van de Zijlweg werden aan de Hyacintenlaan geschakelde middenstandswoningen gebouwd in het interbellum.

Voorts verrezen in de eerste decennia van de 20ste eeuw aan de Zijlweg enkele bijzondere complexen, zoals het HIN-complex, op een terrein zuidelijk van de Zijlweg, aansluitend op het spoortracé. De bekende kousenfabriek groeide vanaf de vestiging aan de Zijlweg in 1909 uit tot een omvangrijk complex. Het expeditiekantoor en de directiewoning van Cornelis Nicolaas Hin bevonden zich in de panden Zijlweg 142-144 (nu gemeentelijke monumenten). In 1923 vestigde de RK HBS (RK Triniteits Lyceum) met aanpalend Augustijnenklooster zich aan de Zijlweg, op nr. 199. In 1927 werd de grote schoolkapel opgeleverd. In 1984 is het klooster opgeheven, de school werd in 1989 gesloopt. Thans resteren alleen nog het kloostergebouw en de kapel.

De verstedelijking van Haarlems stadsrand bracht meer verandering. Als gevolg van de toenemende frequentie van het treinverkeer ontstond in de drukker wordende stad steeds meer oponthoud bij de gelijkvloerse spoorwegovergangen. Hierdoor werd rond 1905 besloten tot het verhogen van de sporen en het plaatsen van viaducten. Behalve het gietijzeren viaduct over de Zijlweg ontstonden zo de vergelijkbare spoorbrug over het Spaarne (vervangen circa 1950) en de gietijzeren viaducten over de Kinderhuissingel, de Jansweg, en de Kruisweg. De aanleg van de viaducten hing samen met de grootschalige vernieuwing en verhoging van het Haarlemse station, die in 1905-1908 in opdracht van de HIJSM plaats vond naar een ontwerp van architect D.A.N. Margadant (1849-1915).

Een groot deel van de historische bebouwing van de Zijlweg, de Julianalaan met het aanpalende woonbuurtje, de Hyacintenlaan met bebouwing, het voormalige klooster en het op een hoog talud gebrachte spoor en de spoorwegviaducten in de Zijlweg en de Julianalaan zijn de belangrijkste relicten uit deze periode in het projectgebied.

Na de Tweede Wereldoorlog

Ten noorden van de villa's aan het westelijke deel van de Zijlweg was na de Tweede Wereldoorlog nog steeds veel onbebouwde ruimte. Hier werd een kleine wijk ontwikkeld met eenvoudige blokken met etagewoningen in een voor deze periode karakteristieke open verkaveling. Langs het spoor reserveerde men ruimte voor enkele onderwijsinstellingen (thans Hogeschool Haarlem) en op de hoek met de Westelijke Randweg verrees het imposante kantoorgebouw van de Provinciale Waterstaat van Noord-Holland, een ontwerp van H. T. Zwiers uit 1960. In deze periode werd ook druk gewerkt aan de Westelijke Randweg, die dwars door de merendeels in het interbellum aangelegde wijken van Haarlem en Bloemendaal werd getrokken.

In de jaren zestig van de 20ste eeuw kregen nieuwe plannen voor de Spoorwegbuurt vorm. Vooruitlopend op een complete sanering van het oude woonbuurtje en de bouw van een bedrijvenstrook ten noorden van de Delftstraat werd de Delft/Garenkokersvaart omgeleid naar het noorden, richting spoortalud, achter het nieuw te bouwen project langs. Bij de sanering van het gebied is de oude bebouwing van de Spoorwegstraat en de Delftstraat volledig gesloopt. Aan de Zijlweg verrees begin jaren '70 een L-vormig appartementengebouw met kantoorruimte in de onderbouw. Een nieuw gevormd binnenplein tussen Spoorwegstraat en Delftstraat werd aan de zuidzijde begrensd door een tweede appartementengebouw en aan de noordzijde door een bedrijvenstrip: een reeks geschakelde bedrijfsgebouwen, waarvan een enkele met een bovenwoning. Aan de westzijde van het plan kwam een uitbreiding van het garagebedrijf aan de Julianalaan en ook op het plein is een bedrijfsruimte gebouwd. Recentelijk is de oostzijde van het plein volledig vernieuwd. Ter plekke van de vroegere garage Guit en de machinefabriek Diesel-Holland verrees in 2006-2007 een complex van 120 studentenwoningen en een Albert Heijnsupermarkt met parkeerkelder in de onderbouw. Opdrachtgever was Pré Wonen uit Haarlem, het ontwerp is afkomstig van Van Oostrum Architecten bv, eveneens uit Haarlem. Bij de nieuwbouw bleef de oude villa van Heringa & Wüthrich intact, evenals de inmiddels sterk verbouwde voormalige broodfabriek aan de Zijlweg Zijweg. De in 1892 gebouwde boerderij is gesloopt. In de noordoosthoek van het terrein is recentelijk een skateboardvoorziening gerealiseerd.

Afbeelding 2.3 Het kantoor van de Provinciale Waterstaat Noord-Holland kort na de bouw (coll. Noord-Hollands Archief)

Ten noorden van het spoor Haarlem-Zandvoort werden op het door sporen en Delft omgeven terrein in de jaren '60/'70 onderwijsvoorzieningen gebouwd, zoals de Prof. Dr. Gunningschool (huidige Lieven de Keycomplex).

Ten zuiden van de Zijlweg zijn aan het Narcisplantsoen (rond 1985) en de Irisstraat (rond 1999) nieuwe woonbuurten gerealiseerd. Het buurtje aan de Irisstraat werd aangelegd op het zuidelijke deel van het terrein van het in 1969 gesloten HIN-complex. Op het noordelijke deel werd een klein bedrijvenpark ontwikkeld. Na de sloop van het RK Triniteits Lyceum aan de Zijlweg kwam veel ruimte vrij voor de nieuwbouw van het Regionaal Opleidingen Centrum Nova College (2002).

2.2 Ruimtelijke structuur

Hoofdstructuur

Het bestemmingsplangebied Zijlweg e.o. kenmerkt zich door grote verscheidenheid. De hoofdas in het gebied is de Zijlweg, de oude uitvalsweg van Haarlem richting Overveen. Deze as wordt gekruist door jongere hoofdstructuren, zoals de spoorlijn Haarlem-Leiden en de Westelijke Randweg. Voorts wordt het gebied begrensd en doorkruist door andere spoorlijnen, die in het noordoostelijke deel van het plangebied een knooppunt vormen. Tussen deze structuren kwamen vanaf de late 19de eeuw in verschillende fasen buurten en complexen tot ontwikkeling, veelal met een mix aan functies of juist met overwegend een woonfunctie.

Het gebied heeft voor een deel een relatief hoge bebouwingsdichtheid. De oudste stedelijke bebouwing staat langs de Zijlweg (vanaf het einde van de 19de eeuw). De jongste bevindt zich in buurtjes ten zuiden van Zijlweg (omgeving Narcisplantsoen en Irisstraat). De oudste bebouwing gaat in de kern terug tot circa 1850 en bevindt zich tussen de herenhuisbebouwing van de Zijlweg. Deze oudste bebouwing dateert uit de prestedelijke fase.

Het plangebied is een onderdeel van het westelijke stadsgebied van Haarlem. In hoofdzaak bestaat het uit het tracé van de Zijlweg, met een aantal kleine aangrenzende buurten. Pas vanaf het einde van de 19de volgde een geleidelijke transformatie van het oorspronkelijk landelijke gebied tot intensief bebouwd stadsdeel. Een aantal oude structuren bleef daarbij herkenbaar. De Zijlweg, de aloude verbindingsweg van Haarlem naar Overveen, is één van de historische hoofdstructuren. Deze weg wordt deels gekenmerkt door een representatieve villa- en herenhuisbebouwing, waartussen zich, vooral in het westelijke gedeelte nog relicten uit de prestedelijke periode bevinden. Achter deze hoofdstructuur ontwikkelden zich woon- en werkgebieden zoals de Spoorwegbuurt (oostelijk van de Julianalaan), een vroeg 20ste-eeuwse woonbuurt (westelijk van de Julianalaan, oorspronkelijk onderdeel van de gemeente Bloemendaal) en een naoorlogse wijk met etagewoningen, onderwijsinstellingen en het kantoor van de Provinciale Waterstaat. Ten zuiden van de Zijlweg bevindt zich een woongebied met de Hyacintenlaan (met bebouwing uit het interbellum) als oudste element en woonbuurten uit het laatste kwart van de 20ste eeuw.

2.3 Functionele structuur

De hoofdfunctie in het gebied is wonen: langs de Zijlweg en de Julianalaan in relatief grote villa's en (kleine) geschakelde herenhuizen uit de periode 1890-1920; in het buurtje ten westen van de Julianalaan in geschakelde kleine herenhuizen en middenstandswoningen uit het interbellum. De Hyacintenstraat is een woonstraat met middenstandswoningen uit het interbellum. Jongere woonbuurten (deels in laagbouw, deels etagewoningen) bevinden zich ten westen van de Westelijke Randweg en ten zuiden van de Zijlweg. Detailhandel is vertegenwoordigd in de Spoorwegbuurt. Voorts bevinden zich in het gebied enkele grote onderwijsinstellingen en een klein bedrijvenpark zuidelijk van de Zijlweg (HIN-terrein). Binnen het woongebied ligt een knooppunt van spoorwegen met in het binnengebied spoorgerelateerde activiteiten.

Statistische gegevens Wonen

Op basis van gegevens van de afdeling Onderzoek en Statistiek van de gemeente Haarlem kan het gebied Zijlweg-west vergeleken worden met Haarlem in 2011. Het plangebied Zijlweg e.o. bestaat voornamelijk uit grote koopwoningen. In januari 2011 stonden er 1.705 inwoners geregistreerd in 930 woningen. De gemiddelde woningbezetting komt in dit gebied daarmee op 1,83 personen per woning. Haarlem heeft per januari 2011 150.695 inwoners in 71.251 woningen ofwel 2,11 personen per woning.

Van de woningvoorraad in Zijlweg e.o. betreft 57 procent koopwoningen, 26 procent particuliere huurwoningen en 17 procent sociale huurwoningen. In de gemeente Haarlem is het aandeel koopwoningen 51 procent, het aandeel particuliere huurwoningen 16 procent en het aandeel sociale huurwoningen 33 procent. Het aandeel koopwoningen is daarmee hoger en het aandeel sociale huurwoningen veel kleiner dan in Haarlem. In Zijlweg e.o. is het aandeel eengezinswoningen met 31 procent kleiner dan in Haarlem waar dit 52 procent betreft.

Bedrijven en voorzieningen

Haarlem-zuidwest valt uiteen in een aantal buurten die fysiek van elkaar zijn gescheiden door water, spoorlijnen of doorgaande wegen. Op basis van gegevens van Onderzoek en Statistiek van de gemeente Haarlem (gebaseerd op gegevens van het LISA) wordt ingegaan op enkele kenmerken van de werkgelegenheid in Zijlweg e.o. In 2010 stonden in het plangebied 138 bedrijven ingeschreven met 2.459 banen (inclusief zelfstandigen). Daarvan betreffen 67 bedrijven eenpersoonsbedrijven (vaak aan huis gevestigd) en zijn er 26 ondernemingen met meer dan 10 werknemers.

Afbeelding 2.4

Onderverdeeld naar de deelbuurten 8101, 8102, 8103 en 8103 van het gebied Zijlweg West kan de werkgelegenheid worden getypeerd naar aantal vestigingen, aantal werknemers.

Zijlweg West		Vestigingen	Banen
8101		39	1187
8102		45	616
8103		5	52
8104		49	604

Afbeelding 2.5 Werkgelegenheid 2010

Er zijn verschillende bedrijven gevestigd aan de Delftlaan. Hier is ook de Albert Heijn gevestigd. De winkelvoorzieningen zijn vooral buurt- en wijkverzorgend, waarbij de nadruk ligt op winkels voor de dagelijkse boodschappen.

In het bestemmingsplangebied komen relatief veel maatschappelijke voorzieningen voor. Aan beide zijden van de Randweg zijn grote onderwijsvoorzieningen gevestigd. En aan de Zijlweg zijn een Brandweerkazerne, een uitvaartcentrum, een bijbelgenootschap en een kerk gelegen. Kinderopvang zit in de Regentesselaan en aan de Zijlweg.

2.4 Openbare ruimte

Het openbaar vervoer en de infrastructuur in noord-zuidelijke richting is mager ontwikkeld met uitzondering van de Westelijk Randweg. Er zijn verschillende oost-westverbindingen richting de kust waarvan de Zijlweg onderdeel uitmaakt. Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich de spoorlijn Haarlem -Zandvoort. Het treinverkeer op dit traject doet het station Overveen aan. Dit station zorgt voor de nodige ontsluiting en bereikbaarheid van het gebied; met name leerlingen van de Hogeschool maken gebruik van de aanwezigheid van station Overveen om van en naar school te gaan. Tussen het station en de Hogeschool ligt een langzaamverkeersroute.

Het parkeren gebeurt veelal in de openbare ruimte langs de weg. Tussen de Zijlweg en de Bijdorplaan bevinden zich enkele garageboxen. Op het terrein van Zijlweg 245 bevindt zich een ruime parkeergelegenheid en in het gebied Spoorwegstraat e.o. is met de ontwikkeling van de Albert Heijn een parkaargarage gerealiseerd.

De waterstructuur (oppervlaktewater) in dit bestemmingsplan is overwegend gelegen langs de spoorlijnen.

Het openbare groen is woon- en omgevingsgroen dat met name functie heeft als beeldgroen en gebruiksgroen: aankleding, ordening, orientatie, afscherming en recreatie. Langs de spoorlijn loopt een stedelijke ecologische hoofdstructuur, welke is aangegeven in het Haarlemse Structuurplan 2020. Dit betekent dat langs het spoor de gevarieerde groenstrook dient te worden behouden en waar mogelijk dient te worden versterkt. De spoorzone is een belangrijke groencorridor van het duingebied naar de stad. Nabij het spoor omringt door water ligt ter hoogte van de Delftstraat een jongerenvoorziening "Het Landje".

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

In dit hoofdstuk wordt het gemeentelijke beleid belicht voor zover dat leidend is voor het bestemmingsplan. Eerst wordt kort ingegaan op de relevante (ruimtelijke) beleidskaders van Rijk en Provincie. Het rijks- en provinciaal beleid ten aanzien van archeologie wordt samen met het gemeentelijk beleid beschreven in de paragraaf archeologie. Het rijks- en provinciaal beleid met betrekking tot water en het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland wordt samen met het gemeentelijk beleid beschreven in de paragraaf water.

3.1 Samenvatting rijks- en provinciaal beleid

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Een belangrijk basisprincipe is het leggen van verantwoordelijkheden en bevoegdheden op het juiste niveau. Rijk, provincie en gemeente zijn verantwoordelijk voor hun eigen belangen. Er is pas sprake van bemoeienis van rijk of provincie met het gemeentelijk ruimtelijk beleid indien dat noodzakelijk is vanwege onderscheiden “nationale”, respectievelijk “provinciale” belangen.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

De belangen van het nationale ruimtelijke beleid worden geborgd in de Algemene maatregel van Bestuur Ruimte (AMvB Ruimte), een juridische vertaling van het rijksbeleid. De nationale ruimtelijke belangen omvatten globaal de nationale planologische principes zoals gebundelde verstedelijking, de ontwikkeling van de mainports, het kustfundament, de bescherming en ontwikkeling van een aantal groene en blauwe gebiedscategorieën en ruimtelijke garanties met betrekking tot defensiedoeleinden en energieproductie en -voorziening.

Voor onderhavig bestemmingsplan is vooral relevant de bevordering van krachtige steden. Behoud van het stedelijk draagvlak voor voorzieningen en van voldoende stedelijke “massa” en de daarbij horende economische agglomeratievoordelen is van groot belang. In dit bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding.

Structuurvisie Noord-Holland 2040

In de provinciale structuurvisie zijn de uitgangspunten van de Nota Ruimte verder uitgewerkt. De provincie zet in op “kwaliteit door veelzijdigheid”. Het Noord-Hollandse landschap is namelijk gevarieerd, open, heeft hoge cultuurhistorische waarden en is over het algemeen goed bereikbaar vanuit de stad. Noord-Holland moet daarom aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap. De identiteit van de landschappen in Noord-Holland zijn daarom in 2040 versterkt met behoud door ontwikkeling en door transformatie. De afwisseling tussen stad en open landschap is duidelijk herkenbaar.

Bestaande stedelijke woonmilieus dienen waar mogelijk verder te transformeren tot hoogstedelijke milieus. Bestaande werklocaties dienen waar mogelijk verder te intensiveren en herstructureren om nieuwe ontwikkelingen te accommoderen. Door te kiezen voor hoogstedelijke milieus en beperkte uitleg van bedrijventerreinen blijft het landelijk gebied open en dichtbij. De hoogstedelijke milieus kenmerken zich door functiemenging, hoogwaardige culturele voorzieningen en een goede bereikbaarheid. Een belangrijke drager voor de toeristische aantrekkelijkheid, leefbaarheid en economie van Noord-Hollandse steden is detailhandel. De hoofdwinkelstructuur dient daarom beschermd en versterkt te worden.

Om het toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de Provincie Noord-Holland provinciale belangen benoemd. Deze vallen uiteen in drie hoofdbelangen: ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Deze zijn verankerd in de provinciale structuurvisie. De structuurvisie en de provinciale verordening vormen enerzijds het toetsingskader voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van Noord-Holland (ruimtelijke kwaliteit) en anderzijds de juridische beleidsuitwerking.

In het kader van het hoofdbelang duurzaam ruimtegebruik worden gemeenten gestimuleerd het bestaand stedelijke gebied beter te benutten door de aanwijzing van het Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Het BBG vervangt hiermee de rode contouren uit het oude Streekplan. Door te verdichten, stationslocaties en knooppunten optimaal te benutten, ondergronds te bouwen en door het woningbouwprogramma zoveel mogelijk te realiseren binnen het BBG, wordt intensivering en bundeling van stedelijkheid bevorderd. Hierdoor is ook een winst te behalen in het fiets- en OV-gebruik.

Het plangebied behoort tot het BBG. Voor ontwikkelingen binnen bestaand bebouwd gebied gelden geen aanvullende eisen uit de provinciale ruimtelijke verordening. Dit bestemmingsplan is niet in strijd met het provinciale beleid zoals vervat in de structuurvisie en met provinciale belangen zoals verwoord in de verordening.

3.2 Structuurplan Haarlem 2020

Het Structuurplan Haarlem 2020 (2005) legt voor de periode 2005 tot 2020 op hoofdlijnen de ambities en wensen vast die alles te maken hebben met ruimte en de verdeling van ruimte in Haarlem. Daarbij is de samenwerking in de Noordvleugel van de Randstad als stedelijk netwerk vertrekpunt. Het structuurplan vormt de ruimtelijke vertaling van de Toekomstvisie Haarlem uit 1999 en laat de mogelijkheden zien voor uitvoering van de stedelijke opgaven. De speerpunten van beleid zijn profilering op een duurzaam goed woonklimaat, versterking van de zakelijke dienstverlening en versterking van de culturele en toeristische wervingskracht.

Het structuurplan geeft inzicht in de verandergebieden en dynamische knooppunten en de gebieden die consolideren. Het geeft de kaders aan en bestemmingsplannen zorgen vervolgens voor juridische verankering.

Afbeelding 3.1 Uitsnede uit het Structuurplan Haarlem 2020

Verandergebied Spoorwegdriehoek / Zijlweg-Oost

Dit gebied kan aanmerkelijk versterkt worden door verandering en intensivering van het ruimtegebruik. Hier spelen verdichting, functiemenging en meervoudig grondgebruik veelvuldig een rol. Voor het verandergebied is in 2003 het Masterplan Spoorzone vastgesteld. In het structuurplan wordt verwezen naar het Masterplan voor de gewenste ontwikkelingen in dit gebied

Knooppunt Overbouwing Westelijke Randweg

In het structuurplan is nog de ambitie opgenomen om de west/zuidwest-zijde van de stad beter te ontsluiten via een hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) netwerk en de locaties in Haarlem met de meeste potenties daarvoor te benutten. Ingezet was op zowel de ontwikkeling van de locatie bij het voormalig EKP-terrein aan de Westergracht als op de scholenconcentratie bij de Zijlweg. Voor het EKP-terrein geldt dat de inzichten qua vervoerswaarde en daarmee beperkte belangen van de NS er toe hebben geleid dat die locatie is geschrapt als knooppunt.

