| Plan: | Haven De Pijp - Parallelweg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0375.BPhavendepijp-VG01 |
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Wijze van meten (artikel 2)
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Bedrijf (artikel 3) en Bedrijf - Haven (artikel 4)
Het bedrijventerrein De Pijp is voorzien van de bestemming Bedrijf. Voor het bedrijventerrein is een milieuzonering opgesteld op basis van de gevoelige functies in de omgeving. De milieuzonering is aangegeven op de plankaart: hoe verder van gevoelige functies, hoe zwaarder de bedrijven mogen zijn die toegelaten worden. Er is één bedrijf waarvoor deze algemene milieuzonering niet voldoet: deze is aangegeven met een specifieke aanduiding. Hiermee kunnen de huidige bedrijfsactiviteiten worden voortgezet.
Tevens is één zelfbedieningsgroothandel aanwezig. Deze formule bestaat uit een business to business model, waarbij afnemers zelf de goederen komen ophalen. Er is sprake van een cash & carry-groothandel voor bedrijven en professionele klanten waarbij gebruik wordt gemaakt van een op naam gesteld pasjessysteem. Een groothandel is weliswaar mogelijk binnen de algemene toelaatbaarheid (zie pagina 19 van bijlage 1), maar gezien het zelfbedieningsaspect kan betoogd worden dat geen sprake is van een groothandel. Om discussie te voorkomen, is dit bedrijf met een specifieke aanduiding aangegeven.
De verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn specifiek aangegeven. Deze verkooppunten komen namelijk niet voor in de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Daarnaast zijn er twee voorzieningen aangeduid die niet onder de functie bedrijf vallen (een sportschool en een hotel). Deze zijn met een specifieke aanduiding aangegeven op de plankaart.
In het bestemmingsplan wordt een onderscheid gemaakt naar de bestemmingen Bedrijf en Bedrijf - Haven. In basis zijn de verschillende bestemmingen gelijk, behalve dat binnen de bestemming Bedrijf - Haven uitsluitend havengebonden activiteiten zijn toegestaan. Dit is opgenomen om te voorkomen dat zich hier bedrijven vestigen die geen gebruik hoeven te maken van het naastgelegen water. De gemeente streeft ernaar om zo optimaal mogelijk gebruik te maken van de ligging aan de haven. Overigens geldt deze regeling niet voor bedrijfspercelen waar op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan niet-havengebonden bedrijven aanwezig zijn.
Het overgrote deel van het plangebied is onderdeel van het gezoneerde industrieterrein. Daarom zijn zogenoemde Wgh-inrichtingen hier toegestaan. Voor het gedeelte dat geen gezoneerd industrieterrein is, is de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 2' opgenomen. Hier is bepaald dat Wgh-inrichtingen niet zijn toegestaan.
Voorts zijn in het plangebied verschillende risicovolle inrichtingen (Bevi-inrichtingen) aanwezig. Deze zijn aangegeven met de aanduiding 'risicovolle inrichting'. Dit is opgenomen om te voorkomen dat op andere locaties zich eveneens risicovolle inrichtingen vestigen. Er is wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om nieuwe Bevi-inrichtingen mogelijk te maken. De contour van het plaatsgebonden risico moet dan binnen de inrichting zijn gelegen.
De bebouwingsmogelijkheden voor het bestemmingsplan zijn globaal gehouden. Er zijn voor alle percelen ruime bouwvlakken opgenomen, waarbij een afstand van 5 m tot de perceelsgrens is aangehouden om te voorkomen dat de gebouwen te dicht op de weg worden gerealiseerd. Binnen de bouwvlakken geldt in zijn algemeenheid dat de bouwhoogte 12 m bedraagt en het bebouwingspercentage per bouwperceel 70% bedraagt. Voor deze algemene uitgangspunten zijn op twee locaties uitzonderingen gemaakt. Er zijn twee risicovolle inrichtingen aanwezig waarvan het plaatsgebonden risico buiten de grens van de inrichting is gelegen (zie paragraaf 4.5.2). De bebouwing die binnen deze contour ligt mag niet toenemen. Voor deze locaties zijn de bouwvlakken strak om de huidige bebouwing heen gelegd. Binnen deze bouwvlakken is een bebouwingspercentage van 100% toegestaan (wat is aangegeven op de plankaart). Waar de thans feitelijke bouwhoogte lager is dan de algemene toelaatbaarheid, is deze op de plankaart aangegeven.
Opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk en planmer-plichtige activeiten zijn uitgesloten. In de regels zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen om beide zaken onder voorwaarden na planwijziging wel mogelijk te maken.
Detailhandel (artikel 5)
De detailhandelsbedrijven aan de Parallelweg zijn als zodanig bestemd. Voor alle percelen aan de noordwest kant van de Parallelweg tot (globaal de Industrieweg) is de bestemming Detailhandel opgenomen. Hierbinnen is volumineuze detailhandel toegestaan. Om te waarborgen dat de functie als woonboulevard zo veel mogelijk blijft behouden, zijn de locaties waar sprake is van winkels in de branche woninginrichting met een specifieke aanduiding aangegeven. Hiermee wordt het mogelijk gemaakt dat dit hele gebied kan worden gebruikt voor woonwinkels. De verschillende andere functies die hier zitten (kantoren en een enkel bedrijf) zijn met een aanduiding toegestaan.
Bij een aantal percelen is er sprake van andere functies (zoals kantoren). Deze zijn voorzien van een aparte aanduiding.
De bouwregels van de detailhandel zijn afgestemd op de bouwregels van de bestemming Bedrijf: een bebouwingspercentage van 70% en een bouwhoogte van 12 m. Eén perceel valt binnen de contour van het plaatsgebonden risico van een Bevi-inrichting. Ook hier is het bouwvlak en het bebouwingspercentage afgestemd op het huidige gebouw om uitbreiding te voorkomen.
Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om aan de Parallelweg horeca toe te staan. De hoogte van dit gebouw mag ten hoogste 12 m bedragen, met uitzondering van een hoogteaccent van ten hoogste 30 m. Hierbij dient overigens wel een verantwoording van het groepsrisico te worden opgesteld.
Groen (artikel 6)
In het plangebied is het structurele groen als zodanig bestemd. Daarnaast is deze bestemming voor een aantal specifieke locaties opgenomen. Fort Velsen (voor zover het geen betrekking heeft op het water) is als zodanig bestemd. Voorts wordt de ontsluiting van de A22 aangepast. De huidige ontsluiting is daarom bestemd tot Groen. Tevens is het de bedoeling dat de woonboten in het plangebied worden verplaatst. De locatie van de tuinen en erven van de huidige woonboten zijn eveneens bestemd tot Groen.
Verkeer (artikel 7) en Verkeer - Rijksweg (artikel 8)
De verschillende wegen binnen het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Hierbinnen is tevens een havenkantoor mogelijk. De A22 heeft de specifieke bestemming Verkeer - Rijksweg gekregen. Een verschil met de bestemming Verkeer is dat hierbinnen geen reclame-uitingen zijn toegestaan.
Water (artikel 9)
Het water van de haven is bestemd tot Water. Daarnaast is in het noorden van het plangebied een gedeelte structureel water (dat op termijn iets wordt uitgebreid). Dit is eveneens bestemd tot water. In de kop van de haven ligt een horecaschip. Deze is voorzien van een specifieke aanduiding en daarmee positief bestemd. Binnen het gebied van Fort Velsen ligt een woonschip. Deze is met een aanduiding eveneens positief bestemd. De tjalk die ter plaatse aanwezig is, is eveneens positief bestemd.
Wonen (artikel 10)
De erven die behoren bij het woonschip bij Fort Velsen zijn bestemd tot Wonen. Ter plaatse zijn uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.
Leiding - Gas (artikel 11)
In het plangebied zijn verschillende planologisch relevante gasleidingen aanwezig. Deze zijn op de kaart opgenomen om te waarborgen dat de veiligheid van de betrokken leidingen niet wordt geschaad. Ter plaatse van deze dubbelbestemming mag uitsluitend gebouwd worden nadat door de betrokken leidingbeheerder is aangegeven dat met het bouwen de belangen van de leiding niet worden geschaad.
Leiding - Riool (artikel 12)
In het plangebied liggen verschillende planologisch relevante persdrukleidingen. Deze zijn als zodanig aangegeven op de plankaart. Evenals bij de gasleidingen geldt dat er pas gebouwd mag worden op het moment dat is aangetoond dat de belangen van de betrokken rioleringen niet worden geschaad.
Waarde - Archeologie (artikel 13 en artikel 14)
Voor het plangebied gelden twee verschillende archeologische verwachtingswaarden: voor de havenmond van de Pijp en voor de rest van het gebied (buiten Fort Velsen). De archeologische waarden worden beschermd met twee verschillende dubbelbestemmingen. De bestemming Waarde - Archeologie 1 geldt uitsluitend voor de haven zelf en is dus afgestemd op het feit dat hier sprake is van water. Hiervoor is van belang dat baggerwerkzaamheden die worden uitgevoerd ten behoeve van het normale onderhoud zonder meer zijn toegestaan. Indien baggerwerkzaamheden worden uitgevoerd om de diepgang te vergroten, is eerst archeologisch onderzoek noodzakelijk.
Waarde - Stelling van Amsterdam (artikel 15)
In het plangebied is Fort Velsen gelegen. Het Fort is onderdeel van de Stelling van Amsterdam. Om de cultuurhistorische waarden van dit Fort te beschermen, is een specifieke dubbelbestemming opgenomen met als doel de bescherming en veiligstelling van de cultuurhistorische waarden te beschermen in relatie tot de Stelling van Amsterdam.
Waterstaat - Waterkering (artikel 16)
Een deel van het plangebied heeft een functie als regionale waterkering. Om de belangen van deze waterkering te beschermen, is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen. Hierbinnen mag uitsluitend worden gebouwd indien de waterstaatsbelangen niet worden geschaad.
