Westelijke binnenstad

6.2 Wonen

6.2.1 Algemeen

Van de ruim 82.000 bewoners in de binnenstad wonen er ongeveer 26.000 in het plangebied Westelijke binnenstad. In de Jordaan wonen circa 19.000 mensen, in de Westelijke grachtengordel circa 7.000 mensen. Het plangebied telt ongeveer 16.500 woningen waarvan ruim 12.000 in de Jordaan en ongeveer 4.000 in de Westelijke grachtengordel (totaal in de binnenstad: 49.000 woningen).

De verdeling tussen inwoners en werkzame personen laat zien dat vooral de Jordaan een sterke woonfunctie heeft. Het percentage inwoners ligt op ruim 70%, het percentage werkzame personen op ongeveer 30 %. In de Westelijke grachtengordel ligt het percentage inwoners op ruim 40% terwijl het percentage werkzame personen hier bijna 60% bedraagt.

De Jordaan is van oudsher een zeer dicht bebouwde en dichtbevolkte buurt. De woningen zijn over het algemeen klein, 21% van de woningen zelfs kleiner dan 40m2. Het percentage woningen groter dan 80 m2 is hier met 12,9 % het laagst van de binnenstad. In vergelijking met het percentage corporatiewoningen (39%) zijn koopwoningen (33%) en particuliere huurwoningen (28%) in de Jordaan ondervertegenwoordigd. Van corporatiewoningen behoort ruim driekwart tot de laagste huurklasse (huur tot en met 398 euro).
Van alle buurtcombinaties in de binnenstad is de Westelijke grachtengordel het meest welgesteld. Woningen zijn hier over het algemeen ruim. Een kwart van de 4000 woningen is groter dan 90 m2. Het percentage koopwoningen is met circa 63% het hoogst in de binnenstad en, samen met de Apollobuurt, het hoogst in Amsterdam. Het aandeel corporatiewoningen is met 2 % bijzonder laag.

Keizersgracht

Zowel in het westelijk deel van de grachtengordel als in de Jordaan is het aandeel eenpersoonshuishoudens groot, achtereenvolgens 60% en 68%. Het percentage tweepersoonshuishoudens ligt in in de Westelijke grachtengordel op circa 25% en in de Jordaan op bijna 18%. Beide gebieden tellen relatief weinig huishoudens met kinderen. In de Westelijke grachtengordel circa 550 huishoudens met kinderen van de ongeveer 4.350 huishoudens. In de Jordaan ligt het aantal huishoudens met kinderen op ongeveer 1.700 van de bijna 12.500 huishoudens in totaal.

De leeftijdscategorie van 20 tot 34 jaar en van 35 tot 49 jaar is in de Jordaan met 28 %, ongeveer gelijk vertegenwoordigd. In de Westelijke grachtengordel ligt de leeftijdscategorie van 20 tot 34 jaar met ruim 29 % iets boven de categorie van 35 tot 49 jaar (bijna 26 %). Het aandeel 65+ (728) is daar gestegen ten opzichte van 2008 (650).
Circa twee derde deel van de 19.000 inwoners van de Jordaan is autochtoon. Het hoogste percentage in vergelijking met de overige buurtcombinaties in de binnenstad. In de Westelijke grachtengordel zijn ruim 4.000 van de bijna 7.000 inwoners autochtoon. Met 32 % is het aandeel westerse allochtonen (expats) in plangebied in verhouding hoog (In de binnenstad circa 23%.). De binnenstad heeft ten opzichte van Amsterdam een bescheiden percentage niet-westerse allochtonen. In het plangebied geldt dit vooral voor de Westelijke grachtengordel (circa 4%), in mindere mate voor de Jordaan (ongeveer 18%). Voor heel Amsterdam ligt het percentage niet-westerse allochtonen op 35%, voor de binnenstad op ongeveer 14%.

In beide delen van het plangebied zijn hoogopgeleiden sterk vertegenwoordigd. In de Westelijke grachtengordel ligt het percentage met 67% zelfs ver boven het gemiddelde. Het gemiddelde netto inkomen ligt veel verder uiteen. Met ruim 4.000 euro per maand is het in de Westelijke grachtengordel verreweg het hoogst van alle buurtcombinaties in de binnenstad. In de Jordaan is het gemiddelde netto maandinkomen (2.416 euro) samen met dat van de buurtcombinatie Oostelijke eilanden, het laagst in de binnenstad. Het veel lagere netto maandinkomen is voor een belangrijk deel het gevolg van veel eenpersoonshuishoudens in deze gebieden.
De binnenstad heeft een gemiddeld netto maandinkomen van 2.693 euro. Voor heel Amsterdam ligt het gemiddelde op 2.356 euro.

