| Plan: | Westelijke binnenstad |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.A1102BPSTD-VG01 |
Binnenstad
In de binnenstad bevindt zich ruim 13% van de totale kantoorruimte van de metropoolregio. 24% van alle kantoren in Amsterdam is gevestigd in de binnenstad. De kantorensector bestaat uit: zakelijke dienstverlening (advocatenkantoren, reclamebureaus, ICT etc), financiële dienstverlening (beursgerelateerde bedrijven, banken en het verzekeringswezen) en overige dienstverlening ((semi-) overheidinstellingen, non-profitorganisaties, uitgeverijen, makelaardij etc). In de binnenstad werken bijna 39.000 mensen in kantoren, wat neerkomt op bijna 43% van alle werkgelegenheid. Binnen de kantorensector wordt de zakelijke dienstverlening met bijna 20.000 werkzame personen het meest vertegenwoordigd. (ruim 51% van het totaal aantal werkzame personen in de kantorensector).
Westelijke grachtengordel
In de Westelijke grachtengordel is de werkgelegenheid in de kantorensector ruim vertegenwoordigd. Van de circa 9.500 werkzame personen werken er ongeveer 5.500 (57%) in kantoren. Bijna 56% van alle vestigingen in dit gebied is een kantoorvestiging (totaal in de binnenstad 43%). Binnen de Westelijke grachtengordel gaat het in verhouding vaak om werkgelegenheid in de 'zakelijke dienstverlening', zoals: advocatenkantoren, ICT bedrijven en reclamebureau's. (circa 4.000 werkzame personen). Gevolgd door de categorie 'overige dienstverlening' zoals: (semi-) overheidsbedrijven, non-profitorganisaties en uitgeverijen (ongeveer 1.200 werkzame personen).
Jordaan
In de Jordaan is het aandeel werkzame personen in de kantorensector (naar verhouding) veel lager. Van de circa 7.500 werkzame personen in de Jordaan werken er ongeveer 2000 in kantoren waarvan het overgrote deel (1.450) in de categorie “zakelijke dienstverlening'. 38% van alle vestigingen in de Jordaan is een kantoorvestiging. Werkgelegenheid bij bedrijven en voorzieningen is hier, relatief gezien, ruimer vertegenwoordigd. (zie ook paragraaf 6.4 en 6.10)
Naast de eerder genoemde hoofdfuncties in de kantorensector (zakelijke-, financiële- en overige dienstverlening) is de creatieve industrie een belangrijke factor in de Amsterdamse economie. Onder de creatieve industrie vallen:
De creatieve industrie is niet in te delen bij één van de hoofdfuncties. Behalve de creatieve kantoorwerkgelegenheid gaat het om de werkgelegenheid bij de culturele instellingen en bij bedrijven. Zelfs detailhandel en horeca hebben raakvlakken met de creatieve sector. De 'creatieve zakelijke dienstverlening' neemt overigens de belangrijkste plaats in.
De stadsdelen Centrum (met 15.410 werkzame personen) en Zuid (met 10.004 werkzame personen) vormen in absolute aantallen nog steeds het hart van de creatieve industrie in Amsterdam. Kermerken als een fijnmazige bebouwingsstructuur, de vele functies en ontmoetingsplekken, een ruim aanbod aan culturele voorzieningen, een tolerante sfeer, dragen bij aan een goede voedingsbodem voor creatieve bedrijven.
Van het totaal aan creatieve vestigingen in de binnenstad (circa 5.450) bevindt zich 20% in de Jordaan. Voor het overgrote deel gaat het om scheppende kunst, musea, galerieën, podiumkunsten en dienstverlening voor kunstbeoefening. In de Westelijke grachtengordel is vooral het aandeel werkzame personen in de creatieve industrie hoog; ongeveer 15%. In verhouding gaat het vaak om 'creatieve zakelijke diensten'. Van het totaal aan creatieve vestigingen in de binnenstad is ongeveer 13% gevestigd in de Westelijke grachtengordel.
