Winkelcentrum Hoogzandveld

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het winkelcentrum Hoogzandveld in Nieuwegein is eind jaren '70 gerealiseerd. Om de marktpositie van het winkelcentrum te behouden en de ruimtelijke en functionele kwaliteiten te verbeteren is een uitbreiding van het winkelcentrum noodzakelijk.

In het vigerende bestemmingsplan is een dergelijke uitbreiding niet mogelijk. Daarom dient de uitbreiding van het winkelcentrum mogelijk te worden gemaakt door middel van een aparte planologische procedure. Dit bestemmingsplan vormt de juridisch-planologische basis voor de realisatie van de uitbreiding van het winkelcentrum.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied omvat het winkelcentrum Hoogzandveld. Dit winkelcentrum ligt tussen de woonwijken Hoog Zandveld, Zandveld en de Lekboulevard. Deze wijken zijn gelegen in het zuiden van Nieuwegein. Het plangebied grenst aan de Zandveldseweg. In figuur 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied vigeert momenteel het bestemmingsplan Lekboulevard - Hoog Zandveld Centrum. Dit bestemmingsplan is op 21 december 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Nieuwegein. In het vigerende bestemmingsplan is de bestaande bebouwing van het winkelcentrum strak vastgelegd en heeft de bestemming Gemengd. De gronden rondom de bebouwing van het winkelcentrum hebben de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. In figuur 1.2 is een uitsnede van de plankaart van het vigerende bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.2. Vigerend bestemmingsplan

1.4 Planvorm

Het bestemmingsplan Winkelcentrum Hoogzandveld betreft een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. Hiermee wordt de uitbreiding van het winkelcentrum direct mogelijk gemaakt; er zijn dus geen extra planologische procedures meer nodig. Gekozen is voor een globale bestemmingsplanopzet binnen vastgelegde kaders. Hiermee wordt ruimte geboden om het bouwplan verder te optimaliseren. Door de kaders wordt voldoende rechtszekerheid geboden voor omwonenden en overige gebruikers van het gebied. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is aangesloten bij de wijze van bestemmen uit het vigerende bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit twee gedeelten: de toelichting en de regels. Het eerste gedeelte betreft de toelichting van dit bestemmingsplan. Hierin wordt na de inleidende paragrafen van Hoofdstuk 1, in Hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 geeft de relevante beleidskaders weer en in Hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van het plan gegeven en hoe het beleid ten aanzien van de verschillende facetten in het bestemmingsplan is vastgelegd. De juridische opzet van het plan wordt in Hoofdstuk 5 uiteengezet en ten slotte wordt in Hoofdstuk 6 de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid verantwoord.

De Regels behorende bij dit bestemmingsplan staan in het tweede deel. De regels bestaan uit vier hoofdstukken, waarin de inleidende regels in Hoofdstuk 1 zijn opgenomen, de bestemmingsregels in Hoofdstuk 2, de algemene regels in Hoofdstuk 3 en de overgangs- en slotregels in Hoofdstuk 4. De regels worden nader toegelicht in Hoofdstuk 5 van de toelichting.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Algemeen

Nieuwegein in groter verband

De gemeente Nieuwegein ligt in het rivierkleigebied van de provincie Utrecht, tussen de gemeenten Utrecht, Houten, Vianen en IJsselstein. De Lek vormt in het zuiden de gemeentegrens van Nieuwegein. In sociaaleconomisch opzicht maakt Nieuwegein deel uit van de Utrechtse agglomeratie die ruim een half miljoen inwoners telt. Met een landoppervlak van 2.565 ha is Nieuwegein bepaald klein, maar het inwonertal van 60.903 op 1 januari 2013 maakt het, na Utrecht, Amersfoort, Veenendaal en de Stichtse Vecht, tot de vijfde gemeente van de provincie.

Nieuwegein is een jonge gemeente, in 1971 ontstaan als groeikern na samenvoeging van Jutphaas en Vreeswijk. De gemeentegrenzen zijn in de loop van de tijd onderhevig geweest aan veelvuldige veranderingen als gevolg van het expanderende Utrecht en aanpassingen aan de moderne infrastructuur. De bebouwing wordt vrijwel geheel ingesloten door (moderne) infrastructuur: de rijkswegen A2 en A12 in het westen en noorden en globaal de rijksweg A27 in het oosten en de Lek in het zuiden.

Figuur 2.1 Impressie omgeving plangebied

Korte beschrijving ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de kern Nieuwegein. Het ligt aan de zuidzijde van de wijk Hoog Zandveld, tegen de wijken Zandveld en Lekboulevard. Binnen Nieuwegein worden de wijken Zandveld, Hoog Zandveld en Lekboulevard als één wijk gezien. De wijken Zandveld, Hoog Zandveld en Lekboulevard worden globaal omsloten door de snelweg A2 en het groengebied Hoge Landen in het westen, het park Oudegein en de wijk Fokkesteeg in het noorden, het Merwedekanaal in het oosten en de rivier De Lek in het zuiden.

Het plangebied maakt deel uit van een voorzieningenstrook die door deze wijk loopt. Deze strook bestaat uit een aantal subgebieden. Het plangebied vormt het centrum van de gebieden.

Figuur 2.2 Subgebieden voorzieningenstrook (bron: bestemmingsplan Lekboulevard - Hoog Zandveld centrum)

2.2 Ruimtelijke hoofdstructuur

Omgeving plangebied

De wijken Hoog Zandveld, Zandveld en Lekboulevard zijn in de jaren '70 en '80 tot stand gekomen. Kenmerk van deze wijken is de ruime en vaak groene opzet van met name de openbare ruimte. Rondom het plangebied bevinden zich woonbuurten. Deze kenmerken zich door strokenbebouwing, opgericht in twee bouwlagen met een kap. Op bijzondere plekken, aan de randen en langs doorgaande wegen, is sprake van hogere bebouwing. Door de wijk loopt de Zandveldseweg. Deze weg heeft een breed profiel en snijdt de bebouwingsstructuur in tweeën. De bebouwing staat vaak met de rug naar deze weg of wordt van de weg gescheiden door een groenstrook. Hiermee wordt de scheiding tussen de twee wijken verder versterkt. Direct naast het plangebied ligt een tunnel voor langzaam verkeer. Hierdoor wordt de belemmering van de weg plaatselijk opgelost.

Het plangebied zelf maakt deel uit van de voorzieningenstrook die door de wijk loopt. Van noord naar zuid zijn hierin de volgende ruimtelijk eenheden te onderscheiden:

• 1. het Lotusplantsoen: een parkgebied met in ontwikkeling zijnde woonbebouwing en een Brede School;
• 2. tussenzone: het gebied tussen het park en het centrumgebied. Momenteel staat hier de bebouwing van een voormalige school;
• 3. het centrum: het wijkwinkelcentrum Hoogzandveld en kantoorgebouw met gezondheidscentrum de Ratelaar:
• 4. multifunctioneel: in dit gebied staat onder andere de grootschalige bebouwing van 't Veerhuis;
• 5. de rand: hoge woongebouwen als afronding van het gebied richting de Lek en het verzorgingshuis Vreeswijk.

Plangebied

Het plangebied ligt in het deelgebied Centrum. Hier staat bebouwing van het bestaande winkelcentrum Hoogzandveld. Deze bebouwing is opgericht in de jaren '70. Het winkelcentrum bestaat uit twee haakvormige bouwstroken, die een besloten binnenstraat vormen. Op de koppen van deze binnenstraat staan 2 losse volumes, die de binnenstraat verder omsluiten. De zuidelijke bouwstrook en de 2 losse volumes bestaan uit één bouwlaag, met af en toe een speels geplaatste kap. De noordelijke bouwstrook heeft een bouwhoogte van circa 17 m.

Figuur 2.3 Impressie bestaande bebouwing plangebied

In de bestaande situatie heeft de bebouwing in het plangebied een naar binnen gekeerd karakter; zowel door de stedenbouwkundige opzet als de architectuur. Zo zijn veel entrees gericht op het binnengebied. Hoewel het winkelcentrum op een prominente plaats in de wijk ligt, wordt onvoldoende gebruikgemaakt van deze zichtlocatie.