Eerste Laurierdwarsstraat

In de Jordaan ligt de gemiddelde woonduur op 10 jaar. In de Westelijke grachtengordel is de bevolkingsdynamiek nog iets geringer. De woonduur ligt daar op ongeveer 12,5 jaar. Voor de binnenstad geldt een gemiddelde van 11,4 jaar, voor heel Amsterdam een gemiddelde van 11,6 jaar.
De bewoners van Westelijke grachtengordel geven hun buurt gemiddeld het waarderingscijfer 8,6. De hoogste waardering vergeleken met de overige buurten in de binnenstad. De bewoners van de Jordaan geven het waarderingscijfer 8,3. Voor de gehele binnenstad ligt het gemiddelde waarderingscijfer op 8,1 (2007: 8,0), voor heel Amsterdam ligt het gemiddelde op 7,3 (2007: 7,1)

Woonvisie
In de Woonvisie van stadsdeel Centrum is voor de Westelijke grachtengordel het thema 'topstad' benoemd. Bij het thema 'topstad' wordt ingezet op goede voorzieningen om talent aan te trekken en te behouden. Dit betekent ondermeer het verruimen van (tijdelijke) huisvestingsmogelijkheden voor expats, buitenlandse studenten, kunstenaars en startende ondernemers.
Voor de buurtcombinatie Jordaan wordt uitgegaan van: 'zorgzame stad', 'ongedeelde stad' en 'topstad'. Een zorgzame stad biedt ruimte aan ouderen en kwetsbare groepen om zoveel mogelijk zelfstandig te kunnen wonen en aan de samenleving deel te kunnen nemen. Bij een 'ongedeelde stad' zijn gemengde wijken van arm en rijk, jong en oud en meer verscheidenheid in woonmilieus het uitgangspunt.

6.2.2 Ontwikkeling

Het inwoneraantal van Amsterdam is tussen 2008 en 2010 met 2,7% gegroeid. In diezelfde periode is het aantal inwoners in de binnenstad gestegen met 1,7 %.
Amsterdam telt in 2010, 2,2 % meer woningen dan in 2008. Het aantal woningen in de binnenstad stijgt tussen 2008 en 2010 met 2,9 % (1.414 woningen) wat vooral het gevolg is van nieuwbouw op het Westerdokdseiland.
De leeftijdsgroepen 20-34, 35-49 en 50-64 zijn in de binnenstad relatief groot. Het aantal inwoners van 65 jaar en ouder is tussen 2008 en 2010 met 12% gestegen; een veel grotere stijging dan in heel Amsterdam.

Huishoudens met kinderen nemen in de binnenstad bovengemiddeld toe. Minder Amsterdamse gezinnen verruilen hun (etage)woning in de stad voor een (eengezins)woning in de regio. Minder mensen zijn ook geneigd de (binnen)stad te verlaten als ze aan gezinsvorming beginnen. Gezinsvorming in de (binnen)stad speelt vooral bij hoogopgeleide autochtonen die buiten Amsterdam zijn geboren. Naast de voorkeur voor een stedelijk woongebied kan de crisis op de woningmarkt een rol spelen.

In de binnenstad zijn in verhouding meer huurwoningen in de goedkoopste klasse te vinden. Dit komt door het grote aantal kleine woningen in de binnenstad. Het aandeel kleine woningen (kleiner dan 40 m2) is in de binnenstad overigens licht gedaald naar 14% (Amsterdam 7%).

In heel Amsterdam is het aandeel goedkope huurwoningen afgenomen ten opzichte van 2007. In de binnenstad is deze afname het grootst van alle stadsdelen. Dit komt door de verkoop van woningen en de huurharmonisatie. De gemiddelde huur van alle (zelfstandige) huurwoningen bedroeg in 2009, 424 euro, 28 euro meer dan 2007.

De WOZ-waarde vormt een indicator voor de waarde van de Amsterdamse woningen. De gemiddelde WOZ-waarde van Amsterdamse woningen steeg tussen 2008 en 2009 met 11,2%. Het jaar daarna bleef de waardestijging onder invloed van de kredietcrisis beperkt tot 1,9%. De WOZ-waarde 2011 is gemiddeld 4,9% lager.
De ontwikkeling van de WOZ-waarde verschilt per stadsdeel en daarbinnen per buurtcombinatie. In 2010 was de stijging van de WOZ-waarde in de binnenstad lager dan gemiddeld in Amsterdam. De WOZ-waarde 2011 laat in alle buurtcombinaties in de binnenstad een (flinke) daling zien. Met name in de oostelijke delen van de binnenstad (Weesperbuurt/Plantage en Oostelijke Eilanden/Kadijken) en de Westelijke grachtengordel is de waardedaling sterker dan gemiddeld.

6.2.3 Uitgangspunten

Binnen (alle subcategorieën van) de bestemming 'Gemengd - 1' is wonen overal toegestaan. In de winkelstraten binnen het plangebied krijgen panden de bestemming 'Centrum' (zie paragraaf 6.6 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening). Wonen op de begane grond en in het souterrain is binnen deze bestemming niet toegestaan (dit geldt overigens niet voor de al bestaande woningen op de begane grond en in de souterrains).
Met het uitsluiten van de woonfunctie op de begane grond, daar waar nu geen woningen zijn, blijft het lint van winkels en andere functies langs deze doorgaande routes zoveel mogelijk in stand. Vooral om het wonen boven winkels te bevorderen, moeten de bestaande ontsluitingen naar hoger gelegen verdiepingen behouden blijven.

Binnen de bestemmingscategorie 'Gemengd - 2' die geldt voor panden groter dan 1000 m2, is wonen niet toegestaan. Met het uitsluiten van de woonfunctie worden deze panden behouden voor grootschaliger werkfuncties en andere functies die baat hebben bij vestiging in een relatief groot pand. Ook binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is wonen niet toegestaan.

Bij het omzetten van woningen naar andere functies geldt dat de woningvoorraad in de binnenstad wordt beschermd door de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam. Alle woonruimte is beschermd, ongeacht de huur- of koopprijs. Om het algemeen belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad te kunnen afwegen tegen de veelal individuele belangen bij de onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad, zijn beleidsregels vastgesteld. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen woonruimte onder en boven de individuele huursubsidiegrens en de koopprijsgrens. Het beleid over het onttrekken van woningen onder deze grenzen is zeer streng vanwege het belang dat is gediend met het behoud van goedkope woningen in de binnenstad.

Het bestemmingsplan maakt onderscheid tussen woningen en bedrijfswoningen. Bedrijfswoningen (dienstwoningen) zijn woningen in of bij een gebouw of een terrein, die dienen voor de huisvesting van een persoon (en diens gezin) van wie huisvesting ter plaatse, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is.

Short stay

Op 12 juli 2012 heeft de gemeenteraad, Beleid Short Stay, 'Vernieuwd beleid voor kort wonen in Amsterdam' vastgesteld. Op 31 oktober 2012 heeft het College van B&W de Uitvoeringsnotitie Short Stay vastgesteld. Het nieuwe beleid is per 1 november 2012 in werking getreden. Doel van het shortstay beleid is om aan de behoefte van werknemers van internationale bedrijven aan tijdelijke woonruimte te voldoen. Voor de verhuur van short stay kan een vergunning worden aangevraagd voor een woning met een huur boven de huurtoeslaggrens. Als de aanvraag wordt gehonoreerd, wordt de vergunning afgegeven voor een periode van maximaal 10 jaar.

Ten opzichte van het voorgaande beleid (februari 2009) worden strengere eisen gesteld aan de vergunninghouders op het punt van brandveiligheid en overlast. Bij wijze van experiment is in het vernieuwde shortstay beleid de minimale verhuurtermijn verlaagd van zeven naar vijf nachten. Een andere wijziging betreft het aanpassen van het quotum: alleen in buurtcombinaties waar de functiemenging of leefbaarheid onder druk staat, kan een quotum ingesteld worden.
Voor alle buurtcombinaties in stadsdeel Centrum, behalve de Oostelijke eilanden en de Kadijken, is een quotum vastgesteld van 10 % van de geliberaliseerde huurwoningen. (Shortstay is uitgesloten in het postcodegebied 1012.)
Voor het plangebied Westelijke binnenstad geldt een quotum van 80 woningen voor de buurtcombinatie Grachtengordel West en een quotum van 105 woningen voor de Jordaan.
Short stay in de westelijke binnenstad wordt alleen planologisch mogelijk gemaakt voor de ruimten waarvoor een woningonttrekkingsvergunning ten behoeve van short stay is afgegeven. In de regels wordt gebruik ten behoeve van short stay verboden. Short stay die op basis van een woningonttrekkingsvergunning wordt toegestaan, wordt vervolgens door middel van een omgevingsvergunning met een 'kruimelafwijking' of met een 'projectafwijking' ook planologisch gelegaliseerd.