De ontwikkeling van het plangebied bij de Hogeschool tot onderwijsknoop en bijbehorende overbouwing (Campuspark Haarlem) geven wel basis tot een haalbaarheidsstudie voor de ontwikkeling van een station. De Hogeschool en het NOVA-college staan nu nog te geïsoleerd ten opzichte van de stad en van elkaar, om sprake te laten zijn van een geïntegreerd onderwijscluster waar de stad zich mee kan identificeren. Completering van de nieuwbouw en realisering van de overbouwing van de Westelijke Randweg met (studenten)huizen, kantoren en voorzieningen in een intieme, stedelijke sfeer, nieuwe HOV-halte en markante architectuur, kan daar een eenheid van maken en verrijkt tegelijkertijd Haarlem met een herkenningspunt aan de westkant van de stad.

Het opstellen van de gebiedsvisie Zijlweg-Randweg, waarin deze ontwikkelingen verder moeten worden uitgewerkt, ligt door de huidige economische crisis (2013/2014) stil (zie ook paragraaf 3.5).

Consolidatiegebied

In de Haarlemse wijken buiten de verandergebieden en knooppunten (de ‘consolidatiegebieden’) worden vooral ambities van het speerpunt Duurzaam Goed Wonen waargemaakt en zal de nadruk liggen op versterking van de eigen buurtidentiteit. In die gebieden vindt geen toevoeging van substantieel programma plaats, maar wordt ruimte gezocht voor de vestiging van nieuwe functies met vooral betekenis op wijk- of buurtniveau en soms op stadsdeelniveau (sociaal-maatschappelijke voorzieningen, kleinschalig buurtgroen etc.).

Zijlweg

De bebouwing langs de Zijlweg worden in het structuurplan gekenmerkt als geschikt voor ontwikkeling tot woonwerk-as. In het bestemmingsplangebied is al een gemengd karakter aanwezig. Dit kan groeien tot een as met een stedelijk karakter en een kenmerkend profiel. De Zijlweg is eveneens aangewezen als 'Zone versterken met sociaal-maatschappelijke functies'.

Ecologische- en waterverbindingen

In het gebied van de Lieven de Keylocatie is een nieuwe watergang gewenst als verbinding tussen de Houtvaart en de Delft. Ook heeft dit gebied een rol voor de versterking van de ecologische relatie(ecologische verbindingszone) tussen de binnenduinrand en het Kenaupark/Bolwerkengebied (langs spoor en (nieuwe) waterwegen).

3.3 Masterplan Spoorzone

De Spoorzone is in het Ontwikkelingsprogramma 2000 – 2004 van de gemeente Haarlem opgenomen als een belangrijke ontwikkelingszone, omdat hierin zowel vele problemen als kansen als vele initiatieven en projecten samenkomen. Deze zone begint aan de oostzijde bij station Haarlem Spaarnwoude en loopt via het zuidelijk deel van de Waarderpolder en de werkplaats van Nedtrain (beter bekend als de ‘NS-werkplaats’) naar de Spaarne-oever rond de Prinsenbrug, het station, de Bolwerken en de Spoorwegdriehoek.

De Spoorzone heeft een bijzondere strategische positie in de stad Haarlem en in de regio. Het gebied heeft een voorname entreefunctie voor de stad, terwijl het bovendien Haarlem dat van oudsher van noord naar zuid is opgebouwd, van oost naar west doorsnijdt. De betekenis van de (rail)infrastructuur in de Spoorzone is meerledig. Het brengt scheiding met zich mee in ruimtelijk, infrastructureel, programmatisch en sociaal opzicht. Maar de infrastructuur in de Spoorzone zorgt ook voor verbindingen en daarmee voor een goede bereikbaarheid. Toch domineert de scheidende werking op veel plaatsen. Dit is terug te vinden in de omgeving van de Spoorwegdriehoek.

Ambitie Spoorwegdriehoek

De ambitie is om belangrijke delen van de Spoorwegdriehoek en omgeving te integreren in de stad. Er kan een hoogwaardig woonmilieu gemaakt worden dat aansluit bij het binnenduinrandmilieu (kleinschalig, rustig en hoogwaardig wonen). Deze ontwikkeling is gedeeltelijk een lange termijn ambitie, omdat daarvoor het gebruik en het ruimtebeslag van het rangeerterrein en het goederenspoor zal moeten veranderen. Ook moeten de problemen van geluidshinder, bodemverontreiniging en externe veiligheid opgelost worden. De korte termijn ontwikkelingen dienen mogelijkheden voor de langere termijn te bevorderen en open te houden. Aan de zuidoostkant van de Spoorwegdriehoek is openbare ruimte en groen erg belangrijk voor de nu dichte en stenige buurt. De omgeving van de Spoorwegstraat leent zich voor een transformatie tot hoogwaardig woongebied, omdat deze locatie niet afhankelijk is van de ontwikkelingen met de spoorinfrastructuur. Deze ambitie is uitgebreid tot en met het gebied waar de Lieven de Keyschool gevestigd was.

Afbeelding 3.2: Uitsnede uit Masterplan Spoorzone 2003

3.4 Gebiedsvisie Spoorwegstraat e.o

Er is een ontwerpgebiedsvisie opgesteld voor het gebied Spoorwegstraat e.o. Deze gebiedsvisie zette in op een verdere transformatie van het huidige bedrijvengebied naar een woonwerkgebied. Speerpunten voor ontwikkelingen nabij de Spoorwegstraat en Zijlweg zijn functiemenging en flexibiliteit.

Afbeelding 3.3

Een van de aspecten die uit de gebiedsvisie naar voren is gekomen is dat er een extra autoverkeersontsluiting noodzakelijk is indien ontwikkelingen in het gebied gaan plaatsvinden waarbij het aantal autoverkeersbewegingen gaat toenemen. Uiteindelijk is de gebiedsvisie niet vastgesteld omdat er niet tot overeenstemming is gekomen over de realisatie van de tweede auto-ontsluiting. Voor haalbare initiatieven in dit gebied gedurende de looptijd van het bestemmingsplan geldt dat deze met een aparte ruimtelijke procedure mogelijk gemaakt moeten worden.

3.5 Gebiedsvisie Zijlweg- Randweg

In 2004-2005 is voor de knoop Westelijke Randweg- Zijlweg een studie met ontwerpvoorstel gemaakt. Hierin wordt een groot programma voorgesteld, onder andere om de voorgestelde overkluizing van de Randweg te kunnen bekostigen. Dit programma bestaat uit appartementen, woningen, kantoren, onderwijs en maatschappelijke functies. In totaal 52.000m2. Het programma is niet verder uitgewerkt.

Om inzicht te krijgen welke onderdelen van de studie uit 2004-2005 nog actueel zijn is er in 2011 gestart met het opstellen van een gebiedsvisie Randweg-Zijlweg.

In het huidige economische klimaat zijn de kansen voor een grootschalig kantoorprogramma beperkt. Het programma uit 2004 zal nu niet zoals voorgesteld kunnen worden uitgevoerd. Op korte termijn zal overkluizing eveneens niet aan de orde zijn. Voor de lange termijn worden mogelijke overkluizing, lightrail en extra station echter niet uitgesloten. Ontwikkelingen op kortere termijn in dit gebied mogen niet conflicteren met (mogelijke) ontwikkelingen op de lange termijn.

Het nieuwe bestemmingsplan is daarom zo opgesteld dat dit plan genoemde ontwikkelingen op de lange termijn niet onmogelijk maakt.

Het is niet bekend wanneer de gebiedsvisie Randweg - Zijlweg wordt afgerond.

3.6 Ontwikkelingskader Lieven de Key

Er is voor de ontwikkeling van het voormalige schoolterrein van Lieven de Key (Korte Verspronckweg 7-9) een ontwikkelingskader opgesteld die nog niet is vastgesteld.

De ontwikkeling van het gebied behelst een transformatie van een onderwijslocatie naar een woonlocatie. Het ontwikkelingskader schept de randvoorwaarden om een kleinschalig, hoogwaardig en ontspannen woonmilieu op deze locatie te realiseren. De gemiddelde bouwhoogte is 2-4 lagen, de verkaveling gaat uit van gesloten bouwblokken en grondgebonden woningen ontsloten door lanen en singels.

Het ontwikkelingskader bestaat uit twee submilieu waarbij het water als scheidend element dient. Het milieu aan de westkant (eiland) gaat uit van het binnenduinrandmilieu met grondgebonden woningen en voor de oostkant van een stedelijke variant van het binnenduinrandmilieu; stadswoningen en appartementen.

Water

De waterlopen langs de spoordijk worden verbeterd om de ecologische zone te beschermen. Vanwege de toevoeging van extra vierkante meters verharding dient er te worden gecompenseerd in de vorm van extra oppervlaktewater. Hiervoor wordt een extra watergang gemaakt, rondom een wooneiland.

Oppervlakte totale gebied ca. 28000 m2. Het oppervlak huidige verharding is ca. 6300 m2. Dit betekent dat het oppervlak aan watercompensatie bij maximale verharding ca. 3250 m2 bedraagt.

Verkeer

Het gebied wordt ontsloten door gebruik te maken van de huidige ontsluiting aan de Korte Verspronckweg. Het gebied krijgt een autoluwe inrichting. Parkeren,inclusief het bezoekersparkeren, dient op eigen terrein te worden opgelost in een halfverdiepte parkeergarage (behalve op het eiland). Volledig verdiept parkeren mag ook. Het ontwikkelingskader maakt het mogelijk om een noord-zuid fietsverbinding te maken met de Spoorwegstraat. Deze verbinding kan aansluiten op de autoluwe woonstraat.

Afbeelding 3.3 Ontwikkelingskader Lieven de Key

Groen

Het plangebied wordt omsloten door een groene zone, deze loopt langs het talud van de spoorlijnen en het water De Delft. De groene zones zijn ecologisch waardevol. Op het terrein zijn 176 bomen geïnventariseerd, allen met een redelijke tot goede levensverwachting. Veel bomen zijn kapvergunningplichtig. Hoewel geen van de individuele bomen of boomstructuur vooralsnog als monumentaal of waardevol te boek staan dient bij de planontwikkeling te worden gekeken naar zoveel mogelijk behoud of verplanten van de bomen.

Duurzaamheid

Het toekomstige bouwplan dient te voldoen aan het door de gemeente vastgestelde beleid met betrekking tot duurzaam bouwen en klimaatneutraliteit.

Stand van zaken

Het ontwikkelingskader is door de economische crisis stil komen te liggen. Er ligt geen haalbaar plan dat meegenomen kan worden in het bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 van de toelichting wordt deze locatie aangemerkt als locatie waar binnen de planperiode (komende 10 jaar) ontwikkelingen voorzien zijn. Deze ontwikkelingen worden met een afzonderlijke procedure mogelijk gemaakt.

3.7 Wonen

Haarlem kiest in de Woonvisie Haarlem 2012-2020 (2012) voor behoud en versterking van de aantrekkelijkheid van Haarlem als kwalitatieve goede woonstad. Wonen vormt een belangrijke factor bij de duurzame stedelijke ontwikkeling in Haarlem. Ruimtelijke kwaliteit geldt als uitgangspunt en aantasting van het groen in en om de stad wordt niet geaccepteerd. In de Woonvisie zijn uiteenlopende maatregelen opgesomd die een bijdrage moeten leveren aan de doelstellingen. Daarbij wordt zorgvuldig omgegaan met behoud en versterking van historisch interessante woonwijken en beschermde stadsgezichten.

Haarlem is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. In dat verband zijn afspraken gemaakt over de regionale woningbouwopgave in het Regionaal Actie Programma (RAP). Hieraan zal Haarlem ook moeten bijdragen.

De grootste uitdaging ligt binnen de bestaande woningvoorraad. Het gaat om verduurzaming van deze voorraad en van de openbare ruimte, leefbaarheid en mobiliteit. Een kleinschaliger, meer organische aanpak past hierbij, met stapsgewijze, flexibele verbeteringen in plaats van grote masterplannen.

Het gemeentelijk woningbeleid wordt toegepast bij de transformatie van het (voormalig provinciale) kantoorpand Zijlweg 245. In dit kantoorgebouw wordt ook studenten- , zorg- en starterswoningen mogelijk gemaakt.

De transformatie van het bedrijventerrein aan de Spoorwegstraat naar een woonwerkgebied en de transformatie van de onderwijslocatie Lieven de Key naar een duurzame woonlocatie zijn zoals al eerder is aangegeven stilgelegd.

3.8 Economie

Het beleid Detailhandelsnota, Haarlem Winkelstad 2002-2012 (2002) van de gemeente heeft tot doel een fijnmazig netwerk van winkels te handhaven, zodat iedere Haarlemmer binnen een redelijke afstand van zijn woning de dagelijkse boodschappen kan doen. Supermarkten worden zoveel mogelijk in de nabijheid van een winkelcentrum gerealiseerd, zodat beide elkaar versterken. In het plangebied, in de Spoorwegstraat, is een solitaire supermarkt gevestigd. Het economische beleid is er niet op gericht om dit gebied verder te ontwikkelen als winkelgebied.

In 2003 is er een distributie planologisch onderzoek (DPO) opgesteld door het bureau Droogh Trommelen Broekhuis "Haarlem Zuidwest: visie toekomstige winkelstructuur". Er is gekozen om het EKP terrein aan de Westergracht te ontwikkelen als winkelconcentratie.

3.9 Maatschappelijk

In het Structuurplan Haarlem 2020 zijn gebieden aangewezen die in potentie geschikt of kansrijk zijn om (nieuwe) sociaal-maatschappelijke voorzieningen te vestigen of te clusteren. De beleidsnota Haarlem Maatschappelijk op de Kaart (2010) geeft inzicht in de ontwikkeling van aanbod en spreiding van de sociaal maatschappelijke voorzieningen. Tevens geeft het een handvat voor de ontwikkeling of bijstelling van het eigen gemeentelijk accommodatiebeleid, met aanbevelingen voor nieuwe vormen van gecombineerd gebruik of andere keuzen voor locaties en gebruik op het gebied van welzijn, onderwijs, zorg, cultuur en sport.
Het bestemmingsplangebied is in deze beleidsnota aangewezen als locatie voor Hoger Onderwijsvoorzieningen. Het beleid is erop gericht om hier een campusontwikkeling te realiseren.

De onderwijsvoorzieningen die in dit bestemmingsplangebied zijn gelegen zijn Hoger Beroepsonderwijs (HBO) en Middelbaar Beroepsonderwijs (MBO). Op grond van de onderwijswetgeving is de gemeente niet verantwoordelijk voor de onderwijshuisvesting van HBO en MBO scholen. In het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (2012) zijn er geen richtlijnen opgenomen voor de ontwikkeling van deze scholen.

3.10 Ruimtelijke kwaliteit

In de nota Ruimtelijke Kwaliteit (2012) wordt een integrale stadsbrede visie gegeven op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. Met deze visie wil Haarlem kernachtig uitdragen waar haar kracht en haar ambitie ligt. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken.

Voor het bestemmingsplangebied geldt volgens de nota met uitzondering van de Zijlweg en de Westelijke Randweg een consolidatieregie. Plannen en ontwikkelingen moeten zich voegen naar de stedenbouwkundige context: naar het stratenpatroon, het bouwbloktype en de bestaande massa- en gevelopbouw. Er is vrijheid mogelijk in architectonische expressie en materialisering op pandniveau. In het algemeen geldt hier: hoe meer een plan zich voegt naar zijn context, hoe groter de vrijheid op pandniveau. Bij panden die deel uitmaken van een serie (vrijwel) identieke gebouwen kunnen ingrepen afwijken van de buurpanden, zolang het verbouwde pand blijft passen binnen de maat- en schaalverhoudingen van de wand als geheel. In de openbare ruimte is de opgave een samenhangende inrichting te ontwerpen, waarbij de parkeerdruk in combinatie met de behoefte aan groen en speelruimte wordt aangepakt.

Het gebied ten noorden van de Zijlweg maakt deel uit van de gebiedstypering 'Divers' en het gebied ten zuiden van de Zijlweg 'Gebieden 1920 - 1960'.

Voor de typologie 'Divers' geldt:

Stratenpatroon en bebouwing zijn weinig coherent. Het overgrote deel van het gebied is in de jaren al ingrijpend veranderd.

Voor de typologie 'Gebieden 1920 - 1960' geldt:

Ontworpen, hiërarchisch stratenpatroon waarin stedenbouw, architectuur en openbare ruimte nauw samenhangen. Symmetrische pleinen, gespiegelde straatwanden, wooncomplexen, pleinen en poorten hebben naar één ontwerp gebouwde gevelwanden waarin horizontaliteit overheerst. Overgang privé - openbaar is geleidelijk door erkers, voortuinen met (gemetselde) erfafscheidingen, ambachtelijk materiaalgebrui, veel siermetselwerk.

Voor de Zijlweg en enkele bijzonder plekken en pleinen in het gebied geldt de 'bijzondere regie'. Voor de openbare ruimte van "de lange lijnen" in het gebied betekent deze 'Bijzondere regie' dat ontwikkelingen van een klein stukje van de lijn altijd in het grotere geheel moeten worden bekeken. De opgave is voldoende samenhang in het lengteprofiel te creëren (door bomen, verlichting, detaillering margestroken) zodat afwisseling in het breedte profiel mogelijk is. De beoordelingskaders voor de openbare ruimte van de structuurlijnen geven hiervoor concrete criteria.

De Zijlweg heeft als typering 'Historische route': Het netwerk van historische lange lijnen bevat oude topografische routes en oude toegangswegen tot de stad. Door opname in het stedelijk netwerk verbeelden ze de ontstaansgeschiedenis van de stad. Vaak samenvallend met de verschillende functionele lijnen door de stad zijn het die routes, die door de stadsbewoners (ook nu nog) het meest intensief worden gebruikt. De bijzondere plekken en pleinen vormen stedelijke ruimtes die plek kunnen geven aan ontmoeting, aan sport en spel een verblijf in zijn algemeenheid. Ze vormen ruimtelijke oriëntatiepunten in het stedelijk weefsel en zijn ook vaak functionele knooppunten in het netwerk van routes. Het samenspel tussen bebouwing en ruimte is alles bepalend voor de uiteindelijke beleving en gebruik van de ruimte. Dit alles bij elkaar vormt de gecompliceerde ontwerpopgave die een integrale benadering vraagt vanuit alle disciplines.

De Westelijke Randweg valt onder de 'bijzondere regie' met als typologie 'Nieuwe routes': De nieuwe lange lijnen zijn van recentere datum. Ontworpen zijn gedimensioneerd op de verkeersfunctie en vaak gekoppeld aan brede groenstructuren. De nieuwe lijnen liggen veelal in transformatiegebieden en zijn daarmee ook (stedenbouwkundig) aan verandering onderhevig.

De gemeenteraad heeft op 28 juni 2012 de nota Dak vastgesteld. Deze nota is een bijlage van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. In de nota Dak is vastgelegd hoe het Haarlemse daklandschap op een duurzame manier kan bijdragen aan enerzijds het behouden en vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en anderzijds aan een intensievere ruimtegebruik. Dit is opgenomen in paragraaf 4.11.

3.11 Openbare ruimte

Er wordt momenteel een Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR) opgesteld. In de eerste fase van de opstelling van deze Structuurvisie is een hoofdlijnennotitie opgesteld. Bij het opstellen van deze verkenning zijn drie ijkpunten gebruikt, die ook terugkomen als uitgangspunten in rijks- en provinciaalbeleid. Dat zijn [1] bereikbaarheid, [2] kwaliteit leefomgeving en [3] economische groei.

Deze ijkpunten zijn in de hoofdlijnennotitie gebruikt als toetsingscriteria en helpen daarom bij de argumentatie van expliciete keuzes en het inzichtelijk maken van de verwevenheid van de thema’s.

De belangrijkste discussiepunten zijn:

1. Toegankelijkheid en doorstroming

2. Leefbaarheid

3. Ongedeeld Haarlem

4. Verbreding economische scope van Haarlem

De uiteindelijke SOR zal kwantitatief aangeven waar bepaalde ingrepen in de openbare ruimte kunnen worden gerealiseerd. Datum van vaststelling is nog niet bekend. In juli 2013 heeft het college van B&W besloten de concept-Structuurvisie Openbare Ruimte vrij te geven voor de inspraak.

In het coalitieprogramma (2014-2018) is opgenomen dat het voorontwerp SOR verder zal worden uitgewerkt.