Voor de binnenstad geldt het beleid dat werkpanden groter dan 1000 m2 brutovloeroppervlak, waar op dit moment geen zelfstandige woning aanwezig is, wonen niet is toegestaan. Bij het omzetten van kantoren in woonappartementen is doorgaans sprake van splitsing en verkoop aan meerdere eigenaren. Bij grote panden is meestal ook sprake van horizontale splitsing in een aantal eenheden. Dit heeft meerdere eigenaren op één vloer en een groot aantal eigenaren in het hele pand, tot gevolg. Vestiging op termijn van een andere grootschalige werkfunctie wordt hiermee vrijwel onmogelijk gemaakt. Met het uitsluiten van de woonfunctie worden deze panden behouden voor grootschaliger werkfuncties en andere functies die baat hebben bij vestiging in een relatief groot pand. In 2005 heeft de stadsdeelraad ingestemd met een aanvulling op de regeling. De aanvulling houdt in dat omzetting naar wonen kan worden toegestaan als:
Sinds 2006 is de werkgelegenheid in de kantorensector in de binnenstad langzaam toegenomen van 36.000 arbeidsplaatsen tot 37.400 in 2008. De cijfers voor 2010 laten een groei zien naar 38.900 arbeidsplaatsen. De percentages voor 2011 geven aan dat het aantal vestigingen met 6,5% is toegenomen (van circa 7.900 in 2010 naar circa 8.400 in 2011). Het aantal werkzame personen is daarentegen met 2,8% afgenomen (van circa 38.900 in 2010 naar circa 37.400 in 2011). Binnen de kantorensector laten 'zakelijke dienstverlening' en 'overige kantoren' een groei zien van zowel het aantal vestigingen als werkzame personen.
De 'financiële dienstverlening' (beursgerelateerd, banken, verzekeringen) laat ten opzichte van 2008, een daling zien van het aantal vestigingen met 8% en van het aantal werkzame personen met 6%. In de creatieve sector in de binnenstad is het aantal werkzame personen sinds 2006 gestegen met 7,3 %. (Voor heel Amsterdam ging het om een groei van 9,5 %.) De grootste groei zit in de creatieve zakelijke dienstverlening.
Een nieuwe ontwikkeling is het realiseren van kantoorverzamelgebouwen voor de verhuur van vaste of tijdelijke werkplekken. De achterliggende gedachte is dat bedrijven / freelancers die bij elkaar in de buurt zijn gehuisvest, elkaar kunnen inspireren en onderling kunnen profiteren van elkaars expertise, arbeid en netwerk. De vraag naar deze vorm van kantoorruimte waarbij gebruik kan worden gemaakt van allerlei faciliteiten, is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Een voorbeeld van een kantoorverzamelgebouw in het plangebied is 'Spaces' aan de Herengracht 124-128.
De leegstand in kantoren in Amsterdam en de regio is toegenomen als gevolg van de omvangrijke oplevering van nieuwe kantoorruimte en gedaald kantoorgebruik (vooral door de economische crisis). De totale voorraad kantoorruimte in de binnenstad is per 1 januari 2011 1,7 miljoen m2. In heel Amsterdam is de voorraad 7,5 miljoen m2, in de metropoolregio 13,8 miljoen m2. Het aandeel van de binnenstad binnen de regionale voorraad kantoorruimte ligt daarmee met 12,5%, iets lager dan 2 jaar geleden (13,3%). Het percentage leegstand van kantoren ligt per 1 januari 2011 in Amsterdam op 16,5%, in de binnenstad op 15,5%. Ten opzichte van 2009 steeg de leegstand voor heel Amsterdam met 1,5% en voor de binnenstad met 0,5%.
De leegstand van kantoren in de binnenstad heeft vooral te maken met de leegstand van een aantal grote panden. Een voorbeeld in het plangebied is de '5 Keizers', vijf panden die achter de gevel met elkaar zijn verbonden: Keizersgracht 271/275, 277, 279/283, 285 en 287.
Behalve de economische crisis en de herontwikkeling van een aantal grote panden heeft het 'nieuwe werken' invloed op de vraag naar kantoorruimte. Onder het nieuwe werken wordt verstaan: flexibele werkplekken, thuis, onderweg en op andere locaties werken. De ruimtevraag daalt aanzienlijk als gevolg van deze manier van werken. In 2002 werd gerekend met circa 27 m2 per werknemer, in 2010 met 20 m2 , in 2011 wordt gedacht dat de vraag teruggaat naar 15 m2 of zelfs 10 m2.
In 2010 telt Amsterdam 41.790 eenmanszaken ('zelfstandige zonder personeel' (zzp-er)). Dit betekent dat negen van de 100 vestigingen in Amsterdam geleid worden door een zzp-er. Uitgedrukt als percentage van de beroepsbevolking heeft Amsterdam 11% zzp-ers (Nederland 9%). De laatste drie jaar is het aantal zzp-ers verdubbeld. De stijging is voor een belangrijk deel het gevolg van de nieuwe Wet op het Handelsregister die sinds 1 juli 2008 van kracht is. De wet bepaalt dat groepen waarvoor dat voorheen niet nodig was: zzp-ers, beoefenaars van vrije beroepen (artsen, notarissen, consultants, fysiotherapeuten, kunstenaars et cetera) en publiekrechtelijke rechtspersonen, met ingang van 1 januari 2010 geregistreerd moeten zijn. Hierdoor is het Handelsregister uitgebreid met circa 15% meer ingeschreven ondernemingen en rechtspersonen. Het gevolg is dat het totaal aantal vestigingen en werkzame personen veel hoger is uitgevallen dan op basis van de reguliere groei was te verwachten.
De sterkste groei door de wetswijziging vond plaats in de zakelijke dienstverlening, waaronder advocaten, adviseurs en onderzoekers. Het aantal vestigingen voor zakelijke dienstverlening steeg tussen 2008 en 2010 met 1.328, het aantal werkzame personen met 1.727.
In Amsterdam zijn de creatieve industrie, de zakelijke dienstverlening en ICT -sectoren, waarin traditioneel veel zzp-ers werken- oververtegenwoordigd. In absolute aantallen is er een oververtegenwoordiging in de stadsdelen West, Zuid en Centrum. Op 1 januari 2010 telt de binnenstad 8.131 eenmanszaken; 19% van het aantal eenmanszaken in Amsterdam. De meeste zijn werkzaam in advisering en onderzoek (2.564), cultuur, sport en recreatie (1.524) en informatie en communicatie (935). De voorlopige cijfers voor 2011 geven een groei van ruim 15% aan, van 8.131 naar 9.402 vestigingen. De groei van zzp-ers duidt voor een deel op verborgen werkloosheid. In tijden van hoogconjunctuur zijn ze flexibel inzetbaar en omdat ze zich in slechtere tijden niet massaal als werkzoekende melden, loopt de werkloosheid minder op. Tijdens de recessie zag een aanzienlijk deel van de zzp-ers hun omzet teruglopen.
Kantoren zijn overal toegestaan binnen (de subcategorieën van) de bestemming 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2'. In de panden in de winkelstraten met de bestemming 'Centrum - 2', zijn op de begane grond alleen kantoren met baliefunctie toegestaan. (Kantoren met baliefunctie zijn bijvoorbeeld reisbureaus, makelaarskantoren en uitzendbureaus.)
In panden in winkelstraten met de bestemming 'Centrum - 3' zijn ook kantoren zonder baliefunctie toegestaan. Op de verdiepingen zijn kantoren zowel binnen de bestemming 'Centrum - 2' als binnen de bestemming 'Centrum - 3' toegestaan.
In het plangebied geldt dat individuele werkpanden groter dan 1000 m2 brutovloeroppervlak niet mogen worden omgezet naar wonen. Het gaat daarbij om panden met een kantoorfunctie, maar ook om panden met een andere niet-woonfunctie, waarin geen zelfstandige woonruimte is gevestigd. Het omzetten naar wonen van individuele panden in een combinatie van panden (samengevoegde panden met een totaal brutovloeroppervlak groter dan 1000 m2), is mogelijk via de wijzigingsbevoegheid. Voorwaarde is dat een brutovloeroppervlak groter dan 1000 m2 overblijft en dat de parcellering (tussen de panden) wordt hersteld (zie ook 6.3.1).