Postcodegebied 1012

6.2 Wonen

6.2.1 Algemeen

In het plangebied woonden in 2011 ongeveer 8.500 Amsterdammers. In de hele binnenstad wonen er ruim 82.000. Dit betekent dat ongeveer 1 op de 10 inwoners van de binnenstad in het postcodegebied 1012 woont. In Burgwallen Nieuwe Zijde wonen iets meer mensen dan in Burgwallen Oude Zijde, respectievelijk 4.500 en 3.930. In het plangebied staan circa 5.100 van de in totaal 49.500 woningen in de binnenstad.

Woningvoorraad
In verhouding tot de hele binnenstad is in het plangebied het percentage woningen dat in bezit is van woningbouwcorporaties gering: 14% van de woningen in Burgwallen Oude Zijde en slechts 6% van de woningen in Burgwallen Nieuwe Zijde. In de hele binnenstad is het percentage corporatiewoningen 33%. Ook het aandeel koopwoningen is lager dan in de hele binnenstad.
In het hele plangebied is het percentage koopwoningen 22%, tegenover 31 % voor de hele binnenstad. Het grootste deel van de huurwoningen is eigendom van particulieren.

Verdeling woningvoorraad Burgwallen Oude Zijde naar eigendomsverhouding

Verdeling woningvoorraad Burgwallen Nieuwe Zijde naar eigendomsverhouding

Verdeling woningvoorraad Binnenstad naar eigendomsverhouding

Ongeveer een derde van de woningen heeft een gemiddeld gebruiksoppervlakte kleiner dan 60 m². Voor de hele binnenstad is dat 40%.

Huishoudens naar huishoudenstype
Van het totaal aantal huishoudens is 70% alleenstaand, 20% zijn paren zonder kinderen, 4% zijn paren met kinderen en 3% zijn eenoudergezinnen. Het percentage alleenstaanden is in het plangebied hoger dan het percentage voor de hele binnenstad (64%). Het percentage paren zonder kinderen is gelijk, maar het percentage paren met kinderen en eenoudergezinnen is in de binnenstad het dubbele van de percentages in postcodegebied 1012. De ondervertegenwoordiging van gezinnen heeft onder andere te maken te maken met het beperkte aanbod van grotere en betaalbare woningen in de binnenstad. Niettemin neemt ook in het plangebied het aantal gezinnen toe. Gezinsvorming is tegenwoordig minder vaak een reden om de binnenstad te verlaten.

Bevolkingskenmerken
De bewoners van in het plangebied zijn jong. De gemiddelde leeftijd ligt tussen de 20 en 34 jaar. In Burgwallen Oude Zijde hoort 40% van de bewoners tot deze leeftijdscategorie en in Burgwallen Nieuwe Zijde is dat 47%. Dit zijn hoge percentages in vergelijking met de binnenstad (29%) en heel Amsterdam (26%).
Het gebied kent een grote bevolkingsdynamiek: het percentage dat korter dan drie jaar op het huidige adres woont is in verhouding groot en hetzelfde geldt voor mensen die binnen twee jaar willen verhuizen. Meer nog dan de Burgwallen Oude Zijde lijkt de Burgwallen Nieuwe Zijde voor velen een 'instroommilieu'. Het gaat veelal om jonge mensen die vaak van buiten Amsterdam komen om hier te studeren of te werken. Vanwege het grote aantal particuliere huurwoningen is het voor startende huishoudens relatief gemakkelijk om woonruimte te vinden. Wel betaalt men over het algemeen een hoge huur voor een relatief kleine woning. Dat verklaart deels weer de grote bevolkingsdynamiek.
Naast de 20-34 jarigen is ook de leeftijdscategorie 35-49 jaar nog redelijk vertegenwoordigd. In beide Burgwallen is hun aandeel 25% van de totale bevolking. Daarna komen bewoners tussen de 50 en 64 (15%). Er wonen weinig 65-plussers en ook de leeftijdscategorieën 0-4 en 5-19 jaar zijn ondervertegenwoordigd.

	0-4	5-19	20-34	35-49	50-64	65+	totaal
Burgwallen Oude Zijde	124	226	1.633	956	724	237	3.900
Burgwallen Nieuwe Zijde	137	224	2.104	1.146	632	225	4.468

Bevolking naar leeftijdsgroep per 1 januari 2010 (Bron: O&S)

In het plangebied zijn weinig huishoudens met een minimum inkomen. In Burgwallen Nieuwe Zijde ligt het gemiddelde huishoudinkomen iets onder het gemiddelde van 2.693 euro voor de binnenstad. Het gemiddelde netto maandinkomen in Burgwallen Oude Zijde is 2.452 euro. Alleen in de buurtcombinaties Oostelijke Eilanden (2.318 euro) en Jordaan (2.416 euro) is het gemiddelde inkomen lager. Voor heel Amsterdam ligt het gemiddelde op 2.356 euro.

In 2007 had 56% van de binnenstadsbewoners een opleiding op HBO- of universitair niveau, in 2009 was dat 50%. Voor Amsterdam is het percentage lager, namelijk 32%. De daling van het aandeel hoogopgeleide binnenstadsbewoners zou ondermeer te maken kunnen hebben met een stijging van het aantal studenten. Het aandeel hoogopgeleiden in Burgwallen Nieuwe Zijde is hoog, maar in Burgwallen Oude Zijde daarentegen juist laag, zelfs lager dan in de rest van de binnenstad.
Net als in de rest van de binnenstad is in het plangebied het aandeel autochtonen veel groter dan in de rest van Amsterdam. Ook wonen er relatief veel westerse allochtonen. Het aandeel niet-westerse allochtonen (Surinamers, Turken, Marokkanen) is laag.

Woonduur
In het plangebied wordt in vergelijking met de hele binnenstad veel verhuisd. Dat zal deels te maken hebben met de weliswaar goedkope, maar relatief kleine particuliere huurwoningen. Ruim driekwart van de woningen in Burgwallen Oude Zijde die behoren tot de particuliere huursector heeft een huurprijs van onder de 510 euro. Daarnaast zal ook de overlast die men in sommige straten ondervindt van het uitgaanspubliek een reden zijn om weer te verhuizen.
In 2010 was de gemiddelde woonduur in Burgwallen Oude Zijde 5,6 jaar en die in Burgwallen Nieuwe Zijde 4,4 jaar. De gemiddelde woonduur in de hele binnenstad is langer, namelijk 7,1 jaar. In heel Amsterdam wonen mensen gemiddeld 8,1 jaar op dezelfde plek.

Tevredenheid over woning
Bewoners van het plangebied zijn over het algemeen tevreden over hun woning. De waardering voor koopwoningen is weliswaar het laagst van de binnenstad, maar het rapportcijfer dat de bewoners geven is nog altijd een 8,1 (bewoners van de Grachtengordel geven het hoogste rapportcijfer aan hun woning; een 8,6). De woningen van de corporatie hebben een lager rapportcijfer, gemiddeld een 7,5. De particuliere huurwoningen krijgen een 7 en wijken daarbij weinig af van de waardering van particuliere huurwoningen in andere delen van de binnenstad.

Gevoel van veiligheid
De verbetering van de objectieve veiligheid (politiecijfers en gegevens over slachtofferschappen) in het gebied heeft zich voortgezet.
Ook in 2011 daalde de veiligheidsindex van zowel in Burgwallen Oude Zijde (98) als in Burgwallen Nieuwe Zijde (91). Dit zijn cijfers tot halverwege het jaar. Hierbij geldt, hoe lager hoe beter. Aan de randen van het gebied was er in 2011 sprake van drugsproblematiek; die was afgelopen jaren niet zo zichtbaar, niet in het Wallengebied en ook niet daarbuiten. Overlast blijft veruit het grootste probleem in de buurt en is van 2010 op 2011 weer toegenomen. Bewoners ervaren vooral overlast van cafés, drugsgebruikers en dealers.

De subjectieve veiligheidsindex geeft aan hoe bewoners zich voelen in de buurt. In 2010 zijn bewoners van de Burgwallen Oude Zijde en de Burgwallen Nieuwe Zijde positiever over de veiligheid in hun buurt dan in voorgaande jaren. Halverwege 2011 is de subjectieve veiligheidsindex wel iets verslechterd. De veiligheidsbeleving blijft in beide buurten onrustiger dan gemiddeld in stadsdeel Centrum en de stad. De meeste bewoners geven aan dat het gevoel van onveiligheid komt door de aanwezigheid van rondhangende verslaafden en dealers, dronken mensen en voetbalfans.

6.2.2 Ontwikkeling

De afgelopen jaren nam het aantal bewoners in het plangebied licht toe. Naar verwachting zal het aantal inwoners het komende decennium ongeveer gelijk blijven. In de binnenstad als geheel wordt een daling van verwacht van ruim 82.000 in 2011 naar ruim 78.000 bewoners in 2020. Dit is onder andere een gevolg van huishoudenverdunning (meer, maar kleinere huishoudens) en de vergrijzing. Ondanks een lichte toename van het aantal bewoners is in de functiebalans het wonen in het plangebied ondervertegenwoordigd.

