2.1.1 Vijfhoek     

De Vijfhoek ontleent haar naam aan de samenloop van vijf straten, de eigenlijke Vijfhoek, namelijk de Breestraat, Lange Bogaardstraat, Drapenierstraat, Wolstraat en Lange Raamstraat, Pas met de uitleg van de stad Haarlem in het begin van de 15e eeuw werd de Vijfhoek binnen de bescherming van de stadsmuur gebracht.

Het gebied bleef lange tijd zijn open karakter behouden. Een groot deel ervan was in de 16e eeuw namelijk in gebruik door de lakenindustrie. Ook kwamen in deze periode nog boomgaarden in de Vijfhoek voor. Veelal behoorden deze bij de kloosters, maar ook waren er boomgaarden in eigendom bij burgers uit de stad. Tot de 17e eeuw bleef de Vijfhoek ruim van opzet.

In 1576 werd Haarlem door een verschrikkelijke brand geteisterd. Ook een groot deel van de bebouwing in de Vijfhoek werd hierdoor verwoest. Met de wederopbouw bleef het middeleeuwse karakter van het stratenpatroon in de binnenstad grotendeels gehandhaafd. Om de bevolkingsgroei in 1622 op te vangen werden alle open terreinen bebouwd. Door de bebouwing van de open plekken wijzigde het westelijke deel van de Vijfhoek drastisch. Het landelijke karakter verdween. Het stratenpatroon is hier opvallend regelmatig. Vele rechthoekige bouwblokken zijn te onderscheiden en er ontstonden ook nieuwe verbindingen. Het grootste planmatige project was de stratenaanleg van Jacob van Campen. De bedoeling was de Nieuwe Kerk indirect te verbinden met de Grote Houtstraat. De aanleg van dit plan bleef beperkt en alleen de Kerkstraat werd gerealiseerd.

De in 1657 gegraven Leidse Vaart bood extra mogelijkheden voor dit gebied ten aanzien van de export. Echter, na de bloeiperiode van de 17e eeuw ging het met de Haarlemse textielnijverheid bergafwaarts. De Haarlemse laken-, wol- en linnennijverheid werd vanouds als huisvlijt bedreven. Toen men in Engeland en Frankrijk in de 18e eeuw overging op machinale textielverwerking, bleef men in Haarlem op de traditionele wijze werken. Doordat de buitenlandse fabrieken sneller en goedkoper konden leveren was het Haarlemse product ten dode opgeschreven.

Naast de economische achteruitgang liep ook het inwonertal snel terug. Veel huizen kwamen leeg te staan en vervielen. Tussen 1734 en 1807 werden in verschillende stadswijken meer dan 1200 huizen gesloopt.

De Vijfhoek heeft, vergeleken met de stadsplattegrond van 1628 van Pieter Saenredam, in het begin van de 19e eeuw een groot aantal open terreinen. Ten westen van de Raamgracht is vrijwel alle bebouwing verdwenen. Zo ook tussen de Raamgracht en de Korte- en Lange Lakenstraat en ten zuiden van de Nieuwe Raamstraat en het Nieuwe Kerksplein.

In 1830 vestigde zich op het zgn. muizenveld (tussen de Leidsevaart en de Singel, nu Wilhelminastraat) het bedrijf van de Engelsman Wilson. Het besluit van de gemeenteraad in 1872, dat het lozen van vuil fabriekswater in de stadssingel verbood, had als gevolg dat de fabriek werd gesloten en deels afgebroken.

Tegen het einde van de 19e eeuw verbeterde de Haarlemse economische situatie en groeide het inwonertal. Ten gevolge van de geplande stadsuitbreiding werd met Wilson in 1879 een akkoord getroffen om de resten van de fabriek te slopen. Deze uitbreiding had het ontstaan van de Wilhelminastraat als gevolg doordat de Singelgracht werd gedempt (1881).

Als stimulans voor de opbloei van deze hoek van de stad verrezen aan weerszijden van deze nieuwe ader aanzienlijke behuizing en een aantal planmatig aangelegde straten. Ook ontstond in deze periode het Wilsonsplein als groen plein aangehaakt aan de groenzone van de Raamvest en begrensd door de Leidsevaart. Na de bouw van de Schouwburg aan de Oranjekade/Raamvest in 1914-1918 kreeg het Wilsonplein zijn huidige vorm.

Echter, niet alleen de Singelgracht werd gedempt. Reeds eerder was de vervuiling en de stank van de grachten de aanleiding voor het gemeentebestuur om deze te laten dempen. In de Vijfhoek werden in 1860-1861 de Voldersgracht, de Raamgracht en de Zijdegracht (nu Sophiaplein) gedempt.

Pas tegen het eind van de 19e eeuw kwam er verbetering in de bestaansmogelijkheden in dit gedeelte van de stad. In de periode van circa 1880 tot circa 1920 werd veel van de nog resterende 17e en 18e eeuwse bebouwing gesloopt en door nieuwbouw vervangen. Er werd per pand gebouwd en het ontwerp was steeds afkomstig van een andere meestertimmerman of kleine aannemer. Hierdoor kwam een afwisseling in de bebouwing tot stand. Deze huizen waren in de regel gering van afmeting. Het kleinschalige karakter is in de Vijfhoek goed bewaard gebleven. Vooral in het middengebied is dat nog goed waarneembaar.

2.1.2 Heiliglanden - de Kamp     

De noordelijke bestemmingsplangrens, de voormalige Oude Gracht, was tot in de tweede helft van de 14e eeuw de zuidelijke verdedigingsgrens van Haarlem. De Heiliglanden en de Kamp komen in die tijd binnen de stadsmuren te liggen. Deze nieuwe zuidelijke verdedigingsgrens wordt aanvankelijk de Zuidgracht genoemd, later Buitensingel of Stadssingel en tegenwoordig Kampersingel, Gasthuissingel en Raamsingel.

De buurten de Heiliglanden en De Kamp worden gescheiden door de Kleine Houtstraat. Deze straat loopt langs de oostkant van de strandwal en fungeerde tevens als terpendijk langs het Spaarne. Waar nu De Kamp ligt bevond zich onbeschermd buitendijks oevergebied dat bij tijden onderliep en dan weer droogviel. De Kamp dankt zijn naam aan de afgebakende stukken land of omheinde stukken land, een zogeheten 'campkijn'. Dit betreft een stuk onbebouwd landelijk gebied.

Het Heiligland heeft vermoedelijk zijn naam verkregen naar de Heren van Sint Jan die er land bezaten. Zij verpachten er hofsteden of verwierven er nieuwe bezittingen. Een andere mogelijkheid kan worden herleid uit een akte uit 1315. Het betreft een oorkonde waarin de heer Jacob, bisschop van Zuda, en de broeders van Sint-Jan de helft van het Trudenkamp kopen. Interessant is de passage in de akte dat het perceel zal toebehoren aan het Heilige Land van overzee. Ofwel de opbrengst van het perceel moest ten goede komen aan de bevordering van de christelijke zaak in het Heilige Land. Onbekend is echter waar het Trudenkamp precies gesitueerd was. Anderen relateren de naamgeving met de aanwezigheid van het Minderbroedersklooster. Dit werd gesticht in 1456.

De bebouwings- en bewoningsontwikkeling van de twee wijken zijn vergelijkbaar. Het waren geen rijkeluisbuurten. Er woonden ambachtslieden, kleine neringdoenden en dagloners. Aanvankelijk woonden er nog wat boeren in het gebied en waren er ook de nodige kerkelijke instellingen te vinden. In de kloosters werd onderwijs gegeven, er was zieken- en armenzorg, er bevond zich een oude mannenhuis, er waren weeshuizen, soepkeukens, hofjes en huisjes voor oude vrouwen.

Tijdens het Haarlems Beleg (1572-1573) heeft de stad veel schade geleden. Daarnaast verrichtte de grote brand in 1576 verwoesting aan in de stad. Ook veel huizen in De Kamp en De Heiliglanden ontkwamen niet aan het vuur. Het Elisabeth Gasthuis, gesitueerd aan het Verwulft, ging door de grote stadsbrand verloren. Even na 1581 kreeg het de gebouwen van het voormalige Minderbroedersklooster aan het Groot Heiliglanden toegewezen.

Na de brand werd gezocht naar methoden om dergelijke rampen in de toekomst te voorkomen. Eén van de maatregelen was dat er in de binnenstad geen rietendaken meer mochten worden aangebracht en er harde daken moesten komen van gebakken pannen of leien. Bovendien werden steeds meer houten huizen vervangen door stenen. Dit werd mogelijk door de toenemende welvaart in de Gouden Eeuw.

Ten tijde van de industriële revolutie woonden er in de Heiliglanden en De Kamp dag- en stukloonwerkers, manufactuur- en industriearbeiders evenals kleine middenstanders. Bronnen uit de 18e en 19e eeuw vermelden behoorlijk hoge aantallen steungezinnen, werklozen en andere armlastigen. Vooral De Kamp kreeg in die tijd een slechte naam vanwege prostitutie, dronkenschappen en vechtpartijen. Vanwege die slechte naam kreeg een aantal straten een andere naam: De Voorkamp (De Witstraat), De Achterkamp (Essenstraat), De Kampbreesteeg (Burretstraat) en de Kamperstreeg (De Haasstraat).

In 1853/1854 wordt de oude stadsmuur in dit gebied afgebroken en krijgen de Kampervest en de Gasthuisvest een meer open karakter. In 1859 wordt de Oude Gracht gedempt voornamelijk vanwege de stankoverlast die sterk verergert nadat het spuien van de gracht bemoeilijkt wordt door de drooglegging van de Haarlemmermeer in 1852/1853.

Afbeelding 2.1: historische plattegrond

2.3.1 Ligging     

Het bestemmingsplangebied Vijfhoek / Heiliglanden - de Kamp maakt deel uit van de binnenstad.

De ruimtelijke structuur van de Haarlemse binnenstad is voor een belangrijk deel van middeleeuwse oorsprong. Het stratenpatroon is sindsdien nauwelijks gewijzigd. Het ontstaan is nog goed zichtbaar in de stad. De oude strandwal langs het Spaarne is de voornaamste drager van de verstedelijking in het plangebied. Noord-zuid liepen verschillende landwegen over de strandwal. Deze hebben zich in de loop der tijd ontwikkeld tot de kenmerkende gekromde straten, waarvan de Grote Houtstraat de belangrijkste is.

De Vijfhoek ligt naast de strandwal in een oorspronkelijk drassig gebied. De ontstaansgeschiedenis van de Vijfhoek is van latere datum. In het bebouwingspatroon zijn kenmerken van de ontginningswijze nog zichtbaar: smalle kleine bouwblokken en een min of meer orthogonaal stratenpatroon met aanvankelijk ook veel waterlopen. Focuspunt in de buurt is het Nieuwe Kerkplein met de Nieuwkerk.

De westkant van de Vijfhoek heeft zijn bestaande vorm pas gekregen in de 19e eeuw. Ruime rechte bouwblokken gevat tussen brede kaarsrechte straten kenmerken deze ontwikkelingsfase. De ingrepen maakten op hun beurt onderdeel uit van een moderniseringsplan voor de binnenstad. In deze tijd zijn ook de Oude Gracht, de Raamgracht en de Vestinggracht gedempt. Kenmerkend voor deze ontwikkelingsfase is de brede beplante Wilhelminastraat met de Stadsschouwburg op het Wilsonplein.

2.3.2 Bebouwing     

Het bebouwingsbeeld in Vijfhoek / Heiliglanden - de Kamp is uitermate gevarieerd, maar heeft zich grotendeels ontwikkeld binnen de oorspronkelijke bebouwingsschaal. Het gebied is dicht bebouwd, waarbij veel binnenterreinen zijn volgebouwd. Kleinschaligheid en geringe maatvoering karakteriseren de bebouwing. Over het algemeen varieert de bouwhoogte van één tot drie bouwlagen met kap. Langs de historische hoofdstraten, de Gedempte Oude Gracht en Grote Houtstraat is de bebouwing over het algemeen hoger en groter van schaal. Panden bestaan hier meestal uit drie bouwlagen en een kap. Langs de oude stadsranden, de Turfmarkt en de Vesten, komen zo nu en dan ook grote panden voor. In de kleinere straten en stegen bevinden zich de kleinere en soms zeer kleine woningen waar vroeger de textielwerkers woonden. Rond de 19e eeuwse Wilhelminastraat treffen we ook hogere bebouwing met een statig karakter aan.

Afwijkingen in structuur en volume worden gevormd door de grote monumentale bouwwerken en openbare gebouwen,zoals de Egelantier, het Frans Halsmuseum, de huisvesting van het ABC en Historisch Museum in het oude Provinciehuis, de Stadsschouwburg en de Nieuwe Kerk.

Enkele straten met afwijkende bebouwing stammen uit de naoorlogse periode. De stadsvernieuwing in de Witstraat en Lange Hofstraat resulteerde in een nieuwbouw van drie lagen. Een verhaal apart is de parkeergarage de Kamp die praktisch geheel los staat van zijn omgeving.

2.3.3 Wegenstructuur     

In het stratenpatroon op de strandwal is een opvallend patroon waarneembaar. De bredere straten lopen noord-zuid door het plangebied en volgen de kromming van het Spaarne. De noord-zuid georiënteerde straten zijn met elkaar verbonden door smallere straten. In Heiliglanden - de Kamp zijn deze oost-west verbindingen voornamelijk stegen en poorten die niet per auto toegankelijk zijn. Deze oost-west straatjes zijn zonder veel wetmatigheid gepositioneerd en geven het plangebied een intieme sfeer. Aan het stratenpatroon van de Vijfhoek ligt een zekere planmatigheid ten grondslag dat samenhangt de ontwikkeling van het gebied. Hier hebben oost-west en noord-zuid straten de zelfde maat en zijn per auto toegankelijk. Terwijl in de oost-west straten kenmerken zich door de aanwezigheid van bedrijvigheid, ligt in de noord-zuid straten het accent op wonen.

Het plangebied wordt ontsloten door gebiedsontsluitingswegen over de Kampervest, Gasthuisvest, Raamvest, Wilhelminastraat en Gedempte Oude Gracht en Turfmarkt. Veel verkeer maakt gebruik van de Turfmarkt om de binnenstad van Haarlem te bereiken. In 2013 is het plein heringericht, waardoor er meer ruimte is gekomen voor verblijf, (water)recreatie en economische activiteit.

De verkeersstructuur van de Haarlemse binnenstad is zo ingericht dat het doorgaand gemotoriseerd verkeer zoveel mogelijk rond het centrum wordt geleid via de zogenaamde parkeerring. De Wilhelminastraat is de enige in het plangebied gelegen weg die onderdeel uitmaakt van de parkeerring. Parkeergarage de Kamp, in het oosten van het plangebied, is één van de grote openbare binnenstadgarages.

2.3.4 Water- en groenstructuur     

Het groen, water en bomen verfraaien en veraangenamen de stad.

Het plangebied is aan drie kanten omsloten door water. Aan de oostkant ligt het Spaarne dat onderdeel uitmaakt van de Haarlemse recreatieve hoofdstructuur. De Kampersingel, Gasthuissingel en Raamsingel, voorheen de historische zuidkant van de binnenstad, zijn verrijkt met een beplant groentalud. Aan de westkant ligt de Leidsevaart.

Al deze waterlopen zijn beplant met bomen. De bomenrijen maken samen met de bomen op de Gedempte Oude Gracht onderdeel uit van de hoofdbomenstructuur. In het straatbeeld van de binnenstad manifesteren zich her en der grote bomen. Soms op straat maar meestal staan ze op binnenterreinen. Door hun omvang en grootte kleuren ze het aanzien van de binnenstad.

De vorm en functie van groen zijn in hoofdzaak historisch bepaald. Dat verklaart het verschil tussen het groen in het oude middeleeuwse deel en het jongere 19e eeuwse deel van de Haarlemse binnenstad. In het middeleeuwse deel liggen de tuinen verstopt op binnenterreinen en in hofjes. De hofjes vormen de belangrijkste toegankelijke groene plekken. De meest in het oog springende hofjes van het bestemmingsplangebied zijn het Proveniershof en de tuin van het Frans Halsmuseum. De Egelantierstuin is geen hof maar een toegankelijk binnenterrein dat gelijk het grootste groengebied in de Heiliglanden is. In de omgeving van de Wilhelminastraat komt relatief meer groen voor. Aangelegd in de 19e eeuw kent dit stadsdeel de grootste erven. In deze periode werd ook het plantsoen op het Wilsonsplein aangelegd. Ook de voortuinen uit deze periode bepalen het groenere aanzicht.