Afbeelding 3.6 Visiekaart voorontwerp Structuurvisie Openbare Ruimte

3.12 Groen

De hoofdgroenstructuur is tevens vastgelegd in het Structuurplan Haarlem 2020. Doelstelling is zowel versterking van groen met ecologische waarde als van groen met stedelijke waarde. Dit wordt bereikt door het in stand houden en versterken van de bestaande stedelijke hoofdgroenstructuur en de hoofdbomenstructuur; door uitbreiding van (kleinschalig) groen vooral in dichtbebouwde laagbouwwijken met een tekort aan buurtgroen, door het vergroten van de gebruiksintensiteit van het bestaande groen door de inrichting beter af te stemmen op recreatief gebruik en door het verbeteren van de toegankelijkheid en bereikbaarheid voor langzaam verkeer; en door herkenbare, aantrekkelijke en doorgaande recreatieve routes voor langzaam verkeer.

Afbeelding 3.3 Groenstructuur

Het bestemmingsplangebied is gelegen aan belangrijke groene zones, de zones langs het talud van de spoorlijnen. Deze groene zones zijn ecologisch zeer waardevol. Menselijke betreding van deze taluds is vanuit ecologisch oogpunt niet gewenst, dit kan middels een waterloop of afsluiting middels een hek voorkomen worden. Deze zone is aangewezen als stedelijke ecologische hoofdstructuur (structuurplan). Behouden en versterken met behoud van een minimum aan natuurwaarden is uitgangspunt.

In Haarlem zijn in totaal zo'n 58.000 bomen die staan in de plantsoenen, parken en langs straten, begraafplaatsen, kinderboerderijen, sportcomplexen en openbare speelgelegenheden. Het bomenbeleid geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen en schept samenhang in de uitvoering van het bomenbeleid. Doel is te komen tot een gezond, veilig en goed onderhouden bomenbestand. Met het Bomenbeleidsplan 2009-2019 (2010) zijn de hoofdbomenstructuur en de monumentale bomenlijst vastgesteld.

Afbeelding 3.4 Hoofdbomenstructuur

De Zijlweg behoort tot de hoofdbomenstructuur. Uitgangspunten voor de bomenstructuur is het maken van een samenhangend structuurbeeld als toetsingskader en als streefbeeld voor een verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand. De kwaliteit van het bomenbestand dient te worden verbeterd. Dit betekent onder meer het toepassen van ecologisch waardevolle soorten met een lange levensduur, het verbeteren van de standplaatsen en het uitbreiden van de onderhoudsintensiteit.

Oude en bijzondere bomen zijn zeer beeld- en sfeerbepalend en geven een extra dimensie aan de openbare ruimte. Oude bomen dragen de omgevingsgeschiedenis van vele jaren met zich mee. Daarom wil de gemeente Haarlem deze monumentale bomen extra beschermen. Hiervoor zijn alle monumentale bomen in de openbare ruimte geïnventariseerd en op de Haarlemse Monumentale Bomenlijst (2009) geplaatst. Het betreft bomen van minimaal 80 jaar oud dan wel herdenkingsbomen of bomen met een grote dendrologische waarde (zeldzame soort of variëteit of bijzondere natuurlijke groeivorm). De bomen zijn beeldbepalend en/of hebben een cultuurhistorische waarde (herdenkingsbomen, markeringsbomen, kruis/kapelbomen, bijzondere snoeivormen) en/of natuurwaarde (er leven zeldzame planten of dieren in), en de levensverwachting is nog minimaal 10 jaar.

Vanwege de waarden van monumentale bomen zal in beginsel voor deze bomen geen omgevingsvergunning voor kappen worden verleend, tenzij sprake is van een ernstige bedreiging van de openbare veiligheid, noodtoestand of bijzondere situatie (zie artikel 5.1 Bomenverordening Haarlem).

Afbeelding 3.5 Monumentale bomen

De Monumentale bomen zijn onderverdeeld in vier categoriën en als zodanig ook op kaarten terug te vinden door middel van gekleurde stippen.

Een A-boom (rood) is een boom van 80 jaar of ouder die op de landelijke lijst van de Bomenstichting staat of daarvoor aangemeld is (landelijk monumentaal). Een B-boom (groen) is een boom van 80 jaar of ouder die van Haarlems belang is (plaatselijk monumentaal) plus de gedenkbomen. Een C-boom (blauw) is een boom van 50 jaar tot 80 jaar met potentie om monumentaal te worden (waardevol). Een D-boom (roze) is een boom die aangeplant wordt om minstens 100 jaar te worden. Buitengewone aandacht is hierbij besteed aan groeiplaatsomstandigheden om de boom te helpen oud te worden (aankomend monumentaal).

Relatie bestemmingsplan

In het plangebied zijn geen bomen aanwezig die voorkomen op de Monumentale Bomenlijst. Op deze lijst staan vooralsnog alleen monumentale bomen die voorkomen in de openbare ruimte van Haarlem. Er wordt gewerkt aan een inventarisatie naar alle monumentale bomen in particuliere tuinen. In deze inventarisatie worden ook de bomen onderzocht die op terreinen staan die in beheer zijn bij de afdeling Vastgoed (locatie Lieven de Key). Ten tijde van vaststelling van dit bestemmingsplan was deze inventarisatie nog niet afgerond.

3.13 Ecologie

In januari 2014 heeft de raad het Ecologisch beleidsplan 2013-2030  vastgesteld. In dit plan wordt een aanzet gedaan voor de versterking van de natuur en het groen in de stad. In het bestemmingsplangebied ligt een belangrijke ecologische oostwest route. Dit is een belangrijke ontsluiting omdat via deze route flora en fauna de stad in kan worden geleid. De route loopt langs de spoorlijn Zandvoort -Amsterdam door naar de Bolwerken. Het groen langs het spoor is de enige doorlopende ecologische verbindingszone in de stad. Deze verbinding is zeer waardevol en dient behouden te blijven.

De ecologische structuur bestaat in Haarlem niet alleen uit verbindingen maar ook uit losse waardevolle plekken. De spoorwegdriehoek is zo'n waardevolle plek; het is één van de ecologische hotspots van Haarlem. In de omschrijving is opgenomen dat het een verwaarloosd droog bloemrijk grasland en struweel is waar struweelvogels en een nesthol van de vos aanwezig is. In het ecologisch beleidsplan worden geen voorstellen gedaan voor verbetering van deze hotspot.

Afbeelding 3.6 Uitsnede kaart ecologisch beleidsplan

Bovenstaande afbeelding is een uitsnede van de kaart uit het ecologisch beleidsplan. De ecologische hotspot is hier op aangegeven (H17), de spoorlijnverbinding (rode lijn) en de belangrijke ecologische oost-west verbinding (bruine lijn).

3.14 Water

Haarlems waterbeleid: Integraal Waterplan (IWP 2004 en actualisatie 2012)

Centrale doelstelling van het Integraal Waterplan is het creëren van een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond watersysteem. Om ervoor te zorgen dat het Haarlemse waternetwerk bestand is tegen klimaatsverandering (toename neerslag) en verstedelijking (toename verhard oppervlak) is ruimte voor oppervlaktewater nodig. Ruimte voor extra oppervlaktewater kan worden gevonden door het verbreden van bestaande watergangen, het graven van nieuwe watergangen en het weer open leggen van gedempte grachten.

Doelstelling voor het oppervlaktewater voor de periode tot 2015 is het creëren van een veilig watersysteem met voldoende afwaterend en bergend vermogen, een adequate doorstroming en maximale benutting van gebiedseigen water. Als streefbeeld heeft de gemeente voor ogen een verbeterd waternetwerk dat uitgebreid is met nieuw water. Voor het vergroten van de hoeveelheid oppervlaktewater zijn in het bestemmingsplangebied mogelijkheden aan de westzijde van de Westelijke Randweg. Met het aanleggen van nieuw te graven open water kan een belangrijke verbindingsschakel van ongeveer 200 meter lengte in het oppervlaktewatersysteem gerealiseerd worden tussen de spoorlijn Zandvoort-Haarlem en de Westelijke Randweg.

Tevens onderschrijft het Waterplan de noodzaak op het vlak van baggeren, afkoppelen, saneren van de overstorten, inrichten natuurvriendelijke oevers en afkoppelen schone verharding.

Afbeelding 3.7 Uitsnede uit Integraal Waterplan Haarlem (2004)

In dit plangebied wordt een nieuwe waterverbinding voorgesteld. Op afbeelding 3.6 is deze nieuwe waterverbinding met een blauwe stippellijn aangeven.

Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen

Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website: http://www.rijnland.net/plannen/waterbeheerplan

Haarlems waterbeleid: Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP 2007-2011)

Het huidige GRP als wettelijk verplichte planvorm geldt nog steeds als beleid; een nieuw GRP (2012-2017) is in voorbereiding. Centraal in de GRP's staan de drie wettelijke zorgplichten in de afvalwaterketen: de afvalwaterzorgplicht, hemelwaterzorgplicht en de grondwaterzorgplicht.

De afvalwaterzorgplicht is een resultaatsverplichting ten aanzien van de volksgezondheid. De hemelwaterzorgplicht en de grondwaterzorgplicht zijn inspanningsverplichtingen.

De gemeente draagt zorg voor transport en verwerking van hemelwater. Tevens heeft de gemeente een zorgplicht in het tegengaan van grondwateroverlast. De eerste opvang en zorg rust in dit geval bij de particuliere eigenaar. De gemeente heeft de plicht om door particuliere eigenaren aangeboden hemel- en grondwater te verwerken en/of te transporteren. De particuliere eigenaar is primair verantwoordelijk voor het drooghouden van de eigen opstallen. Echter, bij structurele en ernstige overlast treft de gemeente maatregelen alleen in de openbare ruimte voor zover mogelijk en voor zover doelmatig (tegen laagst maatschappelijke kosten en niet verder reikend dan het oplossen van het specifieke probleem).

Haarlems waterbeleid: Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (VGRP 2014-2017) 

Het grondwaterbeleid van de gemeente houdt in dat grondwateroverlast bestreden wordt en minimale grondwaterdiepten nagestreefd worden om grondwateronderlast (droogstaande houten paalfunderingen) te voorkomen. Met de aanleg van drainagesystemen worden deze doelstellingen nagestreefd. Om in te spelen op klimaatsveranderingen wordt voor nieuwbouwgebieden voor een zwaardere ontwerpnorm (bui 09 met een herhalingstijd van 5 jaar) gehanteerd.

3.15 Verkeer

Het Haarlems- verkeer en vervoersplan (HVVP) (2003) beschrijft het beleid op het gebied van verkeer en vervoer voor de komende 10 jaar. Het HVVP is een plan op hoofdlijnen. In het HVVP wordt een beschrijving gegeven van de hoofdstructuren voor het autoverkeer, het openbaar vervoer en de fiets, waarbij de voetganger een prominente plek heeft.

In het HVVP is het wegennet in de stad gecategoriseerd om binnen de stad grote stadsleefgebieden te creëren. Dit zijn gebieden waarin, ter wille van het leefgenot, geen gebiedsvreemd autoverkeer wordt toegelaten. De wegen in het plangebied zijn woonstraten ofwel erftoegangswegen. Deze vallen onder een 30 km/h snelheidsregime en zijn of worden ingericht als verblijfsgebied.

De Zijlweg en de Korte Verspronckweg zijn gebiedsontsluitingswegen type A (50 km/h). Deze wegen zijn voorzien van vrijliggende/aanliggende fietsvoorzieningen. De Julianalaan is een gebiedsontsluitingsweg type B (50 km/h). De buiten het plangebied gelegen Westelijke Randweg is een gebiedsontsluitingsweg 70 km/h.

In het HVVP worden daarnaast drie op de fiets gerichte beleidslijnen uitgezet om het fietsgebruik te stimuleren:

• 1. Verbetering van de bestaande fietsroutes en voorzieningen;
• 2. Uitgangspunt is dat bij kruisingen voorrang wordt gegeven aan fiets boven autoverkeer;
• 3. Uitbreiding van het fietsnet.

Afbeelding 3.8 Nieuwe schakels in fietsroutes

Dit plangebied heeft een rol als onderdeel van een oost-west langzaam verkeerroute door de stad. De provincie is voornemens het kruispunt met de Zijlweg veiliger te maken (ongelijkvloerse oversteek langzaam verkeer). Tezamen heffen deze ingrepen ter plaatse de barrièrewerking van de Randweg op.

Afbeelding 3.9 Uitsnede Structuurplan Haarlem met oost-west langszaamverkeersverbinding

Hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Dit hoofdstuk bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten, alsmede de resultaten van de verschillende onderzoeken.

4.1 Milieuzoneringen

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Het gebruik van milieuzonering biedt de mogelijkheid om gevoelige functies te vrijwaren van (zware) bedrijvigheid, maar biedt ook de mogelijkheid bepaalde bedrijvigheid te versterken.

In de milieuzonering staat de typering van (woon)gebieden centraal. Bij het wel of niet toelaten van bepaalde bedrijvigheid in (woon)gebieden is gelet op onder andere de ligging van (potentiële) bedrijven ten opzichte van de omgeving, de mate van eventueel te verwachte hinder en het na te streven karakter van de buurt/wijk.

Door middel van een passende bestemmings- en gebruiksregeling kan het bestemmingsplan een bijdrage leveren aan een afname van overlast binnen het plangebied, door niet passende bedrijvigheid of activiteiten zo veel mogelijk te weren, te reduceren, of door hinderbeperkende maatregelen te treffen.

Categorisering van bedrijven in het plangebied

Het grondgebied van Haarlem is ingedeeld in gebieden of zones. Deze opdeling is bepaald door de specifieke kenmerken van die gebieden. Het plangebied rond de Spoorwegstraat is getypeerd als bedrijventerrein en flatwijk. De maximaal toegestane milieucategorie is B. Langs de Zijlweg wordt een corridor onderscheiden met een maximale milieucategorie C. Gelet op de woonfuncties langs de Zijlweg is gekozen hier in principe maximaal categorie B toe te staan.

Toetsing bestaande bedrijven aan beoogde milieuzonering

Aan de hand van een lijst met bedrijven, vallend onder de Wet milieubeheer (Wm) die binnen het plangebied zijn gelegen kan een onderzoek worden uitgevoerd naar de potentiële hinder daarvan.

Per bedrijf is onderzocht welke categorie van toepassing is (bijlage 3). Deze categorieën worden bepaald aan de hand van de zoneringlijst welke is bijgevoegd (bijlage 1 bij de regels).

Uit het onderzoek is gebleken dat vrijwel alle bedrijven passen binnen het plangebied en positief kunnen worden bestemd.

In het te bestemmen gebied zijn onderstaande activiteiten met een hogere dan de gewenste milieucategorie.

• J.F. van Galen & Zoon (Delfstraat 40)

Het bedrijf is een Smederij/constructiebedrijf (cat. C). Het bedrijf voldoet aan de Wet milieubeheer. Er zijn geen klachten bekend. Het bedrijf is positief bestemd.

• J.G. van Heerden en Zoon BV (Delftstraat 44)

Het bedrijf is een timmerfabriek (cat. C). Het bedrijf voldoet aan de Wet milieubeheer. Er zijn geen klachten bekend. Het bedrijf is positief bestemd.

• Stal Vosse (Kinderhuissingel 2)

Het bedrijf is een manege-stalhouderij (cat. C). Het bedrijf voldoet aan de Wet milieubeheer. Er zijn geen klachten bekend. Het bedrijf is positief bestemd.

• Brandweer (Zijlweg 200)

Voor de brandweer (inclusief hulpdiensten) is de bestaande vergunde situatie overgenomen. Er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden opgenomen. De brandweer inclusief hulpdiensten is positief bestemd.

• Spoorwegemplacement Haarlem Reizigers

Het Spoorwegemplacement beschikt over een milieuvergunning. De vergunning is sinds december 2003 onherroepelijk.

Op 2 mei 2012 heeft ProRail BV, Regio Randstad Noord, een aanvraag omgevingsvergunning, activiteit milieu, ingediend. De inrichting valt onder categorie 14.1 van bijlage 1 van het Besluit Omgevingsrecht.Totdat deze omgevingsvergunning onherroepelijk is, zal de eerdere vergunning, d.d. 4 november 2003, van kracht blijven. Het spoorwegemplacement is positief bestemd.

4.2 Geluid

Bestaande situatie

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer, spoorwegverkeer en/of industrie, het (woon)milieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidbelasting op de gevel van gevoelige bestemmingen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde.

Uit de resultaten (zie bijlage 4) blijkt dat de geluidsgevoelige bestemmingen binnen het bestemmingsplan een geluidbelasting ondervinden ten gevolge van wegverkeer en railverkeer.

De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van 48 dB wordt langs de beschouwde wegen overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB voor bestaande situaties wordt niet overschreden. De geluidbelasting is maximaal 65 dB. De geluidbelasting binnen het plangebied overschrijdt langs de Zijlweg, de Westelijke Randweg en de Julianalaan de maximale ontheffingswaarde voor nieuwe situaties. Geluidsonderzoek in het kader van het opstellen van een bestemmingsplan is alleen vereist voor nieuwe situaties. Voor bestaande situaties is geen geluidsonderzoek vereist.

Voor spoorweglawaai wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt niet overschreden.

Nieuwe situatie

1. Zijlweg 245 (voormalig pand provinciale waterstaat)

Dit voormalig kantoorgebouw van Provinciale Waterstaat krijgt in dit nieuwe bestemmingsplan een ruimere bestemming. Naast de bestaande kantoorfunctie krijgt deze locatie onder meer ook een woonbestemming (studentenhuisvesting, starterswoningen, zorgwoningen). Er is een indicatief milieuonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5) om na te gaan of geluidgevoelige functies zoals wonen mogelijk zijn op de locatie Zijlweg 245. Geconcludeerd is dat er wat betreft luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn maar dat voor de oost- en zuidzijde aanvullend geluidonderzoek noodzakelijk is. Dit akoestisch onderzoek is uitgevoerd langs de Westelijke Randweg, de Zijlweg en de Schoonzichtlaan. Uit dat onderzoek (bijlage 6) blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer de voorkeursgrenswaarde ter hoogte van de gevels van dit gebouw overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde (63 dB) wordt niet overschreden.

Besluit hogere waarden

Om de woonfunctie mogelijk te maken wordt ontheffing van de voorkeursgrenswaarde verleend. Dit is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. Het ontwerpbesluit hogere waarden is gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan Zijlweg e.o. ter inzage gelegd.

Er is overeenkomstig artikel 3 van de Beleidsregels onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om de geluidsbelasting te verlagen. Bij de bron (de omliggende wegen) en in het overdrachtsgebied zijn geen mogelijkheden om het geluidniveau als gevolg van het wegverkeerslawaai onder de voorkeursgrenswaarden te brengen.

In de gemeentelijke Beleidsregels Hogere Waarden Wet Geluidhinder is vastgelegd dat bij een verhoogde geluidbelasting bij de woning, minimaal één zijde van de woning een geluidluwe (stille) gevel moet hebben. Bij de uiteindelijke indeling/inrichting van dit gebouw dient hiermee rekening gehouden te worden. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor deze functies moeten de maatregelen worden meegenomen die ertoe leiden dat het binnenniveau van deze geluidgevoelige functie binnen de toegestane normen blijft.

4.3 Bodem

In het kader van dit bestemmingsplan is nagegaan in hoeverre de nu bekende bodemkwaliteit een belemmering voor het huidige gebruik vormt. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 7.

Het onderzoek is gedaan op basis van de verwachte bodemkwaliteit uit de Haarlemse bodemkwaliteitskaart en op basis van conclusies uit in het plangebied uitgevoerde bodemonderzoeken. In de Haarlemse bodemkwaliteitskaart worden bodemkwaliteitszones onderscheiden. Per bodemkwaliteitszone is de gemiddelde bodemkwaliteit vastgesteld. Het plangebied is gelegen in de bodemkwaliteitszone 3.

Uitgevoerde bodemonderzoeken

In het gebied is een aantal bedrijven/bedrijfsactiviteiten bekend die een bodemverontreiniging kunnen hebben veroorzaakt en er is een aantal gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend. Enkele daarvan zijn gesaneerd zodat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.

Binnen het bestemmingsplangebied (buiten het spoorweggebied) zijn een aantal gevallen van ernstige bodemverontreinigingen bekend. De verontreinigingen zijn geen belemmering voor de bestaande functies. De verontreinigingen hoeven niet met spoed te worden gesaneerd. Onderstaand een overzicht van de huidig bekende gevallen met ernstige verontreiniging.

