Zeister Warande

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Zeister Warande B.V. en Syntrus Achmea zijn voornemens de gronden op de kruising van de Utrechtseweg en de Kromme-Rijnlaan te herontwikkelen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van meerdere appartementengebouwen en grondgebonden woningen ter plaatse van een voormalige kantorenlocatie.

Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk is, dient een bestemmingsplanherziening opgesteld te worden.

De gemeente Zeist heeft ingestemd met de beoogde ontwikkeling en zal middels onderhavig bestemmingsplan een nieuw planologisch toetsingskader voor het plangebied in procedure brengen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordwestkant van Zeist aan één van de uitvalswegen richting de A28. Het plangebied ligt aan de kruising van de Utrechtseweg en de Kromme-Rijnlaan en wordt aan de zuidkant omsloten door de woonwijk Crosestein.

Onderstaand staat het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1: Luchtfoto plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Zeist-West en Utrechtseweg-Noord". Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 6 december 2011 en op 8 maart 2012 onherroepelijk geworden.

Het plangebied heeft op grond van dit bestemmingsplan grotendeels de bestemming "Kantoor". Tevens zijn smalle stroken grond langs de wegen bestemd als "Groen - Landschapswaarden".
Op grond van de bestemming "Kantoor" mag het grote bouwvlak voor maximaal 75% bebouwd worden en de kleine bouwvlakken voor maximaal 80%. De maximaal toegestane goothoogte bedraagt 12 meter en de maximale bouwhoogte 16,5 meter. Aangezien op grond van deze bestemming woningen niet zijn toegestaan, dient de bestemming ter plaatse gewijzigd te worden.

Afbeelding 1.2: Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan

1.4 Opbouw toelichting

In de toelichting komt als eerste in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie aan bod. Hierbij komen zowel ruimtelijke als functionele aspecten aan de orde. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het relevante beleid van zowel het Rijk, de provincie, HDSR, als de gemeente beschreven. De uitgangspunten voor het plan worden in hoofdstuk 4 verwoord. Hoofdstuk 5 omvat de verschillende randvoorwaarden en onderzoeken, waaronder milieuaspecten die betrekking hebben op het plan. In hoofdstuk 6 is een toelichting op de verbeelding en de regels opgenomen, waarna tenslotte hoofdstuk 7 de maatschappelijk en economische haalbaarheid van het plan beschrijft.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Historie

2.1.1 Zeist

Ruimtelijk gezien is Zeist gelegen op de overgang tussen de Utrechtse Heuvelrug (hoog en droog) en het Kromme Rijngebied (laag en nat) en de oorspronkelijke nederzetting. Zeist is op deze overgang ontstaan nog voor 838. In de 19e eeuw werd Zeist een geliefde woonplaats voor de rijken en werden er talloze buitenplaatsen aangelegd. Karakteristiek voor Zeist is verder de aanwezigheid van een aantal ridderhofsteden bij doorwaadbare plaatsen in de voormalige loop van de Zeister Rijn (nu Kromme Rijn). Sommige van deze ridderhofsteden zijn in de achttiende eeuw verdwenen of tot lustslot omgetoverd. Een voorbeeld daarvan is Het Slot Zeist dat een Versailles-achtige aanleg heeft gekregen.

Groene raamwerken kenmerkend voor Zeist

In de loop van de geschiedenis zijn langs de zogenaamde groene raamwerken in verschillende perioden kenmerkende buurten en wijken ontstaan waarvan sommige op de plek van voormalige of nog aanwezige buitenplaatsen. Op het grondgebied van Zeist bevindt zich een aantal GOK-instellingen waarbij GOK staat voor Gestichte Oorden en Kampementen. Dit zijn instituten die vanaf het begin van de negentiende eeuw hebben gediend als kampementen (vliegbasis Soesterberg). Ook zijn instellings- en conferentieoorden in het buitengebied van Zeist te vinden en tenslotte een aantal inrichtingen voor de geestelijke gezondheidszorg. In tegenstelling tot veel andere gemeenten is er in Zeist geen oude stadskern die wordt omringd door een negentiende- en twintigste-eeuwse schil. Omringd door weer agrarische buitengebied, is Zeist opgebouwd uit een vijftal groene raamwerken waarvan de Slotas, de Stichtse Lustwarande en de Amersfoortseweg beeldbepalende voorbeelden zijn.

2.1.2 Stichtse Lustwarande

Het plangebied is gelegen in de Stichtse Lustwarande. De Stichtse Lustwarande is een gordel van meer dan 100 buitenplaatsen langs de zuidwestflank van de Utrechtse Heuvelrug die zijn weerga in Nederland niet kent. De Lustwarande kenmerkt zich door fraaie huizen, tuinen die veelal zijn aangelegd in landschapsstijl en imposante parkbossen. Ook de ruimtelijke variatie van hoog en laag en open en gesloten (bossen afgewisseld met weilanden en akkers) is zeer karakteristiek voor het gebied. De harmonieuze combinatie van natuur en cultuur draagt bij aan de ‘meervoudige schoonheid’ van de Lustwarande.

Ruimtelijk kenmerkend voor de Stichtse Lustwarande is het patroon van open- (weiden, overplaatsen) en gesloten (parken, bossen) delen aan beide zijden van de Utrechtseweg met op de weg gerichte zichtlijnen en lanenstelsels. De architectonisch variërende villa's en buitenplaatsen zijn sterk georiënteerd op de weg en hebben een representatief aanzien.

De buitenplaatsengordel is ontstaan tussen het einde van de achttiende en het begin van de twintigste eeuw. De Utrechtse Heuvelrug was tot die tijd nog weinig in trek, waardoor grote stukken grond relatief goedkoop gekocht konden worden. Vele rijken wilden een paar maanden per jaar het ongezonde stadsleven verruilen voor een aangenaam verblijf in de buitenlucht. Bovendien leende de zuidwestflank van de Utrechtse Heuvelrug (de overgang van de stuwwal naar het Kromme Rijngebied) zich uitstekend voor de aanleg van tuinen in de Engelse landschapsstijl, die destijds zeer in opkomst was.

Na de wereldwijde economische neergang van de jaren '30 van de vorige eeuw konden veel particulieren het zich niet meer veroorloven om de grote huizen te bewonen en de omliggende landerijen te beheren. Vele buitenplaatsen raakten in verval en in sommige gevallen werd sloop van de landhuizen onvermijdelijk. Vaker echter werden de huizen omgebouwd tot kantoorruimte en vond nieuwbouw in de omringende parkbossen plaats. De cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteit van de Stichtse Lustwarande is hierdoor aangetast.

Voor het plangebied geldt dat naast de ligging aan het lint de Utrechtseweg, de Kromme-Rijnlaan tevens een belangrijke functie had. Samen met o.a. de Griftlaan en de Slotlaan heeft de Kromme-Rijnlaan vanouds tevens de functie van een zichtlijn op de buitenplaatsen langs de Stichtse Lustwarande. Het plangebied maakte in het verleden onderdeel uit van de buitenplaatsen Nuova en Oirschot (Utrechtseweg 46). Uit informatie van historische kaarten (www.topotijdreis.nl) blijkt dat er ter plaatse van het plangebied geen bebouwing heeft gestaan welke onderdeel uitmaakte van een buitenplaats.

Afbeelding 2.1: Plattegrond Stichtse Lustwarande in Zeist (bron: welstandsnota 2010 gemeente Zeist)

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur

De afgelopen decennia werd het plangebied gedomineerd door een drietal kantoorgebouwen uit de jaren '70 van de twintigste eeuw. Kenmerkend voor gebouwen uit die tijd is de opbouw vanuit een autonome structuur die weinig relatie met de omgeving aangaat. In de gevels was geen duidelijk onderscheid aanwezig en ook bij de ligging op de kavels is destijds niet ingegaan op de bijzondere aspecten van de omgeving en de hiërarchie in openbare ruimtes. In die tijd was er nog sprake van een toenemende verkeersdruk op de Kromme-Rijnlaan, omdat deze is gedimensioneerd op een directe verbinding met de A28. Nu men hiervan heeft afgezien, resteert een zeer ruim bemeten profiel aan deze zijde.

Ter voorbereiding op de beoogde ontwikkeling is thans de oorspronkelijke kantoorbebouwing reeds gesloopt.

2.3 Verkeer- en groenstructuur

In het plangebied zelf zijn geen van belang zijnde verkeerskundige aspecten aanwezig. Wel is het plangebied gelegen op de hoek van de kruising Kromme-Rijnlaan en de Utrechtseweg.

De Utrechtseweg is één van de belangrijke ontsluitingswegen die Zeist verbindt met de A28 en die verder doorgaand eindigt in Utrecht. De Kromme-Rijnlaan is tevens een belangrijke ontsluitingsweg welke overgaat in de Dreef. De invloed van de voorgenomen ontwikkeling op deze wegen komt verder aan bod in paragraaf 5.10.1.

Ten aanzien van de groenstructuur kan gesteld worden dat in het plangebied zelf geen van belang zijnde groenelementen aanwezig zijn. Op een groter schaalniveau bekeken kan gesteld worden dat de groenelementen langs de Kromme-Rijnlaan en langs de Utrechtseweg in het kader van de Stichtse Lustwarande enige betekenis hebben. In paragraaf 3.4.4 wordt hier nader op ingegaan.

Afbeelding 2.2: Foto bestaande groenstructuur aan de Kromme-Rijnlaan

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie vervangt verschillende nota's, zoals:

• de Nota Ruimte;
• de Structuurvisie Randstad 2040;
• de Nota Mobiliteit;
• de MobiliteitsAanpak;
• de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen betrekking op één van de nationale belangen uit de SVIR. Daarnaast wordt in de SVIR de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

Uit toetsing van de herontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt het volgende:

Ad trede 1: Als eerste dient inzicht te bestaan in de (regionale) behoefte aan de functies die toegevoegd worden als onderdeel van de voorgenomen ontwikkeling.

De bepaling van de behoefte aan stedelijke ontwikkelingen is sterk gebaseerd op de bevolkingsontwikkeling en leeftijdsopbouw. Het is aan de regio om te bepalen wat tot de lokale behoefte behoort en wat als regionale behoefte gezien wordt. Ook blijkt uit de wetstoelichting en de jurisprudentie dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte , waar dat betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de actuele economische gevolgen van vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet, slechts tot doel heeft om na te gaan of die vestiging in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Om de regionale behoefte te bepalen zijn de volgende beleidsdocumenten van de gemeente Zeist relevant:

• Het Coalitieakkoord 2014-2018, Gemeente Zeist: samen kansen pakken!
• Structuurvisie;
• De Woonvisie.

Coalitieakkoord 2014-2018, Gemeente Zeist: Samen kansen pakken!

Het Coalitieakkoord bevat afspraken op hoofdlijnen over diverse thema¡¦s, zoals betrokkenheid van de burger, wonen, duurzaamheid, maatschappelijke voorzieningen, verkeer, bereikbaarheid, veiligheid, werk en zorg. De gemeente ziet zich de komende jaren geconfronteerd met complexe en uitdagende vraagstukken op het gebied van zorg. Ook veiligheid blijft een belangrijk aandachtspunt. De gemeente ziet kansen om juist op deze punten het verschil te maken en kansen voor nieuwe verbindingen in de samenleving. De gemeente wil die kansen graag benutten.

Voor onderhavig plan is relevant dat Zeist zuinig wil zijn op haar groene karakter. Bij de uitvoering van de zorg voor het groen, worden inwoners betrokken. Het karakter van de wijken wil de gemeente versterken door te gaan werken met wijkvisies, die in overleg met inwoners worden opgesteld. In de wijkvisies kunnen bewoners keuzes maken op het gebied van onder meer de gewenste (groen) voorzieningen, de ruimtelijke ontwikkeling en sociale verbanden.

De gemeente zet zich actief in om ervoor te zorgen dat de woningvoorraad aansluit op de vraag. De gemeente doet dit door:

• startersleningen ter beschikking te stellen;
• De gemeente stuurt op woningdifferentiatie. Het uitgangspunt van 30% sociale woningbouw is losgelaten als vaste norm voor nieuwbouwprojecten. Aan de bestaande ondergrens voor het aantal sociale huurwoningen wordt wel vastgehouden.
• Er wordt meer aandacht gevraagd voor levensloopbestendig bouwen; woningen moeten geschikt kunnen worden gemaakt voor diverse leeftijdsgroepen en voor minder validen zodat mensen langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Hierdoor is de gemeente meer flexibel om schommelingen in de vraag op te kunnen vangen.