2.4.1 Het kernwinkelgebied - Centrum     

Het kernwinkelgebied is een gebied met een concentratie van publieksaantrekkende functies. In de hoofdwinkelstraten wordt het beeld sterk bepaald door het landelijk opererende filiaal- en grootwinkelbedrijf. Wonen op de begane grond komt hier niet voor. Rondom de hoofdwinkelstraten bevindt zich een dwaalmilieu met aanloop- en zijstraten, zoals de Gierstraat en Kleine Houtstraat. Ook hier zijn voornamelijk winkels en horecagelegenheden gevestigd. Het onderscheidt zich vaak van de hoofdwinkelstraat door kleinschaligheid, lokaal ondernemerschap, speciaalzaken en ook doordat soms minder sprake is van een aaneengesloten winkelfront. Soms bevinden zich tussen de commerciële functies woonpanden.

Het gebruik en de inrichting van de openbare ruimte is in het kernwinkelgebied voornamelijk gericht op verblijf. Dit houdt in dat er ruimte is voor terrassen, om te winkelen, etc. Tegelijkertijd kunnen delen van de openbare ruimte mede gebruikt worden voor evenementen en (waren)markten. Een groeiend fenomeen in het kernwinkelgebied, dat het recreatieve karakter van het winkelen benadrukt, is de groei van espresso/koffiebars en andere daghoreca die qua openingstijden nauw aansluiten op de winkeltijden. Een overzicht van horecavestigingen is opgenomen in bijlage 6. In het plangebied zijn ook een sexbioscoop en een coffeeshop gevestigd.

2.4.2 Gemengde gebieden     

Buiten het kernwinkelgebied en de binnenstedelijk woonstraten zijn er gebieden die een meer gemengd karakter hebben. Enerzijds vindt men hier een aantal straten met een duidelijk winkelkarakter, zoals de Barrevoetestraat/Keizerstraat in de Vijfhoek. Anderzijds zijn er (delen van) straten waarvan de kwaliteit vooral wordt bepaald door een goede mix van wonen en kleinschalige niet-publieksaantrekkende functies.

In het pand Klein Heiligland 84 is een bedrijfsverzamelgebouw gevestigd met ook allerlei culturele en sociale ondernemingen.

De Wilhelminastraat wordt vooral gekenmerkt door de woonfunctie in combinatie met kantoren. Het gaat hier om grote statige panden die representativiteit uitstralen.

2.4.3 Binnenstedelijk woonmilieu     

Naast het kernwinkelgebied en de gemengde gebieden zijn er in Vijfhoek / Heiliglanden - de Kamp ook een aantal woonstraten of woonblokken aanwezig waar het wonen overheerst, zoals de Witstraat, Raamvest en Oranjekade. Deze gebieden bevinden zich vooral aan de randen van het plangebied. Bijzondere binnenstedelijke woonvormen bevinden zich her en der op binnenterreinen meestal in de traditionele vorm van hofjes.

2.4.4 Maatschappelijke voorzieningen en cultuur     

In het plangebied is een aantal specifieke maatschappelijke- en culturele voorzieningen aanwezig. De meeste aanwezige voorzieningen hebben een bovenwijks karakter.

• Het plangebied telt twee kerken. De meest monumentale en opvallende kerk is de kerk op het Nieuwe Kerksplein, een ander kerkgebouw bevindt zich aan de Prins Hendrikstraat.
• Wat betreft kunst- en cultuurvoorzieningen, zijn meerdere locaties van belang. Het plangebied telt twee musea, het Frans Halsmuseum, het Museum Haarlem. De belangrijke culturele voorzieningen zijn de Stadsschouwburg en het architectuurcentrum ABC. Verder zijn er een dansschool, balletstudio en een biljartcentrum gelegen in het plangebied.
• Wat betreft zorgvoorzieningen is er aan de Wilhelminastraat 27 een gezondheidscentrum gevestigd en is aan het Wilsonsplein een huis van jeugdzorg gevestigd. Verder zijn er verspreid door de buurt diverse praktijken aan huis (o.a. artsen, fysiotherapeuten, pedicuren) gevestigd.
• Wat betreft welzijnsvoorzieningen zijn er een verenigingsgebouw van "Trou moet Blijcken" en recentelijk het jongerencentrum Flinty's gevestigd in het plangebied. Er is een sociëteit voor alleengaanden gevestigd in de Doelstraat.
• In de Kleine Houtstraat is een studentenvereniging gevestigd.

• Er bevinden zich geen basisscholen in het plangebied.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

In 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Het Rijk schetst hierin de ambities voor Nederland in 2040. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de AMvB Ruimte. Deze AMvB is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

De nationale ruimtelijke belangen omvatten globaal de nationale planologische principes zoals gebundelde verstedelijking, de ontwikkeling van de mainports, het kustfundament, de bescherming en ontwikkeling van een aantal groene en blauwe gebiedscategorieën en ruimtelijke garanties met betrekking tot defensiedoeleinden en energieproductie en -voorziening.

Voor onderhavig bestemmingsplan is vooral relevant de bevordering van krachtige steden. Behoud van het stedelijk draagvlak voor voorzieningen en van voldoende stedelijke “massa” en de daarbij horende economische agglomeratievoordelen zijn van groot belang. In dit bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding.

3.1.2 Ladder Duurzame Verstedelijking     

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het gaat om een nadere motiveringseis die in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen ten behoeve van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Bij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling moet gemotiveerd worden dat er behoefte is aan deze ontwikkeling. Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling.

De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1. lid 1 Bro) luidt als volgt: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

In het voorliggende bestemmingsplan is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in het Bro. De enige meer grootschalige ontwikkeling die met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is de herontwikkeling van de Egelantier, waarvoor in het vigerende bestemmingsplan Heiliglanden- De Kamp reeds een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen.

Voor de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro van belang is of het gaat om een nieuwe planologische ontwikkeling. Daarbij is het niet van belang of per saldo de omvang van de betreffende functie zal toenemen of niet. Van een nieuwe planologische ontwikkeling is geen sprake bij een continuering van bestaande planologische mogelijkheden waarbij geen uitbreiding van de bebouwing wordt voorzien (zie tevens Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State, 16 april 2014, zaaknummer 201308833/1/R3).

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040     

De provincie zet in op “kwaliteit door veelzijdigheid”. Het Noord-Hollandse landschap is namelijk gevarieerd, open, heeft hoge cultuurhistorische waarden en is over het algemeen goed bereikbaar vanuit de stad. Noord-Holland moet daarom aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap. De identiteit van de landschappen in Noord-Holland zijn daarom in 2040 versterkt met behoud door ontwikkeling en door transformatie. De afwisseling tussen stad en open landschap is duidelijk herkenbaar.

Bestaande stedelijke woonmilieus dienen waar mogelijk verder te transformeren tot hoogstedelijke milieus. Bestaande werklocaties dienen waar mogelijk verder te intensiveren en herstructureren om nieuwe ontwikkelingen te accommoderen. Door te kiezen voor hoogstedelijke milieus en beperkte uitleg van bedrijventerreinen blijft het landelijk gebied open en dichtbij. De hoogstedelijke milieus kenmerken zich door functiemenging, hoogwaardige culturele voorzieningen en een goede bereikbaarheid. Een belangrijke drager voor de toeristische aantrekkelijkheid, leefbaarheid en economie van Noord-Hollandse steden is detailhandel. De hoofdwinkelstructuur dient daarom beschermd en versterkt te worden.

Om het toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de Provincie Noord-Holland provinciale belangen benoemd. Deze vallen uiteen in drie hoofdbelangen: ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Deze zijn verankerd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie. De structuurvisie en de provinciale verordening vormen enerzijds het toetsingskader voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van Noord-Holland (ruimtelijke kwaliteit) en anderzijds de juridische beleidsuitwerking.

Volgens de totaalkaart van de structuurvisie en in de verordening is het plangebied van dit bestemmingsplan aangewezen als "Metropolitaan stedelijk gebied" en "Bestaand Bebouwd Gebied". Voor dit gebied dient het ruimtelijke beleid gericht te zijn op het bevorderen van innovatief ruimtegebruik, intensivering, herstructurering en kwaliteitsverbetering en het realiseren van kennisintensieve en creatieve milieus. Voorliggend bestemmingsplan past binnen de uitgangspunten van de structuurvisie.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening     

De regels van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 hebben provincies de bevoegdheid gekregen een ruimtelijke verordening vast te stellen. In deze verordening kan de provincie regels stellen met betrekking tot de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen, (tijdelijke) afwijkingsbesluiten en beheersverordeningen.

Op 12 december 2016 hebben Gedeputeerde Staten de meeste recente Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. Deze is per 1 maart 2017 in werking getreden. Door middel van de PRV is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald. Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen binnen het gehele provinciale grondgebied (Hoofdstuk 2, artikelen 5a t/m 8a) en specifiek voor het landelijke gebied van Noord-Holland waarmee een provinciaal belang mee gemoeid is (Hoofdstuk 3, artikelen 13a t/m 18). Daarnaast worden er regels gesteld over thema's die betrekking hebben op de Groene Ruimte (Hoofdstuk 4), de Blauwe Ruimte (Hoofdstuk 5) en Energie (Hoofdstuk 6).

Uitgangspunt is dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen (zoals gesteld in artikel 1.1.1,onder i. Bro) zoals woningbouw, aanleg van bedrijventerrein of kantoren in overeenstemming zijn met regionale afspraken (artikel 5a) Gedeputeerde Staten hebben op 28 februari 2017 nadere regels vastgesteld om deze regionale afspraken te concretiseren. Artikel 2 van deze regels beschrijft waaraan regionale woningbouwafspraken dienen te voldoen. Regionale woningbouwafspraken:

• betreffen de woningbouwlocaties in kwantiteit, kwaliteit en fasering per gemeente (woningbouwmonitor);
• geven op kaart de locatie buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) aan;
• worden overeengekomen door de colleges van de gemeenten binnen de regio;
• zijn onderwerp van monitoring;
• kunnen worden bijgesteld als daar aanleiding voor is.

Uitgangspunt is dat de regionale afspraken zijn gebaseerd op het Regionaal Actie Programma Wonen (RAP).

Zoals is gebleken uit paragraaf 3.1.1 worden er in dit bestemmingsplan geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt als bedoeld in het Bro. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.3.1 Structuurvisie openbare ruimte     

Haarlem kent vele netwerken die alle hun claim leggen op de openbare ruimte. Nu nog is voor ieder netwerk een apart beleidsdocument van kracht. Veel netwerken conflicteren met elkaar en in sommige gevallen is zelfs sprake van verdringing. Om tot een juiste afweging te komen is een Structuurvisie openbare ruimte (SOR) opgesteld.

De hoofdkoers luidt: behouden en ontwikkelen van een stedelijk en hoogwaardig woonmilieu. 

Haarlem wil hiermee uitdrukken dat zij een stad wil zijn waar ontmoeting en stedelijk leven centraal staan. Een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving en een stedelijke economisch-culturele diversiteit zijn grondslagen voor een prettige en toekomstbestendige stad.

Hieronder volgt een opsomming van de netwerkstructuren en de betekenis ervan voor het planggebied. In de paragrafen 3.2.6, 3.2.7 en 3.2.8 van dit bestemmingsplan staat het (sectorale) vigerende beleid opgenomen van deze netwerken. 

In verblijfsgebieden die binnen de Vijfhoek en Heiliglanden - de Kamp gelegen zijn, staat de kwaliteit van de openbare ruimte centraal. Hier is de ruimte voor fietsers en voetgangers deels gemengd en deels ontmengd en is de auto ‘te gast’, zo mogelijk in eenrichtingverkeer. In het plangebied ligt parkeergarage de Kamp en nabij het plangebied de parkeergarage de Raaks.

Hoogwaardig Openbaar Vervoer: Voor het netwerk van (hoogwaardig) openbaar vervoer zijn in de stad lijnen opgenomen. De Wilhelminastraat, Turfmarkt en Gedempte Oude Gracht zijn hier onderdeel van.

Fietsstructuur: Er wordt onder andere ingezet op het verder optimaliseren van het fietsgebruik op drukke routes richting het centrum. Optimalisering bestaat uit verbetering van de doorstroming voor de fietsers en het toevoegen van ontbrekende schakels in het fietsnetwerk. Straten die deel uitmaken van het Haarlemse fietsroutenetwerk zijn de Wilhelminastraat, Raamvest, Gasthuisvest, Kampervest, Kleine Houtstraat en Gedempte Oude Gracht. Met uitzondering van enkele doorgaande straten is in het grootste deel van de binnenstad sprake van gedeeld ruimtegebruik. De fietser is hier naast andere verkeersdeelnemers te gast.

Hoofdbomenstructuur: De hoofdbomenstructuur duidt de routes door de stad waar bomen de ruimte wordt gegeven minimaal 80 jaar oud te worden. Door hun leeftijd zijn deze bomen ecologisch waardevoller en domineren ze sterker het straatbeeld. De Wilhelminastraat, Raamvest, Gasthuisvest, Kampervest, Turfmarkt en Gedempte Oude Gracht zijn onderdeel van deze structuur.

Groenstructuur: In de dichte wijken zal worden ingezet op het vergroten van de groen door het verbeteren van het buurtgroen en het inrichten van recreatieve routes naar het buitengebied. Spaarneoever, Raamvest, Gasthuisvest en Kampervest zijn de recreatieve routes langs het plangebied. Het Wilsonplein is de enige groenplek in het plangebied.

Het noordelijk deel van het bestemmingsplan gebied geldt dat er grote kans is op hitte en het zuidelijk deel geldt dat er matige kans is op hitte. Groen en water zorgen dat de hitte minder ernstig is. Gelet op de klimaatverandering is groen belangrijk voor het beperken van hittestress en het bufferen van regenwater.

Waterstructuur: De SOR bevat voorstellen voor het opnieuw introduceren van waterlopen in de stad. Nieuwe waterverbindingen zijn vanuit het oogpunt van kwantiteit of kwaliteit gewenst. Er worden in dit plangebied geen nieuwe waterverbindingen voorgesteld.

3.3.2 Structuurplan Haarlem 2020     

De gemeenteraad van Haarlem heeft op 20 april 2005 het Structuurplan Haarlem 2020 vastgesteld. Het structuurplan legt voor de periode 2005 tot 2020 op hoofdlijnen de ambities en wensen vast die alles te maken hebben met ruimte en de verdeling van ruimte in Haarlem. Relevante speerpunten van beleid voor de binnenstad zijn versterking van de culturele en toeristische wervingskracht, intensiever gebruik van de beschikbare ruimte door functiemenging van wonen en werken en toegankelijkheid.

Het centrum-stedelijk gebied 

Het plangebied wordt aangemerkt als centrumstedelijk gebied. Centrumstedelijke gebieden zijn bij uitstek multifunctioneel en dat moet zo blijven. Het is de ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur en recreatie. In het centrumstedelijk milieu zijn er intensieve en extensieve delen. Om de verscheidenheid van de binnenstad recht te doen, moet met respect worden omgegaan met de rustige woongebiedjes in de binnenstad.

Functiemenging, intensief ruimtegebruik en toegankelijkheid

De aanwezigheid van werkfuncties levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid en dynamiek in de stad. Het centrumstedelijk milieu is kansrijk voor functiemenging. Functiemenging betekent een intensiever gebruik van de beschikbare ruimte met ook vormen van gemeenschappelijk gebruik. Kleinschalige functiemenging is mogelijk bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits, wonen boven winkels of bedrijfsruimten met kantoorfuncties.

Toerisme en cultuur

Versterking van de culturele en toeristische wervingskracht is met name afhankelijk van publieksaantrekkende functies. De bestaande stedelijk toeristisch-culturele voorzieningen dienen versterkt te worden o.a. door uitbreiding van het aanbod van culturele en toeristische voorzieningen. Daartoe worden ook gerekend betere en meer overnachtingsmogelijkheden. Ten tijde van het opstellen van het structuurplan bestond het fenomeen airbnb nog niet. De voorwaarden die gelden voor airbnb zijn dat men maximaal aantal dagen per jaar mag verhuren, de verhuurder op het adres ingeschreven moet staan en ook daadwerkelijk daar moet wonen.

Ter versterking van de toeristisch-recreatieve infrastructuur dienen het Spaarne en zijn oevers beter benut te worden.