Ter plaatse van Kinderhuissingel 2, verontreiniging met minerale olie.

Ter plaatse van Regentesselaan 40 is een sterke verontreiniging met vinylchloride aangetoond.

Ter plaatse van Julianalaan 295 is een verontreiniging met minerale olie en aromaten gesaneerd. Er is een restverontreiniging achtergebleven die wordt gemonitord. De laatste gegevens zijn uit 2008. In 2013 is de eerstvolgende monitoringronde.

Op het voormalig Hin-terrein (Haarlems kousenfabriek) ten zuiden van de Zijlweg, tegenwoordig bekend onder Prinsessenhof heeft een bodemsanering van minerale olie, PAK en metalen plaatsgevonden. De sanering is uitgevoerd voorafgaand aan de bouw van woningen. Bij deze sanering is een restverontreiniging achtergebleven die sindsdien is gemonitord. Tijdens de monitoring is in grondwater een verontreiniging geconstateerd met vluchtige aromatische koolwaterstoffen in het grondwater. Er is onderzoek in uitvoering om de bron en omvang van deze verontreiniging in kaart te brengen. De verontreiniging in het grondwater heeft geen gevolgen voor het huidige gebruik van de locatie.

Overige gevallen van verontreinigingen buiten het spoorwegemplacement zijn functioneel gesaneerd.

Een deel van het plangebied wordt ingenomen door het spoorwegemplacement van NS. In opdracht van SBNS zijn bodemonderzoeken uitgevoerd op dit emplacement. Hierbij zijn ernstige verontreinigingen aangetoond. In een raamsaneringsplan is opgenomen dat deze verontreinigingen gesaneerd worden als grond verkocht wordt of als er sprake is van grondverzet binnen dit gebied.

Uit de inventarisatie van de ondergrondse brandstoftanks blijkt dat de in onbruik zijnde ondergrondse tanks zijn gesaneerd. De eventuele bodemverontreiniging in het gebied als gevolg van deze ondergrondse tanks is in voldoende mate gesaneerd.

Overige bodemonderzoeken die zijn uitgevoerd, laten resultaten zien die passen binnen het beeld van de bodemkwaliteitskaart. De aangetoonde verontreinigingen uit deze onderzoeken vormen geen belemmering voor het beoogde gebruik in het gebied.

Conclusie

De op dit moment bekende bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het huidige gebruik. Indien bestemmingen worden gewijzigd of nieuwe bestemmingen worden toegevoegd moet een onderzoek worden uitgevoerd, dan wel moet er worden gesaneerd.

4.4 Waterparagraaf

Watertoets

Een belangrijk ordenend principe bij ruimtelijke plannen is het waterbeheer: de zorg voor veiligheid tegen overstromingen en voor voldoende en gezond oppervlaktewater. Waterbeheerders willen in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken worden bij het proces van ruimtelijke planvorming. De Watertoets is hiervoor het wettelijk geregelde procesinstrument, zie www.dewatertoets.nl.

De resultaten van het doorlopen van dit proces van afstemming zijn weergegeven in onderhavige waterparagraaf. In het onderhavig plangebied is het Hoogheemraadschap van Rijnland de waterbeheerder.

Er heeft met Rijnland in het kader van de Watertoets afstemming plaatsgevonden (bijlage 8). Rijnland heeft geadviseerd over en beoordeeld op het relevante waterbeleid, de wetgeving en de regelgeving zoals opgenomen in hoofdstuk 3 van deze toelichting. Rijnland heeft een positief wateradvies gegeven (zie paragraaf 7.2 van deze toelichting).

Beschrijving van het watersysteem

Oppervlaktewater en oevers

Het open water dat in het plangebied is opgenomen betreft de Garenkokersvaart. Deze behoort tot het boezemstelsel van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Naast een bergende functie heeft het water in de buurt ook een esthetische en een ecologische functie. Aan de inrichting van de oevers worden geen specifieke eisen gesteld, maar de voorkeur wordt gegeven aan zachte, begroeide en natuurvriendelijk ingerichte oevers.

Overeenkomstig Rijnlands Keur moet aan weerszijden van de watergangen een obstakelvrije strook grond aanwezig zijn met een breedte van 2,5 m ten behoeve van het uitvoeren van het onderhoud aan en ter bescherming van het profiel van de watergangen, alsmede voor de inspectie.

Grondwater

De grondwaterstanden in Haarlem zijn over het algemeen vrij hoog. Om grondwateroverlast te voorkomen zijn dan ook onder een groot aantal wijken drainagesystemen aangelegd. Deze systemen hebben grote invloed op het functioneren van het lokale grondwatersysteem. In het plangebied komen voor Haarlemse begrippen hoge grondwaterstanden voor. Over grote delen van het plangebied is de ontwateringsdiepte (hoogste grondwaterstanden onder maaiveld) 0,5 meter of minder in maatgevend natte omstandigheden. In veel straten is daarom drainage aangebracht. Het bestemmingsplangebied is een grondwateroverlastgebied volgens het GGP, maar er zijn al maatregelen getroffen. Volgens het grondwaterbeleid wordt in het plangebied nog wel aanvullende nieuwe drainage aangebracht.

Riolering

Het bestemmingsplangebied heeft een gemengd rioolstelsel. Hierin worden zowel het afvalwater als het hemelwater verzameld en naar de rioolzuivering gevoerd. Het bestemmingsplangebied leent zich door het consoliderende karakter niet voor een grootschalige vervanging van het gemengde stelsel door een (al dan niet verbeterd) gescheiden stelsel. Dit betekent dat de mogelijkheden voor het afkoppelen van schone verharding goed onderzocht en benut moeten worden. Bij het afkoppelen van verharding zullen tevens maatregelen ter voorkoming van uitloging door bouwmaterialen (voornamelijk zink en lood) genomen moeten worden. De gemeente neemt afkoppelkansen mee in de technische uitwerking van het basisrioleringsplan voor het gebied.

Het afkoppelen van hemelwater kan niet in een bestemmingsplan verplicht worden gesteld. De meest geëigende plaats om een scheiding tussen afvalwater en hemelwater te regelen is de gemeentelijke bouwverordening. Op dit moment staat de bouwverordening lozing van hemelwater, anders dan op de openbare riolering, toe voor zover uitsluitend hemelwater wordt geloosd. Indien aan of in bouwwerken aan te brengen voorzieningen voor de afvoer van hemelwater niet aan een openbaar riool worden aangesloten, geldt onder andere de bepaling dat leidingen voor de afvoer van hemelwater zodanig moeten lozen dat geen verontreiniging kan optreden van water, bodem of lucht. De bouwverordening is bindend bij het toetsen van bouwaanvragen, net als een bestemmingsplan en het bouwbesluit.

Waterkwantiteit

Het boezemstelsel heeft op de eerste plaats een belangrijke functie voor het op orde houden van de waterkwantiteit. In een situatie van wateroverschot wordt in het boezemstelsel water afgevoerd via het Spaarne bij Spaarndam uitgemalen op het Noordzeekanaal. In een situatie van watertekort wordt water via de Ringvaart vanuit de Hollandsche IJssel aangevoerd. Vanwege het zoutgehalte wordt geen water ingelaten vanuit het Noordzeekanaal. In Rijnlands boezem wordt het waterpeil 0,60m - NAP gehandhaafd.

(Ecologische) waterkwaliteit

Het Spaarne heeft niet alleen een belangrijke functie voor het op orde houden van de waterkwaliteit. Het water vervult ook een functie voor de recreatie- en beroepsvaart.

De kwaliteit van het boezemwater in Haarlem wordt bepaald door lozingen in het achterland (bollenteelt) en door lozingen in Haarlem zelf. Het water is zeer voedselrijk; de stikstof en fosforconcentraties overschrijden op alle meetlocaties in de boezem ruim de norm.

In de ecologische beoordeling scoort het Haarlemse boezemwater voor wat betreft de belevingswaarde matig tot slecht. Dit vanwege de afwezigheid van oever- of watervegetatie. Deze locaties zijn vaak voorzien van een harde beschoeiing. Tevens heeft het beheer een grote invloed op de ontwikkeling van water- en oevervegetatie. De ecologische kwaliteit van de oevers is bij alle onderzochte locaties zeer slecht tot slecht. De oevers zijn beschoeid of bestaan uit kademuren, waardoor oevervegetatie weinig kans heeft zich te ontwikkelen. De vegetatie die aanwezig is, is vaak eentonig met niet tot nauwelijks kritische soorten. De ecologische kwaliteit van het water bij de onderzochte locaties in Haarlem is slecht tot matig. De meeste boezemwateren hebben voldoende doorzicht, maar de relatief grote waterdiepte aan de oeverlijn is dan de beperkende factor voor de ontwikkeling van waterplanten.

De waterbodems van de Haarlemse boezemwateren zijn over het algemeen matig tot zwaar verontreinigd. De kwaliteit valt voor het grootste deel in verontreinigingsklasse 3 en 4. De klassebepalende parameter betreft in de meeste gevallen de gehalten zware metalen, met name zink. De belangrijkste emissies die debet zijn aan de verontreinigingen in de waterbodems zijn de riooloverstorten, directe lozingen, oeverbeschoeiing, uitloging van bouwmaterialen, afspoeling van verhard oppervlak en inlaatwater.

Compensatieregeling

In de toekomst zal de rol van water belangrijker worden. Door verhoging van de zeespiegel, de toename van de hoeveelheid en intensiteit van de neerslag, de inklinking van de bodem en toename van het verhard oppervlak, zal Nederland natter worden. Om dit water op te kunnen vangen is toename van oppervlaktewater ter compensatie van toename verhard oppervlak noodzakelijk. In bestaande buurten met capaciteitsproblemen met de waterafvoer is het echter niet altijd eenvoudig om tot een vergroting van het percentage water te komen. Het uiteindelijk te compenseren oppervlak hangt af van overige maatregelen die de waterhuishouding in een gebied ten goede kunnen komen, zoals het vertraagd afvoeren van hemelwater. Voorbeelden zijn grasdaken en ontkoppeling van het rioolstelsel, waarbij het ontkoppelde water in de bodem geïnfiltreerd wordt of direct afgevoerd naar het open water.

Indien verharding in een plangebied toeneemt zullen waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden om waterbezwaar als gevolg van toegenomen verharding te voorkomen. Rijnland's beleid is dat als meer dan 500 m2 onverhard oppervlak omgezet wordt naar verhard oppervlak, 15% van dit verhard oppervlak als extra oppervlaktewater dient te worden aangebracht.

In dit bestemmingsplan wordt geen toename van verharding die groter is dan 500m2, er hoven zodoende geen compenserende maatregelen genomen te worden.

Keur en Beleidsregels 2009 van Rijnland

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die per 27 mei 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De "Keur en Beleidsregels" maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),

• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),

• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: http://www.rijnland.net/regels/keur_algemene

4.5 Luchtkwaliteit

In het kader van dit bestemmingsplan is onderzocht (bijlage 9) in hoeverre luchtkwaliteitseisen voor de buitenlucht, zoals beschreven in de Wet Luchtkwaliteit (Wet Milieubeheer) in acht worden genomen. De luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van bestemmingsplan Zijlweg.

Het bestemmingsplan maakt met een transformatie mogelijk voor de locatie te Zijlweg 245. Gelet op de ruime afstand tot de grenswaarden in de bestaande situatie en de geringe (NIBM) invloed van herontwikkeling op de luchtkwaliteit staat voldoende vast dat deze ontwikkelingen ook geen overschrijding tot gevolg zullen hebben (bijlage 9).

4.6 Natuurwaarden

De natuurwetgeving in Nederland richt zich enerzijds op soortenbescherming en anderzijds op gebiedsbescherming. Er is onderzoek gedaan naar de consquenties van natuurwetgeving voor dit bestemmingsplan

Gebiedsbescherming

In het kader van de natuurtoets is nagegaan of het plangebied binnen een speciale beschermingszone volgens de Natuurbeschermingswet valt. Tevens is nagegaan of vanuit het bestemmingsplangebied invloed wordt uitgeoefend op Natura-2000 gebieden in de omgeving.

Het bestemmingsplangebied Zijlweg e.o. maakt geen deel uit van een Natura-2000 gebied. Het plangebied ligt op minimaal 900 meter afstand van de Duinen van Zuid-Kennemerland en is daarvan voor een klein deel alleen gescheiden door villabebouwing. Het grootste deel van het bestemmingsplangebied is van het Natura 2000 gebied gescheiden door een drukke weg en hoogbouw. Dat betekent, dat het grootste deel van het bestemmingsplangebied geen significante externe effecten voor het Natura 2000-gebied kan hebben. Het kleine deel, dat enigszins in de nabijheid van het Natura 2000 gebied ligt, bestaat uit villa-achtige bebouwing, wat eventueel foerageergebied zou kunnen zijn voor [wettelijk beschermde] soorten, maar geen voortplantingsbiotoop. De externe werking van dit deel van het bestemmingsplangebied is daarom minimaal en daarin veranderd niets, zolang de bestaande situatie niet veranderd door grootschalige ingrepen als wegenaanleg of hoogbouw. Bestemmingsplan Zijlweg e.o. maakt geen deel uit van de nationale ecologische hoofdstructuur (EHS).

Binnen het bestemmingsplangebied ligt de ecologisch hotspot spoorwegdriehoek (Hotspot H17 ecologisch beleidsplan). De spoorwegdriehoek is een hoofdelement van de gemeentelijke ecologisch hoofdstructuur en de spoorlijnen zijn in de broedtijd migratieroutes voor trekkende zangvogeltjes. Zie ook paragraaf 3.13

In het bestemmingsplangebied liggen enkele karakteristieke en ecologisch effectieve landschapselementen: de elzensingel langs de Prinsessenlaan en de gemengde beplantingssingel aan de oostzijde van de Westelijke randweg.

Soortenbescherming

In de Flora- en faunawet is bepaald dat alle in Nederland van nature voorkomende soorten vallen onder de algemene zorgplicht. Voor soorten die een wettelijke beschermde status genieten, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Uit het plangebied “ Zijlweg e.o. “ zijn geen betrouwbare waarnemingen bekend van voortplantingslocaties van gierzwaluwen of vleermuizen. Het is praktisch onmogelijk om alle nestlocatie en verblijfsplaatsen op te sporen. Daarom zal men er van moeten uitgaan, dat gierzwaluwen en vleermuizen potentieel vaste bewoners van het plangebied zijn. Dit betreft dan de dwergvleermuis en de ruige dwergvleermuis. Deze soorten wonen in gebouwen. Wanneer deze soorten vleermuis of gierzwaluw aanwezig zijn in een af te breken of een te renoveren pand, dient ontheffing van de beschermingsverplichting te worden aangevraagd.

De egel en andere algemeen voorkomende kleine zoogdieren en de bruine kikker, kleine watersalamander en gewone pad komen voor in tuin en parken en in de spoorwegdriehoek. Deze soorten zijn wel wettelijk beschermd, maar niet meer ontheffingsplichtig. Voor deze soorten geldt nog wel de zwaardere beschermingsverplichting. Zij mogen niet worden gedood of verstoord in hun winterslaap en hun voortplantingsplekken mogen niet worden vernietigd, voor zover die in redelijkheid bekend (kunnen) zijn en voor zover in redelijkheid uitvoerbaar is om schade te voorkomen. Men is wel verplicht bij de vernietiging van een leefgebied de dieren door iemand met een daartoe strekkende vergunning te laten verplaatsen naar een ander geschikt leefgebied, voor zover het in redelijkheid mogelijk is de bedreigde exemplaren te vangen.

Er zijn regelmatig waarnemingen, die wijzen op een vaste verblijfsplaats van de vos in de spoorwegdriehoek, sommige jaren waarschijnlijk ook met een nest jongen. In dit bestemmingsplangebied grenzend aan de duinen is de vos wettelijk beschermd, in tegenstelling tot de terrein ten oosten van de stad.

Concrete richtlijnen voor activiteiten binnen het conserverende gedeelte van het bestemmingsplangebied

In het bestemmingsplangebied moet bij het uitvoeren van werken en van beheer en verbouwen van opstallen rekening worden gehouden met het mogelijk voorkomen van gierzwaluwen en vleermuizen. (Gier)zwaluwen verdienen als beschermde soort extra aandacht. Deze vogels nestelen onder dakpannen of dakranden of in gebouwen Zij hebben jaar in jaar uit dezelfde broedplek en weigeren een andere broedplek te accepteren wanneer hun vaste plek is verdwenen. Dit betekent, dat bij verbouwen of afbraak van daken met broedplekken van de gierzwaluw ontheffing moet worden aangevraagd in het kader van de Flora- en faunawet. Er wordt immers een vaste broedplaats vernietigd. Dit geldt ook bij afbraak buiten het broedseizoen. Voor de gierzwaluw geldt de zelfde soort verplichtingen als voor vleermuizen.

Voorafgaand aan ruimtelijke ingrepen en bij (ver)bouwactiviteiten zal in opdracht van de initiatiefnemer aan de hand van veldonderzoek nader geïnventariseerd moeten worden of zwaluwen en eventueel vleermuizen en andere wettelijk beschermde soorten als muurvarens inderdaad aanwezig zijn. Mocht dat het geval zijn dan zal de initiatiefnemer van de betreffende ruimtelijke ingreep of verbouwing een ontheffing van de Flora- en faunawet moeten aanvragen, waarin onder andere aangegeven wordt welke compenserende maatregelen genomen gaan worden.

4.7 MER-beoordeling

In de Wet milieubeheer en het op grond van deze wet vastgestelde Besluit milieu-effectrapportage 1994 is bepaald dat voor bepaalde activiteiten, plannen of besluiten een milieu-effectrapportage (MER) moet worden opgesteld. Dit is van toepassing op nieuwe activiteiten.
Het Besluit mer maakt onderscheid tussen drie groepen:

• activiteiten, plannen en besluiten genoemd in de C-lijst van het Besluit, waarvoor een milieueffectrapportage dient te worden opgesteld;
• activiteiten, plannen en besluiten genoemd in de D-lijst van het Besluit, die boven de in de lijst genoemde drempelwaarde valllen. Hiervoor dient en mer-beoordeling uitgevoerd te worden;
• activiteiten, plannen en besluiten genoemd in de D-lijst van het Besluit, die onder de in de lijst genoemde drempelwaarde vallen. Hiervoor dient een vormvrije mer-beoordeling uitgevoerd te worden;

Relevante ontwikkeling in het plangebied:

• de transformatie van kantoor naar gemengde functie (Zijlweg 245)

Het voorliggende bestemmingsplan bevat geen nieuwe ontwikkelingen (activiteiten) waarvoor een MER-beoordeling moet worden opgesteld.

4.8 Cultuurhistorie

Cultuurhistorische bebouwingskarakteristiek

Van de bebouwing uit de prestedelijke periode van het bestemmingsplangebied resteert vrijwel niets. Eén van de oudste panden is Zijlweg 261 (gemeentelijk monument), een voormalige tuinderswoning uit 1871, die in de bescheiden hoofdvorm (één bouwlaag met dwarskap) duidelijk afwijkt van de belendende herenhuisbebouwing uit de periode rond 1900. Ook aan de overzijde van de Zijlweg, maar buiten het bestemmingsplangebied, bevinden zich nog enkele panden uit de periode rond het midden van de 19de eeuw.