Op grond van de verhouding tussen inwoners en werkzame personen zijn buurten ingedeeld in woonbuurten, werkbuurten of gemengde buurten. Op grond van die verhouding is het plangebied vooral een werkbuurt: het aandeel werkende personen is meer dan 60% en het aandeel bewoners kleiner 40%. Opgesplitst naar de buurtcombinaties is in 2011 het aandeel bewoners in Burgwallen Nieuwe Zijde 21% en in Burgwallen Oude Zijde 31%.

Het gegeven dat er in de binnenstad van Amsterdam ook gewoond wordt maakt de stad uniek en aantrekkelijk. Bewoners zorgen voor levendigheid, samenhang en draagvlak van (buurt)voorzieningen. Omdat het aandeel bewoners ondervertegenwoordigd is, geldt dit in mindere mate voor het plangebied. De woonfunctie staat onder druk door het grote aantal mensen dat er werkt, winkelt en uitgaat. In de Strategienota Coalitieproject 1012 staat daarom voor wonen de volgende ambitie: "Om de functiebalans in het gebied te herstellen, wordt gestreefd naar een intensivering van de woonfunctie in alle sectoren, dus niet alleen voor kapitaalkrachtigen, maar ook voor studenten en andere groepen met een lager inkomen. Op de bovenverdiepingen bestaan mogelijkheden om woningen toe te voegen wat de leefbaarheid ten goede komt. Waar mensen wonen zijn ogen en oren tegen verloedering en overlast. Bovendien trekt vergroting van het aantal inwoners ook bewonersvoorzieningen aan zoals gewone detailhandel en buurtvoorzieningen- en activiteiten. Wij beschouwen de woonfunctie als een zeer belangrijke functie die gekoesterd moet worden; de uniciteit van de Amsterdamse binnenstad zit vooral in het feit dat er nog veel gewoond wordt. Naast het feit dat dit goed is voor de samenhang in de binnenstad geldt dat de mix ook een trekpleister is voor toeristen."

Mogelijkheden om de woonfunctie te intensiveren

Nieuwe woningen
Vanwege de historische en dichtbebouwde stedenbouwkundige structuur is een substantiële toename van het aantal woningen door middel van nieuwbouw niet of nauwelijks mogelijk. Wel zijn er renovatie- en nieuwbouwprojecten waarin ook woningen zijn opgenomen. Recente voorbeelden hiervan zijn het Blaauwlakenblok (een bouwblok aan de Warmoesstraat) waar circa 108 woningen zijn gerealiseerd (waarvan een deel renovatie) in de sociale huur en vrije sector. Ook in het renovatieproject Cluster Arm is een aantal woningen gerealiseerd. In de blauw-wit gekleurde 'KLM-huisjes' aan de Oudezijds Armsteeg. Aan de Oudezijds Voorburgwal komen 20 koopappartementen.

In de plannen voor de renovatie en nieuwbouw van de Tabakspanden (tussen de Nieuwezijds Voorburgwal en de Spuistraat, ter hoogte van de Wijdesteeg) zijn eveneens woningen opgenomen. Verder liggen er kansen voor het realiseren van woningen in grote herontwikkelingsprojecten, zoals bijvoorbeeld de transformatie van het voormalige Fortispand aan het Rokin.

Wonen boven bedrijven
In 1987 is het project 'Wonen boven bedrijven' gestart. Het doel van dit project is van leegstaande etages (of verdiepingen die alleen worden gebruikt voor opslag) woningen te maken.
Omdat op de begane grond vaak geen toegangen tot woningen meer zijn, moeten 'slimme' oplossingen worden bedacht waarmee de hoger gelegen verdiepingen weer ontsloten worden. Sinds 1985 zijn in de hele binnenstad ongeveer 700 woningen boven winkels en bedrijven gerealiseerd.
In 2011 zijn 17 woningen gerealiseerd. Het gaat om woningen op het Rokin, Nieuwendijk en de Sint Luciensteeg /Kalverstraat. Verder lopen er verschillende aanvragen en zijn er plannen in de verkenningsfase.

Loopbrug achter Damrak die toegang geeft tot woningen op het Damrak.

