Legmeerpolder

4.8 Ontwikkelingen in de Legmeerpolder in strijd met de bestemming

4.8.1 Bewonen van bedrijfswoning als burgerwoning

Door verdergaande professionalisering, schaalvergroting en automatisering in de tuinbouw is in de loop der jaren een toenemend aantal woningen overbodig geworden als bedrijfswoning. Een veel voorkomende situatie is dat een tuinder het bedrijf van de aangrenzende tuinder opkoopt en op deze wijze een stuk schaalvergroting realiseert. Daarnaast zijn er situaties waarin de stoppende tuinder de glasopstanden verhuurt (opslag, aannemersbedrijven, stalling) of deze gebruikt voor hobby- of commerciële doeleinden. Een ander veelvoorkomend verschijnsel is dat burgers een bedrijf kopen en er aldus een semi-agrarisch bedrijf ontstaat. Ook komt het voor dat de glasopstanden worden gesloopt en dat het perceel wordt gebruikt als paarden- of schapenwei.

In weer andere gevallen wordt het tuinbouwbedrijf aan de hoogst biedende koper verkocht die vooral bij kleinschalige bedrijven met woonhuizen niet zijn hoofdberoep heeft in de glastuinbouw.

Bovenstaande leidt er veelal toe dat een bij een bedrijf behorende woning illegaal bewoond wordt als burgerwoning. Tevens kan het toelaten van 'burgergebruik' in een glastuinbouwgebied leiden tot verpaupering van glasopstanden.

In de Legmeerpolder zijn diverse bedrijfswoningen in gebruik als burgerwoning. Voor een aantal woningen is middels een wijzigingsbevoegdheid een wijzigingsplan gemaakt en geldt een legale situatie. Echter zijn in veel gevallen de bedrijfswoningen illegaal in gebruik.

Wijzigingsbevoegdheid
Een burgerwoning (na)bij een glastuinbouwbedrijf is niet altijd toegestaan. In het huidig planologisch regime van Amstelveen wordt het mogelijk gemaakt om middels een wijzigingsbevoegdheid de bestemming “tuinbouwbouwperceel” te wijzigen in de bestemming “woningen met tuinen en erven”. Het komt er op neer dat middels een wijzigingsbevoegdheid een bedrijfswoning omgezet kan worden in een burgerwoning. In dit bestemmingsplan is de wijzigingsbevoegdheid weer opgenomen hier zijn wel nadere regels aan verbonden. Met name de omzetting naar een burgerwoning mag geen problemen opleveren voor de bedrijfsvoering van een nabij gelegen bedrijf. Dit betreffen milieugerelateerde zaken (geluid, stank, externe veiligheid).

Milieuzonering
In de milieuwetgeving worden sinds jaar en dag afstanden gehanteerd in de afzonderlijke milieucompartimenten lucht, water, geluid etc. Milieuzonering dient er toe om ruimtelijke conflicten tussen bestemmingen (bedrijf – woning) te voorkomen. Een milieuzone is gebaseerd op verschillende aspecten, zoals geluid, geur, trilling, lichtemissie, verkeersaantrekkende werking en gebruik van bestrijdingsmiddelen. Voor het bepalen van de omvang van de zone in het kader van de ruimtelijke ordening gelden alle aspecten tezamen. In het kader van de milieuzonering zijn er twee verschillende toetsingskaders. Dit is de zonering in de milieuwetgeving en in de ruimtelijke ordening. De zonering in de milieuwetgeving gaat vóór de zonering in de ruimtelijke ordening.

Voor het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning in de Legmeerpolder zal bekeken worden welke afstandseisen op dat moment gelden en zal een overwogen besluit genomen worden over het al dan niet meewerken aan het verzoek. Onderzocht moet worden wat voor bedrijf nabij/ achter de woning is gelegen en of getoetst moet worden aan de zonering in de milieuwetgeving of de zonering in de ruimtelijke ordening. Hieruit moet blijken welke afstandseis geld voor de omzetten bedrijfswoning naar burgerwoning ten opzichte van het nabij gelegen bedrijf. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met het vergunningvrij bouwen. Het is mogelijk om een woning vergunningvrij 2,5 meter uit te breiden. Deze uitbreiding moet tevens meegenomen worden bij de te stellen afstandseis. Het vergunningvrij bouwen moet niet leiden tot een vergunningsverplichting voor de naburige tuinder.

Zonering in de milieuwetgeving/ Besluit glastuinbouw
In het Besluit glastuinbouw wordt onder andere ingegaan op de milieuregels voor glastuinbouwbedrijven ten opzichte van gevoelige functies. Hierbij gaat het met name om de effecten van het gebruik van bestrijdingsmiddelen en lichthinder. Het Besluit bevat voorschriften waaraan bedrijven die onder het Besluit vallen zich moeten houden. Daarnaast regelt zij wanneer een vergunning is vereist voor een glastuinbouwbedrijf.

