Olympisch Stadion e.o.

4.3 Functionele structuur

De Nota van uitgangspunten geeft voor de verschillende functies die in het gebied voorkomen de richtlijnen aan voor de bestemmingsregeling. Deze zijn gekoppeld aan de verschillende functies die in het gebied voorkomen. De uitgangspunten worden hier globaal opgenomen.

Wonen

Deze functie concentreert zich voornamelijk in het noordelijke deel van het plangebied. Er vindt nauwelijks menging plaats met andere functies dan wonen, noch verticaal (niet-woonfuncties in de begane grond), noch horizontaal. Er wordt in de meest noordelijke bouwblokken langs de Vaartstraat vrijwel uitsluitend gewoond. Het gaat om de bestaande functie wonen. Nieuwbouw van woningen is niet voorzien in het bestemmingsplan.

In het plan worden short-stay en zorgwoningen eveneens mogelijk gemaakt. Dit is in overeenkomst met de Woonvisie Zuid 2012. Uitwisseling tussen woningen en zorgwoningen wordt mogelijk gemaakt door de bestemming wonen voor beide vormen van wonen mogelijk te maken. Short stay past blijkens jurisprudentie bij strikte toepassing van de bestemmingsbepalingen niet binnen de standaard woonbestemming. Het stadsdeel Zuid vindt de functie short-stay echter wel passend binnen de (hoog)stedelijke woonomgeving en kiest er daarom voor deze strijdigheid in het nieuwe bestemmingsplannen op te lossen door binnen de bestemmingen waar wonen wordt toegestaan tevens expliciet short-stay mogelijk te maken.

In het bestemmingsplan worden ook huisgebonden beroepen en huisgebonden bedrijven mogelijk gemaakt, alsmede bed & breakfast (max. 4 bedden). Daarmee sluit het bestemmingsplan aan bij de bestemmingsplannen van Stadion- en Beethovenbuurt 2012en Rivierenbuurt.

Het bouwen van een zwembad bij een woning is op grond van bijlage II, hoofdstuk 3, artikel 3 lid 5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) mogelijk zonder omgevingsvergunning. Het Stadsdeel Zuid wil echter zicht houden op de realisatie van zwembaden door middel van een gebruiksbeperking. Zwembaden worden worden binnen de bestemming wonen als recht toegestaan, onder de voorwaarden dat maximaal 30% van het oppervlak van de tuin mag worden gebruikt als zwembad tot een maximum van 50m2.

Regeling

Daar waar panden alleen voor bewoning worden gebruikt - eventueel gecombineerd met huisgebonden bedrijven en beroepen of bed & breakfast - wordt de bestemming Wonen (W) toegekend. Als criterium geldt dat het huisgebonden beroep of bedrijf gezien de aard en omvang geen afbreuk doet en ondergeschikt is aan het woongebruik en geen hinder oplevert voor de woonsituatie. Een aan huisgebonden beroep of bedrijf mag niet plaatsvinden in vrijstaande bijgebouwen, maar slechts in de hoofdbebouwing en eventuele aan- en uitbouwen die aan de hoofdbebouwing zijn gerealiseerd.

Alleen bedrijven die vallen onder categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan als huisgebonden beroep of bedrijf. Voor de gestapelde woningen geldt dat maximaal 40% van het oppervlak, met een maximum van 60 m2 mag worden gebruikt voor huisgebonden beroep, huisgebonden bedrijf of bed &breakfast. Voor de grondgebonden woningen geldt dat 40% van het oppervlak (één bouwlaag) mag worden gebruikt voor beroep aan huis. Binnen de woonfunctie wordt algemeen short-stay mogelijk gemaakt. Dit is in overeenstemming met het beleid zoals beschreven in hoofdstuk 5.

Bedrijven

In het gebied komen diverse bedrijven voor. Er komt een aantal bedrijven voor die vallen onder categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten (zie bijlage bij de regels). Deze worden als bedrijf bestemd; waarbij geldt dat bedrijven op de begane grond de bestemming Gemengd krijgen en los-staande bedrijven (ongeacht categorie) een maatbestemming krijgen.