Wonen in werkpanden groter dan 1.000 m2
Om (een haast onomkeerbare) omzetting van grotere bedrijfs- en kantoorpanden naar woonappartementen tegen te gaan is ongeveer vanaf 1998 in de bestemmingsplannen van de binnenstad de beleidsregel opgenomen dat in panden met een bruto vloeroppervlak groter of gelijk aan 1.000 m2 en waarin zich geen zelfstandige woningen bevinden, niet gewoond mag worden. Het doel van deze regel is het behoud van grotere werkpanden voor de werkfunctie. Met de vaststelling van de Nota Beleidsaanpassingen Bestemmingsplan 1012 is deze regel aangepast. De afgelopen jaren is de vraag naar grootschalige kantoorruimtes in de binnenstad namelijk sterk gedaald. Dit heeft te maken met een daling van de gemiddelde werkplekomvang waardoor ook de ruimtevraag aanzienlijk gedaald is. Gezien de toenemende nadruk op efficiency, duurzaamheid en 'het nieuwe werken' (meer flexibiliteit in werktijden en de werkplek) zet deze trend waarschijnlijk door. In 2002 werd gerekend met ca. 27 m² per werknemer, in 2010 met 20 m2 en verwacht wordt dat de vraag teruggaat naar 15 m2 of zelfs 10 m2. Met het oog hierop en het streven om de woonfunctie in het plangebied te intensiveren is het zogenaamde 1.000 m²-beleid aangepast, zodat de mogelijkheden voor wonen vergroot worden. In grote panden aan bijvoorbeeld het Damrak en het Rokin zijn nu direct (nieuwe) woningen toegestaan. Voor andere delen is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee wonen in panden groter dan 1.000 m² mogelijk wordt.

"Damstraatmethode"
In de Damstraat, Oude Doelenstraat, Oude Hoogstraat en de Warmoesstraat staan de hoger gelegen bouwlagen vaak leeg. Woningen realiseren op deze verdiepingen is een lang en ingewikkeld proces. Het dagelijks bestuur heeft de bevoegdheid om via een binnenplanse afwijking uitbreiding van bestaande horeca naar de eerste verdieping mogelijk te maken. Voorwaarde is daarbij is dat op hoger gelegen verdieping(en) zelfstandige woningen worden gerealiseerd. Uitbreiding mag vanzelfsprekend niet ten koste gaan van bestaande woningen.

6.2.3 Uitgangspunten

Wonen is in principe overal in het plangebied toegestaan. Binnen (alle subcategorieën van) de bestemming 'Gemengd -1' zijn woningen toegestaan.

Alle werkpanden groter of gelijk aan 1.000 m2 en waarin zich geen zelfstandige woningen bevinden hebben de bestemming 'Gemengd - 2'. Voor deze panden is in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om wonen mogelijk te maken, met dien verstande dat de eerste bouwlaag van de bebouwing niet mag worden gebruikt voor wonen en uitsluitend mag worden gebruikt voor één van de binnen de bestemming 'Gemengd - 1' toegestane niet-woonfuncties. Bij samengevoegde panden (= een combinatie van panden) is het streven dat de parcellering wordt hersteld.

Beekwilder (Prins Hendrikkade 16-19), voorbeeld van samengevoegd pand >1.000m² , bestaande uit vier panden

Met dit bestemmingsplan wordt wonen in werkpanden groter dan 1.000 m² aan de westzijde van het Damrak en Rokin op de hogere bouwlagen direct mogelijk, net zoals al mogelijk was in de werkpanden groter dan 1.000 m² aan Kalverstraat, Nieuwendijk en Heiligeweg. Werkpanden in deze straten die groter zijn dan 1.000 m² hebben om die reden dan ook niet langer de bestemming 'Gemengd - 2', maar de bestemming 'Gemengd - 1' of 'Centrum' gekregen.
In de winkelstraten binnen het plangebied met de bestemming 'Centrum' zijn nieuwe woningen op de begane grond en in het souterrain niet toegestaan. Door in deze straten de woonfunctie in de plint uit te sluiten blijft het lint van winkels en andere (publieks)functies langs deze routes zo veel mogelijk in stand. Om het wonen boven winkels, andere publieksfuncties en bedrijven te bevorderen, moeten de zelfstandige ontsluitingen naar hogere verdiepingen wel gehandhaafd blijven.