Aan het oostelijke deel van de Zijlweg bevinden zich enkele woningen en herenhuizen uit de late 19de eeuw, uit de beginperiode dus van de ontwikkeling tot representatieve woonstraat. In deze omgeving (noord- en zuidzijde van de Zijlweg, ter hoogte van de aansluiting van de Julianalaan) verrees rond 1900-1910 in meestal individuele bouwcampagnes een zeer representatieve herenhuisbebouwing, bestaande uit forse panden in de destijds gangbare schilderachtige bouwstijlen met historiserende kenmerken en vernieuwende elementen. Bakstenen gevels met erkers en balkons, complexe daken met pannendekking, overstekken, veel houtwerk en grillige contouren bepalen hier het beeld. Opmerkelijk zijn de licht verspringende rooilijnen, waardoor de gevelwanden een zeer speels en afwisselend karakter hebben. In vergelijkbare trant verrees aan de noordzijde van het westelijke deel van de Zijlweg een grote reeks herenhuizen, villa's en landhuizen, met trapgevels, ver overstekende daken en torentjes. De schilderachtige architectuur krijgt hier meer de ruimte door de aanwezigheid van flinke voortuinen. Een groot aantal van deze huizen is beschermd als gemeentelijk monument (Zijlweg 263, 265, 267, 269, 271, 279, 281, 283). De bebouwing aan de Julianalaan, de Regentesselaan, de Emmalaan en de Prinsesselaan is in het interbellum gebouwd. Ze bestaat uit meest geschakelde herenhuizen en grote middenstandswoningen met bakstenen gevels en nadrukkelijk aanwezige pannendaken. Erkers en balkons, topgevelaccenten en decoratief benadrukte ingangspartijen verlevendigen het gevelbeeld. In de bouwstijlen zien we een opeenvolging van de decoratieve baksteenromantiek uit de periode rond 1920 tot de meer zakelijk vormgegeven, soberder ontwerpen uit de tijd rond 1930. Tussen de geschakelde woningen bevinden ook twee-onder-éénkapwoningen en vrijstaande, landhuisachtige objecten. Door de vele geschakelde huizen zijn de bouwblokken relatief gesloten. Ook de Hyacintenlaan is in het interbellum bebouwd, hier met geschakelde beneden- en bovenwoningen en kleine middenstandswoningen, in bescheiden projecten. Naar het zuiden toe en bij de Tulpenkade krijgen de woningblokken een bijna tuindorpachtig karakter door de kleinschaligheid en de nadrukkelijk aanwezige voortuinen.

Eveneens uit het interbellum is het voormalige kloostercomplex met kapel van het Augustijnenklooster aan de Zijlweg (1923-1937), een fors bakstenen gebouw met nadrukkelijk aanwezige kappen, gebouwd in traditioneel-zakelijke stijl. In de details zijn invloeden van de Amsterdamse school te zien.

Uit de periode na de Tweede Wereldoorlog dateren enkele blokken etagewoningen in het buurtje rond de Schoonzichtlaan en de Bijdorplaan. De portiekflats uit 1964 en de galerijflat uit 1965 hebben eenvoudige rechthoekige (geschakelde) volumes met platte daken en staan in een open verkaveling. Het kantoorgebouw van de Provinciale Waterstaat van Noord-Holland op de hoek van de Zijlweg en de Schoonzichtlaan is een ontwerp van H. T. Zwiers uit 1960. Het in gematigd modernistische trant uitgevoerde gebouw heeft een rechthoekig volume, vier hoofdbouwlagen en plat dak met extra dakverdieping. De bakstenen gevels hebben lange vensterstrips. Aan de zuidelijke kopgevel is een monumentale geveldecoratie van travertin aangebracht, een ontwerp van Jan Willem Rädecker uit 1962. Helaas is deze geveldecoratie door de provincie verwijderd en verplaatst naar het nieuwe provinciehuis.

Beschermde monumenten

In het bestemmingsplangebied zijn verschillende panden die vanwege hun cultuurhistorische betekenis bescherming genieten. Het betreft panden die als gemeentelijk monument (GM) wettelijk zijn beschermd. In het plangebied heeft alleen de spoorbrug over de Zijlweg de status van Rijksmonument. Volgens het in Haarlem gehanteerde systeem vallen die panden in de hoogste architectonische orde, te weten Orde 1.

In het plangebied bevinden zich de volgende beschermde monumenten:

Straat en huisnummer		Type bouwwerk, bijzonderheden	Status
Julianalaan 287		Landhuis	GM
Julianalaan 322		Herenhuis	GM
Kinderhuissingel 1 D,H,J		Industrieel (het Seinwezen)	GM
Kinderhuissingel 2 B,C,F	Industrieel	GM
Zijlweg 263		Villa	GM
Zijlweg 265		Villa	GM
Zijlweg 267		Onderdeel blok geschakelde herenhuizen	GM
Zijlweg 269		Onderdeel blok geschakelde herenhuizen	GM
Zijlweg 271		Onderdeel blok geschakelde herenhuizen	GM
Zijlweg 279		Helft dubbele villa	GM
Zijlweg 281		Helft dubbele villa	GM
Zijlweg 283		Villa	GM
Zijlweg 142-144		Herenhuis met kantoor en magazijn	GM
Zijlweg 168 / Hyacintenlaan 2		Dubbel herenhuis	GM
Zijlweg zn		Spoorbrug	RM

Erfgoed en ruimte

In 2013 is Haarlem gestart met een actualisering van het gemeentelijk erfgoedbeleid. In juli 2013 is de conceptnota Aanpak Erfgoed & Ruimte door het college van B&W vrijgegeven voor de inspraak. Deze nota geeft een koers en een uitvoeringsprogramma voor het erfgoedbeleid in de komende jaren. Het naoorlogse/wederopbouw erfgoed en industrieel erfgoed maakt onderdeel uit van dit geactualiseerde erfgoedbeleid. Uiteindelijke doel is een interactieve erfgoedkaart met daaraan gekoppeld een beleidskader. In de erfgoedkaart worden de cultuurhistorische waarden in verschillende kaartlagen digitaal vastgelegd. Naast een informatieve functie kan de informatie van de erfgoedkaart meegenomen worden (dienen als uitgangspunt) bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ten tijde van de afronding van dit bestemmingsplan was de inventarisatie van het erfgoed nog niet gereed.

Bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen wordt cultuurhistorisch onderzoek gedaan. Nadat dit ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen heeft aanvullend cultuurhistorisch onderzoek plaatsgevonden. Dit onderzoek heeft geresulteerd in een lijst met beeldbepalenden panden, die nadere bescherming behoeven. Er is alsnog een Waarderingskaart gemaakt. De Waarderingskaart is vertaald naar de verbeelding en de regels.

Beeldbepalende panden

In het bestemmingsplangebied zijn verschillende panden die niet de status van rijks- of gemeentelijk monument hebben (Orde1 panden), maar die vanwege hun hoge architectonische kwaliteit en/of hun plaats in de stedenbouwkundige structuur en/of als toonaangevend element in de gevelwand een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsbeeld van het bestemmingsplangebied Zijlweg e.o. Deze panden hebben de zogenaamde Orde 2 gekregen.

In de waardering van de Orde 2 panden is gezocht naar de samenhang tussen stadsbeeld en de individuele panden en complexen. De hoofdstructuren in de gebied, zoals de oude uitvalsweg van Haarlem richting Overveen (Zijlweg), de hoofdwijkstraten (zoals Julianalaan) en de daarop aansluitende woonstraten (Emmalaan, Regentesselaan, Prinsesselaan) zijn de toonaangevende lijnen en plekken in de wijk. De hier gesitueerde panden en complexen hebben vanwege hun veelal hoge beeldwaarde extra aandacht gekregen.

In Orde 3 vallen de bouwwerken van voor 1950 van wisselende architectonische kwaliteit, die voor wat schaal en detaillering betreft passen in de gevelwanden, maar geen architectonische of stedenbouwkundige meerwaarde hebben. In het plangebied zijn het in feite alle van voor 1950 daterende gebouwen en complexen, die niet de Orde 2 kwaliteit bezitten.

Op de Waarderingskaart, behorenden bij dit bestemmingsplan zijn alleen de beschermde monumenten (in rood = Orde 1) en de Orde 2 panden en complexen (in oranje) weergegeven.

In de lijst (zie bijlage 2) worden de beeldbepalende panden en complexen die de Orde 2 status hebben gekregen beschreven.

De aan meerdere straten grenzende bouwblokken en complexen worden in één item beschreven, uitgaande van de hoofdadressen. Hier is altijd vermeld of het een complex / blok betreft en welke andere complexonderdelen / adressen erbij horen. Het kan dan gaan op separaat gelegen blokken woningen of hoekwoningen, waarvan de ingang zich in een zijgevel aan een andere straat bevindt. Die adressen zijn ook in de lijst opgenomen, waarbij met de opmerking “Onderdeel complex NAAM” verwezen wordt naar het hoofdadres met de beschrijving. De huisnummering volgt die van de GBKN, waarbij de bovenwoningnummers de toevoeging “rd” (rood) krijgen.

4.9 Archeologie

Het huidige Haarlem ligt zowel op de oudste strandwal, 56 eeuwen geleden ontstaan, als de op een na oudste strandwal van Nederland. Op deze strandwallen bouwden jagers en vissers in de nieuwe steentijd (vanaf 3600 v. Chr.) eenvoudige onderkomens. Vanaf de bronstijd (2000-800 v. Chr.) bouwden de mensen boerderijen en legden ze akkers aan. Vele eeuwen later, in de -8e eeuw n. Chr. onstond op een strategische plek aan het Spaarne de nederzetting Harulahem. Harulahem, dat huis(en) op een open plek in een op zandgrond gelegen bos betekent, is later verbasterd tot Haarlem. Haarlem ontwikkelde zich al snel tot een belangrijke stad in Holland en kreeg in 1245 stadsrechten.

De resten van woningen, huisraad en andere sporen van vroegere bewoning zijn in de loop der eeuwen door natuurlijke processen en kunstmatige ophogingen verborgen geraakt in de Haarlemse bodem. Zo is de Haarlemse bodem een opeenstapeling geworden van diverse lagen van 56 eeuwen bewoningsgeschiedenis.

Beleid ten aanzien van archeologie

Rijksbeleid

De drie belangrijkste uitgangspunten van de wetgeving voor de archeologische monumentenzorg zijn:

• Het behoud van archeologische waarden in de bodem.
• De initiatiefnemer van het project dat tot bodemverstoring leidt, betaalt de kosten van archeologisch onderzoek.
• De zorg voor het archeologisch erfgoed wordt vroegtijdig geïntegreerd in de procedures van de ruimtelijke ordening.

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) beheert de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Deze kaart bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op verschillende criteria en ingedeeld in diverse categorieën archeologische waarden. In aanvulling op de AMK is er de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). De IKAW geeft voor heel Nederland, inclusief de bodems van grote wateren, de kans aan op het aantreffen van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem. Die trefkans is aangegeven in vier categorieën.

Provinciaal beleid

Het archeologisch beleid van het provinciaal bestuur van Noord-Holland is vastgelegd in het Cultuurconvenant tussen het rijk en de provincie Noord-Holland, de Provinciale Cultuurnota en de Cultuurhistorische Regio-profielen. Het beleid is gebaseerd op wettelijke verplichtingen en autonoom cultuurhistorisch provinciaal beleid.

Een belangrijk instrument voor het provinciaal beleid is de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). De CHW heeft een archeologische kaartlaag. De terreinen die op deze kaartlaag staan moeten vanuit cultuurhistorisch oogpunt bescherming krijgen. Daarom moet de gemeente in de ruimtelijke afweging rekening houden met deze terreinen.

Beleid gemeente Haarlem

Gemeenten zijn wettelijk verantwoordelijk voor het behoud van het eigen bodemarchief. Het rijke bodemarchief van Haarlem maakt het niet alleen noodzakelijk, maar ook zeer wenselijk om een gemeentelijk archeologiebeleid te voeren.

De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen in Haarlem zijn vastgelegd in een beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlems grondgebied gelden zijn vertaald naar de voorlopige Archeologische Beleidskaart Haarlem.

De kaart geeft aan in welke gebieden bodemverstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningplichtig zijn. Dit wordt aangegeven in de vorm van verschillende categorieën. Voor elk van deze categorieën heeft de gemeente bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) opstellen van een archeologisch rapport, het zogenaamde regime.

De regimes gelden voor bodemroerende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van plannen waarvoor het vereist is om het volgende aan te vragen:

• een reguliere bouwvergunning;
• een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen boywwerk zijnde, of van werkzaamheden
• een omgevingsvergunning het slopen van een bouwwerk binnen beschermd stadsgezicht.

De gebieden die zijn weergegeven op de ABH worden in bestemmingsplannen opgenomen met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie'. In de planregels worden de relevante begrippen gedefinieerd en wordt aangegeven welke archeologische voorwaarden aan een reguliere bouwvergunning of aanlegvergunning kunnen worden verbonden.

Archeologische verwachting plangebied

Op de Archeologische Beleidskaart Haarlem valt het plangebied Zijlweg in categorie 3,4 en categorie 5.

Categorie 3 (ORANJE)

Een klein deel van het plangebied behoort tot categorie 3. Categorie 3 is onder meer van toepassing op terreinen die op de Haarlemse strandwal gelegen zijn. De begrenzing van deze strandwal in detail is complex. Onderzoek heeft aangetoond dat de Haarlemse strandwal en omgeving een intensieve bewoning heeft gekend.

In het plangebied Zijlweg valt de Zijlweg en directe omgeving in categorie 3. De Zijlweg is al vanaf de Middeleeuwen een belangrijke doorgangsroute (oost-west) aan de westkant van de stad. Hij sluit aan op de Zijlstraat, die vroeger binnen de stadsmuren lag, de Zijlweg lag daarbuiten. De weg ligt op een voormalige waterverloop waarin aan de stadskant een sluisje (zijl) lag dat het veenwater uit de duinen moest tegenhouden. De Zijlweg is ongeveer 1,6 km lang en loopt vanaf de Zijlsingel naar de Bloemendaalseweg in Overveen.

Voor categorie 3 geldt dat bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van 500 m2 en groter en die dieper gaan dan 30 cm –mv archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

Categorie 4 (GEEL)

Aan de westkant van het plangebied ligt een gebied met middellage archeologische verwachting Gezien de aard van deze archeologische waarden geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaar-

den aan een bouw- , aanleg- , en/of sloopvergunning bij bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte van 2500m2en groter en dieper dan 30 cm onder het maaiveld van toepassing is.

Categorie 5 (GRIJS)

Het grootste deel van het plangebied behoort tot categorie 5. De vijfde categorie geldt voor die gedeelten van het grondgebied van Haarlem die relatief laat voor bewoning geschikt gemaakt zijn. Dit gebied wordt begrensd door de westelijke gemeentegrens en de Haarlemse strandwal: de westelijke Haarlemse strandvlakte. Er zijn sporen daterend vanaf de Middeleeuwen tot de Nieuwe Tijd te verwachten.

Met name uit de periode van de 17e-19e eeuw zijn vondsten gedaan. De te verwachten archeologische sporen kunnen zich reeds binnen enkele decimeters onder de oppervlakte bevinden en bestaan concreet uit fundamenten van huizen, ophogingen, waterputten, beerputten/gemetselde riolering en gebruiksvoorwerpen.

Voor deze categorie geldt een regime door middel van het verbinden van voorwaarden aan een vergunning bij bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 10.000m2 en dieper dan 30 cm onder het maaiveld.

4.10 Vliegverkeer

Met ingang van 1 februari 2003 is het zogenoemde Luchthavenindelingbesluit (LIB) van kracht. In het LIB, onderdeel van de gewijzigde Wet Luchtvaart (ofwel de 'Schipholwet'), is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik.

Voor het gehele bestemmingsplangebied valt buiten het zogeheten beperkingengebied.

4.11 Duurzaamheid en energie

Duurzame stedelijk ontwikkeling

De gemeente Haarlem heeft in de beleidsnota “Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw” bepaald dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit. De praktijkrichtlijn duurzame stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw op basis van de ervaringen in Haarlem. Hierbij is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (NPDS, 1999).

Toepassen van maatregelen zijn afhankelijk van het stedelijk milieutype, bijvoorbeeld een grote waterberging past in niet in een hoog stedelijk gebied.

In de checklist zijn naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen beschreven op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren ondergronds), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling zonoriëntering).

De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen ofwel de basiskwaliteit.

Daarnaast is een checklist Energie maatregelen is bestemmingsplannen beschikbaar die toepasbaar is voor gebieden met herontwikkeling en nieuwbouw.

Duurzaam bouwen

De gemeenteraad heeft op 15 november 2005 het beleid voor duurzame woningbouw vastgesteld. Bij alle nieuwe woningbouwprojecten waar de gemeente direct bij betrokken is moet de zogenoemde basiskwaliteit Duurzaam bouwen (Dubo) worden toegepast. Deze basiskwaliteit kan worden bereikt door het toepassen van kostenneutrale duurzame maatregelen. De basiskwaliteit is gebaseerd op een voortschrijdende normstelling en zal worden aangescherpt.

De basiskwaliteit duurzame nieuwbouw binnen het plangebied kan op twee manieren worden bereikt:

• Het toepassen van de voorkeurslijst duurzaam bouwen maatregelen nieuwbouw.
• Door het instrument GPR-gebouwen toe te passen. Met dit rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen.

De gemeente kan het initiatief nemen om samen de projecteigenaar een hogere kwaliteit te bereiken (streefkwaliteit).

De Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Duurzaam Bouwen (GPR) is het resultaat van praktijkervaringen in de gemeente Tilburg en andere steden (80 gemeenten). Met het rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen. Ter toelichting hierop het volgende: Invullen van maatregelen conform het Bouwbesluit levert een score van 5 op. Invullen van de voorkeurslijst levert een 6 op. (Zie voor meer informatie www.gprgebouw.nl)

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie geldt dit al vanaf 2015. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld.

Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect nader aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt, door bijvoorbeeld zonne-energie i.c.m. warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht. Deze compensatiemaatregelen kunnen ook bestaan uit investeren in andere energie maatregelen buiten het gebied.

Nieuwbouw

Bij de nieuwbouw binnen het plangebied dienen minimaal de vaste maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen te worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw als woningbouw. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu reeds rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

Nota Dak
De gemeenteraad heeft op 28 juni 2012 de nota Dak vastgesteld. Deze nota is een bijlage van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. In de nota Dak is vastgelegd hoe het Haarlemse daklandschap op een duurzame manier kan bijdragen aan enerzijds het behouden en vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en anderzijds aan een intensievere ruimtegebruik.

Zonne-energie:
Vanuit duurzame overwegingen (o.a. de ambitie Haarlem klimaat Neutraal in 2030) en vanuit het oogpunt van kostenbesparing is de opwekking van zonne-energie van groot belang. In Haarlem zijn veel kansen voor de toepassing van producten om zonne-energie op te wekken. Afhankelijk van het type dak (plat of hellend) en de oriëntatie ervan kan het rendement worden bepaald. In de Nota Dak zijn de kansen en mogelijkheden van de toepassing van zonne-energie uitgewerkt. Het bestemmingsplangebied Zijlweg e.o. is volgens de Nota Dak kansrijk voor zonne-energie. Enkele locaties in het gebied bieden zeker de mogelijkheid voor de toepassing van zonne-energie. Gedacht kan worden aan de platte daken van onder meer het Nova-college, de brandweerkazerne en omliggende panden, aan de gebouwen op de campus en aan het pand van voormalig provinciale waterstaat (Zijlweg 245). Voorkomen moet worden dat een bestemmingsplan een belemmerende werking heeft op de toepassing van duurzame energie. Het bestemmingsplangebied ligt buiten het beschermd stadsgezicht. Het plaatsen van zonnepanelen buiten het beschermd stadsgezicht is meestal vergunningsvrij.

Windenergie:
De interesse in kleinschalige gebouwgebonden windmolens neemt nog steeds toe. De verwachting is dat de aanschafprijs verder omlaag zal gaan en de opbrengst omhoog. Het plaatsen van kleinschalige windmolens heeft uiteraard visueel meer gevolgen dat de toepassing van de meer onzichtbare zonne-energiesystemen. Met name hogere gebouwen lenen zich voor het plaatsen van kleinschalig windmolens. Door het toestaan van individuele molens kan echter verrommeling van het gebied ontstaan. Om die reden dienen kleinschalige windmolens ruimtelijk goed ingepast te worden. Dat wil zeggen dat de molen een onderdeel wordt van het ontwerp, zowel van het gebouw als van de omgeving.
Het bestemmingsplangebied Zijlweg e.o. is een gebied dat gunstig is voor het opwekken van windenergie in verband met de aanwezigheid van hoge bebouwing. Binnen het bestemmingsplan is dit via een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid gefasciliteerd.

4.12 Externe veiligheid

Binnen het plangebied en in de naaste omgeving zijn geen bedrijven aanwezig die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) vallen. Blijkens de risicokaart van de Provincie Noord-Holland lopen er door het plangebied geen leidingen, waarlangs zone's dienen te worden aangehouden. En in het plangebied komen geen watergangen voor waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaats vindt.

Binnen het bestemmingsplangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats via de Randweg. Recent onderzoek van de Provincie Noord-Holland naar het vervoer van gevaarlijke stoffen heeft aangetoond dat het groepsrisico ter plaatse laag is, minder dan 10 procent van de orientatiewaarde. Het groepsrisico kan oplopen als gevolg van enerzijds toename van het transport van gevaarlijke stoffen en anderzijds door toename van het aantal personen binnen het invloedsgebied.

Er is in het kader van de transformatie van Zijlweg 245 onderzoek uitgevoerd naar de externe veiligheid (bijlage 10) .

Voor kwestsbare objecten moet het bestemmingsplan er voor zorgen dat deze niet binnen de grenswaarden van het plaatsgebonden risico liggen. Het aantal transporten brandbaar gas over de N208 is minder dan 50 per jaar. Provinciale wegen waarover het transport van brandbaar gas minder is dan 500 per jaar voldoen aan de gestelde grenswaarde voor het plaatsgebonden risico. Het vereiste basisbeschermingsniveau van de individuele burger is ruimschoots gehaald.

De berekening van het groepsrisico wijst uit dat het groepsrisico minimaal 27 keer kleiner is dan de orientatiewaarde. Wanneer het groepsrisico kleiner is dan de orientatiewaarde is er geen verantwoording vereist.

Dit betekent dat er vanuit externe veiligheid geen belemmeringen zijn voor de transformatie van Zijlweg 245.

De Westelijke Randweg gaat uiteindelijk over in gemeentewegen. Besloten is dat wegen in Haarlem (met uitzondering van wegen in de Waarderpolder) niet open staan voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Het vervoer is alleen mogelijk indien daarvoor een ontheffing is verleend.

Andere risico bronnen zijn niet aanwezig of niet relevant voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Zie Advies brandweer (bijlage 11).

4.13 Kabels, leidingen, straalpaden en andere belemmeringen

In bestemmingsplannen worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben en/of van belang zijn in het kader van beheer, externe veiligheid of gezondheidsrisico's. Het gaat dan altijd om de hoofdtransportstructuur. De planologisch relevante leidingen. De ligging van de leiding is globaal vastgelegd op provinciale risicokaarten. In elk bestemmingsplangebied bevinden zich uiteraard ook kabels en leidingen voor distributie en huisaansluitingen, maar die worden niet in het plan opgenomen.

Er liggen blijkens de bij het streekplan Noord-Holland-Zuid behorende kaart "milieubeschermingsgebieden, geluids- en veiligheidszones en technische infrastructuur "geen hoofdgasleidingen of landelijke/ regionale leidingstroken in of nabij het plangebied die planologisch relevant zijn. In dit licht zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 PLANBESCHRIJVING

5.1 Visie op het plangebied

Het bestemmingsplan Zijlweg e.o. is in hoofdzaak een consoliderend bestemmingsplan. Dat houdt in dat de stedenbouwkundige structuur qua onder meer rooilijn en maximale goot- en bouwhoogten uitgangspunt is bij het juridisch vastleggen van het bestemmingsplan. Het consoliderende karakter van dit plan krijgt gestalte door het huidig gebruik en de bestaande bebouwing juridisch vast te leggen.

Economische functies

Aan onder meer de Zijlweg zijn enkele kleine bedrijven en winkels gevestigd die als gemengde bestemming in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Functiemening is uitgangspunt voor de Zijlweg. Door een gemengde bestemming op te nemen op de begane grondverdieping geeft dat enige flexibiliteit en biedt dit ruimte voor functieverandering in die gebouwen. Detailhandel is enkel mogelijk gemaakt op de panden waar nu een winkel is gevestigd of het "oude"bestemmingsplan een winkel toestond. Bedrijven zijn enkel mogelijk gemaakt op de panden waar nu een bedrijf gevestigd is danwel waar deze op basis van het vigerende plan reeds waren toegestaan.

Wonen op de verdieping blijft uitgangspunt. Parkeren in de voortuin wordt niet overal toegestaan. Dit is enkel toegestaan bij de panden waar ten tijde van het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan (2013) reeds geparkeerd werd in de voortuin.

De maatschappelijke voorzieningen langs de Zijlweg zullen de komende jaren naar verwachting niet ingrijpend veranderen. De Brandweerkazerne/ hulpdiensten, het uitvaartcentrum, de onderwijslocaties en de kerk zijn mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Uitgangspunt bij deze bestemmingen is de bestaande, veelal vergunde situatie en de gebruiksrechten uit het vigerende bestemmingsplan.

Er is een beperkte uitbreiding van ondergeschikte horeca toegestaan bij de onderwijsvoorzieningen. In de regels is gelimiteerd welke maatschappelijke functies mogelijk zijn.

Langs het spoor is een rommelig gebied gelegen waar voormalige spoorwegbebouwing staat. De gemeente heeft geen uitgewerkte visie voor dit gebied en er ligt geen bestemmingsplan voor dit gebied. In de gebouwen zijn verschillende functies gevestigd die als passend worden gezien. Zo zijn er enkele bedrijven gevestigd, een manege, opslag en enkele woningen. Er worden in deze zone geen extra bouwmogelijkheden toegestaan. De functies die er gevestigd zijn worden positief bestemd.

Woongebieden

In de straten achter de Zijlweg is sprake van "pure" woonstraten. Binnen de woonfunctie zijn beroepsmatige activiteiten aan huis mogelijk.Werken aan huis kan een bijdrage leveren aan het plaatselijk (met name dienstverlenend) voorzieningenniveau. Het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis kan een stimulans geven aan de economische ontwikkeling, het starten van een bedrijf is op deze wijze heel laagdrempelig. Veel ondernemers zijn op deze manier begonnen. Binnen de ruimtelijk-functionele opzet van bestaande woonwijken zijn de mogelijkheden van het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis uiteraard beperkt. Overlast voor het wonen moet voorkomen worden, omdat bijvoorbeeld het verkeerssysteem en de verkaveling niet inspelen op andere functies en de gevolgen van die andere functies. Ook mag het werken de woonfunctie niet verdrijven. Kortom: de gemeente staat in principe positief tegenover deze ontwikkeling zonder de mogelijke nadelen uit het oog te verliezen. De omvang van de beroepsmatige activiteiten wordt daarom in de regels gelimiteerd: 35 procent van het brutovloeroppervlak van een woning tot een maximum van 50 m2 mag voor beroepsmatige activiteiten aan huis worden gebruikt. Gastouderschap en bed and breakfast behoort ook tot de mogelijkheden.

Het bestaande openbare groen is bestemd als Groen. Binnen de bestemming groen is ook stadslandbouw mogelijk. In verschillende hoofdbestemmingen is water toegestaan zodat dit bestemmingsplan het mogelijk maakt om waterverbindingen te realiseren. Het is niet haalbaar om alle gewenste waterverbindingen in één keer aan te leggen; deze verbindingen zullen stapsgewijs tot stand komen.

Uitbreiding/aanpassing van de woning

Bij bestaande woningen neemt in de regel de wens tot veranderingen in en aan de woning toe naarmate de woning ouder is. Aanvragen hebben meestal betrekking op de uitbreiding van de woonruimte, luxer maken van de woning, dan wel de bouw van een grotere berging/garageruimte in de achter- of zijtuin. Nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met een verandering van levensfase (bijvoorbeeld kinderen krijgen of de deur uit, hoger inkomen, pensionering). Ook maatschappelijke veranderingen, zoals de wens om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, kunnen een reden zijn voor aanpassing.

In dit plan wordt hierin voorzien door regels op te nemen voor standaard uitbreidingen waarvan verwacht wordt dat deze geen onevenredige invloed hebben op het straatbeeld, de privacy en de bezonning van de directe omgeving en het het daklandschap. Te denken valt hierbij aan aan- en uitbouwen, dakkapellen, bijgebouwen en andere ondergeschikte uitbreidingen.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is onderzocht of uitbreiding van de woningen in het plangebied mogelijk en gewenst is. Bij deze afweging spelen diverse aspecten een rol, zoals stedenbouw, architectuur, welstand en cultuur- historische waarde.

Trends

Trends zijn de binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg identieke dakopbouwen (uitbreiding ten opzichte van de oorspronkelijke woning), kapvormen of dakkapellen welke juridisch, technisch en vanuit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit passend zijn en daardoor de 'blauwdruk' vormen van toekomstige uitbreidingen. In het geval dat er meerdere dakopbouwen zijn gerealiseerd wordt in principe de meest voorkomende vorm als trend benoemd (50% criterium).

Per straat of straatdeel zijn trends toegekend in de vorm van dakopbouwen en kappen. Hiermee wordt voorkomen dat een kakofonie van opbouwen ontstaat. Het vastleggen van de aanwezige trends behoudt dan wel bevordert een rustig straatbeeld.

In het bestemmingsplangebied komen twee verschillende trends voor. Deze deze zijn schematisch toegelicht in paragraaf 6.4.2.

Op bijgevoegde afbeelding is aangegeven waar de trends voorkomen (zie bijlage 12). Als er geen trend is aangegeven zijn de standaard uitbreidingen toegestaan. Zie paragraaf 6.4.2.

Reeds ingezette ontwikkelingen

Voor het gebouw Seinwezen is een ruime bestemming opgenomen. Het Seinwezen is onlangs duurzaam gerenoveerd. Functies die ondergebracht kunnen worden zijn onder meer kantoor, bedrijven, praktijkruimte, zaalverhuur, bijeenkomstfunctie, horeca t/m categorie 2, dagbesteding ouderen en stadslandbouw.

Een ontwikkeling die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt is de transformatie van de kantoorlocatie Zijlweg 245. In dit bestemmingsplan is een ruimere bestemming opgenomen waardoor onder andere de woonfunctie toegestaan is in dit leegstaande kantoorpand. Dit sluit aan bij het economsich beleid dat erop gericht is om (gericht) kantoorruimte te onttrekken in Haarlem. Dit pand komt in aanmerking om te onttrekken als kantoor en geschikt te maken voor andere functies.

5.2 Toekomstige ontwikkelingen

Er worden ook ontwikkelingen verwacht binnen de planperiode van dit bestemmingsplan, die nog niet concreet genoeg zijn om op te nemen in het bestemmingsplan maar waarvan het de verwachting is dat er de komende tien jaar ontwikkelingen zijn.

1. Gebied Spoorwegstraat

Er is een ambitie om het gebied Spoorwegstraat e.o. te transformeren naar een woon-werkgebied. Er is hiervoor een gebiedsvisie opgesteld. Een van de apecten die uit de gebiedsvisie naar voren is gekomen is dat er een extra autoverkeersontsluiting noodzakelijk is indien ontwikkelingen in het gebied gaan plaatsvinden waarbij het aantal autoverkeersbewegingen gaat toenemen. Uiteindelijk is de gebiedsvisie niet vastgesteld omdat er niet tot overeenstemming is gekomen over de realisatie van de tweede auto-ontsluiting. Voor haalbare initiatieven in dit gebied gedurende de looptijd van het bestemmingsplan geldt dat daarvoor een aparte ruimtelijke procedure doorlopen moet worden met de daarbij behorende zienswijzen- en beroepsmogelijkheden.

2. Gebied Lieven de Key (Korte Verspronckweg 7-9)

Er zijn plannen om de voormalige onderwijslocatie Lieven de Key te transformeren naar een duurzame woonlocatie. Het (ontwerp)Ontwikkelingskader dat daarvoor is opgesteld is nog niet vastgesteld door de gemeenteraad. De vigerende bestemming, te weten Maatschappelijk is mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Voor haalbare initiatieven in dit gebied gedurende de looptijd van het bestemmingsplan geldt dat daarvoor een aparte ruimtelijke procedure doorlopen moet worden met de daarbij behorende zienswijzen- en beroepsmogelijkheden.

3. Locatie Zijlweg 201 

Bij de gemeente is een particulier initiatief ingediend voor een kleinschalige onderwijsvoorziening. Om deze voorziening mogelijk te maken op deze locatie zijn onderzoeken nodig die op dit moment niet beschikbaar zijn. De onderwijsvoorziening wordt daarom nog niet mogelijk gemaakt in dit ontwerpbestemmingsplan. Voor haalbare initiatieven op deze locatie gedurende de looptijd van het bestemmingsplan geldt dat daarvoor een aparte ruimtelijke procedure doorlopen moet worden met de daarbij behorende zienswijzen- en beroepsmogelijkheden.

4.Tuincentrum PrimaVera

Binnen de looptijd van dit bestemmingsplan (10 jaar) zijn bij het tuincentrum PrimaVera nieuwe ontwikkelingen te verwachten, maar op dit moment is nog niet duidelijk welke ontwikkelingen dit zullen zijn. Voor haalbare initiatieven in dit gebied gedurende de looptijd van het bestemmingsplan geldt dat daarvoor een aparte ruimtelijke procedure doorlopen moet worden met de daarbij behorende zienswijzen- en beroepsmogelijkheden.

De bestaande situatie, te weten het tuincentrum, is opgenomen in dit bestemmingsplan. Andere detailhandel zoals een supermarkt is niet toegestaan binnen deze bestemming.

5. Hinterrein

Een enigszins verstopte locatie aan de Zijlweg is de bedrijvenlocatie Hinterrein. De toekomstige ontwikkelingen van deze locatie zijn nog onzeker. Er wordt nagedacht over het toevoegen van de woonfunctie op de locatie Zijlweg 148c, maar hiervoor dienen meer onderzoeken gedaan te worden of dit haalbaar is. In dit bestemmingsplan wordt een bestemming opgenomen die overeenkomt met het vigerend cq vergund recht. Het vigerend recht maakt binnen de locatie 148 a en b ook kinderopvang mogelijk op de begane grond. Het onbebouwde terrein en de daken van de bebouwing kunnen ingezet worden voor duurzame voorzieningen of stadslandbouw.

6. Onbebouwde grond naast Zijlweg 245

De onbebouwde gronden naast Zijlweg 245 waren in het vorige bestemmingsplan opgenomen in een Uitwerkingsgebied. In het uitwerkingsgebied was de realisatie van een groot programma mogelijk. Er zijn nieuwe ontwikkelingen te verwachten, maar op dit moment is nog niet duidelijk welke ontwikkelingen dit zullen zijn. Voor haalbare initiatieven in dit gebied gedurende de looptijd van het bestemmingsplan geldt dat deze met een aparte ruimtelijke procedure mogelijk gemaakt moeten worden met de daarbij behorende zienswijzen- en beroepsmogelijkheden.

De bestaande situatie, te weten groen en verkeer, is opgenomen in dit bestemmingsplan.

7. Marinehospitaal

Grenzend aan het  bestemmingsplangebied Zijlweg e.o.  ligt op Bloemendaals grondgebied het terrein van het voormalig marinehospitaal. Dit terrein is in het daar geldende bestemmingsplan Zijlweg West e.o. aangemerkt als Uitwerkingsgebied (U). Bloemendaal is bezig met de planontwikkeling van dit gebied. Haarlem wordt betrokken bij deze planontwikkeling.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE ASPECTEN

In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke bestemmingen in het plan zijn opgenomen en hoe deze de inhoud van het plan regelen. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

6.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten bestemmingsplannen op te stellen. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het gaat om een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast biedt zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet worden gedacht aan de toepassing van ontheffingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn te weten www.ruimtelijkeplannen.nl . Hiertoe dienen alle bestemmingsplannen te voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (hierna SVBP) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels. Dat leidt ertoe dat de systematiek zoals gehanteerd in dit bestemmingsplan, op ondergeschikte onderdelen af kan wijken van de voorheen geldende planologische regelingen.

Het juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het bindende onderdeel van het bestemmingsplan.

6.2 Juridische planopzet

Bij bestemmingsplannen gaat het om de belangen van burgers en bedrijven. Zij dienen zich snel en op eenvoudige wijze een juist beeld te kunnen vormen van de planologische mogelijkheden en beperkingen op één of meer locatie(s). Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, de monitoring van beleid en de handhaving.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan en zo ook voor de regels.

De regels van het bestemmingsplan vallen conform het SVBP in 4 hoofdstukken uiteen.

• 1. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels
• 2. Hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen en het daarop toegestane gebruik
• 3. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels
• 4. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels

6.3 Inleidende bepalingen

Op de artikelen in de regels kan de volgende toelichting worden gegeven:

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen zijn op grond van de SVBP 2012 dwingend voorgeschreven. Om misverstanden over de bedoeling van het bestemmingsplan te voorkomen is het nodig voor sommige begrippen aan te geven hoe deze gemeten moeten worden. In het algemeen spraakgebruik is wel duidelijk wat wordt bedoeld met bijvoorbeeld de dakhelling, hoogte, goothoogte en lengte en breedte van een gebouw. Voor iemand die een bouwvergunning aanvraagt is het belangrijk dat duidelijk is hoe deze maten bij de toets aan het bestemmingsplan gemeten worden.

6.4 Bestemmingsbepalingen

6.4.1 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is bedoeld voor bestaande bedrijfsgebouwen of gronden die uitsluitend bestemd zijn voor bedrijfsmatige activiteiten. Deze enkelvoudige bedrijfsbestemming is opgenomen voor de bedrijven gelegen aan de Spoorwegstraat, de Delftstraat en de Julianalaan

Bedrijven tot en met milieuzonering categorie B zijn binnen de bedrijfsbestemming toegestaan. De bedrijven J.F. van Galen & Zoon (Delftstraat 40) en J.G. van Heerden en Zoon BV (Delftstraat 44) hebben een hogere hindercategorie (milieuzonering). Deze bedrijven zijn afzonderlijk bestemd met een maatwerkvoorschrift.

Functieaanduidingen

Waar op de verbeelding de aanduiding Wonen (w) is opgenomen is op de verdieping (of een gedeelte daarvan) wonen toegestaan.

Waar op de verbeelding de aanduiding nutsvoorzieningen (nv) is opgenomen is een nutsvoorzieningen groter dan 10m2 toegestaan. Nutsvoorzieningen kleiner dan 10m2 worden niet apart mogelijk gemaakt maar zijn toegestaan in het hele plangebied.

Waar op de verbeelding de aanduiding verkooppunt motorbrandstoffen (vm) is opgenomen is een tankstation toegestaan (verkoop motorbrandstoffen zonder LPG) met ondergeschikte detailhandel. Een carwashvoorziening aan de achterzijde is toegestaan binnen de bedrijfsbestemming.

Binnen de gemengde bestemming 2 zijn bedrijven toegestaan op de begane grond. Binnen de gemengde bestemming 5 zijn bedrijven toegestaan. Binnen de gemengde bestemming 1 en 4, zijn bedrijven enkel toegestaan als er een functieaanduiding (b) opgenomen is op de verbeelding.

Artikel 4 Detailhandel

De bestemming Detailhandel met de aanduiding (tc) tuincentrum is opgenomen ter plaatse van het tuincentrum aan de korte Verspronckweg. Hier is uitsluitend een tuincentrum toegestaan, andere detailhandel is niet toegestaan.

Voor het gehele bouwvlak is een bebouwingspercentage opgenomen waar kassen of bebouwing ten behoeve van het tuincentrum gerealiseerd mag worden. De maximale bouwhoogte staat opgenomen op de verbeelding. De hoogte voor erfafscheidingen is bij deze bestemming 3 meter.

Binnen de gemengde bestemming 2, is detailhandel mogelijk gemaakt op de begane grond.

Artikel 5,6,7,8 Gemengd 1, 2, 4, 5

Binnen de bestemming " Gemengd" worden vijf standaard typen onderscheiden, varierend van woongebouwen met beperkte mogelijkheden voor economische functies tot gebouwen waarin alleen een menging van werkfuncties is toegestaan. Binnen het plangebied Zijlweg e.o. komen de typen Gemengd 1, 2, 4 en 5 voor.

Overzicht Gemengd

Begane grond				GD1	GD2	GD4	GD5
				wonen	wonen	wonen
					detailhandel
					bedrijven		bedrijven
				praktijk- ruimten	praktijkruimten	praktijkruimten	praktijkruimten
				kantoor	kantoor	kantoor	kantoor
					dienstverlening
Verdiepingen				wonen	wonen	wonen
							bedrijven
						praktijkruimten	praktijkruimten
						kantoor	kantoor
Aanduidingen				(kdv)	(su)	(kdv) (begane grond)	(kdv)
				(atl)		(b)	(w)
	(b)			(ma)
				(pg)
							(bw)
				(m)
				(h< 1)
				(h < 2)
				(uv)

Tabel 6.1 Gebruiksmogelijkheden Gemengd 1,2,4,5

GD 1: (wonen en op de begane grond functies met beperkt verkeeraantrekkende karakter): Deze bestemming wordt vooral gebruikt voor gebouwen in gebieden waar hoofdzakelijk wordt gewoond. Op de begane grond zijn zowel wonen als kleinschalige functies met een beperkte verkeeraantrekkende werking en hinder toegestaan, zoals kantoor zonder loketfunctie en praktijkruimten. Op de overige verdiepingen is uitsluitend wonen toegestaan. Binnen de woonfunctie behoren beroepsuitoefening aan huis, gastouderschap en bed en breakfast ook tot de mogelijkheden.

