14.2 Bouwregels
Op de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde worden opgericht ten dienste van de bestemming, met in achtneming van de volgende bepalingen.
14.2.1 Situering van bebouwing
Gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor bebouwing op de binnenterreinen.
14.2.2 Uitbreiding in de diepte van gebouwen
Uitbreiding van de diepte van gebouwen, zoals aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan, is toegestaan met inachtneming van het volgende:
-
a. onder uitbreiding wordt mede begrepen onderkeldering;
-
b. onder uitbreiding wordt niet het realiseren van een vrijstaand gebouw begrepen;
-
c. de diepte van de uitbreiding bedraagt maximaal 2,50 meter, gemeten vanaf de achtergevel van de belendingen, zoals aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;
-
d. in afwijking van het voorgaande is uitbreiding in de diepte van gebouwen niet toegestaan in hoeken van bouwblokken en daar waar de tot 'Wonen' bestemde gronden niet grenzen aan tot tuin bestemde gronden.
14.2.3 Minimale bouwhoogte
-
a.
De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3.50 meter ten opzichte
van de vloer van de eerste bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een
diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te
worden.
-
b.
De bouwhoogte van gebouwen bedraagt minimaal 9 meter, met dien verstande dat
deze bepaling niet geldt voor aan- en uitbouwen en ter plaatse waar op de plankaart
een lagere maximale bouwhoogte is aangegeven.
14.2.4 Maximale goot- en bouwhoogte van gebouwen
-
a.
De goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de plankaart aangegeven
goothoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan
bestaande grotere goothoogte.
-
b.
De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de plankaart aangegeven
bouwhoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan
bestaande grotere bouwhoogte.
14.2.5 Maximale goot- en bouwhoogte van orde 1 en orde 2 en orde 3 panden
-
a.
In afwijking van het bepaalde in artikel 4.2.4 sub a, bedraagt de goothoogte van
panden die op de plankaart zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of
'specifieke bouwaanduiding - orde 2' en 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' ten
hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande
goothoogte.
-
b.
In afwijking van het bepaalde in artikel 4.2.4 sub b, bedraagt de bouwhoogte van
panden die op de plankaart zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of
'specifieke bouwaanduiding - orde 2' en 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' ten
hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande
bouwhoogte.
14.2.6 Ondergronds bouwen
Ondergrondse bebouwing mag ten hoogste twee bouwlagen bevatten.
14.2.7 Dakbeëindiging
-
a.
De bovenste bouwlaag van een gebouw dient vanaf de goot binnen een hellingshoek
van ten hoogste 60 graden, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel,
te worden gebouwd, met dien verstande dat voor zover de goothoogte ten tijde van de
terinzagelegging van het ontwerp van het plan lager is dan de maximale goothoogte, de
bovenste bouwlaag binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden vanaf deze
lagere goothoogte, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel dient te
worden gebouwd.
-
b.
In geval van nieuwbouw of ingrijpende verbouw dient de afstand tussen de goot- en
bouwhoogte van een gebouw minimaal 2 meter te bedragen, dan wel dient het gebouw
vanaf de goot plat te worden afgedekt.
-
c. Dakterrassen zijn niet toegestaan.
-
d. Dakkapellen zijn toegestaan mits:
- de dakkappel niet meer dan 30% van de lengte van het hellend dakvlak benut;
- de (oorspronkelijke) kapconstructie en de noklijn duidelijk herkenbaar blijven;
- boven de dakkappel minimaal 3 rijen dakpannen resteren;
- de dakkappel tenminste 1 meter uit de voor- en achtergevel (ingeval van een dwarskap) of uit de zijgevels ( ingeval van een langskap) wordt geplaatst;
- in geval de grootte van het dak meerdere dakkapellen mogelijk maakt, deze niet boven elkaar mogen worden geplaatst.
14.2.8 Gevelindeling
Met uitzondering van straten waarvan de gevelindeling van gebouwen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan overwegend afwijkt, dient de gevel een duidelijke driedeling te bevatten, bestaande uit een plint, een gevelvlak en een gevelbeëindiging, waarbij het accent wordt gelegd op verticale plaatsing van ramen en andere geveldoorbrekingen.
14.2.9 Geen open gevels
Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen ten behoeve van gevelverkoop dan wel op een dusdanige wijze dat -de mogelijkheid tot het maken van- een open gevel ontstaat.
14.2.10 Geen gesloten plinten
Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen op een zodanige wijze dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan. Behoudens bestaande situaties, mogen bergingen niet aan de straatzijde worden gesituereerd. Deze bepaling geldt niet voor souterrains.
14.2.11 Geen loggia's aan de straatzijde
Loggia's zijn aan de straatzijde niet toegestaan.
14.2.12 Ontsluiting van hogere bouwlagen
In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dienen de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan aanwezige, al dan niet zelfstandige, ontsluitingen naar de tweede en hogere bouwlagen te worden gehandhaafd.
14.2.13 Samenvoegen van percelen
Samenvoegen van percelen is alleen toegestaan indien en voorzover bij de samenvoeging geen gebouwen zijn betrokken die op de plankaart zijn aangeduid 'specifieke bouwaanduiding - orde 1', 'specifieke bouwaanduiding - orde 2', en 'specifieke bouwaanduiding - orde 3'.
14.2.14 Maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde
De bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde bedraagt ten hoogste 2 meter.
14.2.15 Onderdoorgang en overbouwing
Op de als 'onderdoorgang of overbouwing' [ond] aangeduide gronden mag niet worden gebouwd tot een hoogte van 4 meter, met uitzondering van de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies.
14.2.16 Wet geluidhinder
In bebouwing op de gronden met de bestemming 'Wonen' ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' mogen slechts geluidgevoelige functies worden gerealiseerd indien en voor zover die bebouwing aan de zijde van de aanduiding een dove gevel hebben.
14.3 Nadere eisen
Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen, waaronder begrepen het aantal bouwlagen en de dakconstructie van de in de artikelen 14.2en 14.4 bedoelde bebouwing, indien dit noodzakelijk is vanwege het behoud en herstel van panden, dan wel in verband met de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.
14.4 Ontheffing van de bouwregels
Het dagelijks bestuur is bevoegd ontheffing te verlenen van de volgende bouwregels.
14.4.1 Uitbreiding in de diepte van bebouwing
het bepaalde in artikel 14.2.2 onder c;
14.4.2 Minimale bouwhoogte
-
a.
het bepaalde in artikel 14.2.3 onder a;
-
b.
het bepaalde in artikel 14.2.3 onder b;
14.4.3 Maximale goothoogte
het bepaalde in artikel 14.2.4 onder a, voor het overschrijden van de op de plankaart aangegeven goothoogte met maximaal 1 meter. De ontheffing wordt alleen verleend voor zover het straatbeeld dit toelaat;
14.4.4 Maximale bouwhoogte
het bepaalde in artikel 14.2.4 onder b, en artikel 14.2.5 onder b, voor het overschrijden van de bouwhoogte voor liften, trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties tot ten hoogste 4 meter en voor schoorstenen, ventilatie-inrichtingen en antennes tot ten hoogste 5 meter;
Ontheffing voor lift- en trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties wordt alleen verleend indien aantoonbare redenen uitwijzen dat de bedoelde onderdelen niet (geheel) inpandig kunnen worden gerealiseerd onder de voorwaarde dat:
a.deze installaties zo klein als technisch mogelijk dienen te zijn;
b. deze installaties zoveel mogelijk uit het zicht dienen te worden geplaatst en
c. rekening dient gehouden te worden met de bouwhoogte van de omringende bebouwing.
14.4.5 Maximale goot- en bouwhoogte orde 3
het bepaalde in artikel 14.2.5 tot ten hoogste de op de plankaart aangegeven goot- en bouwhoogte;
14.4.6 Dakterrassen
het bepaalde in artikel 14.2.4 onder b, artikel 14.2.5 onder b en artikel 14.2.7 onder c, voor een dakterras, met uitzondering van de woningen gelegen aan Funenpark, Cruquiuskade 45 tot en met 109 en Keerwal 1 tot en met 212, waar dakterrassen niet zijn toegestaan.
Het dakterras mag op de tot 'Wonen' bestemde gronden alleen aan de achtergevel van het hoofdgebouw worden gerealiseerd tot maximaal de helft van de diepte van het betreffende gebouw, mits de kapvorm wordt gerespecteerd en het dakterras geen aantasting van het daklandschap oplevert. De bijbehorende afrastering mag ten hoogste 1,20 meter bedragen ten opzichte van het desbetreffende dak. Het dakterras mag tevens op een aanbouw of een bijgebouw worden gerealiseerd.
14.4.7 Gesloten plinten
-
a.
het bepaalde in artikel 14.2.10 ten behoeve van openbare en bijzondere voorzieningen;
-
b.
het bepaalde in artikel 14.2.10 ten behoeve van een berging, indien het om
aantoonbare reden niet mogelijk is om de bering op een andere plek te situeren
14.4.8 Loggia's
-
a.
het bepaalde in artikel 14.2.11 indien een buitenruimte aan de achterzijde van een
gebouw niet mogelijk is, met dien verstande dat de diepte van de loggia maximaal 1,30
meter bedraagt;
-
b.
het bepaalde in artikel 14.2.11 in het kader van de noodzakelijke geluidsreductie op
grond van de Wet geluidhinder;
14.4.9 Ontsluiting hogere bouwlagen
het bepaalde in artikel 14.2.12 mits de tweede en hogere bouwlagen van het desbetreffende gebouw in voldoende mate bereikbaar blijven.
14.4.10 Waarde-cultuurhistorie
Voor zover één (of meerdere) van bovengenoemde ontheffingen betrekking heeft op gronden die zijn gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde-cultuurhistorie', wordt artikel 20.3 in acht genomen.
14.5 Specifieke gebruiksregels
Het bestemmingsplan beoogt het dynamische karakter van de binnenstad te behouden en te versterken en de functiemenging te handhaven. Om deze functiemenging te behouden is het beleid mede gericht op handhaving en versterking van de binnenstad als belangrijk werkgebied van Amsterdam.
Op de tot 'Wonen' bestemde gronden gelden de volgende specifieke gebruiksbepalingen:
14.5.1 Staat van Inrichtingen
-
a.
Bedrijven zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze in de van deze regels deel
uitmakende 'Staat van Inrichtingen' vallen in milieucategorie I of II, met dien verstande
dat:
a. garagebedrijven niet zijn toegestaan;
b. in kelders en souterrains, voor zover deze niet onder bedrijven zijn gelegen,
uitsluitend bedrijven behorend tot milieucategorie I zijn toegestaan.
-
b.
In afwijking van het bepaalde onder a zijn op de volgende adressen bedrijven
toegestaan die vallen in een hogere milieucategorie:
- Kattenburgerkruisstraat, milieucategorie III;
- Oostenburgervoorstraat 71, milieucategorie III;
- Admiraliteitstraat 28, milieucategorie III;
- Oostenburgerstraat 164, milieucategorie III;
- Boulevardpad 37, milieucategorie III;
- Grote Wittenburgerstraat 234, milieucategorie III;
- Windrooskade 30, milieucategorie III;
- Conradstraat 203, milieucategorie III;
- Parelstraat 18, milieucategorie III;
- Conradstraat 219, milieucategorie III;
- Oostenburgervoorstraat 61 HL, milieucategorie III;
- Derde Wittenburgerdwarsstraat 3 AH, milieucategorie III;
- Derde Wittenburgerdwarsstraat 3 B, milieucategorie III;
- Nieuwe Oostenburgerstraat 16 H, milieucategorie III;
- Touwbaan 30, milieucategorie III;
14.5.2 Functies alleen in eerste en tweede bouwlaag toegestaan
Kantoren, kantoren met baliefunctie, openbare en bijzondere voorzieningen, galeries, detailhandel, voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening en bedrijven zijn uitsluitend toegestaan in de eerste bouwlaag.
14.5.3 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening
-
a.
Detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening
zijn in de eerste en de tweede bouwlaag van bebouwing toegestaan. Indien en
voorzover detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende
dienstverlening in de eerste bouwlaag zijn toegestaan, mag de daaronder gelegen
bijzondere bouwlaag (kelder of souterrain) worden gebouwd en gebruikt als
opslagruimte voor de daarboven gelegen detailhandel of voorziening ten behoeve van
consumentverzorgende dienstverlening, dit alles binnen het hieronder aangegeven
maximale bedrijfsvloeroppervlak.
-
b.
Het bedrijfsvloeroppervlak van detailhandel en voorzieningen ten behoeve van
consumentverzorgende dienstverlening mag per vestiging niet meer dan 150 m2
bedragen.
-
c. Voor zover detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan een groter bedrijfsvloeroppervlak hebben dat onder b bepaald, mag dit grotere bedrijfsvloeroppervlak worden gehandhaafd.
14.5.4 Detailhandelslint-plus
-
a.
In afwijking van het bepaalde in artikel 14.1 onder a, zijn in de eerste bouwlaag van
bebouwing aan de Cruquiuskade en de Kleine Wittenburgerstraat (tot aan de
Parelstraat) geen woningen, inpandige parkeervoorzieningen en entrees tot
parkeervoorzieningen toegestaan (detailhandelslint-plus).
-
b.
Voor zover woningen, inpandige parkeervoorzieningen, entrees tot
parkeervoorzieningen en bedrijven in de eerste bouwlaag van bebouwing in genoemde
straten voorkomen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan,
mogen deze worden gehandhaafd.
14.5.5 Openbare en bijzondere voorzieningen
Het bedrijfsvloeroppervlak van openbare en bijzondere voorzieningen mag per vestiging niet meer dan 500 m2 bedragen.
14.5.6 Gebruik bebouwing ten behoeve van kinderopvang
De panden die zijn gelegen aan de Kattenburgerstraat mogen niet worden gebruikt voor doeleinden ten behoeve van kinderopvang, tenzij dit gebruik al legaal aanwezig was ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het plan.
14.5.7 Gebruik als tuin
Onbebouwd blijvende gedeelten van de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen worden gebruikt als Tuin - 1, met in achtneming van het bepaalde in artikel 10.5.3.
14.6 Ontheffing van de gebruiksregels
Toepassing van een ontheffingsbevoegdheid mag geen afbreuk doen aan de gewenste functiemenging van de binnenstad.
14.6.1 Staat van Inrichtingen
-
a.
Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 14.5.1 voor
het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die
niet in de 'Staat van Inrichtingen' voorkomt en die niet meer milieuhinder veroorzaakt
dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
-
b.
Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 14.5.1 voor
het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie
die, al dan niet na uitbreiding of wijziging van de 'Staat van Inrichtingen' valt onder één
of meer categorieën hoger dan toegestaan, mits de desbetreffende functie niet meer
milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
14.6.2 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening
Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 14.5.3 sub b tot maximaal 300 m2.
Ontheffing kan worden verleend indien:
-
1. uitbreiding vergroting van het vloeroppervlak geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft;
-
2. het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate wordt aangetast;
-
3. de bebouwing binnen de parcellering van de omringende bebouwing past, en;
-
4. de gevelindeling geen onevenredige afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing.
14.6.4 Openbare en bijzondere voorzieningen
Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 14.5.5 sub a, voor vestiging of uitbreiding van een openbare of bijzondere voorziening met een groter vloeroppervlak dan 500 m2.
Ontheffing kan worden verleend indien:
-
1. de uitbreiding/vestiging het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast,
-
2. de uitbreiding/vestiging geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft,
-
3. de bebouwing binnen de parcellering van de omringende bebouwing past, en;
-
4. de gevelindeling geen onevenredige inbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing.
14.7 Sloopvergunning
Het is verboden zonder of in afwijking van een vergunning van het dagelijks bestuur, zoals bedoeld in artikel 3.3 van de Wet ruimtelijke ordening, bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.
14.7.1 Uitzonderingen
Geen sloopvergunning is vereist voor:
-
a. bouwwerken die op de plankaart niet zijn aangeduid met 'specifiek bouwaanduiding - orde 2' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3';
-
b. bouwwerken die zijn gelegen op de met de bestemming 'Waarde - cultuurhistorie' aangegeven gronden. Op die gronden is een sloopvergunning als bedoeld in artikel 37 van de Monumentenwet 1988 vereist.
14.7.2 Toetsingscriteria
Het dagelijks bestuur neemt onverminderd het bepaalde in artikel 3.20 van de Wet op de ruimtelijke ordening, bij de beoordeling van een aanvraag om een sloopvergunning het volende in acht.
-
a. Voor bouwwerken die op de plankaart zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' of 'specifieke bouwaanduiding orde 3' geldt als uitgangspunt behoud.
14.8 Wijzigingsbevoegdheid
Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan en met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 16, 17, 18, 19 en 20.
14.8.1 Inpandige parkeervoorzieningen
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming 'Wonen' te wijzigen, teneinde in de kelder en het souterrain van gebouwen inpandige parkeervoorzieningen te realiseren en in de eerste bouwlaag een toegang tot deze parkeervoorziening, met dien verstande dat:
-
a. de breedte van de toegang tot de parkeervoorziening ten hoogste 3,50 meter bedraagt;
-
b. de parkeervoorziening geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en van de karakteristiek van het stadsgezicht tot gevolg heeft;
-
c. de parkeervoorziening voldoet aan het algemene verkeers- en parkeerbeleid van het stadsdeel en de hogere overheden;
-
d. uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat een ondergrondse parkeervoorziening geen verslechtering van de huidige grondwatersituatie (stand en kwaliteit) tot gevolg heeft en niet leidt tot een vermindering of tenietdoening van het waterkerend vermogen van waterkeringen en voldoet aan de grondwaternorm van de gemeente Amsterdam.
14.8.2 Ondergrondse fietsenstallingen
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming 'Wonen' te wijzigen teneinde in de kelder en het souterrain van gebouwen inpandige fietsenstallingen te realiseren en in de eerste bouwlaag een toegang tot deze fietsenstalling, met dien verstande dat:
-
a. de breedte van de toegang tot de fietsenstalling ten hoogste 3,50 meter bedraagt;
-
b. de fietsenstalling in niet meer dan twee aaneengesloten panden wordt gerealiseerd;
-
c. de fietsenstalling geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en de karakteristiek van het stadsgezicht tot gevolg heeft;
-
d. uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat een ondergrondse fietsenstalling geen verslechtering van de huidige grondwatersituatie (stand en kwaliteit) tot gevolg heeft en niet leidt tot een vermindering of tenietdoening van het waterkerend vermogen van waterkeringen en voldoet aan de grondwaternorm van de gemeente Amsterdam.
14.8.3 Orden
Het dagelijks bestuur is bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de op de plankaart opgenomen aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' te wijzigen in 'specifieke bouwaanduiding - orde 1', indien en voor zover het desbetreffende pand onherroepelijk is aangewezen als rijksmonument of gemeentelijk monument.