In het Besluit glastuinbouw wordt onderscheid gemaakt tussen type A en type B bedrijven. Dit onderscheid heeft voornamelijk te maken met de inrichting van de bedrijven en het bevoegde gezag. Bedrijven type A zijn vergunningplichtig en bedrijven type B vallen onder de algemene regels. Zolang de bedrijven aan de regels (kunnen) voldoen is geen omgevingsvergunning nodig.

Naast het vaststellen van het type bedrijf wordt ook nog gekeken of een bedrijf is opgericht voor 1 mei 1996 of na 30 april 1996. Tenslotte wordt gekeken of de bij een bedrijf gelegen woning een woning van derden is of aaneengesloten woonbebouwing, bestaande uit drie of meer woningen. Voor deze typen woonbebouwingen gelden andere afstandsmaten. Voor de Legmeerpolder geldt de afstand van het bedrijf tot aan woningen van derden.

Bestaande situaties
Een bedrijf dat voor 1 mei 1996 is opgericht of is ontstaan uit reconstructie van meerdere bestaande glastuinbouwbedrijven (met inbegrip van eventuele uitbreidingen na dat tijdstip), wordt beschouwd als 'bestaand'. Oprichting of reconstructie na deze datum is 'nieuw'. Voor de eerstgenoemde 'bestaande' situatie geldt dat vergunning vereist is indien het glastuinbouwbedrijf zich binnen 10 meter van de woning van derden bevindt. Voor de bepaling van afstanden wordt gemeten vanaf het onderdeel van het glastuinbouwbedrijf dat het dichtst bij de woning is gelegen, waarbij een waterbassin, watersilo, warmwateropslagtank en het open erf niet worden meegenomen. Bij aaneengesloten woonbebouwing geldt een afstand van 25 meter.

Nieuwe situaties
Nieuwe bedrijven zijn in de systematiek van het Besluit glastuinbouw bedrijven die zijn opgericht na 30 april 1996. Voor deze situatie geldt dat vergunning is vereist indien het glastuinbouwbedrijf zich binnen 25 meter van de woning van een derde bevindt. Ook hier tellen waterbassins, silo's opslagtanks en open erf niet mee. Bij aaneengesloten bewoning geldt een afstand van 50 meter.

Voor de bepaling van afstanden wordt gemeten vanaf het onderdeel van het glastuinbouwbedrijf dat het dichtst bij het genoemde object is gelegen, waarbij een waterbassin, een watersilo, een warmwateropslagtank en het open erf niet als een zodanig onderdeel wordt beschouwd.

Wijziging Besluit glastuinbouw
Op 1 oktober 2009 is het Besluit van 3 juli 2009, houdende wijziging van het Besluit glastuinbouw en wijziging van het Besluit landbouw milieubeheer in werking getreden. In dit Besluit is een wijziging opgenomen m.b.t. de afstand van een glastuinbouwbedrijf tot aaneengesloten woonbebouwing, gevoelige objecten, woningen van derden en restaurants.

De afstandsmaten van voor de wijziging van het Besluit blijven grotendeels bestaan. Echter is er nog een afstandseis toegevoegd aan bestaande situaties (glastuinbouwbedrijf opgericht voor 1 mei 1996). Wanneer een bestaande glastuinbouwbedrijf na 1 oktober 2009 wil uitbreiden geldt een afstandseisen van 50 meter t.o.v. aaneengesloten woonbebouwing en gevoelige objecten en 25 meter t.o.v. woningen van derden.

Als uit het schema komt dat het bedrijf door de omzetting van de bestemming van de woning vergunningplichtig wordt (er derhalve een type A-inrichting is), is dit een reden om een wijzigingsverzoek af te wijzen. Indien een bedrijf reeds om een andere reden vergunningplichtig is, is de 'komst' van de burgerwoning niet extra belemmerend voor een bedrijf.

Het Besluit glastuinbouw is niet toepasbaar indien bedrijven een milieuvergunning gekregen hebben. Daarnaast zijn er in het gebied een aantal bedrijven die andere bedrijfsactiviteiten uitvoeren, zoals een hovenier of caravanstalling.

In deze gevallen is het Besluit glastuinbouw en de afstanden die hieruit voortvloeien niet toepasbaar. Daarom kan in een dergelijk geval teruggevallen worden op de brochure van de VNG: 'Bedrijven en milieuzonering'.

Zonering in de ruimtelijke ordening
De brochure Bedrijven en Milieuzonering van de Vereniging van Nederlandse gemeenten (VNG) gaat over de ruimtelijke inpassing van bedrijven en bedrijventerreinen: nieuwe bedrijven komen op juiste afstand van woningen en nieuwe woningen op een goede afstand van bestaande bedrijven. De afstanden en richtlijnen uit het boekwerk moeten gemotiveerd toegepast worden.

In de Legmeerpolder zal sprake zijn van 'uitwaartse zonering'. Uitwaarts zoneren bevat de milieubelastende activiteiten als uitgangspunt, in een zone rond de bedrijven worden nieuwe ontwikkelingen met milieugevoelige objecten geweerd. In de Legmeerpolder is het omzetten van een dienstwoning in een burgerwoning de nieuwe ontwikkeling. Bij de nieuwe ontwikkeling moet rekening gehouden worden met de bestaande bedrijven. Uitgangspunt is dat de achterliggende bedrijven niet worden belemmerd bij het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning.

De aanpak voor de toelaatbaarheid van burgerwoningen ziet er als volgt uit.

Stap 1: het bepalen van het type gebied.
Stap 2: het bepalen van het type bedrijf aan de hand van de milieucategorie.
Stap 3: het opzoeken van de afstanden (zie onderstaand schema).
Stap 4: het bekijken van de gevolgen en het leveren van maatwerk.

Type gebied
In het boekje Bedrijven en Milieuzonering wordt onderscheid gemaakt tussen het type 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In de Legmeerpolder is sprake van gemengd gebied, vanwege de functiemenging. In het gebied zijn, door de verschillende wijzigingsplannen, meerder (burger)woningen aanwezig naast de reeds bestaande bedrijven. Direct naast de woningen komen derhalve ook andere functies voor, het boek Bedrijven en Milieuzonering gaat in een dergelijk geval uit van een gemengd gebied.

Type bedrijf
De verschillende bedrijven in het gebied (o.a. verpakkingsbedrijven, bloemenexportbedrijf, opslag, caravanstalling) vallen door hun aard en werkzaamheden onder een milieucategorie. Bij de milieucategorie hoort een afstandsrichtlijn op basis van het boekje Bedrijven en Milieuzonering. Deze afstand moet van geval tot geval per bedrijf bekeken worden.

Schema:

Milieucategorie van het bedrijf	Richtlijn afstand tot omgevingstype gemengd gebied
1	0 m
2	10 m
3.1	30 m
3.2	50 m
4.1	100 m
4.2	200 m
5.1	300 m
5.2	500 m
5.3	700 m
6	1000 m

Nadat gebleken is dat de afstanden zijn overschreden is maatwerk noodzakelijk. Per woning en bedrijf moet gekeken worden naar de gevolgen. Hier kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een akoestisch onderzoek. Per geval wordt dit nader uiteengezet.

Wet geluidhinder
In het kader van de Wet geluidhinder (aspecten wegverkeerslawaai) moet gekeken worden of de bedrijfswoning ligt aan een weg waar geluidzonering van toepassing is. Het kan zich voordoen dat bij het omzetten naar een (burger)woning deze woning niet voldoet aan de eis dat de maximale geluidsbelasting aan de gevel van woonhuizen niet meer dan 48 dB bedraagt. Dit kan betekenen dat het omzetten van een bedrijfswoning naar (burger)woning niet mogelijk is. Daarnaast kan de woning naast een inrit staan van een nabijgelegen glastuinbouwbedrijf (en derhalve de dag- en nachttransportbewegingen voor dit glastuinbouwbedrijf). Uit akoestisch onderzoek moet blijken dat de geluidsbelasting van deze inrit geen belemmering oplevert voor het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning.

Tevens dient er rekening gehouden te worden met het Luchthavenindelingbesluit. Een deel van de Legmeerpolder ligt in zone 4 van het Luchthavenindelingbesluit. Binnen deze zone zijn beperkingen m.b.t. geluid en veiligheid, waarin geen nieuwe woningen, woonwagens, woonboten, scholen en gezondheidszorggebouwen zijn toegestaan. Wanneer een bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning is in principe sprake van een nieuwe woning aangezien een burgerwoning een gevoelige bestemming is.

Voorwaarden voor wijzigingsbevoegdheid
De wijziging van de bestemming 'Agrarisch-Glastuinbouw Bedrijfswoning' naar de bestemming 'Wonen' is mogelijk als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden zijn:

• a. De agrarische functie van de bedrijfswoning is niet langer noodzakelijk c.q. de woning behoort niet meer bij een bedrijf. Hierbij moet per (te reconstrueren) bedrijf één agrarische bedrijfswoning blijven bestaan.
• b. De ligging van de af te splitsen bedrijfswoning staat toekomstige herstructurering, reconstructie, bestaande bedrijvigheid of andere ruimtelijke opgaven (onder andere waterberging en wegen) niet in de weg.
• c. De bijgebouwen (zoals de voormalige bedrijfsloodsen, sorteerloodsen en kassen) hebben na bestemmingswijziging geen groter vloeroppervlak dan:
  • 1. 45m² ingeval de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden 250 m² of minder bedraagt;
  • 2. 75 m² ingeval de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden meer dan 250 m² bedraagt;
• d. Bij een groter vloeroppervlak dient het verschil aan m² te worden gesloopt. Daarnaast blijven voor deze bijgebouwen de bepalingen (bouwregels) zoals gesteld in het betreffende bestemmingsplan (alsmede eventuele afwijkingsmogelijkheden) van toepassing. De zogeheten vergunningsvrije bouwwerken maken hier geen deel van uit.
• e. Er wordt voldaan aan de milieuzonering en er is sprake van een milieuhygiënisch verantwoorde situatie.

Niet voldoen aan alle voorwaarden tot bestemmingswijziging
Indien niet aan voorwaarde a wordt voldaan en de woning nog nodig is voor de agrarische bedrijfsvoering wordt het verzoek tot wijziging niet ingewilligd.

Indien de woning toekomstige herstructurering of reconstructie in de weg ligt en dus niet voldaan wordt aan voorwaarde b zal het verzoek tot wijziging worden geweigerd. Een woning staat in de weg indien deze in het duurzaam glastuinbouwgebied is gesitueerd en niet langer noodzakelijk is voor de agrarische bedrijfsvoering terwijl de woning als gevolg van de ligging (toekomstige) reconstructie belemmert dan wel de in het gebied aanwezige bedrijven in hun bedrijfsuitvoering belemmert.

Bij een grotere oppervlakte aan bijgebouwen dan in voorwaarde c is gesteld, dient het verschil aan m² te worden gesloopt. Daarnaast blijven voor deze bijgebouwen de bepalingen (zoals de bouwregels en eventuele afwijkingsmogelijkheden) zoals gesteld in het betreffende bestemmingsplan van toepassing. De zogeheten vergunningsvrije bouwwerken maken hier geen deel van uit.

Er zal niet worden gewerkt met persoonlijk overgangsrecht. Dit zou betekenen dat het teveel aan oppervlakte zou kunnen blijven staan zolang de betreffende bewoner er nog in woont. Na verkoop van de woning zouden de bijgebouwen moeten worden teruggebracht tot de beschreven oppervlakte genoemd in voorwaarde c, zodat alsnog bereikt zou worden dat de situatie in overeenstemming met het bestemmingsplan zou worden gebracht.

Niet alleen vanuit het bestemmingsplantechnische oogpunt is dit persoonlijk overgangsrecht ongewenst, ook vanuit het oogpunt van handhaving is dit het geval. Naast de controle op de verkoop en de daaruit voortvloeiende reductie van de bijgebouwen, ontstaat er een teveel aan bijgebouwen in het buitengebied. Dit betekent verrommeling en het steeds opnieuw moeten optreden tegen gebiedsvreemde activiteiten. Zo kunnen bijgebouwen zo onevenredig groot zijn (gelet op het perceel) en zozeer de uitstraling van bedrijfsgebouw hebben, dat deze gebouwen zich te zeer lenen voor met de bestemming woondoeleinden strijdig gebruik. Bijgebouwen moeten duidelijk een uitstraling en functie hebben behorend bij woondoeleinden. Tevens dient te worden voldaan aan de bestemmingsplanbepalingen zoals gesteld in het betreffende bestemmingsplan. Vervolgens mag dan geen bedrijfsmatig gebruik worden gemaakt van de nieuwbouw.

Het niet voldoen aan voorwaarde d leidt er in principe toe dat niet meegewerkt kan worden aan het verzoek tot wijziging. De wijziging en aanpassing van de bestemming mag niet leiden tot een nadeliger situatie voor naburige tuinbouwcomplexen van derden (aanpassen of aanvragen van milieuvergunning). In de situatie dat de tuinder aangeeft een milieuvergunning te willen aanpassen/aanvragen, zal per situatie moeten worden bezien of alsnog medewerking kan worden verleend. Daarbij moet duidelijk zijn in hoeverre dit kan leiden tot een verzoek om tegemoetkoming in schade. Afwijking van deze bepaling is, mits goed gemotiveerd, mogelijk.

Afwijkingsbevoegdheid
Het bestuursorgaan heeft de bevoegdheid om van deze criteria gemotiveerd af te wijken indien deze voor (meerdere) belanghebbenden gevolgen hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de criteria te dienen doelen.

In normale gevallen behoort niet van een beleidsregel te worden afgeweken. Immers een structurele afwijking in normale, door de beleidsregel voorziene, gevallen betekent materieel een wijziging van de beleidsregel. Die behoort uit een oogpunt van rechtszekerheid niet via een afwijking maar via een overeenkomstig art. 3:42 van de Awb bekend te maken wijziging van de beleidsregel te geschieden. Een incidentele afwijking in een normaal geval komt al snel in strijd met het gelijkheidsbeginsel.

In bijzondere gevallen kan een afwijking van een beleidsregel noodzakelijk zijn. Indien het handelen overeenkomstig de beleidsregel in een bijzonder geval zou leiden tot nadelige of voordelige gevolgen voor een of meer belanghebbenden die onevenredig zouden zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen, is een afwijken geoorloofd en geboden. Wanneer een beleidsregel in normale gevallen zou leiden tot uitkomsten die voor een of meer belanghebbenden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen, kan geconcludeerd worden dat de beleidsregel zelf in strijd is met het bepaald in art. 3:4 lid 2 Awb. Naar kan worden aangenomen is de beleidsregel in een dergelijk geval onverbindend en behoort deze te worden ingetrokken. Ervan uit gaande dat de beleidsregel rechtmatig is, is er alleen reden voor afwijken in een geval van bijzondere omstandigheden. Het bestuursorgaan dat een beleidsregel moet toepassen, kan niet, indien hij van mening is dat strikte toepassing van de beleidsregel voor een reeks van gevallen tot een resultaat leidt dat aan het doel van het beleid en de onderliggende regelgeving voorbij schiet, met een beroep op het artikel van de beleidsregel afwijken, maar hij zal de beleidsregel(s) zelf moeten wijzigen.

Toepassing wijzigingsbevoegdheid in de Legmeerpolder
Gelet op de toekomstige herstructurering van de Legmeerpolder (zie § 4.7) kan onderscheid gemaakt worden in een gebied voor toekomstige woningbouw en een gebied voor hoogwaardige glastuinbouw.

Legmeerpolder gebied hoogwaardig glastuinbouw 
Met het rapport 'Greenport Aalsmeer in full color' heeft de bloemenveiling Aalsmeer in samenwerking met de Provincie Noord-Holland en de gemeenten Aalsmeer, Haarlemmermeer, Amstelveen en Uithoorn haar ambities beschreven. Ook zijn korte en lange termijnacties benoemd waarmee de greenport versterkt kan worden. Mede om concurrentie uit het buitenland het hoofd te kunnen bieden zetten de partijen in op economische versterking van het sierteeltcomplex door te zorgen voor voldoende ruimte, een goede bereikbaarheid en vergroting van de innovatiekracht. Daarnaast wordt als ambitie gesteld, dat door middel van een duurzame, integrale gebiedsontwikkeling het regionale woon-, werk- en leefklimaat versterkt dient te worden. Specifiek voor de Legmeerpolder wordt de ontwikkeling van moderne duurzame (glastuinbouw)technieken, herstructurerings- en transformatieopgaven voor de bestaande glastuinbouw genoemd.

Door uitbreiding en herstructurering van het glastuinbouwareaal in de Legmeerpolder kan optimaal gebruik worden gemaakt van de ontwikkeling die de Greenport doormaakt. Tegelijkertijd creëert Amstelveen daarmee mogelijkheden om met herstructurering van bestaande glastuinbouw verrommeling in het gebied tegen te gaan en duurzame (milieuvriendelijke) toepassingen optimaal te benutten. Voor dit laatste leent de Legmeerpolder zich optimaal, door de geringe afstand van glastuinbouw tot woningbouw. Door de ambities die Amstelveen op het gebied van duurzame glastuinbouw heeft, wordt dit als een (bestuurlijke) randvoorwaarde beschouwd voor de ontwikkeling van de Legmeerpolder.

Met name de zuidelijk gelegen gronden in de Legmeerpolder komen in aanmerking voor deze ontwikkeling, doordat deze momenteel gedeeltelijk binnen de 35 Ke-contour liggen. Woningbouw is hierdoor op basis van de huidige wetgeving (Luchthavenindelingbesluit) uitgesloten, in tegenstelling tot glastuinbouw. Daarnaast is deze locatie op beperkte afstand van de Greenport, de N201 en overige veilinggerelateerde bedrijvigheid gelegen.

Het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning zal de ontwikkeling van de duurzame glastuinbouw en de ontwikkeling van de Greenport in dit gebied belemmeren. In dit gebied zal in principe niet meegewerkt worden aan het wijzigen van een bedrijfswoning naar een burgerwoning.

Legmeerpolder woongebied
Vooralsnog is het niet mogelijk om woningen te realiseren in de Legmeerpolder (met uitzondering van de scheg). In de Nota Ruimte is een restrictiever (woning)bouwbeleid rond de luchthaven Schiphol geformuleerd. Maatstaf hierin vormt de 20 Ke-contour rond Schiphol. Aangezien een groot deel van de Legmeerpolder binnen de 20 Ke-contour ligt, is de beoogde bouw van woningen vervallen.

In de planologische verkenning van de Legmeerpolder is de visie van de gemeente opgenomen dat de belemmering van de 20 Ke-contour op termijn vervalt en de Legmeerpolder wederom als uitleglocatie aangemerkt mag worden, zoals ook beschreven in de gemeentelijke toekomstvisie en het provinciale streekplan.

De minister heeft per brief (april 2009) toestemming gegeven om woningbouw te realiseren in de scheg van de Legmeerpolder. Voor de gemeente Amstelveen betekent dit dat voor dit deel van de Legmeerpolder een ontwikkelingsplan opgesteld moet worden. Voor de bedrijfs/burgerwoningen die in het lint van dit gebied voorkomen is het in principe geen probleem om deze woningen ook daadwerkelijk als burgerwoning in gebruik te nemen. Echter voordat het mogelijk is om woningen in de scheg te realiseren, zal nog steeds sprake zijn van glastuinbouw. In deze periode moet rekening gehouden worden met de daar aanwezige glastuinbouwbedrijven en het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning.

Voor het overige deel zal woningbouw een lange termijn ontwikkeling zijn. Mogelijk is dat dan inmiddels een nieuw bestemmingsplan voor de Legmeerpolder wordt opgesteld. Op dit moment zal voor het omzetten van een bedrijfs- naar burgerwoning nog steeds sprake zijn van een glastuinbouwgebied en zal strikt aan de gestelde voorwaarden getoetst worden.

4.8.2 Illegaal gebruik kassen en bedrijfsbebouwing

Bedrijfsgebouwen en kassen kunnen na bedrijfsbeëindiging hun functie voor de glastuinbouw verliezen en leeg komen te staan. In principe zouden gebouwen, die blijvend voor de glastuinbouw niet meer gebruikt worden, moeten worden afgebroken. Uit veelal financiële overwegingen wordt gezocht naar een ander gebruik.

In de afgelopen jaren is gebleken dat het aantal glastuinbouwbedrijven in de Legmeerpolder afneemt. Voor een deel is deze afname te verklaren door schaalvergroting. Het ene bedrijf koopt het andere op en vergroot daarmee het areaal (en rentabiliteit) van zijn bedrijf. Ondernemers, die deze mogelijkheden niet hebben, gaan op zoek naar alternatieven (nevenactiviteiten) of bouwen hun bedrijf om tot caravanstalling of andersoortige bedrijfsmatige activiteiten. Het aantal aanvragen om niet aan glastuinbouw gerelateerde activiteiten in bestaande kassen onder te brengen, is in de afgelopen periode toegenomen. De vraag is dan ook aan de orde of deze ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid en zo, niet in hoeverre bijsturing van dit beleid noodzakelijk is en het bestaande beleidskader hiervoor voldoende mogelijkheden biedt.

Soorten nevenactiviteiten in de glastuinbouw
In het glastuinbouwgebied van de Legmeerpolder vinden met name drie soorten nevenactiviteiten plaats die in strijd zijn met de bestemming. Dit zijn:

• 1. Stalling van caravans (in een enkel geval ook auto's/ oldtimers);
• 2. Gebruik/ opslag gerelateerd aan glastuinbouw;
• 3. Gebruik/ opslag niet gerelateerd aan glastuinbouw.

Stalling caravans
In het (voorgaande) bestemmingsplan Landelijk Gebied 1993 is het mogelijk om binnen kassen en bedrijfsgebouwen 20 caravans te stallen. Gedeputeerden Staten van Noord-Holland hebben hier voor een deel goedkeuring aan onthouden. Middels een vrijstellingsbevoegdheid is het mogelijk om binnen de kassen en bedrijfsgebouwen meer dan 20 caravans te stallen. Voorwaarde is dat de aanvrager moet aantonen dat geen rendabele bedrijfsvoering conform de bestemming meer mogelijk is. De aanvraag is gebaseerd op aantoonbare verzoeken om stallingsruimte.

In het verleden zijn diverse vrijstellingsprocedures gevolgd voor het stallen van caravans in bedrijfsgebouwen en kassen. Middels deze vrijstelling staan er nu een aantal legale caravanstallingen in de Legmeerpolder.

Aangezien Gedeputeerde Staten van Noord-Holland voor een deel goedkeuring heeft onthouden aan het zondermeer stallen van 20 caravans is in nieuwe bestemmingsplannen zoals Wester Amstel, Landelijk Gebied (2010) en Nes aan de Amstel het zondermeer stallen van 5 caravans toegestaan. Ook in dit bestemmingsplan wordt het stallen van 5 caravans toegestaan en middels een binnenplanse afwijking wordt het stallen van meer dan 5 caravans mogelijk gemaakt.

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het stallen van meer dan 5 caravans worden dezelfde voorwaarden gesteld die in het bestemmingsplan Landelijk Gebied genoemd worden + een aantal aanvullende voorwaarden. Aangetoond moet worden dat er geen rendabele bedrijfsvoering conform de bestemming meer mogelijk is. Stalling mag alleen plaatsvinden binnen bestaande bebouwing. Het oprichten van een caravanstalling mag toekomstige herstructurering in de glastuinbouw niet in de weg staan. Duidelijk moet zijn of de wegen waar een caravanstalling aan is gelegen de verkeersstroom aan kan.

Activiteiten/ opslag gerelateerd aan de glastuinbouw
Onder en tuinbouwbedrijf wordt verstaan: "een bedrijf, dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen en/of veredelen van gewassen, door gebruik te maken van kassen en/of van open (onbebouwde) grond.

Naast het telen en/of veredelen van gewassen is het mogelijk om activiteiten in kassen te laten plaatsvinden die gerelateerd zijn aan de glastuinbouw zoals een agrarisch verwerkingsbedrijf of een opslag- en/of overslagbedrijf.

Een agrarisch verwerkingsbedrijf is een niet industrieel bedrijf, dat is gericht op het leveren van goederen aan agrarische bedrijven, of dat gericht is op het be-/verwerken, het opslaan of verhandelen van producten die afkomstig zijn van agrarische tuinbouwbedrijven. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een (niet locatie gebonden) productie overslag bedrijf van bloemen en planten ten behoeve van het export- en veilingklaarmaken. Bloemen en planten worden aangevoerd uit het buitenland. In de kassen worden de bloemen bewerkt/ voorbereid voor export of verkoop op de veiling.

Om verdere illegale activiteiten in de glastuinbouw tegen te gaan en de tuinders toch de mogelijkheid te bieden voor een rendabele bedrijfsvoering, wordt voorgesteld om nevenactiviteiten gerelateerd aan de glastuinbouw middels een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan toe te staan.

Om zicht te kunnen houden op de soorten nevenactiviteiten die in de glastuinbouw plaats vinden, is een 'positieve' lijst opgesteld van nevenactiviteiten die toelaatbaar zijn. Dit is vergelijkbaar met de VAB-regeling (Vrijkomende Agrarische Bebouwing). Deze lijst zal een indicatief karakter hebben en is niet limitatief. Deze lijst is opgenomen als bijlage van de planregels.

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor nevenactiviteiten worden een aantal voorwaarden gesteld. Aangetoond moet worden dat een nevenactiviteit in bedrijfsmatig opzicht noodzakelijk is en dat er geen ander productieproces mogelijk is. Nevenactiviteiten mogen alleen plaatsvinden binnen bestaande bebouwing. Nevenactiviteiten mag toekomstige herstructurering in de glastuinbouw niet in de weg staan. Dezelfde voorwaarden voor het stallen van caravans kunnen gelden.

Activiteiten/ opslag niet gerelateerd aan de glastuinbouw
Activiteiten en opslag die in de Legmeerpolder voorkomen en niet gerelateerd zijn aan de glastuinbouw zijn met name: opslag van goederen voor winkels, dumpgoederen, vestiging van aannemersbedrijven, groothandelsbedrijven, autoherstelbedrijven, etc.

Bovengenoemde gebruik en opslag zijn veelal activiteiten die behoren binnen de bestemming Bedrijven. Dit soort bedrijfsmatige activiteiten zijn niet gewenst in de Legmeerpolder. Daarnaast is er voor dit soort bedrijvigheid nog ruimte beschikbaar op de bestaande en nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen van Amstelveen.

Activiteiten of opslag die niet gerelateerd zijn aan de glastuinbouw zullen dan ook niet worden toegestaan of mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan Legmeerpolder.

Toegestaan gebruik kassen en bedrijfsgebouwen in de Legmeerpolder
Kassen en bedrijfsgebouwen staan niet alleen leeg of worden anders gebruikt omdat tuinders geen rendabel bedrijf (schaalvergroting) meer kunnen voeren. Tuinders anticiperen ook op de mogelijke ontwikkeling van woningbouw in de Legmeerpolder en willen niet meer investeren in hun tuinbouwbedrijf.

De mogelijke ontwikkeling van woningbouw in de Legmeerpolder is een lange termijn ontwikkeling. Het is dan ook niet mogelijk om dit mee te nemen in dit bestemmingsplan. Echter zal tot de periode van ontwikkeling, bekeken moeten worden in hoeverre we nevenactiviteiten willen toestaan in het tuinbouwgebied.

De ontwikkeling van een gebied met duurzame glastuinbouw is wel binnen de bepalingen van het bestemmingsplan mogelijk. In principe zou dit gebied binnen een kort tijdsbestek ontwikkeld kunnen worden. In dit geval zullen activiteiten die geen relatie hebben met de glastuinbouw in dit gebied niet toegestaan worden.

Legmeerpolder gebied duurzame glastuinbouw

Stalling
Het toestaan van een caravanstalling staat de herstructurering van het duurzame glastuinbouwgebied in de weg en is dan ook geen gewenste ontwikkeling.

Activiteiten/ opslag gerelateerd aan de glastuinbouw
Een deel van de Legmeerpolder zal ingericht worden als duurzame glastuinbouwgebied. Dit gebied moet zorgen voor een economische versterking van het sierteeltcomplex. Uitgangspunt is dat de glastuinbouw in dit gebied energie levert aan de toekomstige woningbouw en wellicht bedrijventerreinen.

Het toestaan van activiteiten en opslag die gerelateerd zijn aan de glastuinbouw kunnen de herstructurering van het duurzame glastuinbouwgebied in de weg staan. Activiteiten moeten hier alleen gericht zijn op de glastuinbouw (teelt) voor het leveren van energie. Nevenactiviteiten behoren hier niet toe en zijn hier niet gewenst. Een tijdelijke omgevingsvergunning voor nevenactiviteiten zou mogelijk kunnen zijn. Indien de tijdelijkheid aangetoond kan worden en dit de omzetting naar duurzame glastuinbouw niet in de weg staat.

Legmeerpolder woongebied

Stalling
Gelet op de woningbouwontwikkelingen in de Scheg is het stallen van caravans niet gewenst. Het stallen van caravans staat de toekomstige herstructurering van het gebied voor woningbouw in de weg. De caravanstalling die er reeds met een vergunning zit zal in het bestemmingsplan meegenomen worden (Noorddammerweg 78).

Buiten de Scheg is een concentratie van caravanstallingen ter hoogte van de Legmeerdijk 222 aanwezig. Een aantal caravanstallingen zijn hier gerealiseerd middels vrijstelling van het bestemmingsplan. De overige caravanstallingen die zich binnen deze concentratie bevinden hebben geen vergunning. Besloten is om deze caravanstallingen die binnen deze concentratie zitten mee te nemen in het bestemmingsplan. Voor dit gebied ter hoogte van de Legmeerdijk 222 wordt op de verbeelding meegenomen dat caravanstallingen hier zijn toegestaan (dit geldt ook voor andere percelen waar legaal een caravanstalling aanwezig is). De bestemming blijft Agrarisch-Glastuinbouw.

Komen er meer verzoeken binnen voor het realiseren van een caravanstalling gelegen buiten de Scheg, dan zal bekeken moeten worden of we hier een omgevingsvergunning voor willen verlenen en of aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.

Activiteiten/ opslag gerelateerd aan de glastuinbouw
Nevenactiviteiten gerelateerd aan de glastuinbouw zijn zowel binnen als buiten de Scheg mogelijk. Deze nevenactiviteit moet een onderdeel zijn van het glastuinbouwbedrijf. Per verzoek goed bekeken moeten worden of deze al dan niet past binnen de voorwaarden van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Voor glastuinbouwbedrijven binnen de Scheg moet duidelijk zijn dat het om een 'tijdelijke' situatie gaat gelet op de realisatie van woningen in de toekomst.

4.8.3 Overzicht mogelijkheid omzetten van bedrijfswoning naar burgerwoning en toegestane nevenactiviteiten in de Legmeerpolder

Onderstaand overzicht geeft weer in welke delen van de Legmeerpolder het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning is toegestaan, waar caravanstallingen zijn toegestaan en waar nevenactiviteiten gerelateerd aan de glastuinbouw zijn toegestaan.

• 1. Scheg (woningbouw toegestaan)

Omzetten bedrijfswoning naar burgerwoning
Gelet op toekomstige woningbouw in de scheg is het omzetten van bedrijfswoning naar burgerwoning mogelijk.

Nevenactiviteiten kassen en bedrijfsgebouwen
Nieuwe caravanstallingen niet gewenst, gelet op de toekomstige woningbouw. Nevenactiviteiten binnen bestaande glastuinbouwbedrijven mogelijk (tijdelijk situatie gelet op toekomstige woningbouw).

• 2. Middengebied (nu glastuinbouw, woningbouw (nog) niet toegestaan)

Omzetten bedrijfswoning naar burgerwoning
Mogelijk onder voorwaarden (mag vooral bedrijfsvoering van nabijgelegen bedrijf niet belemmeren).

Nevenactiviteiten kassen en bedrijfsgebouwen
Caravanstalling in geconcentreerd gebied is toegestaan (Legmeerdijk 222 e.o.). Voor overig gebied binnenplanse afwijking mogelijk, maar wel onder voorwaarden. Nevenactiviteiten toestaan onder voorwaarden.

• 3. Gebied duurzame glastuinbouw

Omzetten bedrijfswoning naar burgerwoning
Het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning kan de bedrijfsvoering voor duurzame glastuinbouw in de weg staan en is hier niet gewenst.

Nevenactiviteiten kassen en bedrijfsgebouwen
Het stallen van caravans of het toestaan van nevenactiviteiten staat de ontwikkeling van een duurzaam glastuinbouwgebied in de weg en is hier niet gewenst.