Zuidelijke binnenstad

6.8 Hotels

6.8.1 Algemeen

In de hele binnenstad zijn 243 hotels gevestigd, waar ongeveer 3.700 mensen werken. De meeste hotels bevinden zich in het stadshart, het postcodegebied 1012. In het plangebied zijn in totaal 67 hotels, ongeveer 28% van alle hotels in de binnenstad. Er werken 575 mensen, ongeveer 15% van de werkgelegenheid in hotels in de binnenstad. Er zijn vooral veel kleine hotels gevestigd in het plangebied.

Rond het Rembrandtplein en het noordelijk deel van de Vijzelstraat is een aantal grotere hotels gevestigd: Hotel NH Caransa en Hotel NH Schiller aan het Rembrandtplein, beide viersterrenhotels met resp. 66 en 92 kamers. Aan de Vijzelstraat is het viersterren hotel NH Carlton gevestigd, het grootste hotel in het plangebied met 218 kamers. Aan de Vijzelstraat tussen Herengracht en de Munt is ook The Albus Grand Hotel gevestigd, een hotel met drie sterren en met 74 kamers. Op de hoek van de Keizersgracht zit het Hotel Banks Mansion, een vier sterren hotel met 52 kamers.

Rond het Leidseplein zijn veel kleinere en goedkopere hotels te vinden. Uitzonderingen zijn het Eden Americain Hotel met vier sterren en 175 kamers en het Dikker And Thijs Fenice Hotel met vier sterren en 42 kamers.

Bij het Frederiksplein aan de Weteringschans is in 2008 Hotel V geopend, een viersterrenhotel met 48 kamers.

American Hotel en Hotel V

Hotelbeleid

In het Hotelbeleid Binnenstad 2012 - 2015, wordt nog meer dan in het vorige hotelbeleid (Hotelbeleid Binnenstad 2008 - 2011) ingezet op spreiding. In deel I Beleidskader, van het Hotelbeleid Binnenstad 2012 - 2015 wordt aangegeven waar nieuwe hotelontwikkeling in de binnenstad mogelijk is. In deel II Beleidsregels staan de beleidsregels waaraan hotelinitiativen moeten voldoen (zie paragraaf 6.8.3).

In de grachtengordel zal het dagelijks bestuur, net als in de oude binnenstad en de Leidsebuurt, niet meewerken vanwege het grote aantal hotels en publieksaantrekkende functies, dat hier is gevestigd. Het woon- en leefklimaat staat onder druk door grote aantallen bezoekers.

Ook in de Weteringbuurt, net als in de Jordaan, de Haarlemmerbuurt, Westelijke eilanden en Uilenburg, zal het dagelijks bestuur niet meewerken aan hotelontwikkeling. Het gaat hier om dichtbevolkte gebieden met een karakteristiek van veel kleine, smalle panden en smalle straten, die minder goed ontsloten zijn. Daardoor zijn zij minder geschikt voor hotelontwikkeling. Hotelontwikkeling kan snel tot overlast leiden en tot aantasting van het woon- en leefklimaat.

In het plangebied wordt een uitzondering gemaakt voor de oostzijde van de Vijzelstraat (vanaf de Herengracht) en voor de Vijzelgracht en Nieuwe Vijzelstraat.

Daarnaast wordt een uitzondering gemaakt voor het Rembrandtplein/Thorbeckeplein en Leidseplein en omgeving. Het primaat ligt in deze gebieden op recreëren (horeca en cultuur). In mindere mate zijn er andere werkfuncties aanwezig en er wordt slechts (zeer) beperkt gewoond. Nieuwe hotelontwikkelingen moeten hier een bijdrage leveren aan de diversiteit van het hotelaanbod. Het dagelijks bestuur zal in beginsel niet meewerken aan hotelontwikkeling. Alleen voor hotelinitiatieven die naast de algemene beleidsregels ook voldoen aan de aanvullende voorwaarden uit het hotelbeleid kan het dagelijks bestuur gebruik maken van zijn bevoegheid om bij omgevingsvergunning van een bestemmingsplan af te wijken.

Ook voor het realiseren van een tophotel (hotel in het topsegement) wordt ruimte geboden. Stadsdeel Centrum wil ruimte bieden voor maximaal drie tophotels. Tophotels zijn hotels die uitstijgen boven het huidige vijf sterrenniveau. Vanuit de markt wordt aangegeven dat er een potentiële vraag is naar hotels in dit topsegment in Amsterdam. Eén tophotel (The Amsterdam Waldorf Astoria) zal gerealiseerd worden in het plangebied (Herengracht 542 - 556).

Verder kan het dagelijks bestuur meewerken aan het realiseren van unieke hotelconcepten. die een unieke bijdrage leveren aan het maatschappelijke, culturele of economische klimaat van Amsterdam en die aantoonbaar niet buiten stadsdeel Centrum gerealiseerd kunnen worden. De initiatiefnemers van deze unieke hotelconcepten dienen aan te tonen dat zij met hun concept een exceptionele bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van Amsterdam als toeristische bestemming. Daarnaast dient te worden aangetoond op welke unieke wijze dit bijzondere initiatief bijdraagt aan de maatschappelijke, culturele of economische ambities van de gemeente Amsterdam. Deze initiatieven moeten voldoen aan de (algemene) beleidsregels uit deel II Beleidsregels van de nota Hotelbeleid Binnenstad 2012 - 2015.

6.8.2 Ontwikkeling

Sinds 2006 nemen het aantal hotels en de werkgelegenheid in hotels toe. Algemene trend is schaalvergroting, ketenvorming en professionalisering (Onderzoek Grontmij 2008 in opdracht van Stadsregio Amsterdam, Gids tot verblijf “Wakker worden in de Metropool”). Er komen meer grotere hotels en meer dan de helft van alle hotels in Nederland heeft tegenwoordig een of andere vorm van ketenbinding. De behoefte aan kwaliteit in faciliteiten (culinair en wellness, maar ook internet) en dienstverlening stijgt. Ook in de lagere segmenten is er sprake van professionalisering en ketenvorming gekoppeld aan vernieuwing en design. Andere trend is een diversificatie in hotelformules door toetreding van nieuwe ketens, vergaande individualisering van de gast en de vermenging van hotels met andere functies. Voorbeelden van dit laatste zijn zorghotels (niet gekoppeld aan een zorginstelling), extended stay (appartementen), congreshotels en lifestyle- en designhotels.

In en buiten Europa hebben steeds meer hotels een “green key”, het milieubewuste keurmerk voor bedrijven in de toerisme- en recreatiebranche. Doel is het sparen van het milieu door minder gas, water en elektra te gebruiken en minder afval te produceren. Hiervoor moet (verplicht) een aantal milieumaatregels worden genomen. Dit alles zonder dat dit ten koste gaat van het comfort en de kwaliteit. Opleiding van personeel is hierbij belangrijk. Voor het behalen van een green key moet naast de verplichte maatregels ook een aantal keuzemaatregels worden doorgevoerd. Deze bepalen het niveau van de green key: brons, zilver of goud. In het plangebied hebben de hotels NH Carlton, Caransa, Schiller en Eden Americain hotel een gouden green key. The Albus Grand Hotel heeft een zilveren green key.

In het plangebied zijn er voor verschillende locaties plannen voor hotelontwikkeling op basis van het hotelbeleid, onder andere voor een tophotel, The Amsterdam Waldorf Astoria, aan de Herengracht (zie hoofdstuk 5 onder Nieuwe ontwikkelingen).

6.8.3 Uitgangspunten

Bestaande hotels

De hotelbestemming maakt onderdeel uit van de bestemming 'Gemengd 1.5'. Wanneer het gaat om panden groter dan 1.000 m² brutovloeroppervlak is sprake van de bestemming 'Gemengd - 2.5'. Daarnaast is de hotelfunctie toegestaan binnen de bestemming 'Horeca - 1.5' en 'Horeca - 2.5'. Bestaande hotels hebben deze bestemmingen.

Nieuwe of uitbreiding van bestaande hotels:

Alle hotelinitiatieven, die in overeenstemming zijn met het spreidingsbeleid en de uitzonderingen op het spreidingsbeleid uit deel I Beleidskader van het Hotelbeleid Binnenstad 2012 - 2015, moeten voldoen aan de algemene beleidsregels uit Deel II Beleidsregels van het Hotelbeleid Binnenstad 2012 - 2015. Het gaat om de volgende beleidsregels:

• Functiemenging: extern: gekeken wordt of de balans tussen wonen, werken en recreëren niet verslechtert. Daarbij wordt gekeken naar het aantal bestaande hotels en horeca en de grootte van deze functies in een straal van 250 m. Bij hotelinitiatieven groter dan 1.000 m2 wordt ook naar de functiemenging in het pand gekeken.
• Woon- en leefklimaat: de druk op het woon- en leefklimaat wordt meegewogen. Het gaat over alle aspecten die (onevenredige) overlast kunnen veroorzaken (zoals geluidsoverlast, verkeer, parkeren, zwerfvuil etc). Daarbij wordt gekeken naar de grootte van het hotel, de grootte van het bouwblok, de breedte en gebruik van de straat, de ontsluiting van het gebied, de druk die functies in de omringende panden leggen op het woon- en leefklimaat.
• Kwaliteitsimpuls: het initiatief dient een aantoonbare kwaliteitsimpuls op te leveren voor de omgeving. Te denken valt aan: een kwalitatief hoogwaardig hotelconcept, het verbeteren van de bouwkundige staat (en het zoveel mogelijk verwijderen van de technische installaties van het dakvlak), het herstellen van de oorspronkelijke (monumentale) elementen en bouwkundige structuur, verbetering van de plint (straatbeeld) door de uitstraling naar de straat te verbeteren, verbeteren van de sociale veiligheid, een duurzaam hotelconcept.
• Verkeersaantrekkende werking, verkeersveiligheid en gebruik van de openbare ruimte: tot 30 kamers wordt geen significante verkeersaantrekkende werking verwacht. Bij 30 tot 50 kamers moet de initiatiefnemer aangeven welke soorten verkeer en hoeveel verkeer verwacht kan worden evenals de parkeerbehoefte en hoe deze wordt opgevangen. Bij meer dan 50 kamers moet de initiatiefnemer een verkeersonderzoek laten uitvoeren, waarbij ingegaan wordt op de aspecten verkeersintensiteiten, verkeersveiligheid, parkeerbehoefte en oplossingen.
• Parcellering en architectonische kwaliteit: in geval van sloop-nieuwbouw dient de bebouwing te passen binnen de parcellering van de te slopen panden. Panden mogen niet worden samengevoegd. Dit betekent dat geen doorbraken mogen worden gemaakt in de muren die de panden van elkaar scheiden, tenzij het gaat om het verplaatsen van doorbraken. Daarbij mag de nieuwe doorbraak niet breder worden dan noodzakelijk en in ieder geval niet breder dan de bestaande doorbraak en de bestaande doorbraak moet worden dichtgezet. Grootschalige herontwikkeling is daarom alleen mogelijk in grote panden of in het verleden samengevoegde panden. Voor in het verleden samengevoegde panden geldt dat het individuele karakter van de verschillende panden wordt hersteld. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van afzonderlijke ontsluitingen van de panden en dat de structuur van de afzonderlijke panden zoveel mogelijk wordt hersteld. Er mogen dus wel inpandig tussen de verschillende panden verbindingen blijven, maar deze mogen zich alleen bevinden in bouwmuren waar dat noodzakelijk is voor het functioneren van het hotel. In omvang worden zij zo klein als mogelijk uitgevoerd.
• Beschermen woonfunctie: als er al medewerking wordt verleend aan omzetting van woonruimte in hotelruimte (dat is alleen het geval als aan de andere beleidsregels is voldaan en medewerking kan worden verleend op grond van de Huisvestingsverordening), gebeurt dat alleen als het aantal woningen en het totale woonoppervlak dat verloren gaat, in redelijke verhouding staat tot het aantal te realiseren hotelkamers respectievelijk het te realiseren hoteloppervlak. Een voorwaarde is bovendien dat slechts enkele woningen per initiatief verloren gaan. Dit geldt ook voor voormalige woningen, die kort voor de indiening van het plan om een hotel te realiseren aan hun woonbestemming zijn onttrokken.

Voor de volgende uitzonderingsgebieden gelden daarnaast de hiernagenoemde regels:

Rembrandtplein/Thorbeckeplein en Leidseplein en omgeving

De criteria die gelden voor de uitgaanspleinen zijn:

• het initiatief is kwalitatief hoogwaardig en/of betekent een opwaardering van bestaande kwalitatief slechte hotels;
• het initiatief levert een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van de pleinen;
• de veiligheid op de uitgaanspleinen wordt niet verslechterd;
• er ontstaat geen overmaat aan hotelontwikkeling in één bouwblok of in één straat waardoor de leefbaarheid dreigt te worden aangetast of waardoor er monofunctionaliteit ontstaat;
• het initiatief verbetert de diversiteit van het bestaande hotelaanbod (het gaat om het bedrijfsconcept, het aantal sterren en/of de doelgroep).

Tophotels

De criteria die aan een tophotel worden gesteld zijn:

• een maximum van circa 150 kamers per hotel;
• alleen grote panden, of een complex van in het verleden samengevoegde panden, met een historisch- monumentale uitstraling komen in aanmerking voor een tophotel;.
• het samenvoegen van panden is niet toegestaan. Bij in het verleden samengevoegde panden geldt dat de parcellering (in overwegende mate) hersteld moet worden;
• in geval van nieuwbouw komen alleen bijzondere en unieke locaties in aanmerking die garanderen dat het hotel in het hoogste segment kan opereren; zoals bijzondere uitstraling van de locatie, goede bereikbaarheid, nabijheid van (culturele) voorzieningen of andere unique selling points.

Unieke hotelconcepten met meerwaarde voor Amsterdam

De criteria die aan een uniek hotelconcept met meerwaarde voor Amsterdam worden gesteld zijn:

• de initiatiefnemer maakt aannemelijk dat het hotelconcept in Amsterdam uniek is;
• de initiatiefnemer toont aan op welke wijze het concept een uitzonderlijke verbinding legt met het maatschappelijke, economische of culturele klimaat van Amsterdam en op welke wijze het initiatief op deze terreinen een meerwaarde creëert;
• de initiatiefnemer toont aan op welke wijze het concept intrinsiek verbonden is met het binnenstedelijke milieu en motiveert waarom het concept niet buiten stadsdeel Centrum gerealiseerd kan worden.

• het dagelijks bestuur wint advies in bij de hotelloods van de gemeente Amsterdam.
  

Zelfstandige horeca in hotels

Een restaurant en/of een bar ten behoeve van de hotelgasten is bij alle hotels mogelijk, mits een drank & horecavergunning is verleend. Dit wordt gezien als onderdeel van de hotelfunctie. Hotels met een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² of meer komen in aanmerking voor zelfstandige horeca 4 (een restaurant dat ook voor niet-hotelgasten toegankelijk is), toegestaan op alle bouwlagen; de maximale maat is 150 m² of maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak (bij panden groter dan 1500m²). Andere voorwaarden zijn:

• het horeca 4 initiatief mag niet leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat;
• het horeca 4 initiatief mag geen overmatige verkeersaantrekkende werking hebben;
• de installaties ten behoeve van de horeca dienen inpandig te worden gerealiseerd, tenzij dat om uitsluitend technische redenen niet mogelijk is;
• de initiatiefnemers worden verzocht een rookruimte te realiseren om overlast in de buurt te voorkomen.

Procedure

De ontwikkeling van nieuwe of uitbreiding van bestaande hotels is -vrijwel altijd- in strijd met dit bestemmingsplan, en is alleen mogelijk als aan de geldende beleidsregels wordt voldaan. Een hotel dat aan de beleidsregels voldoet komt in aanmerking voor een omgevingsvergunning, die tevens de toestemming inhoudt om af te mogen wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van het gebruik als hotel. De toestemming om af te wijken geldt wettelijk gezien eenmalig en is uitsluitend gekoppeld aan het desbetreffende bouwplan. Wanneer de omgevingsvergunning onherroepelijk is, en het bouwplan is uitgevoerd, kan het dagelijks bestuur met gebruikmaking van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid het bestemmingsplan aanpassen. Daarmee wordt het hotel opgenomen op de verbeelding.

Bed & Breakfast

Bed & Breakfast- accommodaties worden niet in het bestemmingsplan opgenomen. Het gaat hier om het aanbieden van overnachting voor ten hoogste vier personen in een zelfstandige woning, die wordt bewoond door de hoofdbewoner. Als aan deze (en aan andere) aan B&B verbonden voorwaarden wordt voldaan, is er sprake van bewoning. Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, is er sprake van een hotel.