Oostelijke eilanden

Artikel 15 Wonen - uit te werken

15.1 Bestemmingsomschrijving

De gronden welke op de plankaart zijn aangeduid als 'Wonen- Uit te werken' zijn bestemd voor de volgende doeleinden:

• a. wonen;
• b. kantoren en bedrijven, voor zover deze in de van deze planregels deel uitmakende 'Staat van Inrichtingen' vallen in milieucategorie 1 of 2;
• c. detailhandel;
• d. consumentverzorgende dienstverlening;
• e. galeries;
• f. inpandige parkeervoorzieningen en inpandige fietsstallingen;
• g. openbare en bijzondere voorzieningen;
• h. groenvoorzieningen;
• i. tuinen en erven;
• j. verkeersdoeleinden, met bijbehorende in- en uitritvoorziening voor een parkeergarage;
• k. water;
• l. nutsvoorzieningen.

15.2 Uitwerkingsregels

Het dagelijks bestuur werkt de in artikel 15.1 genoemde bestemmingen uit volgens de volgende regels:

Binnen de bestemming 'Wonen - uit te werken' mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. gebouwen:
  - ten behoeve van woningen op alle bouwlagen;
  - ten behoeve van kantoren, bedrijven, openbare en bijzondere voorzieningen, detailhandel, consumentverzorgende dienstverlening en galeries uitsluitend op de eerste en tweede bouwlaag;
  - ten behoeve van parkeervoorzieningen en fietsenstallingen uitsluitend in de kelder en/of souterrain;
  - ten behoeve van botenhuizen uitsluitend in water;
• b. bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming;

15.2.1 Bouwregels

• 1. Het bebouwingspercentage voor gebouwen bedraagt maximaal 40% van het bestemmingsvlak;
• 2. Ten minste 50% van het bestemmingsvlak dient als groenbestemming en/of water te worden uitgewerkt;
• 3. Ten hoogste 30% van de woningen dient als sociale huurwoning in de zin van artikel 1.1.1 sub d van het Besluit ruimtelijke ordening gerealiseerd te worden;
• 4. De maximaal toegestane bouwhoogte voor gebouwen bedraagt 16 meter;
• 5. De maximaal toegestane bouwhoogte voor bouwwerken geen gebouw zijnde bedraagt 2 meter;
• 6. De maximale bouwhoogte voor botenhuizen bedraagt 3 meter ten opzichte van het peil;
• 7. De bouwdiepte van ondergrondse bebouwing bedraagt ten hoogste 1 bouwlaag;
• 8. De zijde van het bestemmingsvlak aan de Oostenburgervoorstraat mag over de gehele lengte worden bebouwd, waarbij de volgende regels in acht genomen dienen te worden:
  a. de bebouwing dient in de voorgevelrooilijn te worden gebouwd;
  b. de bebouwing dient in het verlengde van het Boulevardpad een onderbreking te bevatten over de volledige hoogte van de bebouwing met een breedte van minimaal 3 meter;
• 9. Achter de bebouwing aan de Oostenburgervoorstraat mogen, twee tot vier gebouwen worden gebouwd, waarbij de volgende regels in acht genomen dienen te worden:
  a. de gebouwen dienen dwars op de Wittenburgervaart gesitueerd te worden;
  b. de ruimte tussen de gebouwen bedraagt tenminste 1,5 keer de afstand van de bouwhoogte van het hoogste aan die ruimte aangrenzende gebouw;
  c. de gebouwen mogen niet rechtstreeks aansluiten op de bebouwing aan de Oostenburgervoorstraat, maar dienen tenminste 2 meter en maximaal 6 meter te zijn gelegen van dit gebouw;
• 10. Ten aanzien van alle gebouwen geldt dat galerij-ontsluitingen niet zijn toegestaan;
• 11. Parkeervoorzieningen en fietsenstallingen mogen uitsluitend inpandig worden aangelegd;
• 12. Indien binnen het bestemmingsvlak water wordt gerealiseerd, geldt het maximale bebouwingspercentage van 40%, niet voor te bouwen botenhuizen;
• 13. In het bestemmingsvlak waarvoor de uitwerkingsplicht geldt, kan slechts worden gebouwd nadat het uitwerkingsplan in werking is getreden.

