Bestemmingsplan Eenhoorn II

17.2 Artikelgewijze toelichting

Dit bestemmingsplan is een relatief globaal plan. De essentiële voorwaarden voor een goede ruimtelijke ordening zijn vastgelegd, maar het plan is waar mogelijk flexibel. Door diverse flexibiliteitregels wordt binnen de plankaders ruimte geboden voor ontwikkelingen in de toekomst, zonder dat de aan het plan te verbinden rechtszekerheid voor burgers en gemeente in het geding komt.

Op grond van het principe dat het bestemmingsplan geen onnodige beperkingen moet opleggen aan ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied geldt voor een deel van het gebied een gemengde bestemming. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies toegestaan. Naast wonen zijn ook bedrijven en dienstverlening toegestaan. Hiermee wordt het streven om het grootste deel van het plangebied te laten transformeren van een puur werkgebied naar een woongebied met werkfuncties vertaald in een daarbij passende bestemmingsplanregeling.

Naast een zo flexibel mogelijke regeling voor de verschillende functies kent het bestemmingsplan zoveel mogelijk ook een flexibele regeling ten aanzien van de toegestane bouwvolumes. Daarbij wordt uitgegaan van minimale en maximale bouwhoogten. Binnen de aangegeven bouwvlakken gelden vanuit dit bestemmingsplan slechts beperkingen voor zover dit, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, strikt noodzakelijk is.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels: met daarin begripsbepalingen en de wijze van meten en berekenen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels: deze vormen het hart van ieder bestemmingsplan. Ze zijn opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving, waarin een omschrijving wordt gegeven van de aan de grond toegekende functies. De hoofdfuncties worden als eerste genoemd. Verder kunnen in de bestemmingsomschrijving ook impliciet bij de bestemming behorende functies worden genoemd ("met de daarbij behorende"), bijvoorbeeld tuinen, paden, toegangswegen etc. Per bestemming worden bouwregels gegeven, waarin voor alle bouwwerk en de van toepassing zijnde bouwbepalingen worden geregeld. Waar nodig worden specifieke gebruiksregels gegeven. Daarin kunnen aanvullingen of afwijkingen van de algemene gebruiksregels worden gegeven.

Hoofdstuk 3 Algemene regels: deze hebben betrekking op in beginsel alle regels. Hierbij gaat het onder meer om de anti-dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene bouwregels algemene ontheffingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 4 Overgang- en slotregels: de overgangsregel is evenals de anti-dubbeltelregel overgenomen uit de standaardregels uit het Bro. De slotregel geeft de officiële naam van dit bestemmingsplan weer en de datum waarop het is vastgesteld door de Deelraad.

De inleidende regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen.


Artikel 1 Begrippen
Artikel 1 geeft, in alfabetische volgorde, een omschrijving van een aantal begrippen dat in de regels wordt gebruikt. Hiermee wordt formeel vastgelegd wat wel en niet onder het betreffende begrip moet worden verstaan. Dit artikel is dus primair bedoeld om begrippen duidelijk te begrenzen en niet om de gedachten achter de gebruikte termen uit te leggen. Daarvoor is juist deze toelichting bedoeld.

Artikel 2 Wijze van meten
Met dit artikel wordt aangegeven op welke wijze moet worden beoordeeld in hoeverre een initiatief past binnen de minima en maxima die in de overige regels worden aangegeven.

Artikel 3 Bedrijf
In dit bestemmingsvlak wordt het reeds bestaande bedrijf voor post- en koeriersdiensten overeenkomstig de huidige situatie bestemd als "Bedrijf". Het bedrijfspand bevat bedrijfs-, kantoor- en opslagruimten en het heeft een baliefunctie ten behoeve van een postkantoor waarin ondergeschikte detailhandel in kantoorartikelen plaats vindt. De onbebouwde ruimte is bestemd voor parkeren ten behoeve van het bedrijf. De maximale bouwhoogte en bebouwingspercentage zijn conform de huidige situatie vastgelegd.
Voor de toelaatbaarheid van bedrijven wordt gebruikgemaakt van een Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging die is afgeleid van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). In dit verband is ook artikel 18 Algemene gebruiksregels van de regels relevant. Daarin wordt de toepassing van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging nader geregeld. Binnen de bestemming "Bedrijf" is met een specifieke vorm van bedrijf het postdistributiebedrijf toegestaan, daarnaast bedrijven die vallen binnen de milieucategorie A, B of C.

Artikel 4 Gemengd
Deze bestemming betreft het gebied van de monumenten boerderij De Vergulden Eenhoorn en woonhuis 't Scheepje. Hoewel de huidige functie van de boerderij positief wordt bestemd, wordt in dit bestemmingsplan een functieverandering mogelijk gemaakt. Gezien de toekomstige ontwikkelingen in het gebied, de ligging en het karakter van de bebouwing, gaat de voorkeur uit naar het marktconform exploiteren van de Vergulden Eenhoorn. Het Scheepje heeft de functieaanduiding wonen conform de huidige situatie, maar ook hier zijn andere functies toegestaan wegens genoemde ontwikkelingen in het plangebied.

