Bestemmingsplan Kop Zuidas

4.2 Stedenbouwkundige aspecten

4.2.1 Inleiding

Zoals uit de vorige paragraaf blijkt is het de ambitie om Kop Zuidas te transformeren tot een gemengd stedelijk milieu. Het planconcept bestaat uit een aantal gebouwde ensembles bijeengehouden door een heldere structuur van de openbare ruimte. Belangrijke thema's uit het plan zijn gebruik te maken van de specifieke kwaliteiten van de randen van het plangebied en het verbeteren van de verbindingen met de omgeving.

In het stedenbouwkundig plan is het onderscheid tussen het noordelijke en het zuidelijke plandeel zichtbaar in de gekozen typologie en het programma. Tussen deze deelgebieden staat het theater als markante blikvanger aan het theaterplein, de belangrijkste openbare ruimte binnen het plan. Ten opzichte van Uitvoeringsbesluit 2004 is een aantal nieuwe initiatieven ontstaan (hierop zal in het nieuwe Uitvoeringsbesluit nader worden ingegaan), is er gewerkt aan de uitwerking van deelgebieden en wordt er gebouwd aan de eerste deelprojecten. Daarnaast zijn de inrichting en materialisatie van de openbare ruimte uitgewerkt. De belangrijkste wijzigingen in het plan zijn de ontwikkelingen rondom het theaterplein en de ontsluitingsstructuur van het zuidelijk deelgebied (zuidwestpunt).

Er is een 'randvoorwaardenkaart' opgesteld waarop de stedenbouwkundige randvoorwaarden worden weergegeven, die gelden voor de ontwikkeling van het plangebied. Op deze kaart zijn eisen ten aanzien van de bebouwingsgrenzen, ontsluiting, groenstructuur en waterstructuur weergegeven. Deze kaart heeft een vertaling gekregen in voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 5: randvoorwaardenkaart

Naast een randvoorwaardenkaart is er tevens een voorbeeldverkaveling opgesteld. De voorbeeldverkaveling is geen vooorgeschreven eindsituatie, en heeft dan ook geen verdere vertaling gekregen op de plankaart en in de planregels. Wel hebben alle betrokken partijen ermee ingestemd de kaart als richtlijn te laten dienen voor de uitwerking van de ontwerpen voor de gebouwen de de openbare ruimte.

Figuur 6: voorbeeldverkaveling

4.2.2 Hoofdopzet

Kop Zuidas is in te delen in twee deelgebieden, noordelijk en zuidelijk, met als scharnierpunt het theaterplein. Het noordelijk deelgebied is voor één deel (kavel D) gerealiseerd en voor één deel (kavel A, B en E) uitgewerkt in een definitief ontwerp voor de gebouwen van het ROC.

Het plan volgt grotendeels de opzet uit het Uitvoeringsbesluit 2004: grootstedelijke gebouwen met een structuur parallel aan de Europaboulevard. De hoogte van het ROC langs de Europaboulevard is toegenomen tot 27 meter met aan de koppen een hoogte van 31 meter ten behoeve van de sportzalen. Daarnaast is het hoogteaccent op kavel C (maximaal 46 meter) nieuw ten opzichte van Uitvoeringsbesluit 2004. Hierdoor wordt de entree van het plangebied aan de Europaboulevard gemarkeerd.

Het zuidelijk deelgebied (zuidwestpunt) is verder uitgewerkt met de betrokken projectontwikkelaar. Naast de al benoemde' randen' in Uitvoeringsbesluit 2004 (boulevard, groen, water en laan) wordt de A10 toegevoegd als rand waarop de bebouwing reageert. Er is gewerkt aan een verkaveling waarbij de relatie met het water helder is gedefinieerd en waarbij de geleidelijke overgang van een rustig bestaand woongebied naar een kantoorlocatie aan de A10 is vormgegeven. Er is gekozen voor oplopende bouwhoogtes van de Zuidelijke Wandelweg (18 meter) naar de A10 (90 meter). Er is een aantal slankere woongebouwen geplaatst, oplopend van 28 tot 40 meter en direct aan de A10 is er de mogelijkheid voor een slank hoogteaccent tot 90 meter (kantoor). Verder zijn de woonblokken helder gedefinieerd met een voor- en achterkant en zijn de parkeermogelijkheden voor deze blokken verder uitgewerkt.

De structuur van het zuidelijke deel wordt gedomineerd door oost-west straten parallel aan de Zuidelijke Wandelweg. De straten bieden zicht op het groen van Zorgvlied, waardoor de oriëntatie in de buurt helder is. Bovendien wordt, hierdoor maximaal gebruik gemaakt van deze mooie rand van Kop Zuidas. De ZMOK-school blijft in Kop Zuidas gevestigd.Wel wordt er naar een alternatieve locatie gezocht voor de ZMOK-school. het zelfd geldt voor Tempo Team.

Het theater met het theaterplein is het scharnierpunt tussen het noordelijke en het zuidelijke deel van Kop Zuidas. Dit is ook het meest publieke deel van het plan. Naast het theater zullen een hotel, een dansacademie (onderwijsinstelling met een publieke uitstraling) en commerciële voorzieningen in de onderste lagen van de bebouwing aan het plein gelegen zijn. In overleg met (een) ontwikkelende partij(-en) zal gezocht worden naar de meest geschikte invulling van de bebouwing rondom het plein. Naast de al genoemde programmaonderdelen zullen kantoren en wellicht ook woningen onderdeel gaan uitmaken van deze bebouwing. De maximale bouwhoogte rondom het plein is aan de noord- en oostzijde 28 meter. De maximale bouwhoogte grenzend aan de woonbuurt is getrapt van 15 tot maximaal 18 meter. Aan de westzijde van het plein is de hoogte lager in verband met de bezonning van het plein. Het theater heeft een maximale bouwhoogte van 35 meter.

Voor de nieuwe synagoge aan de Zuidelijke Wandelweg (kavel I) is een ontwerp gemaakt in samenhang met de uitwerking van het waterpark. Het idee van een zelfstandig paviljoen in het water is door SEARCH architecten uitgewerkt in een bouwplan voor de synagoge. Er is gekozen voor een compact bouwvolume, dat vrij ligt op een met riet begroeid eiland in het toekomstige water. De synagoge markeert de overgang van de bebouwing naar de groene wereld van de Kleine Wetering en begraafplaats Zorgvlied. Verder is er overeenstemming met de beheerders van Zorgvlied om de begraafplaats toegankelijker vanuit Kop Zuidas te maken door middel van een brug tussen Kop Zuidas en Zorgvlied. Ook is er de kans om delen van de begraafplaats en de zone langs de A10 ecologisch in te richten en te verbinden met de groene route langs het water van de Kleine Wetering.

4.2.3 Planconcept

Het planconcept is als volgt:

• Hoofdstructuur van de openbare ruimte loopt in het noordelijk deel parallel aan de Europaboulevard, in het zuidelijk deel is deze oost-west gericht, als een voortzetting van de Veluwebuurt.
• Het plangebied heeft duidelijke randen, elk met een specifiek karakter, ontleend aan de omgeving (boulevard, A10, groen/water en Zuidelijke Wandelweg). Stevige bouwblokken aan de Europaboulevard, kantoortorens langs de A10, gevarieerde woonblokken langs de groene waterkant en woonblokken met een continue hoogte langs de Zuidelijke Wandelweg.
• Het plan kenmerkt zich door duidelijke rooilijnen en oplopende bouwhoogtes, van 15/18 meter grenzend aan de Veluwebuurt tot 46 meter aan de Europaboulevard en 90 meter aan de A10.
• De historische Zuidelijke Wandelweg wordt afgesloten voor het autoverkeer en verbijzonderd en geschikt gemaakt voor langzaam verkeer.
• Het theater wordt gesitueerd aan een plein en krijgt een zelfstandige en markante positie. De overige bebouwing aan het plein zal architectonisch verwant zijn om het plein een eenduidig karakter te geven. De randvoorwaarden hiervoor staan in het welstandsbesluit voor Kop Zuidas.
• Het centrale plein vormt het cruciale schakelstuk tussen de verschillende elementen van het plan en krijgt een bijzondere inrichting.

4.2.4 Inpassing in omgeving

De omgeving van Kop Zuidas is van invloed op het stedenbouwkundig ontwerp van het plangebied. De omgeving kan worden onderverdeeld in vier invloedssferen:

• Hoofdinfrastructuur (A10, spoor en metro)
• Boulevard (Europaboulevard, RAI)
• Tuinstad (Zuidelijke Wandelweg en de Veluwebuurt)
• Water / groen (Kleine Wetering en begraafplaats Zorgvlied).

Hoofdinfrastructuur (A10, trein, metro)

Direct ten zuiden van Kop Zuidas ligt een bundel infrastructuur van de snelweg A10, de spoorweg en de sneltram/metro, waar dagelijks honderdduizenden mensen het gebied passeren. Belangrijke elementen zijn het station RAI (trein, metro, sneltram) en de afrit S109 van de A10. Er is nu veel geluidsoverlast van het verkeer. Met de nieuwe ontwikkelingen van Kop Zuidas wordt de geluidsbelasting voor de achterliggende buurt verminderd. De bereikbaarheid en de zichtbaarheid van deze locatie kunnen beter worden benut.

Boulevard (Europaboulevard, RAI)

Aan de westzijde liggen de Europaboulevard en het grootschalige complex van de RAI met een congresgebouw, meerdere expositiehallen en grote parkeerterreinen (P1). Het Elicium met een maximale hoogte van 48,5 meter is in aanbouw. Door zijn huidige inrichting is de Europaboulevard een grote barrière voor het langzaam verkeer en voor de continuïteit van de stedelijke ruimte. De langzaamverkeer routes bij de onderdoorgangen zijn onoverzichtelijk en sociaal onveilig.

Aan de westzijde wordt de Noord/Zuidlijn aangelegd met een halte op het voorplein van de RAI. Met de aanleg van de Noord/Zuidlijn, de nodige verkeersmaatregelen, het bebouwen van P1 en reconstructies van kruispunten, ontstaat de kans om van de Europaboulevard een echte boulevard te maken: de missende schakel tussen de brede bomenlaan van Buitenveldert en de Scheldestraat. Door een directere relatie tussen bebouwing en de openbare ruimte, kan stedelijk leven ontstaan op de Europaboulevard. Zo kunnen de Rivierenbuurt, Buitenveldert en station RAI op een aangename en een sociaal veilige manier worden verbonden.

Tuinstad (Zuidelijke Wandelweg, Veluwebuurt)

De Zuidelijke Wandelweg, Groene Zoom en Rozenoordpad (langs de A10) maken deel uit van een groter stelsel van oost-west gerichte fiets- en voetpaden, waarmee het centrum van Zuidas verbonden wordt met de groene scheggen Amstel en het Nieuwe Meer. In de huidige situatie worden de fietsroutes onderbroken, bovendien wordt de Zuidelijke Wandelweg ook gebruikt door autoverkeer. Met de ontwikkeling van Kop Zuidas wordt de kans aangegrepen om het groene karakter van de Zuidelijke Wandelweg en de Kleine Wetering te versterken en worden de routes voor langzaam verkeer beter georganiseerd. Het plangebied sluit direct aan op de Veluwebuurt. De bouwhoogte in deze buurt verloopt van twee tot acht bouwlagen.