Zeist wil daarbij blijven investeren in wijken, woningen, voorzieningen en wil ervoor zorgen dat ontwikkeling van die voorzieningen voortvarend wordt uitgevoerd. Voor de in het kader van Hart van de Heuvelrug herijkte afspraken wordt per locatie bekeken of realisatie van woningbouw op termijn mogelijk is. Daarbij zoekt de gemeente actief naar mogelijkheden om vanuit de Structuurvisie de kernwaarden te verbeteren. Ook wordt gezocht naar mogelijkheden om meer flexibiliteit te bieden in bestemmingsplannen. Ook bij flexibele bestemmingsplannen blijft rechtszekerheid een belangrijke randvoorwaarde.

Structuurvisie gemeente Zeist – Zeist 2020

De Structuurvisie gemeente Zeist is vastgesteld op 1 maart 2011 en bevat de visie ten aanzien van het ruimtegebruik van Zeist. De visie geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen de komende 10 jaar mogelijk zijn. De Structuurvisie bouwt voort op het Ontwikkelingsperspectief 2030 waarin vier kernwaarden (natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en kwaliteit van 5 kernen met eigen identiteit) zijn geformuleerd. Deze kernwaarden zijn in de Structuurvisie vertaald naar 10 hoofdkeuzes.

De belangrijkste keuze is die voor kwaliteit, waarbij de kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, maar ook uit de identiteit van kernen. Voor onderhavig plan is in het bijzonder van belang dat de gemeente bij nieuwbouw kiest voor het aansluiten bij de kwaliteiten van de omgeving. Het aantal woningen volgt de keuze voor kwaliteit. Ook wil de gemeente de doorstroming op de woningmarkt verbeteren zodat er woningen beschikbaar zijn, in het bijzonder voor starters op de woningmarkt, veelal jonge gezinnen en middeninkomens-groepen.

Woonvisie 2016-2020

In 2016 heeft de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie 2016-2020 vastgesteld. De woonvisie doet uitspraken over verschillende onderdelen van wonen in Zeist. In de Woonvisie is gekozen voor de volgende thema's:

• 1. Bijzondere doelgroepen;
• 2. Nieuwbouw en differentiatie;
• 3. Sociale huur;
• 4. Wonen en zorg;
• 5. Duurzaamheid;
• 6. Uitdagingen in de wijk.

Behoefte

Ook is in het kader van de Woonvisie onderzoek gedaan naar de woonbehoefte in Zeist. De bestaande woningvoorraad in Zeist bedraagt ruim 28.000 woningen. Het merendeel daarvan bestaat uit eengezinskoopwoningen. De verwachting is dat het aantal huishoudens in Zeist de komende jaren zal toenemen tot in ieder geval 2030. Naast ontgroening en vergrijzing, gaat ook het proces van verdere individualisering door. Met name de groei van het aantal (oudere) alleenstaanden heeft een sterke invloed op de geschiktheid van de woningvoorraad. Als gevolg van de vergrijzing, waarbij ouderen in inkomen achteruit gaan, is er sprake van een daling van de besteedbare inkomens.

Als gevolg van het achterblijven van de woningproductie zal het woningtekort in Zeist oplopen. Doordat de binnenlandse migratie van groot belang is en het woningtekort in de regio Utrecht hoog is, blijft de druk op de huurwoningmarkt toenemen. Het woningtekort in de provincie Utrecht bedroeg per 1 januari 2011 4,1%. Uit onderzoek dat onderzoeksbureau ABF Reseach in oktober 2013 heeft uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse zaken en negen provincies, is gebleken dat de regio Utrecht in 2020 te maken krijgt met een tekort van 8 tot 10%.

De aantrekkende woningmarkt en de achtergebleven productie van woningen vraagt om de realisatie van extra woningen. In de gemeente Zeist zijn veel woningbouwprojecten in voorbereiding. Naast de lopende projecten is er een beperkt aantal bouwplannen waar de gemeente een belangrijke rol speelt. Deze projecten zijn volkshuisvestelijk van belang en geven continuïteit aan de gewenste herstructurering van wijken. Daarnaast zijn er de Hart van de Heuvelrug-projecten. De opbrengsten van deze ontwikkelingen zijn bedoeld voor groene projecten. Door de stagnerende woningmarkt wordt nu samen met de samenwerkende partners onderzocht op welke wijze dit samenwerkingsverband kan worden voortgezet.

In de Provinciale Structuurvisie is een productiecijfer voor Zeist aangegeven van 2.200 woningen voor de periode tot 2028.

De ontwikkeling van Zeister Warande draagt bij aan de behoefte aan extra woningen in Zeist om te voorzien in de eigen vraag naar woningen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat met de voorgenomen ontwikkeling voorzien wordt in een aanwezige behoefte. De woningproductie is de afgelopen jaren achtergebleven en de woningmarkt trekt weer aan. Daarnaast wordt met de voorgenomen ontwikkeling ingespeeld op de gemeentelijk ambitie van een gedifferentieerd woningaanbod. In het plangebied zullen naast appartementen ook grondgebonden woningen worden gerealiseerd in de vorm van rijtjeswoningen, twee-onder-één-kap woningen alsmede vrijstaande woningen.

Ad trede 2: Bestaand stedelijk gebied wordt in het Bro gedefinieerd als 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom op korte afstand van het centrum van Zeist .

Ad trede 3: aangezien uit trede 1 en 2 blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling betrekking heeft op een binnenstedelijke ontwikkeling welke invulling geeft aan een deel van de regionale behoefte aan (zorg)woningen, is trede 3 niet aan de orde.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en daarmee passend is binnen het ruimtelijke Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013- 2028

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgesteld. PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

Gelet op actuele ontwikkelingen op bijvoorbeeld de woningmarkt worden de PRS en de PRV elke vier jaar herijkt. De huidige herijking van de PRS en PRV is in juni 2015 begonnen en zal eind 2016 door Provinciale Staten worden vastgesteld. Hiertoe heeft in de zomer van 2016 een ontwerp PRS en PRV ter inzage gelegen.

Het provinciaal beleid is erop gericht de provincie aantrekkelijk houden om te wonen, werken en recreëren. De met vele regiopartijen opgestelde Strategie Utrecht 2040 is daarbij de stip aan de horizon. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. De doelen uit Strategie Utrecht 2040 vragen om een integrale aanpak die voor ons ruimtelijk beleid resulteert in drie pijlers:

• 1. een duurzame leefomgeving;
• 2. vitale dorpen en steden;
• 3. landelijk gebied met kwaliteit.

Vanuit waar de provincie staat, leiden deze pijlers tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave

De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied

De provincie heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. Het beleid is erop gericht om deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad willen wij onder andere opvangen door hier rood-voorgroenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw; De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

Gelet op het inbreidingskarakter van de voorgenomen ontwikkeling kan gesteld worden dat de ontwikkeling passend is binnen het provinciale ruimtelijke beleid.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013

Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) in werking getreden. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

De volgende twee pijlers uit de PRV zijn mogelijk voor het plangebied van belang:

• 1. Duurzame leefomgeving:
  • a. Bodem;
  • b. Water;
  • c. Energie;
  • d. Cultureel Erfgoed.
• 2. Vitale steden en dorpen:
  • a. Wonen;
  • b. Werken;
  • c. Verkeer en vervoer.

Uit de toetsing van het plangebied en het planvoornemen komen de volgende aandachtspunten naar voren:

Duurzame leefomgeving

Het plangebied maakt onderdeel uit van een gebied wat is aangewezen als 'beschermingszone drinkwater'. Functies die het waterwinbelang kunnen schaden worden niet toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in functies en bebouwing die het grondwater zullen verontreinigen of het grondwaterpeil zullen aantasten.

Het plangebied maakt tevens onderdeel uit van een zone welke is aangewezen als 'Historische buitenplaatszone'. Ontwikkelingen binnen deze zone zijn enkel toegestaan wanneer sprake is van behoud en versterking van cultuurhistorische waarden. In paragraaf 4.2 en 5.9.2 wordt ingegaan op de specifieke cultuurhistorische waarde van het plangebied en de omgeving daarvan, en op welke wijze in het plan rekening is gehouden met deze waarden.

Vitale steden en dorpen

Het plangebied is aangewezen als bestaande stedelijk gebied, waar zowel wonen, bedrijvigheid alsmede kantoren toegestaan zijn. Tevens is de gehele provincie, en dus ook het plangebied, voor het onderdeel "Verkeer en vervoer" aangewezen als 'mobiliteitstoets'. Hiervoor geldt bij ruimtelijke ontwikkeling ingegaan moet worden op het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben en of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. In paragraaf 5.10.1 wordt nader op dit aspect ingegaan.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de voorwaarden uit de PRV, tevens voldoet onderhavige toelichting aan de eisen die uit de toetsing aan de PRV voortvloeien.

3.2.3 Provinciaal Waterplan 2010 - 2015

Het Waterplan 2010-2015 van de provincie Utrecht omvat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie Utrecht voor de periode 2010-2015. Met dit plan, door Provinciale Staten op 23 november 2009 vastgesteld, voldoet de provincie aan de verplichting van de Waterwet om voor een periode van zes jaar een regionaal waterplan op te stellen.

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 bevat geen specifieke informatie over de gemeente Zeist. Uit de verschillende kaarten die in het Waterplan zijn opgenomen blijkt bovendien dat er binnen het plangebied geen specifieke beschermingsregimes van toepassing zijn, zoals een
grondwaterbeschermingsgebied of infiltratiegebied.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Waterbeheerplan 2010 - 2015 'Water Voorop!' (2009)

Het algemeen bestuur van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft op 28 oktober 2009 het Waterbeheerplan "Water Voorop!" voor de periode 2010-2015 vastgesteld. In het Waterbeheerplan staat in grote lijnen het waterbeheer voor de planperiode beschreven. Het plan bevat alle taakvelden van het waterschap: de zorg voor schoon water, veilige dijken en droge voeten. Ook staat beschreven hoe deze taak het beste binnen de leef- en werkomgeving kan worden uitgevoerd. Daarnaast wordt er een overzicht gegeven van de ambities en doelen die het waterschap heeft voor deze periode.

De volgende thema's komen in het Waterbeheerplan aan bod:

• Veiligheid;
• Voldoende water;
• Schoon water;
• Recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Voor Zeist geldt dat met name de doelstelling "scheiden van schoon en vuil water" (afkoppelen) een belangrijk thema is voor zowel waterkwantiteit als waterkwaliteit. Bovendien is in bestaand stedelijk gebied, zoals het plangebied duurzaam waterbeheer met de trits "vasthouden, bergen en afvoeren" het uitgangspunt.

In het waterbeheerplan zijn ook de maatregelen voor de Kader Richtlijn Water (KRW) RW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

Andere onderwerpen die in de Waterkoers aan de orde komen zijn waterveiligheid, voldoende water, gezond water, gezuiverd afvalwater en genieten van water.

Eind 2015 heeft HDSR het ontwerp van het nieuwe waterbeheerplan "De Waterkoers 2016 - 2021" ter inzage gelegd. De Waterkoers 2016 - 2021 is een omslag in denken. Het is niet meer vanzelfsprekend dat het waterschap alles wat met oppervlaktewater te maken heeft, zelf oppakt, bepaalt of betaalt. Het waterschap wil vooral samen met mede-overheden, belangen- en maatschappelijke organisaties, bedrijven en bewoners uit het gebied werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Daarom is er ruimte voor initiatieven van derden. Het waterschap werkt de koers verder uit, samen met de gebiedspartners.

Waterstructuurvisie
Vasthouden, bergen, afvoeren is ook het leidend principe in de Waterstructuurvisie, ofwel de toekomstvisie van het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden. De structuurvisie geeft het streefbeeld voor het waterbeheer op de lange termijn (2050). Het plangebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van de gemeente Zeist.

Onderdeel van deze toelichting is de Watertoets waarin het planvoornemen getoetst wordt aan het beleid van het waterschap. De uitkomsten van deze toetsing zijn opgenomen in paragraaf 5.7. Uit de watertoets is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan het waterbeleid van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Zeist 2020

Op 1 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de ‘Structuurvisie Zeist 2020’ vastgesteld. Deze structuurvisie bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit perspectief werden vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Deze kernwaarden zijn nu vertaald naar tien hoofdkeuzes. Deze keuzes geven een beeld van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat.