De omgeving van het plangebied is in de bestaande situatie vrij stenig ingericht. Wel staan er bomen in plantvakken. Hierdoor heeft het gebied een stedelijk karakter.

2.3 Functionele structuur

Omgeving plangebied

De wijken Hoog Zandveld, Zandveld en Lekboulevard hebben met name een woonfunctie. De wijk kent zowel grondgebonden woningen als appartementen. De eerdergenoemde voorzieningenstrook is een gebied met gemengde functies. Naast wonen liggen hier appartementen, kantoren, scholen en een congres- en partycentrum ('t Veerhuis).

Plangebied

In het plangebied komen diverse functies voor, waarvan detailhandel de belangrijkste is. Het aanbod is gericht op de dagelijkse en niet-dagelijkse producten en diensten. Het winkelcentrum bevat nu 2.867 m2 wvo aan detailhandel, waarvan 1.516 m2 wvo dagelijkse goederen en 1.351 m2 wvo niet-dagelijkse goederen (bron: Locatus).

In de zuidoosthoek bevindt zich een supermarkt. De overige winkels zitten met name in kleinere units. In het losse volume aan de oostkant bevindt zich momenteel een apotheek. In het hogere deel zijn vanaf de tweede bouwlaag appartementen gerealiseerd. De entrees van deze appartementen bevinden zich aan de noordzijde van het winkelcentrum.

De gronden aan alle zijden van het winkelcentrum worden gebruikt voor openbaar parkeren. Aan de zuidzijde, tegen de supermarkt, vindt naast parkeren ook bevoorrading plaats. De bevoorrading vindt in de huidige situatie gemengd met het parkeren plaats.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In het kader van het bestemmingsplan is getoetst welke beleidsstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. De relevante beleidsstukken zijn in dit hoofdstuk samengevat.

3.2 Rijks-, provinciaal en regionaal beleid

Europese Dienstenrichtlijn.

De Europese Dienstenrichtlijn heeft als doel de concurrentie tussen dienstverrichters van lidstaten te bevorderen. In de Dienstenrichtlijn zijn economische vestigingseisen verboden. Zo kunnen winkels niet worden geweigerd op basis van gebrek aan (economische) marktruimte, of het failliet gaan van andere winkels. Ruimtelijke ordening is wel toegestaan. Voorschriften inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw of gebruik van land vallen niet onder de Dienstenrichtlijn. Hier liggen immers geen economische criteria aan ten grondslag. De Dienstenrichtlijn staat ook kwantitatieve of territoriale beperkingen toe, bij voorbeeld op basis van bevolkingsomvang of de minimale afstand tussen dienstenverrichters. Dergelijke beperkingen zijn toegestaan mits:

• geen onderscheid naar nationaliteit plaatsvindt (discriminatieverbod);
• eisen gerechtvaardigd zijn om dwingende reden van algemeen belang (noodzaak);
• eisen geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken en niet verder gaan dan nodig is (evenredigheid).

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2011) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) richt het Rijk zich op zaken die voor Nederland al geheel van belang zijn. Dit zijn bijvoorbeeld:

• de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer en energie (inclusief het aanwijzen van gebieden waar grootschalige windparken kunnen komen);

• de waterveiligheid (zoals de Afsluitdijk), het kustfundament en de milieukwaliteit;
• de bescherming van het cultureel erfgoed en unieke natuur (zoals de Waddenzee, de Stelling van Amsterdam en de Veluwe).

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft het Rijk de algemene regels aan, waaraan bestemmingsplannen en beheersverordeningen moeten voldoen. In samenhang met het beleid dat is aangegeven in de Structuurvisie, zijn deze regels vooral gericht op het veilig stellen van de nationale belangen waarvoor, gelet op de belangen, beperkingen gelden voor de ruimtelijke besluitvorming op lokaal niveau.

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013)

De provincie beschrijft in zijn Provinciale Ruimtelijke structuurvisie (PRS) het ruimtelijk beleid tot 2028. In de PRS zijn de doelstellingen beschreven, het bijbehorende beleid en de uitvoering van het beleid. Uitvoering van het beleid wordt deels via de Provinciale Ruimtelijke Verordening geregeld.

De provincie wil aantrekkelijk zijn om te wonen, werken en recreëren. Hierop wordt ingezet op drie belangrijke pijlers: een duurzame leefomgeving, vitale dorpen en steden en een landelijk gebied met kwaliteit. Deze pijlers leiden tot de volgende twee beleidsuitgangspunten:

• Accent op de binnenstedelijke opgave
  De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en het openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Ook het verminderen van kantoren en het herstructureren van bedrijventerreinen vallen binnen deze binnenstedelijke opgave.
• Behoud en versterking kwaliteit landelijk gebied
  De cultuurhistorische waarden in de provincie dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied, daarnaast is de landbouw een belangrijke drager van het agrarisch cultuurlandschap. Dit vraagt om mogelijkheden van rood-voor-groenconstructies en ruimte voor economisch duurzame landbouw.

Voor het plangebied is in de structuurvisie geen specifiek beleid opgenomen. Ten aanzien van detailhandel is opgenomen dat de provincie inzet op de herstructurering en transformatie van verouderde winkelcentra. Bij nieuwe detailhandelsvestigingen dient een regionale behoefte te worden aangetoond.

Het bestemmingsplan voorziet in de revitalisatie van het winkelcentrum Hoogzandveld, waarbij ook enige uitbreiding van het winkelcentrum is gewenst, om zo de marktpositie van het winkelcentrum en daarmee het voorzieningenniveau voor de wijk op peil te houden. Hiermee past het bestemmingsplan binnen het beleid van de provincie.

Provinciale Ruimtelijke Verordening (2013)

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn de belangrijke beleidsuitgangspunten die zijn opgenomen in de PRS vastgelegd. In de PRV zijn regels opgenomen die direct doorwerken in de ruimtelijke plannen van gemeenten. In de verordening is het plangebied aangeduid als Stedelijk gebied. Binnen deze aanduiding is het gebruik van de gronden voor detailhandel toegestaan. De provinciale verordening stelt verder geen eisen aan de inhoud van het bestemmingsplan.

3.2.1 Beleidskader verkeer, vervoer en parkeren

Regionaal Verkeers- en Vervoerplan 2005-2015 (2004)

Het BRU-beleid concentreert zich rond drie thema's: bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid. Omdat mobiliteitsproblemen zich al lang niet meer alleen op de spits concentreren en grootschalige uitbreidingen van infrastructuur vanwege financiële én ruimtelijke beperkingen voorlopig niet aan de orde zijn, kiest het BRU voor 'selectieve bereikbaarheid' als centrale notitie. De bereikbaarheid van de ruimtelijk en economisch belangrijke kerngebieden krijgt daarbij de hoogste prioriteit. Deze bereikbaarheid heeft betrekking op alle vervoerswijzen: auto, fiets en openbaar vervoer. Voor de toekomst wordt een forse extra groei van het autogebruik verwacht: 30% meer autokilometers voor de periode 1998 tot 2015. Dit kan het wegennet niet verwerken. De lengte van de files zal dan ook fors toenemen als er geen maatregelen worden genomen.

Hoofdpunten van het BRU-beleid zijn:

• het mobiliteitsbeleid is niet vraagvolgend. Het autogebruik wordt door diverse maatregelen beïnvloed (onder andere gedragsbeïnvloeding). Oogmerk is de spitsen te ontlasten;
• de verkeersveiligheid wordt verbeterd door het oplossen van knelpunten en het toepassen van het concept Duurzaam Veilig;
• leefbaarheid vormt een randvoorwaarde voor de te nemen maatregelen;
• prijsmaatregelen, onmisbaar als sturingsinstrument, worden voorbereid;
• de nadruk komt te liggen op benuttingmaatregelen;
• de verbindingen in de Randstad (Deltametropool) worden verbeterd;
• problemen worden opgelost door gebiedsgerichte samenwerking;
• nieuwe technologieën worden toegepast;
• integrale netwerkvisie is uitgangspunt.