Water / groen (Kleine Wetering, Zorgvlied)

In het oosten van Kop Zuidas ligt de Kleine Wetering. Dit water is onderdeel van de waterhuishouding van de Buitenveldertse Polder. Daarnaast heeft het betekenis als ecologische verbinding tussen het Nieuwe Meer en Nieuwe Diep. Aan de overzijde van de Kleine Wetering ligt begraafplaats Zorgvlied. Deze begraafplaats is onderdeel van de hoofdgroenstructuur van Amsterdam, evenals de Groene Zoom en het Rozenoordpad. De waterkant van de Kleine Wetering is als achterkant van Zorgvlied enigszins verwaarloosd, maar heeft veel potentie om uit te groeien tot een ecologische ruimte die veel woonkwaliteit kan bieden aan Kop Zuidas en omgeving. Door de ontwikkeling van Kop Zuidas wordt de ruimtelijke en ecologische kwaliteit van dit water versterkt dat daardoor een bijdrage levert aan de hoofdgroenstructuur van Amsterdam.

Met de realisering van het plan Kop Zuidas wordt voldaan aan de hoogstedelijke potenties die een ligging binnen de ring van Amsterdam en aan de Europaboulevard en de A10 kennen. Tegelijkertijd wordt aansluiting gevonden bij de hoofdgroenstructuur.

4.2.5 Effecten op lange afstand

Om te kunnen bepalen in welke mate de nieuwbouw van Kop Zuidas zichtbaar zal zijn en te beoordelen in hoeverre het effect daarvan dominant is, een omgevingstudie gedaan (zie bijlage "Omgevingstudie Kop Zuidas", 8 mei 2009). Met behulp van computersimulaties is de bebouwing van de voorbeeldverkaveling gemonteerd in de bestaande situatie.

De nieuwbouw van Kop Zuidas blijkt vanaf meerdere locaties goed zichtbaar. Hierbij gaat het zowel om de hoogbouwaccenten als de lagere bebouwing. De bebouwing vormt een duidelijke rand voor de Europaboulevard en de torens langs de A10 markeren het plangebied. Doordat de bebouwing langs de Zuidelijke Wandelweg achttien meter hoog is, sluit deze aan op de bestaande bebouwing van de Veluwebuurt. Vanuit de aangrenzende straten is de nieuwbouw goed te zien, waarbij de bebouwing van achttien meter hoog op de eerste linie ligt en de hogere bebouwing meer naar achteren treedt. Op grote afstand is de nieuwbouw vanuit het Amstelpark zichtbaar als accent in Zuidas, terwijl de bebouwing vanuit Zorgvlied geheel niet zichtbaar is.

4.2.6 Openbare ruimte

De openbare ruimte van Zuidas wordt een typisch Amsterdamse openbare ruimte. Ten eerste wordt de relatie tussen Zuidas en de wijde omgeving versterkt met het doorzetten van 'lange lijnen' en verbindingen. In de tweede plaats wordt de openbare ruimte in de 'nieuwe' Amsterdamse traditie ingericht. Dat wil zeggen volgens beproefde inrichtingsprincipes zoals gebruikt in de Binnenstad en het Oostelijke Havengebied en door het gebruik van duurzame en hoogwaardige (Amsterdamse) materialen. Daarnaast is het belangrijk om de levendigheid en de dynamiek die bij een stadscentrum horen, in te passen in Zuidas. Daartoe moeten de plinten van de gebouwen langs de belangrijke routes en plekken goed worden ingevuld met voorzieningen zoals horeca en winkels.

Kop Zuidas ligt tussen RAI, begraafplaats Zorgvlied (aan de Amstel), Rivierenbuurt en A10. Bij de ontwikkeling moeten de overgangen van het plangebied naar de vier omliggende gebieden zorgvuldig en samenhangend worden ontworpen. De structurerende en verbindende lijnen tussen de gebieden, die samen het stadsweefsel vormen, zijn uiterst belangrijk.