Bij het omzetten van wonen naar andere functies geldt dat de woningvoorraad in de binnenstad wordt beschermd door de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam (vastgesteld door de regioraad van de stadsregio Amsterdam op 15 december 2009). Alle woonruimte is beschermd, ongeacht de huur- of koopprijs.
Om het algemeen belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad te kunnen afwegen tegen de veelal individuele belangen bij onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad, zijn door burgemeester en wethouders beleidsregels vastgesteld (4 november 2009). Hierin is een onderscheid gemaakt tussen woonruimte onder en boven de huurtoeslaggrens en de koopprijsgrens. Het beleid over het onttrekken van woningen onder deze grenzen is zeer streng vanwege het belang dat is gediend met het behoud van goedkope woningen in de binnenstad.

Het bestemmingsplan maakt onderscheid tussen woningen en bedrijfswoningen. Bedrijfswoningen (dienstwoningen) zijn woningen in of bij een gebouw of een terrein, die dienen voor de huisvesting van een persoon (en diens huishouden) van wie huisvesting ter plaatse, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is. Wonen is niet toegestaan binnen de bestemming 'Maatschappelijk'.

Shortstay
Op 12 juli 2012 heeft de gemeenteraad het vernieuwde shortstaybeleid vastgesteld. Doel van dit beleid is tegemoetkomen aan de behoefte aan tijdelijke woonruimte van werknemers van internationale bedrijven.
Shortstay is het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning voor een aaneensluitende periode van tenminste zeven nachten en maximaal zes maanden. Op basis van een experiment is met ingang van het nieuwe beleid een minimumtermijn van vijf nachten vastgesteld, waarbij na een evaluatie wordt bepaald of terug wordt gegaan naar de zeven nachten van het voorgaande beleid of een andere termijn wordt gekozen.
Voor shortstay is een tijdelijke woningonttrekking vereist. Aan deze vergunning zijn voorwaarden verbonden. Voor de verhuur voor shortstay van zelfstandige woningen met een huur boven de huurprijsgrens kan een vergunning voor woningonttrekking voor een periode van maximaal 10 jaar worden aangevraagd.
Uitgangspunt in het beleid is dat shortstay overal moet zijn toegestaan zonder quotum. In bepaalde gebieden kan echter de leefbaarheid en functiemenging onder druk komen te staan door een groot aanbod aan shortstay. In dat geval kan een stadsdeel op grond van goed onderbouwde criteria gebieden van shortstay uitsluiten dan wel quota instellen. Voor o.a. stadsdeel Centrum heeft het college van b&w quota vastgesteld. Stadsdeel Centrum heeft een quotum dat neerkomt op 485 woningen. Hiervan worden de op grond van het oude beleid verleende vergunningen afgetrokken.
Vanwege de grootschalige en gecombineerde aanpak van de gemeente en stadsdeel in het kader van openbare orde, criminaliteit en bestrijding van maatschappelijke ongewenste activiteiten is het postcodegebied 1012 van shortstay uitgesloten, met uitzondering van de Kalverstraat en de Nieuwendijk. Voor deze straten is een quotum van 20 woningen vastgesteld.

Voor woningen gebouwd na 1 januari 2008 is geen shortstayvergunning vereist. Dat laat onverlet dat shortstay in nieuwbouw wel mogelijk moet zijn volgens het bestemmingsplan. In het kader van het ruimtelijk beleid kan het stadsdeel afwegen dat nieuwbouw ten behoeve van shortstay niet of niet geheel past binnen het gewenste ruimtelijk kader.
Het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum maakt in principe in nieuwe bestemmingsplannen geen shortstay voor nieuwbouw en omzetting van niet-woonfuncties mogelijk. Alleen in de oostelijke binnenstad kan bij nieuwbouw short stay worden toegestaan. In de bestemmingsplannen Oostelijke eilanden en Oostelijke binnenstad, beide vastgesteld in 2010, is daarom gebruik ten behoeve van shortstay in de bestemmings- omschrijving opgenomen in de gemengde bestemmingen.
Voor het plangebied 1012 is dit niet de bedoeling. Shortstay in dit deel van de binnenstad wordt alleen planologisch mogelijk gemaakt voor de ruimten waarvoor een woning- onttrekkingsvergunning ten behoeve van shortstay is afgegeven en onherroepelijk is geworden. In de regels wordt gebruik ten behoeve van shortstay verboden. Shortstay die op basis van een woningonttrekkingsvergunning onherroepelijk is toegestaan, wordt vervolgens door middel van een omgevingsvergunning buitenplans met een 'kruimelafwijking' of met een 'projectafwijking' ook planologisch gelegaliseerd.