Regeling

De bedrijven worden bestemd volgens het bestaande gebruik, waarbij de zwaardere bedrijven een maatbestemming krijgen. Bijvoorbeeld de tramremise van het GVB, het tankstation aan het Stadionplein en de nutsvoorziening aan de Stadiongracht en de Karperweg.

Detailhandel

In het plangebied komt detailhandel alleen voor als deelfunctie bij andere functies. Zo is een sportwinkel gevestigd in het Olympisch Stadion, zodat deze functie onderdeel uitmaakt van de bestemming Sport-1. De Gemengd-bestemmingen laten ook detailhandel toe. Binnen de Gemengd-bestemmingen in de begane grond zijn geen winkels aanwezig. Winkelstraten en grote detailhandels vestigingen komen niet voor en zijn niet gewenst.

Regeling

Detailhandel komt niet voor in panden met een Gemengd-bestemmingen, maar deze bestemming maakt vestiging van detailhandel wel mogelijk. Binnen de bestemming Sport-1 is detailhandel onder een aantal voorwaarden toegestaan. Deze voorwaarden betreffen bijvoorbeeld dat de detailhandel sportgerelateerd dient te zijn en tevens betreft het een maximum aan aantal oppervlaktes ten behoeve van de detailhandel.

Kantoren

In het zuiden van het plangebied komen kantoren voor langs de A10. Daarnaast is kantoorruimte beschikbaar in het Olympisch Stadion. De kantoren zijn vooral gericht op de maatschappelijke dienstverlening en jeugdzorg. Daarmee kennen deze gebouwen een bijzonder gebruik. Een uitwisseling tussen kantoren en maatschappelijke dienstverlening is een nadrukkelijke wens van het stadsdeel. Deze uitwisseling wordt bij recht toegestaan. Vooruitlopend op de ambities voor de ontwikkeling van Olympisch Kwartier Zuid, bestaat ook de wens juist sportgerelateerde dienstverlening toe te staan in het gebied.

De kantorenmarkt kent op dit moment een overaanbod aan kantoren. De wens bestaat dan ook om in de kantoren in het gebied de mogelijkheid te creëren andere functies als hotel en studentenhuisvesting mogelijk te maken. Dit wordt niet bij recht mogelijk, maar pas na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid.

Regeling

Om een uitwisseling tussen kantoren en maatschappelijke dienstverlening mogelijk te maken worden beide functies onder de bestemming Kantoor toegestaan. Ook sportgerelateerde dienstverlening wordt toegestaan.

Hotels

In het gebied komen geen hotels voor. Deze passen ook niet overal in het gebied, maar juist in de deelgebieden 5 en 6 zijn kantoren aanwezig die een hotelfunctie kunnen krijgen. Ten aanzien van de ontwikkeling aan het IJsbaanpad 12 wordt verwezen naar hoofdstuk 4.

Regeling

Voor de als Gemengd-3 (kantoorgebied) bestemde panden wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om deze als hotel in gebruik te kunnen nemen.

Horeca

In de nota van uitgangspunten bestemmingsplan Olympisch stadion eo is aangegeven dat het door de stadsdeelraad vastgestelde horecabeleid kader is voor het nieuwe bestemmingsplan. Voor meer details van het horecabeleid wordt hier verwezen naar paragraaf 5.7 (Horecabeleid Stadsdeel Zuid 2011) van deze toelichting.

Parkeren

De parkeeraspecten worden conform de nota Parkeren in Zuid 2011 geregeld. Dit houdt in dat parkeren op eigen terrein verplicht wordt gesteld in geval van (sloop-)nieuwbouw en dat hieraan normen zijn verbonden. Er is een aantal terreinen aanwezig waarop parkeren op maaiveld is toegestaan. Bij sloop/nieuwbouw is het toegestaan om onder voorwaarden (o.a. verkeersveiligheid, behoud waardevolle bomen en niet in het achtererfgebied) te parkeren. Ook komt een aantal ondergrondse parkeergarages voor.

Regeling

In de diverse bestemmingen is aangegeven waar parkeren op maaiveld is toegestaan en waar een parkeergarage. Voor het overige vindt op dit moment parkeren in de openbare ruimte plaats.

Maatschappelijke voorzieningen

In het plangebied komen maatschappelijke voorzieningen voor. Hiervan hebben de penitentiaire inrichting, het voormalig DWI-gebouw, de Van Detschool, Heliomare op Baarsstraat 15 t/m 37 en IJsbaanpad 12 (voormalig ANWB-technostation) de bestemming Maatschappelijk gekregen. Voor het overige worden maatschappelijke voorzieningen als ondergeschikte functies mogelijk gemaakt bij kantoren en sport.

Regeling

Vier instellingen hebben de bestemming maatschappelijk gekregen in het bestemmingsplan. Daarnaast is maatschappelijke dienstverlening mogelijk gemaakt in andere bestemmingen, zoals sport en Gemengd-3 (kantoorgebied). De penitentiaire inrichting aan de Havenstraat zal volgens het Masterplan DJI 2013-2018 van de Rijksdienst "Dienst Justitiële Inrichtingen" in 2014 gesloten worden. Er is echter ten tijde van het vaststellen van dit bestemmingsplan nog niet bekend welke invulling het gebouw dan zal krijgen. De bestemming Maatschappelijk zal dan ook niet gewijzigd worden.

Sport

Ten aanzien van sport bestaat een belangrijke ambitie voor het gebied. Er wordt de voorkeur gegeven aan sportgerelateerde detailhandel en dienstverlening in het plangebied, met name in de deelgebieden 4, 5 en 6, de deelgebieden zijn weergegeven in paragraaf 2.2. Binnen deze bestemming is het mogelijk een kinderdagverblijf of een buitenschoolse opvang te realiseren.

Regeling

Het bestemmingsplan kent een tweetal sportbestemmingen. De bestemming Sport-1 is voor het Olympisch Stadion. De bestemming Sport-2 wordt aan alle overige sportvoorzieningen gegeven. Verder worden sportgerelateerde dienstverlening en detailhandel in het gebied gewenst. Deze worden mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld binnen de bestemming Gemengd-3 (kantoorgebied).

Groen, water en recreatie

Aan de westzijde van het plangebied komt een gedeelte van de Hoofdgroenstructuur van de gemeente voor. Deze delen zijn in gebruik als park en sportfaciliteiten. Het groene karakter van dit deel van het plangebied wordt als gevolg van de aanwijzing als Hoofdgroenstructuur behouden.

De volkstuinen langs de museumspoorlijn worden positief bestemd en maken onderdeel uit van de groenbestemming.

In het plangebied is tevens een waterkering aanwezig Deze waterkering loopt in het noordelijke gedeelte van deelgebied 5 en gedeeltelijk door deelgebied 4.

Regeling

De dubbelbestemming Hoofdgroenstructuur geldt voor een deel van de gronden aan de westzijde van het plangebied. Daaronder gelden ook de enkelbestemmingen groen en sport voor deze gebieden. Vanuit de hoofdgrondstructuur geldt de verplichting de Technische Adviescommissie Hoofdgroenstructuur te betrekken bij een afwijking van het bestemmingsplan. In de bestemming groen worden volkstuinen mogelijk gemaakt met een aanduiding. Ook wordt met een aanduiding de realisatie van een kinderboerderij mogelijk gemaakt.

Ongewenst gebruik

In de nota van uitgangspunten bestemmingsplan Olympisch Stadion eo is aangegeven dat in het bestemmingsplan een regeling wordt opgenomen om ongewenst gebruik tegen te gaan. Hierbij moet worden gedacht aan belwinkels, automatenhallen, seksinrichtingen, prostitutie en smartshops. Ook vuilstort en milieuzoneringsplichtige bedrijven zullen worden uitgesloten. In het bestemmingsplan is hiertoe een algemene gebruiksbepaling opgenomen, zie Artikel 27 Algemene gebruiksregels.