Strategisch Mobiliteitsplan Provincie Utrecht 2004-2020 (SMPU+)

In het Strategisch Mobiliteitsplan Provincie Utrecht 2004-2020 (SMPU+) wordt het voorgenomen beleid van de provincie Utrecht om de bereikbaarheidsproblemen, de verkeersonveiligheid en de aantasting van de leefbaarheid aan te pakken. Het SMPU+ is afgestemd op de Nota Mobiliteit, het Nationaal Verkeers- en Vervoersplan (NVVP) van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat.

Het SMPU+ kent drie doelen:

• beleidskader
  het SMPU+ beschrijft de rol die het provinciebestuur speelt en hoe zij haar bevoegdheden invult;
• integraal beleid
  het SMPU+ brengt verschillende onderdelen van het verkeers- en vervoersbeleid samen. Het verbindt bovendien het verkeers- en vervoersbeleid met andere beleidsterreinen zoals natuur en milieu, en ruimtelijke ordening;
• prioritering
  het SMPU+ geeft aan welke investeringen in verkeer en vervoer urgent zijn.

Richtplan

Om de doelstellingen in het SMPU+ te halen, is er een Richtprogramma vastgesteld. Hierin is bepaald hoeveel geld de provincie Utrecht tot 2020 inzet op specifieke onderdelen. Op basis van dit Richtprogramma wordt jaarlijks ook het Uitvoeringsprogramma Mobiliteits Plan (UMP) vastgesteld.

3.2.2 Beleidskader waterhuishouding

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21e eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan.

Waterschapsbeleid

In de Waterstructuurvisie (2002) is door het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer voor het beheersgebied. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer. Het gaat dan met name om schoon oppervlaktewater, het zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren en afkoppelen van hemelwater en waar mogelijk het aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering.

Water voorop!, zo luidt de titel van het Waterbeheerplan 2010-2015 van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. In dit plan staat hoe het Hoogheemraadschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. Zo'n systeem draagt bij aan een betere leefomgeving van mens, dier en plant. Het waterbeheerplan geeft een overzicht van:

• ambities en doelen van het Hoogheemraadschap voor 2010 tot en met 2015;
• de maatregelen die nodig zijn om deze doelen te halen.

Het gaat hierbij om de beleidsvelden veiligheid, watersystemen en (afval)waterketen in samenhang met de ruimtelijke omgeving, natuur- en milieudoelen en maatschappelijke en klimatologische ontwikkelingen. Het hoogheemraadschap zorgt als waterautoriteit voor veilige dijken, droge voeten en schoon water. Kernwaarden bij de aanpak van het Hoogheemraadschap zijn: duurzaamheid, kwaliteit, resultaatgerichtheid, innovativiteit en efficiency.

Tevens is dit waterbeheerplan een regionale uitwerking van Europees (KRW) en nationaal (WB21) beleid.

Ten behoeve van de watertoets heeft het Hoogheemraadschap het Handboek Watertoets opgesteld. Dit handboek geeft inzicht in de wijze van advisering over water in ruimtelijke plannen. Het geeft antwoord op de volgende vragen:

• wat wil het Hoogheemraadschap met de watertoets bereiken;
• welke inhoudelijke criteria hanteert het Hoogheemraadschap;
• wat is de inzet van het Hoogheemraadschap in het proces.

3.2.3 Beleidskader natuur en landschap (flora en fauna)

Toetsingskader

Beleid

De Nota Ruimte geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS is op provinciaal niveau uitgewerkt in de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS).

Normstelling

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Hierop zijn echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (het voormalig Ministerie van EL&I) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

3.2.4 Beleidskader cultuurhistorie en archeologie

Monumentenwet

De Monumentenwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (2009)

Met de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) per 1 januari 2012 zijn gemeenten verplicht om in bestemmingsplannen rekening te houden met cultuurhistorische waarden. Hiermee is voldaan aan een van de pijlers uit de beleidsbrief 'Modernisering Monumentenzorg': Cultuurhistorische belangen meewegen in de ruimtelijke ordening.

Het Bro regelt dat de effecten van een initiatief op cultuurhistorische waarden in een gebied inzichtelijk worden gemaakt, en indien nodig worden de waarden vastgelegd in het plan, middels specifieke regels. Met deze wetswijziging is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening.

Provinciaal archeologiebeleid

Het provinciaal beleid voor de archeologische monumentenzorg is er in de eerste plaats op gericht waardevolle archeologische vindplaatsen in situ te behouden. Dit beleid is nader uitgewerkt en vastgelegd in de provinciale Cultuurnota, de Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie en de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Utrecht (CHS). Hierin is de omgang van de provincie met cultuurhistorische waarden vastgelegd. Ten slotte verplicht de Provinciale Ruimtelijke Verordening gemeentes om in een bestemmingsplan in specifieke gebieden bestemmingen en regels op te nemen die het behoud van de in het plangebied aanwezige archeologische waarden waarborgen.

De belangrijkste wettelijke taken van de provincie zijn:

• advisering, toetsing en vergunningverlening in het kader van de Ontgrondingenwet (waarbij de toetsing op archeologie een integraal onderdeel vormt);
• aanwijzing van archeologische waardevolle gebieden (attentiegebieden) op basis van de provinciale archeologische monumentenkaart en de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden met als doel het veiligstellen van archeologische waarden;
• beheren van een provinciaal depot voor bodemvondsten en het aanwijzen van gemeentelijke depots.

Meestal is de gemeente bevoegd gezag. Bij projecten die de gemeentegrenzen overschrijden bij het verlenen van ontgrondingsvergunningen en MER-plichtige ingrepen, ligt het bevoegd gezag formeel bij de provincie. (De provincie heeft de bevoegdheid om archeologische attentiegebieden aan te wijzen wanneer archeologische belangen in (vigerende) bestemmingsplannen (nog) niet voldoende zijn beschermd. Deze attentiegebieden zijn archeologische terreinen die gemeenten verplicht moeten opnemen in hun bestemmingsplan).

3.2.5 Beleidskader milieu

Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder stelt eisen aan de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten. Geluidsgevoelige objecten zijn bijvoorbeeld woningen, scholen en ziekenhuizen. Bedrijven zijn niet gevoelig. In de Wet geluidhinder is regelgeving voor wegverkeer-, railverkeers- en industrielawaai opgenomen. De regelgeving geldt alleen voor wegen, spoorlijnen en bedrijventerreinen die een geluidszone hebben. Daarnaast geeft de Wet milieubeheer geluidsvoorschriften voor bedrijven, ook voor bedrijven die niet op een gezoneerd bedrijventerrein zijn gelegen.

Externe veiligheid

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In december 2009 is de aangepaste Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RVGS) gepubliceerd. In deze circulaire is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10-5 per jaar en de streefwaarde 10-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Momenteel wordt gewerkt aan het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen. Ook is er een nieuwe AMvB voor het transport van gevaarlijke stoffen over wegen, water en spoorlijnen in voorbereiding. In deze AMvB zal worden aangesloten bij de risiconormering uit het Bevi.

Risicovolle inrichtingen

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) in werking getreden. Dit besluit geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Aan grenswaarden moet altijd worden voldaan, van richtwaarden kan om gewichtige reden worden afgeweken. Zowel de grenswaarde als de richtwaarde liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan de grenswaarde worden voldaan en met de richtwaarde rekening worden gehouden, ongeacht of het een bestaande of een nieuwe situatie betreft.

Op basis van het Bevi geldt een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. Als oriëntatiewaarde voor het GR geldt:

• 10-5 voor een ongeval met meer dan 10 dodelijke slachtoffers;
• 10-7 voor een ongeval met meer dan 100 dodelijke slachtoffers;
• 10-9 voor een ongeval met meer dan 1.000 dodelijke slachtoffers;

enzovoort (een lijn door deze punten bepaalt de norm).