Artikel 5 Groen
Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen toegestaan. Daarnaast mag worden voorzien in voet- en fietspaden, speelvoorzieningen en is de toevoeging van waterpartijen toegestaan. De langzaamverkeersroute op de Ringdijk heeft eveneens de bestemming "Groen" gekregen. Binnen de deze bestemming is een voorziening voor warmte/koude opslag opgenomen. Deze is middels een aanduiding op de verbeelding / plankaart weergegeven.

Artikel 6 Maatschappelijk
Het gebouw in de zuidoosthoek van het plangebied gelegen aan de Nobelweg wordt gebruikt voor onderwijs. Deze functie wordt bestemd als "Maatschappelijk" met de bijbehorende hoofdfunctie educatieve voorzieningen.

Artikel 7 Tuin
De voor "Tuin" bestemde gronden zijn bestemd voor tuinen en voor parkeren op eigen terrein. Bergingen in tuinen zijn niet vergunningsvrij wanneer deze direct aan de erfgrens worden gesitueerd. Om deze reden zijn bergingen met een geringe omvang in de tuinen expliciet toegestaan in dit bestemmingsplan. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) maakt geen onderscheid in aanbouwen/uitbouwen en bijgebouwen. Binnen de bestemmingsregels is de terminologie en systematiek van de Wabo verwerkt. Wanneer het wenselijk is dat regels alleen betrekking hebben op bijgebouwen dan wel aan-/uitbouwen, dan is dit expliciet in de regels opgenomen.
Binnen deze bestemming zijn alleen ongebouwde parkeervoorzieningen toegestaan ter plaatse van de aanduiding (p). Ter plaatse van de aanduiding "terras" is een onbebouwd terras toegestaan.

Artikel 8 Verkeer - 1
De bestemming "Verkeer - 1" omvat de rijwegen die de buurt ontsluiten en de voet- en fietspaden in het plangebied. Binnen deze bestemming zijn eveneens verkeersvoorzieningen toegestaan zoals ongebouwde parkeervoorzieningen.

Artikel 9 Verkeer - 2
De gronden bestemd voor "Verkeer - 2" zijn de rijwegen bedoeld voor het doorgaande verkeer. Het aantal rijstroken is op de verbeelding weergegeven. Kunstwerken, zoals viaducten, tunnels, bruggen, geluid- en luchtschermen en andere bijbehorende verkeerskundige voorzieningen zijn toegestaan.

Artikel 10 Water 
De Ringvaart valt deels in dit bestemmingsplan en krijgt de bestemming "Water". Het gebruik van het water voor ligplaatsen voor woonboten en het aan- en afmeren of afgemeerd houden van schepen is expliciet uitgezonderd.

Artikel 11 Wonen - 1
Het rijtje laagbouwwoningen langs de Ringdijk (tussen de Eenhoornboerderij en de Nobelweg) krijgt deze bestemming. De bouwhoogte bedraagt maximaal 6 meter conform de huidige situatie. De woningen vallen binnen de veiligheidszone van de waterkering, waardoor werkzaamheden zoals het aanleggen van waterpartijen en het bouwen van diverse bouwwerken pas zijn toegestaan met goedkeuring van de waterbeheerder. Binnen de woonbestemming zijn aan huisgebonden beroepen toegestaan. Hieronder vallen aan huis gebonden bedrijven (zoals een lijstenmakerij of een krantenafhaalpunt) en aan huis gebonden beroepen (zoals een architectenbureau). Ook is short stay toegestaan.
Ook de strook achter de woningen waar nieuwbouwontwikkelingen worden mogelijk gemaakt krijgt deze bestemming. De bouwhoogte van de nieuwbouwwoningen mag, zoals op de verbeelding / plankaart is weergegeven, maximaal 7 meter bedragen.

Artikel 12 Wonen - 2
Deze bestemming heeft betrekking op de nieuwbouwontwikkelingen binnen het plangebied. Het betreft de nieuwbouwblokken 3, 4, 7 en 8 uit het stedenbouwkundige kader. Binnen de woonbestemming zijn naast short stay aan huisgebonden beroepen toegestaan. Hieronder vallen aan huis gebonden bedrijven (zoals een lijstenmakerij of een krantenafhaalpunt) en aan huis gebonden beroepen (zoals een architectenbureau). Ter plaatse van de aanduiding "gemengd" zijn detailhandel, bedrijven en dienstverlening toegestaan. Dit betreft de plint van de blokken 7 en 8.
Voor de toelaatbaarheid van bedrijven wordt gebruikgemaakt van een Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging die is afgeleid van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). In dit verband is ook artikel 18 Algemene gebruiksregels van de regels relevant. Daarin wordt de toepassing van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging nader geregeld. Binnen de bestemming "Bedrijf" is met een specifieke vorm van bedrijf het postdistributiebedrijf toegestaan, daarnaast bedrijven die vallen binnen de milieucategorie A en B.
Onder de woonblokken zijn halfverdiepte parkeergarages toegestaan. Parkeren op maaiveld onder dek is eveneens toegestaan. Onder dek wil zeggen dat de constructie zodanig is vormgegeven dat het parkeren uit het zicht plaatsvindt.

