Koppelweg-Griffensteijnselaan

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Het terrein Koppelweg-Griffensteijnselaan ligt in de oksel van de kruising van de Koppelweg en Griffensteijnselaan. In de huidige situatie is op het terrein bedrijfsbebouwing aanwezig. In opdracht van BAM Woningbouw is voor het terrein een stedenbouwkundig plan opgesteld dat voorziet in de bouw van 53 woningen. Deze beoogde ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan. Met voorliggend bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen ten westen van het centrum van Zeist. Aan de westzijde wordt het projectgebied omsloten door de Koppelweg, terwijl aan de zuidzijde de Griffensteijnselaan ligt. Ter plaatse van het plangebied bevindt zich in de huidige situatie een bedrijfslocatie met diverse bedrijfsgebouwen en parkeergelegenheid. Rondom het plangebied liggen woonwijken. Op onderstaande afbeelding (Figuur 1.1) is een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Binnen het vigerende bestemmingsplan 'Zeist-West en Utrechtseweg-Noord', vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist op 6 december 2011, heeft het gehele plangebied de bestemming 'Bedrijf'. Grenzend aan het plangebied zijn de bestemmingen Bedrijf, Gemengd, Groen, Tuin, Wonen en Verkeer te zien. In Figuur 1.2 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven, met daarop de ligging en indicatieve begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Zeist-West en Utrechtseweg-Noord, met indicatieve begrenzing plangebied (rood omlijnd).

De voorgenomen ontwikkeling (woningbouw) past niet binnen de bedrijfsbestemming. Daarom dient voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden.

1.4 Leeswijzer

In het hoofdstuk na deze inleiding volgt een beschrijving van de bestaande situatie. In hoofdstuk 3 wordt de toekomstige situatie (planbeschrijving) gegeven. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten die bij deze ontwikkeling een rol spelen. In hoofdstuk 6 wordt de bestemmingsregeling uiteengezet. Tenslotte wordt in Hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling besproken.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

Historisch

De oorsprong van Zeist ligt op de overgang van de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijngebied. De landschappelijke ondergrond heeft de structuur van Zeist in sterke mate bepaald. De eerste bebouwing van Zeist bevindt zich op het grensvlak van het natte (klei) en droge (zand) deel van de provincie Utrecht. Een opvallend element dat sterk met deze landschappelijke ondergrond verbonden is, is Slot Zeist bij het centrum van Zeist.

Deze landschapsstructuur van de overgangszone tussen de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijngebied uit de 19e eeuw bleek goede uitgangspunten te bieden voor het stichten van buitens. Welgestelde burgers werden aangetrokken door het fraaie landschap en de goede mogelijkheden voor de aanleg van romantische parken in de populaire Engelse landschapsstijl. Zeist ontwikkelde zich hierdoor tot 'Parel van de Stichtse Lustwarande'.

Rond 1900 brak een nieuwe fase van dorpsuitbreiding en van industrialisatie aan. Twee gebeurtenissen kunnen als keerpunt hierin worden beschouwd. Allereerst de realisatie van een ruim opgezet villapark - het Wilhelminapark - in 1881. Maar ook de totstandkoming (in 1901) van de spoorverbinding via Bilthoven richting Utrecht met het station aan het einde van de Slotlaan, bij de Stationslaan is een belangrijk moment. Rond 1845 werd Zeist reeds aangedaan door de spoorlijn Utrecht - Arnhem, bij het huidige station Driebergen-Zeist. Op basis van de bestaande wegenstructuur in 1909 werd een eerste uitbreidingsplan vastgesteld, dat op nagenoeg alle plaatsen binnen de gemeente het bouwen mogelijk maakte.

Met de uitbreiding van het dorp groeide de vrees dat het groene karakter van Zeist verloren zou gaan. Er was immers al een aantal fraaie buitenplaatsen reeds geheel of ten dele ten offer gevallen aan de uitbreidingen. Landelijk, en ook in Zeist, groeide het inzicht dat een richtinggevende gemeentelijke ruimtelijke ordening noodzaak was. In Zeist resulteerde dit in een uitbreidingsplan voor de gemeente Zeist dat in 1937 werd vastgesteld. Op basis van een bevolkingsprognose trekt het plan bebouwingsgrenzen rond o.a. Zeist. De ruimtelijke ordening ontfermde zich door middel van het plan expliciet over 'het groen' en 'de natuur'. Aan de periode van ongecontroleerde uitbreidingen kwam zo een eind.

Na de Tweede Wereldoorlog was het prioriteit de hoge woningnood te lenigen. In dat kader werd Zeist fors uitgebreid. Onder invloed van de toenmalige stedenbouwkundige opvattingen werden nieuwe wijken verkaveld volgens zakelijke en functionalistische beginselen. Het ging in alle gevallen om realisatie van grote aantallen goedkope woningen, in een eenvoudige verkaveling van eengezinswoningen en lage flats. De woningnood bleek maar weinig af te nemen. Veel flatbewoners bleken graag naar een eengezinswoning te verhuizen. Besloten werd een nieuw woongebied te ontwikkelen aan de westelijke zijde van Zeist, met een accent op laagbouw: Zeist-West.

Zeist-West is fasegewijs ontwikkeld. De wijk Nijenheim, waar de locatie Koppelweg onder valt is vanaf 1970 bebouwd. In de ontwerpfilosofie voor deze wijken speelden de aanwezige landschapskwaliteiten een hoofdrol. De grote groenpartijen, zoals bijvoorbeeld achter Nijenheim, langs de Grift en langs de Kouwenhovenselaan zijn bewaard gebleven en zorgvuldig ingepast in het woonweefsel. In Zeist-West zou men volgens de ontwerpers niet alleen moeten kunnen wonen, men zou er ook in moeten kunnen leven in een zo gevarieerd mogelijke vorm. Dus geen eentonige lange straten, maar blokjes woningen, vrij gesitueerd in de ruimte, zodat een afwisselend ruimtelijk beeld ontstaat en waar het voor de bewoners van de wijken goed toeven is, omdat het autoverkeer gescheiden is van het voetgangersverkeer. Aangrenzend aan het plangebied is de wijk opgezet met blokken rijtjeswoningen rondom (parkeer)pleintjes (zie Figuur 2.1). Aan de Kroostweg 33 bevindt zich een monumentaal landhuis uit de 19e eeuw. Het plangebied zelf bestaat in de huidige situatie uit bedrijfsbebouwing uit de jaren '40 - '70.

Figuur 2.1: Bestaande bebouwing in Nijenheim

Ruimtelijk en functioneel

De locatie wordt begrensd door de Koppelweg, de Griffensteijnselaan en achtertuinen van de bebouwing aan de Kroostweg en Nijenheim. De Kroostweg en de Koppelweg zijn belangrijke historische wegen.

Het plangebied bestaat uit circa 8 percelen. Aan de Griffensteijnselaan staat een bedrijfsgebouw van 3 lagen. Achter dit gebouw staat een tweetal aan elkaar geschakelde, leegstaande gebouwen, een kantoorpand en een voormalige fabriekshal. In Figuur 2.2 is de bestaande bedrijfsbebouwing in het plangebied, gezien vanaf de Griffensteijnselaan, weergegeven. Aan de Koppelweg bevinden zich twee karakteristieke gebouwen (een woonhuis en een boerderij). Achter deze woningen is nog een aantal kleinere bijgebouwen aanwezig.

Verder bestaat het plangebied uit een verharde parkeerplaats en enkele hoog opgaande bomen. Deze karakteristieke rij grote platanen vormt een essentieel onderdeel in de omgeving. Het is een ruimtelijk en functionele kwaliteit die zowel ten goede komt aan de voorgenomen ontwikkeling (toevoegen kwaliteit) als de relatie met de omgeving. De rij platanen draagt bij aan het beoogde dorpsachtige karakter van het plangebied. In de omgeving zijn met name woningen en bedrijfspanden te vinden. Het betreffen diverse soorten woningen, waaronder rijwoningen, twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen.

Figuur 2.2: Bestaande bedrijfsbebouwing in plangebied, gezien vanaf de Griffensteijnselaan.

Ter plaatse van het plangebied bevindt zich in de huidige situatie een bedrijfslocatie met diverse gebouwen en parkeergelegenheid. Gebouwen verspreid over het terrein worden met name gebruikt voor opslag. De twee karakteristieke gebouwen aan de Koppelweg (een woonhuis en een boerderij) worden op dit moment gebruikt als kantoor. In de omgeving van het plangebied is een aantal aan huis-gebonden-praktijken in de buurt aanwezig, zoals een huisarts en een fysiotherapeut. Daarnaast zijn er ook bedrijven, zoals een meubelstofferingsbedrijf.

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie

Stedenbouwkundig plan

Bij de planontwikkeling van het terrein in de hoek van de Griffensteijnselaan en de Koppelweg is nauwkeurig gekeken naar de specifieke stedenbouwkundige morfologie van de aanliggende wijken. Aan de Griffensteijnselaan valt de karakteristieke vertanding van de bebouwing op met de daarbij horende meanderende groenstructuur met grote solitaire bomen. Aan de Koppelweg is daarentegen sprake van een losse “korrel“ van twee onder een kapwoningen en de boerderij van Hogenboom projectontwikkeling. Tussen het plangebied en deze twee wegen liggen over de gehele lengte brede groenstroken of diepe voortuinen. De achterliggende wijk richt zich met de achtertuinen naar onderhavig plangebied .

De volgende stedenbouwkundige elementen vormen de basis voor het stedenbouwkundig ontwerp:

• 1. Afstand houden van de Koppelweg op vergelijkbare wijze als de bestaande woningen;
• 2. Behouden bestaande boerderij;
• 3. Behouden bestaande woonhuis;
• 4. Nieuw te bouwen rijwoningen met de voorgevel op de Koppelweg richten . Dit sluit goed aan op de 'losse korrel' van de bestaande bebouwing;
• 5. Afschermen van achterkantsituaties bij de belendende woningbouw. Hier worden over de gehele lengte nieuwe achtertuinen tegen de bestaande achtertuinen en zijtuinen geplaatst. Zo ontstaan naar het binnengebied gerichte voorkanten;
• 6. Het parkeren wordt structureel opgelost middels besloten gelegen parkeerhofjes. Bij de entrees van de hofjes worden carports met kappen gerealiseerd. Hierdoor worden de ”gaten” in de woonwand verkleind;
• 7. De architectuur verwijst naar de, in de directe omgeving aanwezige, karakteristieke kaparchitectuur waarbij langskappen en dwarskappen elkaar afwisselen. Het woonhuis aan de Koppelweg, enkele twee onder een kapwoningen maar ook de bestaande boerderij vormen hierbij mooie referenties. De architectuur zal een duidelijke, eigentijdse vormgeving krijgen die aansluit op de architectuur van de voorgenoemde referenties in de nabije omgeving.
• 8. Het behouden van (het grootste deel van) de rij grote platanen aan de zuidoostzijde van het plangebied en het integreren daarvan in het plan, mede om het steenachtige karakter daarvan te verzachten en het dorpsachtige karakter te versterken.

Verkaveling en architectuur

Het bouwplan betreft 53 rijwoningen in diverse typen. Het bouwplan is geïnspireerd op de kenmerken van deze buurt in Zeist. Er is in sfeer aansluiting gezocht bij de typerende bebouwing van de losse korrels langs de Koppelweg. Daarnaast sluit de bouwmassagrootte aan bij de bestaande rijwoningen van de Nijenheim. De architectonische uitwerking sluit aan op de karakteristieken, schaal en sfeer van de omgeving. De rijwoningen worden gebouwd in twee bouwlagen met kap. Deze kap is overwegend in de langsrichting geplaatst. Het stedenbouwkundig stratenplan is weergegeven in Figuur 3.1.

Figuur 3.1: Stedenbouwkundig stratenplan voor ontwikkeling Koppelweg - Griffensteijnselaan.

In dit plan is ervoor gekozen nagenoeg het gehele bouwprogramma in het middensegment te realiseren. Aanleiding hiervoor vormde verkennend marktonderzoek, waarin geconcludeerd werd dat er op dit moment zeer weinig vraag is naar woningen in het dure segment.

Verkeer en parkeren

Ontsluiting autoverkeer

De woningen van het terrein aan de Koppelweg worden ontsloten vanaf de Griffensteijnselaan. De toegestane snelheid op deze weg is 30 km/u. Ook de wegen in de nabijheid van het plangebied maken deel uit van een 30 km/u-gebied. De (erftoegangs-) wegen worden ingericht als verblijfsgebied, conform de inrichtingseisen van Duurzaam Veilig. In het merendeel van het plangebied wordt tweerichtingsverkeer ingevoerd (zie figuur 3.2). Het plangebied is bereikbaar en kan verlaten worden via een in- en uitrit aan de Koppelweg en de Griffensteijnselaan. In eerste instantie was het voornemen uitsluitend een entree aan de zijde van de Koppelweg te realiseren. Het plangebied kon daarbij via de Koppelweg en/of de Griffensteijnselaan worden verlaten. Tijdens de inspraakperiode zijn er veel reacties op dit aspect ingediend. De bewoners vreesden een afname van het woon- en leefklimaat en de verkeersveiligheid in verband met de toename van verkeer aan de zijde van de Koppelweg. Mede naar aanleiding van de ingekomen reacties (zie bijlage 11), is besloten tevens een inrit aan de zijde van de Griffensteijnselaan te realiseren. Het verkeer naar het plangebied wordt zo beter verdeeld.