GD 2: (wonen en op de begane grond functies met een meer verkeeraantrekkend karakter): Deze bestemming wordt vooral gebruikt voor gebouwen in aanloopstraten naar het centrum waar op de begane grond zowel wonen als meer verkeeraantrekkende, kleinschalige functies zijn toegestaan, zoals detailhandel, kantoor, praktijkruimten, dienstverlening en kleinschalige bedrijven. Op de overige verdiepingen is uitsluitend wonen toegestaan. Binnen de woonfunctie behoren beroepsuitoefening aan huis, gastouderschap en bed en breakfast ook tot de mogelijkheden.

GD 4: (wonen en werken): Deze bestemming wordt gebruikt voor gebouwen waar op de begane grond én op de overige verdiepingen zowel wonen als kantoor en praktijkruimte zijn toegestaan. Vaak gaat het om gebouwen die (onder meer door hun ligging, grootte en/of monumentale status) een bijzonder uitstraling hebben. Detailhandel is niet toegestaan. Binnen de woonfunctie behoren beroepsuitoefening aan huis, gastouderschap en bed en breakfast ook tot de mogelijkheden.

GD 5: Deze bestemming betreft vooral de locaties waar zich in hoofdzaak werkfuncties bevinden. Toegestaan zijn de functies kantoor, bedrijven en praktijkruimten.

De locatie Zijlweg 201 heeft de bestemming Gemengd 5 gekregen. Er is een initiatief ingediend voor onderwijs op deze locatie. Voor dit pand is de functie 'onderwijs' niet bij recht opgenomen omdat onderzoek eerst moet uitwijzen dat milieu/gezondheidsbezwaren tegen deze functie zijn. Ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan was dit onderzoek nog niet ontvangen. Zo nodig kan dit initiatief met een aparte ruimtelijke procedure mogelijk worden gemaakt.

Maatschappelijke voorzieningen die de uitstralingen van een kantoor hebben (bijvoorbeeld stichtingen) zijn binnen alle GD bestemmingen mogelijk waar ook kantoor mogelijk gemaakt wordt.

Binnen de bestemming GD4 en GD5 zijn groenvoorzieningen waaronder stadslandbouw toestaan.

Functieaanduidingen

Het is mogelijk om binnen 'Gemengd' functies toe te laten door middel van een aanduiding. Op deze manier kunnen bestaande of gewenste situaties die niet binnen de systematiek passen wel positief bestemd worden.

Waar op de verbeelding een aanduiding wonen (w) is opgenomen zijn binnen de GD5 bestemming, zorgwoningen, starterswoningen en studentenwoningen toegestaan. Deze aanduiding is opgenomen op de locatie Zijlweg 245.

Waar op de verbeelding een aanduiding voor een kinderdagverblijf (kdv) is opgenomen is een kinderdagverblijf toegestaan. The little gym op de locatie Zijlweg 148a valt hieronder. Op de locatie Zijlweg 145 is uitsluitend een medisch kinderdagverblijf toegestaan op de begane grond en de verdieping. Er is een onderscheid gemaakt tussen kinderdagverblijf en medisch kinderdagverblijf omdat de verkeersaantrekkende werking van een kinderdagverblijf groter is dan een medisch kinderdagverblijf. Bij een medisch kinderdagverblijf worden de kinderen met busjes gebracht en gehaald.

Waar op de verbeelding een aanduiding voor een supermarkt (su) is opgenomen is een supermarkt tot maximaal 2000m2 bvo (1600m2 vvo) toegestaan.

Waar op de verbeelding een aanduiding voor een manege (ma) is opgenomen is een managebedrijf/ stalhouderij t/m categorie C van de milieuzoneringslijst toegestaan.

Waar op de verbeelding een aanduiding voor parkeren (pg) is opgenomen zijn (ondergrondse) parkeervoorzieningen toegestaan.

Waar op de verbeelding een aanduiding voor atelier (atl) is opgenomen, is op de begane grond en de verdieping een atelier inclusief galerie toegestaan.

Waar op de verbeelding een aanduiding voor horeca gelijk of kleiner dan de categorie 2 (h< 2) is opgenomen is een restaurant (inclusief zaalverhuur etc....) toegestaan. Deze aanduiding is opgenomen op de locatie Seinwezen.

Een uitvaartcentrum is toegestaan ter ter plaatse van de aanduiding 'uitvaartcentrum' (uv).

Op de locatie Zijlweg 245 is binnen de bestemmingen GD5 de lichte vorm van horeca toegestaan (horeca tot max categorie 1; h< 1 ). Dit zijn horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken. Hierbij kan gedacht worden aan lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen en gelijkwaardige horecabedrijven.

Waar op de verbeelding de aanduiding maatschappelijk (m) is opgenomen, zijn religieuze, educatieve, welzijnsvoorzieningen en praktijkruimte toegestaan.

Artikel 9 Groen

De openbare groengebieden van structurele aard zijn specifiek bestemd als 'Groen'. Bermen en bomen langs wegen maken onderdeel uit van de bestemming 'Verkeer'.

Binnen de bestemming 'Groen' is de bouw van gebouwen ten behoeve van groenvoorzieningen toegestaan, waaronder nutsgebouwtjes. Tevens zijn ondergrondse duurzame energievoorzieningen, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclebakken, bergbezinkbassins en andere bouwwerken zoals fietsenrekken toegestaan. Deels zijn deze voorzieningen vergunningvrij. De oppervlakte van gebouwen mag per gebouw niet meer bedragen dan 10 m2 en de hoogte niet meer dan 3 meter. Langs het spoor zijn geluidschermen toegestaan.

Binnen de bestemming 'Groen' zijn speelvoorzieningen toegestaan. Waar op de verbeelding een aanduiding jongerenontmoetingplek (jop) is opgenomen, is tevens een skatevoorziening toegestaan.

Binnen de bestemming Groen is ook stadslandbouw toegestaan. Kenmerkend is dat deze vorm van landbouw gebruik maakt van producten en diensten uit de stad en vervolgens weer producten en diensten terug levert aan de stad. Dit kan zowel commercieel als niet-commercieel zijn. Er mogen geen bouwwerken worden opgericht in de bestemming Groen ten behoeve van de stadslandbouw. De bestemming Groen is, zoals hierboven reeds is aangegeven, opgenomen voor openbare groengebieden. Particuliere initiatieven moeten toestemming krijgen van de gemeente om de gemeentegrond te gebruiken ten behoeve van stadslandbouw.

Artikel 10 Maatschappelijk

De bestemming 'Maatschappelijk' is bedoeld voor gebouwen en onbebouwde gronden die worden gebruikt ten behoeve van verschillende soorten maatschappelijke voorzieningen. De aard van de maatschappelijke voorzieningen die in het plangebied gelegen verschillen dusdanig van elkaar dat ervoor is gekozen om te werken met drie verschillende maatschappelijke bestemmingen (maatwerk), te weten;

1. M

2. M(brk)

3. M(on)

ad 1: De M bestemming is van toepassing op de locatie Lieven de Key en de locatie van de kerk van Nazarener aan de Zijlweg. Binnen deze M bestemming zijn religieuze- , educatieve en welzijndoeleinden toegestaan evenals praktijkruimte. Waar op de verbeelding een aanduiding bedrijfswoning (bw) is opgenomen is een bedrijfswoning toestaan. Er was reeds een dienstwoning toegestaan bij de kerk in het oude bestemmingsplan.

ad 2: M (brk) zijn uitsluitend hulpdiensten (Brandweerkazerne en Ambulance) en gezondheidsdienst (GGD) toegestaan. Ook zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan zoals oefenruimten, opleidingsfaciliteiten, sportvoorzieningen en logiesvoorzieningen.Omdat de bouwmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan voor een groot deel afwijken van de vergunde situatie is ervoor gekozen om de vergunde situatie 1 op 1 over te nemen (dus met verschillende hoogtematen).

ad 3: Bij M(on) zijn uitsluitend educatieve voorzieningen toegestaan.

Binnen alle Maatschappelijke bestemmingen (M, M(on) en M(brk)) zijn aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel, sportvoorzieningen en horeca-activiteiten (horecacategorie 1,2 ) toegestaan tot maximaal 20% van het bruto vloeroppervlak. Dit betekent dat bij de onderwijsvoorzieningen bijvoorbeeld een lunchgelegenheid, restaurant of schoolboekenwinkel toegestaan is.

Waar op de verbeelding een aanduiding studentenhuisvesting (sth) is opgenomen is studentenhuisvesting toegestaan.

Waar op de verbeelding de aanduiding sv-fis (specifieke vorm van verkeer-fietsenstalling) is een grootschalige fietsenstalling met bijbehorende voorzieningen toegestaan. Kleinschalige fietsvoorzieningen zijn binnen de bestemming Maatschappelijk overal toegestaan.

Binnen de maatschappelijke bestemmingen zijn bijbehorende voorzieningen zoals (ondergrondse) parkeervoorzieningen toegestaan.

Artikel 11 Recreatie

Met de bestemming Recreatie aanduiding volkstuinen (vt) worden volkstuinen en stadslandbouw mogelijk gemaakt. Er is geen bebouwing zoals kassen of tuinhuisjes toegestaan, met uitzondering van een (vergunde) berging.

Artikel 12 Tuin -1

De op de verbeelding voor 'Tuin 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. Binnen deze bestemming zijn slechts erkers, tuinen en verhardingen toegestaan. Onder voorwaarden zijn andere bouwwerken toegestaan zoals erfafscheidingen. Een aan- of uitbouw of een bijgebouw zoals een berging kan niet binnen deze bestemming worden gebouwd. Een uitzondering hierop zijn fietsenbergingen. Deze zijn onder voorwaarden toegestaan in Tuin-1. Deze bestemming komt vaak voor aan de voorzijde van woningen. Bebouwing aan de voorzijde van woningen geeft een rommelig beeld en kan met name bij hoekwoningen het uitzicht voor automobilisten verminderen waardoor gevaarlijke situaties kunnen ontstaan.

Parkeren in tuinen met bestemming 'Tuin-1' is slechts toegestaan waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven.

Artikel 13 Tuin - 2

De op de verbeelding voor 'Tuin 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. De Tuin-2 bestemming komt met name voor in tuinen aan de achterkant van gebouwen. Op deze gronden mogen onder voorwaarden aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd. Het is niet toegestaan dat de gronden met de bestemming 'Tuin-2' geheel worden volgebouwd. Dit in het belang van de woonkwaliteit (waarborgen voldoende openheid). In de planregels zijn daarom bouwregels opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50 procent van het bestemmingsvlak met een maximum oppervlakte van 40 m². Dakterrassen zijn onder voorwaarden toegestaan op aan- en uitbouwen, tenzij er sprake is van privaatrechtelijke belemmeringen.

Parkeren in tuinen met bestemming 'Tuin-2' is (behalve in bebouwing) slechts toegestaan waar dit met een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Ter plaatse van de aanduiding garage, zijn garages toegestaan met een hogere bouwhoogte dan standaard in de tuinbestemming is toegestaan.

Artikel 14 Tuin- 3

De 'Tuin-3' bestemming komt incidenteel voor in tuinen aan de achterkant van gebouwen. Op deze gronden mogen onder voorwaarden aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd. Het is toegestaan dat de gronden met de bestemming 'Tuin-3' geheel worden volgebouwd. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag maximaal 4 meter bedragen; de bouwhoogte van bijgebouwen en van andere bouwwerken mag maximaal 3 meter bedragen. Legale bebouwing die hoger is dan 3 meter wordt via een aanduiding op de kaart mogelijk gemaakt. Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen tenzij er sprake is van privaatrechtelijke belemmeringen.

Parkeren op gronden met de bestemming 'Tuin 3' is toegestaan in gebouwde voorzieningen én waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven.

Artikel 15 Verkeer

De in het plangebied voorkomende wegen, met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, bomen, fiets- en voetpaden en alle andere bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de verzamelbestemming 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn groen-, water- en speelvoorzieningen toegestaan evenals bouwwerken ten behoeve van de verkeers- en verblijfsfunctie, waaronder nutsvoorzieningen, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclebakken, verkeers- en lichtmasten en andere bouwwerken zoals fietsenrekken. Tenzij anders aangegeven op de verbeelding mag de hoogte van gebouwen niet meer bedragen dan 3 meter en mag de oppervlakte (met uitzondering van autostalling en opslag) niet meer bedragen dan 10 m2.

Binnen de bestemming 'Verkeer' is ruimte gelaten worden om zonodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op gewijzigde behoeften. Gedacht kan worden aan ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen).

Waar op de verbeelding de aanduiding brug 'br' (brug) is opgenomen is een brug voor (motor)voertuigen mogelijk gemaakt.

Garage- en opslagboxen zijn mogelijk gemaakt waar op de verbeelding de aanduiding (ga) garage en (op) opslag is opgenomen. De bouwhoogte van de garages en opslagruimtes mag niet meer dan 3 m bedragen, tenzij anders op de verbeelding staat aangegeven;

kiosken en standplaatsen

In het bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om binnen de Verkeersbestemming kiosken toe te staan. Ter regulering van de standplaatsenvergunningen is in de vorm van Standplaatsenbeleid 2010 een toetsingskader geformuleerd. Artikel 151 van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) biedt de juridische basis voor het verlenen of weigeren van een standplaatsvergunning. Nieuwe standplaatsvergunning worden voor een periode van 5 jaar uitgegeven en moeten mobiel zijn. De verkoopinrichting moet na sluitingstijd verwijderd worden.

Artikel 16 Verkeer-Railverkeer

De spoorlijnen, spoorbruggen, het rangeerterrein die in het plangebied gelegen zijn, zijn in het bestemmingsplan als Verkeer- railverkeer bestemd. Binnen deze bestemming mogen voorzieningen gerealiseerd worden ten behoeve van het betreffende railverkeer zoals bouwwerken, hoogspanningsmasten, bovenleidingen, geluidsschermen en regelstations. Gebouwen ten behoeve van het railverkeer mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gerealiseerd.

Artikel 17 Water

De in het plangebied voorkomende waterlopen, waterwegen en waterpartijen, en bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor verkeer over water, waterberging en de waterhuishouding, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen, oevers, kunstwerken en bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen, sluizen, stuwen, dammen, steigers, duikers, gemalen. Op gronden met de bestemming 'Water' mag niet worden gebouwd, behoudens waar het gaat om het veranderen of vernieuwen van bestaande beschoeiingen, kaden, aanlegplaatsen, remmingen, meerpalen en dukdalven. Woonschepen, hotel- en horecaschepen zijn niet toegestaan.

Voor het oprichten van een steiger groter dan 5 m2 is een omgevingsvergunning van de gemeente én een keurvergunning van het Hoogheemraadschap van Rijnland nodig.

Artikel 18 Wonen

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die primair voor woningen worden gebruikt. Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn binnen de woonfunctie toegestaan. Dit kunnen bijvoorbeeld zijn: kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen zoals arts, tandarts en notaris. Voorts is gastouderopvang en bed and breakfast toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten (in combinatie met andere toegestane activiteiten) ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2.

Binnen de woonfunctie is begeleid wonen ook toegestaan. Onder begeleid wonen worden vormen van wonen verstaan waarbij de begeleiding door externen plaatsvindt. Zelfstandig wonen wordt of blijft hierdoor mogelijk. Kenmerk van begeleid wonen is dat de externen niet voortdurend of nagenoeg voortdurend aanwezig zijn en in de woning geen afzonderlijke ruimte voor de begeleiding aanwezig is.

Wanneer verzorging voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvindt en in het gebouw afzonderlijke ruimte ten behoeve van de verzorging aanwezig is dan wordt het gezien als zorgwonen. Zorgwonen is niet direct toegestaan onder de woonfunctie, uitzondering hierop is de locatie Zijlweg 245; daar zijn zorgwoningen wel toegestaan.

6.4.2 Afwijken van bouwregels

Binnen de bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde bouwregels af te mogen wijken. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt aan een aantal criteria getoetst, afhankelijk van het soort afwijking:

• 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
• 2. de privacy en bezonning van de omwonenden;
• 3. de verkeerssituatie ter plaatse;
• 4. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• 5. cultuurhistorische waarden

1. Het straat- en bebouwingsbeeld

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het in stand houden dan wel tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
• behoud dan wel versterken van de aanwezige trends

2. De privacy en bezonning van de omwonenden

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden dan wel tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy. Bij privacy wordt gekeken naar het gebruik van het bouwwerk en de invloed daarvan op de omliggende gronden. Naar mate de invloed van het betreffende gebruik op de omgeving toeneemt, dient een grotere afstand tot de omliggende gronden te worden aangehouden. Voor bezonning is momenteel beleid in voorbereiding. Het doel hierbij is om te komen tot een 'Haarlemse bezonningsnorm'. Zodra dit beleid is vastgesteld vormt dit het toetsingskader.

3. De verkeerssituatie ter plaatse

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, toe/afname van parkeren en de doorstroming.

4. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

5. De cultuurhistorische waarden

Het plangebied ligt buiten het beschermd stadsgezicht. Maar ook buiten het beschermd stadsgezicht dient rekening te worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, waarbij wordt gestreefd naar het in stand houden dan wel versterken van deze waarden.

Voor dit onderwerp zal getoetst worden aan:

• de Nota Ruimtelijke Kwaliteit;
• de Nota Dak;
• de aanwezigheid van ensembles en seriebouw.

In onderstaande tabel is schematisch opgenomen welke dakkapellen, kappen, trends dakopbouwen en dakterrassen mogelijk zijn. Dit is gekoppeld aan de verbeelding. De standaardregels gelden voor dakkapellen en kappen.

Schematische verbeelding van reeds toegestane dakkapellen en kappen en de afwijkingsmogelijkheden

Schematische verbeelding van reeds toegestane dakterrassen en de afwijkingsmogelijkheden.

6.4.3 Trends

Trends zijn de binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg identieke dakopbouwen. Ter behoudt dan wel bevordering van een rustig straatbeeld zijn per straat trends in dakopbouwen geïnventariseerd en direct mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan. Er komen in dit plangebied twee trends voor; de opbouw en het recht optrekken van de achterzijde.

Op bijgevoegde afbeelding is aangegeven waar de trends voorkomen (zie bijlage 12). Als er geen trend is aangegeven zijn de standaard uitbreidingen toegestaan. Zie paragraaf 6.4.2. Op de verbeelding zijn de trends voor dakopbouwenis opgenomen met de bouwaanduiding: [sba-ob] en [sba-roa].

Trend Opbouw (70-70); op verbeelding [sba-ob]

Dakopbouw maximaal 3 meter boven maximale goothoogte met aangegeven hellingshoeken.

Indien aanwezig aansluiten op de bestaande kap aan de voorgevelzijde.

Variant met recht optrekken achtergevel mits wordt voldaan aan voldoende afstand ten opzichte van omliggende bebouwing zoals weergegeven in de regels.

Gezien het aantal gerealiseerde opbouwen ontstaat een eenheid qua straatbeeld met behoud van aanwezige schaal. Beoogde straatbeeld voldoet aan gestelde uitgangspunten met betrekking tot straatbeeld, schaal en samenhang. Materialisering aansluitend op bestaande.

Trend Recht optrekken achterzijde; op verbeelding [sba-roa]

Achtergevel mag recht worden opgetrokken aan achterzijde tot maximaal 3 meter boven de maximale goothoogte. De toegestane uitbreiding biedt mogelijkheid tot vergroten wooncomfort passend in het straatbeeld en schaal. Beoogde straatbeeld voldoet aan gestelde uitgangspunten met betrekking tot straatbeeld, schaal en samenhang. Materialisering aansluitend op bestaande.

Schematische verbeelding van reeds toegestane dakopbouwen als er sprake is van een trend.

6.4.4 Afwijken van gebruiksregels

Binnen een aantal bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde regels binnen bestemmingsomschrijving af te mogen wijken. Bij toepassing van deze bevoegdheid wordt gekeken of de nieuw functie passend is binnen de bestemming en een vergelijkbare invloed op de omgeving heeft als de al toegestane functies.