Artikel 13 Waarde - Archeologie 1
De gronden waarvoor een hoge archeologische verwachting geldt, hebben een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 1" gekregen. Voor deze gronden is geregeld dat de initiatiefnemer bij ingrepen in de bodem, indien daarbij de bodemverstoring groter is dan 500 m2 en dieper is dan 2,00 m onder maaiveld, bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen of van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen de aanlegvergunning) een archeologisch rapport dient te overleggen.
Het Dagelijks Bestuur verleent de vereiste aanlegvergunning indien dit zich verdraagt met de mogelijk aanwezige te beschermen waarden. In de praktijk komt het er veelal op neer dat de aanlegvergunning kan worden verleend indien het noodzakelijke archeologisch onderzoek voorafgaand aan de werkzaamheden is afgerond en er geen belemmeringen zijn geconstateerd.

Voor zover de op de verbeelding aangegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:

• a. in de eerste plaats de bepalingen van artikel 15;
• b. in de tweede plaats het bepaalde in artikel 13 dan wel artikel 14.
  

Artikel 14 Waarde - Archeologie 2 
De gronden waarvoor een lage archeologische verwachting geldt, hebben een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" gekregen. Voor deze gronden is geregeld dat de initiatiefnemer bij ingrepen in de waterbodem, indien daarbij de bodemverstoring groter is dan 10.000 m2, bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen of van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen de aanlegvergunning) een archeologisch rapport dient te overleggen.
Het Dagelijks Bestuur verleent de vereiste aanlegvergunning indien dit zich verdraagt met de mogelijk aanwezige te beschermen waarden. In de praktijk komt het er veelal op neer dat de aanlegvergunning kan worden verleend indien het noodzakelijke archeologisch onderzoek voorafgaand aan de werkzaamheden is afgerond en er geen belemmeringen zijn geconstateerd.

Voor zover de op de verbeelding aangegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:

• a. in de eerste plaats de bepalingen van artikel 15;
• b. in de tweede plaats het bepaalde in artikel 13 dan wel artikel 14.
  

Artikel 15 Waterstaat - Waterkering
Aan de noordzijde van het plangebied ligt de waterkering Ringdijk, die de Watergraafsmeerpolder omgeeft. Dit is een secundaire directe waterkering. Op de verbeelding is de waterkering met de bijbehorende beschermingszones een dubbelbestemming weergegeven en in de regels hieromtrent een bestemmingsomschrijving opgenomen ingevolge de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS). Binnen de verschillende zones gelden de verboden van de Keur. Een belangrijk verbod is dat er niet gegraven mag worden in het keringprofiel.

Voor zover de op de verbeelding aangegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:

• a. in de eerste plaats de bepalingen van artikel 15;
• b. in de tweede plaats het bepaalde in artikel 13 dan wel artikel 14.
  

Artikel 15 Anti-dubbeltelregel
Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

Artikel 16 Algemene bouwregels 
Dit artikel maakt bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakgrenzen en bebouwingsregels mogelijk zonder een afwijkingsprocedure.

Artikel 17 Algemene gebruiksregels
In deze regel worden de algemene regels omtrent gebruik vastgelegd. Naast het algemene gebruiksverbod om de gronden en opstallen in strijd met de bestemming te gebruiken, is een aantal activiteiten uitgezonderd.

Artikel 18 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel worden algemene afwijkingsregels opgesomd. Er kan voor gebouwen van nutsvoorzieningen en elektriciteitsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals gedenktekens, plastieken en dergelijke worden afgeweken van de regels. Ook kan van de regels worden afgeweken voor geringe afwijkingen en tevens mag de in de regels toegestane maximale bouwhoogte worden overschreden in bepaalde gevallen. Hetzelfde geldt voor de op de verbeelding aangegeven bestemmings- of bouwgrenzen. Ook mogen de in de regels toegestane maximale bouwhoogte worden overschreden met ten hoogste 1 meter.

Artikel 19 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is opgenomen wanneer het Dagelijks Bestuur bevoegd is overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid Wro het plan te wijzigen.

Artikel 20 Overgangsrecht
In dit artikel zijn overgangsregels opgenomen, die evenals de anti-dubbeltelregel behoren tot de standaardregels uit het Bro.

Artikel 21 Slotregel
De slotregel geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer en de datum van vaststelling door de stadsdeelraad.