Figuur 3.2: Verkeerscirculatie binnen het plangebied. De pijlen geven aan of sprake is van één of tweerichtingsverkeer.

Ten gevolge van de 53 woningen die in het gebied worden gerealiseerd, zal de verkeersintensiteit toenemen met circa 318 voertuigbewegingen per etmaal (circa 6 motorvoertuigbewegingen per woning per etmaal) . De capaciteit van de wegen is echter ruim voldoende om deze toename te kunnen verwerken.

Parkeren

Voor de 53 nieuw te realiseren woningen in het plangebied is een parkeerbalans opgesteld. Daarbij is uitgegaan van een redelijk stedelijke situatie, een in de buurt van het centrum gelegen locatie en een goede ov-situatie. Op basis van de segmentering van het programma gelden de volgende parkeernormen:

Woningbouwsegment	aantal	parkeernorm	Benodigde aantal pp.
goedkoop	3	1,7	5,1
middelduur	47	1,9	89,3
duur	3	2,1	6,3
TOTAAL	53		100,7

Uit bovenstaande tabel volgt dat afgerond 101 parkeerplaatsen benodigd. Het parkeren wordt structureel opgelost middels besloten gelegen parkeerhofjes. Bij de entrees van enkele hofjes worden carports gerealiseerd. Hierdoor worden de ”gaten” in de woonwand verkleind. Het plan voorziet in totaal in 109 parkeerplaatsen, ook ten behoeve van de boerderij en het woonhuis in het plangebied. Daarmee wordt voldoende voorzien in de parkeerbehoefte.

Vertaling naar bestemmingsplan

Voor het projectgebied zal een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. In dit bestemmingsplan krijgt het plangebied de bestemmingen 'Groen', 'Groen - Landschapswaarden', 'Kantoor', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Wonen'. Daarmee worden de in totaal 53 hoek- en tussenwoningen en daarbij behorende tuinen; de ontsluitingswegen en parkeergelegenheid en de in het plangebied opgenomen groenvoorzieningen mogelijk gemaakt. Een nadere toelichting op de opgenomen bestemmingen is opgenomen in paragraaf 6.4 van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 SVIR

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke- en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke- en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Het opstellen van dit bestemmingsplan past in die lijn.

4.1.2 Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden.

In het huidige Barro zijn opgenomen:

• het Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• militaire terreinen en -objecten;
• de Wadden;
• de kust (inclusief primaire kering);
• de grote rivieren;
• de Werelderfgoederen.

Per 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro in werking getreden. In deze wijziging zijn de volgende onderwerpen toegevoegd:

• reserveringen uitbreidingen weg en spoor;
• veiligheid vaarwegen;
• het netwerk voor elektriciteitsvoorziening;
• de buitendijkse uitbreidingsruimte in het IJsselmeer;
• bescherming van de (overige) primaire waterkeringen;
• reservering voor rivierverruiming Maas;
• de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Op de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan wordt voorzien is het Barro niet van invloed.

4.1.3 Conclusie

Op grond van het rijksbeleid zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028.

Daarbij wordt aangegeven welke doelstellingen het provinciaal beleid heeft, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe de provincie dit beleid gaat uitvoeren. Met betrekking tot dit laatste speelt ook de Provinciale Ruimtelijke Verordening (zie hierna) een belangrijke rol. De PRS heeft als doelstelling om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Een provincie met een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. Deze uitgangspositie rust op drie pijlers, te weten:

• Utrecht ligt centraal, vanwege de centrale ligging is de provincie een aantrekkelijke vestigingsplaats voor wonen en werken;
• Utrecht heeft aantrekkelijke steden en landschappen, de rijke schakering van woon-, werk en natuurgebieden op korte afstand van elkaar zorgt voor een aantrekkelijke schaal van de leefomgeving;
• Utrecht is sterk in kennis en cultuur, inwoners hebben een relatief hoog opleidingsniveau en er zijn kansen voor een bloeiende kenniseconomie.

De provincie Utrecht wil de kracht van de regio verder ontwikkelen. De provincie blijft alleen een sterke regio als het aantrekkelijk is en blijft om te wonen, werken en recreëren. Het beleid is erop gericht deze aantrekkelijkheid te ontwikkelen. Voor het op te stellen bestemmingsplan zijn daarbij vooral de beleidsaspecten een ‘duurzame leefomgeving’ en ‘vitale dorpen en steden’ van belang.

Algemene beleidslijn verstedelijking

Het verstedelijkingsbeleid is gestoeld op het voorgaande provinciale beleid en ambieert vitale dorpen en steden binnen de rode contouren. De provincie richt zich daarbij primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wil de provincie de verstedelijking zoveel mogelijk koppelen aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk.

Stedelijk gebied en rode contouren

De provincie maakt in het ruimtelijk beleid gebruik van rode contouren als begrenzing van het stedelijk gebied. Dit is een belangrijk instrument: het draagt bij aan het handhaven van de kwaliteit van het landelijk gebied en ondersteunt het realiseren van de binnenstedelijke ambities. Met het instrument wordt bovendien uitvoering gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, lid 2, onder a Bro), op grond waarvan nieuwe verstedelijking in eerste instantie binnen bestaand stedelijk gebied moet worden opgevangen. Binnen de rode contour hebben gemeenten beleidsvrijheid, met inachtneming van de in de PRV opgenomen algemene regels voor wat betreft bedrijventerreinen, kantoren, cultuurhistorie e.d.. Met andere woorden, de verstedelijkingsambities moeten plaatsvinden binnen de rode contouren. Efficiënt, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte speelt hierbij een belangrijke rol. Dit geldt zonder meer voor het plangebied in voorliggend bestemmingsplan, omdat alle stedelijke ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt plaatsvinden op een locatie die binnen de rode bebouwingscontour ligt. Onderstaande figuur toont de globale ligging van het plangebied binnen de rode contour van Zeist.

Figuur 4.1: Rode contour gemeente Zeist. Rood omcirkeld het plangebied. Bron: interactieve kaart PRV, provincie Utrecht.

In hoofdstuk 5 van de PRS zijn per regio de stedelijke programma's voor de periode tot en met 2028 vastgelegd. Deze programma's zijn in overleg met de regionaal samenwerkende gemeenten tot stand gekomen. In de stedelijke programma's per gemeente is een onderscheid gemaakt tussen binnenstedelijke woningbouw en uitbreiding. De gemeente Zeist is gelegen in de regio Utrecht. De Regio maakt deel uit van de Noordvleugel van de Randstad en daarmee onderdeel van het economisch zwaartepunt van Nederland. De regio kent een hoge verstedelijkingsdruk en zal de komende jaren nog sterk groeien. In totaal is er binnen de Regio Utrecht een woningbouwprogramma van 40.295 woningen voorzien, waarvan 32.545 binnenstedelijk.

Voor de gemeente Zeist wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 2.200 woningen (zie tabel 4.1). Het voorliggende plan past binnen dit programma en geeft daarmee invulling aan het regionaal vastgestelde woonbeleid..

Tabel 4.1:Stedelijk programma regio Utrecht. Bron: Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, provincie Utrecht.

4.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Gelijktijdig met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013 vastgesteld. Het doel van de verordening (PRV) is om een aantal provinciale belangen uit de PRS te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de PRV worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. Deze provinciale belangen hebben betrekking op de drie pijlers van het ruimtelijk beleid uit de PRS, en luiden als volgt:

Pijler duurzame leefomgeving

• Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie.
• Behoud van strategische watervoorraden.
• Ruimte voor duurzame energiebronnen.
• Anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering.
• Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap.
• Behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Pijler vitale dorpen en steden

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnen-stedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer

Pijler landelijk gebied met kwaliteit

• Uitnodigende stadlandzones die stad en land verbinden en bijdragen aan de kwaliteit van het binnenstedelijk leefmilieu.
• Behouden en ontwikkelen van een vitaal en samenhangend stelsel van natuurgebieden.
• Een economisch vitale en duurzame landbouwsector.
• Behouden en ontwikkelen van de mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding (recreatie en toerisme).
• Behouden van gebieden waar rust en stilte kan worden ervaren.

De pijlers uit de PRV zijn onderverdeeld in 10 thema's (paragrafen):

• 1. Bodem;
• 2. Water;
• 3. Energie;
• 4. Cultureel erfgoed;
• 5. Wonen;
• 6. Werken;
• 7. Verkeer en Vervoer;
• 8. Landelijk gebied;
• 9. Landschap;
• 10. Recreatie;

Op het plangebied is uitsluitend het thema 'Wonen' van toepassing. Zoals in paragraaf 4.2.1 al beschreven is het plangebied gelegen binnen de rode contour van Zeist en past het woningbouwprogramma binnen het woningbouwcontingent dat voor de gemeente Zeist is vastgesteld. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de PRV.

4.2.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het woningbouwprogramma als opgenomen in het provinciaal beleid (PRS en PRV).

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden

Waterbeheerplan “Water voorop” 2010-2015

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor veilige dijken, droge voeten en schoon water. Kernwaarden bij de aanpak zijn:

• duurzaamheid
• kwaliteit
• resultaatgerichtheid
• innovativiteit
• efficiency.

Voor de hogere zandgronden (waaronder grotendeels Zeist ligt) is de ambitie (op de lange termijn) om infiltratie te herstellen en kwel vanaf de Utrechtse Heuvelrug te benutten. De Utrechtse Heuvelrug, het Langbroekerweteringgebied en Groenraven-Oost vormen een hydrologisch samenhangend gebied van de hoger gelegen infiltratie- en laaggelegen kwelgebieden. Verdroogde natuur heeft baat bij een herstel van de infiltratie, waarbij zoveel mogelijk regenwater in het gebied wordt vastgehouden. Het benutten van de toegenomen kwel op de flanken van de Heuvelrug komt de kwaliteit van het water en de natuur hier ten goede. Inlaat van gebiedsvreemd water wordt beperkt en bronnen van verontreiniging worden gesaneerd of sterk verminderd. Het watersysteem sluit aan bij de natuur- en landschapswaarden van het gebied.

Voor Zeist geldt dat met name de doelstelling scheiden van schoon en vuil water (afkoppelen) een belangrijk thema is voor zowel waterkwantiteit als waterkwaliteit.

In het waterbeheerplan zijn ook de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

Waterstructuurvisie Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden

Vasthouden, bergen, afvoeren is ook het leidend principe in de Waterstructuurvisie, ofwel de toekomstvisie van het waterschap. Deze toekomstvisie is vastgelegd op de kaart op het volgende blad (Figuur 4.2), waarin het streefbeeld voor het waterbeheer op de lange termijn (2050) is weergegeven.

Figuur 4.2: Streefbeeld waterbeheer op lange termijn (2050).

4.3.2 Conclusie

In hoofdstuk 5 van dit bestemmingsplan wordt nader ingegaan op het aspect water. De door het Hoogheemraadschap gestelde doelstellingen zullen daarin aan bod komen.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie

In 2011 is door de gemeenteraad van Zeist de Structuurvisie Gemeente Zeist 2020 vastgesteld, met als titel 'Zeist schrijf je met een Q'. In de structuurvisie kiest de gemeente voor kwaliteit: kwaliteit van leefomgeving, openbare ruimte, bebouwing, samenleven, relatie met groen, historie en duurzaamheid. Tien keuzes geven het beeld van het toekomstig wonen, werken, sporten, uitgaan en recreëren binnen de gemeente Zeist:

• Groen versterken;
• Verleden zichtbaar maken;
• Ervaren en gebruiken van het landschap;
• Behoud en versterking van de kracht buurten, wijken en kernen;
• Verbetering kwaliteit leefomgeving, onderzoek overkapping A28;
• Beter bereikbaar met OV, auto en fiets;
• Bouwen en wonen, maatwerk en kwaliteit voorop, doorstroming stimuleren;
• Centrum aantrekkelijk;
• Economisch gezond en duurzaam;
• Van visie naar uitvoering: sturing of facilitering door gemeente, interactieve planvorming.

Op het punt van wonen staat kwaliteit voorop, niet het aantal woningen. Daarbij wordt kwaliteit ontleend aan de kernwaarden natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid. Bij nieuwbouw zijn ruimtelijke kwaliteitscriteria en maatwerk het belangrijkst. Kwaliteit is ook het zorgen voor de woonbehoefte van alle inwoners. Het creëren van ruimte voor senioren, starters en middeninkomens is daarbij van groot belang.

4.4.2 Woonvisie 2013-2015

De nieuwe woonvisie is in mei 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De woonvisie 2013 tot 2015 behandelt een korte periode. De economische omstandigheden hebben veel invloed op de woningmarkt wat het lastig maakt om ver vooruit te kijken. De visie is erop gericht om de huidige knelpunten zoveel mogelijk op te lossen. Waar dat kan, bevat de Woonvisie een doorkijk naar een verdere toekomst tot 2020.

De Woonvisie besteedt veel aandacht aan inwoners voor wie het nu extra moeilijk is om een geschikte woning te vinden, zoals jongeren, starters en middeninkomens. Zo moet bij nieuwbouw een flink deel van de huizen (huur én koop) betaalbaar zijn voor hen. Nieuwbouwprojecten komen op dit moment moeizamer tot stand dan vroeger; de gemeente verwacht een tempo van gemiddeld 100 tot 135 woningen per jaar.

Doelstelling is dat in Zeist gedifferentieerd wordt gebouwd. Door de huidige crisis op de woningmarkt is het lastig sterk te sturen op de gewenste segmenten voor nieuwbouw. De beperkte bouwinitiatieven die nu tot uitvoering komen, zijn welkom. Toch wil men in het woonbeleid aangeven welke segmenten van belang zijn voor de gemeente:

• 1. Goedkoop:

Nieuwe sociale huurwoningen blijven belangrijk voor vernieuwing van de sociale woningvoorraad. Sociale koopwoningen zijn gewenst om starters op de koopwoningmarkt te huisvesten;

• 2. Middelduur:

Woningen voor de doorstroming van het huursegment naar koopsegment. Als kopen niet mogelijk is, is huren in deze categorie belangrijk. Voor huren in deze prijsklasse moeten er meer mogelijkheden komen;

• 3. Vrije sector:

Deze sector heeft het moeilijk in deze periode. De verkoop van vrije sector woningen staat onderdruk. De woonvisie gaat uit van meer huurmogelijkheden in deze sector, ten opzichte van het verleden.

De streefpercentages voor de gehele gemeente zijn als volgt:

Toetsing aan het woonbeleid

Het plan Koppelweg voldoet niet aan de hiervoor besproken segmentatie. Het plan gaat uit van de volgende verdeling:

Segment	Prijsniveau	Aantal woningen
Goedkoop	€ < 250.000	3
Middelduur	€ 250.000 - 350.000	47
Duur	€ > 350.000	3

Afwijken van de Woonvisie kan alleen om moverende redenen. Die worden hieronder toegelicht. De motivatie en gevolgen zijn op te delen in drie aandachtsgebieden:

• 1. stedenbouwkundige kwaliteit;
• 2. aansluiting bij de markt en klantvraag;
• 3. sanering en verplaatsing van categorie 1 bedrijven.

Stedenbouwkundige kwaliteit

Op dit moment is het plangebied bebouwd met oude kantoorgebouwen en vervallen bedrijfsgebouwen. Daarnaast staat op het perceel een oude boerderij die enkele jaren geleden volledig gerenoveerd is. Bij de herontwikkeling van de locatie zal de bestaande boerderij met zijn hoge historische waarde worden behouden en in de planvorming betrokken. Het herontwikkelen van de locatie tot woningbouw moet een aanzienlijke kwaliteitsverbetering voor de wijk opleveren waarbij de beeldkwaliteit met grondgebonden woningen een aanzienlijke verbetering zal zijn voor de gehele wijk.

De stedenbouwkundige verkaveling van de conceptaanvraag is in nauw overleg met de gemeente tot stand gekomen. Door de gemeente is aangegeven dat hoogbouw niet gewenst is. De inschatting is dat de omwonenden het hiermee eens zijn en hiermee het draagvlak van het woningbouwplan wordt vergroot. Met dit gegeven is een eenvormig plan ontstaan met een dorpsstedelijke uitstraling, dat bestaat uit 53 grondgebonden woningen.

Aansluiting bij de markt en klantvraag

Woningbouwontwikkelingen moeten aansluiten bij de vraag in de markt. Het juiste product op de juiste plaats. In Zeist is veel behoefte aan betaalbare woningen voor (startende) gezinnen. Uit de reacties en aanmeldingen, die tot nu toe zijn ontvangen, blijkt dat het plan goed aansluit aan bij die vraag. Er is veel interesse voor de aanschaf van een woning in dit plan in deze prijsklasse. Het plan voorziet in hoofdzaak in woningen in het middeldure segment, met verkoopprijzen vanaf € 250.000,- v.o.n. tot maximaal € 350.000,-

Plaatselijke makelaars zijn enthousiast over de uitstraling, het product en de woningcategorie. Daaruit wordt een snelle afzet verwacht, waardoor een spoedige realisatie van het plan mogelijk is. Dit wordt bevestigd door onderzoek van ABF Research (zie paragraaf 4.4.3). Voor de gemeente betekent dat een aantoonbaar succesvolle woningbouw-ontwikkeling, die aansluit bij de woningbehoefte - betaalbare grondgebonden woningen voor (startende) gezinnen - in de gemeente Zeist. Daardoor is dit plan ook erg belangrijk voor de werkgelegenheid.

Sanering en verplaatsing categorie 1 bedrijven

Om woningbouwontwikkeling mogelijk te maken, is een sanering en verplaatsing van categorie 1 bedrijven noodzakelijk. Dit betekent forse investeringen in aanschaf, verplaatsing en sanering. Dit moet gefinancierd worden uit de grondopbrengst door woningbouwontwikkeling. Dit vraagt om een efficiënte en effectieve verkaveling en samenwerking.

Besluit gemeenteraad

Het college van B&W en BAM Woningbouw Utrecht hebben uitgebreid overleg gehad over de bovengenoemde redenen om af te wijken van de woonvisie. Dit heeft ertoe geleid dat de gemeenteraad in haar zitting van 24 april 2012 heeft ingestemd met een afwijking van de woonvisie en een realisatie van alle woningen in het plan binnen het middensegment.

4.4.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen. Deze zijn weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 4.3: Schematische weergave 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Bron: Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking.

Toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking

Trede 1: is er een regionale behoefte?

Als eerste wordt in beeld gebracht welke behoefte bestaat ten aanzien van woningbouw c.q. verstedelijking (welke vraag is aanwezig, kwantitatief en kwalitatief). Het begrip regio is niet gedefinieerd, maar moet van geval tot geval worden ingevuld. In dit geval wordt aangesloten bij het regio-begrip, zoals opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Zeist maakt onderdeel uit van de regio Utrecht. Voor de regio Utrecht als geheel geldt een woningbouwprogramma van circa 40.000 woningen, waarvan Zeist 2.200 woningen voor haar rekening neemt. In een door ABF Research uitgevoerde woningmarktverkenning wordt deze woningbehoefte voor de gemeente Zeist onderschreven. Dit onderzoek dateert uit 2011 en is in november 2012 geactualiseerd in verband met nieuwe Woonvisie 2013-2015 (zie paragraaf 4.4.2). In het model is rekening gehouden met nieuwe beleidsmatige inzichten, zoals AFM-maatregelen voor versterking hypotheken en huurverhoging in schaarstegebieden. In het model is het 'crisisscenario' als uitgangspunt genomen.

ABF Research komt tot de conclusie dat de gemeente Zeist "zelf kan bepalen hoe hard het groeit, afgezien van de regionale of provinciale afspraken over het woningbouwprogramma. De woningdruk in de regio Utrecht is zo groot dat (consumentgerichte) nieuwbouw - hoe omvangrijk ook - automatisch zal leiden tot migratie van naar een woning zoekende huishoudens uit andere gemeenten. De nieuwe woningen zullen dus wel bezet worden, waarmee ook het aantal huishoudens zal toenemen" (bron:ABF Research, Actualisatie woningmarktverkenning Zeist 2010-2013, pagina 10). Het beeld dat in de woningmarktverkenning wordt geschetst, wordt ook bevestigd door de interesse in het plan, blijkens de druk bezochte informatieavonden die door BAM Woningbouw Utrecht zijn georganiseerd. Ten slotte sluit het woningbouwsegment, waarin het plan voorziet, goed aan op de vraag. Zoals in paragraaf 4.4.2 al beschreven is er in Zeist vooral behoefte aan betaalbare woningen in de middeldure categorie.

Trede 2: Is de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?

Het plangebied is gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied. Het betreft een zogenaamde herstructureringslocatie, waarbij een bedrijfskavel wordt getransformeerd tot woongebied.

Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat het plan voorziet in een actuele regionale behoefte naar woningen. Tevens is het plangebied gesitueerd in bestaand stedelijk gebied. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is daarmee met succes doorlopen.

4.4.4 Waterplan

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met het waterplan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen.

Het water in Zeist vervult een belangrijke rol voor de beleving, cultuurhistorie, ecologie en aan- en afvoer van water. Hoewel het watersysteem kunstmatig op peil wordt gehouden, is het wel gewenst om het water in Zeist te handhaven. De algemene ambitie is om zorgvuldig met water om te gaan. Voor heel Zeist geldt, dat door zuinig om te gaan met drinkwater en proceswater, het grondwatersysteem niet onnodig wordt verstoord. De kwaliteit van het grondwater wordt verbeterd door de sanering van verontreinigingen. Door het zoveel mogelijk vasthouden van regenwater en kwelwater kan de verdroging worden bestreden en kan de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk worden beperkt.

Desalniettemin blijft water van buitenaf nodig voor aanvulling en verversing, hetgeen noodzakelijk is om waterkwaliteitsproblemen (zoals algenbloei, overmatige kroosgroei en stank) te voorkomen en de beleving te verbeteren. Dit water van buitenaf wordt alleen gebruikt voor stedelijk en agrarisch gebied. Natuurgebieden worden zoveel mogelijk zelfvoorzienend door maximaal gebruik van de aanwezige kwel en het instellen van flexibel peilbeheer om water vast te houden. Voor het oppervlaktewater in laag Zeist wordt gestreefd naar een systeem waarin stedelijk en landelijk gebied worden ontvlochten.

De schakels in de waterketen worden goed op elkaar afgestemd, waaronder het beheer en onderhoud. Direct na overstortgebeurtenissen is het wenselijk, dat het vuile water versneld wordt afgevoerd. Voor de verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit wordt het effluent van de rwzi's meer gezuiverd door de realisatie van een extra zuiveringstrap, zodat het voldoet aan de MTR voor P (fosfor) en mogelijk voor N (stikstof). Er wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om de toestroom van schoon water in de riolering te minimaliseren. Het beheer en onderhoud wordt integraal opgepakt en afgestemd tussen de betrokken partijen. Hierdoor wordt het beheer effectiever en efficiënter gevoerd.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Akoestiek

Door Oranjewoud is in maart 2013 akoestisch onderzoek uitgevoerd met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling aan de Koppelweg-Griffensteijnselaan. De belangrijkste resultaten staan hieronder weergegeven. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting.

Kader

Het plangebied ligt binnen de invloedsfeer van de Koppelweg en de Griffensteijnselaan. Voor zowel de Koppelweg als de Griffensteijnselaan geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Een weg waar de maximale snelheid 30 km/uur bedraagt, is in de zin van de Wet geluidhinder niet-zoneplichtig. Een akoestisch onderzoek is ingevolge de Wet geluidhinder voor dergelijke wegen niet noodzakelijk.

Wel is het nodig om voor de onderbouwing van het bestemmingsplan in het kader van 'goede ruimtelijke ordening' ingevolge de Wet ruimtelijke ordening inzicht te geven in de geluidseffecten van genoemde 30 km wegen. Daarnaast heeft de gemeente Zeist in haar geluidbeleid (Geluidsnota Gemeente Zeist, versie november 2006) vastgelegd dat de geluidseffecten vanwege drukke 30 km/uur wegen kwantitatief dienen te worden beschouwd. Voor de beoordeling van de geluidbelasting op 30 km/uur wegen wordt aansluiting gezocht bij de grenswaarden ingevolge de Wet geluidhinder. Hoewel deze grenswaarden formeel niet van toepassing zijn, geven deze waarden ons wel een maat voor de aanvaardbaarheid van de geluidsituatie. Immers, de grenswaarden ingevolge de Wet geluidhinder zijn mede vanuit oogpunt van bescherming van de woonomgeving bepaald. Voor onderhavige situatie zijn de volgende waarden van toepassing:

• Voorkeursgrenswaarde 48 dB;
• Maximale ontheffingswaarde 63 dB.

Tevens heeft de gemeente Zeist in de Geluidsnota beleid omtrent hogere waarden vastgelegd. Hiervoor is een aparte uitvoeringsrichtlijn opgesteld: "Beleidsregel hogere waarden Wgh, Gemeente Zeist" d.d. april 2008. Deze beleidsregel is ook van toepassing op 30 km/uur wegen.

Beoordeling

Met behulp van een rekenmodel is de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer berekend voor het prognosejaar 2025. Daarbij is onderscheid gemaakt in verschillende bouwblokken. De gelabelde bouwblokken zijn weergegeven in figuur 5.1. Uit de resultaten blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer op de Koppelweg de op de te projecteren woningen ten hoogste 40 dB geluidbelasting inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. Hiermee wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voldaan. De geluidbelasting vanwege de Griffensteijnselaan op de te projecteren woningen bedraagt ten hoogste 51 dB (bouwblok A) inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Voor bouwblok B bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 50 dB. Dit betekent dat sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. De maximaal te ontheffen waarde wordt echter niet overschreden. Voor de overige bouwblokken wordt ook de voorkeursgrenswaarde niet overschrijden. Vanwege de overschrijding voor de bouwblokken A en B is onderzoek verricht naar mogelijke maatregelen om de geluidbelasting bij de geluidgevoelige bestemmingen te beperken.

Figuur 5.1: Onderzochte bouwblokken, gelabeld A t/m L.

Bronmaatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van de woning terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde zijn niet volledig doeltreffend. Uit de 'Beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder' van de gemeente Zeist volgt dat aanleg van geluidsreducerend asfalt op minimaal 30 meter vanuit het hart van de kruising wordt gerealiseerd. In onderhavig onderzoek ligt dat punt ter hoogte van kavelnummer 10 (bouwblok A), daar waar de reductie het meest benodigd is. Gelet op bovenstaande en de te verwachte kosten dient afgewogen te worden in hoeverre deze maatregel doelmatig is.

Overdrachtsmaatregelen in de vorm van een geluidscherm zullen gezien de benodigde hoogte en de omgeving van het plangebied (binnenstedelijk) een grote ruimtelijke impact hebben. Hierdoor is het niet aannemelijk dat het toepassen van deze maatregel doelmatig is. Wanneer bronmaatregelen en overdrachtsmaatregelen niet doelmatig zijn, kunnen er maatregelen bij de ontvanger worden gerealiseerd. In voornoemde beleidsregel is een aantal voorwaarden in de vorm van eisen en inspanningsverplichtingen opgenomen:

• 1. iedere woning beschikt over een geluidluwe gevel;
• 2. iedere woning beschikt over een verblijfsruimte en buitenruimte aan de geluidluwe zijde;
• 3. indien balkons aan de voorzijde worden gerealiseerd, moeten deze voorzien zijn van geluidsabsorberende plafonds.

Het plan voldoet aan bovengenoemde voorwaarden.

Conclusie

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat sprake is van een lichte overschrijding van de voorkeursgrenswaarde (48 dB) als gevolg van het verkeer op de Griffensteijnselaan. De geluidbelasting op de te projecteren woningen bedraagt ten hoogste 51 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Uit aanvullend onderzoek naar mogelijke bron- en overdrachtsmaatregelen om de geluidbelasting te beperken is gebleken dat de doelmatigheid van deze maatregelen nader afgewogen moet worden. Voor het nemen van maatregelen van akoestische aard bij de ontvanger worden door de gemeente Zeist verschillende eisen en inspanningsverplichtingen gesteld, die gelden als randvoorwaarden voor het toestaan van hogere geluidbelastingen dan de voorkeursgrenswaarde. Het plan voldoet hieraan. Omdat het plan formeel niet getoetst hoeft te worden aan de Wet geluidhinder, hoeven geen hogere waarden te worden vastgesteld.

5.2 Archeologie en cultuurhistorie

Kader

Als gevolg van het Verdrag van Malta (Valetta) zijn overheden verplicht om in het ruimtelijke beleid zorgvuldig om te gaan met het archeologische erfgoed. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient, voordat er bodemingrepen plaatsvinden, een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

De zorgplicht voor het archeologisch erfgoed is vastgelegd in de Monumentenwet uit 1988, en daarmee samenhangend de Ontgrondingenwet, de Wet milieubeheer, de Woningwet en de Wet op de ruimtelijke ordening. De wet regelt:

• Bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem;
• Inpassen van archeologisch erfgoed in de ruimtelijke ordening;
• Financiering onderzoek: de veroorzaker betaalt.

Hiervoor is het van belang dat er een archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd en dat de uitkomsten hiervan door het bevoegde gezag worden meegenomen in de belangenafweging.

Beoordeling

De gemeente Zeist is in het bezit van een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart. Het doel van deze kaart is om inzicht te geven in de verwachtingskansen voor archeologische vondsten en daar het beleid op af te stemmen. In figuur 5.2 is een uitsnede van de archeologische beleidsadvieskaart opgenomen. Het terrein ligt geheel in een zone van lage archeologische verwachting. Voor plangebieden kleiner dan 10 hectare zijn geen voorwaarden In de kaart opgenomen. Wel dient amateurs de gelegenheid te worden geboden om archeologische waarnemingen te doen bij het grondverzet. Ondanks de zeer geringe kans op archeologische vondsten is het mogelijk dat zij op deze plek aangetroffen worden. Mocht dit het geval zijn dan dienen de werkzaamheden te worden opgeschort en dienen de archeologische waarden te worden veilig gesteld middels planaanpassing of opgraving. Een archeologische vondst moet ten alle tijden gemeld worden (art. 53 Monumentenwet 1988). Bij plangebieden met een omvang van meer dan 10 hectare in de gebieden met lage archeologische verwachting zijn wel voorwaarden voor behoud opgenomen. Hier mogen geen bodemverstoringen dieper dan 0,3 meter min maaiveld te worden gepleegd. Als niet aan deze voorwaarde kan worden voldaan dan dient bij ruimtelijke projecten van (In totaal) meer dan 10 hectare omvang een inventariserend veldonderzoek (verkennende fase) te worden uitgevoerd.

Figuur 5.2: Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart, met globale begrenzing plangebied en legenda.

Naast een archeologische beleidsadvieskaart, zijn voor de gemeente Zeist ook de cultuurhistorische waarden in beeld gebracht. Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Dit aspect behoeft dan ook geen nadere beschouwing.

Conclusie

Het gehele plangebied heeft een lage archeologische verwachtingswaarde. Bij plangebieden met een omvang van meer dan 10 hectare in de gebieden met lage archeologische verwachting zijn wel voorwaarden voor behoud opgenomen. Aangezien het plangebied deze ondergrens van 10 hectare niet overschrijdt, wordt het plangebied vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Echter, bij plangebieden in een zone met lage archeologische verwachting met een kleinere omvang dan 10 hectare dienen amateurs de gelegenheid te krijgen om archeologische waarnemingen te doen bij het grondverzet. Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan is de vinder wettelijk verplicht deze te melden bij het bevoegd gezag, de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (artikel 53 Monumentenwet 1988). Om praktische reden wordt geadviseerd vondstmeldingen te doen bij de gemeente Zeist.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

Door de Omgevingsdienst regio Utrecht is advies uitgebracht met betrekking tot de aanwezige bedrijven in en om het plangebied, de bij deze bedrijven behorende milieuzoneringen en de consequenties voor het bestemmingsplan. Door Oranjewoud is aanvullend onderzoek uitgevoerd naar eventuele geluidoverlast afkomstig van het perceel Kroostweg 43B. De onderzoeksrapportage is opgenomen als bijlage 2 bij dit bestemmingsplan. In deze paragraaf is het beoordelingskader voor het aspect bedrijven en milieuzonering weergegeven en wordt vervolgens de aanwezige bedrijvigheid beoordeeld.

Kader

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt getoetst conform:

• VNG handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ (editie 2009);
• Wet milieubeheer.

VNG handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten doet in de publicatie ’Bedrijven en milieuzonering’ (editie 2009), een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van de bedrijven en anderzijds de gevel van een woning. De adviesafstanden hangen samen met gebiedskenmerken. De meest voorkomende categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies in een rustige woonwijk zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 5.1: Richtafstanden per categorie, situatie rustige woonwijk.

Milieucategorie	Minimale afstand (meters)
1	10
2	30
3.1	50
3.2	100
4.1	200
4.2	300
5.1	500
5.2	700
5.3	1000

Naast het omgevingstype rustige woonwijk kent de VNG-publicatie ook het omgevingstype gemengd gebied. Wanneer sprake is van omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, voor met name het aspect geluid, met één afstandsstap verlaagd worden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype gemengd gebied. Gezien de aanwezige functiemenging of de ligging nabij drukke wegen kent het gemengd gebied al een hogere milieubelasting, wat het verlagen van de richtafstanden met één stap rechtvaardigt. De richtafstand van 30 meter voor een bedrijf in milieucategorie 2 kan dan bijvoorbeeld worden verkleind tot 10 meter en de richtafstand van 100 meter voor een bedrijf in milieucategorie 3.2 kan verlaagd worden tot 50 meter. Het onderhavige plangebied voldoet niet aan de eisen voor 'gemengd gebied'. Een belangrijke overweging in deze is dat de voorgenomen ontwikkeling ziet op transformatie van het gebied tot woonwijk.

Als de werkelijke afstanden kleiner zijn dan de richtafstanden uit de VNG-publicatie, zal door middel van onderzoek aangetoond moeten worden dat kan worden afgeweken van de richtafstanden.

Wet milieubeheer

De VNG-publicatie is een handreiking. De standaard richtafstanden die hierin staan zijn gesteld voor een bepaald type bedrijfsactiviteiten en omvang. In het kader van de Wet milieubeheer zijn inrichtingen gehouden aan voorschriften in de milieuvergunning of in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Daarbij kunnen in een milieuvergunning specifieke voorschriften voor een bedrijf worden gesteld of gelden algemene normen voor bedrijven die onder de meldingsplicht van een AMvB vallen. Deze voorschriften of normen omvatten onder meer de werkelijke hinderafstanden voor stank, geluid en veiligheid die in acht genomen moeten worden ten opzichte van gevoelige bestemmingen in de omgeving. Een bedrijf kan op grond van zijn milieuvergunning en de hiermee impliciet toegekende milieuzone ruimtelijke rechten claimen. Een vergunning kent immers niet alleen plichten toe maar ook rechten. Bovenstaande geldt op een vergelijkbare wijze voor inrichtingen waarop een AMvB van toepassing is.

Beoordeling

In en nabij het plangebied zijn verschillende bedrijven gevestigd. Door de Omgevingsdienst regio Utrecht is op basis van de bij haar bekende gegevens van bedrijfsmatige activiteiten een inventarisatie gemaakt voor (de omgeving van) het plangebied. In figuur 5.3 staan de beschouwde bedrijven genummerd weergegeven. In tabel 5.2 zijn de bedrijven nader toegelicht.

Figuur 5.3: Overzichtskaart bedrijfsmatige activiteiten in en om het plangebied.

Tabel 5.2: Bedrijfsmatige activiteiten in en om het plangebied.

Nr.	Adres	Bedrijf	Bedrijfsaard
1	Koppelweg 1	Timon	kantoor
2	Koppelweg 11	Hala	lampenfabriek
3	Koppelweg 15 - 17	Hoogenboom	aannemersbedrijf
4	Koppelweg 19	leegstaand	kantoor
5	Koppelweg 21	leegstaand	"bedrijfsfunctie"
6	Kroostweg 43 A	Furster van Tellingen	schildersbedrijf
7	Kroostweg 43 B	Grontmij	laboratorium
8	Kroostweg 43 D	Begrafenisondernemer	Uitvaart / begrafenis
9	Kroostweg 49 - 65	Diverse praktijken	gezondheidszorg
10	Kroostweg 57 C	Lesfiets	fietshandel
11	Noordweg 1	Cafetaria De Neus	horeca

Activiteiten genummerd 1, 8, 9, 10 en 11

De activiteiten genummerd met 1, 8, 9, 10 en 11 liggen op een dusdanige afstand van het plangebied waarmee voldaan kan worden aan de geldende richtafstanden. Deze activiteiten hoeven niet nader te worden beschouwd.

Activiteiten genummerd 2, 3, 4 en 5

Het bedrijf Hala (nr. 2) ligt binnen het plangebied. De bedrijfsactiviteiten zullen in het kader van de ontwikkeling echter gestopt worden. Datzelfde geldt voor de kantoorfunctie op de Koppelweg 19 (nr. 4), die in de huidige situatie al niet meer bestaat. De bedrijfsactiviteiten van Hoogenboom (nr. 3) zullen in het kader van de voorgenomen ontwikkeling ook stoppen, maar de bebouwing blijft wel bestaan, hierin resteert alleen een kantoorfunctie. Door dit perceel in het plangebied te betrekken, kan voorkomen worden dat hier in de toekomst opnieuw functies opgericht worden die een belemmering kunnen vormen voor woningbouw. Datzelfde geldt voor het perceel Koppwelweg 21 (nr. 5). Hoewel hier in de bestaande situatie geen bedrijfsfunctie meer bestaat, blijft het pand wel bestaan en kan onder het vigerende plan 'Zeist-West en Utrechtseweg Noord' nog wel een bedrijfsfunctie opgericht worden. Ook dit perceel wordt in het plangebied Koppelweg-Griffensteijnselaan betrokken, waarmee mogelijke toekomstige belemmeringen onmogelijk worden gemaakt.

Schildersbedrijf Furster van Tellingen (6)

Het schildersbedrijf Furster van Tellingen (nr. 6) aan de Kroostweg 43A blijft in de toekomstige situatie bestaan. Volgens de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" valt dit bedrijf formeel onder SBI2008-code 41/42/43, met een grootste richtafstand van 30 meter voor geluid. Deze code geldt voor aannemersbedrijven in het algemeen. De richtafstand voor geluid is daarbij in het bijzonder gerelateerd aan 'geraas makende activiteiten' als bijvoorbeeld machinale houtbewerking. De afstand van het schildersbedrijf, gemeten vanaf de perceelsgrens, tot het plangebied bedraagt 40 meter. Er wordt daarmee voldaan aan de richtafstand van 30 meter. Er is daarmee sprake van een goed woon- en leefklimaat voor de te realiseren woningen en omgekeerd wordt de bedrijfsvoering van het schildersbedrijf niet belemmerd als gevolg van het plan.

Laboratorium Grontmij (7)

Ook de bedrijfsactiviteiten van Grontmij (laboratorium, nr. 7) aan de Kroostweg 43 B blijven in de toekomstige situatie bestaan. Het betreft een laboratorium voor onderzoek ten behoeve van wegenbouw. In het geldende bestemmingsplan rust op het pand een bedrijfsbestemming (categorie 1 en 2), met de nadere aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - laboratorium'. In de laatste uitgave van de VNG Handreiking Bedrijven en milieuzonering (2009) omvat 73 de omschrijving 'overige zakelijke dienstverlening: kantoren' in categorie 1. Lijst 2 bevat daarnaast laboratoria, chemisch/biochemisch, welke op basis van geur en geluid zijn ingedeeld in categorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand ten opzichte van een rustige woonwijk van 30 meter.

Geluid

De geprojecteerde woningen bevinden zich op ca. 7 meter van de locatie van Grontmij. Derhalve valt het plangebied binnen de richtafstand van 30 meter. Nader akoestisch onderzoek is noodzakelijk om de inpasbaarheid van de woningbouw aan te tonen. Hiertoe is akoestisch onderzoek naar het geluid van de bedrijfsactiviteiten uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen als bijlage 2 bij dit bestemmingsplan. In deze paragraaf worden de belangrijkste onderzoeksresultaten en conclusies samengevat.

Op basis van de VNG-publicatie 'Milieuzonering en bedrijven', wordt met betrekking tot het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau in eerste instantie getoetst aan een geluidbelasting 45 dB(A) in de dagperiode, 40 dB(A) in de avondperiode en 35 dB(A) in de nachtperiode. Met betrekking tot de maximale geluidniveaus wordt getoetst aan 65 dB(A) in de dagperiode, 60 dB(A) in de avondperiode en 55 dB(A) in de nachtperiode. In het onderzoek zijn de volgende geluidbronnen onderscheiden:

• Aankomst en vertrek van personenwagens;
• Aan- en afvoer met vrachtwagens;
• Afzuiginstallaties;
• Airco;
• Breker voor asfaltmonsters;
• Zaaghok voor asfaltmonsters.

Omdat slechts een beperkt deel van het gebouw als laboratorium wordt gebruikt, is in het akoestisch onderzoek tevens nagegaan wat de geluidsuitstraling is indien het volledige pand in gebruik is door bedrijven in categorie 1 en 2.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat als gevolg van de bedrijfsvoering van Grontmij op een viertal kavels waar nieuwbouwwoningen zijn voorzien, de richtwaarde voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau wordt overschreden. Om te kunnen voldoen aan de richtwaarden is besloten een overdrachtsmaatregel toe te passen in de vorm van een scherm. Op de erfgrens van de woningen die grenzen aan het bedrijfspand Kroostweg 43 wordt een scherm geplaatst met een hoogte van 3,3 meter en een lengte van 80 meter, e.e.a. zoals weergegeven op onderstaande figuur. Het scherm dient daarbij te voldoen aan de volgende kenmerken:

• de massa van het scherm dient tenminste 10 kg/m2 te zijn;
• het geluidscherm dient vrij te zijn van (grote) kieren en naden.

Ter waarborging van de uitvoering van dit scherm wordt in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen en op de verbeelding een aanduiding.

Figuur 5.4: Situering scherm.

Indien de bovenstaande maatregelen wordt toegepast, is inpassing van de nieuwbouwwoningen conform de VNG publicatie 'Milieuzonering en bedrijven' mogelijk.

Geur

Naast het aspect geluid, is het aspect geur nader beschouwd. Relevante geuremissies zijn de emissie van dichloormethaan en benzo(ghi)peryleen.

Dichloormethaan wordt in de inrichting gebruikt als oplosmiddel. De vrijkomende lucht wordt afgezogen en door een actief koolfilter geleid. De maximale concentratie dichloormethaan in de uittredende lucht (= 0,5 meter boven dak) bedraagt 50 mg/m3 0 en ligt daarmee ver onder de MAC-TGG 8 uur, welke is vastgesteld op 790 mg/m3 0. In combinatie met de verspreiding die vanuit de schoorsteen optreedt, kan gezondheidsschade als gevolg van deze emissie worden uitgesloten.

Daarnaast mag de berekende uurgemiddelde geurimmissieconcentratie ten gevolge van de inrichting in de leef- en woonomgeving (buiten de inrichting), op basis van de vergunning, gedurende een periode van ten minste 98% van het kalenderjaar, niet meer bedragen dan 0,5 OUE per m³. Bij 0,5 OUE per m3 kan de geur door een geurpanel nog net worden onderscheiden van geurvrije lucht. Hiermee wordt het ontstaan van geuroverlast uitgesloten.

Benzo(ghi)peryleen is een MVP-1 stof waarvoor een minimalisatieverplichting geldt. Benzo(ghi)peryleen komt naast andere PAK's zoals naftaleen vrij bij het vergassen van bitumen. Deze activiteit is reeds sterk gereduceerd en vindt nog maar 3 maal per jaar plaats, waarbij slechts 3 gram bitumen wordt verwerkt. Desondanks kan hierbij een significante geuremissie optreden, als gevolg van het vrijkomende naftaleen. In het kader van de milieuvergunning is een beperkte immissietoets MVP-stoffen uitgevoerd, om de imissieconcentratie ter plaatse van de dichtstbijzijnde gelegen milieugevoelige functie te bepalen. Uit deze berekening blijkt dat ter plaatse van de bestaande woningen ruimschoots wordt voldaan aan de milieukwaliteitsnorm. De norm bedraagt 1,81.10-4 mg/m3 en de berekende concentratie is 0,0009108. 10-4 mg/m3. Hieruit kan worden afgeleid dat ook ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen (ca. 15 meter ten westen van het emissiepunt) ruimschoots voldaan wordt aan de bovengenoemde norm. Op basis hiervan kan gezondheidsschade als gevolg van deze emissie worden uitgesloten.

Wel kan geurhinder ontstaan door de emissie van naftaleen, maar gezien de minimale frequentie (maximaal 3x per jaar) zijn hier geen nadere eisen worden gesteld en is deze blootstelling ook in dit kader niet bepalend.

Conclusie

Uit akoestisch onderzoek blijkt dat de geplande woningen niet zonder meer mogelijk zijn. De geluidsbelasting op de gevels van een aantal woningen, als gevolg van de bedrijfsvoering van Grontmij (Kroostweg 43E), is te hoog. Onderzocht is welke maatregelen in dit kader kunnen worden getroffen. Besloten is overdrachtmaatregelen toe te passen in de vorm van een geluidscherm (hoogte 3,3 meter / lengte 80 meter). Hiermee wordt voldaan aan de richtwaarden. Ter waarborging van de uitvoering van deze maatregelen is een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen. Omdat vanuit overige inrichtingen geen belemmeringen ten aanzien van de voorziene woningbouw volgen, wordt voorliggend bestemmingsplan ten aanzien van het aspect Bedrijven en milieuzonering uitvoerbaar geacht.

5.4 Bodem

Kader

Het is wettelijk geregeld (bouwverordening) dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwbouwactiviteit, waar mensen langere tijd verblijven, de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Het onderzoek mag niet meer dan vijf jaar oud zijn en moet een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden.

Onderzoeksgeschiedenis

Voor het plangebied zijn recent diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. In deze alinea worden deze onderzoeken kort benoemd, waarna onder het kopje 'beoordeling' wordt ingegaan op de conclusies en eventueel benodigde vervolgstappen.

• 1. Historisch vooronderzoek (gedateerd 1 mei 2013 ). Met dit onderzoek, dat betrekking heeft op het gehele plangebied, wordt inzicht verkregen in de historie van de onderzoekslocatie, eventuele voor bodemverontreiniging verdachte omstandigheden en eerder uitgevoerde bodemonderzoeken;
• 2. Actualiserend bodemonderzoek Koppelweg 11-21 en Griffensteijnselaan 202 te Zeist (gedateerd 15 augustus 2013);
• 3. Verkennend en nader asbestonderzoek Koppelweg 11-21 en Griffensteijnselaan 202 te Zeist (gedateerd 31 juli 2013);

De betreffende rapportages zijn opgenomen in bijlage 3 tot en met 5.

Daarnaast is bekend dat binnen het noordelijk deel van het plangebied, plaatselijk bekend als Kroostweg 57A, sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. In dat kader is reeds een saneringsplan opgesteld en goedgekeurd door de provincie Utrecht (beschikking 2007INT212694, d.d. 12 november 2007).

Beoordeling

Actualiserend bodemonderzoek Koppelweg 11-21 en Griffensteijnselaan 202

Op basis van de uitgevoerde bodemonderzoeken op het perceel en de bekend zijnde en aangevulde historische informatie zijn op het terrein een aantal deelgebieden onderscheiden, waar specifieke bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Het overige terrein is onderscheiden in deelgebieden die in algemene zin verdacht zijn te noemen of die onverdacht zijn voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Per deelgebied is een beoordeling gemaakt of al dan niet sprake is van een verontreiniging en of aanvullend onderzoek nodig is. Geconcludeerd wordt dat in meerdere deelgebieden (waarschijnlijk) sprake is van een geval van ernstig bodemverontreiniging. In enkele gevallen is aanvullend onderzoek nodig om de omvang van de verontreiniging vast te stellen. Vast staat dat in meerdere deelgebieden een sanering moet worden uitgevoerd, alvorens de grond in gebruik kan worden genomen voor de woonfunctie. Dit vormt echter geen beletsel in het kader van de ruimtelijke procedure. Er bestaat een voldoende beeld van de omvang van de sanering en daarmee van de kosten die hiermee gemoeid zijn. In paragraaf 7.1 wordt hier nader op ingegaan.

Verkennend en nader asbestonderzoek Koppelweg 11-21 en Griffensteijnselaan 202

Net als in het actualiserend bodemonderzoek is het plangebied ingedeeld in ruimtelijke eenheden. In het onderzoek wordt per ruimtelijke eenheid besproken of asbest verdacht materiaal is aangetroffen en derhalve of sprake is van een bodemverontreiniging met asbest. In enkele deelgebieden is asbesthoudend materiaal aangetroffen. Geconcludeerd wordt dat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest. Aanvullend onderzoek is dan ook niet nodig.

Wbb-locatie UT035500210 (Kroostweg 57A)

Het noordelijk deel van het plangebied is gelegen binnen de Wbb-locatie UT035500210 (Kroostweg 57A). In de beschikking van de provincie over de Kroostweg 57A (kenmerk: 2007INT212694, d.d. 12 november 2007) is opgenomen dat bij eventuele in de toekomst geplande gebruiksveranderingen of handelingen in de grond een melding in het kader van artikel 28 van Wbb gedaan dient te worden, vergezeld van een geactualiseerd saneringsplan. Het is dan ook nodig dat het saneringsplan wordt geactualiseerd. Bij de actualisatie van het saneringplan dient rekening te worden gehouden met de herontwikkeling van het gebied. Ook is het nodig dat in het kader van de aanvraag Omgevingsvergunning voor het bouwen ter plaatse van het noordelijk plangebied nog een verkennend bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Daarbij moet onder andere rekening worden gehouden met de uitkomsten uit het verkennend bodemonderzoek naar de locatie Kroostweg 55 (P&J Milieuservices B.V., rapportnummer: 1233501A, 31 juli 2012) alsmede de mogelijke aanwezigheid van asbestvezels in de grond in verband met asbestverdachte golfplaten die als erfafscheiding zijn gebruikt bij woningen aan de Koppelweg. Na de uitvoering van de sanering mogen geen (mogelijke) risico's voor de beoogde ontwikkeling aanwezig zijn. De bodemsanering dient, voorafgaande aan de bouwwerkzaamheden, te worden uitgevoerd volgens een door de provincie goedgekeurd saneringsplan.

Conclusie

Voordat het plangebied in gebruik kan worden genomen, dient de bodem gesaneerd te worden. Op diverse plekken in het plangebied zijn bodemverontreinigingen aangetroffen. Dit vormt echter geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. De omvang van de sanering en de kosten die met de sanering zijn gemoeid, zijn voldoende in beeld gebracht. Het plan is economisch uitvoerbaar.

5.5 Duurzaamheid

Kader

Klimaat en energie

Het uitputten van fossiele brandstoffen, de versterking van het broeikaseffect en daarmee gepaard gaande klimaatverandering zijn gevolgen van een toenemen energieverbruik. Het energieverbruik in en bij de ontwikkeling van gebouwen neemt een belangrijk aandeel in binnen het totale energieverbruik in Nederland. Door slim te ontwerpen en te renoveren kan een duidelijke bijdrage worden geleverd aan het terugdringen van energieverbruik.

Op nationaal niveau is het beleid gericht op een zuinige omgang met fossiele brandstoffen en zo veel mogelijk inzet van hernieuwde energiebronnen. Hiermee kan de COz uitstoot worden beperkt en het broeikaseffect afnemen. In dit kader worden er eisen gesteld aan de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van nieuwe gebouwen. Deze eisen zijn opgenomen in het bouwbesluit. Voor woningen is de eis op dit moment 0,6. De EPC is 0 als netto geen energie gebruikt wordt.

De EPL (Energie Prestatie op Locatie) beschrijft de energetische kwaliteit van de gehele bouwlocatie inclusief de voorziening die voor deze locatie is aangelegd. De EPL kent een schaal van 0 tot 10, waarbij 10 staat voor een ideaalsituatie waarbij geen fossiele brandstoffen worden gebruik. In het algemeen wordt EPL toegepast bij locaties met meer dan 250 woningen.

Zeist heeft het lokale beleid ten aanzien van energie vastgelegd in het Milieubeleidsplan. Hierin stelt de gemeente het plandoel om standaard een energievisie op te stellen bij nieuwbouw projecten. De eisen zijn per gebiedstype vastgesteld. De Koppelweg valt onder het kwaliteitsprofiel van gebiedstype "Woonwijken". Hiervoor gelden onderstaande ambities:

Indicator	Basiskwaliteit	Gebiedsambitie
EPL (energieprestatie wijk)	7-8	9-10
EPC (energeprestatie woning en utiliteit)	10% verscherpte EPC	75% verscherpte EPC
Energieprestatie gemeentelijk gebouw	50% verscherpte EPC	Energieneutraal (EPC = 0)

Tabel 5.3: Ambities uit het milieubeleidsplan van Zeist.

Duurzaam bouwen

Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale kwaliteit wordt gerealiseerd en het gebouw een lange levensduur heeft (bijvoorbeeld door flexibiliteit of materiaalkeuze). In elke fase van het bouwproces dient rekening gehouden te worden met duurzaam bouwen.

Voor het meetbaar maken van de duurzaamheid op gebouwniveau maakt Zeist gebruik van het instrument GPR Gebouw. GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 6 (bouwbesluit niveau/minimaal) tot 10 (zeer goed). In het Zeister milieubeleidsplan "Milieu op de kaart" 2008-2012 met daarin de milieukwaliteitprofielen zijn ambities m.b.t. duurzaam bouwen opgenomen en uitgedrukt in GPR-scores. Zeist gaat als basiskwaliteit voor nieuwbouwprojecten uit van een GPR score van 7,0. Zij heeft echter de ambitie geformuleerd om verder te gaan dan dit en te streven naar een GPR score van 8,0 tot 8,5 afhankelijk van het type te realiseren gebouw. De precieze eisen zijn per gebiedstype vastgesteld. De Koppelweg valt onder het milieukwaliteitprofiel van gebiedstype "Woonwijken". Onderstaande tabel geeft de GPR ambities voor dit gebiedstype.

Indicator	Basiskwaliteit	Gebiedsambitie
GPR Gebouw Score per thema (versie 4.1)	Woningen 6,0 - 7,0 Winkels en kantoren 6,0 - 7,0	Woningen 8,0 - 8,5 Winkels en kantoren 7,5 - 8,0

Tabel 5.4: Ambities uit het milieubeleidsplan van Zeist.

Beoordeling

De woningen in de wijk worden zeer duurzaam ontworpen. Hiervoor wordt het door BAM Woningbouw Utrecht ontwikkelde Groenwoning ingezet. De woningen in het plan zijn in de basis voorzien van een zeer hoogwaardig geïsoleerde schil (gevel en dak), drielaags zonwerende beglazing en verbeterde kierdichting. In die optiesfeer kunnen de kopers kiezen voor aanvullende groene maatregelen zoals een zonneboiler met zonnecollector, voorbereiding voor PV-panelen, een geavanceerd ventilatiesysteem en lage temperatuurverwarming. Hiermee kan een EPC van lager dan 0,4 worden gerealiseerd, waarmee deze woning al vooruitloopt op de doelstelling van 2015 en verder. Op deze manier wordt bijgedragen bij aan het realiseren van de duurzaamheidsambities van de gemeente Zeist.

Het nieuwbouwplan is ontworpen met veel kwaliteit en duurzame materialen. De wijk is toekomstgericht ontworpen en zal hierdoor ook over enkele decennia nog aantrekkelijk zijn voor huidige en toekomstige bewoners. Hiermee kan een 'afwaardering' van de wijk en eventuele sociale problemen in de toekomst worden voorkomen.

De inpassing van het in het plan aanwezige groen is ook erg belangrijk voor de duurzaamheid van het plan. Het zorgt voor een prettige woonomgeving voor de bewoners en voor een goede aansluiting met de omliggende woningen. Daarom wordt zoveel mogelijk bestaand groen gehandhaafd en ingepast. Daarnaast zullen de nieuw aan te brengen bomen, hagen, borders en het speelveld zorgen voor een groene en prettige woonomgeving.

Conclusie

Binnen het plangebied worden een aantal duurzaamheidsmaatregelen genomen. Indien kopers deze opties kiezen kan dit resulteren in een EPC van lager dan 0,4, waarmee het plan vooruitloopt op de duurzaamheidsambities van de gemeente Zeist.

5.6 Externe veiligheid

Kader

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vervat in het Besluit externe veiligheid buisleidingen dat per 1 januari 2011 in werking is getreden.

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de zogenaamde oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Voor hoogspanningslijnen is het beleidskader beschreven in het 'Advies met betrekking tot hoogspanningslijnen' (VROM, 5 oktober 2005). Hierin adviseert de Staatssecretaris van VROM een veiligheidszone in acht te nemen, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Voor zendmasten (omroep/GSM/U MTS) zijn in de EU-publicatie 1999/519/EG blootstellinglimieten aanbevolen voor personen die permanent in de nabijheid van zendmasten verblijven. Nederland heeft deze aanbeveling overgenomen en opgenomen in de Telecommunicatiewet.

Beoordeling

Met behulp van de risicokaart (www.risicokaart.nl) is een inventarisatie gemaakt van in de omgeving van het plangebied aanwezige risicobedrijven, transportroutes. Daarnaast is eventuele elektromagnetische straling in de omgeving van het plangebied in beeld gebracht.

Risicobedrijven

Er zijn geen inrichtingen aanwezig waarvan de risicocontouren de plangrens overschrijden.

Transportroutes

Er zijn geen transportroutes of ondergrondse buisleidingen aanwezig waarvan de risicocontouren de plangrens overschrijden.

Elektromagnetische straling

Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de (indicatieve) veiligheidszones het plangebied kunnen beïnvloeden.

Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat zowel binnen als in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen kunnen veroorzaken van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten.

Conclusie

Met betrekking tot het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.7 Luchtkwaliteit

Kader

Tussen de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening is een koppeling gelegd. Zo dienen ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden.

Wet luchtkwaliteit

Voor deze ontwikkeling is de Wet luchtkwaliteit (hoofdstuk 5 Wet milieubeheer) van toepassing. Deze Wet is onder meer verder uitgewerkt in het Besluit en de Regeling Niet in betekenende mate (NIBM). Zo zijn 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor stikstofdioxide (40 microgram per m3) en fijn stof (31,3 microgram per m2).

Besluit gevoelige bestemmingen

Op basis van dit Besluit mogen er geen gevoelige functies voor kinderen, ouderen en zieken op minder dan 50 meter van provinciale wegen en 300 van rijkswegen worden gerealiseerd, indien de grenswaarden worden overschreden.

Wet ruimtelijke ordening

Naast bovenstaande dient het gebied vanuit het beginsel van een goede ruimtelijke ordening geschikt te zijn voor de beoogde functie. Een goede luchtkwaliteit is een van de randvoorwaarden voor een goede leefomgeving. Daarom is het wenselijk om inzicht te hebben in de luchtkwaliteitsituatie.

Beoordeling

De bouw van 53 woningen levert geen belemmering op inzake de luchtkwaliteit. Het valt binnen de regeling "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM). In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De bouw tot van nieuwe woningen tot een aantal van 1.500 is zo'n geval.

Met behulp van de Geoide Client van de Omgevingsdienst regio Utrecht is de luchtkwaliteit (fijnstof en stikstofdioxide) in het plangebied in kaart gebracht. Daarbij is de kaartlaag met de verwachtte luchtkwaliteit (jaargemiddelde) in 2015 gebruikt. Beide kaartjes zijn weergegeven in figuur 5.5 en 5.6.

Figuur 5.5: Jaargemiddelde concentratie fijn stof 2015 (Bron: Omgevingsdienst regio Utrecht).

Figuur 5.6: Jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide 2015 (Bron: Omgevingsdienst regio Utrecht).

Uit de bovenstaande figuren blijkt dat in het plangebied de grenswaarden voor stikstofdioxide (maximaal 24-25 microgram per m3) en fijn stof (maximaal 20-21 microgram per m3) niet worden overschreden. Hiermee wordt voldaan aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. Het Besluit gevoelige bestemmingen is niet van toepassing, omdat woningen niet zijn aangemerkt als gevoelige bestemming.

Conclusie

Het aspect Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.8 Natuurtoets

Door Oranjewoud is in augustus 2011 in het kader van de voorgenomen ontwikkeling aan de Koppelweg een Natuurtoets uitgevoerd. De belangrijkste resultaten zijn hieronder weergegeven. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 6 bij dit bestemmingsplan. Tevens is nader vleermuisonderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in bijlage 7 bij dit bestemmingsplan.

Kader

Vanuit de natuurwetgeving is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van de in het plangebied mogelijk voorkomende beschermde natuurwaarden, met als doel dat aan deze waarden zo min mogelijk schade wordt toegebracht. Indien schade aan beschermde soorten niet is te voorkomen, is mogelijk een ontheffing ex. art. 75 van de Flora- en Faunawet noodzakelijk. Sinds 23 februari 2005 is het Vrijstellingsbesluit van kracht. Met dit besluit is geregeld dat voor algemeen voorkomende soorten een vrijstelling geldt bij ruimtelijke ingrepen en geen ontheffing meer aangevraagd hoeft te worden. Wel blijft de algemene zorgplicht van kracht.

Beoordeling

Ter plaatse van de Koppelweg zijn geen strikt beschermde dier- of plantensoorten aangetroffen. In het plangebied zijn gedurende vleermuisonderzoek wel twee middels de Flora- en faunawet beschermde vleermuissoorten waargenomen. Het plangebied bleek van beperkt belang als foerageergebied voor de gewone dwergvleermuis en in minder mate de laatvlieger. Het plangebied is voor geen van deze soorten van belang voor de instandhouding van de lokale populaties. Er zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen in de vorm van zomer- en kraamverblijven en paarverblijven van vleermuizen aangetroffen in het plangebied.

Er zullen door de sloop en verwijdering van de gebouwen negatieve effecten optreden voor een aantal algemene beschermde soorten. Door een zorgvuldige werkwijze en het nemen van mitigerende maatregelen (o.a. ongeschikt maken van het leefgebied) kan schade worden voorkomen en blijven negatieve effecten beperkt. Voor de effecten op de algemene voorkomende, maar beschermde soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Hiervoor geldt een vrijstelling.

Aangezien op het terrein in het voorjaar diverse broedende vogels zijn te verwachten dient hiermee in de planning en uitvoering rekening gehouden te worden. Het kappen van bomen en het verwijderen van struweel dient bij voorkeur in de periode augustus - februari plaats te vinden. Er mag in geen geval begroeiing gedurende het voorjaar verwijderd worden zonder ecologische inspectie vooraf.

In de werkwijze, planning en uitvoering van werkzaamheden wordt door de initiatiefnemer op diverse manieren rekening gehouden met mogelijke effecten voor flora en fauna:

• platanen zijn reeds gesnoeid / gekalaberd;

• struweel zal worden verwijderd in de periode vóór het volgende broedseizoen;
• voor te kappen bomen zal een velvergunning worden aangevraagd, op een dusdanig moment dat bomen gekapt kunnen worden buiten het broedseizoen van vogels en buiten de winterslaap van algemeen voorkomende zoogdieren;
• Kieren en openingen in te slopen gebouwen, die vleermuizen toegang bieden tot de ruimte hierachter en het mogelijk realiseren van broedplaatsen, zullen worden afgedicht zodat hier tijdens sloop geen vleermuizen aanwezig zijn.

Conclusie

In het plangebied zijn geen strikt beschermde dier- of plantensoorten aangetroffen. Als foerageergebied heeft het plangebied een beperkt belang voor de gewone dwergvleermuis en in mindere mate de laatvlieger. Door de voorgenomen herontwikkeling gaan geen vaste rust- en verblijfplaatsen of belangrijke migratie- en vliegroutes en foerageergebieden, die van belang zijn voor de instandhouding van de soort op populatieniveau, verloren. Voor bovengenoemde vleermuissoorten is dan ook geen ontheffing ex. art. 75 Flora- en faunawet noodzakelijk.

Het aspect flora en fauna vormt zodoende geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.9 Watertoets

Beleidskader

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling dient nauwkeurig onderzocht te worden of er ook waterbelangen in het geding zijn. De watertoets heeft tot doel te komen tot een goed functionerend en beheersbaar ontwerp van de waterhuishouding en de riolering van het plangebied, aansluitend op het vigerende beleid van rijk, provincie, waterschap en gemeente. Hiertoe worden de randvoorwaarden en uitgangspunten voor het ontwerp vroegtijdig in het proces uitgewerkt en kunnen eventuele kansen of knelpunten in dit stadium worden gesignaleerd. In het kader hiervan is een Watertoets doorlopen, welke is opgenomen in bijlage 8 Hieronder staan de belangrijkste resultaten.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is de beheerder van het oppervlaktewater in het plangebied. Het gaat hierbij om zowel de waterkwantiteit als de waterkwaliteit. Daarnaast is HDSR ook bevoegd gezag voor grondwaterontrekkingen, met uitzondering van onttrekkingen voor drinkwaterwinning, grootschalige industriële winning en Warmte-Koude Opslag (open systemen). Deze laatste vallen onder het bevoegd gezag van de provincie Utrecht. Dit mondt uit in beleid en regelgeving ten aanzien van grondwaterbeschermingsgebieden, ten behoeve van de drinkwaterwinning. Tevens is de provincie bevoegd gezag in het kader van de wet bodembescherming (Wbb).

Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn de Europese kaderrichtlijn Water, WB21, Nationaal Bestuursakkoord Water, de Europese Kaderrichtlijn Water, de Vierde Nota Waterhuishouding (NW-4), het Provinciaal Waterhuishoudingsplan van de provincie Utrecht, de Provinciale Milieuverordening, het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de Langetermijnvisie Waterplan Zeist, die de gemeentelijke visie op water tot 2030 beschrijft.. Het belangrijkste gezamenlijke punt uit deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. Hierbij zijn de bekende drietrapsstrategieën leidend:

• Vasthouden-bergen-afvoeren (waterkwantiteit)
• Voorkomen-scheiden-zuiveren (waterkwaliteit)

Daarnaast is het gemeentelijk beleid met betrekking tot riolering en hemel- en grondwater vastgelegd in het Gemeentelijk Rioleringsplan (2005 - 2014). In het Afkoppelplan gemeente Zeist (2011) staan de afkoppelambitites van de gemeente Zeist beschreven en de manier waarop deze moeten worden bereikt. Voor nieuwbouwsituaties geldt dat de verantwoorde afkoppelmogelijkheden maximaal moeten worden benut.

Beoordeling

Het plangebied is gelegen in het westelijke deel van Zeist. Er zijn geen bovengrondse watersystemen gelegen in het plangebied of in de directe omgeving. Verder zijn in het kader van de watertoets de volgende zaken van belang: de bodemopbouw en grondwaterstanden, eventuele toename van verhard oppervlak en de manier waarop omgegaan wordt met de afvoer van hemelwater.

Bodemopbouw

Omdat Zeist op de rand van de Utrechtse Heuvelrug ligt, bestaat de bodem van de hogere delen van Zeist uit zandgronden. Boringen uit het Regis rondom het plangebied laten tot een diepte van circa 5 meter een bodemopbouw bestaande uit matig fijne tot uiterst grove zandgronden zien.

Een dwarsdoorsnede van west naar oost uit het Regis is opgenomen in figuur 5.7. Op de holocene afzettingen in het westen na bestaat de ondergrond uit zandige formaties/watervoerende pakketten.

Figuur 5.7: Dwarsdoorsnede Regis van west naar oost.

Grondwaterstanden

De meest nabij gelegen TNO peilbuis (B32C0678, op circa 150 meter ten zuidwesten van het plangebied) laat een grondwaterstand zien van circa N.A.P. 1,6 m. De grondwaterstand fluctueert tussen circa N.A.P. +1,3 en +1,8 m.

Afvoer hemelwater / riolering

In de huidige situatie ligt een gemengd rioolstelsel in het plangebied. Door de gemeente is nog geen aanleg van een gescheiden stelsel voorzien waarop in de toekomst aangesloten zou kunnen worden. Gelet op de bodemopbouw (zandgrond) en de aanwezige grondwaterstanden (meer dan 1 m beneden maaiveld) is ervoor gekozen infiltratievoorzieningen aan te leggen. In het kader van de planvorming zijn twee alternatieven beschouwd:

• 1. Een optie is om het regenwater “traditioneel” op te vangen met kolken en een infiltratieriolering aan te leggen. Deze riolering bestaat uit een geperforeerde buis waardoor het regenwater zal infiltreren in de ondergrond. De geperforeerde buis dient een diameter van voldoende omvang te hebben om het regenwater ook enige tijd te kunnen bergen. Tevens dient het grondwater op voldoende diepte zich te bevinden.
• 2. Een andere optie is om een water- passerende verharding aan te brengen. Hierbij wordt een verharding aangelegd waarbij de toe te passen stenen zijn voorzien van afstandhouders. De ruimte tussen de stenen zal worden opgevuld met fijn, goed waterdoorlatend, split. Het regenwater zal langs de steen weglopen naar een fundatie welke zal bestaan uit een pakket van lava. De fundatie fungeert tevens als waterberging. Voor beide toepassingen is een diepere bodemopbouw nodig met een voldoende waterdoorlatendheid (K-waarde).

De bodemopbouw van het plangebied bestaat uit zand welke uitermate geschikt is voor infiltratie. Binnen de gemeente Zeist wordt er veelvuldig regenwater geïnfiltreerd. Mede er binnen het plangebied sprake is van een relatief hoge grondwaterstand, is de toepassing van een infiltratieriolering lastiger te bewerkstelligen. Om deze reden is ervoor gekozen een waterpasserende verharding toe te passen. De hiervoor benodigde waterberging (dikte van de fundatie) zal worden berekend aan de hand van de K-waarde van de ondergrond en de gestelde eisen van het waterschap en de gemeente Zeist. Een eerste berekening heeft uitgewezen dat deze oplossing technisch mogelijk is.

Door de ontwikkeling zal de vuilwaterafvoer toenemen. Door de gemeente is aangegeven dat de aansluiting van de vuilwaterafvoer van de woningen geen probleem vormt voor het rioolstelsel.

Verhard oppervlak

Het verhard oppervlak als gevolg van bestrating neemt in de toekomstige situatie af: nu bedraagt het oppervlakte bestrating in het plangebied nog circa 4.920 m2, in de toekomstige situatie zal dat 3.617 m2 worden. Het verhard oppervlak als gevolg van woonbebouwing zal in de toekomstige situatie ook afnemen, van circa 6.005 m2 in de huidige situatie, tot circa 3.522 m2 (woonbebouwing en bergingen). In onderstaande figuur 5.8 is het verhard oppervlak in de huidige en toekomstige situatie weergegeven.

Figuur 5.8: Verhard oppervlak in huidige situatie (links) en toekomstige situatie) als gevolg van bebouwing (grijs) en bestrating (rood / paars)

Daarmee wordt in de toekomst een verbetering ten opzichte van de huidige situatie bereikt, en hoeven geen extra maatregelen genomen te worden om het te ontwikkelen verhard oppervlak te compenseren.

Conclusie

Gelet op bovenstaande beschrijving vormt een eventuele toename van het verhard oppervlak geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling; deze neemt in de toekomstige situatie zelfs af. De toename van de vuilwaterafvoer als gevolg van de ontwikkeling vormt geen probleem voor het gemeentelijk rioolstelsel.

5.10 Boom Effect Analyse

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een Boom Effect Analyse (hierna BEA) uitgevoerd. De analyse heeft betrekking op een Douglas Spar, die is gesitueerd aan de achterzijde van het perceel Kroostweg 65 (zie figuur 5.9). De boom staat vrijwel op de erfgrens. Doel van het onderzoek is om te beoordelen of de boom duurzaam bebouden kan blijven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies van het onderzoek. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 9.

Figuur 5.9: Locatie van de boom aan de Kroostweg 65.

Resultaten en conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat de boom op dit moment in goede staat verkeert. De boom heeft een levensverwachting van nog circa 25 jaar. Uit proefgravingen blijkt dat binnen de eerste 60 cm onder het maaiveld geen wortels aanwezig zijn. Dit hangt samen met de aanwezigheid van puin in de eerste 60 cm. Geconcludeerd wordt dat de uitvoering van het project goed mogelijk is met behoud van de boom. Voorwaarde is wel dat er niet binnen 2 meter gerekend vanaf de stam wordt gegraven.

5.11 Vormvrije m.e.r. beoordeling

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn beschreven in het rapport 'M.e.r.-beoordeling, Koppelweg-Griffensteijnselaan te Zeist'. In deze paragraaf wordt de conclusie van de beoordeling weergegeven. Het gehele rapport 'M.e.r.-beoordeling, Koppelweg-Griffensteijnselaan te Zeist' is opgenomen in bijlage 10.

Resultaten en conclusie

Op basis van beschikbare gegevens blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling aan de Koppelweg-Griffensteijnselaan niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, die noodzaken tot het opstellen van een MER of een m.e.r.-beoordeling.

De belangrijkste overwegingen hierbij zijn dat:

• Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat sprake is van een lichte overschrijding van de voorkeursgrenswaarde (48 dB) als gevolg van het verkeer op de Griffensteijnselaan. De geluidbelasting op de te projecteren woningen bedraagt ten hoogste 51 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Uit aanvullend onderzoek naar mogelijke bron- en overdrachtsmaatregelen om de geluidbelasting te beperken is gebleken dat de doelmatigheid van deze maatregelen nader afgewogen moet worden. Voor het nemen van maatregelen van akoestische aard bij de ontvanger worden door de gemeente Zeist verschillende eisen en inspanningsverplichtingen gesteld, die gelden als randvoorwaarden voor het toestaan van hogere geluidbelastingen dan de voorkeursgrenswaarde. Omdat het plan formeel niet getoetst hoeft te worden aan de Wet geluidhinder, hoeven geen hogere waarden te worden vastgesteld. Wel moet bij nadere invulling van de plannen rekening gehouden worden met voorgenoemde eisen en inspanningsverplichtingen.
• Uit het onderzoek naar bedrijven en milieuzonering, en de aanvullende onderzoeken met betrekking tot geur en geluid naar de inrichting Grontmij aan de Kroostweg 43 B (laboratorium) die hierop hebben plaatsgevonden, blijkt dat de woningbouw in de omgeving inpasbaar is. Daartoe dienen wel maatregelen genomen te worden ter beperking van de geluidbelasting vanuit het laboratorium op voorziene woningen. Deze maatregelen worden in de fase tussen het voorontwerp en ontwerp bestemmingsplan nader uitgewerkt.
• Uit bestaande bodemonderzoeken is gebleken dat vervolgonderzoek en een saneringsplan nodig zijn. Deze worden in opdracht van de huidige eigenaar van het terrein uitgevoerd voor aanvang van de bouwwerkzaamheden. Daarnaast is gebleken dat ter plaatse van de Kroostweg 55 mogelijk sprake is van verontreiniging van het grondwater, waarmee bij het onttrekken van grondwater rekening gehouden moet worden. Door middel van het uitvoeren van de sanering wordt het plangebied geschikt gemaakt voor het beoogde doel. Daarmee worden belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling weggenomen.
• Uit onderzoek naar externe veiligheid is gebleken dat in de omgeving van het plangebied geen risicobronnen, transportroutes, hoogspanningslijnen of zendmasten aanwezig zijn.
• De bouw van 53 woningen valt binnen de regeling 'Niet in betekenende mate' bijdragen (NIBM). De ontwikkeling is daarmee vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor stikstofoxide en fijn stof. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
• Uit de Natuurtoets is gebleken dat in het plangebied geen strikt beschermde dier- of plantensoorten aangetroffen zijn. Uit nader vleermuisonderzoek is gebleken dat door de voorgenomen herontwikkeling gaan geen vaste rust- en verblijfplaatsen of belangrijke migratie- en vliegroutes en foerageergebieden verloren gaan.
• Uit de Watertoets is gebleken dat een eventuele toename van het verhard oppervlak geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling; het verhard oppervlak neemt in de toekomstige situatie zelfs af. De toename van de vuilwaterafvoer als gevolg van de ontwikkeling vormt geen probleem voor het gemeentelijk rioolstelsel. Wel zal nog inzichtelijk gemaakt moeten worden hoe het hemelwater afgekoppeld wordt en welke infiltratievoorzieningen getroffen worden.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Plansystematiek

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij het handboek van de gemeente Zeist en de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012). In het kader van de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening wordt niet langer gesproken over voorschriften maar over planregels, vrijstellingen worden ontheffingen genoemd. Plankaart wordt verbeelding genoemd.

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding.

In het kader van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen dient een vaste volgorde en indeling voor de regels van het bestemmingsplan aangehouden te worden. Deze is hieronder aangegeven.

Hoofdstuk 1 – Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

Hoofdstuk 2 – Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk worden planregels gegeven voor de binnen het plangebied bestaande functies. Per planregel zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing, die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder voorafgaande ontheffing of wijziging) toegestaan. Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, bouwhoogte en dergelijke) en wordt gebouwd binnen het aangegeven bouwvlak, kan hiervoor in de regel zonder meer bouwvergunning worden verleend.

In paragraaf 6.4 wordt nader ingegaan op de betreffende artikels in Hoofdstuk 2.

Hoofdstuk 3 – Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels:

• Een anti-dubbeltelregel.
• Algemene bouwregels: hierin worden regels gegeven voor het ondergronds bouwen.
• Algemene gebruiksregels: hierin worden regels gegeven die algemeen in het plangebied gelden.
• Algemene afwijkingsregels: hierin worden regels gegeven om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken.

Hoofdstuk 4 – Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat:

• Het overgangsrecht.
• De slotregel.

6.2 Plangrens

De plangrens is zodanig gekozen, dat het plangebied het gebied omvat waarbinnen de nieuwbouw van woningen plaats zal vinden. De bestaande bebouwing aan de Koppelweg 21 en de boerderij aan de Koppelweg 15-17 zijn tevens binnen het plangebied opgenomen.

In het zuidwestelijk deel van het plangebied loopt de plangrens langs de Griffensteijnselaan. Daarbij is ook een gedeelte van de groenstrook langs de Griffensteijnselaan in het plangebied opgenomen. Voor het overige deel loopt de plangrens langs de achterzijde van de bestaande bebouwing en deels langs de Koppelweg.

6.3 Opbouw verbeelding

Uit de SVBP2012 volgen diverse verplichtingen voor wat betreft de verbeelding, zoals de kleur van de ondergrond (grijs) en minimaal weer te geven aspecten op de ondergrond. Ook de diverse kleuren van de bestemmingen, alsmede de verhouding van de op de verbeelding voorkomende lijndiktes zijn verplicht voorgeschreven. Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het plangebied;
• de bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden;
• de bouwvlakken;
• de maatvoeringsaanduiding.

De legenda van de analoge verbeelding is weergegeven op het kaartblad. De bestemmingen zijn, overeenkomstig de systematiek van de SVBP2012 in alfabetische volgorde weergegeven.

6.4 Bestemmingen

6.4.1 Groen

Openbaar groen krijgt in principe de bestemming ‘Groen’. Naast groenvoorzieningen zijn waterhuishoudkundige voorzieningen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten, andere ondergeschikte voorzieningen en overige bij de bestemming behorende voorzieningen toegestaan.

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van bij de bestemming behorende andere bouwwerken geeft deze bestemming bouwregels.

6.4.2 Groen - Landschapswaarden

Gronden met de bestemming 'Groen - Landschapswaarden' zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en behoud en herstel van landschappelijke en ecologische waarden. Binnen deze bestemming is een omgevingsvergunning vereist voor diverse werken en werkzaamheden, ter bescherming van deze waarden. Qua bebouwing kan vermeld worden dat er uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan.

6.4.3 Kantoor

De percelen Koppelweg 15-17 en Koppelweg 21 zij bestemd als 'Kantoor'. De panden op deze percelen zijn in gebruik als kantoor. Op de percelen zijn ook bijbehorende groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen toegestaan.

Voor het bouwen van kantoren zijn bouwregels opgenomen. Op de verbeelding zijn de maximaal toegestane goot- en bouwhoogtes weergegeven. Via een aanduiding 'parkeerterrein' is geregeld dat ter plaatse van die aanduiding minimaal het aantal parkeerplaatsen moet worden aangelegd en in stand gehouden dat op de verbeelding is aangegeven.

6.4.4 Tuin

Bij de woningen in het plangebied behorende tuinen aan de straatkant krijgen in principe de bestemming 'Tuin'. Binnen deze bestemming zijn tevens waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Op deze gronden mogen uitsluitend erkers en ingangspartijen en andere bouwwerken zoals erf- of perceelsafscheidingen en tuinmeubilair, niet zijnde overkappingen worden gebouwd. Voor het bouwen hiervan geeft deze bestemming bouwregels. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' is parkeren op eigen terrein toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - parkeren op eigen erf' is tevens een carport toegestaan. In de regels is tevens het aantal parkeerplaatsen bepaald dat minimaal moet worden aangelegd en in stand gehouden.

6.4.5 Verkeer

De woonstraten in het plangebied krijgen de bestemming 'Verkeer'. In deze bestemming wordt een weg met zowel één als twee rijstroken toegestaan. Een rijstrook is de strook die breed genoeg is voor een auto.

De gronden binnen deze bestemming zijn bedoeld voor wegen met ten hoogste twee rijstroken, verhardingen voor woonstraten, pleinen, auto-, fiets- en voetgangersverkeer en parkeervoorzieningen, parkeerstroken en -voorzieningen, fiets- en voetpaden, bermen, groen- en speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en bij een en ander behorende andere voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, afvalverzamelvoorzieningen, beeldende kunst.

Op of in deze gronden mogen verder geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van ondergeschikte gebouwen voor nutsvoorzieningen, zoals abri’s en telefooncellen. Voor het bouwen hiervan geeft deze bestemming bouwregels. Daar waar de aanduiding 'parkeren op eigen terrein' is opgenomen mogen carports worden gebouwen, mits per aanduidingsvlak in totaal wordt voorzien in minimaal 2 parkeerplaatsen. Om een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners te garanderen en om de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet te beperken, is aan de noordoostzijde van het plangebied een scherm voorzien. Daartoe is op de verbeelding de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - geluidwerende voorziening' opgenomen. In de bouwregels is bepaald dat de hoogte minimaal 3,3 meter en maximaal 3,3 meter mag bedragen. Daarnaast dient de massa van het scherm tenminste 10 kg/m2 te zijn en moet het scherm vrij zijn van (grote) kieren en naden. Ten slotte moet het scherm zijn geplaatst, voordat de woningen in het plangebied in gebruik worden genomen. Om geen misverstand over de wijze van meten te laten ontstaan, wordt opgemerkt dat de hoogte van het scherm moet worden gemeten aan de tuinzijde van de woningen. Dit is relevant, omdat aan de andere zijde van het scherm het maaiveld circa 70 a 80 cm lager ligt. De definitie van peil (artikel 1.31) is zodanig, dat de hoogte van het terrein aan de tuinzijde maatgevend is.

6.4.6 Wonen

De woningen in het plangebied krijgen de bestemming 'Wonen'.

De gronden binnen deze bestemming zijn bedoeld voor wonen, beroep of bedrijf aan huis, tuinen en erven en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'parkeren op eigen erf' zijn tevens carports ten behoeve van parkeren op eigen erf toegestaan.

De woonbebouwing is vastgelegd in bouwvlakken. Binnen het bouwvlak mogen de woningen worden gebouwd. In Zeist wordt een ruime diepte van bouwvlakken voorgestaan in verband met wensen voor meer wooncomfort. Derhalve is aan de achterzijde van de woning het bouwvlak vaak enigszins ruimer getekend.

Voor het bouwen van woningen zijn bouwregels opgenomen. Op de verbeelding zijn de maximaal toegestane goot- en bouwhoogtes weergegeven. Bij de woningen mogen bijbehorende bouwwerken ook buiten bouwvlakken worden gebouwd. Ook hiervoor zijn bouwregels opgenomen. Datzelfde geldt voor het bouwen ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'parkeren op eigen erf', die de bouw van carports toestaat. Tevens is met een aanduiding bepaald hoeveel parkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden gerealiseerd en in stand moeten worden gehouden. Met de aanduiding 'parkeerterrein' is geregeld dat op eigen terrein kan worden geparkeerd. Om een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners te garanderen en om de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet te beperken, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met het oog op de realisatie van een scherm (met geluidwerende functie) aan de noordoostzijde van het plangebied. Daartoe is op de verbeelding de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - geluidwerende voorziening' opgenomen. Een dergelijk scherm moet een hoogte hebben van minimaal 3,3 meter en maximaal 3,3 meter. Daarnaast dient de massa van het scherm tenminste 10 kg/m2 te zijn en moet het scherm vrij zijn van (grote) kieren en naden. Ten slotte moet het scherm zijn geplaatst, voordat de woningen in het plangebied in gebruik worden genomen. Ten aanzien van de wijze van meten wordt verwezen naar de opmerking die hierover is gemaakt bij de bestemming 'Verkeer'.

Van de bouwregels kan afgeweken worden met betrekking tot het bouwen van bijbehorende bouwwerken ten behoeve van lichamelijk gehandicapten. Hiervoor zijn regels opgenomen.

Om beroep en bedrijf binnen de bestemming Wonen niet de overhand te laten krijgen, zijn specifieke gebruiksregels opgenomen. Deze geven ook aan welk gebruik als strijdig wordt aangemerkt.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Er ligt met deze bestemmingsplanaanvraag een financieel haalbaar woningbouwplan voor deze huidige bedrijvenlocatie. BAM Woningbouw Utrecht heeft in samenwerking met Mulleners+Mulleners architecten een plan opgesteld, bestaande uit 53 grondgebonden woningen, gebaseerd op een conceptwoning van BAM Woningbouw Utrecht: de W&R woning.

De W&R woning is een uitontwikkelde referentiewoning met een bijzonder gunstige prijs-kwaliteit verhouding. Een beproefd concept, waarbij voor ieder project een eigen architectuur wordt bepaald, afgestemd op de locatie en haar omgeving. De lage bouwkosten die hieruit voortkomen maken het plan economisch haalbaar, ondanks dat er een bodemsanering voor eigen rekening moet worden uitgevoerd. In het kader van de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is een globale raming gemaakt van de kosten die met de sanering gemoeid zijn. Deze liggen tussen de € 180.00 en € 230.000. De kosten zijn gebaseerd op bodemonderzoek dat in de zomer van 2013 is uitgevoerd (zie bijlage 4. BAM woningbouw Utrecht heeft in de grondexploitatie rekening gehouden met genoemde saneringskosten. Het meest noordelijke deel van het plangebied, plaatselijk bekend als Kroostweg 57a (Boshuisterrein) wordt niet door BAM Woningbouw Utrecht gesaneerd. Met de huidige eigenaar is overeengekomen dat het terrein in gesaneerde toestand wordt aangekocht. Door Hopman en Peter Holding B.V. is geraamd dat de kosten van deze sanering circa € 150.000 bedragen. De huidige eigenaar heeft de benodigde budgetten om deze sanering te kunnen bekostigen.

Het merendeel van de in het plan opgenomen percelen zijn momenteel in eigendom van de heer Hogenboom. Op een deel van de percelen was zijn bedrijf gevestigd. Een aantal aangrenzende percelen heeft hij later verworven. BAM Woningbouw Utrecht is de ontwikkelaar en uitvoerende partij. Zij ontwikkelen 53 koopwoningen, waarvan 3 in het goedkope segment (VON < € 250.000) , 47 woningen in het middensegment (VON € 250.000 – € 350.000) en 3 woningen in het dure segment (VON > € 350.000). Zodra een verkoopscore van 80% per fase is bereikt, zal BAM Woningbouw Utrecht de bij de fase behorende percelen kopen van de heer Hogenboom en hierop de woningen bouwen.

Om de economische uitvoerbaarheid te garanderen zal het nodig zijn het plan in fases op de markt te brengen; hiermee kan eerder met het plan gestart worden. De fases zullen afhankelijk van de marktwensen gekozen worden en kunnen later nog aangepast worden. Het vertrouwen is echter aanwezig dat wanneer een deel van het plan is gerealiseerd ook de overige woningen sneller verkocht zullen worden, omdat de kwaliteit van de woningen en omgeving dan al zichtbaar is geworden.

Tussen de initatiefnemer en de gemeente Zeist is een exploitatieovereenkomst afgesloten, waarin nadere afspraken zijn vastgelegd aangaande werkzaamheden aan de openbare ruimte. Ook het verhalen van planschade maakt onderdeel uit van deze overeenkomst.

Op grond van bovenstaande inzichten wordt geconcludeerd dat het project economisch uitvoerbaar is.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omgeving

De huidige bedrijvenlocatie krijgt een transitie naar een woningbouwlocatie, daarnaast is het plan ook een binnenstedelijke invullocatie. Beide onderdelen sluiten nauw aan bij de speerpunten van het coalitieakkoord en gemeentelijk beleid.

Voor de omwonenden betekent dit dat een rommelige en wat verwaarloosde bedrijvenlocatie zal veranderen in een vriendelijke en nette woonwijk. Dit versterkt de kwaliteit van de woonomgeving en zal ook een positieve invloed hebben op hun woonplezier en wellicht op de waarde van hun woning.

Daarnaast zorgt de ontwikkeling van dit plan ervoor dat de bodemvervuilingen worden aangepakt, wat ook de buurt ten goede zal komen.

Door Oranjewoud is een onderzoek gedaan naar de eventuele planschade die zou kunnen ontstaan. De conclusie is dat planschade niet te verwachten is. Eventuele planschade zal voor rekening van de ontwikkelaar komen, waarmee de gemeente is gevrijwaard van dit planschaderisico. Dit is in een overeenkomst vastgelegd.

BAM Woningbouw Utrecht betrekt omwonenden en de buurt nadrukkelijk bij de plannen. Op 25 april 2013 is een informatieavond georganiseerd, waarbij de plannen zijn toegelicht en omwonenden in de gelegenheid zijn gesteld vragen te stellen. Deze informatieavond geldt als aanvulling op de vereisten die uit de verordeningen van de gemeente Zeist voortkomen.

Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn met de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het bestemmingsplan in het geding zijn. Het voorontwerp is aan de volgende overlegpartners verzonden:

• Provincie Utrecht;
• Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden;
• Nederlandse Gasunie;
• Vitens;
• Kamer van Koophandel Midden Nederland.

Van de Kamer van Koophandel Midden Nederland, de Nederlandse Gasunie, de provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is een reactie ontvangen. De samenvatting en beantwoording van deze reacties is opgenomen in de 'Nota van inspraak en vooroverleg', die is opgenomen in bijlage 11 bij deze toelichting.

Inspraak

Gelijktijdig met het vooroverleg is inspraak verleend conform de gemeentelijke inspraakverordening. Het voorontwerp heeft met ingang van donderdag 20 juni 2013 gedurende 4 weken ter inzage gelegen in de publiekshal van de gemeente Zeist. Het voorontwerp bestemmingsplan is tevens gepubliceerd via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende de terinzagelegging was het voor een ieder mogelijk een inspraakreactie in te dienen bij het college van burgemeester en wethouders. In deze periode zijn in totaal drie inspraakreacties ingediend, waarvan één inspraakreactie mede is ondertekend door een drietal bewoners.

De reacties zijn samengevat en beantwoord in de 'Nota van inspraak en vooroverleg', die is opgenomen in bijlage 11 bij deze toelichting.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan "Koppelweg-Griffensteijnselaan" heeft gedurende een periode van zes weken, van 27 maart tot en met 7 mei 2014, ter inzage gelegen. Van de te doorlopen procedure en daaraan verbonden ter inzage termijn is openbare kennisgeving gedaan volgens de wettelijk voorgeschreven kennisbronnen, te weten in de Nieuwsbode en Staatscourant van 26 maart 2014. Binnen genoemde termijn had een ieder de mogelijkheid een zienswijze op het plan kenbaar te maken.

In totaal zijn twee zienswijzen ingediend, waarvan één buiten voornoemde termijn. Deze zienswijze is derhalve niet ontvankelijk verklaard. Ten aanzien van de ontvankelijke zienswijze heeft de initiatiefnemer van het plan, BAM Woningbouw, overleg gevoerd met de indiener van de zienswijze. Dit heeft er toe geleid dat de zienswijze is ingetrokken.

Los van ingekomen zienswijzen is besloten een 'ambtshalve wijziging' door te voeren. Ter waarborging van het woon- en leefklimaat van de toekomstige bewoners van het plangebied, is het noodzakelijk dat een geluidwerende voorziening/scherm wordt geplaatst aan de oostzijde van het plangebied. Meer specifiek gaat het om dat deel van het plangebied dat grenst aan het bedrijfspand aan de Kroostweg 43 (strook van circa 80 meter lang). Om de realisatie van dit scherm ook daadwerkelijk te kunnen afdwingen is een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen. In de regels, verbeelding en toelichting zijn hiertoe de noodzakelijke wijzigingen doorgevoerd.

Voor een uitgebreider toelichting op de ingediende zienswijzen en de ambtshalve wijziging wordt verwezen naar de 'Nota van zienswijzen en ambtshalve wijziging', die is opgenomen in bijlage 12.