De gemeente heeft een uitgebreide verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Ook bedrijven, waarop het Bevi niet van toepassing is, kunnen risico's voor de omgeving met zich meebrengen. Voor nieuwe situaties geldt voor het PR in principe een norm van 10-6 per jaar en voor bestaande situaties 10-5 per jaar. Voor het GR geldt de hierboven genoemde norm.

Vervoer gevaarlijke stoffen door leidingen

Voor ruimtelijke plannen in de omgeving van leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd waren de volgende circulaires van toepassing:

• de Circulaire zonering langs hogedruk aardgastransportleidingen (1984);
• de Circulaire bekendmaking van beleid ten behoeve van de zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen van de K1-, K2- en K3-categorie (1991).

Op grond van de circulaires golden voor nieuw te bouwen objecten toetsings- en bebouwingsafstanden. In 2010 is een nieuwe AMvB voor buisleidingen in werking getreden (Staatsblad 2010, nr. 686). Deze AMvB sluit aan bij de risiconormering uit het Bevi. Daarbij worden de huidige toetsings- en bebouwingsafstand vervangen door een afstand voor het PR en een afstand voor het invloedsgebied van het GR. Het Ministerie van infrastructuur en milieu adviseert met deze nieuwe normstelling rekening te houden. In dit bestemmingsplan is daarom van deze nieuwe normstelling uitgegaan.

Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3.1 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 3.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof			toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)			jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
			jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)1)			jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
			24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

• 1. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

In het Besluit niet in betekenende mate en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project niet in betekenende mate bijdraagt en dus niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit is onder andere het geval wanneer een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit een oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied.

Besluit gevoelige bestemmingen

In dit Besluit is bepaald dat een aantal met name genoemde gevoelige bestemmingen niet zijn toegestaan binnen een afstand van 300 m tot een rijksweg of 150 m tot een provinciale weg, wanneer langs deze wegen sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden uit de Wm. Tot deze functies behoren gebouwen bestemd voor onderwijs aan minderjarigen, kinderopvang, verzorgingstehuizen, verpleegtehuizen en bejaardentehuizen.

Bodem

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak.

In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Nieuwegein Verbindt 2030 (2010)

De structuurvisie geeft de visie van de gemeentelijke overheid over Nieuwegein in de periode tot 2030 weer. Binnen de visie worden vier stadsbrede ontwikkelthema's en een aantal ontwikkelzones onderscheiden. De thema's zijn gericht op:

• 'Nieuwegein Leeft': inzetten op kwalitatief hoogwaardig wonen en werken in Nieuwegein met bijbehorende hoogwaardige voorzieningen voor jong en oud;
• 'Mooi Nieuwegein': revitaliseren en beleefbaar maken van 'cultuurhistorische parels' en inzetten op aansprekende nieuwe architectuur op cruciale plekken in de stad;
• 'Nieuwegein Verbindt': intensiveren en versterken van de verbindingen in de stad en met het buitengebied en verbeteren van de kwaliteit van de publieke ruimte;
• 'Duurzaam Nieuwegein': de stad neemt haar verantwoordelijkheid jegens omgeving en volgende generaties door deze niet onnodig te belasten met milieuknelpunten en waar mogelijk deze milieuknelpunten te verminderen.

Voor het plangebied is het thema 'Nieuwegein Leeft' van belang. In dit thema wordt ingezet op versterken van de voorzieningen en de wijkvoorzieningen up-to-date te houden. Hierbij dienen de centra voldoende ruimte te bieden voor een gezonde bedrijfsvoering. Dit bestemmingsplan voorziet in de uitbreiding van het winkelcentrum, om zo het winkelcentrum te revitaliseren, de marktpositie van het centrum te behouden en het voorzieningenniveau voor de wijk voor de komende jaren te behouden.

Voor de (omgeving van) het plangebied is in de Structuurvisie de ambitie Stadsas opgenomen. Met betrekking tot de bebouwing is het doel een wijkcentrum te hebben dat zich als accent presenteert aan de weg en daarmee bijdraagt aan de kwaliteit van de stadsentree. Voor de publieke ruimte geldt dat de gelijkvloerse verbinding tussen Hoog Zandveld en Lekboulevard behouden blijft.

Meer algemeen, op Rijksniveau stelt de Wro dat structuurvisies zelfbindend zijn voor de overheid die de visie vaststelt. Structuurvisies geven de ambities van die overheid aan en zijn gericht op realisatie. Dit bestemmingsplan geeft invulling aan de gemeentelijke ambitie ten aanzien van het plangebied.

Detailhandelsvisie Nieuwegein 2010 - Naar het benutten van kansen!

Een goed en breed winkelaanbod, ook in de toekomst rendabel én voor bewoners op acceptabele afstand. Dat is het doel van de detailhandelsvisie Nieuwegein. Om dit te bereiken wordt de Binnenstad als hoofdwinkelcentrum verder ontwikkeld, mogen de wijkwinkelcentra Muntplein en Hoogzandveld worden versterkt en de uitbreidingsmogelijkheden van diverse buurtwinkelcentra beperkt.

In de detailhandelsvisie is Hoogzandveld aangewezen als wijkwinkelcentrum. Doelstelling is het centrum te versterken tot winkelcentrum met een vergroot dagelijks aanbod. Een tweede (discount)supermarkt is daarbij wenselijk. De supermarkten zijn de steunpilaren van het winkelcentrum. Voor Hoogzandveld is maximaal 3.000 m² wvo dagelijkse goederen en 1.500 m² wvo niet-dagelijkse artikelen toegestaan.

3.3.1 Beleidskader verkeer, vervoer en parkeren

Gemeentelijk Mobiliteitsplan + (2013, concept)

Het Gemeentelijk Mobiliteitsplan GMP+, Nieuwegein verleidt, schetst de visie op het gebied van verkeer en vervoer voor Nieuwegein tot 2030. Het is een integrale visie, waarbij ook is gekeken naar milieuaspecten, specifiek lucht en geluid. De doelen van het GMP+ zijn:

• 1. het formuleren van verkeer- en vervoerbeleid vanuit een integrale visie die zoveel mogelijk rekening houdt met andere beleidsvelden;
• 2. het voorstellen van maatregelen bij knelpunten in de afweging tussen verkeer, vervoer en milieu

Het vertrekpunt van de mobiliteitsvisie is het verleiden van mensen om andere vervoersmiddelen dan de auto te kiezen door het aanbieden van volwaardige alternatieven. Daarbij kiest de gemeente ervoor om de rol van de fiets en milieuvriendelijk openbaar vervoer te versterken. Aan het GMP+ wordt een actie- en uitvoeringsprogramma gekoppeld.

Nota parkeernormen (2011)

De Nota parkeernormen 2011-2015 maakt onderdeel uit van het verkeersbeleid voor de gemeente Nieuwegein. De parkeernormen in deze nota vervangen de parkeernormen die zijn opgenomen in de Nota Parkeren van 1999. Het doel van de Nota parkeernormen is het vaststellen van parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke plannen en projecten om in de toekomst in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien.

3.3.2 Beleidskader waterhuishouding

Waterplan Nieuwegein (2007)

De gemeente Nieuwegein heeft samen met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de Watermaatschappij Vitens een nota Watervisie opgesteld. De visie geeft een integrale beleidsvisie over de wijze waarop zij het waterbeheer in de meest brede zin wil vormgeven.

De nota is in 2004 vastgesteld en is in 2007 gevolgd door de nota Waterplan. Hierin is het ingezette beleid uit de Watervisie uitgewerkt naar concrete voorstellen op het gebied van de waterkwaliteit en het waterbeheer. De Nota Watervisie en het maatregelenprogramma vormen samen het Waterplan Nieuwegein.

3.3.3 Beleidskader archeologie en cultuurhistorie

Archeologiebeleid (2012)

Om de gemeentelijke rol als beslissend bestuursorgaan adequaat te kunnen vervullen, is een gemeentelijk archeologiebeleid met een eigen (inhoudelijk en bestuurlijk) afwegingskader opgesteld.

De bij het beleid horende archeologische verwachtingskaart geeft op perceelsniveau inzicht in het voorkomen van bekende en te verwachten archeologische waarden. Daarnaast bevat de kaart een informatielaag met mogelijke diepteligging van de te verwachten archeologie en bodemverstoring. De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor een archeologische beleidskaart: aan de verwachtingen worden voorschriften gekoppeld die inzichtelijk maken waar geen onderzoek nodig is, waar wel, en zo ja, wat voor onderzoek.

Deze beleidskaart vormt op zijn beurt de basis voor het aanpassen van bestemmingsplannen en bij de verlening van bouw- en aanlegvergunningen.

Het archeologiebeleid van Nieuwegein onderscheidt tien verschillende waarden archeologie.

Cultuurhistorie

Om adequaat invulling te kunnen geven aan de nieuwe taak van de gemeente om rekening te houden met binnen het bestemmingsplan aanwezige cultuurhistorische waarden, heeft de gemeente een cultuurhistorisch onderzoek laten uitvoeren (Jonge stad, oude kwaliteiten, Een interdisciplinaire studie naar het aardkundig, historisch-geografisch, historisch-bouwkundig en stedenbouwkundig erfgoed in de gemeente Nieuwegein, RAAP, 2013). Het betreft een interdisciplinaire studie naar het aardkundig, historisch-geografisch, historisch-bouwkundig en stedenbouwkundig erfgoed in de gemeente Nieuwegein. Het onderzoek is gemeentebreed opgezet. Hierdoor kunnen onder meer waardevolle structuren optimaal in beeld worden gebracht.

3.3.4 Beleidskader milieu

Externe veiligheid (2007)

In de beleidsvisie Externe veiligheid heeft de gemeente Nieuwegein veiligheidsambities geformuleerd naast de risiconormen vanuit de rijksoverheid. In deze visie is aangegeven op welke bedrijventerreinen in Nieuwegein zich risicovolle bedrijven mogen vestigen.

Luchtkwaliteit (2008)

De gemeente Nieuwegein heeft in het Luchtkwaliteitsplan beleid opgesteld om de luchtkwaliteit te verbeteren. Zo wil de gemeente de doorstroming op de wegen in haar grondgebied verbeteren, de verkeersintensiteit beperken, het gebruik van schone voertuigen stimuleren en voldoende afstand creëren tussen wegen en gevoelige bestemmingen.

Duurzaam bouwen (2007)

In de nota 'Bouwen voor de toekomst; duurzaam bouwen beleid gemeente Nieuwegein' is de gemeentelijke ambitie ten aanzien van duurzaam bouwen vastgelegd. Daarbij is de focus verlegd van maatregelenlijsten naar prestatieeisen.

Deze nota richt zich met name op woningbouwontwikkelingen; er worden geen specifieke ambities uitgesproken voor winkels of winkelcentra.

 

Energie (2009)

Door het college is het gemeentelijke Klimaatprogramma 2009-2013 vastgesteld. Hierin is het streven geformuleerd om bij nieuwbouwprojecten de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) minimaal 10% aan te scherpen ten opzichte van het Bouwbesluit. Daarnaast geldt een streven naar 10% duurzame energie evenals het streven naar aansluiten op en uitbreiden van het stadsverwarmingsnet (indien relevant, zoals in dit gebied). Bij grootschalige ontwikkelingen (> 200 woningen of het equivalent daarvan) wordt op gebiedsniveau gestreefd naar een EnergiePrestatie op Locatie (EPL) van 7,0 tot 8,0.

In het Collegeprogramma 2010-2014 is aangegeven dat Nieuwegein streeft naar een klimaatneutrale duurzame stad in 2040.

Kansen om deze ambities te halen zijn er ook: bijvoorbeeld door woningen en gebouwen minimaal 70% zongericht te bouwen en deze in het gebied aan te sluiten op de stadsverwarming (ter hoogte van de Nijemonde loopt een hoofdtransportleiding van Eneco warmte) en via toepassing van thermische zonne-energie, warmte/koudeopslag in de bodem in combinatie met warmtepompen en PV-zon.

Geadviseerd wordt om voor het gebied een integrale studie te doen naar de haalbaarheid van duurzame energieconcepten, waarbij met name de uitbreiding van het bestaande stadsverwarmingssyteem wordt onderzocht, aangezien het hier restwarmte betreft van de elektriciteitscentrales op Lage Weide in Utrecht die anders geloosd moet worden.

Afvalstoffenverordening (2010)

Op 22 september 2010 heeft de gemeenteraad de Afvalstoffenverordening Nieuwegein 2010 vastgesteld. In de gemeentelijke Afvalstoffenverordening is vastgelegd op welke manier de gemeente het afval inzamelt en op welke manier de inwoners het afval aan moeten bieden.

3.3.5 Beleidskader Natuur en landschap (flora en fauna)

De gemeente heeft een bomenverordening (2012) vastgesteld. In deze bomenverordening wordt een onderscheid gemaakt tussen bomen en houtopstanden in gemeentelijk en particulier eigendom. Voor bomen in eigendom van de gemeente wordt gewerkt met de Bomenlijst. Uitgangspunt hierbij is dat voor de kap van een houtopstand in beginsel geen kapvergunning vereist is, tenzij de houtopstand op de Bomenlijst is opgenomen. Voor de particuliere bomen geldt dat alleen een kapvergunning moet worden aangevraagd als de boom meer dan 90 cm omtrek heeft op 1,30 m hoogte. In de bomenverordening zijn regels opgenomen voor zowel particulieren als gemeente als zij een boom willen vellen. Er wordt in de Bomenverordening een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de minder waardevolle bomen enerzijds (geen kapvergunning nodig) en de waardevolle bomen anderzijds (de dikkere particuliere bomen en de bomen die op de Bomenlijst zijn opgenomen, kapvergunning nodig). De Bomenlijst is samen met wijkplatforms, natuurorganisaties en andere belanghebbenden opgesteld. De Bomenlijst wordt elke 5 jaar geactualiseerd en door burgemeester en wethouders vastgesteld.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Planuitgangspunten

De opzet van dit bestemmingsplan is om de herontwikkeling en uitbreiding van het wijkwinkelcentrum Hoogzandveld mogelijk te maken. De mogelijke uitbreiding van het winkelcentrum bedraagt daarbij circa 1.500 m2 wvo. Hiermee past de ontwikkeling binnen de door de gemeente opgestelde detailhandelsvisie. Daarbij wordt de ontwikkeling voorzien van een regeling waarbij er in de planuitvoering voldoende ruimte is voor flexibiliteit. Daarnaast worden er ook voldoende kaders geboden voor de omwonenden en gebruikers van het gebied.

4.2 Planproces

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de herontwikkeling en revitalisatie van het wijkwinkelcentrum Hoogzandveld. Het voorliggend plan is in diverse eerdere stadia voorgelegd aan de bewoners van het appartementencomplex, de betrokken winkeliers en de winkelpandeigenaren. Ook is het plan en de achterliggende visie gedeeld met Mitros (eigenaar van de naastgelegen beneden-bovenwoningen), met het Wijknetwerk en met de Begeleidingscommissie Lekboulevard-Hoog Zandveld.

4.3 Ruimtelijke hoofdopzet

Het bestemmingsplan voorziet in een regeling voor de uitbreiding en revitalisatie van het winkelcentrum Hoogzandveld. In het bestemmingsplan zijn zowel de bestaande bebouwing van het winkelcentrum als de geplande uitbreidingen meegenomen.

De herontwikkeling van het winkelcentrum voorziet in een viertal uitbreidingen. De uitbreiding van het winkelcentrum vindt grofweg plaats op de vier hoeken van het winkelcentrum. Hierbij worden er aan de noordzijde 2 winkelunits van circa 260 m² voorzien. De bestaande ontsluitingsweg zal worden opgeschoven en het omliggende gebied zal worden heringericht. Tussen de twee nieuwe winkelunits aan de noordzijde wordt een soort pergola geplaats, zodat het deel van het parkeerterrein in de 'kom' van het noordelijke (uitgebreide) gebouw een semi-openbaar karakter zal krijgen.

Ten behoeve van de uitbreidingen van het zuidoostelijk deel van het winkelcentrum zal de vrijstaande apotheek worden gesloopt. Een deel van het terrein zal worden gebruikt ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum, het overige deel zal worden heringericht zodat hier een nieuw voorplein ontstaat als entree van het winkelcentrum. Daarnaast wordt aan de westzijde, bij de uitgang van de tunnel, de toegang tot het centrum nadrukkelijker geprofileerd.

Ook aan de achterzijde wordt een uitbreiding gerealiseerd. Deze uitbreiding wordt op het bestaande parkeerterrein gebouwd. Hier zal ook een laad- en losvoorziening worden gerealiseerd. Het winkelcentrum krijgt ten behoeve van het laden en lossen een aparte in- en uitrit op de Zandveldseweg. Ter afscherming van de laad- en losvoorziening wordt een scherm gerealiseerd tussen de Zandveldseweg en het winkelcentrum dat zal worden doorgezet tot voorbij de ingang van de Veertunnel. Dit scherm zal zo vormgegeven worden dat het een schil om het winkelcentrum vormt. Dit versterkt de samenhang en de herkenbaarheid.

In bovenstaande figuur is zijn de toevoegingen aan het winkelcentrum in rood weergegeven.

4.4 Omgevingsaspecten

4.4.1 Verkeer, vervoer en parkeren

Verkeersstructuur

Bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer

Het winkelcentrum wordt ontsloten vanaf de Ratelaar en de Lupinestraat. De Lupinestraat sluit aan op de Zandveldseweg. Ten behoeve van het laden en lossen krijgt het winkelcentrum een aparte in- en uitrit direct op de Zandveldseweg. De Zandveldseweg is een belangrijke ontsluitingsweg door Nieuwegein. In noordelijke richting gaat de Zandveldseweg over in de 's Gravenhoutseweg, welke verbinding geeft met het centrum van Nieuwegein. In westelijke richting geeft de Zandveldseweg verbinding met de A2.

De Zandveldseweg is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h. De overige wegen in en rond het plangebied zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h.

Bereikbaarheid voor langzaam verkeer en verkeersveiligheid

Op de 30 km/h wegen vind een gemengde verkeersafwikkeling plaats. Dit is conform de inrichting volgens Duurzaam Veilig. Langs de Zandveldseweg zijn geen fietsvoorzieningen gelegen. Fietsers dienen gebruik te maken van wegen in de nabijheid van de Zandveldseweg. Ter hoogte van de Korenbloemstraat is de Lijsterbestunnel voor het langzaam verkeer onder de Zandveldseweg door gelegen. Direct naast het plangebied ligt de Veertunnel. Vanaf de Jachtmonde kan gelijkvloers naar het plangebied worden overgestoken door langzaam verkeer.

Bereikbaarheid per openbaar vervoer

Ten oosten van het winkelcentrum is langs de Zandveldseweg een halte van de sneltram tussen Nieuwegein-Zuid en Utrecht Centraal gelegen. Tevens is langs de Zandveldseweg ter hoogte van het Veerhuis en het winkelcentrum een bushalte gelegen. Hier halteren openbaarvervoersdiensten in de richtingen Utrecht, Driebergen-Zeist, Bilthoven, Nieuwegein, Maarssen en Vianen.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De uitbreiding van 1.500 m2 detailhandel zal leiden tot extra verkeer. De verkeersgeneratie is bepaald aan de hand van kencijfers uit publicatie 317 van CROW. Hierbij is uitgegaan van sterk stedelijk gebied en een ligging in schil centrum.

De uitbreiding van detailhandel wordt onderverdeeld in 670 m2 aan uitbreiding van de bestaande supermarkt (fullservice supermarkt) en 830 m2 aan overige detailhandel (gemiddeld wijkcentrum). Het kencijfer voor de supermarkt bedraagt 61,9 mvt/etmaal per 100 m2 bvo. Dit betekent ca. 420 mvt/etmaal. Het kencijfer voor de overige detailhandel bedraagt 39,8 mvt/etmaal per 100 m2 bvo. Dit leidt tot ca. 330 mvt/etmaal.

In totaal zal de uitbreiding dan leiden tot ca. 750 mvt/etmaal. De ontsluitende wegen zijn voldoende ingericht om dit extra verkeer te kunnen afwikkelen.

Parkeren

De gehanteerde parkeernormen zijn afkomstig uit de Nota Parkeernormen 2011-2015. De parkeernorm voor wijk- en buurtcentra bedraagt 4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Publicatie 317 van het CROW hanteert bij winkels een omrekenfactor van 1.25 van wvo naar bvo. Het bruto vloeroppervlak van deze uitbreiding komt dus uit op 1.875 m2. Dit leidt tot een extra parkeervraag van 75 parkeerplaatsen in de maximale variant. Hieraan zal door realisatie van parkeerplaatsen buiten het plangebied worden voldaan.

Conclusie

De bereikbaarheid voor het gemotoriseerd verkeer is goed te noemen, mede door de ligging in de nabijheid van de Zandveldseweg, welke deel uitmaakt van de hoofdwegenstructuur van Nieuwegein. Eveneens is de bereikbaarheid voor het langzaam verkeer en het openbaar vervoer goed. De uitbreiding leidt tot extra verkeer, dit zal echter niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling. De extra parkeerbehoefte van de uitbreiding bedraagt maximaal 75 parkeerplaatsen. Deze plaatsen dienen gerealiseerd te worden om in de eigen parkeerbehoefte te voorzien. Het werkelijke aantal benodigde extra parkeerplaatsen wordt bij het ontwerp van de openbare ruimte o.a. bepaald aan de hand van de bestaande restcapaciteit in het gebied en van het te hanteren dubbelgebruik. Deze parkeerplaatsen zullen buiten het plangebied gerealiseerd worden. De aanleg hiervan is reeds op basis van het vigerend bestemmingsplan mogelijk.

4.4.2 Wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied wordt een nieuwe aansluiting mogelijk gemaakt vanaf de Zandveldseweg ten behoeve van de laad- en loshof. Deze aansluiting zal uitsluitend gebruikt worden door het bevoorradend verkeer.

Strikt genomen zou hier een akoestisch onderzoek uitgevoerd moeten worden (een reconstructieonderzoek). Vanwege de ligging van de woningen t.o.v. de Zandveldseweg en het geringe aantal verkeersbewegingen van circa 20 per dag, is geen reconstructie in de zin van de Wet Geluidhinder te verwachten (toename van de geluidbelasting met 2 dB of meer; 1 jaar voor de ingreep en 10 jaar na het gereed komen van het werk). Verder maakt het bestemmingsplan geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk. Het aspect wegverkeerslawaai staat de uitbreiding van het winkelcentrum dan ook niet in de weg.

4.4.3 Waterhuishouding

Watertoets

Deze paragraaf is in het kader van de Watertoets voorgelegd aan Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. De opmerkingen die het Hoogheemraadschap op 26 juni 2013 per mail heeft gemaakt, zijn in onderstaande tekst verwerkt.

Onderzoek

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen tussen de woonwijken Hoog Zandveld, Zandveld en de Lekboulevard in het zuiden van Nieuwegein en bestaat uit een winkelcentrum.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit jonge rivierkleigronden. Er is sprake van grondwatertrap III. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 meter beneden maaiveld en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert van 0,8 tot 1,2 meter onder het maaiveld. De maaiveldhoogte in het plangebied bedraagt 1,5 tot 2 meter boven NAP.

Waterkwantiteit

Ten oosten van het plangebied, aan de oostzijde van de Zandveldseweg, ligt een primaire watergang. Bij primaire watergangen is een beschermingszone van 5 meter, gemeten vanuit de insteek van de watergang, van toepassing. Binnen deze zone is de Keur van het waterschap van toepassing.

Veiligheid en waterkeringen

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen kern- en/of beschermingszone van een primaire of regionale waterkering gelegen.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de realisatie van 1500 m2 extra detailhandel. Deze detailhandel wordt aangebouwd aan het huidige winkelcentrum. De over het gehele plangebied verspreide parkeerplaatsen worden gecentreerd aan de noordzijde.