De uitgangspunten voor de inrichting van de openbare ruimte, zoals verwoord in het uitvoeringsbesluit, hebben een sterk beleidsmatig karakter. Bij het opstellen van de bestemmingsplankaart en bestemmingsregels is rekening gehouden met deze beleidsuitgangspunten. Uitvoering van de gewenste inrichting is binnen de opgestelde juridische regeling mogelijk.

Voor de inhoud van het beleid ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte wordt kortheidshalve verwezen naar het uitvoeringsbesluit.

4.2.7 Bebouwing

Noordelijk deelgebied

In het noordelijk deelgebied wordt de Europaboulevard begeleid door forse gebouwen met hoge, rechte straatwanden van tenminste 27 meter hoog. Hier komt een groot gedeelte van de geplande voorzieningen. Tussen de Gelrestraat en de Veluwebuurt is de bebouwing 18 meter hoog, ook deze strook kenmerkt zich door solide bouwblokken. Alleen aan het plein kan de bouwhoogte langs de Gelrestraat oplopen tot maximaal 28 meter. Langs de Veluwebuurt blijft deze 18 meter. Door de hoogtesprong vormt kavel (F) op de hoek van de Veluwebuurt de overgang naar het bebouwingstype van het zuidelijk deelgebied.

Zuidelijk deelgebied

In het zuidelijk deelgebied zijn meer hoogtesprongen mogelijk en ligt de nadruk van het programma op woningbouw en kantoren. De bebouwing zal bestaan uit een onderbouw (middelhoogbouw) met verspreid liggende smalle torens. De onderbouw is vijf lagen hoog, opgebouwd uit een plint en vier verdiepingen.

De binnenterreinen van de bouwblokken zijn in principe niet openbaar toegankelijk, maar het hoeven geen dichte bouwblokken te zijn. Door de bouwblokken deels te openen valt er meer daglicht en direct zonlicht in zowel de binnenhoven als op de straten Bovenop de onderbouw zijn smalle torens mogelijk. Direct aan de A10 ligt een driehoekig deelgebied (kavels L, M en N) bestemd voor kantoren. Dit gebied kan verkaveld worden tot drie kantoortorens die onderling met elkaar verbonden zijn. Hoe deze torens tot elkaar staan wordt niet alleen bepaald door de ligging en het zicht vanaf de A10, de torens moeten tevens dienen als het geluidsscherm voor de erachter gelegen woningbouw. Om dit te bereiken wordt voorgeschreven dat de torens een onderbouw (een atrium) hebben van minimaal 18 meter. De exacte locaties van de drie torens bepalen de locaties van de opbouwen van het woningblok in kavel K, niet alleen vanwege het geluid, maar ook vanwege de bezonning. De zuidpunt van het driehoekig gebied (kavel N) heeft een maximale hoogte van 90 meter. De noordkant (kavels L en M) mag tot een hoogte van maximaal 68 meter worden bebouwd; naarmate de torens hoger worden, versmallen ze.

Theater

Het theater wordt gedacht als solitair gebouw van een uitzonderlijk hoge architectonische kwaliteit. Het voegt zich weliswaar in het blokkenpatroon van de verkaveling, maar vormt qua uitstraling en materialisering een uitzondering op de blokken. Het theater is zichtbaar vanaf de A10 maar ook vanaf de Europaboulevard zal het tussen en boven de bebouwing uit verschijnen. De functies op de begane grond en de situering van de entree zijn bepalend voor het succes van het plein met publieksfuncties in alle pleinwanden. De voorzieningen voor laden en lossen worden inpandig opgelost aan de zuidelijke en oostelijke zijde van het gebouw. De taxi's en de limousines voor de vips kunnen een rondje om het theater rijden, zodat een goede doorstroming van het verkeer gegarandeerd is. Zowel voor bezoekers van het theater als voor lopende en fietsende passanten is het van belang dat de openbare ruimte rond het theater een aangenaam en sociaal veilig verblijfsklimaat biedt. Een hoogwaardige, transparante begane grond van het theater, ingericht met levendige functies, is daarom een vereiste.