Antidubbeltelregel (artikel 17)
Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Algemene bouwregels (artikel 18)
Overschrijding bouwgrenzen
De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden met kleine bouwdelen. In het eerste lid van artikel 24 is geregeld hoe groot de overschrijding mag zijn en onder welke voorwaarden.
Bestaande maten
In de planregels zijn diverse regelingen opgenomen die aangeven wat maximaal of minimaal toelaatbaar is. Deze regelingen kunnen betrekking hebben op hoogten, breedten, diepten, oppervlakten, afstanden of aantallen. Ruimtelijke overwegingen hebben bepaald welke maat als maximum of minimum is aangegeven. Lang niet alle bestaande situaties voldoen echter aan de betrokken maten. Het negeren van deze bestaande maten zou betekenen dat het betrokken gebouw onder het overgangsrecht valt, met alle gevolgen van dien (alleen gedeeltelijk vernieuwen of veranderen, alleen herbouw na calamiteit etc.). Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling. Overgangsrecht is immers alleen aan de orde, wanneer te verwachten is dat het betrokken gebouw gedurende de looptijd van het bestemmingsplan zal worden geamoveerd.
Het onder het overgangsrecht brengen zou ook tot praktische complicaties leiden, aangezien dan onduidelijk is of - bijvoorbeeld - het gehele gebouw onder het overgangsrecht valt of alleen dat gedeelte waarmee de betrokken maten worden overschreden.
Om dit soort verwikkelingen te voorkomen is in het artikel een regeling opgenomen die voorkomt dat overgangsrecht van toepassing is, indien de gestelde maxima of minima niet met de bestaande situaties in overeenstemming zijn.
Uiteraard geldt de betrokken regeling niet indien een bestaand bouwwerk wordt afgebroken en op een andere plek wordt herbouwd. In dat geval gelden de als maximaal of minimaal gestelde maten onverkort.
Met betrekking tot de bestaande maten is als peildatum gekozen voor het moment waarop het bestemmingsplan in werking is getreden. Dit is het eerste moment waarop nog uitsluitend conform het geldende bestemmingsplan, in casu de daarin vastgelegde maxima en minima, kan worden gebouwd.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 19)
Bij globale bestemmingsplannen bestaat de kans dat bij toetsing van bouwaanvragen sprake is van aanvullende werking van de bouwverordening, omdat het bestemmingsplan ter zake van de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening (zoals rooilijnen) niets regelt. Deze aanvullende werking kan ongewenst zijn, omdat het bestemmingsplan met opzet globaal is gehouden ten aanzien van deze onderwerpen. Dit artikel voorkomt dat bepalingen uit de bouwverordening alsnog van toepassing kunnen zijn.
Algemene aanduidingsregels (artikel 20)
De zone van het industrielawaai is opgenomen met een aparte aanduiding. Binnen deze begrenzing mogen geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd.
In het plangebied zijn enkele Bevi-inrichtingen gevestigd. Van twee inrichtingen ligt de persoongebonden risicocontour buiten de inrichting. Deze zones zijn aangegeven met de aanduiding 'veiligheidszone - bevi'. Binnen deze zone zijn kwetsbare objecten niet toegestaan. Voor het lpg-tankstation aan de Parallelweg 1 geldt daarnaast dat het groepsrisico de oriënterende waarde nadert. Om te voorkomen dat de oriënterende waarde wordt overschreden, is een zone opgenomen 'veiligheidszone - lpg' waarbinnen is bepaald dat de oriënterende waarde niet mag worden overschreden. Het is mogelijk hiervan af te wijken, als het bevoegd gezag van mening is dat er sprake is van een verantwoorde situatie. Tevens kan het plan worden gewijzigd, waarbij de aanduiding op de plankaart kunnen worden gewijzigd (verkleind, vergroot of geheel geschrapt) indien blijkt dat de ligging niet meer actueel is. Deze wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, omdat de Regeling externe veiligheid inrichtingen naar verwachting in de tweede helft van 2013 zal wijzigingen. Op 1 juli 2013 treedt naar verwachting het Besluit LPG-tankstations milieubeheer 2013 in werking, waardoor de afstanden die aangehouden moeten worden tot (beperkt) kwetsbare objecten kleiner kunnen worden.
Algemene afwijkingsregels (artikel 21)
Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.
Algemene wijzigingsregels (artikel 22)
Overschrijdingen bestemmingsgrenzen
In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.
Overige regels (artikel 23)
In de regels bij bestemmingsplannen wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. Zo ook in dit bestemmingsplan.
Sinds jaar en dag mag van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd en heeft de Afdeling er bezwaren tegen dat een plan impliciet kan worden gewijzigd, zoals het geval kan zijn als zonder verdere aanduiding een van-toepassing-verklaring van een wettelijke regeling in de planregels is opgenomen.
Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Wordt dit nagelaten dan bestaat het risico dat de ABRS een vastgesteld bestemmingsplan alsnog vernietigt.
Overgangsrecht (artikel 24)
In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.
Slotregel (artikel 25)
Het laatste artikel van de planregels betreft de slotregel van het onderliggende bestemmingsplan.