Afbeelding 3.1 Uitsnede Structuurplankaart

Het bestemmingsplangebied Vijfhoek / Heiliglanden - De Kamp bevat op de structuurplankaart een aantal aanduidingen. Dit zijn:

De parkeergarage(De Kamp) betreft de bestaande garage De Kamp aan de Witstraat. In de omgeving van het bestemmingsplangebied is ook de parkeergarage de Raaks gelegen.

Nieuw parkeergarage(Wilsonsplein) betreft de nieuwe parkeergarage Wilsonsplein aan de Wilsonsplein. Dit beleid is achterhaald, hier komt in de toekomst geen parkeergarage. De ondergrond is gebruikt voor een waterbergbezinkbassin.

Zuidtangent (nu regionet) - deTurfmarkt en Gedempte Oude Gracht is één van de hoofdtracés van het openbaar vervoer. Het is een snelle buslijn die in een ruime ring Haarlem met Amsterdam-Zuidoost - en later IJburg - verbindt. Haarlem en Zuid-Kennemerland dienen een volwaardig onderdeel van het Noordvleugel HOV-systeem te zijn. Ten tijde van het opstellen van het structuurplan wilde Haarlem de Zuidtangent vertrammen. In de recent opgestelde Structuurvisie Openbare Ruimte is deze verbinding inclusief de ambitie om te vertrammen ook opgenomen.

De fietsverbinding Kampervest - Gasthuisvest is één van de nieuwe fietsverbindingen in Haarlem.

Afbeelding 3.2; Uitsnede Structuurplankaart

Haarlem is een compacte stad en er zijn daardoor veel bestemmingen op fietsafstand. Daarmee heeft Haarlem een hoge potentie voor fietsgebruik. Om het fietsgebruik te stimuleren is verbetering en uitbreiding van het fietsnetwerk gewenst. Inzet is meer vrij liggende fietsvoorzieningen en verbindingen realiseren of verbeteren tussen stadsdelen onderling en tussen stadsdelen en recreatiegebieden buiten Haarlem.

3.3.3 Ruimtelijke kwaliteit     

In de nota Ruimtelijke Kwaliteit wordt een integrale stadsbrede visie gegeven op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. Met de visie wil Haarlem kernachtig uitdragen waar haar kracht en haar ambitie ligt. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken.

Vijfhoek / Heiliglanden - De Kamp behoort als deel van de historische kern tot het gebied waarvoor een "Beschermende Regie" geldt. Deze is gericht op het behouden en versterken van de zichtbare relatie tussen geschiedenis, (inrichting van de) openbare ruimte, architectuur en functie. Nieuwe ontwikkelingen moeten de bestaande kwaliteiten versterken, repareren en verrijken. De samenhang tussen open en bebouwde ruimte, de functionele relaties, de diversiteit en de maat en schaal mogen niet worden verstoord.

Het gebied maakt deel uit van de gebiedstypering "historische kernen" en is als volgt omschreven:

"Ligging van de kern en loop van de hoofdstraten hangt samen met ondergrond en waterlopen. Aaneengesloten straatwanden, bestaande uit onderling sterk verschillende individuele gebouwen, direct aan straat of dijk. Stenige openbare ruimte met een harde overgang tussen openbaar en privé. Veel historische en monumentale gebouwen met bijzondere detaillering."

Elke nieuwe ontwikkeling zal hierop beoordeeld worden, hiervoor zijn beoordelingscriteria opgesteld.

Langs en door het plangebied lopen ook zgn. lange lijnen. De lange lijnen zijn apart als categorie apart benoemd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. Ze verbinden en geven oriëntatie in de stad. De allerbelangrijkste lijn in de stad is natuurlijk het Spaarne. De lange lijnen in het plangebied zijn Turfmarkt ( onderdeel van het Spaarne ), Gedempte Oude Gracht, Grote Houtstraat, Leidse Vaart, Kampersingel, Gasthuissingel en Raamsingel.

De lange lijnen hebben in de Beoordelingkaders Ruimtelijke Kwaliteit een 'bijzondere regie' die uitgaat van een verscherpte aandacht voor de zichtbaarheid aan de lange lijn. De overgang van bebouwing naar openbare ruimte is daarbij van groot belang, omdat de lange lijnen veel bezocht worden. Met andere woorden er zijn veel ogen op gericht.

Nota Dak

De gemeenteraad heeft op 28 juni 2012 de nota Dak vastgesteld. De nota is onderdeel van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. In de nota Dak is vastgelegd hoe het Haarlemse daklandschap op een duurzame manier kan bijdragen aan behoud en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en intensivering van ruimtegebruik. In de Nota Dak zijn de kansen en mogelijkheden van de toepassing van zonne-energie uitgewerkt. In het bestemmingsplangebied Vijfhoek / Heiliglanden - De Kamp zijn volgens de Nota Dak mogelijkheden voor zonne-energie maar dit is kwetsbaar in verband met ruimtelijke kwaliteit. In de regels van dit bestemmingsplan is de aanleg van zonnepanelen mogelijk gemaakt rekening houdend met de zichtbaarheid en behoud van cultuurhistorische waarden.

Het plaatsen van kleine windmolens heeft gevolgen voor het beeld. Hogere gebouwen lenen zich met name voor het plaatsen van kleinschalige windmolens. Zonder goede ruimtelijke inpassing kan het toestaan van individuele molens kan leiden tot verrommeling van het stadsbeeld. Met andere woorden voor het plaatsen van een molen is een ontwerp noodzakelijk van betrokken gebouw en van de omgeving. Het plangebied Vijfhoek / Heiliglanden - De Kamp is geen gunstig windgebied, de voorzieningen zijn enkel mogelijk op hoge niet monumentale bebouwing en dient zorgvuldig te zijn ontworpen.

Utilitaire voorzieningen: Binnen het beschermd stadsgezicht moeten utilitaire voorzieningen volledig zijn geïntegreerd in het daklandschap en mogen niet zichtbaar zijn vanaf de straat.

In het Handboek Inrichting Openbare Ruimte 2007 (HIOR) is de uitstraling van de binnenstad voor een groot deel vastgelegd. Het doel van de HIOR is een kaderstellende en samenhangende visie op de openbare ruimte. De HIOR bevat daartoe voorschriften voor de inrichting van de kwalitatieve openbare ruimte van de binnenstad die goed beheersbaar en uitvoerbaar is. Het HIOR kan als instrument gebruikt worden voor kwaliteitsverbetering van het bestaande groen in Vijfhoek / Heiliglanden - De Kamp.

3.3.4 Wonen     

Haarlem is een aantrekkelijke stad om in te wonen. De vraag naar woningen in Haarlem blijft onverminderd hoog. De woonvisie Haarlem 2017-2020: “Doorbouwen aan een (t)huis” benoemt drie hoofddoelen. Dat zijn het verbeteren van de beschikbaarheid van woningen voor verschillende doelgroepen, het voorkomen van een tweedeling in de stad en het werken aan een energie-neutrale stad.

Door de populariteit van Haarlem als stad om in te wonen staan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen onder druk, vooral van sociale huurwoningen. De woonvisie zet daarom in op het vergroten en versnellen van de woningproductie. Door de grote opgave om woningen te realiseren en de ruimtelijke beperking die Haarlem heeft, moet het toevoegen van extra woningen binnen het bestaand stedelijk gebied gebeuren. De prioriteit ligt daarbij op locaties rondom OV-knooppunten en door transformatie van leegstaande panden naar woningbouw. De ambitie is om tot en met 2025 7.500 extra woningen toe te voegen. Hiermee voert Haarlem de afspraken die gemaakt zijn over de regionale woningbouwopgave in het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) 2016-2020 en de Actie-Agenda 2016-2020 Metropoolregio Amsterdam uit.

De woonvisie zet ook in op de ambitie om Haarlem een ongedeelde stad te laten zijn, met gemengde wijken waar plaats is voor iedereen. Dat gebeurt vooral door het stimuleren van een divers woningaanbod en door ervoor te zorgen dat er verschillende soorten huishoudens (rijk, arm, jong, oud, etc.) samen in dezelfde wijk kunnen (blijven) wonen. Om dat te bereiken is het voornemen om sociale huurwoningen bij te bouwen aan met name de westkant van de stad. Aan de oostkant komen naast sociale huurwoningen ook duurdere woningen ter bevordering van de gewenste gemengde wijken. De opgave geformuleerd in de woonvisie bedraagt 1.200 sociale huurwoningen voor het westelijke deel van de stad en 700 voor het oostelijke deel.

Ook het verduurzamen van zowel de bestaande als de nieuwe woningvoorraad heeft hoge prioriteit in Haarlem. Uitgangspunten daarbij zijn onder andere levensloopbestendig bouwen, flexibiliteit en bij voorkeur aardgasvrij wonen.

Voor het stadsdeel Centrum zijn onderstaande ambities opgenomen

• Toevoeging van circa 450 woningen.
• Realisering van gemengde wijken door stedelijk toevoegen van 1.900 sociale huurwoningen in 2025, waarvan circa 1.200 aan de westkant van Haarlem, dat is inclusief het stadsdeel centrum.
• Uitgangspunt is geen afname van sociale huurwoningen in het centrum. Toevoeging van sociale huurwoningen in het centrum is maatwerk, mogelijkheden voor toevoeging door corporaties zijn beperkt. Verevening met stadsdelen Noord en Zuidwest wat betreft de realisatie van de opgave sociale huurwoningen is mogelijk.
• Kleinschalige inbreidingen zijn mogelijk.
• Behoud van de woonfunctie en het corporatiebezit.
• Vinger aan de pols houden voor tijdelijke vakantieverhuur van woonruimte en short stay.
• Vinger aan de pols voor leegstand van woningen.
• Inpassen van nieuwbouw met respect voor het beschermd stadsgezicht van het gehele centrum.
• Er zijn voor dit stadsdeel tot 2025 ruim 780 huishoudens die naar een geschikte woning voor mensen met een zorgbehoefte moeten doorverhuizen en waarvoor de woningvoorraad in het stadsdeel nu nog geen ruimte biedt. Via nieuwbouw en aanpassing van de bestaande woningvoorraad zouden deze woningen moeten worden gerealiseerd. Dit is in het centrum een grote opgave door de monumentale woningvoorraad.
• Doorgaan met de aanpak van duurzaamheid, pilot(s) met gasloze nieuwbouw, faciliteren en ondersteunen bewonersinitiatieven en energiecoöperaties. Speciale aandacht voor verduurzaming van aanwezige monumenten.

Het gemeentelijke woningbeleid heeft op dit bestemmingsplan maar een beperkt effect. Dit bestemmingsplan is een behoudend plan.

Wonen boven winkels

Uitgangspunt in het centrum is het bevorderen van Wonen boven winkels. Dit verbetert de veiligheid, vitaliteit en leefbaarheid van de binnenstad. Ook draagt het bij aan het lokaal economische draagvlak voor winkels en bedrijvigheid. Verder wordt de (bouw)technische achteruitgang van de verdiepingen van de winkelpanden voorkomen en de woningvoorraad vergroot.

3.3.5 Economie     

Inzet is versterking van de economie van de stad Haarlem. De Economische Agenda Haarlem Samen Doen uit 2016 moet bijdragen aan een optimaal ondernemingsklimaat, het versterken van sectoren die Haarlem aantrekkelijk maken en de kansen van de nieuwe economie benutten.

De sectoren die Haarlem aantrekkelijk maken zijn detailhandel en horeca, toerisme en de creatieve industrie, kunst en cultuur.

3.3.6 Maatschappelijk     

In het Structuurplan Haarlem 2020 zijn gebieden aangewezen die in potentie geschikt of kansrijk zijn om (nieuwe) sociaal-maatschappelijke voorzieningen te vestigen of te clusteren. De nota Haarlem Maatschappelijk op de Kaart (2010) geeft inzicht in de ontwikkeling van aanbod en spreiding van de sociaal maatschappelijke voorzieningen. Tevens geeft het een handvat voor de ontwikkeling of bijstelling van het eigen gemeentelijk accommodatiebeleid, met aanbevelingen voor nieuwe vormen van gecombineerd gebruik of andere keuzen voor locaties en gebruik op het gebied van welzijn, onderwijs, zorg, cultuur en sport.

In het kader van duurzaamheid is meervoudig ruimtegebruik uitgangspunt. Zo is er is niet alleen maar sprake van een bouwopgave met uitbreidingsbehoefte. Kansen liggen er om de voorzieningen structuur anders te organiseren waarbij de inzet van multifunctionele accommodaties een belangrijke rol speelt.

Afbeelding 3.3; Uitsnede Haarlem Maatschappelijk op de kaart

Uit de kaart 'hoofdstructuur maatschappelijke voorzieningen bestaand en toekomst' zijn de volgende punten belangrijk voor het plangebied Vijfhoek / Heiliglanden - de Kamp.

- Zoekgebied kinderopvang.

- Voortgezet (speciaal)onderwijs: Het schoolgebouw aan de gedempte Oude Gracht 118-120 is verkocht en wordt getransformeerd naar woningbouw.

- Kansenlocatie 1e lijns gezondheidscentrum / kleinschalige woonzorg: De Stationsbuurt is zoeklocatie voor een kleinschalige woonzorgvoorziening met steunpunt en een eerstelijns gezondheidscentrum. Een alternatieve locatie is de Egelantier als Stationsbuurt niet voldoende soelaas biedt.

Het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (SHO) geeft richtlijnen voor de verbetering van de onderwijshuisvesting en heeft als doelstelling te komen tot goede voorzieningen op de juiste locaties. Andere doelen zijn verbreding van de functies van de gebouwen en functionele flexibilisering van de gebouwen.

3.3.7 Verkeer en vervoer     

Het Haarlems Verkeers- en Vervoersplan (HVVP) (2003) beschrijft het beleid op het gebied van verkeer en vervoer voor een periode van 10 jaar. Het HVVP is een plan op hoofdlijnen. In het plan wordt een beschrijving gegeven van de hoofdstructuren voor het autoverkeer, openbaar vervoer en langzaam verkeer. In 2009 is het HVVP geactualiseerd. Deze actualisatie is niet van invloed op het HVVP voor het plangebied. Het HVVP heeft twee belangrijke doelstellingen: het vergroten van de leefbaarheid en het verbeteren van de bereikbaarheid.

Daartoe wordt het gebruik van de fiets en het OV, als alternatief voor het autogebruik, verder gestimuleerd en het autoverkeer zoveel mogelijk uit de wijken teruggedrongen.

Langzaam verkeer

Het HVVP gaat uit van het creëren van verblijfsgebieden met een 30 km/uur beperking, waarbij de doorstroming van het verkeer ondergeschikt is. De fiets neemt in het Haarlemse verkeersbeleid een belangrijke plaats in. De fiets moet voor verplaatsingen binnen Haarlem een groter aandeel krijgen en dat moet ertoe leiden dat de auto voor korte afstanden niet behoeft te worden gebruikt. Hiervoor zet het HVVP in op drie beleidspunten: verbetering van bestaande fietsroutes en voorzieningen, bij kruisingen voorrang geven aan de fiets boven het autoverkeer en uitbreiding van het fietsnetwerk

Uitgangspunt voor voetgangers zijn goede oversteekvoorzieningen en vermindering van de wachttijden bij verkeerslichten met extra aandacht voor kinderen, ouderen en gehandicapten.

Kinderen verdienen bijzondere aandacht. Deze aandacht richt zich op schoolroutes (gecombineerd met de fiets), de schoolomgeving en de woonomgeving. Maar ook de minder validen en oudere verkeersdeelnemer verdienen extra aandacht. Voor hen worden voorzieningen gerealiseerd op routes en bij inrichting van het openbare gebied. In het HVVP worden daarnaast drie op de fiets gerichte beleidslijnen uitgezet om het fietsgebruik te stimuleren: Verbetering van de bestaande fietsroutes en voorzieningen; bij kruisingen voorrang geven aan fiets boven autoverkeer; en uitbreiding van het fietsnet.

Openbaar vervoer

Het HVVP gaat uit van verbetering van de bereikbaarheid door versterking van het regionale openbaar vervoersnetwerk, een snellere doorstroming van bussen, het waar nodig faciliteren van de bus in wijken, en behoud van de goede multimodale regionale bereikbaarheid (per fiets, openbaar vervoer en auto). Samen met de fiets biedt het openbaar vervoer een alternatief voor autogebruik. De Turfmarkt en Gedempte Oude Gracht zijn opgenomen als bustrace stamlijn. De Wilhelminastraat en in de verlengde daarvan de Wilsonsplein zijn een tracé die nadere uitgewerkt moet worden. Ondertussen is de Wilhelminastraat in de SOR wel opgenomen als bustrace stamlijn (HOV).