6.4.5 Dubbelbestemming

Artikel 19 Waarde – archeologie (dubbelbestemming)

De aanwezige archeologische verwachtingswaarden worden opgenomen door middel van de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie'. De voor 'Waarde-Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

In het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de Archeologische Beleidskaart Haarlem. Voor de aangeduide categorieën dient een waardestellend archeologisch rapport te worden overlegd bij de volgende bodemverstorende activiteiten dieper dan 30 centimeter onder maaiveld:

Tabel 7. Archeologische categorieën

Categorie	bij een oppervlak
1a	= 0 m2
1b	= 0 m2
2	> 50 m2
3	> 500 m2
4	> 2.500 m2
5	> 10.000 m2
6	n.v.t.

In het bestemmingsplan komen de categorieën 3, 4 en 5 voor een nadere omschrijving van de categorieën wordt verwezen naar paragraaf 4.9.

6.5 Algemene bepalingen

Artikel 20 Anti dubbeltelbepaling

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen - al dan niet tijdelijk - van eigenaren wisselen. De regeling is met name van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Artikel 21 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels zijn die zaken geregeld die gelden voor alle bestemmingen, bijvoorbeeld het strijdig gebruik van gronden en bouwwerken voor prostitutie.

Artikel 22 Algemene afwijkingsregels

Het bestemmingsplan als bindende verordening is opgebouwd uit objectief vastgelegde ruimtelijke begrenzingen. De mogelijkheden en onmogelijkheden voor het bouwen en het gebruik zijn nauwkeurig vastgelegd. Die ruimtelijke begrenzing is een afgeleide van kadastrale gegevens en de lijnen van de grootschalige basiskaart. Die gegevens in combinatie met planontwikkelingen, kunnen in de praktijk maatafwijkingen opleveren. Ook kan, gelet op voortschrijdende ontwikkelingen toch behoefte zijn een aan grotere hoogte van bouwwerken ten behoeve van algemeen nut. Starheid van bestemmingsregels mag niet de oorzaak zijn van gekunstelde oplossingen, waarmee de kwalitatieve doelstelling van het bestemmingsplan niet gediend is. Binnen een kader van bescherming van belangen, is door middel van dit artikel enigermate van flexibiliteit mogelijk. Afwijken gebeurt altijd met inachtneming van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht, zodat belanghebbenden de mogelijkheid tot bezwaar/beroep hebben wanneer op grond van dit artikel van het plan wordt afgeweken.

6.6 Overgangs- en slotrecht

Artikel 23 Overgangsregels

Het overgangsrecht is van toepassing op situaties (gebruik) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan van het nieuwe plan afwijken, dan wel op basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden (bouwwerken). Met deze overgangsregels wordt duidelijk dat die afwijking toegestaan is, maar wel begrensd is tot de bestaande afwijking. Dus de bestaande afwijking qua gebruik mag niet vergroot worden en het bouwwerk mag alleen maar goed onderhouden worden en niet volledig worden herbouwd. Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. Hoewel Haarlem een actief handhavingsbeleid kent, is het onmogelijk om alle eventuele strijdigheden tijdig te ontdekken. Om die strijdigheden uit te sluiten van het legaliserende effect van de overgangsbepalingen, wordt deze categorie nadrukkelijk uitgesloten van overgangsrecht. Ten behoeve van de bestuurlijke zorgvuldigheid en om in te kunnen spelen op praktische situaties, kennen de overgangsbepalingen ook een afwijkingsmogelijkheid.

Artikel 24 Slotregel

Dit artikel geeft aan op welke wijze dit bestemmingsplan kan worden aangehaald, namelijk als de regels van bestemmingsplan 'Zijlweg e.o.'.

Bijlage 1: Zoneringslijst

6.7 Hoofdopzet waarderingskaart

Gezien de aanwezige cultuurhistorische waarden in het plangebied is een waarderingskaart opgesteld. De waarderingskaart is een combinatie van de afzonderlijke gebouwen met de waardering van de stedenbouwkundige structuur. De waarderingskaart vormt een onderdeel van de toelichting. De waarderingskaart is door middel van een indeling in twee verschillende orden (orde 1 en 2) via de verbeelding gekoppeld aan een mate van bescherming in de planregels.

Daarnaast heeft de waarderingskaart tevens een informatieve waarde naar bewoners en gebruikers van het plangebied. De waarderingskaart geeft immers inzicht in verschillende aspecten op perceelniveau.

Objectwaardering (waardering van afzonderlijke gebouwen)

Orde 1 (rood) betreft gebouwen (ook bruggen) die beschermd zijn op grond van de Monumentenwet of de gemeentelijk monumentenverordening. In de Monumentenwet 1988 is onder meer bepaald dat het verboden is om monumenten af te breken of te wijzigen. De aangewezen beschermde monumenten zijn daarom conserverend opgenomen in het bestemmingsplan. Aangewezen gemeentelijke en rijksmonumenten worden op de waarderingskaart voorzien van de aanduiding 'Orde 1'. Dit heeft voornamelijk een informatieve waarde. De bescherming zelf is geregeld in de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke monumentenverordering. Het bestemmingsplan heeft geen directe invloed op de bescherming, onderhoud en herstel van het monument. Wel zal bij het bestemmen van de betreffende gebouwen en directe omgeving in het bestemmingsplan waar nodig rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarde.

Orde 2 (oranje) betreft gebouwen (ook bruggen) die ouder zijn dan vijftig jaar en die op grond van hun hoge architectonische kwaliteit, hun plaats in de stedenbouwkundige structuur en/of als toonaangevend element in de gevelwand een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsbeeld. De toegevoegde waarde van deze bouwwerken heeft niet alleen betrekking op de aanwezigheid binnen het (voorgenomen) beschermd stadsgezicht, maar ook op individuele architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten van de bouwwerken. Behoud van de specifieke waarden van deze gebouwen voor de gevelwand is het uitgangspunt. In de toelichting is in hoofdstuk 4.8 een omschrijving opgenomen van de specifieke waarden per orde 2 pand.

De waarderingskaart is opgenomen in bijlage 1 bij de toelichting.

6.8 Hoofdopzet verbeelding

Bestemmingen

Onder een bestemming wordt de bestemming verstaan die ingevolge artikel 3.1 Wro aan gronden wordt toegekend. Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, of wel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Lijn- en puntbestemmingen komen niet voor. De verbeelding van een bestemming bestaat dus nooit uit een lijn of een punt.

Dubbelbestemmingen

Er is sprake van een dubbelbestemming, indien op een stuk grond twee of meer onafhankelijk van elkaar voorkomende bestemmingen voorkomen, waarbij er sprake is van een rangorde tussen de dubbelbestemming en de daarmee samenvallende bestemming. In de bij de dubbelbestemming behorende planregels wordt de verhouding tussen de doeleinden (functies) van de bestemmingen aangegeven. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd. De specifieke kenmerken van dubbelbestemmingen brengen met zich mee dat deze bestemmingen doorgaans een relatief groot gebied beslaan en veelal op meerdere bestemmingen betrekking hebben. Een dubbelbestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Dubbelbestemmingen in de vorm van een lijn of een punt komen niet voor. In het bestemmingsplan Zijlweg e.o. komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

Waarde - archeologie (WR-A3, WR-A4 en WR-A5; Artikel 19)

De dubbelbestemming 'Waarde archeologie" is overgenomen uit het 'Facetbestemmingsplan archeologie'. De regels staan beschreven in artikel 19. Op de analoge verbeelding van dit bestemmingsplan wordt Waarde-archeologie aangeduid met WR-A3, WR-A4 en WR-A5.

Bebouwingsgrenzen / Rooilijnen

Uitgaande van de bestaande bebouwing en bestaand gebruik zijn op de plankaart bebouwingsgrenzen en in de regels bebouwingsvoorschriften opgenomen. De bebouwingsgrenzen geven het gebied aan waarbinnen mag worden gebouwd. In de meeste gevallen laten de bebouwingsgrenzen op de plankaart in combinatie met de bouwregels, verbetering, vernieuwing, bescheiden vergroting of vervanging met gelijkwaardige bouw toe. Daarbij is rekening gehouden met de nodige flexibiliteit, kwaliteitseisen voor de bebouwing, de bereikbaarheid en de woonomgeving.

Over het algemeen zijn de bebouwingsgrenzen van de vigerende bestemmingsplannen overgenomen. Daar waar met een ontheffing is afgeweken van het vigerend beleid is de nieuw ontstane situatie opgenomen.

De bebouwingsgrens aan de openbare weg wordt de rooilijn genoemd.

Bestemmingsgrenzen

Over het algemeen vormen de aaneengesloten bebouwingsgrenzen (gesloten) bouwblokken. Het particulier bezit binnen de bouwvlakken wordt als T1, T2 of T3 bestemd. De tuinbestemmingen worden met een bestemmingsgrens omsloten. In de regels staan bebouwingsregels voor de tuinbestemmingen. Als bestaande bebouwing qua oppervlakte of hoogte niet in deze bouwregels past wordt de hoogte met een bouwvlak en een hoogteaanduiding opgenomen. Afwijkingen van de geregelde oppervlakte wordt met een percentage aanduiding op de verbeelding aangegeven.

Ook de verkeers- en de groenbestemming zijn met bestemmingsgrenzen omsloten. Bebouwingsmogelijkheden binnen deze bestemmingen zijn in de betreffende regels omschreven.

Aanduidingen

In dit bestemmingsplan zijn de volgende aanduidingen conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) opgenomen:

• 1. functieaanduidingen
• 2. bouwaanduidingen
• 3. maatvoeringsaanduidingen
• 4. gebiedsaanduidingen

1. Functieaanduidingen

Een functieaanduiding wordt gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming of een gedeelte daarvan te specificeren. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van het gebruik, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking. Zo wordt bijvoorbeeld binnen de bestemming Bedrijf aan de Delftstraat met een functieaanduiding 'w' een woning op de verdieping toegestaan. De aanduiding 'brk' binnen de M geeft aan dat op deze locatie een brandweerkazerne/hulpdiensten met bijbehorende voorzieningen is toegestaan. In de regels is bepaald dat er op die locatie uitsluitend een brandweerkkazerne is toegestaan en dus geen andere maatschappelijke functies. Zo'n zelfde systematiek geldt voor de grote onderwijsvoorzieningen in het gebied.

2. Bouwaanduidingen

Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken, worden bouwaanduidingen genoemd. Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet – voor zover van toepassing – van deze bouwaanduidingen gebruik worden gemaakt. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening kan het echter nodig zijn om ook met andere dan de daar genoemde bouwaanduidingen te werken. Dit kan door gebruik te maken van een verzamelaanduiding die aangeeft dat het hier om een specifieke bouwaanduiding gaat, bijvoorbeeld de bouwaanduiding 'opbouw' [sba-ob].

3. Maatvoeringsaanduidingen

Maatvoeringsaanduidingen hebben betrekking op: afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, die kunnen gelden zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik.

De hoogtes zijn geïnventariseerd middels een bouwblok en archiefonderzoek. De opgenomen maten zijn in hele meters en naar boven afgerond.

Afhankelijk van het type bebouwing wordt een hoogte aangegeven met één van de volgende aanduidingen:

• a. maximale goothoogte
• b. maximale bouwhoogte
• c. maximale goot- en bouwhoogte
• d. maximaal bebouwingspercentage
• e. bouwhoogte
• f. goothoogte

Maximale goothoogte

De aanduiding maximale goothoogte is gebruikt in bouwvlakken die maximaal tot een op de verbeelding aangegeven goothoogte mogen worden bebouwd en waarbij het niet bezwaarlijk is om lager dan die aangegeven waarde te bouwen. Boven de goot mag worden afgedekt met een kap of dakvorm binnen de in de bouwregels geldende voorwaarden.

Maximale bouwhoogte

De aanduiding maximale bouwhoogte is gebruikt in bouwvlakken die maximaal tot een op de verbeelding aangegeven hoogte mogen worden bebouwd en waarbij het niet bezwaarlijk is om lager dan die aangegeven waarde te bouwen.

Maximale goot- en bouwhoogte

De aanduiding maximale goot- en bouwhoogte is gebruikt in bouwvlakken die maximaal tot een op de verbeelding aangegeven hoogte mogen worden bebouwd en waarbij het niet bezwaarlijk is om lager dan die aangegeven waarde te bouwen.

Maximaal bebouwingspercentage

De maximale oppervlakte van het bouwvlak dat bebouwd mag worden uitgedrukt in percentage.

Bouwhoogte

Op de verbeelding is de bouwhoogte van de monumenten en beeldbepalende panden aangegeven met een aanduiding 'bouwhoogte'. Dit wil zeggen dat bij deze panden de bestaande bouwhoogte gehandhaafd dient te blijven. Op deze wijze wordt de bestaande situatie gefixeerd. Op de verbeelding worden hoogtematen naar boven afgerond. Dus 5,3 m of 5,8 m wordt allebei 6 m.

Goothoogte

Op de verbeelding is de goothoogte van de monumenten en beeldbepalende panden aangegeven met een aanduiding 'goothoogte'. Dit wil zeggen dat de bestaande goothoogte gehandhaafd dient te blijven. Daarmee wordt de bestaande situatie gefixeerd. Op de verbeelding worden hoogtematen naar boven afgerond. Dus 5,3 m of 5,8 m wordt allebei 6 m. Een verspringende bouw-/goothoogte kan een essentieel onderdeel zijn van een straat- en bebouwingsbeeld. Het kan zijn dat er 4 panden naast elkaar op de plankaart zijn aangegeven met een goothoogte 6 terwijl in werkelijkheid de hoogtes tot maximaal 0,9 m verspringen.

6.9 Handhavingsparagraaf

Met dit bestemmingsplan beoogt de gemeenteraad een voor de burgers duidelijk en herkenbaar ruimtelijk beleid te formuleren. Op grond daarvan mag dan ook verwacht worden dat het college van burgemeester en wethouders handhavend optreedt als iemand de regels van het bestemmingsplan niet naleeft. Immers, de ruimtelijke kwaliteit van het gebied loopt gevaar als men in strijd met het bestemmingsplan een bouwwerk bouwt of als men in strijd met het bestemmingsplan gronden of bouwwerken gebruikt. Het achterwege laten van handhaving kan ertoe leiden dat zich ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen voordoen, die negatieve gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en de veiligheid.

Daarom wordt hier het beleid inzake de handhaving uiteengezet en aangegeven hoe de handhaving van de bestemmingsplanregels wordt opgepakt. Volgens vaste jurisprudentie bestaat er een beginselplicht om handhavend op te treden. Dit houdt in dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met de handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift of regel het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen als er concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. De gemeente Haarlem voldoet aan deze beginselplicht door daadkrachtig en consequent op te treden.

Eens in de vier jaar stelt de gemeente Haarlem een integraal handhavingsbeleid vast waarin de projecten staan aangegeven die worden opgepakt. De opzet is dat de afdeling Handhaving Bebouwde Omgeving niet alle illegale situaties tegelijk aanpakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, hetgeen een uitstralend effect zal hebben. Uiteraard wordt bij calamiteiten in principe altijd opgetreden. Handhaving van de regels van bestemmingsplannen vindt in de gemeente Haarlem plaats langs bestuursrechtelijke weg. Rechtszekerheid en gelijke behandeling van burgers staan hierbij voorop. Daarbij is ook communicatie belangrijk. Hier kan bovendien een preventieve werking van uitgaan. De gemeente brengt met name de relatie met de na te streven beleidsdoelstellingen onder de aandacht, zodat voor iedere inwoner, eigenaar en ondernemer duidelijk mag zijn hoe en wanneer het college handhaaft.

Ook voor dit plangebied zal de handhaving van de kaders van het bestemmingsplan tevens plaatsvinden na het verstrekken van omgevingsvergunningen voor de activiteiten 'bouwen', 'het uitvoeren van een werk' en 'het gebruiken van gronden en bouwwerken'. Want niet alleen handelingen zonder vergunning zijn onderwerp van handhaving, maar ook handelingen in afwijking van een omgevingsvergunning vormen een overtreding. Het gemeentelijk toezicht tijdens de vergunningplichtige activiteiten is gewaarborgd doordat inspecteurs in Haarlem volgens het Landelijk Toezichtprotocol werken. Deze inspecteurs classificeren projecten volgens het protocol, waarmee zij de noodzakelijke frequentie en het niveau van de controles tijdens de bouw bepalen. De rapportage van deze controles slaan zij digitaal op. Aldus draagt het college zorg voor de handhaving van de bestemmingsplanregels.

Hoofdstuk 7 UITVOERBAARHEID, OVERLEG EN INSPRAAK

7.1 Financiële uitvoerbaarheid

Onderhavig bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend van aard. De voorgenomen ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt zijn de ontwikkelingen aan de Zijlweg 245.

Verhaal van kosten

Om gemaakte kosten te verhalen dient de gemeenteraad ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voorzien. Van een bouwplan is sprake bij:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening,kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt;

Een exploitatieplan is niet verplicht als de gemeente de grond in eigendom heeft of als de gemeente met alle eigenaren van de gronden waarop ontwikkeld kan worden, overeenkomsten heeft afgesloten.

De transformatie van Zijlweg 245 wordt gezien als een bouwplan omdat er meer dan 10 woningen gerealiseerd kunnen worden. Met de nieuwe eigenaar zijn afspraken gemaakt over de aanleveringen van alle onderzoeken en er is een planschade overeenkomst afgesloten. Hiermee voldoet de gemeenteraad aan haar verplichting en hoeft er geen exploitatieplan vast gesteld te worden.

7.2 Uitkomst watertoets

Het bestemmingsplan is 31 januari 2012 besproken met Hoogheemraadschap Rijnland. De opmerkingen die tijdens dit overleg zijn gemaakt zijn overgenomen in dit bestemmingsplan. In maart 2013 is het bestemmingsplan toegestuurd naar Hoogheemraadschap Rijnland.De gemaakte opmerkingen zijn overgenomen in het bestemmingsplan.

7.3 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

In maart 2013 is het conceptontwerpbestemmingsplan per mail toegestuurd aan:

• Ministerie EL&I/energie
• Dienst Vastgoed Defensie
• Rijkswaterstaat Noord-Holland
• Provincie Noord-Holland
• Hoogheemraadschap Rijnland
• Gemeente Bloemendaal
• Brandweer Haarlem
• NS
• Prorail
• InHolland
• Nova college
• De heer Sassen, Zijlweg 212 Haarlem

De schriftelijk ingekomen inspraakreacties zijn hieronder samen met de reactie van het gemeentebestuur samengevat.

Ontvangen reacties:

Nr.	Naam instantie/indiener	Reactie	Antwoord gemeente
1.	Hoogheemraadschap van Rijnland, I. Kramps- Luitwieler	Hoofdstuk 3 beleidskader: aanvullen beleid van Rijnland toevoegen (tekst is bijgevoegd). Paragraaf 4.4: aanvullen waterparagraaf met een verwijzing naar de Keur en Beleidsregels 2009 van Rijnland (tekstvoorstel is bijgevoegd).	Opmerkingen zijn verwerkt in het bestemmingsplan.
2.	Gemeente Bloemendaal, A. Brandenburg	De reactie heeft betrekking op het ontwikkelkader voor de Lieven de Key locatie.	De planontwikkeling bij de Lieven de Keylocatie aan de Korte Verspronckweg ligt vooralsnog stil. De bestaande situatie is met een maatschappelijke bestemming opgenomen in dit bestemmingsplan. Voor eventuele ontwikkelingen op deze locatie zal een aparte ruimtelijke procedure moeten worden doorlopen.
3.	Brandweer Kennemerland, Contactpersoon M.Rutte	Advies gaat in op externe veiligheid inrichtingen en Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.	Opmerkingen zijn verwerkt in het bestemmingsplan.
4.	NS, R. de Lint	Verzocht wordt een wijzigingsbevoegdheid op te nemen bij het Tuincentrum aan de Korte Verspronckweg en deze locatie mee te nemen bij de planontwikkeling Lieven de Key.	Aangezien er geen concrete plannen zijn voor deze locatie wordt geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen in dit bestemmingsplan. De planontwikkeling Lieven de Key ligt stil.
5.	De heer Sassen, Zijlweg 212 Haarlem	- geluidmetingen/geluidonderzoek bij uitrit brandweer; - verzoekt om op de verbeelding enkele groenstroken (voor de kerk en voor de brandweer) onder de bestemming groen te brengen.	- aangezien er geen uitbreiding bij de brandweer/hulpdiensten is voorzien worden er geen geluidonderzoeken verricht. - op de verbeelding is de situatie overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. In dat plan is de bestemming voor de kerk Maatschappelijk (onbebouwd). Overigens zijn voor wat betreft de kerk in deze ontwerpfase de bouwmogelijkheden uit het vigerende plan verwerkt.