Voor het gebied rondom de Utrechtseweg heeft de gemeente als doel om de om de beeldkwaliteit en de samenhangende historische identiteit van de Stichtse Lustwarande zo veel als mogelijk te herstellen. Een mix van functies, zoals groen, wonen, kantoren, zorg, ook op vrijkomende locaties wordt in dat kader toegestaan. Daarmee wil zij de achteruitgang actief tegengaan. Daarnaast stelt zij zich tot doel het recreatief wandel- en fietsgebruik van de warande te bevorderen. Deze doelstellingen liggen ten grondslag aan de voor ogen staande invulling van het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling sluit dan ook naadloos aan bij de gemeentelijke doelstellingen als verwoord in de Structuurvisie Zeist 2020.

3.4.2 Woonvisie 2016 - 2022

In 2016 heeft de gemeenteraad van Zeist de nieuwe Woonvisie 2016 - 2020 vastgesteld. De afgelopen jaren hebben laten zien dat ontwikkelingen elkaar snel opvolgen. De woningmarkt is sterk veranderd en deze Woonvisie sluit daarop aan en geeft aan op welke wijze de gemeente kan inspelen op recente ontwikkelingen.

Zoals in paragraaf 3.1.1. al is vermeld, zet de gemeente qua volkshuisvestelijk beleid in op ondermeer nieuwbouw en differentiatie om te voorzien in een concrete behoefte aan woningen. De realisatie van Zeister Warande sluit hierbij qua aantallen en verschillende woningtypologieën op aan.

Qua prijsniveau's heeft de gemeente qua differentiatie navolgende onderverdeling als beleidsuitgangspunt:

Afbeelding 3.1: woningdifferentiatie (Bron: Woonvisie 2016 - 2022)

Bij projecten met meer dan 30 woningen kan de gemeenteraad instemmen met het afwijken van de verplichte differentiatie. In onderhavig project wordt afgeweken van de beoogde woningdifferentiatie in de zin dat er geen goedkope woningen in het plangebied gerealiseerd zullen worden. De gemeenteraad van Zeist heeft hiermee reeds bij besluit van 11 november 2008 ingestemd. Van de gewenste differentiatie mag afgeweken worden vanwege de kwalitatieve meerwaarde van de voorgenomen ontwikkeling, de substantiële bijdrage van de uitbreiding van de woningvoorraad op een binnenstedelijke locatie en de hoge investeringen die met een transformatieontwikkeling gepaard gaan.

3.4.3 Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan

Op 9 juli 2013 is het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoers Plan (GVVP 2014-2023) vastgesteld door de Gemeenteraad van Zeist. In het GVVP 2014-2023 staan de volgende items centraal:

• De gemeenteraad heeft aan het GVVP kaders meegegeven op rijks-, regionaal- en lokaal niveau. Binnen deze kaders kunnen vanuit de samenleving ideeën worden aangedragen. Vrijheid om zaken te ontwikkelen bestaat vooral op het gebied van de wegencategorisering, duurzaamheid en fietsverkeer.
• Duurzaamheid speelt in alle onderdelen van de conceptnota een grote rol. De ‘ladder van Verdaas’ is richtinggevend geweest voor de vormgeving van het GVVP, OV en fietsverkeer worden gestimuleerd. Duurzaam verkeer wordt gestimuleerd (elektrische laadpunten, verduurzamen gemeentelijk wagenpark, verlengen convenant slim werken slim reizen).
• Bereikbaarheid speelt een andere belangrijke rol, vooral voor wat betreft stimulering van een goede doorstroming door een betere benutting van het wegennet. De auto wordt zeker niet weggepest: er is sprake van een win-win-win situatie met OV en fietsverkeer.
• Veiligheid is een andere pijler van het GVVP: aandacht is er voor een goede oversteekbaarheid voor met name voetgangers.
• Waar mogelijk worden parallellen gelegd met andere projecten die gelijktijdig worden ontwikkeld. Gedacht kan hierbij worden aan het Centrumplan, de evaluatie van het Fietsactieplan en de Luchtnota.

Voor onderhavig bestemmingsplan is relevant dat de Utrechtseweg aangemerkt is als onderdeel van het regionale netwerk. Het opwaarderen van de Utrechtseweg naar 2x2 rijbanen is opgenomen in het GVVP.

3.4.4 Groenstructuurplan

Het groenstructuurplan "Groen (voor) Zeist" (mei 2011) schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is een van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen.

Daarbij zet de gemeente in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren. Daarbij worden 5 structuurkenmerken (S) en 5 thema's (T) onderscheiden, elk met een eigen beleidsdoel, te weten:

• S1; Landschappelijke structuur en Ecologische Hoofdstructuur Zeist (EHZ)
  Het herkenbaar houden van de verschillende landschapstypen, doorlopend tot in de directe woonomgeving van mensen, als drager van de EHZ, ook op privéterreinen.
• S2; Het groene cultuurhistorische raamwerk
  Het koesteren, zichtbaar houden en versterken van de groene samenhang binnen het cultuurhistorisch raamwerk als geheel, inclusief laanpatronen en lopen van oude waterwegen.
• S3; Het netwerk van lanen en wegen
  Inzetten op het netwerk van lanen (en wegen) als dragers van de groenstructuur en als beeldkenmerk van Zeist.
• S4; Parken en plantsoenen
  Parken en plantsoenen moeten qua geschiedenis, beeld en gebruikswaarde de aandacht krijgen die ze verdienen.
• S5; De collage van kenmerkende groene karakters van de buurten van Zeist
  Deze collage moet worden gekoesterd, zichtbaar worden gehouden en versterkt, waarbij de vervlechting met de stedenbouwkundige karakteristieken en de rest van de groenstructuur kenmerkend is (en blijft).
• T1; Bomen
  Inzetten op bomen als belangrijkste beeldkenmerk van de Zeister groenstructuur.
• T2; Recreatief medegebruik
  Optimaal ruimte bieden voor recreatief medegebruik van het groen in de woonomgeving, in een grote verscheidenheid aan gebruiksmogelijkheden.
• T3; Natuurwaarden
  Bij voldoende ruimte, natuurontwikkeling en -beleving bevorderen in de woonomgeving van mensen, waarbij acceptatie van de verschijningsvorm een belangrijke rol speelt.
• T4; Tuinen
  De tuinen van de inwoners van Zeist als thema in beeld brengen en ervoor zorgen dat met ter beschikking staande middelen het belang ervan voor de Zeister groenstructuur wordt uitgedragen.
• T5; Buurt- en wijkinitiatieven
  Buurt- en wijkinitiatieven toetsen aan bovenstaande beleidsuitgangspunten.

Afbeelding 3.2: Kenmerkende groenstructuren Zeist

Voor het plangebied zijn de volgende aspecten van belang: Het cultuurhistorisch raamwerk van de Stichtse Lustwarande en de groenstructuren langs wegen.

Uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling is:

• de bestaande groenstructuur langs de Kromme-Rijnlaan zal intact blijven,
• de gehele opzet van het plan is een verwijzing naar de structuur van de Stichtse Lustwarande waarbij de bebouwing in een groene omgeving zal worden gesitueerd.

Er kan dan ook gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling een versterking van de plaatselijke groenstructuur oplevert en past binnen de doelstellingen van het gemeentelijke Groenstructuurplan.

3.4.5 Welstandnota

Bouwaanvragen kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. De gemeenteraad heeft op 7 september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. Bouwplannen die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, worden beoordeeld aan de hand van deze welstandsnota. De nota bevat loketcriteria, objectgerichte criteria en gebiedsgerichte criteria.

Loketcriteria zijn zo concreet dat een aspirant-bouwer als het ware aan het loket van de gemeente zelf al kan zien of zijn bouwplan daaraan voldoet. Loketcriteria mogen uitsluitend betrekking hebben op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, het materiaalgebruik en de kleur van het bouwwerk. De objectgerichte zijn ingedeeld in richtlijnen voor beoordeling van kleine bouwplannen zoals aan- en bijgebouwen, en van specifieke objecten, zoals instellingsterreinen of landgoederen. Ze hebben met elkaar gemeen dat het object, het bouwwerk zelf, bij de toetsing voorop staat. De gebiedsgerichte criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. Een (historisch) centrum vraagt immers om een andere benadering dan een bedrijventerrein.

Het plangebied is gelegen in het deelgebied 'Stichtse Lustwarande'. De welstandsnota geeft voor de dit deelgebied de volgende omschrijving en beleiduitgangspunten:

"De Stichtse Lustwarande is een landgoederenzone waarvan de oorspronkelijke structuur aangetast is door het verleggen van routes, afbreken van gebouwen en herverkaveling van tuinen en parken. De aanwezige bebouwing, bestaande uit villa’s en (voormalige) landgoederen en bebouwing bij voormalige buitenplaatsen gebleven karakter van relatief grote bouwwerken omgeven door groene ruimten en de beplantingen zijn erg waardevol. Het deelgebied heeft een hoge dynamiek die zich uit in een grote verkeersdruk, verstedelijking en recreatie. De belangrijkste opgave voor de Lustwarande is het zoeken naar een optimale balans tussen rood en groen bij functieveranderingen en het verbinden van natuur- en cultuurwaarden bij vormen van recreatie.

Welstandscriteria zullen zich richten op het behoud van de bestaande speciale bebouwingskenmerken. Ten aanzien van nieuwbouw zal ingezet worden op het bereiken van een hoge kwaliteit met speciale aandacht voor cultuurhistorische karakteristieken en architectuur. Uit het bovenstaande blijkt dat de aanwezige ruimtelijke en architectonische karakteristieken voor het gehele deelgebied van hoge kwaliteit zijn. Handhaven, herstellen en versterken van deze kwaliteiten zijn de uitgangspunten voor de welstandsbeoordeling. Om deze redenen zijn bij dit deelgebied geen aanvullende criteria gegeven".

Bij de uitwerking van de bouwplannen is rekening gehouden met de specifieke kwaliteiten van de Stichtse Lustwarande. De definitieve toetsing aan de welstandscriteria vindt plaats tijdens de toetsing van de aanvraag om omgevingsvergunning.

3.4.6 Gemeentelijk Archeologiebeleid

Om behoud van het bodemarchief te realiseren wordt in het Verdrag van Malta aangegeven dat het archeologisch belang zo vroeg mogelijk tijdens, of zelfs voorafgaand aan processen van ruimtelijke plan- en besluitvorming dient te worden meegewogen. Hiertoe dient de Nederlandse overheid waarborgen te creëren voor stelselmatig overleg tussen archeologen, stedenbouwkundigen en planologen. Daartoe zou bij de voorbereiding van bestemmingsplannen meer aandacht moeten worden besteed aan de mogelijke aanwezigheid van archeologische resten en bij de aanwezigheid hiervan zouden meer beschermende regelingen in het plan moeten worden opgenomen. Daarbij dient volgens het Verdrag het uitgangspunt te zijn dat ‘de bodemverstoorder betaalt’.

Per 1 september 2007 is als uitwerking van het Verdrag van Valetta de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Archeologische taken en verplichtingen, die voortvloeien uit de Wamz, liggen vanaf die datum bij de gemeenten. Van hen wordt verwacht dat zij een archeologisch beleid met bijbehorende instrumenten ontwikkelen. De belangrijkste verplichting ingevolge de Wamz is dat de gemeenteraad bij vaststelling van bestemmingsplannen rekening moet houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Daarom heeft de Raad van de gemeente Zeist een beleidsadvieskaart vastgesteld. Deze maakt onderdeel uit van de Nota ‘Archeologische Monumentenzorg Zeist 2009’ en de erfgoedverordening. Op deze kaart worden zones en terreinen met verschillende archeologische (verwachtings)waarden aangegeven. Op deze kaart wordt aangegeven hoe hoog de verwachtingen zijn voor het grondgebied van de gemeente ten aanzien van het aantreffen van archeologische resten. Op basis van deze zones worden eisen gesteld. Deze kaart maakt inzichtelijk welke terreinen wel en niet in aanmerking komen voor planologische maatregelen gericht op behoud en/of beheer. In hoofdstuk 5 komt de kaart in relatie tot het plangebied aan de orde.

3.4.7 Waterplan Zeist

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist is vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Het water in Zeist vervult een belangrijke rol voor de beleving, cultuurhistorie, ecologie en aan- en afvoer van water. De ambitie van het waterplan is om zorgvuldig met water om te gaan. Daarom geldt voor heel Zeist, dat er zuinig moet worden omgegaan met grondwater en oppervlaktewater. De kwaliteit van het grondwater wordt verbeterd door de sanering van bronnen van verontreiniging. Door het zoveel mogelijk vasthouden van regenwater en kwelwater kan de verdroging worden bestreden en kan de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk worden beperkt. Deze benadering past goed binnen de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Om het gebiedseigen water in Zeist vast te houden wordt waar mogelijk verhard oppervlak afgekoppeld van de riolering en geïnfiltreerd in de bodem. De kwaliteit van het grondwater en oppervlaktewater mag niet verslechteren ten opzichte van de huidige situatie. Verbetering van de waterkwaliteit is een belangrijk doel. Er blijft water van buitenaf nodig voor aanvulling en verversing om waterkwaliteitsproblemen te voorkomen en de beleving te verbeteren. Dit gebiedsvreemde water wordt alleen gebruikt voor stedelijk en agrarisch gebied.

Natuurgebieden worden zoveel mogelijk zelfvoorzienend door maximaal gebruik van de aanwezige kwel en het instellen van flexibel peilbeheer om water vast te houden. De schakels in de waterketen worden goed op elkaar afgestemd, waaronder het beheer en onderhoud.

In paragraaf 5.7, de ‘waterparagraaf’, wordt nader ingegaan op de wateraspecten in het (plan)gebied.

3.4.8 Afkoppelplan

De gemeentelijke ambities om het hemelwater afkomstig van verhard oppervlak af te koppelen van de riolering zijn uitgewerkt in het Afkoppelplan Zeist "Duurzaam omgaan met hemelwater" (maart 2011).

In dit beleidsplan is de volgende ambitie geformuleerd:

• In Zeist geleidelijk te groeien naar tenminste de landelijk gestelde doelstelling van 20% afkoppeling van het verhard oppervlak.

Om deze doelstelling te bereiken hanteert Zeist de volgende aanpak:

• In nieuwbouw situatie maximaal de verantwoorde afkoppelmogelijkheden te benutten;
• Het stimuleren van het afkoppelen van bestaande platte daken;
• Het stimuleren van het afkoppelen van hellende daken;
• Het versterken van het bewust omgaan met water door de inzet van communicatie middelen.

In paragraaf 5.7, de ‘waterparagraaf’, wordt nader ingegaan op de wateraspecten in het (plan)gebied.

3.4.9 Parkeerbeleidsnota

In de parkeerbeleidsnota worden parkeernormen gehanteerd die gebaseerd zijn op de parkeerkencijfers van het CROW ten tijde van het vaststellen van de nota (2004). De parkeernormen gelden voor nieuwbouw-, uit- en inbreidingsprojecten, alsmede functieveranderingen. De parkeernormen gelden niet voor bestaande situaties.

In paragraaf 5.10.2 wordt nader op dit aspect ingegaan.

3.4.10 Brede Milieuvisie

Iedereen wil in een prettige omgeving wonen, werken en leven. Maar wat vinden mensen in Zeist nou echt belangrijk op het gebied van milieu en duurzaamheid?

De wensen en ideeën staan beschreven in de Brede Milieuvisie. Met breed wordt bedoeld dat het gaat om alle milieuthema’s die invloed hebben op onze leefomgeving. Denk daarbij aan:

• ondergrond en water;
• geluid, geur en licht;
• lucht;
• natuur, klimaat en grondstoffen (afval).

Het college heeft op 31 mei besloten om de visie voor te leggen aan de gemeenteraad. De gemeenteraad neemt naar verwachting in het najaar van 2016 een besluit over de milieuvisie.

Ten aanzien van de verschillende milieuaspecten die in de brede Milieuvisie genoemd zijn, is in het kader van de voorgenomen ontwikkeling onderzoek gedaan naar de effecten van het plan op de omgeving en naar een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners. Daarnaast is bij de planvorming waar mogelijk rekening gehouden met het behoud en/of versteking van de groenstructuren en cultuurhistorische waarden. Tevens wordt met de realisatie van een nieuwe woonwijk op een voormalige kantoorlocatie in het stedelijke gebied van Zeist voldaan aan één van de hoofdprincipes van duurzame stedebouw: 'inbreiding vóór uitbreiding'.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Inleiding

Met het project "Zeister Warande" wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het herkenbaar maken van de ligging van Zeist aan het historisch lint De Stichtse Lustwarande. Door twee buitenplaatsen (de "grote" en de "kleine" Warande) te maken, gericht op de Utrechtseweg, wordt het programma van 155 woningen in kleinschalige, herkenbare eenheden verdeeld.

Onderstaand en in de navolgende paragrafen worden de stedenbouwkundige en cultuurhistorische aspecten nader uitgewerkt. Het volledige stedenbouwkundige plan is als bijlage 1 opgenomen.

Kleine Warande

In het plandeel "Kleine Warande" zullen 76 appartementen gerealiseerd worden. Het parkeren zal gedeeltelijk ondergronds gerealiseerd worden. Voor het overige zal het parkeren op het maaiveld plaatsvinden. Om de bebouwing van de Kleine Warande voor de omliggende woonwijk een minder stenig aanblik te geven, krijgt een gedeelte van het totale dakvlak een groene invulling.

Afbeelding 4.1: Impressie toekomstige situatie plangebied "Kleine Warande".

Grote Warande

In dit plandeel zullen 30 appartementen en 49 grondgebonden woningen gerealiseerd worden. Het parkeren zal gedeeltelijk ondergronds gerealiseerd worden, voor het overige zal het parkeren op het maaiveld plaatsvinden.

Afbeelding 4.2: Impressie toekomstige situatie plangebied "Grote Warande" met op de achtergrond de "Kleine Warande".

4.2 Inpassing historische structuur

Voor de invulling van het plangebied is gekozen voor een planopzet waarin iedereen een herstel van de historische structuur herkent.

De buitenplaatsachtige opzet voegt zich logisch in de omgeving en herstelt de Utrechtseweg als herkenbaar historisch lint en maakt de hiërarchie ten opzichte van de Kromme-Rijnlaan in één oogopslag duidelijk. De opdeling in twee onderdelen maakt het plan kleinschalig en herkenbaar. In het plan is veel aandacht besteed aan een logische overgang naar het laagbouwmilieu in de omgeving door toevoeging van grondgebonden woningen.

In de architectonische opzet is een stijl die herinneringen oproept aan de jaren '30 herkenbaar en daarnaast architectonisch aansluiting zoekt bij het Hollands classicisme, dat ook aan de basis van veel van de architectonische juweeltjes langs de Stichtse Lustwarande heeft gelegen.

Opdeling in onderdelen

Bij een analyse van de historische buitenplaatsen valt op dat deze van zeer verschillende grootte zijn en soms dicht bij elkaar liggen. Dit is aanleiding de twee onderdelen, Grote en Kleine Warande, een verschillend karakter mee te geven; beiden sluiten aan bij de traditionele baksteen architectuur uit de omgeving; de typologie en ook het kleurgebruik is evenwel voor beide onderdelen verschillend.

Het plangebied is in delen opgedeeld, omdat dit een aantal belangrijke voordelen heeft:

Intimiteit

De opdeling van het complex heeft tot gevolg dat we nu drie kleinschaliger plandelen krijgen; één van 30 appartementen en 49 eengezinswoningen (Grote Warande), één van 76 appartementen (Kleine Warande).

Elk van deze twee nieuwe buitenplaatsen kan zo een eigen karakter en hiërarchie krijgen met hoofd- en bijgebouwen. Dit eigen karakter wordt in samenstelling van de bouwmassa's evenals in de inrichting aangezet.

Fasering

De kleinschaligheid maakt het mogelijk ook met een gedeeltelijke invulling al over een volwaardig plan te beschikken, inclusief de al aangelegde buitenruimtes, met alle positieve aspecten die dat heeft ten aanzien van de kwaliteit van bewoning vanaf het eerste moment.

Inpassing in groen

Door de opdeling ontstaat er ook de mogelijkheid een tussenruimte te creëren die de twee plandelen van elkaar scheidt en ook het gebied afzoomt naar de randen. Deze tussenruimte krijgt een boombeplanting, in tegenstelling tot de hof van de Kleine Warande, die van een meer spaarzame beplanting wordt voorzien.

Flexibiliteit

De hier gepresenteerde opzet is geen gefixeerd plan. Het is een startpunt voor een verdere ontwikkeling waarin mogelijk een aantal (ondergeschikte) zaken aangepast zullen worden. Het basisprincipe van de twee ensembles blijft echter onverkort overeind en is sterk genoeg om aanpassingen te kunnen accommoderen.

Beeld Utrechtseweg

De bebouwing is bewust op afstand van de weg geplaatst, omdat dit de meeste mogelijkheden voor een gevarieerde groeninpassing biedt. De afwisseling tussen een open, met de buitenruimte op de weg gerichte buitenplaats en een door bomen omzoomde, meer introvert ensemble levert een groen karakter op, waarbij de continue beleving van het wegprofiel wordt hersteld. Groen met af en toe een inkijkje in de richting van ensembles die zich niet direct helemaal prijsgeven.

4.3 Groen en beplanting

De beide plandelen presenteren zich op formele wijze naar de Utrechtseweg. De aandacht wordt natuurlijk in eerste instantie getrokken door deze opzet, waarvan de focus op de formele inrichting ligt. De ruimte tussen en buiten de twee onderdelen kan op een vanzelfsprekende manier voor een parkachtige beplanting worden ingezet.

Door de gebouwen van het grote cluster iets naar achteren te schuiven, wordt het mogelijk een stevige beplanting aan te brengen, waardoor de weg niet door een bomenlaan, maar door een bosachtige beplanting wordt omgeven. Als minimum maat tot de Utrechtseweg wordt een afstand van 18m gehanteerd.

De stallingsgarages liggen onder het centrale deel van de twee buitenplaatsen, maar niet daartussen. Op die manier wordt het mogelijk daar bomen in de volle grond te plaatsen, waardoor een buffer tussen en rond de buitenplaatsen ontstaat.

Begrenzing plangebied t.o.v. omliggende woonwijk

De invulling van de gronden en specifiek de vormgeving en typologie van de begrenzing van het plangebied ten opzichte van de omliggende woonwijk Crosestein wordt in samenspraak met de bewoners van de wijk Crosestein nog nader uitgewerkt. Zeker is dat de bestaande groene afscheiding tussen het plangebied en de omliggende percelen bestaande uit bomen en bosschages behouden blijven en waar mogelijk wordt versterkt (zie hiervoor ook afbeelding 4.3). Ten aanzien van dit onderwerp zijn afspraken gemaakt met verschillende belanghebbenden wat heeft geresulteerd in een bomeninventarisatie (inclusief acties) en een bijbehorend beplantingsplan. Dit is middels een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan ook juridisch geborgd.

Afbeelding 4.3: Beplantingsplan

4.4 Verkeer, ontsluiting en parkeren

De ontsluiting van de beide plandelen is zo opgezet dat de route van straat naar garage zo kort mogelijk is. Er loopt, anders dan een calamiteitenverbinding, geen verkeersroute door het gebied. De "Kleine Warande" wordt ontsloten via de Utrechtseweg, daar waar de "Grote Warande" via de Kromme-Rijnlaan ontsloten wordt.

Om, in overleg met verschillende belanghebbenden, zo veel mogelijk bestaande bomen in de zuidoost hoek van het plandeel Kleine Warande te behouden, is ervoor gekozen de parkeerstrook om het appartementengebouw niet door te te trekken. Aan de oost- en zuidkant van het appartementengebouw zal de parkeerstrook tot ca. de helft van het gebouw doorgetrokken worden en eindigen in een keervoorziening.

De appartementen zijn iets t.o.v. het maaiveld opgetild. Dit heeft een aantal voordelen. Om te beginnen hoeft de stallingsgarage niet een volledig verdiepte kelder te hebben. Verder ontstaat door het optillen een betere waarborg voor de privacy van de bewoners van de appartementen, met name bij de buitenruimtes. De aanleghoogte van de garages is dus ca. 2m onder het omringende maaiveld; ongeveer op grondwaterniveau.

De aan te leggen parkeerplaatsen zullen een groene uitstraling krijgen en een groene inpassing. Ter indicatie zijn in bijlage 2 referentiebeelden opgenomen. Het toepassen van kunststof honingraat tegels behoort tevens tot de mogelijkheden.

4.5 Bebouwing

Bouwtechniek

Om tijdens de bouwwerkzaamheden de overlast voor omwonenden te beperken zal er ten behoeve van de realisatie van de fundering niet geheid worden, maar geboord worden of een andere techniek die trilling en geluid reducerend is.

Architectuur

Het inspirerende bij het ontwerp van een plan in een historische context is de relatie tussen de architectuur en de beeldverwachting die opgeroepen wordt door de formele buitenplaatsopzet van het gebied in brede zin; de strook die bekend staat als de Stichtse Lustwarande; het gebied vanaf de stad Utrecht langs de Utrechtse heuvelrug tot aan de Grebbeberg.

De architectuurkeuze is dan ook een heel gevoelige. Begrippen die opkomen zijn: chique; ingetogen; waardig, historische binding.

Vooral in een consequente detaillering moet het karakter van de architectuur tot uiting komen. Opvallend is dat veel van de gebouwen uit het Hollands classicisme, de kenmerkende architectuur van veel van de landhuizen in de omgeving, zeker van oorsprong, een bakstenen of wit gepleisterd uiterlijk hebben. Voorbeelden in de regio zijn uiteraard Slot Zeist, maar ook Paleis het Loo; Kasteel Amerongen en Huis Doorn.

Bij de architectonische uitwerking is ook metselwerk als karakterbepalend materiaal gebruikt, waarin door het werken met reliëf in de gevel de verticaliteit extra wordt aangezet. Franse balkons bepalen voor een groot deel de gebruikswaarde van de appartementen en het karakter, juist ook van binnenuit.

Ten aanzien van de gevel aan de zijde van Crosestein 4601 dient vermeld te worden dat in lijn met gemaakte afspraken met de omgeving licht doorlatend glas zal worden toegepast om zo eventuele hinder vanwege inkijk zo veel mogelijk beperkt wordt.

Plattegronden

Appartementen

De woningen zijn in Grote Warande ontworpen vanuit een portiekontsluiting en hebben als ontwerpthema meegekregen dat het niet alleen om het optimaliseren van de woningplattegronden gaat, maar daarnaast ook om de representativiteit ervan. De hal van de woning; de eerste indruk, is meer dan de verbinding van voordeur naar woonkamer, hij heeft zelf ook kwaliteit. Dit is vooral zichtbaar bij de Kleine Warande, waar een ruim gedimensioneerde corridor de woningen ontsluit.

Buitenruimten

De appartementen zijn allen zuidwest, op het zuiden of op het zuidoosten gericht. De balkons zijn ontworpen op gebruikswaarde en privacy. De privacy wordt gewaarborgd doordat er geen balkons rechtstreeks aan elkaar grenzen. De gebruikswaarde is groot door de royale afmetingen en relatief grote diepte.

Eengezinswoningen

Bij de overgang van het landgoed naar de laagbouw ten zuiden van het plangebied zouden op zich ook appartementen gesitueerd kunnen worden, maar in onderhavig plan is gekozen voor grondgebonden woningen. Dit verduidelijkt de planhiërarchie en maakt de schaalsprong naar de omgeving niet te groot. Dit woningtype is ook minder op uitzicht gericht en meer op de beleving van het eigen privédomein. Zij past daarmee uitstekend op deze plek, die immers niet rechtstreeks deel uitmaakt van de hofbebouwing. Bovendien harmonieert dit goed met de driehoekige terreinvorm van de Grote Warande. De typologie van de eengezinswoning is op deze plek, in de onmiddellijke omgeving van Crosestein, goed op zijn plaats. De ruimtelijke structuur van Crosestein wordt tot aan de Kromme-Rijnlaan doorgezet.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden - Milieuaspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een aantal milieuonderwerpen toegelicht.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies worden hinder en gevaar voorkomen (goed woon- en leefklimaat) en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Wettelijk kader

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt getoetst conform de VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'(editie 2009), de Wet milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Wet geurhinder.

VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten biedt in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009), een handreiking voor de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van milieugevoelige functies krijgen. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met daarbij behorende gewenste afstanden tot milieugevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van de bedrijven en anderzijds de gevel van een milieugevoelige functie.

De adviesafstanden hangen samen met gebiedskenmerken. In onderstaande tabel zijn de meest voorkomende categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies weergegeven.

Milieucategorie	Minimale afstand (in meters) 'rustige woonwijk	Minimale afstand (in meters) 'gemengd gebied'
1	10	0
2	30	10
3.1	50	30
3.2	100	50
4.1	200	100
4.2	300	200
5.1	500	300
5.2	700	500
5.3	1.000	700
6	1.500	1.000

Tabel 5.1: Richtafstanden milieuzonering
Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' kent de VNG-handreiking ook het omgevingstype 'gemengd gebied'. Wanneer sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, in het bijzonder voor het aspect geluid, met één afstandsstap verlaagd worden zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een 'gemengd gebied' wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan functies. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype 'gemengd gebied'.

Wet milieubeheer
De VNG-publicatie is een handreiking. De standaard richtafstanden die hierin staan zijn gesteld voor een bepaald type bedrijfsactiviteiten en omvang. In het kader van de Wet milieubeheer zijn inrichtingen gehouden aan voorschriften in de milieuvergunning of in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Daarbij kunnen in een milieuvergunning specifieke voorschriften voor een bedrijf worden gesteld of gelden algemene normen voor bedrijven die onder de meldingsplicht van een AMvB vallen. Deze voorschriften of normen omvatten onder meer de werkelijke hinderafstanden voor stank, geluid en veiligheid die in acht genomen moeten worden ten opzichte van gevoelige bestemmingen in de omgeving.

Een bedrijf kan op grond van zijn milieuvergunning en de hiermee impliciet toegekende milieuzone ruimtelijke rechten claimen. Een vergunning kent immers niet alleen plichten toe maar ook rechten. Bovenstaande geldt op een vergelijkbare wijze voor inrichtingen waarop een AMvB van toepassing is.

Situatie

Het plangebied ligt direct aan de kruising van de Utrechtseweg en de Kromme-Rijnlaan. Beide wegen maken deel uit van de hoofdinfrastructuur en zijn gekenmerkt door een hoge verkeersintensiteit. Daarom kan het plangebied worden beschouwd als 'gemengd gebied'.

In de omgeving van het plangebied is alleen sprake van bedrijfsactiviteiten in de categorieën 1 en 2. Binnen een schil van 10 meter vanaf de plangrens zijn er in het geheel geen bedrijfsactiviteiten.

Binnen een schil van 30 meter zijn alleen enkele locaties met kantooractiviteiten (voor het merendeel 'kantoor aan huis'), die in categorie 1 vallen. Ten noordoosten ligt aan de overzijde van de Utrechtseweg op nummer 37 een penitentiaire jeugdinrichting, die in categorie 2 valt. De afstand van deze inrichting tot de plangrens is 50 meter.

Afgezien van de kwalificatie 'gemengd gebied' en de daarom gerechtvaardigde verkleining van de richtafstanden vormen de omliggende bedrijfsactiviteiten dus geen belemmering voor het plangebied.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen door buiten het plangebied gelegen bedrijfsactiviteiten. Binnen het plangebied zijn uitsluitend woonfuncties geprojecteerd, zodat ook in dit opzicht geen toetsing nodig is.

5.3 Geluid

Het plan past niet binnen het bestemmingsplan, daarom moet het plan aan de Wet geluidhinder worden getoetst.

Wettelijk kader

Wet geluidhinder (Wgh)
De Wgh schrijft voor dat de gevolgen van plannen akoestisch onderzocht moeten worden, als de geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone liggen. De Wgh omschrijft zones langs wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. De aspecten spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen zijn voor dit plan niet relevant. Daarnaast geeft de Wgh aan wanneer sprake is van geluidsgevoelige bestemmingen. Dit zijn (samengevat) woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen. In dit plan is sprake van alleen woningbouw.

Binnen een geluidszone geldt een voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting bij deze geluidsgevoelige bestemmingen. Voor wegverkeer bedraagt deze 48 dB. Hierbij geldt een toetsing per weg. Als de voorkeurswaarde wordt overschreden moet de gemeente onderzoeken of geluidsreducerende maatregelen getroffen kunnen worden (bron- en overdrachtsmaatregelen) om aan de voorkeurswaarde te kunnen voldoen. Pas als blijkt dat niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan kan het college ontheffing verlenen van de voorkeurswaarde. Hierbij geldt wel een maximale ontheffingswaarde. Deze is afhankelijk van een aantal eigenschappen van de locatie. In onderstaande tabel zijn de breedtes van de geluidszone, de voorkeurswaarden en maximale ontheffingswaarden kort samengevat. Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de Utrechtseweg, de Kromme-Rijnlaan en de Dreef. Het plangebied is niet binnen de geluidszone van de A28 gelegen. Uit indicatieve berekeningen van de ODRU is ook gebleken dat de A28 ter hoogte van het plangebied geen relevante bijdrage meer levert.

Bron	Zonebreedte	Voorkeurswaarde	Maximale ontheffingswaarde
			Volgens Wet geluidhinder	Volgens gemeentelijk geluidbeleid
A28	600 m	48 dB	53 dB	53 dB
Utrechtseweg, Kromme-Rijnlaan en de Dreef	200 m	63 dB	63 dB	58 dB

Tabel 5.2: Grenswaarden wegverkeerslawaai

Gemeentelijke beleidsregel hogere waarden Wgh
De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hiervoor stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Het college van B&W heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting

Situatie

Om de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van het plangebied te toetsen aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid is door Aveco de Bondt een akoestisch onderzoek naar het wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het gehele onderzoek is als bijlage 2 bij deze toelichting toegevoegd.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijken de volgende resultaten:

• Ten gevolge van de Kromme-Rijnlaan bedraagt de hoogste geluidbelasting 59 dB (incl. aftrek 5 dB ex artikel 110g Wgh). Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met 11 dB overschreden;
• Ten gevolge van de Utrechtseweg bedraagt de hoogste geluidbelasting 59 dB (incl. aftrek 5 dB ex artikel 110g Wgh). Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met 11 dB overschreden;
• Ten gevolge van De Dreef wordt voor alle bouwblokken en appartementen voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
• De gecumuleerde geluidbelastingen exclusief aftrek conform artikel 110g Wgh bedragen ten hoogste 64 dB. Indien hogere waarden worden vastgesteld, dienen bij de aanvraag omgevingsvergunning conform Bouwbesluit geluidwerende voorzieningen bepaald te worden teneinde een binnenniveau van 33 dB te kunnen garanderen;
• In de nabije toekomst zal er naar verwachting geluidreducerend asfalt (SMA 0/8) toegepast worden op de Utrechtseweg en de Kromme-Rijnlaan. Uit berekeningen blijkt dat dit zorgt voor maximaal 0,5 dB afname van de geluidbelasting;
• Het plaatsen van geluidschermen langs de Utrechtseweg en de Kromme-Rijnlaan is vanuit stedenbouwkundig oogpunt onwenselijk;
• Vanuit akoestisch oogpunt is het toepassen van geluidreducerend wegdek op de Utrechtseweg en/of de Kromme-Rijnlaan geen effectieve maatregel;
• Op basis van de rekenresultaten blijkt dat, met uitzondering van de eis van een geluidluwe gevel bij iedere woning met een geluidbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde, voldaan kan worden aan de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid. Aan de inspanningsverplichtingen uit het beleid is zo goed mogelijk invulling gegeven. Met het treffen van maatregelen kan voldaan worden aan de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid. Het voldoen aan deze eisen is in de planregels van dit bestemmingsplan vastgelegd.

Conclusie

Met het toepassen van nader uit te werken (gebouwgebonden) maatregelen voldoet onderhavige ontwikkeling aan het gemeentelijke geluidbeleid. De eisen uit het beleid zijn in de planregels vastgelegd. Met het verlenen van de benodigde hogere waarden wordt voldaan aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder.

5.4 Luchtkwaliteit

Tussen de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening is een koppeling gelegd. Zo dienen ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de in de Wet milieubeheer opgenomen richtwaarden en grenswaarden voor een aantal luchtvervuilende stoffen.

Wettelijk kader

Wet milieubeheer
Voor luchtkwaliteit is de Wet luchtkwaliteit van toepassing. Deze Wet, onderdeel van de Wet milieubeheer, is onder meer verder uitgewerkt in het Besluit niet in betekenende mate en de Regeling niet in betekenende mate. In het Besluit niet in betekenende mate is vastgelegd dat wanneer een ontwikkeling niet meer bijdraagt dan 3% aan de grenswaarde, deze niet hoeft getoetst te worden aan de wettelijke grenswaarden. Doorvertaald betekent dat meer dan 1,2 microgram per m3 wordt aangemerkt als in betekenende mate. In de Regeling niet in betekenende mate is dit doorvertaald naar 1.500 woningen.

Wet ruimtelijke ordening
Ruimtelijke plannen die procedures doorlopen conform de Wet op de ruimtelijke ordeningen dienen te voldoen aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. De formele definitie van het beginsel van een goede ruimtelijke ordening is: "het coördineren van de verschillende belangen tot een harmonisch geheel dat een grotere waarde vertegenwoordigd dan het dienen van de belangen afzonderlijk". Een goede luchtkwaliteit is een van de belangen, ofwel de luchtkwaliteit dient geschikt te zijn voor de beoogde functie. Daarom is het wenselijk om inzicht te hebben in de luchtkwaliteitsituatie en te bepalen of de mate van blootstelling acceptabel is.

Situatie

Het plan betreft de bouw van 155 woningen op de hoek Utrechtseweg en Kromme-Rijnlaan.

Wet luchtkwaliteit

De NIBM-grens voor woningbouwlocaties (3% criterium) is maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg. Het onderhavige project is dan ook gelet op de omvang ervan aan te merken als een project dat niet in betekende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging.

Goede ruimtelijke ordening

Naast de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, moet worden bezien of er voor de te realiseren woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Om te bepalen of de plaatselijke luchtkwaliteit voldoet aan de normen voor een goed woon- en leefklimaat is gebruik gemaakt van de NSL-monitoringstool. Sinds 2010 vindt jaarlijks een monitoring plaats van het NSL. Daarin wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit gevolgd en wordt de uitvoering van de maatregelen en projecten, die zijn opgenomen in het NSL, bijgehouden. Ten behoeve van deze monitoring worden berekeningen uitgevoerd met de Monitoringstool. Indien uit de monitoring blijkt dat de doelstellingen van het NSL niet worden gehaald, kunnen extra maatregelen worden getroffen.

Afbeelding 5.1: concentraties luchtkwaliteit ter plaatse van plangebied (bron: www.nsl-monitor.nl/viewer)

Op basis van de NSL-monitoringstool blijkt dat de achtergrondconcentraties fijn stof en stikstofdioxide ter plaatse van het plangebied (nabij de weg gelegen dus ‘worst case’) in 2015 respectievelijk 23,6 µg/m3 en 29,4 µg/m3 bedragen. Hiermee wordt ruim voldaan aan de wettelijke norm van 40 µg/m3. De achtergrondconcentratie ultrafijn stof (PM2,5) bedraagt ter plaatse van het plangebied in 2015 14,8 µg/m3. Hiermee wordt tevens voldaan aan de hiervoor geldende grenswaarde van 25 µg/m3.

Dit blijkt tevens uit berekeningen die de Milieudienst heeft uitgevoerd naar de concentraties stikstofdioxide en fijn stof. De hieruit voortgekomen concentraties zijn grafisch weergegeven in bijlage 4.

Conclusie

De ontwikkeling van de 155 woningen draagt niet in betekenende mate bij aan de concentraties stikstofdioxide en fijn stof. Dit betekent dat de ontwikkeling voldoet aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit, zoals vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Tevens worden ter plaatse van het plangebied de grenswaarden niet overschreden waardoor een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd is.

5.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.

Wettelijk kader

Externe veiligheid maakt onderscheid tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de onderliggende regelgeving. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Beleidskader elektromagnetische straling
Voor hoogspanningslijnen is het beleidskader beschreven in het 'Advies met betrekking tot hoogspanningslijnen' (Min. VROM d.d. 5 oktober 2005). Hierin adviseert de Staatssecretaris van VROM het in acht nemen van een veiligheidszone, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Voor zendmasten (omroep/GSM/UMTS) zijn in de EU-publicatie 1999/519/EG blootstellingslimieten aanbevolen voor personen die permanent in de nabijheid van zendmasten verblijven. Nederland heeft deze aanbeveling overgenomen en opgenomen in de Telecommunicatiewet.

Situatie

Onderstaande uitsnede van de professionele Risicokaart toont de omgeving van het plangebied.

Afbeelding 5.2: Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

Risicobedrijven
Er zijn geen inrichtingen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Transport van gevaarlijke stoffen
Ten westen van het plangebied ligt de rijksweg A28, die tot het Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen behoort. Gezien de afstand tot het plangebied (600 meter) zijn de transportrisico's van de A28 voor het plangebied niet van belang.

Op plaatselijk niveau is via de route Utrechtseweg - Kromme-Rijnlaan sprake van het vervoer van LPG, butaan en propaan naar een aan de Kwikstaartlaan gelegen LPG-tankstation annex gasflessenstation.

De frequentie van dit vervoer is van zodanig beperkte omvang, dat er geen sprake is van een veiligheidscontour voor het plaatsgebonden risico, terwijl ook het groepsrisico verwaarloosbaar is. Dit vervoer vormt dan ook geen belemmering voor het plangebied.

Buisleidingen
Ten zuidwesten van het plangebied ligt een regionale hogedruk aardgasleiding. Gezien de afstand van ten minste 600 meter is deze leiding voor het plangebied niet van belang.

Hoogspanningslijnen
Er zijn geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Zendmasten
Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen kunnen veroorzaken van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten.

Conclusie
Er is geen sprake van een veiligheidscontour en er is geen noodzaak voor het uitvoeren van een risicoanalyse. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

5.6 Bodem

Het is wettelijk geregeld (bouwverordening) dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel.

Wettelijk kader

Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen, als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Een bodemonderzoek moet recent zijn (over het algemeen wordt hiervoor aangehouden niet ouder dan 5 jaar) en moet een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.

Situatie

Door Aveco de Bondt is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (kenmerk R-GTA/469 d.d. 14 juni 2016). Op basis van dit onderzoek zijn de volgende resultaten gebleken:

Olieverontreiniging

Tijdens eerder onderzoek is een olieverontreiniging in de grond aangetoond, die gezien de omvang niet als ernstig geval werd aangemerkt. Bij de verificatie is in de grond uit boring 04 is een zeer licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond (index afgerond 0). In het grondwater zijn geen verhoogde concentraties aan minerale olie en vluchtige aromaten aangetoond. Hiermee is de verontreiniging met minerale olie, welke eerder ter plaatse van het voormalig vulpunt is aangetoond, niet bevestigd middels onderhavig onderzoek. Gelet op de beperkte omvang van de verontreiniging kan ook niet worden uitgesloten dat de verontreiniging nog aanwezig is. Dit vormt een aandachtspunt voor het bouwrijpmaken van het terrein.

Slootdempingen

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn er geen waarnemingen gedaan die duiden op de aanwezigheid van een slootdemping. Analytisch zijn in de grond uit de boringen ter plaatse van de gedempte sloot geen verhoogde gehalten aangetoond. Het kan echter ook niet worden uitgesloten dat de slootdemping elders binnen het plangebied aanwezig is. Dit vormt een aandachtspunt voor het bouwrijpmaken van het terrein.

Overig terrein

Bij een groot deel van de gaten/boringen is in de bovengrond een zwakke bijmenging met beton en/of puin waargenomen. Incidenteel zijn bijmengingen met glas, metaal, baksteen, doek en plastic waargenomen. In de grond zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten aan PAK en enkele zware metalen aangetoond. In het grootste deel van de onderzochte grond zijn geen verhoogde gehalten gemeten.

In het grondwater zijn geen verhoogde concentraties gemeten.

Asbest

Ter plaatse van gat 34 zijn aan het maaiveld veel stukjes asbestverdacht materiaal aangetroffen (en verwijderd). Voor de grond van gat 34 is een asbestgehalte berekend welke de
interventiewaarde overschrijdt. Aangenomen wordt dat dit verhoogde asbestgehalte is te
relateren aan de sterke bijmenging met baksteen in de bodem die alleen op deze plaats is geconstateerd. Middels controlegaten is de omvang van de grond met sterke bijmengingen met baksteen bepaald op circa 1,5 x 1,5 meter waarmee de omvang van de asbestverontreiniging als zeer beperkt van omvang is aangeduid.

Ter plaatse van het overig terreindeel is geen, of zeer beperkt asbest in de grond aangetroffen.
De daar gemeten gehalten geven conform de NEN5707 (versie 2015) geen aanleiding tot het
uitvoeren van een nader onderzoek.

Conclusie

Gegeven de in dit rapport beschreven onderzoeksresultaten, wordt de grond van het terrein, uitgezonderd ter plaatse van gat 34, milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor de voorgenomen nieuwbouw. Ter plaatse de aangetroffen asbestverontreiniging zal een beperkte sanering plaats moeten vinden.

Het volledige onderzoek is als bijlage 5 bijgevoegd.

5.7 Water

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Het watertoetsproces voor het project Zeister Warande is op 26 april 2016 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

Relevant beleid

Bij de planvorming zijn er verschillende partijen betrokken met betrekking tot water.

• Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (belangrijkste beleidsnota's: Waterbeheerplan 2010-2015 'Water Voorop!' en Waterstructuurvisie, Keur en Legger);
• Provincie Utrecht of de Provincie Zuid-Holland (Provinciaalwaterplan, Grondwaterplan, provinciale milieuverordening);
• Gemeente (Waterplan, GRP, Milieuplan en Afkoppelplan).

Basisprincipes omgaan met water:

• Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit);
• Schoon houden - scheiden - zuiveren(waterkwaliteit);
• Waarborg tegen overstroming - overstromingsrobuust bouwen(veiligheid)

Beleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te
garanderen.

Beleid Klimaatbestendig bouwen

Vanwege de veranderende klimaatsituatie en de grotere kans op intensieve regenbuien en de mogelijke wateroverlast daarvan, vraagt de gemeente Zeist om vloerpeilen van begane gronden tenminste 20 cm boven het aangrenzende maaiveld aan te leggen.

Water in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling

De ruimtelijke ontwikkelingen hebben weinig tot geen gevolgen voor het watersysteem. In het kort gaat het om:

• Het verhard oppervlak neemt niet toe. Het plangebied was in de huidige situatie nagenoeg voor 100% bebouwd (bebouwing is gesloopt in voorbereiding op ontwikkeling). Deze afname van verhard oppervlak heeft weinig gevolgen voor het watersysteem. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen;
• Het bestaande oppervlaktewater wordt niet aangepast;
• Water wordt niet buiten plangebied geborgen;
• Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater;
• Het plangebied ligt niet in een peilgebied waar een wateropgave (NBW of KRW) is;
• Het plangebied ligt niet op of nabij een waterkering of belangrijke watergang;
• Het plangebied ligt niet nabij een rwzi of rioolpersleiding

Afvoer hemelwater

Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Hemelwater wordt afgevoerd via een hemelwaterriool. De capaciteit van dit hemelwaterstelsel dient groot genoeg te zijn om wateroverlast te voorkomen.

Om verdroging van de bodem tegen te gaan, dient waar mogelijk het hemelwater te infiltreren. Gelet op gemaakte afspraken met omwonenden zal een gedeelte van het dakvlak van de Kleine Warande een groene invulling krijgen waardoor het hemelwater ter plaatse langer op het dak wordt vastgehouden en naderhand gedeeltelijk zal verdampen waardoor er bij de Kleine Warande minder sprake zal zijn van infiltratie. Ter plaatse van de Grote Warande en de openbare ruimte zijn er voldoende mogelijkheden voor het hemelwater om de bodem te infiltreren. Op deze wijze wordt er een bijdrage geleverd aan het tegengaan van verdroging van de ondergrond.

Afvalwater

Afvalwater wordt als volgt afgevoerd: via een gescheiden rioolstelsel.

Ondergrondse bouwwerken

Het plan is om ondergrondse bouwwerken aan te leggen. Deze bouwwerken dienen waterdicht te worden uitgevoerd. Permanente onttrekking van grondwater is niet toegestaan. Daarnaast mogen geen deklagen doorsneden worden, waardoor grondwaterstromen worden verstoord.

Grondwateronttrekking

Het plan is om grondwater tijdelijk (indien tijdens de bouwfase grondwater wordt onttrokken voor drooglegging) te onttrekken en af te voeren naar oppervlaktewater. Voor onttrekking en lozing van grondwater dient een Watervergunning te worden aangevraagd of een melding te worden gedaan bij het waterschap. In de Keur van het waterschap staat dat het verboden is om permanent grondwater (dus ook drainage) te lozen op oppervlaktewater.

Toekomstige ontwikkelingen

Indien in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, waarbij het verhard oppervlak uitbreidt met meer dan 500 m2 in stedelijk gebied en/of 1.000 m2 in landelijk gebied, heeft dit tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet deze versnelde afvoer worden voorkomen of gecompenseerd.

Conclusie

Op basis van de uitgevoerde watertoets en de reactie van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden kan worden geconcludeerd dat er geen waterhuishoudkundige belemmeringen aanwezig zijn ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.

5.8 Ecologie

Wettelijk kader

Bij het onderwerp ecologie wordt getoetst te worden op gebiedsbescherming en soortbescherming.

Gebiedsbescherming
Binnen Nederland zijn er naar aanleiding van Europese afspraken gebieden aangewezen die zwaar worden beschermd. Deze aanwijzing is geregeld binnen de Natuurbeschermingswet. De aangewezen gebieden worden aangeduid als Natura 2000 gebieden. Deze gebieden zijn aangewezen omdat ze bijzondere natuurlijke waarden bevatten.

Daarnaast bestaan er nog andere gebieden die zijn aangewezen als bestaande natuur, nieuwe natuur of verbindingszone die samen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vormen. Ook de EHS geniet bescherming, maar deze is minder strikt dan de Natura 2000 gebieden.

Soortbescherming
De bescherming voor soorten is geregeld in de Flora- en faunawet. Voor alle in Nederland van nature voorkomende soorten geldt een zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat je soorten niet onnodig mag verstoren of verontrusten. Voor veel algemenere soorten zijn vrijstellingen van kracht zolang de instandhouding van de soort niet in het geding komt. Voor zeldzamere soorten geldt vaak een plicht tot het aanvragen van een ontheffing.

Situatie

Met betrekking tot gebiedsbescherming kan worden gesteld dat er geen noemenswaardige invloeden op natuurgebieden of de EHS zijn te verwachten. Het plangebied is geheel omsloten door de bebouwde kom en ligt op grote afstand tot beschermde gebieden of ecologische verbindingszones.

Met betrekking tot soortbescherming kunnen overtredingen van de Flora- en faunawet plaatsvinden op het moment dat er groen wordt verwijderd of als er een gebouw wordt gesloopt.

Overtredingen kunnen worden voorkomen door buiten het broedseizoen te werken en grote bomen te sparen. Als toch een grote boom moet worden gekapt moet worden onderzocht of in de boom een verblijfplaats voor vleermuizen herbergt.

Om te kunnen bepalen of er in het plangebied te beschermen soorten flora en fauna aanwezig zijn, is door Tuitert Natuuronderzoek een verkennend natuuronderzoek ter plaatse van het plangebied uitgevoerd. Het gehele onderzoek is als bijlage 7 bijgevoegd. Op basis hiervan kan het volgende worden gesteld:

• Het voorgenomen plan leidt niet tot een overtreding van de verbodsbepalingen uit de Natuurbeschermingswet 1998 ten aanzien van Natura 2000-gebieden en/of beschermde natuurmonumenten. Verdere toetsing in de vorm van een verslechteringstoets of een passende beoordeling of het aanvragen van een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 is niet aan de orde.
• Het voorgenomen plan leidt niet tot een overtreding van de verbodsbepalingen uit de vigerende provinciale ruimtelijke verordening van de provincie Utrecht ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland. Verdere toetsing in de vorm van een "Nee, tenzij-toets" is niet aan de orde.
• Het plangebied vormt beperkt geschikt leefgebied voor enkele algemeen voorkomende soorten zoals algemeen voorkomende muizensoorten, egel en konijn. Het betreft algemeen beschermde soort (tabel 1 Ffwet) waarvoor een vrijstelling van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet geldt. Nader onderzoek of het aanvragen van een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet is niet aan de orde.
• Voor de meeste zwaarder beschermde soorten planten of dieren (tabel 2 en/of 3 Ffwet) geldt dat ze tijdens het verkennend veldbezoek niet zijn aangetroffen en ook niet in het plangebied worden verwacht vanwege het ontbreken van geschikte biotoop voor deze soorten. Alleen het voorkomen van de zandhagedis kan niet op voorhand worden uitgesloten. Nader onderzoek heeft uitgewezen dat de soort niet in het plangebied aanwezig is.
• De opgaande begroeiing langs de randen van het plangebied kan door vleermuizen worden gebruikt als foerageergebied. Directe lichtstraling op deze begroeiing dient zo veel mogelijk voorkomen te worden. In de begroeiing kunnen ook diverse algemeen voorkomende (zang)vogels broeden. Verstoring van broedende vogels dient voorkomen te worden, bijvoorbeeld door langs de randen van het plangebied te werken buiten het broedseizoen van vogels dat globaal loopt van half maart tot begin augustus. Nesten van vogels met een jaarrond beschermde nestplaats zijn niet aanwezig in en rond het plangebied.

Aanvullend onderzoek

Aangezien uit het verkennende onderzoek is gebleken dat in het plangebied mogelijk de zandhagedis voorkomt en er mogelijk negatieve effecten op vliegroutes van vleermuizen zijn, is er door Tuitert Natuuronderzoek een aanvullende onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de zandhagedis in het plangebied niet voorkomt. Ook is gebleken dat er geen negatieve effecten zullen optreden ten aanzien van vleermuizen.

Conclusie

Met betrekking tot gebiedsbescherming zijn er geen belemmeringen voor de uitvoer van het plan. Negatieve effecten op het Natuurnetwerk Nederland en/of Natura-2000 gebieden zijn niet te verwachten. Op grond van het uitgevoerde veldbezoek en aanvullende onderzoek kan tevens worden geconcludeerd dat er geen sprake is van het overtreden van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet.

5.9 Archeologie en Cultuurhistorie

5.9.1 Archeologie

De ontwikkeling van de Zeister Warande heeft betrekking op de realisatie van woningbouw, inclusief ondergrondse stallingsgarage. Door deze ontwikkeling zal de ondergrond verstoord worden. Dit heeft tot gevolg dat eventueel aanwezige archeologische resten verloren gaan.

Wettelijk kader

Verdrag van Malta
In 1992 is het Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 in werking getreden. Doelstelling van het Verdrag van Malta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden in de bodem (in situ). Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. De inhoud van het Verdrag van Malta is grotendeels verankerd in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) die op 1 september 2007 van kracht is geworden.

Gemeentelijk beleid
Vanaf de inwerkingtreding van de Wamz zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in het ruimtelijk ordeningsbeleid. De gemeente Zeist heeft in 2008 een eigen archeologische beleidskaart laten vervaardigen. Op deze kaart staan archeologische monumenten en zijn verwachtingszones aangegeven waaraan beleidsregels, zoals oppervlakte- en diepteondergrenzen zijn gekoppeld. Indien een plangebied groter is dan de gestelde ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

Situatie

Volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart ligt het plangebied binnen een zone met een middelhoge archeologische verwachting op het aantreffen van archeologische resten. Dit betekent dat archeologisch onderzoek dient plaats te vinden bij plangebieden groter dan 1.000 m2 en bodemingrepen dieper dan 0,3 meter. Archeologisch adviesbureau BAAC heeft daarom in 2008 een bureauonderzoek en karterend booronderzoek uitgevoerd voor het plangebied Utrechtseweg 30-42 (Bergman, W.A./J. A. Krist, 2008: Gemeente Zeist, Utrechtseweg 30-42 te Zeist. Archeologisch inventariserend veldonderzoek, karterende fase (BAAC rapport V-08.0020), ’s-Hertogenbosch). Op basis van het bureauonderzoek bestond een verwachting op het aantreffen van archeologische resten vanaf de prehistorie tot en met de late middeleeuwen. Tijdens het booronderzoek is echter gebleken dat de bodem van het plangebied verstoord is en dat de kans op het aantreffen van archeologische resten zeer gering is.

Conclusie

Vanwege het feit dat de bodem op deze locatie verstoord is, hoeft geen archeologisch vervolgonderzoek te worden uitgevoerd en kan het plangebied worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling. Indien zogenaamde toevalsvondsten worden gedaan tijdens de werkzaamheden is de uitvoerder verplicht deze te melden bij het bevoegd gezag, de Minister OCW (art. 53 Monumentenwet 1988). Om praktische redenen dienen toevalsvondsten te worden gemeld bij de gemeente Zeist.

De archeologisch adviseur namens het bevoegd gezag heeft dit advies onderschreven.

5.9.2 Cultuurhistorie

Het plangebied is gelegen in de Stichtse Lustwarande. De Stichtse Lustwarande is een gordel van meer dan 100 buitenplaatsen langs de zuidwestflank van de Utrechtse Heuvelrug. De Lustwarande kenmerkt zich door fraaie huizen, tuinen die veelal zijn aangelegd in landschapsstijl en imposante parkbossen. Ook de ruimtelijke variatie van hoog en laag en open en gesloten (bossen afgewisseld met weilanden en akkers) is zeer karakteristiek voor het gebied. De harmonieuze combinatie van natuur en cultuur draagt bij aan de ‘meervoudige schoonheid’ van de Lustwarande.

In het plangebied zelf zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Er zijn wel cultuurhistorische waarden in de directe nabijheid van het plangebied. Aan de overzijde van de Utrechtseweg betreft dit de buitenplaats Villa Blanda (Utrechtseweg 31), Villa Charema (Utrechtseweg 33) en inrichting Eikenstein (Utrechtseweg 37). Aan dezelfde kant van de Utrechtseweg als het plangebied betreft dit de verderop gelegen buitenplaats Villa Nuova (Utrechtseweg 46).

De buitenplaatsengordel is ontstaan tussen het einde van de achttiende en het begin van de twintigste eeuw. De Utrechtse Heuvelrug was tot die tijd nog weinig in trek, waardoor grote stukken grond relatief goedkoop gekocht konden worden. Vele rijken wilden een paar maanden per jaar het ongezonde stadsleven verruilen voor een aangenaam verblijf in de buitenlucht. Bovendien leende de zuidwestflank van de Utrechtse Heuvelrug (de overgang van de stuwwal naar het Kromme Rijngebied) zich uitstekend voor de aanleg van tuinen in de Engelse landschapsstijl, die destijds zeer in opkomst was.

Na de wereldwijde economische neergang van de jaren '30 van de vorige eeuw konden veel particulieren het zich niet meer veroorloven om de grote huizen te bewonen en de omliggende landerijen te beheren. Vele buitenplaatsen raakten in verval en in sommige gevallen werd sloop van de landhuizen onvermijdelijk. Vaker echter werden de huizen omgebouwd tot kantoorruimte en vond nieuwbouw in de omringende parkbossen plaats. De cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteit van de Stichtse Lustwarande is hierdoor aangetast.

In paragraaf 4.2 is nader ingegaan op de cultuurhistorische inpassing van de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

5.10 Verkeer en Parkeren

5.10.1 Verkeer

Aangezien de voorgenomen ontwikkeling een verkeersaantrekkende werking heeft, dient bezien te worden op welke wijze de toekomstige verkeersontsluiting vormgegeven dient te worden.

De gemeente Zeist is reeds voornemens de Utrechtseweg en dan met name het kruispunt met de Kromme-Rijnlaan te reconstrueren. Ten behoeve hiervan zijn er het afgelopen jaar door DTV Consultans verschillende verkeersonderzoeken uitgevoerd. Op basis van deze onderzoeken is gebleken dat de variant "2x2 rijstroken inclusief een extra opstelstrook voor rechtdoor op de Utrechtseweg vanuit Zeist en een extra linksafopstelstrook vanaf Kromme-Rijnlaan" de voorkeur geniet.

Naar de effecten van de ontwikkeling van Zeister Warande is tevens in opdracht van de gemeente Zeist door DTV Consultans een onderzoek verricht (zie bijlage 8).

Eén van de conclusies van dit onderzoek is:

"Uitgaande van de geplande capaciteitsuitbreidingen op kruispunt Utrechtseweg – De Dreef – Kromme-Rijnlaan levert zowel één gezamenlijke entree als twee aparte entrees van en naar de Zeister Warande een acceptabele verkeersafwikkeling op" .

5.10.2 Parkeren

Zoals in paragraaf 3.4.9 is vermeld, heeft de gemeente Zeist parkeerbeleid vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat het parkeren binnen het plangebied opgelost dient te worden. In de voorgenomen ontwikkeling is het parkeren als volgt vormgegeven:

Grote Warande

Ter plaatse van het plandeel Grote Warande zullen ten behoeve van de in totaal 79 op te richten woningen 156 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Conform het parkeerbeleid geldt hierbij voor de appartementen en de rijtjeswoningen een parkeernorm van 1,9. Voor de overige woningen geldt een norm van 2,1. Ter plaatse van de appartementen zal het parkeren grotendeels in een halfverdiepte parkeergarage plaatsvinden. De parkeerbehoefte van de grondgebonden woningen zal op eigen terrein en in de openbare ruimte gerealiseerd worden.

Kleine Warande

Ter plaatse van het plandeel Kleine Warande zullen ten behoeve van de in totaal 76 appartementen 134 parkeerplaatsen gerealiseerd worden, grotendeels in een halfverdiepte parkeergarage (84 plaatsen) en 50 parkeerplaatsen op maaiveld. Dit resulteert in een parkeernorm van ca. 1,76 pp/woning. Conform het parkeerbeleid geldt een parkeernorm van 2,1. In gezamenlijk overleg tussen de gemeente, omwonenden, belangengroeperingen en de initiatiefnemers, is besloten om gelet op de doelgroep en daarmee verwachte geringer autogebruik een lagere norm aanvaardbaar te vinden om zodoende ook meer bestaande groen te kunnen handhaven.

Voor de Kleine Warande geldt de afspraak dat er per appartement 1 parkeerplaats verhuurd zal worden.

De gemaakte afspraken over de gehanteerde parkeernormen zijn in de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar vastgelegd.

In de planregels zullen de parkeernormen worden opgenomen.

Een volledig overzicht van de parkeerbalans is als bijlage 11 opgenomen.

5.11 Schaduwwerking

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het gewenst om onevenredige hinder vanwege schaduwwerking te voorkomen. Gelet hierop is een bezonningstudie uitgevoerd. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat onevenredige hinder niet aan de orde is. Dit heeft onder meer te maken met de geringe bouwhoogtes in het plangebied en de ligging van het plangebied ten noorden van de dichtst op het plangebied grenzende woningen. De bezonningstudie is als bijlage 10 opgenomen.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Opbouw regels en verbeelding

Het belangrijkste onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Aan alle in het plan begrepen gronden worden ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening bestemmingen toegewezen. Zonodig worden aan deze bestemmingen regels gekoppeld omtrent het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van de zich daarop bevindende opstallen. Naast de
bestemmingen kunnen ook dubbelbestemmingen voorkomen. Deze overlappen de 'gewone' bestemmingen en geven eigen regels, waarbij er sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen.

Bij bestemmingen kunnen aanduidingen voorkomen met als doel bepaalde zaken nader of specifieker te regelen. Aanduidingen zijn terug te vinden op de (analoge) verbeelding en hebben een juridische betekenis in het bestemmingsplan. Alle overige op de (analoge) verbeelding voorkomende zaken worden verklaringen genoemd. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn op de (analoge) verbeelding opgenomen om deze beter leesbaar te
maken (bijvoorbeeld topografische ondergrond). Verklaringen worden in de digitale verbeelding niet uitgewisseld, waardoor die informatie de burger via de digitale weg niet zal bereiken.

In het kader van het rapport “Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012)” zijn bindende afspraken gemaakt over de opbouw van de planregels. De hoofdstukindeling van de regels is als volgt:

Inleidende regels

• Begrippen;
• Wijze van meten;

Bestemmingsregels

• Bestemmingen;
• Dubbelbestemmingen;

Algemene regels

• Anti-dubbeltelbepaling;
• Algemene bouwregels;
• Algemene gebruiksregels;
• Algemene aanduidingsregels;
• Algemene afwijkingsregels;
• Algemene wijzigingsregels;

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht;
• Slotregel.

Digitalisering

De SVBP2012 is een landelijke standaard en vanaf 1 juli 2013 verplicht geworden. De basis werd gelegd in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 in werking is getreden. In de Wro is de verplichting opgenomen dat voor het maken, beschikbaar stellen en gebruiken van digitale plannen de RO standaarden en regels van toepassing zijn. De standaarden zijn wettelijk verankerd door middel van een Ministeriële regeling als uitvoeringsregeling van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De inwerkingtreding van de digitale paragraaf van de Wro (Ministeriële regeling Standaarden Ruimtelijke Ordening) geldt vanaf 1 januari 2010. Dit betekent dat nieuwe bestemmingsplannen die na 1 januari 2010 in procedure worden gebracht, digitaal beschikbaar moeten worden gesteld.

Het voorliggende bestemmingsplan “Zeister Warande” is conform de landelijke RO-standaarden opgesteld. Het plan voldoet daarmee aan de digitale verplichting.

6.2 Opbouw bestemmingsregels

De bestemmingsregels hebben betrekking op een bestemming. In een bestemmingsregel wordt aangegeven hoe de als zodanig op de (analoge) verbeelding aangegeven gronden mogen worden bebouwd en gebruikt. Tevens kan de bestemmingsregel een verplichting tot een omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden (de voormalige aanlegvergunning) bevatten. De indeling van een bestemmingsregel is als volgt:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk geen bouwwerk zijnde en van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid;

Duidelijk mag zijn dat een bestemmingsregel niet alle bovenstaande elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

6.3 Opbouw (analoge) verbeelding

Uit de SVBP2012 volgen diverse verplichtingen voor wat betreft de verbeelding, zoals de kleur van de ondergrond (grijs) en minimaal weer te geven aspecten op de ondergrond. Ook de diverse kleuren van de bestemmingen, alsmede de verhouding van de op de verbeelding voorkomende lijndiktes zijn verplicht voorgeschreven. De legenda ziet er als volgt uit:

Bestemmingen

• bestemmingen (in alfabetische volgorde)
• dubbelbestemmingen (in alfabetische volgorde)

Aanduidingen

• gebiedsaanduidingen (in alfabetische volgorde)
• functieaanduidingen (in alfabetische volgorde)
• bouwvlak
• bouwaanduidingen (in alfabetische volgorde)
• maatvoeringsaanduidingen (in alfabetische volgorde)
• figuren

Verklaringen (in alfabetische volgorde)

6.4 Toelichting op de artikelen

In deze paragraaf wordt slechts waar dat noodzakelijk en nuttig wordt geacht een nadere toelichting gegeven op dat specifieke onderdeel van de standaardregels. Sommige regelingen of bestemmingen zijn daarom hierna niet opgenomen: deze worden geacht voor zich te spreken.

6.4.1 Groen - Landschapswaarden

Gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen en behoud en herstel van landschappelijke en ecologische waarden. Binnen deze bestemming is een omgevingsvergunning vereist voor diverse werken en werkzaamheden, ter bescherming van deze waarden. Qua bebouwing kan vermeld worden dat er uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan.

Parkeren in de vorm van een halfverdiepte parkeergarage is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'.

6.4.2 Verkeer

De woonstraten krijgen de bestemming "Verkeer". In de regels wordt uitgegaan van een weg met maximaal twee rijstroken. De gronden met de bestemming verkeer zijn naast wegen, tevens bestemd voor onder meer parkeervoorzieningen, bermen, groen- en speelvoorzieningen en watergangen. Binnen de bestemming verkeer kunnen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, behoudens ondergeschikte gebouwen voor nutsvoorzieningen.

6.4.3 Wonen

De bestemming Wonen is toegekend aan de woningen in het plangebied. Door middel van een nadere aanduiding wordt binnen de woonbestemming onderscheid gemaakt tussen de verschillende bouwwijzen van de woningen. De aanduiding ‘[tae]’ voor twee- aaneen gebouwde woningen of vrijstaande woningen. Andere aanduidingen zijn ‘[aeg]’ voor aaneengesloten woningen, en ‘[gs]’ voor gestapelde woningen. Woningen mogen uitsluitend op de aangeduide bouwwijze worden gebouwd.

Bouwvlakken/ bouwstroken

De woonbebouwing vastgelegd in bouwvlakken. Binnen het bouwvlak mag de woning worden gebouwd. De verdere maatvoeringen zijn op de verbeelding vastgelegd, deze verwijzen naar het onderliggende stedenbouwkundige plan.

Middels de aanduiding 'parkeergarage' is vastgelegd waar een halfverdiepte stallingsgarage is toegestaan.

Er is voor gekozen om in het midden van het plangebied wat meer flexibiliteit op te nemen middels één groot bouwvlak voor maximaal 14 woningen. Voor de gronden langs grenzen van het plangebied zijn de bouwvlakken gedetailleerder vastgelegd om zo de belangen van de omwonenden te beschermen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1.1 Algemeen

Het opstellen van ruimtelijke besluiten dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat diverse instanties, burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van dergelijke besluiten worden betrokken zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting hiertoe vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e. van het Bro in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet
bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel.

7.1.2 Inspraak en overleg

De planvorming voor de ontwikkeling van het project Zeister Warande is reeds meerdere jaren geleden gestart. De initiatiefnemers van de voorgenomen ontwikkeling hebben er sinds de start van het project veel waarde aangehecht de omwonenden het actief betrekking van bij de totstandkoming van de plannen. Ook is er overleg geweest met de monumentencommissie en de welstandscommissie van de gemeente Zeist. Tevens is er een website, www.zeisterwarande.nl, waarop projectinformatie is te vinden betreffende voortgang sloopwerkzaamheden en de nadere uitwerkingen van de plannen.

Bovenstaande traject heeft geresulteerd in een stedenbouwkundig plan waarmee de gemeenteraad op 20 maart 2012 heeft ingestemd. Op grond van dit stedenbouwkundig plan is een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit voorontwerp heeft van donderdag 11 september 2014 tot en met woensdag 22 oktober 2014 ter inzage gelegen.

Gedurende de genoemde periode heeft een groot aantal omwonenden (250) en belangengroepen van deze gelegenheid gebruik gemaakt om een inspraakreactie kenbaar te maken. De bezwaren richtten zich met name op de hoogte en omvang van het plan met gevolgen voor onder meer cultuurhistorische waarden, verkeer, privacy, bezonning, groen en ecologische waarden.

De aard en omvang van deze inspraakreacties heeft aanleiding gegeven om in een aantal besprekingen met vertegenwoordigers van omwonenden, belangengroepen en initiatiefnemer te onderzoeken of gezamenlijk tot een plan gekomen kon worden dat op hoofdlijnen op de steun van de insprekers kan rekenen.

De gezamenlijke inspanningen hebben geleid tot:

• een fors gewijzigd plan met minder woningen (van ongeveer 226 naar 155);
• met inachtneming van voldoende afstand tot de bestaande woonbebouwing;
  meer rekening houdend met de kenmerken van de “Stichtse Lustwarande”.

7.1.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Zeister Warande' heeft vanaf 24 november 2016 gedurende 6 weken digitaal ter inzage gelegen. Daarnaast heeft er op 15 december 2016 een inloopavond plaatsgevonden.

In bijlage 12 zijn de eventueel ingediende zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Tegelijkertijd met het bestemmingsplan kunnen exploitatieplannen (ex. art. 6.12 Wro) vastgesteld worden. Op basis van het exploitatieplan kunnen (plan)kosten verhaald.

Een exploitatieplan hoeft niet opgesteld te worden bij een bestemmingsplan met enkel conserverende bestemmingen of wijzigingsbevoegdheden. Een exploitatieplan hoeft ook niet opgesteld te worden als het kostenverhaal ‘anderszins verzekerd’ is, door middel van bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten of als de gemeente eigenaar is van de gronden.

De gemeente Zeist heeft met de initiatiefnemers een anterieure overeenkomst afgesloten waarin de gemeentelijke kosten, inclusief eventuele planschade, op de initiatiefnemers verhaald zullen worden. Daarnaast zijn in de anterieure overeenkomst ook de volgende zaken vastgelegd:

• Parkeernormen;
• Overdracht grond aan gemeente;
• Kwaliteit openbare ruimte.

Geconcludeerd kan worden dat de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd zijn en dat het vaststellen van een exploitatieplan dan ook niet noodzakelijk is.

Bijlagen

Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan Zeister Warande

Bijlage 2 Referentiebeelden parkeerplaatsen

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek Zeister Warande

Bijlage 4 Resultaten Luchtkwaliteit

Bijlage 5 Bodemonderzoek

Bijlage 6 Watertoets

Bijlage 7 Verkennend natuuronderzoek Zeister Warande

Bijlage 8 Aanvullend natuuronderzoek Zeister Warande

Bijlage 9 Verkeerskundig onderzoek

Bijlage 10 Bezonningstudie

Bijlage 11 Parkeerbalans

Bijlage 12 Nota van Zienswijzen