Autoverkeer

Het autoverkeer wordt via ontsluitingswegen zo direct mogelijk vanuit de verblijfsgebieden naar de randen van het gebied geleid. Dit houdt in dat het verkeer zo snel mogelijk uit de 30 km-gebieden richting de 50 km/u wegen wordt geleid. Doorgaand verkeer zal zoveel mogelijk langs de rand van de stad worden afgewikkeld.

De Raamvest, Gasthuisvest en Kampervest zijn in het HVVP opgenomen als gebiedsontsluitingswegen B (50 km/uur) voor de verblijfsgebieden. De Wilhelminastraat is opgenomen als gebiedsontsluitingsweg A (50 km/uur) voor het doorgaande verkeer richting de Westelijke randweg als stroomweg gebiedsontsluitingsweg (70 km/uur). Bij stroomwegen wordt niet geparkeerd, zijn er geen bromfietsers op de rijbaan en geen snelheidsbeperkende maatregelen.

Parkeren

De openbare parkeergarage de Kamp ligt in het bestemmingsplan Vijfhoek / Heiliglanden - de Kamp. De parkeergarage de Raaks ligt in de directe nabijheid van het plangebied.

Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat de bestaande behoefte aan parkeerplaatsen verandert, of dat de ruimte die nodig is om goederen te laden of lossen wijzigt. Aan een gewijzigde parkeerbehoefte als gevolg van nieuwe ontwikkelingen dient in beginsel op eigen terrein te worden voldaan. Dit draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening en voorkomt verkeers- en parkeeroverlast als gevolg van een tekort aan parkeerplaatsen in een bepaald gebied.

Op 6 juni 2013 stelde de gemeenteraad van Haarlem de Parkeervisie vast waarin de gemeente inzet op een goede bereikbaarheid van Haarlem en voldoende parkeervoorzieningen. Hierbij wordt ingezet op het leveren van maatwerk en het realiseren van de gewenste kwaliteit van de openbare ruimte.

Om te kunnen bepalen welke extra parkeerbehoefte een nieuwe ontwikkeling veroorzaakt, wordt gebruik gemaakt van parkeernormen. De parkeernormen worden bepaald aan de hand van de functie en de locatie en liggen vast in de Beleidsregels parkeernormen. Het uitgangspunt daarbij is dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor het laden of lossen van goederen op het eigen terrein worden gerealiseerd.

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om af te wijken van de parkeernormen zoals genoemd in het gemeentelijke beleid. Deze voorwaarden zijn ook opgenomen in de Beleidsregels parkeernormen.

Een gewijzigde parkeerbehoefte kan zowel betrekking hebben op het toevoegen van bouwactiviteiten als op het wijzigen van een functie. Het parkeerbeleid is alleen van toepassing op nieuwe ontwikkelingen. Reeds bestaande situaties zijn hiervan uitgezonderd.

De raad heeft een pakket maatregelen ten behoeve van modernisering parkeren vastgesteld. Nieuwe maatregelen waren nodig om het parkeren ook in de toekomst beheersbaar te houden. Het betreffen bijvoorbeeld maatregelen ten aanzien van bezoekersregeling, het vergunningengebied, parkeertijden, parkeertarieven.

3.3.8 Water     

Bestuursakkoord Water

Het Bestuursakkoord Water (2011) vervangt het Nationaal Bestuursakkoord Water (2003 en geactualiseerd in 2008) en het Bestuursakkoord Waterketen (2007). In het Bestuursakkoord Water zetten het rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven in op versterking van de watersector door te investeren in kennis, innovatie en samenwerking. Het doel is een mooi, veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van het watersysteem en de waterketen tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Nationaal Waterplan

Vanaf 22 december 2009 is de nieuwe Waterwet ingegaan. Deze nieuwe Waterwet regelt het beheer van grond- en oppervlaktewater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Op basis van deze wet is in december 2009 het Nationaal Waterplan vastgesteld.

In het Nationaal Waterplan worden antwoorden geformuleerd op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en economie en investeren in een duurzaam waterbeheer. Ook is in dit plan een eerste uitwerking gegeven aan het Deltaprogramma dat wordt opgesteld naar aanleiding van het advies van de Deltacommissie in 2008. Dit programma is gericht op duurzame veiligheid en zoetwatervoorziening.

Provinciale watervisie

Met de Watervisie 2021 zoals vastgesteld op 16 november 2015 geeft de provincie Noord-Holland vervolg aan het provinciale Waterplan 2010-2015. De Watervisie is afgestemd met de Stroomgebiedbeheerplannen uit de Kaderrichtlijn Water. De Watervisie is een strategisch beleidsdocument voor de periode 2016-2012 en beschrijft de ambitie en kaders voor het regionale waterbeheer in Noord-Holland richting 2021 met doorkijk naar 2040. De Watervisie is integraal onderdeel van het strategisch omgevingsbeleid en heeft een directe relatie met de provinciale structuurvisie. In de Watervisie richt de provincie zich op de thema's veilig, schoon en voldoende water en werkt die uit in doelstellingen voor onder andere veilige dijken en duinen, robuuste inrichting van het achterland, rampenbeheersing bij overstromingen, kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater, zoetwatervoorziening en het tegengaan van wateroverlast.

Integraal Waterplan Haarlem

De gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland hebben eind 2004 het Integraal Waterplan (IWP) Haarlem vastgesteld. Dit plan is in 2014 geactualiseerd. Centrale doelstelling van het IWP is het ontwikkelen en behouden van een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond watersysteem. Het plan functioneert als strategisch kader voor gerelateerde beleidsvelden zoals het grondwater-, afvalwater-, en baggerbeleid. Om ervoor te zorgen dat het Haarlemse waternetwerk bestand is tegen klimaatsverandering (hoger zeeniveau, toename van de hoeveelheid en intensiteit van de neerslag), inklinking van de bodem, en verstedelijking (toename verhard oppervlak) is ruimte voor oppervlaktewater nodig.

Ruimte voor extra oppervlaktewater kan worden gevonden door het verbreden van bestaande watergangen, het graven van nieuwe watergangen en het weer open leggen van gedempte grachten. Doelstelling voor het oppervlaktewater is het creëren van een veilig watersysteem met voldoende afwaterend en bergend vermogen, een adequate doorstroming en maximale benutting van gebiedseigen water.

Op de visiekaart behorend bij het IWP is de Gedempte Oude Gracht als locatie waar toevoeging van nieuw water vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst is. Deze nieuwe watergang is niet opgenomen in de ontwerp Structuurvisie Openbare Ruimte.

Afbeelding 3.4 Uitsnede uit visiekaart Water 2050 uit het IWP

Hoogheemraadschap Rijnland

Het hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor het watersysteem in haar beheersgebied dat zich uitstrekt van Gouda tot Spaarndam. Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater.

De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken zoals gemalen op orde en toekomstvast worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Waterbeheerplan 5 (WBP5): samenwerken aan droge voeten en schoon water

Elke zes jaar leggen waterschappen het beleid en de aanpak die noodzakelijk zijn om de watertaken goed te kunnen uitvoeren vast in een waterbeheerplan. Het WBP5 formuleert de ambities van Rijnland voor bovengenoemde hoofddoelen in de periode 2016 -2021 en werkt deze uit in doelstellingen en maatregelen. Het WBP5 integreert daarbij de actuele hoofdlijnen voor de aanpak voor de Kaderrichtlijn Water (KRW) zoals voorgeschreven door de Europese Unie.

Keur en uitvoeringsregels

Om initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties die het watersysteem kunnen beïnvloeden te kunnen reguleren, maakt Rijnland gebruik van de Keur en bijbehorende uitvoeringsregels. Hierin staat waaraan werkzaamheden die invloed hebben op het watersysteem moeten voldoen. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen)
• de bodem van kwelgevoelige gebieden

Maar ook aan:

• Onttrekken en lozen van grondwater
• Het aanbrengen van verhard oppervlak

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bijvoorbeeld op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij Rijnland (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt. De regels zijn te vinden op www.rijnland.net/regels.

Riolering en afkoppelen 

Voor nieuwe ontwikkelingen is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Haarlem

Het Verbreed Gemeentelijk Riolerings Programma (VGRP) is een beleidsmatig en strategisch plan waarin het verbreed rioleringsbeheer (inclusief grondwaterbeheer) en de visie op riolering (en grondwater) voor de langere termijn worden beschreven. Met het VGRP beschikt de gemeente over een instrument om systematisch inzicht te krijgen in de te beheren en onderhouden rioleringsobjecten en de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de wettelijke (milieu)eisen. Door het opstellen van het VGRP wordt het verbreed rioleringsbeleid inzichtelijk en toetsbaar. De nadruk in het VGRP 2014-2017 ligt op onderzoek. Hierdoor kunnen in het opvolgende VGRP (2018 en verder) onderbouwde keuzes gemaakt worden voor de noodzakelijke investeringen, om zo te kunnen blijven voldoen aan de gemeentelijke zorgplicht.

3.3.9 Groen en ecologie     

De hoofdgroenstructuur is vastgelegd in het Structuurplan Haarlem 2020. Doelstelling is zowel versterking van groen met ecologische waarde als van groen met stedelijke waarde. Dit wordt bereikt door het in stand houden en versterken van de bestaande groene gebieden en lijnen. In het plangebied Vijfhoek / Heiliglanden - De Kamp zal worden ingezet op het vergroten van de groenbeleving door het verbeteren van het buurtgroen, het herinrichten van het publieke domein en het verbeteren van de zichtbaarheid van het aanwezige groen. Gelet op de klimaatverandering is het beperken van hittestress en het bufferen van regenwater belangrijk, toevoeging van groen is daarbij belangrijk. In verdichte gebieden zoals het plangebied wordt aanleg van meer buurtgroen lastig. Meervoudig ruimtegebruik met ecologische meerwaarde kan mogelijk worden toegepast door middel van het realiseren van groene daken of groene gevels.

Bomen vormen een belangrijk tegenwicht voor de verstening van onze leefomgeving. Het Bomenbeleidsplan 2009-2019 (2010) geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen en schept samenhang in de uitvoering van het bomenbeleid. Uitgangspunt voor de bomenstructuur is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand. In het plangebied Vijfhoek / Heiliglanden - De Kamp is de hoofdbomenstructuur op stadsniveau geconcentreerd langs de oevers van het Spaarne, Kamper-, Gasthuis- en Raamvest, Gedempte Oude Gracht, Leidsevaart en de Wilhelminastraat. Onderstaand is een kaart opgenomen met de hoofdbomenstructuur.

Afbeelding 3.5; Kaart Hoofdbomenstructuur

De gemeente Haarlem beschikt verder over een Haarlemse Monumentale Bomenlijst (2009). Vanwege de waarden van monumentale bomen zal in beginsel geen omgevingsvergunning voor het kappen worden verleend voor deze bomen. De Bomenverordening beschermt monumentale bomen.

Dit bestemmingsplan biedt bescherming aan de groeiplaats van alle monumentale bomen in de openbare ruimte die (deels) binnen het plangebied liggen. Op die manier zijn niet alleen de monumentale bomen beschermd op basis van de Bomenverordening, maar op basis van het bestemmingsplan ook de ruimtes die de monumentale bomen nodig hebben om te kunnen groeien. Voor het kunnen vastleggen van alle groeiplaatsen is er een actuele inventarisatie uitgevoerd waarbij bepaald is welke monumentale bomen er in het plangebied zijn op het moment dat het bestemmingsplan is opgesteld. Ook monumentale bomen die buiten het plangebied staan, maar waarvan de groeiplaats deels binnen het plangebied valt zijn daarbij meegenomen.

Zie verder paragraaf 4.8

Het ecologisch beleidsplan uit 2013 heeft als doel het kwalitatief verbeteren en verhogen van de ecologische waarden, en de richtlijnen uit het beleid verankeren in planprocessen en beheer- en onderhoudsprogramma's. Duurzaamheid, biodiversiteit en participatie zijn onderwerpen die een belangrijke rol spelen bij de invulling en uitvoering hiervan, dat een uitwerking is van de Kadernota Duurzaamheid.

Het ecologisch beleid bevat een afwegingskader bij projecten en andere ingrepen dat weergeeft waar men op moet letten bij projecten. Hierdoor is er minder kans op vertraging. Ook wordt ingezet op het verbeteren van beheer en inrichting van de locaties met ecologische potentie. Dit kan alleen als het beheer en inrichting zoveel mogelijk gebaseerd zijn op ecologische principes. Dit geldt ook voor de bebouwde omgeving, waarin natuurinclusief bouwen bij ruimtelijke ontwikkelingen het uitgangspunt.

Binnen Haarlem zijn verschillende gebieden aangegeven als ecologische hotspots of als ecologische potentiegebieden. Deze laatste zijn waardevolle groene gebieden die zich door de juiste inrichting en beheer tot hotspots kunnen ontwikkelen. Geen van deze gebieden bevindt zich in vijfhoek Heiliglanden De Kamp.

Daarnaast omvat het beleidsplan ook het ecologisch actieplan van de gemeente Haarlem waarin voor de periode van 2013-2022 ambities worden geformuleerd ten aanzien van onder andere het afkoppelen van regenwater en het toepassen gevelgroen. Bij nieuwe relevante ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied wordt het ecologisch beleidsplan Haarlem betrokken.

3.3.10 Archeologie     

De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen over archeologie in Haarlem liggen vast in een beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlems grondgebied gelden zijn vertaald naar de Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH). De kaart geeft aan in welke gebieden bodemverstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningplichtig zijn. Dit wordt aangegeven in de vorm van verschillende categorieën. Voor elk van deze categorieën heeft de gemeente bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) opstellen van een waardestellend archeologisch rapport, het zogenaamde regime.

De regimes gelden voor bodemroerende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van plannen waarvoor het vereist is om het volgende aan te vragen:

• een reguliere omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen;
• een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk binnen beschermd stadsgezicht.

Bij uitvoering van het gemeentelijk beleid dient tevens rekening gehouden te worden met beschermingsmaatregelen vanuit het Rijk.

Zie ook hoofdstuk 4.11

3.3.11 Duurzaamheid en energie     

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Haarlem heeft in de beleidsnota “Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw” bepaald dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit. De praktijkrichtlijn duurzame stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw op basis van de ervaringen in Haarlem. Hierbij is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (NPDS, 1999). Toepassen van maatregelen is afhankelijk van het stedelijk milieutype, bijvoorbeeld een grote waterberging past niet in een hoog stedelijk gebied.

In de checklist zijn naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen beschreven op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren ondergronds), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling zonoriëntering).

De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen ofwel de basiskwaliteit.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie geldt dit al vanaf 2015. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld. Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect nader aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt door bijvoorbeeld situering en door zonne-energie in combinatie met warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht. Deze compensatiemaatregelen kunnen ook bestaan uit investeren in andere energie maatregelen buiten het gebied.

Nieuwbouw

Bij de nieuwbouw binnen het plangebied dienen minimaal de vaste maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen te worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw als woningbouw. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu reeds rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

5.1.1 Beschermd stadsgezicht     

Het gehele plangebied Vijfhoek / Heiliglanden - De Kamp ligt binnen het gebied dat onder nummer 5302 is aangewezen tot beschermd stadsgezicht. Dit betekent dat het bijzondere ruimtelijke karakter van het plangebied op grond van de Erfgoedwet dient te worden beschermd in het bestemmingsplan. Dit betekent dat het beschermen van de bestaande kwaliteiten het stedenbouwkundig hoofduitgangspunt is. Deze kwaliteiten worden met name bepaald door:

1. de historisch gegroeide ruimtelijke hoofdstructuur en de samenhang van de openbare ruimte en de waardering van de kwaliteit van de daaraan gelegen bebouwing;
2. de schaal en verscheidenheid van de bebouwing;
3. de verscheidenheid en vervlechting van functies en activiteiten.

In hoofdstuk 2.2 is te lezen welke specifieke waardes, volgens het aanwijzingsbesluit, aanleiding hebben gegeven tot die aanwijzing. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht is niet bedoeld om de bestaande toestand in al zijn facetten te "bevriezen". Het plangebied moet kunnen leven.

Het behouden van architectonische en stedenbouwkundige waarden heeft concrete gevolgen voor het vastleggen van rooilijnen, dakopbouwen, goot- en bouwhoogtes, erfafscheidingen, overstekken e.d. Ten opzichte van het vorige bestemmingsplan is het aantal orde 2 panden in het plangebied uitgebreid. Deze nieuwe waardering komt voort uit de actualisering van de waardering van alle afzonderlijke panden. Bijlagen 4 en 5 bevatten een overzicht van de actuele orde 2 panden en de onderbouwing.

De hoofdopzet voor het bestemmen van het beschermde stadsgezicht bestaat uit de volgende elementen:

• Een dubbelbestemming 'Waarde - beschermd stadsgezicht' waarin gedetailleerde bouwregels zijn opgenomen die de bestaande situatie vastleggen met slechts beperkte ontwikkelingsmogelijkheden;
• Strakke bouwvlakken op de verbeelding, waarbinnen de hoofdbebouwing
  
  moet zijn gesitueerd;
• Om de karakteristieke structuur van de open binnenterreinen en tussen
  
  panden gelegen tuinen te behouden is voorzien in tuinbestemmingen met
  
  beperkte bebouwingsmogelijkheden, die doorgaans niet verder reiken dan wat reeds vergunningsvrij op grond van bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht is toegestaan;
• De opname van orde-aanduidingen op de verbeelding en in de planregels. De basis van de orde-aanduidingen is terug te vinden in de bijlagen 4 en 5 van de toelichting (redengevende omschrijvingen);
• Gelet op de gedetailleerde, strakke bestemmingsregels zijn specifieke
  
  afwijkingsmogelijkheden opgenomen, die passen bij de aard van het gebied en die tegemoet komen aan karakter van de levende stad.

5.1.2 Stedenbouwkundig instrumentarium / uitgangspunten     

Om de cultuurhistorische waarden in het plangebied zo goed mogelijk te borgen, is het uitgangspunt om voor monumentale en beeldbepalende bouwwerken zoveel mogelijk het bestaande beeld te behouden. Dit wordt bereikt door de voorgevelrooilijn, bestaande hoogte, de bestaande gevelindeling en de bestaande kap- en dakvorm vast te leggen. Daarmee is voor deze bouwwerken de cultuurhistorische waarde verzekerd. Voor het beschermde stadsgezicht is dit van extra groot belang omdat op die manier de ritmiek van de bestaande bebouwing vastligt en ingezet wordt op het behoud van de feitelijk aanwezige en veelal diverse karakteristiek van de gevelwanden.

Ten behoeve van het behoud, herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het plangebied worden de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten gehanteerd.

Voorgevelrooilijn

De voorgevelrooilijn is de lijn waar de weg de voorgevel raakt. Het is de scheidslijn tussen bebouwd en onbebouwd. De manier waarop de voorgevelrooilijn loopt bepaalt de loop van de gevels en daarmee vaak de vorm van de openbare ruimte. De voorgevelrooilijn is dus een belangrijke vormgever van de historische kenmerken van het plangebied. Uitgangspunt is dat voor bebouwing in het beschermd stadsgezicht de voorgevel in de voorgevelrooilijn dient te zijn gebouwd.

Bouwvlak

Met het bouwvlak worden de gronden aangeduid waar bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten. In het bestemmingsplan zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met de historisch bepaalde situatie. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd waarbij moet worden aangesloten op de belendende gebouwen.

Parcellering Het plangebied Vijfhoek Heiliglanden de Kamp kenmerkt zich door historische panden. Samenvoegen van panden gaat ten koste van deze structuur en van de bouwhistorische waarden van vooral de historische tussenmuren. Slechts onder bepaalde voorwaarden kan samenvoeging van gebouwen worden toegestaan.

Voorwaarden:

1. de individuele panden als zodanig herkenbaar blijven in zowel aanzicht als hoofdstructuur;
2. niet meer dan twee gebouwen worden samengevoegd;
3. de totale voorgevelbreedte van twee gebouwen maximaal 11 m is;
4. er geen sprake is van een gang, steeg of ozendrop tussen de panden;
5. de scheidingsmuur niet geheel verwijderd wordt;
6. door het samenvoegen van de gebouwen het aantal opgangen naar bovenwoningen niet afneemt;

Aanvullend gelden bij cultuurhistorisch waardevolle panden (orde-panden) de volgende bepalingen:

7. de historische bouwmuur dient voor ten minste de helft behouden te blijven;
8. vanaf de voorgevelrooilijn een muurvlak behouden blijft met een breedte van minimaal de helft van de hoogte van de betreffende muur;
9. van de muur boven de te maken doorbraak over de gehele lengte minstens 50 cm onder het constructieve plafond behouden blijft;
10. elke afzonderlijke doorbraak niet breder is dan 2 meter;
11. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bouwhistorische waarden van het bouwwerk.
12. Van de bepalingen onder 7 tot en met 11 kan afgeweken worden als door middel van bouwhistorisch onderzoek kan worden aangetoond dat er geen bouwhistorische waarden in het geding zijn.

Hoogtes Doordat elk pand een individuele goothoogte en dakvorm en nokrichting kent, zit er veel variatie in het daklandschap en gevelaanzichten. De bestaande variatie in goothoogte wordt in het bestemmingsplan gewaarborgd door de bestaande goothoogte gedetailleerd vast te leggen. Onder strikte voorwaarden mag hiervan worden afgeweken.

Monumenten kennen wettelijk al een beschermde status. Orde 2 panden (zie ook bijlage 4 en 5) krijgen bescherming met een te handhaven goothoogte.

Daklandschap De kappen van de individuele panden vormen tezamen het daklandschap. Het daklandschap in Vijfhoek - Heiliglanden - de Kamp is bijzonder rijk en afwisselend. Het traditionele zadeldak met de nok haaks op de straat komt daarbij het meeste voor. Het is belangrijk dat de hoofdkarakteristieken gehandhaafd blijven. Uitgangspunt is dan ook dat een gebouw voorzien dient te zijn van een kap en dat de bestaande nokrichting en dakvorm behouden blijven. Waar daken in de loop der tijd verdwenen zijn wordt gepoogd dit weer te herstellen. Dit is een reden om hoogte van bouwwerken in het bestemmingsplan te bepalen aan de hand van de goothoogte, zodat de mogelijkheid open blijft het bouwwerk nog te voorzien van een echte kap. Voorwaarde is de maximale nokhoogte van 4m. en een dakhelling gekoppeld aan een minimale en maximale hellingshoek. Dakkapellen mogen worden opgericht maar hieraan worden stringente eisen gesteld ten aanzien van hoogte, breedte en afstand tot nok en dakvlak. Onder bepaalde voorwaarden mogen op (gedeeltelijk) platte daken ook dakterassen en daktuinen worden toegestaan.

Voorwaarden dat een dakterras kan worden toegestaan op een aan- of uitbouw:

• het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
• privacyschermen niet hoger zijn dan 1,5 m en niet dieper dan 2,5 m;
• de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 15 m bedraagt;
• de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
• voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,2 m;
• er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

Voorwaarden dat een dakterras kan worden toegestaan op de hoofdbebouwing:

• de afscheiding op een afstand van minimaal 2 m van de dakrand aan de voorzijde wordt geplaatst bij een straatprofielbreedte van minder dan 20 m;
• de afscheiding op een afstand van minimaal 4 m van de voorgevel wordt geplaatst bij een straatprofielbreedte van meer dan 20 m;
• de afscheiding aan de achterzijde 2 m voor de dakrand aan de achterzijde wordt geplaatst.
• indien er een architectonische aanleiding is voor een dakterras zoals een borstwering of een doorgetrokken dakvlak kan van het bovengestelde worden afgeweken;

De ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten zijn meegenomen bij het opstellen van de regels in het bestemmingsplan.

Binnenterreinen

De bouwblokken binnen het beschermd stadsgezicht  hebben allemaal een formele, beschermde buitenkant waardoor de uitstraling wordt bepaald. Ruimte voor flexibiliteit zit in het informele binnengebied. Het gebied tussen de achtergevelrooilijnen  van de (beschermde) hoofdbebouwing.

De grootste krachten van de binnengebieden zijn variëteit en flexibiliteit. De verhoudingen tussen bebouwd en onbebouwd en de hoogteverschillen van de bebouwing spelen een belangrijke rol bij het ontstaan van bijzondere plekken in de binnengebieden. Flexibiliteit vergroot de aanpasbaarheid voor verschillende functies en draagt daardoor ook bij aan een duurzaam gebruik.

Het gebrek aan kwaliteit van sommige binnengebieden ligt niet zo zeer aan de aanwezigheid van bebouwing in de binnengebieden, maar meer aan de vormgeving en het gebruik van de daken van deze "binnenbebouwing".

Binnengebieden kunnen getransformeerd worden tot gebieden met getrapte groene (toegankelijke) terrassen waar ook energie kan worden gewonnen en een begane grond met tuinen en bomen.

De verhouding tussen een strakke, historische rooilijn aan de buitenzijde en een kleinschalige getraptheid van terrassen, daktuinen en open binnentuinen kan de kwaliteit van de binnengebieden verhogen. Uitgangspunt is om de kwaliteiten te versterken door te bestemmen wat er staat met meer ruimte voor flexibiliteit, te vergroenen en te verduurzamen door een beter gebruik van de daken. In dit bestemmingsplan worden dakterrassen, daktuinen en zonnepanelen op bebouwing in een binnengebied gefaciliteerd.

De ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten zijn meegenomen bij het opstellen van de regels in het bestemmingsplan.

Tuinen

In een sterk verstedelijkt gebied als de historische binnenstad zijn beperkt tuinen aanwezig. De weinige tuinen die er zijn vervullen een belangrijke rol in het aanzien en beleving. Het aanzien en karakter van de historische tuinen, hofjes en voortuinen worden dan ook beschermd.

5.2.1 Openbare ruimte     

Binnen de op de verbeelding opgenomen bestemmingen bestaat ruimte om zo nodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op wijzigende behoeften. Ter bescherming van de parken en groenvoorzieningen is ervoor gekozen terughoudend te zijn qua bouwmogelijkheden. Binnen de bestemming verkeer is ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen), goede inrichting voor fietsers en voetgangers, goede en voldoende parkeervoorzieningen, verkeersremmende maatregelen in woonstraten (drempels, 30-km/u-zones), stallingmogelijkheden voor fietsen en aanleg van kleine groen- en speelvoorzieningen.

Bij de inrichting van de openbare ruimte moeten gebruik, veiligheid en beeldkwaliteit samengaan, zoals vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Het gebruik en de inrichting van de openbare ruimte is in het kernwinkelgebied voornamelijk gericht op verblijf. Dit houdt in dat er ruimte is voor terrassen, om te winkelen, slenteren etc. Tegelijkertijd kunnen delen van de openbare ruimte mede gebruikt worden voor evenementen en (waren)markten.

6.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen is op grond van de SVBP dwingend voorgeschreven.

6.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels     

Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend en of en zo ja deze gronden mogen worden bebouwd. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak op de verbeelding. De bestemmingen worden gescheiden door bestemmingsgrenzen. Binnen de aangegeven (hoofd)bestemming(en) zijn tevens bij de bestemming behorende voorzieningen toegestaan, zoals bijvoorbeeld verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen. Onder parkeervoorzieningen wordt ook fietsparkeren in de vorm van fietsenstallingen verstaan.

6.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels     

Artikel 20 Anti-dubbeltelregel

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen - al dan niet tijdelijk - van eigenaren wisselen. De regeling is met name van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Artikel 21 Algemene gebruiksregels

Deze bepaling geeft algemene regels met betrekking tot ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen van toepassing zijn, tenzij dit in de specifieke gebruiksregels expliciet alsnog wordt toegestaan.

Ook wordt er een koppeling gelegd tussen de regels van het bestemmingsplan en de Beleidsregels parkeernormen van de gemeente Haarlem. De parkeernormen liggen niet vast in het bestemmingsplan maar in de gemeentelijke beleidsregels. Het voordeel daarvan is dat het bestemmingsplan niet gewijzigd hoeft te worden wanneer er behoefte is aan het wijzigen van de parkeernormen. Het wijzigen van de Beleidsregels parkeernormen volstaat daarvoor. In de gemeentelijke beleidsregels is aangegeven wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen. Ook de mogelijkheden om af te wijken van de geldende parkeernormen staan omschreven in het parkeerbeleid. Als er een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend waardoor de parkeerbehoefte wijzigt, zal getoetst worden aan de Beleidsregels parkeernormen zoals die gelden op het moment van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

Artikel 22 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn een tweetal wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

In lid 1 is de wijzigingsbevoegdheid voor de Egelantier opgenomen. Het gaat om de mogelijke herontwikkeling die is omschreven in paragraaf 5.4. De voorwaarden waaronder van de voor het college opgenomen wijzigingsbevoegdheid gebruik mag worden gemaakt zijn in dit artikel opgenomen. Voor het opstellen van een wijzigingsplan geldt de uniforme voorbereidingsprocedure van de Awb, met dien verstande dat burgemeester en wethouders binnen 8 weken na afloop van de ter inzage legging een besluit moeten nemen. Daarna volgt beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het wijzigingsplan gaat deel uit maken van het bestemmingsplan (moederplan). Met de wijziging van de bestemming vervalt de onderliggende bestemming uit het moederplan.

Er is een nota van uitgangspunten opgesteld voor de ontwikkeling van de Egelantier. Deze nota (2016/501465) is vastgesteld door het college d.d. 20-12-2016.

In lid 2 is de wijzigingsbevoegdheid naar hotel voor het perceel Klein Heiligland 84 opgenomen. Ook hier gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die al bestond op basis van het voorgaande bestemmingsplan. Zie ook hiervoor paragraaf 5.4.

Artikel 23 Algemene afwijkingsregels

Het bestemmingsplan als bindende verordening is opgebouwd uit objectief vastgelegde ruimtelijke begrenzingen. De mogelijkheden en onmogelijkheden voor het bouwen en het gebruik zijn nauwkeurig vastgelegd. Die ruimtelijke en functionele begrenzing is een afgeleide van de basisgegevens van de grootschalige basiskaart Haarlem (GBKH), stedenbouwkundige afwegingen en het bestaande gebruik. In de praktijk kunnen afwijkingen voorkomen. Ook kan, in het kader van nieuwe ontwikkelingen, veranderde wetgeving of voorschrijdend inzicht, toch behoefte zijn aan een andere maatvoering of een andere functie van bouwwerken.

Starheid van bestemmingsregels mag niet de oorzaak zijn van gekunstelde oplossingen, waarmee de kwalitatieve doelstelling van het bestemmingsplan niet gediend is. Door middel van dit artikel is enige mate van flexibiliteit mogelijk. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%. Ook is in dit artikel de zogenaamde toverformule opgenomen. In de diverse bestemmingen is opgenomen wat voor die bestemming in elk geval als strijdig gebruik moet worden aangemerkt. De toverformule houdt een afwijkingsmogelijkheid in voor het bevoegd gezag voor specifiek benoemde gebruiksverboden in het plan. Strikte toepassing zou anders leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het toepassen van een afwijkingsbevoegdheid gebeurt altijd met inachtneming van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht, zodat belanghebbenden de mogelijkheid tot bezwaar/beroep hebben wanneer op grond van dit artikel van het plan wordt afgeweken.

Artikel Overige regels

De leden 24.1 en 24.2 van de regels leggen een koppeling tussen de regels van het bestemmingsplan en de Beleidsregels parkeren van de gemeente Haarlem. De parkeernormen liggen niet vast in het bestemmingsplan maar in de gemeentelijke beleidsregels. Het voordeel daarvan is dat het bestemmingsplan niet gewijzigd hoeft te worden wanneer er behoefte is aan het wijzigen van de parkeernormen. Het wijzigen van de Beleidsregels parkeernormen volstaat daarvoor. In de gemeentelijke beleidsregels is aangegeven wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen. Ook de mogelijkheden om af te wijken van de geldende parkeernormen staan omschreven in het parkeerbeleid. Als er een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend waardoor de parkeerbehoefte wijzigt, zal getoetst worden aan de Beleidsregels parkeernormen zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

6.2.4 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels     

Artikel 25 Overgangsregels

Het overgangsrecht is van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bebouwing) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan niet passen binnen het nieuwe plan.

Het overgangsrecht houdt in dat gebruik en bebouwing dat in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet. Ook bouwwerken die basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden, worden onder het overgangsrecht geschaard.

Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. Er is geen sprake van legalisatie van reeds strijdig gebruik door dit bestemmingsplan en er kan ook nog steeds gehandhaafd worden. Ook bouwwerken die op peildatum illegaal zijn, blijven illegaal.

Artikel 26 Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

Bijlage 1 bij de regels Zoneringslijst

De Zoneringslijst is opgenomen in bijlage 1 van de regels en geeft – voor zover passend binnen de bestemming – op basis van de hindercategorie aan welk type activiteiten zijn toegestaan. Activiteiten die niet in de lijst omschreven staan kunnen – voor zover passend binnen de bestemming – worden beoordeeld op basis van de hinder die ze (kunnen) veroorzaken. Vanuit milieuoverwegingen (zoals lawaai en stank) zowel als vanuit ruimtelijke overwegingen (een bedrijf met een vloeroppervlak van 90 m² ziet er geheel anders uit dan een bedrijf met een vloeroppervlak van 350 m²) is het wenselijk niet alle werkfuncties toe te laten. Daarom is als bijlage achter de regels een zogeheten Zoneringslijst opgenomen. Deze lijst vormt het planologische toetsingskader bij het al dan niet toelaten van een nieuw bedrijf. In deze bijlage wordt uiteengezet hoe de lijst is samengesteld en hoe de toetsing aan de Zoneringslijst verloopt. Naast deze planologische toetsing vindt ook altijd een toetsing plaats in het kader van de Wet milieubeheer (onder meer het verlenen van een milieuvergunning) wanneer een nieuw bedrijf (de wet spreekt over een inrichting) gevestigd wordt.

Milieuzonering is het waar nodig ruimtelijk scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies. De in het gebied voorkomende activiteiten zijn overeenkomstig het huidige gebruik en bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan opgenomen. Voor bestaande werkfuncties die een hogere milieucategorie hebben dan het bestemmingsplan toelaat worden geen uitbreidingsmogelijkheden geboden. De milieuhinder van de bedrijfsfuncties moet passen binnen de voor het gebied geldende categorieën van de zoneringslijst. Bedrijven met een hogere milieuhindercategorie zijn slechts toegestaan waar dat nader is aangeduid op de verbeelding.

6.3.1 Inventarisatie plangebied     

In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van behoud van de bestaande situatie waarbij vervanging binnen grenzen mogelijk wordt gemaakt. De bestaande bebouwing wordt daarom positief bestemd.

De gemeente Haarlem heeft op de volgende wijze onderzoek gedaan om de bestaande situatie goed in beeld te brengen ten behoeve van de totstandkoming van dit bestemmingsplan en de verbeelding in het bijzonder:

• bouwblokonderzoek (2014);
• daarnaast zijn er meerdere locatiebezoeken gebracht aan het plangebied door de kerngroep(leden) om specifieke situaties te controleren c.q. in beeld te krijgen;
• analyses gemaakt van de luchtfoto's uit 2016 en de 360° foto's zoals beschikbaar via het gemeentelijke interne informatienetwerk Stroomlijn;
• waar nodig is ten behoeve van dit bestemmingsplan het gemeentelijke bouwarchief geraadpleegd met bouwvergunningen, omgevingsvergunningen en vrijstellingen/ontheffingen/afwijkingen.

Met de informatie van deze bronnen is een compleet beeld van het plangebied ontstaan op basis waarvan de bestemmingen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden en de bouwvlakken op de verbeelding konden worden vastgelegd en in de regels konden worden geregeld.

6.3.2 Opbouw verbeelding     

De verbeelding is opgebouwd uit verschillende elementen. Dit zijn:

• de bestemmingen;
• de dubbelbestemmingen;
• bouwvlakken;
• diverse aanduidingen.

Hieronder wordt verder uitgelegd wat deze elementen inhouden.

De bestemmingen: Op de verbeelding zijn in verschillende kleuren de bestemmingen weergegeven. De bestemmingen worden begrensd door bestemmingsgrenzen. In de regels is per bestemming aangegeven wat deze bestemming inhoudt en welke bouw- en gebruiksregels gelden voor die betreffende bestemming. Voorbeelden van veel voorkomende bestemmingen zijn: wonen, groen, verkeer. Ook worden ook verzamelbestemmingen toegepast waarbinnen een grotere diversiteit aan functies mogelijk is, zoals Centrum of Gemengd. Ter onderscheid met de dubbelbestemmingen worden de bestemmingen ook wel enkelvoudige bestemmingen genoemd.

De dubbelbestemmingen: Dubbelbestemmingen zijn een aparte vorm van bestemmingen. Dubbelbestemmingen beslaan veelal een groter gebied en omvatten vaak meerdere enkelvoudige bestemmingen. Op de verbeelding zijn ze opgenomen door middel van een arcering. De regels van de dubbelbestemmingen gaan vóór ten opzichte van de regels van de enkelvoudige bestemmingen. Dubbelbestemmingen zijn gericht op de bescherming van specifieke sectorale belangen. Zo is de dubbelbestemming 'Waarde - beschermd stadsgezicht' gericht op de bescherming van het stadsgezicht en de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie' op de bescherming van de archeologische waarden in de ondergrond. Voor de dubbelbestemmingen geldt net als voor de enkelvoudige bestemmingen dat in de regels de specifieke bouw- en/of gebruiksregels zijn opgenomen.

Bouwvlakken: Bouwvlakken zijn een essentieel onderdeel van de verbeelding. Bouwvlakken bestaan uit dikke zwarte lijnen, die aangeven waarbinnen hoofdbebouwing is toegestaan. Bouwvlakken bepalen veelal ook de voorgevelrooilijn van gebouwen of clusters van gebouwen, waardoor ze een belangrijk element vormen bij de bescherming van een bepaald straatbeeld. Ook de achtergevelrooilijn wordt vaak al bepaald met een deel van de bouwvlaklijn. Hier geldt echter vaak een vergunningsvrije bouwmogelijkheid, waar er hier minder sprake is van een beschermend karakter in vergelijking met de voorgevelzijde.

In de meeste gevallen laten de bouwvlakken op de verbeelding in combinatie met de bouwregels, verbetering, vernieuwing, bescheiden vergroting of vervanging met gelijkwaardige bouw toe. Daarbij is rekening gehouden met de nodige flexibiliteit, kwaliteitseisen voor de bebouwing, de woonomgeving en bereikbaarheid. Over het algemeen zijn de bebouwingsgrenzen van de vigerende bestemmingsplannen overgenomen. Daar waar met een ontheffing is afgeweken van het vigerend beleid is de nieuw ontstane situatie opgenomen.

Aanduidingen: Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming nader of specifieker te regelen. In dit bestemmingsplan zijn de volgende aanduidingen conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP) opgenomen:

1. functieaanduidingen;
2. bouwaanduidingen;
3. maatvoeringsaanduidingen;
4. gebiedsaanduidingen.

1.Functieaanduidingen: Functieaanduidingen zijn er in vele soorten en maten. De benaming van de diverse functieaanduidingen is vastgelegd in de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. Een functieaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd ten aanzien van het gebruik. Het is daarbij doorgaans niet wenselijk of mogelijk om de betreffende functie in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van het gebruik, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking.

2. Bouwaanduidingen: Bouwaanduidingen geven specifieke bouwmogelijkheden aan. Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. De benaming van de diverse bouwaanduidingen zijn vastgelegd in de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Een bouwaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd ten aanzien van de bouwmogelijkheden. Het is daarbij doorgaans niet wenselijk of mogelijk om de betreffende bebouwing in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen. Een voorbeeld van een bouwaanduiding is: 'onderdoorgang'. Indien een bepaalde bouwaanduiding niet voorkomt in de SVBP is het mogelijk de volgende zinsnede toe te passen: 'specifieke bouwaanduiding - [omschrijving specifieke bouwaanduiding]'. Dit leidt dan bijvoorbeeld tot de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - opbouw'. De in Haarlem meest gebruikte specifieke bouwaanduiding hangt samen met het beschermd stadsgezicht en de daarbij toegepaste 'ordes'. Dit zijn: 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' (voor monumenten), 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' (voor beeldbepalende panden ouder dan 50 jaar) en 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' (voor niet-beeldbepalende panden ouder dan 50 jaar).

3. Maatvoeringsaanduidingen: Maatvoeringsaanduidingen hebben betrekking op: afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik.

In situaties waarbij siergevels dieper zijn dan 2,5 meter wordt dit op de verbeelding aangegeven met twee maatvoeringsaanduidingen met verschillende hoogtes in één bestemming. Indien de diepte minder bedraagt dan 2,5 meter wordt dit ondervangen in de 'Wijze van meten' onder de inleidende regels.

Afhankelijk van de waardering en het type bebouwing wordt een hoogte aangegeven met een van de volgende aanduidingen:

• te handhaven goot-/bouwhoogte (orde 1, 2)
• een maximale goot-/bouwhoogte (bijgebouwen hoger dan 3 meter)
• minimale of maximale goothoogte (orde 3 en nieuwbouw)
• minimale of maximale goot- en bouwhoogte (orde 3 en nieuwbouw)

De opgenomen maten zijn in hele meters en naar boven afgerond.

• Te handhaven goothoogte: Voor panden die op de verbeelding zijn aangegeven als orde 1 en 2 wordt de aanduiding goothoogte opgenomen. In de regels staat omschreven dat de bestaande goothoogte gehandhaafd dient te blijven. Op de verbeelding worden hoogtematen naar boven afgerond. Dus 5,3 m of 5,8 m wordt allebei 6 m. In het beschermd stadsgezicht is een verspringende bouw-/goothoogte een essentieel onderdeel van straat- en bebouwingsbeeld. Het kan zijn dat er 4 panden naast elkaar op de plankaart zijn aangegeven met een goothoogte 6 terwijl in werkelijkheid de hoogtes tot maximaal 0,9 m verspringen.
• Te handhaven bouwhoogte: In enkele gevallen is een orde 1 of 2 pand plat afgedekt en al zo hoog dat een kap niet meer kan worden toegestaan. In die gevallen wordt het bouwvlak voorzien van een maatvoeringsaanduiding 'bouwhoogte'. In de regels staat omschreven dat de bestaande bouwhoogte gehandhaafd dient te blijven. Op de verbeelding worden hoogtematen naar boven afgerond. Dus 5,3 m of 5,8 m wordt allebei 6 m.
• Maximale bouwhoogte: De aanduiding maximale bouwhoogte wordt gebruikt in de tuinbestemmingen wanneer de maximale hoogte van 3 meter wordt overschreden. De daadwerkelijke bouwhoogte is opgenomen.
• Minimale en maximale goothoogte: De aanduiding minimale maximale goothoogte wordt gebruikt voor de hoofdbebouwing van orde 3 bebouwing. Bij orde 3 bebouwing is de rooilijn belangrijk voor het straatbeeld. Om meer flexibiliteit te geven is er ook meer marge in de goothoogte mogelijk. De minimale goothoogte is er om een minimale bebouwingswand te garanderen en een maximale bouwhoogte is er om op de plekken waar het kan extra bouwmogelijkheden te geven.
• Minimale en maximale bouw- en goothoogte: Net als bij de aanduiding minimale- maximale goothoogte wordt deze aanduiding alleen gebruikt bij orde 3 bebouwing. Deze aanduiding wordt gebruikt bij bebouwing met een hoofdzakelijk platte afdekking. Afdekken met een kap wordt op deze manier ook mogelijk gemaakt.

4. Gebiedsaanduidingen: Gebiedsaanduidingen zijn op de verbeelding opgenomen om voor een op de verbeelding afgebakend gebied een specifieke regeling op te kunnen nemen. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om een wijzigingsgebied, waarvoor de bestemming gewijzigd kan worden. Dit wordt op de verbeelding opgenomen met de gebiedsaanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied'. Een ander voorbeeld is de gebiedsaanduiding voor een vrijwaringszone, zoals de 'Vrijwaringszone - zichtlijn'. Op de verbeelding zijn de gebiedsaanduidingen herkenbaar door hun schuine roodgekleurde arceringen.

7.1.1 Grondexploitatie     

Behoudens de ontwikkelingslocaties zoals beschreven in paragraaf 5.4 voorziet het bestemmingsplan niet in grote stedenbouwkundige veranderingen in het plangebied. De ontwikkeling en invulling van die gebieden vindt - uiteraard binnen de randvoorwaarden die de gemeente in dit plan stelt - plaats voor risico van de marktpartij. Op die manier is de economische uitvoerbaarheid van dit plan gewaarborgd.]

In artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan ook een exploitatieplan moet vaststellen als het kostenverhaal bij ontwikkelingen, zoals aangegeven in niet is verzekerd.

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe bouwplannen mogelijk als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Er is dus geen plicht tot het vaststellen van een exploitatieplan. Zoals in elk bestemmingsplan is het mogelijk om binnen bestaande bebouwingscontouren sloop-nieuwbouwplannen te ontwikkelen. In die gevallen, voor zover zij zich zullen voordoen, zijn er geen kosten voor de gemeente, waardoor kostenverhaal niet aan de orde is.

7.1.2 Planschade     

Tot slot is door middel van een planschaderisicoanalyse de kans op mogelijke planschade onderzocht. 'Planschade', is de schade die iemand lijdt doordat hij of zij in een planologisch nadeliger situatie is gekomen als gevolg tussen de nieuwe (onvoorziene) planologische situatie en de bestaande/ oude situatie. De conclusie uit het onderzoek is dat er een zeer beperkte kans is op planschade. Het aspect planschade staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

7.2.1 Wettelijk vooroverleg     

Overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept van het (ontwerp)bestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

1. Hoogheemraadschap van Rijnland;
2. Provincie Noord - Holland;
3. Ministerie van Infrastructuur en Milieu;
4. Rijkswaterstaat;
5. Brandweer Kennemerland;
6. Koninklijke Horeca Nederland Afdeling Haarlem;
7. Kamer van Koophandel kantoor Amsterdam;
8. Gasunie
9. Milieufederatie Noord-Holland;
10. Alliander;
11. Liander;
12. Waternet;
13. MKB Haarlem;
14. Rover
15. Haarlem Groen
16. Vereniging Haerlem;
17. Fietsersbond;
18. Haarlemse Bomenwachters.

De volgende instanties hebben schriftelijk een reactie ingediend:

1. Rijnland
2. Rijkswaterstaat
3. Gasunie.

Rijnland heeft aangegeven inhoudelijk geen opmerkingen te hebben. Wel dienen de in het concept ontwerpbestemmingsplan opgenomen teksten in paragraaf 3.2.7. geactualiseerd te worden conform de meegestuurde bijlage.

Rijkswaterstaat en Gasunie hebben aangegeven inhoudelijk geen opmerkingen te hebben.

In het kader van de participatie met de wijkraden is het concept ontwerpbestemmingsplan gelijktijdig met het wettelijk vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro aan de wijkraden verzonden.

7.2.2 Zienswijzen     

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 30 november 2017 tot en met 10 januari 2018 ter inzage gelegen en is tegelijkertijd elektronisch beschikbaar gesteld via de landelijke website (www.ruimtelijkeplannen.nl).Van het ter inzage leggen en het elektronisch beschikbaar stellen is op 29 november 2017 mededeling gedaan in het huis-aan-huisblad de Haarlemmer, in de Staatscourant en op de site met de officiële bekendmakingen van de gemeente www.overheid.nl.

Gedurende deze periode kon iedereen een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad naar voren brengen. Het eindverslag van deze zienswijzeprocedure maakt onderdeel uit van het raadsbesluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan.

1.1 Aan-huis-verbonden-beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, technisch of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.2 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.3 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid op de verbeelding, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.6 Achtergevelrooilijn:     

bebouwingsgrens aan de van de weg afgekeerde zijde van het bebouwingsvlak.

1.7 Antenne-installatie:     

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.8 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.9 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.10 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden.

1.11 Archeologisch waardevol gebied:     

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

1.12 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.13 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.14 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.15 Bed & breakfast:     

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning met behoud van de woonfunctie, waarbij het aanbod zich beperkt tot maximaal 2 kamers en 4 slaapplaatsen.

1.16 Bedrijf:     

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.17 Bedrijfswoning:     

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor één huishouden, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

1.18 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.19 Begeleid wonen:     

vormen van wonen waarbij de begeleiding door externen plaatsvindt, zodat zelfstandig wonen mogelijk wordt of blijft, met dien verstande dat de externen niet voortdurend of nagenoeg voortdurend aanwezig zijn en in de woning geen afzonderlijke ruimte voor de begeleiding aanwezig is.

1.20 Beschermd stads- of dorpsgezicht:     

stads- of dorpsgezicht dat door het daartoe bevoegde gezag, ingevolge artikel 35 van de Monumentenwet 1988 is aangewezen.

1.21 Bestaande (situatie)     

• bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan legaal aanwezig of in uitvoering is dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning;
• bij gebruik: het legale gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan.

1.22 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.23 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.24 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.25 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.26 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.27 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.28 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.29 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.30 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.31 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.32 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.33 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.34 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.35 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.36 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.37 Dakkapel:     

een zich in een dakvlak bevindende uitbouw.

1.38 Dakopbouw:     

een extra bouwlaag boven de goot met een platte afdekking.

1.39 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.40 Detailhandel:     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca en supermarkt.

1.41 Dienstverlening:     

het verlenen van diensten in de vorm van publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening.

1.42 Ensemble:     

twee of meer gebouwen die samen een bouwkundige eenheid vormen, waarbij de suggestie wordt gewekt dat het één gebouw betreft.

1.43 Garagebox:     

afgeschermde ruimte die dient voor het stallen van voertuigen en/of als berging.

1.44 Gastouderopvang     

gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen, die een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.45 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.46 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.47 Horeca 1:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen, broodjeszaken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.48 Horeca 2:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, snackbars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.49 Horeca 3:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals (eet)cafés en bars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.50 Horeca 4:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk logies per nacht verstrekken met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken en het houden van bijeenkomsten/vergaderingen/congressen.

1.51 Horeca 5:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken verstrekken en gericht zijn op dansen en beluisteren van muziek, zoals dancings en discotheken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.52 Horecaschip:     

een zich op het water bevindend object dat (nagenoeg) geheel dient als horecabedrijf.

1.53 Hoveniersbedrijf:     

een bedrijf, gericht op de aanleg, de inrichting en het onderhoud van tuinen en groen, met gebruikmaking van de daarbij behorende materialen en gereedschappen, zonder dat detailhandel wordt uitgeoefend.

1.54 Kampeermiddel:     

1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, camper of een caravan;
2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen voor recreatief nachtverblijf.

1.55 Kap:     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.56 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.57 Lessenaarsdak:     

een dakvorm die bestaat uit slechts één dakvlak of dakschild die onder een zekere helling is aangebracht.

1.58 Loketverkoop in de voorgevel     

het aanbieden en verkopen van producten aan publiek door middel van een uitsparing in de voorgevel.

1.59 Nieuwbouw:     

nieuwbouw betreft bouwwerken jonger dan 50 jaar.

1.60 Niet- publieksgerichte dienstverlening     

het verlenen van diensten zonder rechtstreeks fysiek contact met het publiek.

1.61 Oeverlijn:     

de scheidingslijn tussen water en land.

1.62 Onderdoorgang/overbouwing:     

een op de verbeelding aangegeven gebied waar binnen het bouwvlak een doorgang mogelijk is, waarboven bebouwing mag worden opgericht.

1.63 Orde 1 bouwwerken:     

orde 1 betreft bouwwerken die beschermd zijn op grond van de Erfgoedwet, de provinciale of gemeentelijke Monumentenverordening.

1.64 Orde 2 bouwwerken:     

orde 2 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudenswaardig zijn.

1.65 Orde 3 bouwwerken:     

orde 3 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die geen architectonische of stedenbouwkundige meerwaarde hebben.

1.66 Peil:     

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang
2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
3. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil;

1.67 Plan:     

het bestemmingsplan Vijfhoek/ Heiliglanden-De Kamp met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP1120007-VA01 van de gemeente Haarlem.

1.68 Plat dak:     

een afdekking onder een hoek van maximaal 5 graden ten opzichte van het horizontale vlak.

1.69 Praktijkruimte     

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

1.70 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.71 Publieksgerichte dienstverlening     

het verlenen van diensten met rechtstreeks contact met het publiek in de vorm van zakelijke, consumentverzorgende, openbare en (para)medische dienstverlening inclusief ondergeschikte nevenfuncties.

1.72 Seksbioscoop:     

een inrichting voor het doen plaatsvinden van film - en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard.

1.73 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.74 Seriebouw:     

twee of meer gebouwen naast elkaar die in dezelfde architectuur zijn uitgevoerd.

1.75 Sloopvergunning:     

omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid , onder g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.76 Societeit     

een besloten gezelligheidsvereniging.

1.77 Supermarkt     

een specifieke vorm van detailhandel in de vorm van een zelfbedieningszaak in goederen met (hoofdzakelijk) een grote verscheidenheid aan algemene en verse levensmiddelen (eventueel aangevuld met huishoudelijke artikelen) met een verkoopvloeroppervlakte van 500m² of meer.

1.78 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.79 Verkoopvloeroppervlakte:     

het voor publiek toegankelijke deel van de winkelvloeroppervlakte, inclusief etalageruimte en de ruimte achter de toonbank dan wel kassaruimte.

1.80 Voorgevelrooilijn:     

de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak.

1.81 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

1.82 Waterberging:     

een aangewezen gebied waarbinnen incidenteel of permanent het teveel aan water wordt vastgehouden op het ene moment totdat er water nodig is op een later moment.

1.83 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.84 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

1.85 Woonschepenligplaats:     

de op de verbeelding aangegeven ruimte, waarop een woonschip ligplaats mag hebben.

1.86 Woonschip:     

een vaartuig, uitsluitend of in hoofdzaak als woning gebruikt of tot woning bestemd.

1.87 Zorgwoning:     

een gebouw of zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven; verzorging kan voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvinden en in het gebouw kan afzonderlijke ruimte ten behoeve van de verzorging aanwezig zijn.

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerszijde van de rijweg, dan wel 2, 2 m boven een fiets- en/of voetpad;
3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m;
4. siergevels, waarbij de achterliggende kap wel moet voldoen aan de regels van de betreffende bestemming. boven peil.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

Begane grond

1. voorzieningen van openbaar nut;
2. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Overige verdiepingen

3. de functie genoemd in artikel 4.1.2. onder c.

3.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Bedrijf gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 18.

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Centrum -1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

4.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Centrum - 1' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 18.

4.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;
3. loketverkoop van voedsel of drinken in de voorgevel is niet toegestaan maar dient minimaal 3 m daarachter plaats te vinden;

Strijdig gebruik

4. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning.

4.4 Afwijken van de gebruiksregels     

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1.2 en de functies genoemd in lid 4.1.1 op de overige verdiepingen toestaan.
2. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. invloed op de omgeving in vergelijking met de al toegestane functies;
   2. effecten op ( bestaande winkelstructuur en) het voorzieningenniveau;
   3. de verkeerssituatie ter plaatse;
   4. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Centrum- 2 ' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

5.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Centrum-2' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 18.

5.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;
3. loketverkoop van voedsel of drinken in de voorgevel is niet toegestaan maar dient minimaal 3 m daarachter plaats te vinden;

Strijdig gebruik

4. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. een museum, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding museum;
2. een schouwburg, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van cultuur en ontspanning - schouwburg;
3. multifunctionele ruimten ten behoeve van cursussen, exposities, expressionele opvoeringen, en het gebruik als praktijkruimte;
4. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel ten dienste van deze voorzieningen tot niet meer dan 20 % van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 100 m²;
5. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden horeca-activiteiten tot en met categorie 2 ten dienste van deze voorzieningen tot niet meer dan 20% van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 100 m², met dien verstande dat deze voorzieningen ter plaatse van de specifieke aanduiding schouwburg tot een maximum van 600 m² zijn toegestaan;
6. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

6.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Cultuur en ontspanning' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 18.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

7.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 18.

7.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;

Strijdig gebruik

3. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning.

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

8.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 3' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 18.

8.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;
3. loketverkoop van voedsel of drinken in de voorgevel is niet toegestaan maar dient minimaal 3 m daarachter plaats te vinden;

Strijdig gebruik

4. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning.

9.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. openbare groenvoorzieningen;
2. voet- en fietspaden;
3. bij de bestemming behorende waterlopen en waterpartijen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers en speelterreinen.

9.2 Bouwregels     

1. de bouwhoogte van 'bouwwerken geen gebouw zijnde', mag niet meer dan 3 m bedragen;
2. de oppervlakte per 'bouwwerk geen gebouw zijnde' mag niet meer dan 10 m² bedragen;
3. de diepte van een (ondergronds) bouwwerk mag niet meer dan 7,0 m bedragen.

9.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruik van gronden voor het parkeren van motorvoertuigen.

10.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. educatieve, levensbeschouwelijke, medische en sociaal- medische en sociaal - culturele voorzieningen;
2. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden horeca-activiteiten tot en met categorie 2 ten dienste van deze voorzieningen tot niet meer dan 20% van het bruto vloeroppervlak tot een maximum van 100 m²;
3. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel ten dienste van deze voorzieningen tot niet meer dan 20% van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 100 m²;
4. een kinderdagverblijf met bijbehorende voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf';
5. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

10.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'maatschappelijk' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 18.

11.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
2. parkeren, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'.
3. bijbehorende voorzieningen zoals fietsenberging/cubes, speeltoestellen, en erfafscheidingen.

11.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 1' mogen 'bouwwerken geen gebouw zijnde' worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

1. de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen;
2. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 meter bedragen.

fietsenberging

3. het realiseren van een fietsenberging in de voor- of zijtuin mag onder de volgende voorwaarden:
   1. er is geen achterom aanwezig bij de woning;
   2. de diepte van de voor- of zijtuin is minimaal 2,5 meter;
   3. de hoogte van de berging/cube mag maximaal 1,4 meter bedragen;
   4. de oppervlakte van de berging mag maximaal 20% van de oppervlakte van de voor- of zijtuin bedragen met een maximum van 4 m²;
   5. de gevels van de berging evenwijdig aan de voorgevel, mogen maximaal 30% van de breedte van die voorgevel beslaan.

11.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 2 onder a en toestaan dat erfafscheidingen worden verhoogd tot maximaal 2 m.

11.4 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 , gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruik van onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen, met uitzondering van die gronden met de aanduiding 'parkeerterrein'.

12.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
2. bijbehorende bouwwerken ten dienste van het hoofdgebouw;
3. parkeren binnen bebouwing;
4. parkeren, anders dan bedoeld onder c., uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
5. bijbehorende voorzieningen zoals fietsenberging/cubes, speeltoestellen, en erfafscheidingen.

12.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 2' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

12.3 Afwijken van de bouwregels     

kap op bijgebouw

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12.2.2 en toestaan dat de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen 3 m mag bedragen, waarbij boven de goot mag worden afgedekt met een kap met een maximum hoogte van 2 m.

dakterrassen

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12.2.3 en toestaan dat:
   1. een dakterras met een andere diepte dan maximaal 2,5 m achter de achtergevelrooilijn wordt gebouwd;

afwijkingscriteria

3. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden als bedoeld in lid 3 of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de cultuurhistorische waarden;
   3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
   4. de verkeerssituatie ter plaatse;
   5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

12.4 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21, gelden met betrekking tot het gebruik zoals genoemd in lid 1 onder c. het volgende:

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruik van:

1. bijgebouwen als zelfstandige woning;
2. onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
3. dakterrassen voor horeca.

13.1 Bestemmingsomschrijving     

De op de verbeelding voor 'Tuin - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
2. bijbehorende bouwwerken ten dienste van het hoofdgebouw;
3. parkeren binnen bebouwing;
4. bijbehorende voorzieningen zoals fietsenberging/cubes, speeltoestellen, en erfafscheidingen.

13.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 3' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

13.3 Afwijken van de bouwregels     

bouwhoogte bijgebouw

1. het bepaalde in 13.2.2 en toestaan dat de bouwhoogte van een bijgebouw wordt verhoogd naar maximaal 4 m.

dakterrassen

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 13.2.3 en toestaan dat een dakterras met een grotere diepte dan maximaal 2,5 m achter de achtergevelrooilijn wordt gebouwd.

afwijkingscriteria

3. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden als bedoeld in 13.3 of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de cultuurhistorische waarden;
   3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
   4. de verkeerssituatie ter plaatse;
   5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

13.4 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21, gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van: wordt in elk geval gerekend het gebruik van:

1. bijgebouwen als zelfstandige woning;
2. onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
3. dakterrassen voor horeca.

14.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

1. straten, wegen, pleinen, voet- en fietspaden;
2. een gebouwde parkeervoorziening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
3. ongebouwde parkeervoorzieningen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' parkeervoorzieningen zijn uitgesloten;
4. terrassen, standplaatsen (voor ambulante handel);
5. een kiosk, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - kiosk';
6. een terrastuin, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - terrastuin;
7. bruggen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'brug';
8. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, speelvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers, reclame-uitingen, voorzieningen voor de waterhuishouding.

14.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Verkeer' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

15.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. waterberging, waterbeheer en waterhuishouding;
2. waterlopen en waterpartijen;
3. verkeer te water;
4. aanmeervoorzieningen, aanlegsteigers, (passanten)ligplaatsen;
5. waterstaatkundige voorzieningen, zoals bruggen, taluds en oevers, sluizen, stuwen, steigers, dammen, kademuren, duikers, gemalen en overige kunstwerken;
6. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen en kunstobjecten.

15.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Water' mogen 'bouwwerken geen gebouw zijnde' worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

1. de bouwhoogte van gemalen mag niet meer dan 3 m bedragen en de oppervlakte mag niet meer dan 15 m² bedragen;
2. de bouwhoogte van meerpalen mag maximaal 3,5 m bedragen;
3. de bouwhoogte van bruggen mag maximaal 5 m bedragen;
4. de lengte van een steiger, gemeten langs de waterlijn, mag niet meer dan 5 m bedragen;
5. de breedte van een steiger, gemeten haaks op de waterlijn, mag niet meer dan 1/10 van de breedte van het oppervlaktewater bedragen;
6. de oppervlakte van een steiger mag maximaal 5 m² bedragen indien gesitueerd in oppervlaktewater met een breedte tot 20 m, maximaal 10 m² indien gesitueerd in oppervlaktewater met een breedte tussen de 20 en 50 m
7. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken mag niet meer dan 1 m bedragen.

15.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken:

1. ligplaats voor hotel- en horecaschepen;
2. woonschepenligplaats.

15.4 Afwijken van de bouwregels     

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 15.2 en een afwijkende maatvoering toestaan.

afwijkingscriteria

2. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid als bedoeld in lid 4 onder a of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de cultuurhistorische waarden;
   3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
   4. de verkeerssituatie ter plaatse;
   5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

16.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen in woningen zoals bedoeld in artikel 1.84, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden-beroep, gastouderopvang, bed&breakfast of begeleid wonen;
2. wonen in zorgwoningen zoals bedoeld in artikel 1.87, uitsluitend ter plaatse van de specifieke aanduiding 'zorgwoning';
3. horeca van categorie 1, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1';
4. horeca t/m categorie 2, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2';
5. bijbehorende voorzieningen zoals, groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen en bestaande onderdoorgangen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang'.

16.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Wonen' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 18.

16.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;

Strijdig gebruik

3. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van:

1. het gebruik van onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
2. bijgebouwen als zelfstandige woning.

17.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde- Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

17.2 Bouwregels     

1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende regels:
   1. ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - archeologie 1b' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter onder maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;
   2. ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - archeologie' 5 dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 10000 m² betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;
   3. ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - archeologie 6' gelden geen archeologische verplichtingen.

2. Aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' kunnen de volgende voorschriften worden verbonden;
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de activiteiten door de archeologisch deskundige.

3. Het bepaalde in 17.2 onder 1, is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

17.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermings- waardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik.

17.4 Afwijken van de bouwregels     

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 17.2 onder 1, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.
2. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
   1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van de gemeentearcheoloog, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

17.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
   4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   5. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   6. diepploegen;
   7. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
   8. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
   9. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

2. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
   1. de oppervlakte- en de dieptemaat niet overschrijden, behorende bij de categorie 'Waarde - archeologie' genoemd in 17.2 die voor die gronden van toepassing is;
   2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
   3. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in 17.4 bedoeld, is verleend;
   4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

3. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch rapport aantoont dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de aanwezige archeologische waarden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.

4. ter bescherming van betrokken archeologische waarden kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden gericht op:

1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
2. het doen van opgravingen;
3. begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige.

17.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' toe te voegen of te verwijderen, of deze bij een ander archeologiecategorie, zoals vermeld in 17.2 , in te delen, als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

18.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in de toelichting aangegeven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.

18.2 Bouwregels     

In aanvulling en met voorrang op het bepaalde bij de andere voorkomende bestemming(en) gelden voor bouwwerken de volgende regels, met dien verstande dat voor zover legaal gebouwde (delen van) bouwwerken op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan niet voldoen aan de in het plan genoemde maten de dan aanwezige maten, uitsluitend ter plaatse van de afwijking, als vervangende regel gelden.

bouwvlak / voorgevelrooilijn / gevelindeling

1. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
2. er moet aangesloten worden op de belendende gebouwen;
3. gebouwen mogen niet worden samengevoegd;
4. voorgevels mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' en met uitzondering voor gebouwen op binnenterreinen;
5. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduidingen 'orde 1 en orde 2' dient de bestaande gevelindeling gehandhaafd te blijven

goothoogte / bouwhoogte / ondergronds bouwwerk

6. voor bouwvlakken met daarin opgenomen de specifieke bouwaanduiding orde- 1 of orde- 2 dient de bestaande goothoogte en/of bestaande bouwhoogte gehandhaafd te blijven;
7. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' dient binnen de aangegeven goothoogte te worden gebouwd;
8. ter plaatse van de aanduiding 'minimale - maximale goothoogte' dient binnen de aangegeven goothoogten te worden gebouwd;
9. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' dient binnen de aangegeven bouwhoogte te worden gebouwd;
10. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte - maximale bouwhoogte' dient de kap binnen de aangegeven goot- en bouwhoogte te worden gebouwd;
11. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%) is ten hoogste het aangegeven bebouwingspercentage toegestaan;
12. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 meter bedragen;

kap / nokrichting / vorm

13. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduidingen orde 1 en orde 2' dient de bestaande nokrichting, kap of dakvorm gehandhaafd te blijven m.u.v. ondergeschikte onderdelen zoals dakkapellen, dakdoorbrekingen en dergelijke;
14. in overige gevallen dient indien boven de maximale goothoogte wordt gebouwd, gebouwd te worden binnen de contouren van een kap of een zadeldak waarvan:
    1. de maximale hoogte 4 m bedraagt, verticaal gemeten vanaf de (maximale) goothoogte, tenzij op de verbeelding anders staat aangegeven;
    2. de dakhelling niet minder bedraagt dan 45 en niet meer dan 70 graden. Bij een samengestelde kap dient de dakhelling van de bovenste dakvlakken minimaal 20 graden te bedragen;

dakkapellen in het voordakvlak of een naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak

15. dakkapellen mogen in het voordakvlak of een naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak worden opgericht, mits:
    1. de dakkapel een maximale breedte heeft van 2,5 meter, waarbij de breedte nooit meer mag bedragen dan 50% van het dakvlak;
    2. de onderzijde van de dakkapel minimaal 0,5 meter en maximaal 1,0 meter boven de dakvoet wordt geplaatst;
    3. de dakkapel in of binnen 0,5 meter van de dakvoet wordt geplaatst, waarbij de breedte van de dakkapel niet meer bedraagt dan 1,5 meter en niet breder is dan een derde van de breedte van het dakvlak;
    4. de afstand van de bovenzijde van de dakkapel tot de nok minimaal 0,5 meter bedraagt;
    5. de afstand van de zijkant van de dakkapel tot de zijkant van het dakvlak minimaal 0,9 meter bedraagt.
    6. bij meerdere dakkapellen in serie er tevens sprake is van een regelmatige rangschikking van de dakkapellen met een minimale afstand van 0,5 meter tussen de afzonderlijke kapellen .

dakkapellen in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak

16. dakkapellen mogen worden opgericht in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak, mits:
    1. de dakkapel een maximale breedte heeft van 2,5 meter, waarbij de breedte nooit meer mag bedragen dan 60% van het dakvlak;
    2. de onderzijde van de dakkapel minimaal 0,5 meter en maximaal 1,0 meter boven de dakvoet wordt geplaatst;
    3. de afstand van de bovenzijde van de dakkapel tot de nok minimaal 0,5 meter bedraagt;
    4. de afstand van de zijkant van de dakkapel tot de zijkant van het dakvlak minimaal 0,5 meter bedraagt. In geval van een dwarskap bedraagt de afstand van de zijkant van de dakkapel tot de voorgevel minimaal 2,5 meter;
    5. bij meerdere dakkapellen in serie er tevens sprake is van een regelmatige rangschikking van de dakkapellen met een minimale afstand van 0,5 meter tussen de afzonderlijke kapellen en de totale breedte van de dakkapellen maximaal 60% van het dakvlak bedraagt.

dakterras

17. een dakterras is toegestaan, mits:
    1. gesitueerd op een aan- of uitbouw;
    2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
    3. privacyschermen niet hoger zijn dan 1,5 m en niet dieper dan 2,5 m;
    4. de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 15 m bedraagt;
    5. de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
    6. voorzien van een afscheiding met een maximale hoogte van 1,2 m;
    7. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

Collectoren voor warmteopwekking of panelen voor electriciteitsopwekking

18. collectoren voor warmteopwekking of panelen voor electriciteitsopwekking zijn toegestaan mits:
    1. niet zichtbaar vanaf het openbaar toegankelijk gebied;
    2. geplaatst op een dak;
    3. op een schuin dak de zonnecollectoren of de zonnepanelen:
       • aan alle kanten binnen het dakvlak blijven;
       • in of direct op het dakvlak worden geplaatst;
       • dezelfde hellingshoek hebben als het betreffende dakvlak.
    4. op een plat dak de zonnecollectoren of de zonnepanelen zover van de dakrand verwijderd blijven als de hoogte van de collector of het paneel;
    5. ze één geheel vormen met de installatie voor het opslaan van water respectievelijk het opwekken van elektriciteit. Indien dit niet het geval is dient die installatie binnen in het betreffende gebouw te worden geplaatst.

18.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen, de nokrichting, kap- en dakvorm, dakhelling en de indeling en vormgeving van de bebouwing, ten behoeve van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de cultuurhistorische waarden;
3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
4. de verkeerssituatie ter plaatse;
5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

18.4 Afwijken van de bouwregels     

kap / vorm

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2 onder q. en een afwijkende kapvorm toestaan, mits deze verandering een herstel of verbetering van het (historisch) daklandschap betreft.

samenvoegen (parcellering)

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2 onder e en toestaan dat gebouwen, worden samengevoegd ten behoeve van functies passend binnen de bestemming, mits:

1. de individuele panden als zodanig herkenbaar blijven in zowel aanzicht als hoofdstructuur;
2. niet meer dan twee gebouwen worden samengevoegd;
3. de totale voorgevelbreedte van twee gebouwen maximaal 11 m is;
4. er geen sprake is van een gang, steeg of ozendrop tussen de panden;
5. de scheidingsmuur niet geheel verwijderd wordt;
6. door het samenvoegen van de gebouwen het aantal opgangen naar bovenwoningen niet afneemt;

Aanvullend gelden ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'orde -2 de volgende bepalingen:

7. de historische bouwmuur dient voor ten minste de helft behouden te blijven;
8. vanaf de voorgevelrooilijn een muurvlak behouden blijft met een breedte van minimaal de helft van de hoogte van de betreffende muur;
9. van de muur boven de te maken doorbraak over de gehele lengte minstens 50 cm onder het constructieve plafond behouden blijft;
10. elke afzonderlijke doorbraak niet breder is dan 2 meter;
11. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bouwhistorische waarden van het bouwwerk.
12. het bevoegd gezag kan afwijken van de bepalingen onder 7 tot en met 11 als door middel van bouwhistorisch onderzoek kan worden aangetoond dat er geen bouwhistorische waarden in het geding zijn.

dakopbouw / gootverhoging

3. het bepaalde in lid 2 onder n en toestaan dat de (maximale) goothoogte van gebouwen wordt overschreden ten behoeve van een extra bouwlaag met een platte afdekking of met een afdekking onder een hoek van maximaal 20 graden, mits:
   • het gebouwen betreft die op de verbeelding niet zijn aangeduid als 'orde -1 of orde -2;
   • de hoogte van de extra bouwlaag boven de maximale goothoogte niet meer dan 3 m bedraagt;
   • gebouwd wordt binnen de contour mede gevormd door dakvlakken met een maximale hellingshoek van 70 graden;
   • de zijgevel gelegen aan openbaar toegankelijk gebied dan wel gelegen op een afstand van minder dan 10 m tot naastgelegen hoofdbebouwing wordt afgedekt met een dakvlak onder een hoek van maximaal 70 graden of recht wordt opgetrokken binnen de contour.

dakkapellen

4. het bepaalde in lid 2 onder r en s en toestaan dat:
   • een dakkapel in of binnen 0,5 m van de dakvoet geplaatst wordt;
   • een dakkapel in of binnen 0,5 m van de nok geplaatst wordt;
   • de afstand tot de dakvoet meer dan 1,0 m bedraagt;
   • een dakkapel in of binnen 0,9 m van de zijkant van het dakvlak geplaatst wordt;

dakkapellen in het voordakvlak of een naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak

5. het bepaalde in lid 2 onder r en toestaan dat:
   • een dakkapel in de goot breder wordt dan 1/3 van het voor- of een naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak, mits de maximale breedte niet meer bedraagt dan de helft van de breedte van het dakvlak met een maximale breedte van 2,5 m;
   • een dakkapel in of binnen 0,5 m van de dakvoet geplaatst wordt.

dakkapellen in een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak / dakdoorbreking tussen twee aaneengesloten gebouwen

6. het bepaalde in lid 2 sub f,g, j, l, m en r en toestaan dat een gootverhoging ten behoeve van een dakdoorbreking of dakkapel tussen twee aaneengesloten gebouwen is toegestaan, mits:
   • geplaatst in een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak;
   • de bovenzijde van de dakuitbreiding niet hoger is dan de bouw/ nokhoogte van naastgelegen gebouw - 0, 5 m;
   • de breedte niet meer bedraagt dan de helft van de diepte van het hoofdgebouw;
   • wordt gebouwd op een afstand van ten minste 2 m gemeten vanaf de voor- en achtergevel;
   • de afstand van de bovenzijde van de dakdoorbreking tot de nok minimaal 0,5 m bedraagt.

dakterras

7. het bepaalde in lid 2 onder h, i, j, k, m, p, q, t en toestaan dat een dakterras wordt gesitueerd op de hoofdbebouwing met (een gedeeltelijk) plat dak, mits:
   • de afscheiding op een afstand van minimaal 2 m van de dakrand aan de voorzijde wordt geplaatst bij een straatprofielbreedte van minder dan 20 m;
   • de afscheiding op een afstand van minimaal 4 m van de voorgevel wordt geplaatst bij een straatprofielbreedte van meer dan 20 m;
   • de afscheiding aan de achterzijde 2 m voor de dakrand aan de achterzijde wordt geplaatst.
   • indien er een architectonische aanleiding is voor een dakterras zoals een borstwering of een doorgetrokken dakvlak kan van het bovengestelde worden afgeweken;

8. het bepaalde in lid 2 onder t en een dieper dakterras toestaan, mits gesitueerd op een aanbouw in de rooilijn, voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,5 m aan de zijde van de openbare weg.

afwijkingscriteria

9. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden als bedoeld in dit lid of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de cultuurhistorische waarden;
   3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
   4. de verkeerssituatie ter plaatse;
   5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   6. de brandveiligheid en rampenbestrijding.

18.5 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk     

1. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning bebouwing ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'orde -2' geheel of gedeeltelijk te slopen of te veranderen (sloopvergunning); het aantasten of vernietigen van cultuurhistorische en/of beeldbepalende elementen van orde-2 gebouwen wordt gelijkgesteld met het geheel of gedeeltelijk slopen van bouwwerken;
2. de onder a bedoelde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien uit een bouwhistorisch onderzoek blijkt dat de cultuurhistorische en/ of beeldbepalende waarden van het bouwwerk niet op een onaanvaardbare wijze worden verstoord, mede in relatie tot het straatbeeld en de omgeving.
3. alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wint het bevoegd gezag advies in bij de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit omtrent de mogelijke aantasting van de cultuurhistorische en/ of beeldbepalende waarden van de bebouwing;
4. het bepaalde onder a is niet van toepassing op:
   1. sloopwerkzaamheden en/of verbouwingswerkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming;
   2. sloopwerkzaamheden en/of verbouwingswerkzaamheden die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.

19.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde- Groeiplaats monumentale boom' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van de groeiplaats van monumentale bomen.

19.2 Bouwregels     

In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt dat het verboden is om op deze gronden te bouwen.

19.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.2, mits de groeiplaats van de monumentale boom niet onevenredig wordt geschaad. Dit dient door de aanvrager te worden aangetoond door een groentoets.

19.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   4. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
   5. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   6. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
   7. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
   8. het wijzigen van de grondwaterstand en/of waterhuishouding door bevloeiing, (bron)bemaling, drainage of andere wijze.

2. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
   1. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan krachtens een verleende vergunning;
   3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
   4. plaatsvinden op het moment dat de monumentale boom niet meer aanwezig is;
   5. werken en/of werkzaamheden, die strekken ter behoud of het herstel van de monumentale waarden van de boom.

3. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend indien:
   1. de waarde die de boom monumentaal of waardevol maakt niet langer aanwezig is en deze niet kan worden hersteld;
   2. de boom niet in onevenredige mate worden aangetast; waarbij de gemeente desgewenst aan de aanvrager kan verzoeken een onderzoek aan te leveren waarin dit aangetoond wordt ;
   3. de mogelijkheden voor het behoud van de boom niet worden verkleind.

19.5 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom':

1. geheel of gedeeltelijk te doen vervallen indien:
   1. bescherming van de betreffende monumentale boom niet langer noodzakelijk is, omdat:
      • de boom niet meer aanwezig is;
      • de levensverwachting van de betreffende monumentale boom minder dan 10 jaar bedraagt;
   2. zwaarwegende maatschappelijke belangen dit vergen.

21.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen, anders dan bedoeld in artikel 8.1.1 onder j;
2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud. 

22.1 Wetgevingszone - wijzigingsgebied 1     

Het bevoegd gezag kan het plan overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wro wijzigen in die zin, dat de gronden ter plaatse van de aanduiding wro-zone - wijzigingsgebied 1 geheel of gedeeltelijk worden gewijzigd ten behoeve van de volgende functies:

1. wonen, waaronder tevens wonen in zorgwoningen worden verstaan;
2. horeca 4;
3. maatschappelijke voorzieningen, zoals bedoeld in artikel 10.1;
4. multifunctionele ruimten ten behoeve van cursussen, exposities, expressionele opvoeringen, en het gebruik als praktijkruimte;
5. aan de onder b, c en d in dit lid genoemde functies ondergeschikte en daarmee verbonden horeca-activiteiten tot en met categorie 3 ten dienste van deze voorzieningen;
6. aan de onder b, c en d in dit lid genoemde functies ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

met dien verstande dat:

1. het bedrijfsvloeroppervlak (bvo) t.b.v. horeca 4 minimaal 55% van het totale bvo bedraagt;
2. er minimaal 10 woningen worden gerealiseerd, die uitsluitend zijn toegestaan aan de zijde van de Egelantierstuin;
3. herontwikkeling plaats vindt met inachtneming van de monumentale en cultuurhistorische waarden, zoals beschreven in bijlage 8 van de toelichting;
4. het bestaande groenoppervlak van de Egelantierstuin behouden blijft;
5. bestaande groeiplaatsen van monumentale bomen behouden blijven;
6. voorzieningen voor laden en lossen uitsluitend zijn toegestaan aan de zijde van de Kleine Houtstraat;
7. het bepaalde in artikel 17 van toepassing is;
8. het bepaalde in artikel 24 van toepassing is.

22.2 Wetgevingszone-wijzigingsgebied 2     

Het bevoegd gezag kan het plan overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wro wijzigen in die zin, dat de gronden met de bestemming ter plaatse van de aanduiding wro-zone - wijzigingsgebied 2 geheel of gedeeltelijk worden gewijzigd ten behoeve van de functie horeca 4: met dien verstande dat:

1. er geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden zal plaatsvinden;
2. er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu zal plaatsvinden;
3. er geen onevenredige aantasting van de bestaande winkelstructuur en het voorzieningenniveau zal plaatsvinden;
4. er geen onevenredige aantasting van de monumentale waarden zal plaatsvinden;
5. het bepaalde in artikel 17 van toepassing is;
6. het bepaalde in artikel 24 van toepassing is.

24.1 Parkeren, laden en lossen     

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat overeenkomstig de gemeentelijke “Beleidsregels parkeernormen” zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht en in stand worden gehouden op eigen terrein voor:

1. het parkeren van auto's;
2. het laden of lossen van goederen.

24.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 24.1 overeenkomstig de afwijkingsmogelijkheden die zijn vastgelegd in de in dat lid bedoelde “Beleidsregels parkeernormen”.

25.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

25.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

25.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

25.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

25.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

25.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

25.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.