15.2.2 Gebruiksregels

• a. Voor zover de gronden worden gebruikt ten behoeve van kantoren, bedrijven, detailhandel, consumentverzorgende dienstverlening en galeries mag de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 150m2 per vestiging bedragen;
• b. Voor zover de gronden worden gebruikt ten behoeve van openbare en bijzondere voorzieningen mag de bedrijfsvloeroppervlakte per vestiging niet meer dan 500 m2 bedragen;
• c. Voor zover de gronden worden gebruikt ten behoeve van parkeervoorzieningen geldt ten aanzien van het aantal toegestane parkeerplaatsen het gemeentelijke parkeerbeleid.

15.3 Ontheffingsmogelijkheden

Het dagelijks bestuur neemt in het uitwerkingsplan de volgende ontheffingsbevoegdheden op:

• 1. Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 15.1 sub b voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die niet in de 'Staat van Inrichtingen' voorkomt en die niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categoriën;
• 2. Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 15.1 sub b voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die, al dan niet na uitbreiding of wijziging van de 'Staat van Inrichtingen' valt onder één of meer categorieën hoger dan toegestaan, mits de desbetreffende functie niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën;
• 3. Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 15.2.2 sub a tot maximaal 300 m2. De voorwaarden zoals opgenomen in artikel 14.6.2 dienen daarbij van overeenkomstige toepassing te worden verklaard;
• 4. Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in 15.2.2 sub b tot maximaal 1000m2. De voorwaarden zoals opgenomen in artikel 14.6.4 dienen daarbij van overeenkomstige toepassing te worden verklaard;
• 5. Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen voor het tegen betaling verstrekken van etenswaren en/of dranken in een detailhandel of vestiging voor consumentverzorgende dienstverlening voor gebruik ter plaats (mengformule). De voorwaarden uit artikel 14.6.3 dienen daarbij van overeenkomstige toepassing te worden verklaard;
• 6. Eerst nadat het dagelijks bestuur het bestemmingsplan heeft gewijzigd overeenkomstig het bepaalde in artikel 14.6 ten behoeve van de nieuwvestiging van horeca 3 of 4, kan het dagelijks bestuur ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 4.5.4 sub c, tot ten hoogste 300 m2, met dien verstande dat deze uitbreiding uitsluitend geldt voor horeca 3- en horeca 4-gelegenheden en geen betrekking heeft op bouwlagen hoger dan de eerste bouwlaag. Ontheffing wordt alleen verleend wanneer de uitbreiding van de horecagelegenheid het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast.

15.4 Aanlegvergunning

• 1. Het is verboden zonder of in afwijking van een vergunning van het dagelijks bestuur zoals bedoeld in artikel 3.3 van de Wro werken, niet zijnde bouwwerken en werkzaamheden, niet zijnde bouwwerkzaamheden, uit te voeren, in geval het demping dan wel uitbreiding van oppervlaktewater betreft;
• 2. De aanvrager om een aanlegvergunning als bedoeld onder a dient een rapport te overleggen waarin de gevolgen voor de waterhuishouding blijken, welk rapport het dagelijks bestuur voor advies aan Waternet zal voorleggen;
• 3. Aan de aanlegvergunning als bedoeld onder a kunnen de volgende voorschriften worden verbonden:
  1. de verplichting tot het treffen van (technische) maatregelen, welke uit het advies van Waternet blijken.

15.5 Wijzigingsbevoegdheid

Het dagelijks bestuur neemt in het uitwerkingsplan de volgende wijzigingsbevoegdheid op:

• 1. Het dagelijks bestuur is bevoegd overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening een volgens de bestemmingsomschrijving gerealiseerde bestemming op de eerste bouwlaag te wijzigen ten behoeve van de nieuwvestiging van horeca 3 of 4. Het bepaalde in de artikelen 4.5.4 en 4.6.4 dient daarbij van overeenkomstige toepassing te worden verklaard. Nieuwvestiging is mogelijk, met inachtneming van het geldende horecabeleid voor het stadsdeel en voor zover de functiemening wordt bevorderd en het woon- en leefklimaat niet in onevenredige mate wordt aangetast.