11.2 Bouwregels
Op de tot 'Maatschappelijk-1' bestemde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, worden opgericht ten dienste van de bestemming, met in achtneming van de volgende bouwregels.
11.2.1 Situering bebouwing
Gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor bebouwing op de binnenterreinen.
11.2.2 Minimale bouwhoogte
-
a. De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3,50 meter ten opzichte van de vloer van de eerste bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden.
-
b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt minimaal 9 meter, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor aan- en uitbouwen en ter plaatse waar op de verbeelding een lagere maximale bouwhoogte is aangegeven.
11.2.3 Maximale goot- en bouwhoogte van gebouwen
-
a. De goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de verbeelding aangegeven goothoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere goothoogte.
-
b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte,dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere bouwhoogte.
11.2.4 Maximale goot- en bouwhoogte van orde 1 en orde 2 panden.
-
a. In afwijking van het bepaalde in artikel 11.2.3 onder a, bedraagt de goothoogte van panden die op de verbeelding zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding-orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding-orde 2' ten hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande goothoogte.
-
b. In afwijking van het bepaalde in artikel 11.2.3 onder b, bedraagt de bouwhoogte van panden die op de verbeelding zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding-orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding-orde 2' ten hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande bouwhoogte.
11.2.5 Dakbeëindiging
-
a. De bovenste bouwlaag van een gebouw dient vanaf de goot binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel, te worden gebouwd, met dien verstande dat voor zover de goothoogte ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan lager is dan de maximale goothoogte, de bovenste bouwlaag binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden vanaf deze lagere goothoogte, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel dient te worden gebouwd.
-
b. In geval van nieuwbouw of ingrijpende verbouw dient de afstand tussen de goot- en bouwhoogte van een gebouw minimaal 2 meter te bedragen, dan wel dient het gebouw vanaf de goot plat te worden afgedekt;
-
c. Dakterrassen zijn niet toegestaan;
-
d. Dakkapellen zijn toegestaan mits:
-
1. de dakkapel niet meer dan 30 % van de lengte van het hellend dakvlak in gebruik neemt;
-
2. de (oorspronkelijke) kapconstructie en de noklijn duidelijk herkenbaar blijven;
-
3. boven de dakkapel minimaal 3 rijen dakpannen resteren;
-
4. de dakkapel ten minste 1 meter uit de voor- en achtergevel (ingeval van een dwarskap) of uit de zijgevels (ingeval van een langskap) wordt geplaatst;
-
5. ingeval de grootte van een dak meerdere dakkapellen mogelijk maakt, deze niet boven elkaar mogen worden geplaatst.
11.2.6 Gevelindeling
Met uitzondering van straten waarvan de gevelindeling van gebouwen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan overwegend afwijkt, dient de gevel een duidelijke driedeling te bevatten, bestaande uit een plint, een gevelvlak en een gevelbeëindiging, waarbij het accent wordt gelegd op verticale plaatsing van ramen en andere geveldoorbrekingen.
11.2.7 Geen open gevels
Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen ten behoeve van gevelverkoop dan wel op een dusdanige wijze dat -de mogelijkheid tot het maken van- een open gevel ontstaat.
11.2.8 Geen gesloten plinten
Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen op een zodanige wijze dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan; bergingen mogen niet aan de straatzijde worden gesitueerd (deze bepaling geldt niet voor souterrains).
11.2.9 Geen loggia's aan de straatzijde
Loggia's zijn aan de straatzijde niet toegestaan.
11.2.10 Ontsluiting hogere bouwlagen
In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dienen de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan aanwezige, al dan niet zelfstandige, ontsluitingen naar de tweede en hogere bouwlagen te worden gehandhaafd.
11.2.11 Maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste 2 meter.
11.2.12 Onderdoorgang.
Op de als 'Onderdoorgang' aangeduide gronden mag niet worden gebouwd tot een hoogte van 17 meter, met uitzondering van de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies.
11.3 Nadere eisen
Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen, waaronder begrepen het aantal bouwlagen en de dakconstructie van de in de artikelen 11.2en 11.4 bedoelde bebouwing, indien dit noodzakelijk is vanwege het behoud, herstel en/of versterking van de karakteristiek van het stadsgezicht, dan wel in verband met de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.
11.4 Bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels
Het dagelijks bestuur is bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van de volgende bouwregels.
11.4.1 Minimale bouwhoogte
-
a. het bepaalde in artikel 11.2.2 onder a;
-
b. het bepaalde in artikel 11.2.2 onder b.
Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen toegestaan indien hierdoor een betere aansluiting op de belendingen wordt bereikt.
11.4.2 Maximale goothoogte
het bepaalde in artikel 11.2.3 onder a, voor het overschrijden van de op de verbeelding aangegeven goothoogte met maximaal 1 meter. Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen toegestaan voor zover het straatbeeld dit toelaat.
11.4.3 Maximale bouwhoogte
het bepaalde in artikel 11.2.3 onder b voor het overschrijden van de bouwhoogte voor liften, trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties tot ten hoogste 4 meter en voor schoorstenen, ventilatie-inrichtingen en antennes tot ten hoogste 5 meter;
Bij omgevingsvergunning afwijken voor lift- en trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties is alleen toegestaan indien aantoonbare redenen uitwijzen dat de bedoelde onderdelen niet (geheel) inpandig kunnen worden gerealiseerd en onder de voorwaarde dat:
-
a. deze installaties zo klein als technisch mogelijk dienen te zijn;
-
b. deze installaties zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte dienen te worden geplaatst en
-
c. bij de beoordeling rekening zal worden gehouden met de bouwhoogte van de omringende bebouwing.
11.4.4 Dakterrassen
het bepaalde in artikel 11.2.3 onder b, 11.2.4 onder b, en artikel 11.2.5 onder c, voor een dakterras met bijbehorende afrastering, waarvan de hoogte ten hoogste 1,20 meter bedraagt ten opzichte van het desbetreffende dak;
Het dakterras mag op de tot 'Maatschappelijk-1' bestemde gronden alleen aan de achtergevel van het hoofdgebouw worden gerealiseerd, mits de kapvorm wordt gerespecteerd. Het dakterras mag tevens op een aanbouw of een bijgebouw worden gerealiseerd.
11.4.5 Gesloten plinten
-
a. het bepaalde in artikel 11.2.8 ten behoeve van openbare en bijzondere voorzieningen;
-
b. het bepaalde in artikel 11.2.8 ten behoeve van een berging, indien het om aantoonbare reden niet mogelijk is om de berging op een andere plek te situeren;
11.4.6 Loggia's
-
a. het bepaalde in artikel 11.2.9 indien een buitenruimte aan de achterzijde van een gebouw niet mogelijk is, met dien verstande dat de diepte van de loggia maximaal 1,30 meter bedraagt;
-
b. het bepaalde in artikel 11.2.9 in het kader van de noodzakelijke geluidsreductie op grond van de Wet geluidhinder;
11.4.7 Ontsluiting hogere bouwlagen
het bepaalde in artikel 11.2.10 mits de tweede en hogere bouwlagen van het desbetreffende gebouw in voldoende mate bereikbaar blijven.
11.5 Specifieke gebruiksregels
Op de tot 'Maatschappelijk-1' bestemde gronden gelden de volgende gebruiksregels.
11.5.1 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening
-
a. Detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening zijn op de eerste bouwlaag van bebouwing toegestaan, met uitzondering van bebouwing langs grachten en waterwegen. Indien en voorzover detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening op de eerste bouwlaag zijn toegestaan, mag de daaronder gelegen bijzondere bouwlaag (kelder of souterrain) eveneens voor detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening worden gebouwd en gebruikt, dit alles binnen het hieronder aangegeven maximale bedrijfsvloeroppervlak.
-
b. In afwijking van het bepaalde onder a zijn detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening wel toegestaan op de eerste bouwlaag van bebouwing op hoeken van grachten/ waterwegen met straten.
-
c. Het bedrijfsvloeroppervlak van detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening mag per vestiging niet meer dan 150 m2 bedragen.
-
d. Het bedrijfsvloeroppervlak van winkels en consumentverzorgende dienstverlening in de Sarphatistraat mag per vestiging niet meer dan 200 m2 mag bedragen;
-
e. Voor zover detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan een groter bedrijfsvloeroppervlak heeft dan onder c en d bepaald, mag dit grotere bedrijfsvloeroppervlak worden gehandhaafd.
11.5.2 Detailhandellint plus
-
a. In de eerste bouwlaag van bebouwing aan de Plantage Kerklaan, de Nieuwe Kerkstraat en de Plantage Middenlaan tot aan de Plantage Westermanlaan zijn geen inpandige fietsenstallingen en parkeervoorzieningen toegestaan;
-
b. Voor zover inpandige fietsenstallingen en parkeervoorzieningen op de eerste bouwlaag van bebouwing in genoemde straten voorkomen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan, mogen deze worden gehandhaafd tot aan het moment dat de functie is beëindigd en een van de toegestane functies is gerealiseerd.
11.5.3 Horeca 3 en 4
-
a. Daar waar de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-3 toegestaan op de eerste bouwlaag' op de verbeelding is aangegeven, zijn horeca 3-, en horeca 4-gelegenheden op de eerste bouwlaag toegestaan. Daar waar de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-4 toegestaan op de eerste bouwlaag' op de verbeelding is aangegeven, zijn horeca 4- gelegenheden op de eerste bouwlaag toegestaan.
-
b. Indien en voor zover een horeca 3- en horeca 4-gelegenheid is toegestaan op de eerste bouwlaag, mag de daaronder gelegen bijzondere bouwlaag (kelder en souterrain) uitsluitend worden gebouwd voor en gebruikt als keuken, toiletten en berging (opslag) voor de daarboven gelegen horecagelegenheid, dit alles binnen het hieronder aangegeven maximale vloeroppervlak.
-
c. Het bedrijfsvloeroppervlak van horeca 3 en 4 mag per vestiging niet meer dat 150 m2 bedragen;
-
d. Voor zover horeca ter plaatse van deze aanduidingen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan een groter vloeroppervlak dan 150 m2 heeft, mag dit grotere bedrijfsvloeroppervlak worden gehandhaafd.
11.5.4 Gebruik als tuin
De onbebouwd blijvende gedeelten van de tot 'Maatschappelijk-1' bestemde gronden mogen worden gebruikt als Tuin-1, met in achtneming van het bepaalde in artikel 14.5.3.
11.6 Bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels
Het dagelijks bestuur is bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van de volgende gebruiksregels.
11.6.1 Horeca 3 en 4.
Het bepaalde in 11.5.3 onder c, tot ten hoogste 300 m2, met dien verstande dat deze uitbreiding uitsluitend geldt voor horeca 3- en 4- gelegenheden en niet van toepassing is in bouwlagen hoger dan de eerste bouwlaag.
Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen toegestaan wanneer de uitbreiding van de horecagelegenheid het woon- en leefklimaat niet in onevenredige mate aantast.
11.7 Wijzigingsbevoegdheid
Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsbeeld in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan en met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 21, 22, 23, 24, 25 of 27.
11.7.1 Gemengd-2
Het dagelijks bestuur is bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming 'Maatschappelijk1' te wijzigen in de bestemming 'Gemengd-2' als bedoeld in artikel 9, indien en voorzover voor een gebouw met de bestemming 'Maatschappelijk-1' geen maatschappelijke functies voorhanden zijn.
11.7.2 Horeca 3 en 4
Het dagelijks bestuur is bevoegd overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming 'Maatschappelijk-1' te wijzigen ten behoeve van de nieuwvestiging van horeca 3 en 4, met in achtneming van het bepaalde in de artikelen 11.5.3 onder c, en 11.6.1.
Nieuwvestiging is mogelijk, met inachtneming van het geldende horecabeleid voor het stadsdeel en voor zover de functiemenging wordt bevorderd en het woon en leefklimaat niet in onevenredige mate wordt aangetast, indien en voor zover voor een gebouw met de bestemming 'Maatschappelijk-1' geen maatschappelijke functies voorhanden zijn.
11.7.3 Ondergrondse parkeervoorzieningen
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming 'Maatschappelijk-1' te wijzigen, teneinde in de kelder en het souterrain van gebouwen ondergrondse parkeervoorzieningen te realiseren en in de eerste bouwlaag een toegang tot deze parkeervoorziening, met dien verstande dat:
-
a. de breedte van de toegang tot de parkeervoorziening ten hoogste 3,50 meter bedraagt;
-
b. de parkeervoorziening geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en van de karakteristiek van het stadsbeeld tot gevolg heeft;
-
c. de parkeervoorziening voldoet aan het algemene verkeers- en parkeerbeleid van het stadsdeel en de hogere overheden;
-
d. uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat een ondergrondse parkeervoorziening geen verslechtering van de huidige grondwatersituatie (stand en kwaliteit) tot gevolg heeft en niet leidt tot een vermindering of tenietdoening van het waterkerend vermogen van waterkeringen en voldoet aan de grondwaternorm van de gemeente Amsterdam.
11.7.4 Horeca 5 (hotel)
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening de bestemming 'Maatschappelijk-1' te wijzigen ten behoeve van de nieuwvestiging dan wel de uitbreiding van horeca 5.
Uitbreiding en nieuwvestiging van horeca 5 is mogelijk, indien en voorzover:
-
a. voor een gebouw met de bestemming 'Maatschappelijk-1' geen maatschappelijke functies voorhanden zijn;
-
b. de functiemenging in de omgeving en/of binnen het pand wordt bevorderd;
-
c. het initiatief leidt tot een kwaliteitsimpuls voor de locatie en/of de omgeving;
-
d. uitbreiding of vestiging van de hotelfunctie geen overmatige verkeersaantrekkende werking ten gevolge zal hebben;
-
e. de parcellering wordt hersteld;
-
f. de gevelindeling geen afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing.