Overstad

3.2 Ruimtelijke structuur

Overstad vormt een driehoekig terrein midden in de stad Alkmaar. Het gebied wordt ingesloten tussen drie belangrijke structuurdragers in de stad: de Hoornse Vaart, het Noordhollands Kanaal en de spoorlijn Alkmaar-Den Helder. Het gebied ligt hierdoor vrij afgescheiden van de rest van de stad. De historische binnenstad van Alkmaar, omsloten door de stadsgracht, ligt ten zuiden van Overstad aan de overzijde van het Noordhollands Kanaal. Ten westen van Overstad ligt de latere uitbreiding van de binnenstad richting het station, de Spoorbuurt. Aan de andere zijden wordt Overstad omsloten door woonwijken: in het noorden ligt de wijk Huiswaard en in het oosten de Rekerbuurt en de Friese Poort.

Vogelvlucht (bron: Bingmaps 2012)

Het wegenpatroon in Overstad volgt het verloop van de Hoornse Vaart, het Noordhollands Kanaal en de spoorlijn. De Noorderstraat/Koedijkerstraat vormt de centrale weg in het gebied en loopt vanuit de noordoostpunt (kruising Frieseweg/Zeswielen) naar de Tesselsebrug aan de westzijde van Overstad. Centraal in het plangebied kruist de weg met de Oosterweezenstraat. Deze kruising is vormgegeven als een driehoekige openbare ruimte: het Huiswaarderplein.

De verkavelingsstructuur van Overstad is hoofdzakelijk georiënteerd op de Hoornse Vaart en de spoorlijn. De percelen zijn overwegend diep en vrij smal. De bebouwing op de percelen bestaat voornamelijk uit gesloten platte rechthoekige bouwmassa's van twee á drie bouwlagen hoog. De bedrijfspercelen worden vooral ingenomen door langgerekte bedrijfshallen, met op enkele plekken een bedrijfswoning. Ook zijn delen van de percelen in gebruik voor opslag van materialen. Dit geeft vanaf de weg af en toe een rommelig beeld. Op enkele plaatsen zijn bedrijfsverzamelgebouwen aanwezig. Een concentratie hiervan bevindt zich in de hoek tussen de Koedijkerstraat en de Zijperstraat.

Bedrijfsbebouwing	Bedrijfsverzamelgebouw Koedijkerstraat

De diverse winkelpanden in Overstad worden gekenmerkt door showrooms aan de zijde van de weg. De meeste winkelpanden zijn van latere datum dan de (oorspronkelijke) bedrijfsbebouwing en zijn op een aantal plaatsen gebouwd met een afwijkende moderne architectuur. Een groot cluster van winkels bevindt zich in één grote bouwmassa tussen de Noorderstraat en de De Jagerstraat ('Designhuis van Til').

Recente bebouwing	'Designhuis Van Til'

In het zuidelijke deel van het plangebied, grenzend aan het Noordhollands Kanaal, bevindt zich het centrumgebied van Overstad. In dit gebied, dat wordt begrensd door de Noorderstraat, de Oosterweezenstraat, de Kwakelkade en de Noorderkade, bevindt zich een winkelcentrum dat bestaat uit meerdere gekoppelde bouwvolumes en het lagere pand van de Lidl op de hoek van de Noorderkade en de Noorderstraat. De oorsprong van het winkelcentrum ligt in de voormalige Ringers Chocoladefabriek. In het voormalige fabriekspand hebben zich op de verschillende verdiepingen enkele (grootschalige) winkels gevestigd. Deze winkels zijn alle afzonderlijk toegankelijk via de buitenzijde van het pand, met entrees in zowel de noord- als zuidgevel.

Het overig gedeelte van winkelcentrum bestaat uit een overdekte winkelpassage. De passage is T-vormig en heeft drie entrees: aan de westzijde (aan de zijde van het Noordhollands Kanaal bij het voormalige Ringers fabriekspand), aan de oostzijde (Kwakelkade) en aan de zuidzijde (Noorderkade). Deze laatste entree vormt de hoofdentree van het winkelcentrum en ligt in het verlengde van de Ringersbrug over het kanaal, richting de binnenstad. Deze voetgangersbrug is van de hand van de Alkmaarse architect Lody Trap en is het winnend ontwerp van een architectuurwedstrijd.

Het bouwvolume aan de Noorderkade vormt vanuit de binnenstad het hoofdaanzicht van het winkelcentrum. Dit volume onderscheidt zich van de overige bebouwing door de appartementen op meerdere lagen boven de winkels. Ter plaatse van de hoofdentree van de winkelpassage is het gebouw het hoogst: hier bevinden zich boven de winkels acht lagen met appartementen. Il Pallazzo, het appartementengebouw in de noordoostelijke hoek van het centrumgebied, heeft een hoogte van vijf lagen. Ook het Kwakelhuis, het gebouw ten zuidoosten van het centrumgebied (aan de oostzijde van de Kwakelkade) heeft een hoogte oplopend tot vijf lagen. Het Kwakelhuis is momenteel in gebruik als kantoorpand.

Winkelcentrum Noorder Arcade	'Il Palazzo'

Een bijzondere vorm van 'wonen' aan de oostrand van Overstad wordt gevormd door de woonboten aan de Kwakelkade. In de loop van de tijd is hier een lint van meer dan twintig woonboten ontstaan. De woonboten variëren in bouwjaar en verschijningsvorm. Aan de Kwakelkade gebruiken de woonbootbewoners de oever (al dan niet legaal) waarbij de erven in de meeste gevallen zijn omheind met een manshoge schutting. Een aantal tuinen heeft een rommelig beeld door opslag van materialen.

Overstad wordt vooral gekenmerkt door een aaneenschakeling van grootschalige bebouwing, maar op een aantal plaatsen zijn uitgestrekte open terreinen aanwezig. Deze terreinen zijn geheel verhard en ingericht als parkeerterrein, in afwachting van verdere ontwikkeling van Overstad. Door de korte afstand tot de binnenstad zijn de parkeerterreinen behalve voor Overstad ook gericht op bezoekers van de binnenstad.

Behalve de grotere parkeerterreinen bevinden zich ook langs de verschillende wegen veel parkeerplaatsen. De wegen hebben een breed profiel en kennen afgezien van enkele bomen geen groen. De openbare ruimte heeft hierdoor in grote delen van Overstad een vrij stenig karakter. Alleen aan de noordrand van Overstad ligt langs de spoorlijn een bredere groenzone.

Aanzicht woonboten Kwakelkade	Straatprofiel

De openbare ruimte in Overstad is over het algemeen voornamelijk ingericht voor de ontsluiting van het gebied. Op twee plaatsen heeft de openbare ruimte meer een verblijfskarakter. Dit geldt in de eerste plaats voor de Noorderkade, tussen de Noorderstraat en de Kwakelkade. Dit gehele gebied is ingericht als langzaam verkeerszone met bankjes en bomen, waardoor een boulevard aan het Noordhollands Kanaal is ontstaan. De Ringersbrug voor fiets- en voetgangers ter hoogte van de hoofdingang van winkelcentrum Noorder Arcade zorgt voor een directe verbinding met de binnenstad. De tweede verblijfsplek in Overstad, in mindere mate, bestaat uit het Huiswaarderplein. Op dit plein bevindt zich een kiosk met horeca.