Waterkwantiteit

Ten gevolge van de ontwikkeling wordt er geen extra verhard oppervlak gerealiseerd. De uitbreiding van de detailhandel vindt plaats op reeds aanwezige verharding. Omdat de verharding ten opzichte van de huidige situatie niet toeneemt is van extra benodigde watercompensatie geen sprake.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen. Dit geldt zowel voor de bouw-als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Watervergunning

Tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Een watervergunning moet worden aangevraagd indien: er onttrekking van meer dan 100m3/h en/of langer dan een half jaar en/of op meer dan 9 meter diepte plaatsvindt. Let op dat de procedure voor vergunningaanvraag een half jaar kan duren. Indien geen Watervergunning hoeft te worden aangevraagd, kan nog wel een melding nodig zijn.

Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is meldingsplichtig bij het waterschap. Alle meldingen en aanvragen voor vergunningen kunnen gezamenlijk ingediend worden bij het waterschap.

Drooglegging

Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van belang om grondwateroverlast op het terrein te voorkomen. Het waterschap adviseert om een drooglegging van minimaal 1,0 m aan te houden.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.4.4 Natuur en landschap (flora en fauna)

Voor dit aspect is een quickscan uitgevoerd (Bijlage 1). Hieruit blijkt dat er een nader onderzoek noodzakelijk is in verband met de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen. Naar aanleiding van de conclusies uit de quickscan heeft een nader onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen plaatsgevonden (Bijlage 2). Uit dit nader onderzoek is naar voren gekomen, dat de bebouwing van het winkelcentrum en specifiek de apotheek, geen betekenis heeft voor vleermuizen of andere beschermde soorten. Met de sloop van het apotheekgebouw worden geen verbodsbepalingen

geschonden.

Ten aanzien van de kap van bomen en houtopstanden geldt dat de uitbreiding leidt tot de kap van drie houtopstanden die zijn opgenomen in de Bomenlijst. Hiervoor zal conform de bomenverordening van de gemeente een omgevingsvergunning voor het kappen worden aangevraagd. In het kader van de herontwikkeling zal een inrichtingsplan worden opgesteld, waarin het groen in voldoende mate zal worden gecompenseerd.

4.4.5 Cultuurhistorie en archeologie

Archeologie

Uit de archeologische beleidskaart van de gemeente blijkt dat de gronden ter plaatse van het winkelcentrum een middelhoge archeologische verwachtingwaarde hebben. De eventueel aanwezige archeologische waarden bevinden zich op een diepte van meer dan 3 m. In het bestemmingsplan is hiervoor een dubbelbestemming opgenomen dat voor werkzaamheden dieper dan 3 meter en met een oppervlak van meer dan 2.500 m2 nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Voor de herontwikkeling van het winkelcentrum zijn geen dergelijke grondroerende werkzaamheden voorzien. Archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Het plangebied maakt deel uit van planmatige uitbreidingen uit de jaren '70 en '80. Kenmerkend voor deze uitbreidingen is de ontwikkeling van een centraal voorzieningen cluster, zoals dit is gerealiseerd in de vorm van dit winkelcentrum. De herontwikkeling van het winkelcentrum voorziet in de instandhouding van deze kenmerkende structuur en versterkt deze structuur. De ontwikkeling zorgt voor het behoud van de stedelijke opzet.

4.4.6 Bedrijven en milieuzonering

Onderzoek

Het plangebied waarin de voorgenomen uitbreiding van detailhandel plaatsvindt heeft een gemengd functiepatroon. Op het plangebied en omgeving is daarom het gebiedstype 'gebied met functiemenging' van toepassing. Dit gemengde functiepatroon blijkt uit de functiemenging van wonen en detailhandel.

Gelet op de gewenste functiemenging wordt in het plangebied milieuzonering toegepast op basis van de functiemenging. Dat betekent dat woningen direct naast, boven of beneden detailhandel toelaatbaar is. Dit geldt bijvoorbeeld voor centrumgebieden waar verschillende functies aanwezig zijn. Bij functiemenging wordt enige mate van hinder toelaatbaar geacht omdat er reeds sprake is van een verhoogde milieubelasting en omdat er overige kwaliteiten zijn die bijdragen aan een goed woon- en leefklimaat zoals in dit geval de aanwezigheid van diverse functies op zeer korte afstand van de woning.

Het maatgevende aspect voor deze situatie betreft het aspect geluid. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door laad- en losactiviteiten van de vrachtwagens. Ten opzichte van de bestaande situatie wijzigt de laad- en lossituatie nagenoeg niet. In de bestaande situatie is het grootste deel van de bevoorradingsbewegingen al bestemd voor de grote winkelunits in het zuiden van het winkelcentrum (supermarkt en Action), die hier ook laden en lossen. Met de uitbreiding zullen geen grote winkelunits toegevoegd worden; het aantal transportbewegingen zal daarmee nauwelijks toenemen. Bovendien zal in de nieuwe situatie de locatie van de bevoorrading geheel worden geconcentreerd aan de zuidzijde van het winkelcentrum. Deze bestaande laad- en loshof wordt beter bereikbaar gemaakt door een extra ontsluiting. Hierdoor zijn minder manoeuvres nodig en vervallen bovendien de verkeersbewegingen naar de noordzijde van het gebouw. De beperkte toename aan verkeersbewegingen valt dus weg tegen de voordelen van de nieuwe ontwikkeling. Per saldo zal daardoor de overlast voor omwonenden niet toenemen.

 

Voor de bedrijven in de omgeving van het plangebied geldt dat zij in het milieuspoor (melding/vergunning) onveranderd rekening moeten houden met beoogde milieugevoelige functies.

Conclusie

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat de realisatie van 1500 m2 extra detailhandel geen belemmering vormt voor omliggende woningen. Ter plaatse van de woningen blijft sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect Bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.4.7 Externe veiligheid

Onderzoek

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig en rondom het plangebied vindt tevens geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor het water of door buisleidingen. In het plangebied is een vuurwerkopslag aanwezig. Dit betreft de opslag van consumentenvuurwerk. De omvang hiervan is dermate kleinschalig dat deze voorziening geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Externe Veiligheid vormt geen belemmerend aspect voor de ontwikkelingen. Er is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.4.8 Luchtkwaliteit

Onderzoek

Wet milieubeheer

In paragraaf 4.4.1 is de extra verkeersgeneratie berekend. Ten gevolge van de nieuwe functies zal de verkeersgeneratie 750 motorvoertuigen per etmaal bedragen. Hierbij is uitgegaan van een vrachtverkeerpercentage van 2,0 %. Met behulp van de NIBM-tool is onderzoek gedaan of de verkeersgeneratie mogelijk een in betekende mate bijdrage levert aan de luchtkwaliteit. Uit dit onderzoek blijkt dat het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Derhalve is nader onderzoek niet noodzakelijk. In figuur 4.5 is de NIBM-tool weergegeven.

Figuur 4.5: NIBM-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat zowel in 2011 als in 2020 voldaan wordt aan de voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in Tabel 4.4. Met behulp van deze monitoringstool kunnen de rekenpunten per weg worden geselecteerd voor de exacte rekenresultaten.

Het maximale gehalte stikstofdioxide in het jaar 2011 bedraagt 34,7 µg/m³ ten gevolge van de Zandveldseweg , voor fijnstof bedraagt dit maximaal 28,6 µg/m³ en het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 26. In afbeelding 4.6 zijn de rekenpunten voor het plangebied in 2011 weergegeven.

 

Afbeelding 4.6: Luchtkwaliteit 2011 o.b.v. NSL-monitoringstool.

Direct langs deze wegen wordt aan de grenswaarden voldaan, dit zal ook ter plaatse van de beoogde ontwikkeling het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.4.9 Bodem

Onderzoek

Ten behoeve van de ontwikkeling zal de gemeente Nieuwegein grond overdragen aan de initiatiefnemer. In het kader van deze transactie is een bodemonderzoek (Bijlage 3) uitgevoerd. Met dit onderzoek zijn in de grond alleen lichte verhogingen aangetoond. Er zijn geen aanwijzingen dat op de locatie ander bodemmateriaal is aangebracht dan het ophoogzand voor het bouwrijp maken van de locatie. De verdenking dat op deze locatie een scheepswerf aanwezig is geweest, is met het onderzoek eerder ontkracht dan bevestigd. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er milieuhygiënisch geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Conclusie 

Uit het bovenstaande blijkt dat de bodem ter plaatse van de ontwikkeling geschikt is voor de functie wonen. De extra detailhandel kan binnen deze functie gerealiseerd worden voor wat betreft de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Het aspect bodem vormt daarmee geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

5.1 Planomschrijving

Het bestemmingsplan Winkelcentrum Hoogzandveld kent een juridische opzet met gedetailleerde bestemmingsregeling. In het bestemmingsplan zijn de nieuwe uitbreidingen van het winkelcentrum mogelijk gemaakt, daarnaast is de huidige apotheek wegbestemd ten behoeve van de herinrichting van het voorplein. Bij de regels is aangesloten bij de vigerende regeling van het winkelcentrum, zoals dat is vastgelegd in het bestemmingsplan Lekboulevard - Hoog Zandveld Centrum.

5.2 Opbouw van het plan

Het bestemmingsplan bestaat uit de plankaart (verbeelding) en de regels. Deze twee onderdelen zijn juridisch bindend. Daarnaast maakt de toelichting deel uit van het bestemmingsplan. Deze onderdelen staan niet los van elkaar, maar dienen in nauwe samenhang te worden gelezen.

De regels vormen, samen met de plankaart, het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de bestaande en nieuwe bebouwing. De regels zijn onderverdeeld in vier onderdelen, die in afzonderlijke hoofdstukken zijn ondergebracht.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van een aantal in het plan voorkomende begrippen. In artikel 2 is opgenomen op welke wijze de in het plan voorgeschreven maten dienen te worden gemeten. Door het geven van begripsomschrijvingen en aanwijzingen voor het meten wordt de interpretatievrijheid verkleind en daardoor de duidelijkheid en de rechtszekerheid vergroot.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsplanregels

In dit hoofdstuk is de bestemming en de daarbij behorende gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de in het plangebied voorkomende gronden aangegeven.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat algemene regels, zoals aanvullende regels, algemene ontheffingsregels en algemene wijzigingsregels.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Het laatste hoofdstuk bevat regels voor de overgang tussen het oude (vigerende) bestemmingsplan en het nieuwe bestemmingsplan en de slotregel.

In de navolgende paragrafen worden de verschillende onderdelen van de regels nader toegelicht, uitgezonderd de inleidende bepalingen.

5.3 Bestemmingsregels

In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn in de planregels de bestemming opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren.

Bestemming Gemengd

Binnen het winkelcentrum zijn verschillende functies toegestaan. Het betreft hier de functies detailhandel, horeca, dienstverlening en ambachtelijke bedrijven, kantoren op de begane grond en wonen op de verdieping. Binnen de bestemming Gemengd zijn de genoemde functies op de begane grond uitwisselbaar, mits het maximum winkelvloeroppervlak aan detailhandel van 4500  m2 niet wordt overschreden.

Supermarkten zijn gelet op de intensievere bevoorradingspatronen en de daarbij behorende verkeersbewegingen alleen toegestaan in het zuidelijk deel van het winkelcentrum, direct aan de expeditiehof. Hiermee worden de uitstralingseffecten van de  expeditie planologisch beperkt.

Wonen is toegestaan op de verdieping, dit is door middel van een aanduiding aangegeven.

Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied

De gronden van de voormalige apotheek zijn bestemd voor Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming zijn verkeersfuncties, alsmede groenvoorzieningen, water en parkeren toegestaan. Hiermee wordt de herinrichting van het voorplein mogelijk gemaakt.

Bestemming Waarde - Archeologie - 6

Ter bescherming van de mogelijke archeologische waarden in het gebied is één dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 6 opgenomen. Waarde - Archeologie - 6 is opgenomen ter plaatse van een zone met een middelhoge kans op het aantreffen van archeologische waarden. Hierbij dient bij werkzaamheden dieper dan 300 cm en een plangebied groter dan 2.500 m² een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Vroegtijdig archeologisch onderzoek is een verplichting bij de aan te vragen omgevingsvergunning.

5.4 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Antidubbeltelbepaling

De antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het open gebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. Deze overschrijding dient wel beperkt te zijn.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen een omgevingsvergunning voor het afwijken kan worden verleend voor overschrijding van de bouwgrenzen, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen.

5.5 Overgangs- en slotregel

In het afsluitende onderdeel van de regels komt de overgangs- en slotregel aan de orde.

Overgangsrecht

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).

Slotregel

Deze regel bevat de titel van het plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan voorziet in een juridische regeling voor de uitbouw van het winkelcentrum. Het bestemmingsplan maakt dan ook een ontwikkeling mogelijk. Het bestemmingsplan maakt een aangewezen bouwplan mogelijk zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wro. Het bestemmingsplan voorziet namelijk in een uitbreiding van een bestaand hoofdgebouw van meer dan 1.000 m². Echter is er tussen de initiatiefnemer en de gemeente een anterieure overeenkomst opgesteld en overeengekomen. Het opstellen van een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk.

De uitvoering van het bestemmingsplan is verzekerd, de initiatiefnemer heeft voldoende middelen om de uitbreiding van het winkelcentrum te kunnen financieren. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan geborgd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 VvE

Tijdens het achterliggende (stedenbouwkundige) ontwerpproces en in het voortraject naar het bestemmingsplan is regelmatig contact geweest met de Vereniging van Eigenaren (VvE). Vanwege de privaatrechtelijke consequenties van de ontwikkeling is uitvoerig contact geweest tussen de Boulevard Beheer b.v. en de VvE, zowel bewoners als winkeliers en winkelpandeigenaren. Voor de sloop van het apotheekgebouw is sowieso op wettelijke gronden de instemming van de VvE nodig. Daarnaast vragen de uitbreidingen en de voorgestane inbreng daarvan in de VvE om een wijziging van de akte van splitsing van het complex. Ook hiervoor is instemming van de VvE noodzakelijk. In het geval van een voorstel van het Bestuur van de VvE zijn 80% van de stemmen binnen de VvE nodig om in te stemmen met de voorgestelde uitbreidingen en de aanbevolen juridische 'reconstructie' van de splitsingsakte. Begin juli 2013 heeft de VvE in een bijzondere ledenvergadering bij grote meerderheid aan haar Bestuur opdracht gegeven om hiervoor een voorstel te doen. Dit voorstel zal in samenwerking met initiatiefnemer uitgewerkt worden op basis van de contouren van dit (voorontwerp)bestemmingsplan en van het definitieve ontwerp voor de uitbreiding, en dan aan een tweede bijzondere ledenvergadering ter stemming voorgelegd worden.

6.2.2 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Wro en inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. toegezonden aan de volgende overlegpartners:

• Provincie Utrecht;
• Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden (HDSR);
• Bestuur regio Utrecht (BRU);
• Stichting Middenstandscentrale Nieuwegein (SMC).

De Provincie en het Hoogheemraadschap hebben een positief advies gezonden, van de andere overlegpartners is geen reactie ontvangen.

Daarnaast is een inspraaktraject worden gevoerd voor de belanghebbenden en belangstellenden. In dat kader is het bestemmingsplan toegezonden aan de volgende belanghebbenden:

• Winkeliersvereniging Hoog Zandveld;
• Boulevard Beheer B.V.;
• Moorland Investments;
• Mitros;
• Begeleidingscommissie Lekboulevard Hoog-Zandveld;
• Wijkplatform  Hoog Zandveld, Zandveld en Lekboulevard.

Er zijn geen inspraakreacties ontvangen.

6.2.3 Terinzagelegging ex artikel 3.8 Wro

Het ontwerpbestemmingsplan conform de procedure uit de Wro, zoals opgenomen in artikel 3.8 Wro, gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd.