Ritmeesterkwartier 2016

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding en doel

Sinds de stopzetting van de sigarenproduktie in 2005 en het vertrek van het hoofdkantoor van het bedrijf Ritmeester in 2007 heefthet kantoor- en fabriekscomplex aan de Vijftien Morgen 4 zijn oorspronkelijke functie verloren. Gedeelten van de bedrijfsgebouwen worden momenteel door diverse partijen tijdelijk gebruikt. De totale locatie is daarmee beschikbaar voor een herontwikkeling.

In 2011 heeft de gemeenteraad ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld voor een herontwikkeling. Deze kaderstelling gaat uit van een gemengd gebruik met functies als wonen, maatschappelijk en/of dienstverlening. Behoud van (een deel van) de gebouwen en het beleefbaar maken van dit industrieelerfgoed is onder andere een belangrijke wens.

Op basis van deze kaders is in 2011 een voorontwerp-bestemmingsplan gemaakt. Dit voorontwerp bestemmingsplan is voor vooroverleg toegezonden aan een aantal overleginstanties. Gelijktijdig is voor een ieder de mogelijkheid geboden een inspraakreactie te geven op dit voorontwerp-bestemmingsplan. Een aantal omwonenden heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Aangezien de plannen voor herontwikkeling die direct verbonden waren met dit voorontwerp bestemmingsplan niet van de grond kwamen, heeft de ontwikkeling van dat bestemmingsplan geen vervolg gekregen. De eigenaar van het complex, Ritmeester Cigars, was destijds voornemens deze herontwikkeling zelf ter hand te nemen. De economische omstandigheden verhinderden dit echter.

De eigenaar is thans voornemens het eigendom af te stoten aan een projectontwikkelingsbedrijf. Teneinde enerzijds zekerheid en duidelijkheid te bieden aan de potentiële koper en anderzijds dit ook te verschaffen aan alle andere belanghebbenden is er voor gekozen de draad van de bestemmingswijziging weer op te pakken. Het voorliggende bestemmingsplan is daar het resultaat van. Omdat de herontwikkeling nog niet geconcretiseerd is, is thans gekozen voor een globaal bestemmingsplan. Deze planvorm geeft de mogelijkheid kaders te stellen en vast te leggen, concretisering van het plan kan in een latere fase. Realisering kan eerst plaatsvinden nadat één of meerdere uitwerkingsplannen zijn vastgesteld. De door de raad in 2011 vastgestelde ruimtelijke en programmatische kaders blijven in principe en in hoofdzaak de basis en de kader voor dit globale plan.

Een andere belangrijke reden om dit bestemmingplan op te stellen is de wens tot bescherming en behoud van dit belangrijke onderdeel van het industrieel verleden van Veenendaal. Dit bestemmingsplan bevat regels die het mogelijk maken de eventuele sloop van opstallen vooraf te toetsen aan de wens tot behoud van

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen tussen het centrum van Veenendaal en het station 'Veenendaal Centrum'. Het plangebied bestaat voornamelijk uit het perceel Vijftien Morgen 4. Aan de noordzijde wordt de begrenzing gevormd door de achterzijde van de woonpercelen aan de Frisia. De oostelijke begrenzing wordt gevormd door de Hollandia - Tubantia. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Vijftien Morgen. Ten slotte wordt de westelijk grens gevormd door de achterzijde van de percelen aan de Kerkewijk.

 Plangebied 

1.3 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven;
• In hoofdstuk 3 volgt vervolgens een beschrijving van het beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• In hoofdstuk 4 is het kader beschreven;
• In hoofdstuk 5 zijn de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld;
• Hoofdstuk 6 beschrijft het juridische deel van het plan;
• In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod;
• In hoofdstuk 8 tenslotte zijn de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

1.4 Vigerend(e) plan(nen)

Het geldende bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied betreft de ‘Correctieve herziening Tussen Grift en Spoor’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 13 november 2008 door de Raad van de gemeente Veenendaal (besluit nr. 2008.147320) en goedgekeurd op 24 februari 2009 door Gedeputeerde Staten van Utrecht (besluit nr. 2009INT238554).De gronden in het plangebied hebben hierin vrijwel helemaal de bestemming 'Bedrijf'. Ter plaatse zijn bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toegestaan. De maximaal toegestane bouwhoogte van de meest westelijke bebouwing bedraagt 12,0 m en de maximale bouwhoogte van het hallencomplex bedraagt 7,0 m. Overigens wordt de maximaal toegestane bouwhoogte in de bestaande situatie reeds overschreden. Een deel van de vooroorlogse bebouwing heeft namelijk een hoogte van ruim 16 m. De vooroorlogse bebouwing aan de Kerkewijk 65 heeft de bestemming 'Gemengd' met aan de zijde van de Kerkewijk de bestemming 'Tuin'.

Uitsnede plankaart geldend bestemmingsplan

Over het zuidelijk deel van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' en over een groter deel van het plangebied ligt de aanduiding 'veiligheidszone leiding - hoogspanningsverbinding'. Binnen de veiligheidszone leiding is het niet toegestaan woningen en maatschappelijke voorzieningen waar kinderen langdurig verblijven, zoals scholen, crèches en kinderdagverblijven, te vestigen of te realiseren.

Tevens valt het hele plangebied op de plankaart binnen de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Ter plaatse van deze aanduiding op de verbeelding is het verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren op een diepte van meer dan 30 m onder het maaiveld:

• a. het maken en/of het buitengebruik stellen van boorputten;
• b. het realiseren van ondergrondse bouwwerken;
• c. het indrijven van voorwerpen in de bodem zoals damwanden, diepwanden of schermen, alsmede het verwijderen van deze voorwerpen;
• d. het realiseren van funderingswerken, zoals het aanbrengen van palen in de grond.

Deze werken en werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar, indien door direct of indirect te verwachte gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de bescherming van het grondwater ontstaat. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in dit artikel wordt de provincie gehoord. Aangezien er geen parkeerkelder wordt aangelegd vormt dit voorschrift geen belemmering.

De in de kaderstelling voorgestelde functies passen gezien het multifunctionele karakter ervan niet binnen het kader van de bestemming 'Bedrijf'. Daarnaast zullen de huidige bebouwingsgrenzen, zowel in bouwvlak als bouwhoogte, overschreden kunnen worden. Om voorgaande redenen moet het geldende bestemmingsplan worden herzien.

Hoofdstuk 2 BESTAANDE SITUATIE

2.1 Historie

Veenendaal dankt haar jarenlange sigarenproductie aan de eeuwenlange tabaksteelt rond Amerongen, Rhenen en Elst. De tabaksbladeren werden in Veenendaal verwerkt tot tabak en uiteindelijk tot sigaren. Vooral als huisvlijt, maar ook in kleine fabrieken, waarvan er enkele tot grote fabrieken uitgroeiden. Zo is ook de Ritmeester Sigarenfabriek ontstaan. In 1887 richtte Jochem van Schuppen de sigarenfabriek J. van Schuppen op. In 1898 werd de naam gewijzigd in Sigarenfabriek De Nijverheid, die zich in 1913 vestigt aan de Kerkewijk 65 (plangebied). Hier groeide het bedrijf gestaag door. De sigaren werden op de markt gebracht onder de merknaam Ritmeester.

In het topjaar 1939 groeide het personeelsbestand van de Ritmeester Sigarenfabriek zelfs tot 1.900 werknemers en verlieten 106 miljoen sigaren de fabriek. Onder meer door de productie van goedkopere sigaren en de introductie van de 'bolknak' overleefde Ritmeester diverse crisisperioden, waaronder de Eerste en Tweede Wereldoorlog.

Na WO II

De jaren van de Tweede Wereldoorlog verliepen ook voor Ritmeester dramatisch. Na de bevrijding in 1945 telde de sigarenfabriek nog maar 170 medewerkers en kreeg het er een geduchte concurrent bij: de door de bevrijders geïntroduceerde sigaret die massaal werd gerookt, ook door jongeren en vrouwen.
Nadat Ritmeester zich had teruggeknokt, en er gestaag uitbreiding van de fabriek had plaatsgevonden (zie onderstaande afbeelding), werd het in 1970 overgenomen door het Engelse Gallaher en in 1989 door het Zwitserse Burger Söhne A.G. Onder invloed van de steeds strengere tabakswet, hogere lonen en toenemende automatisering van de productie, werd de productie in 2005 verplaatst naar het voormalig Oost-Duitsland, waar de lonen lager lagen. Met het vertrek in 2007 van het hoofdkantoor in Veenendaal naar ’s Hertogenbosch kwam er definitief een einde aan de Veenendaalse sigarenproductie.

Bebouwing

Het eerste gebouw van de Ritmeesterfabriek was het “fabriekskasteel” aan de Kerkewijk 65. Dit pand is geen onderdeel van de beoogde herontwikkeling. Het pand is een gemeentelijk monument en is in gebruik voor commerciële dienstverlening. D de achterliggende bebouwing. Deze bestaat uit productiehallen en uitbreidingen van het “fabriekskasteel”. Er zijn drie uitbreidingen: een uitbreiding uit 1925, de hierop aansluitende uitbreiding in betonskeletstructuur uit 1934 en de zuidelijk gelegen uitbreiding met verbindingsbrug anno 1935 (met gedeeltelijke opbouw uit 1936). De productiehallen zijn in diverse tijden gerealiseerd. Het meest karakteristieke onderdeel van de hallen zijn de alom aanwezige sheddaken. Uitgangspunt bij de herontwikkeling is het behouden van (een deel van) deze sheddaken en behouden en inpassen van de uitbreidingen van het “fabriekskasteel”.

Een deel van het monumentale fabriekskasteel aan de Kerkewijk 65 is ruim 30 jaar geleden verkocht. Vanaf die tijd hield Ritmeester kantoor in het achterste deel van de fabriekskasteel en de later toegevoegde betonskeletbouw.

Fasering uitbreidingen Ritmeesterfabriek (Bron: Ritmeesterkwartier Architecten, d.d. 7 februari 2011)

2.2 Cultuurhistorische waarden

De hiervoor in het kort beschreven historie van de sigarenfabriek Ritmeester heeft er toe geleid dat er een industrieel gebouwencomplex is ontstaan dat een grote culthistorische waarde heeft voor Veenendaal. Van de grote sigarenfabrieken die Veenendaal rijk is geweest is dit nog het enig overgebleven gebouwencompex. Zo zijn de grote complexen van de Panter sigarenfabriek en ook Ritmeester "over het spoor' aan de Kerkewijk, met uitzondering van een kantoorgebouw, geheel verdwenen.

Fabriekskasteel

Bovenstaande afbeelding toont het oorspronkelijke 'fabriekskasteel' aan de Kerkewijk met de latere uitbreidingen. Het voorste deel van het complex is een gemeentelijk monument. De latere uitbreidingen hebben geen status als monument, maar zijn wel karakteristiek voor de fabriek. Er is een hoog deel aan de noord- en oostzijde en een lage uitbreiding aan de zuidzijde. Het hoge deel is een markant bakstenen gebouw dat uitsteekt boven de lagere en latere uitbreidingen. De lage uitbreiding aan de noordzijde is met een beeldbepalende luchtbrug verbonden met het 'fabriekskasteel'. In dit lage deel bevind zich de voormalige kantine: een zaal die nog veel van het oorspronkelijke interieur en sfeer toont.

De luchtbrug

Sheddaken

Sheddaken zijn karakteristiek voor de toenmalige fabrieksgebouwen. De gebouwen van Ritmeester zijn daar rijkelijk van voorzien. Op de foto's is te zien dat sommige delen nog open zijn waardoor licht van boven in de hal valt. Op andere plekken zijn de sheddaken dicht gezet. De hallen waar deze daken op staan, zijn niet echt bijzonder.

Bedrijfshal met sheddaken

Dichtgemaakte sheddaken

Er zijn diverse manieren om de karakteristieke sheddaken bij een verdere planontwikkeling te betrekken. In het plan van Poelman Reesink (mede een basis van het door de raad vastgestelde ontwikkelingskader) gebeurde dat op twee manieren: de constructie bewaren in de openbare ruimte of de constructie gebruiken als dak voor nieuwe bebouwing. De afbeeldingen hierna geven daarvan een impressie.

2.3 Ruimtelijke structuur

Op onderstaande luchtfoto is het plangebied te zien. Het betreft het voormalige fabriekscomplex van Ritmeester Cigars.

Luchtfoto plangebied

Aan de Kerkewijk is het voormalige hoofdkantoor van Ritmeester Cigars gelegen. Dit is circa 30 jaar geleden verkocht en thans in gebruik voor commerciële dienstverlening (architectenbureau). Deze bebouwing is buiten het plangebied gelegen.

Voormalig hoofdkantoor Ritmeester Cigars aan de Kerkewijk 65 (buiten het plangebied gelegen)

De voormalige bedrijfshallen bevinden zich in een gebied dat omringd wordt door de woningen aan de Frisia, de woningen aan de oostzijde van de Hollandia - Tubantia en de maatschappelijke voorzieningen aan de Vijftien Morgen. In het zuidwesten van het plangebied bevindt zich tevens een hoogspanningsmast. Hieronder een impressie van deze bedrijfsruimten en de hoogspanningsmast.

Impressie voormalige bedrijfshallen westzijde plangebied

Impressie voormalige bedrijfshallen zuidwestzijde plangebied met hoogspanningsmast

Impressie voormalige productiehallen zuidoostzijde plangebied

Het plangebied wordt in de bestaande situatie vanuit 2 hoofdrichtingen ontsloten:

• voor langzaamverkeer vanuit noordwestelijke richting vanaf de Kerkewijk;
• voor snel- en langzaamverkeer vanuit zuidoostelijke richting vanaf de Vijftien Morgen.

2.4 Functionele structuur

Ten noorden en oosten van het plangebied aan de Frisia en de Hollandia - Tubantia zijn woningen gelegen, zowel grondgebonden als gestapeld (Hollandia). Aan de Vijftien Morgen (zuidzijde) zijn voornamelijk maatschappelijke functies op het gebied van zorg (De Engelenburgh) en religie (Adventkerk) gelegen. Aan de Kerkewijk (westzijde) komt een mix van wonen en andere functies voor.

Globaal overzicht functies rondom plangebied (rode omkadering)

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening van 2008 (Wro) zorgt voor een duidelijke taakverdeling tussen de overheden waarbij ruimtelijke beleidsplannen van rijk, provincie en gemeenten in hoge mate verticaal op elkaar zijn afgestemd. In de Wro is de sturingsfilosofie dat elke overheid op basis van de eigen verantwoordelijkheid en de daarbij behorende instrumenten vooral proactief optreedt ter realisering van haar eigen ruimtelijk beleid. Hiertoe stelt elke overheidslaag een structuurvisie vast.

3.1 Rijksbeleid

Hoofddoel van het nationale ruimtelijke beleid is om ruimte te scheppen voor verschillende ruimtevragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat, maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin. Bundeling van verstedelijking is een beleidsstrategie die het Rijk hanteert. Er wordt op deze manier optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie kwam in de plaats van verschillende nota's, zoals:

• Nota Ruimte
• de Structuurvisie Randstad 2040
• Nota Mobiliteit
• de MobiliteitsAanpak
• de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving

Verder zijn met de met de SVIR vervallen, de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Dit met dit bestemmingsplan voorfgestande ontwikkelingen passen in de uitgangspunten van deze Structuurvisie.

Afbeelding: Kaart ambitie Nederland 2040 (bron: SVIR)

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte instedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;

Trede 2.: Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;

Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen. In een handreiking zijn deze treden als volgt weergegeven:

In paragraaf5.1 van deze toelichting wordt de toetsing aan deze ladder verantwoord.

3.1.3 Hoogspanningslijn / Voorzorgprincipe

In oktober 2005 bracht de toenmalige staatssecretaris Van Geel een advies uit over ruimtelijk beleid in de nabijheid van hoogspanningslijnen. In essentie houdt dit advies in dat nieuwe situaties waarbij kinderen langdurig worden blootgesteld aan magneetvelden van bovengrondse hoogspanningslijnen, zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, vermeden moeten worden. In het advies is aangegeven dat de daarbij te hanteren zone het gebied betreft waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla. Dit advies komt voort vanuit het zogenoemde voorzorgprincipe. Statistisch is namelijk een zwakke maar significante associatie gebleken tussen het optreden van leukemie bij kinderen tot 15 jaar en de magnetische velden van bovengrondse hoogspanningslijnen. Een oorzakelijk verband is niet aangetoond, onzeker is of dat in de toekomst wel zal blijken of dat hiervoor andere oorzaken worden gevonden. De in het advies van staatssecretaris Van Geel gehanteerde begrippen "langdurige blootstellingen" en "gevoelige bestemming" werden in een bijlage verduidelijkt. Bij langdurige blootstellingen wordt uitgegaan van kinderen die wonen, of verblijven in scholen, crèches of kinderopvangplaatsen die gelegen zijn in magneetveldzones. Als gevoelige bestemmingen wordenaangemerkt woningen, scholen, créches en kinderopvangplaatsen. Locaties waar zich wel kinderen kunnen bevinden maar waar de verblijftijd vergeleken met wonen als kort kan worden bestempeld zoals sportvelden, speeltuinen, zwembaden e.d. worden niet aangemerkt als gevoelige bestemming.

Verduidelijking beleid

In de praktijk en door jurisprudentie sinds 2005 bleek de behoefte aan verduidelijking van dit beleid. Deze verduidelijking heeft de minister van VROM op 4 november 2008 uitgebracht. In de verduidelijking wordt onder andere ingegaan op de definities van de begrippen "langdurig verblijf" en "gevoelige bestemming".Als langdurig verblijf wordt op advies van de Gezondheidsraad gehanteerd: "verblijf gedurende minimaal circa 14 - 18 uur per dag gedurende een periode van minimaal een jaar". Als gevoelige bestemming worden, ondanks het feit dat de verblijftijd over het algemeen korter zal zijn dan 14-18 uur per dag, ook scholen, crèches en kinderopvangplaatsen gerekend. Dit omdat kinderen daar bijna iedere dag aanwezig zijn gedurende langere periodes. In dit voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid.

Verkabeling

Door de minister van Economische Zaken zijn in 2013 plannen gepresenteerd, die beogen om hoogspanningsleidingen tot 150 kV in stedelijk gebied te verkabelen (ondergronds te brengen). Uitvoering aan deze plannen wordt niet voor 2017 voorzien. Zodra deze verkabeling heeft plaatsgevonden kunnen de nu in de magneetveld zone (veiligeheidszone) niet toegestane functies, zoals wonen, weer worden toegestaan. In de regels is hiervoor een ontheffingsmogelijkheid opgenomen.

3.2 Provinciaal beleid

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is hét ruimtelijk beleid dat de provincie Utrecht vastlegt voor de periode 2013-2028, en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), het instrument dat daarvoor kaders stelt voor gemeenten in de provincie, klaar zijn voor besluitvorming door Provinciale Staten. In de PRS 2013 – 2028 zijn onder meer de volgende provinciale belangen vastgelegd:

Duurzame leefomgeving

• 1. Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie;
• 2. behoud van de strategische grondwatervoorraden;
• 3. ruimte voor duurzame energiebronnen;
• 4. anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering;
• 5. behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap;
• 6. behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Vitale dorpen en steden

1. Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnen-stedelijke ontwikkeling;
2. een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden;
3. optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte;
4. een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer.

Het stedelijk programma voor Veenendaal is 3.750 woningen. Dit programma kan geheel via inbreiding worden gerealiseerd. De grootste ontwikkelingslocatie in het stedelijk gebied is Veenendaal– Oost. Daarnaast is er een aantal kleinere inbreidingslocaties.Met deze binnenstedelijke mogelijkheden kan niet alleen de behoefte vanuit Veenendaal zelf, maar ook die van enkele omliggende kernen als Renswoude en Overberg worden opgevangen. Daarnaast kan Veenendaal met de ruime inbreidingsmogelijkheden ook een rol spelen bij de opvang van de woningbehoefte in de regio FoodValley.
Het hier voorliggende plan is een binnenstedelijke ontwikkeling zoals hiervoor bedoeld.

Afbeelding: Rode contour (stedelijk gebied) Veenendaal, met aanduiding plangebied.

3.3 Regionaal beleid

Regionale samenwerking in het gebied rondom Veenendaal is de laatste jaren volop in beweging.

Tot 1 januari 2011 werd met de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal samengewerkt in een verband onder de naam WERV. In dit gebied heeft zich de laatste decennia een verstedelijkt gebied ontwikkeld waar in toenemende mate sprake is van ruimtedruk. In ruimer geografisch verband gezien heeft het WERV-gebied een zeer centrale ligging in Nederland en vormt een stapsteen tussen de economische zwaartepunten van de Randstad, het KAN-gebied en het Duitse Ruhrgebied. Binnen WERV is gezocht worden naar samenhangende oplossingen, die recht doen aan de bijzondere kwaliteiten van de regio.

De vier WERV-gemeenten vormen een regionaal stedelijk netwerk en hebben gezamenlijk een visie gemaakt voor de ruimtelijke ontwikkeling van de regio tot 2015, met een vooruitblik naar 2030. In deze Structuurvisie WERV zetten de gemeenten in op een gemeenschappelijke woningmarkt; per gemeente zijn o.a. de belangrijkste woningbouwlocaties voor de komende jaren bepaald.

De centrumzone van Veenendaal is, ook in deze visie, een belangrijke verdichtingzone in regionaal verband voor de middellange en lange termijn. Doelstellingen zijn onder andere de bovenregionale positie van het winkelcentrum versterken, de stedenbouwkundige kwaliteit verbeteren, de centrumstructuur herkenbaarder te maken en de verblijfssfeer te verhogen.

Dit bestemmingsplan is een van de instrumenten om deze doelstellingen te verwezenlijken.

Het WERV-samenwerkingsverband is per 1 januari 2011 opgegaan in een nieuwe samenwerkingvorm onder de naam regio FoodValley, dit betreffen de vier WERV gemeenten aangevuld met de gemeenten Renswoude, Barneveld, Nijkerk en Scherpenzeel. Dit samenwerkingsverband heeft een zogenoemde Strategische agenda opgesteld. Op basis hiervan is een uitvoeringsprogramma opgesteld. In dit kader is ook een regionale gebiedsvisie op- en vastgesteld. Veenendaal heeft de ambitie om zich ook binnen dit samenwerkingsgebied niet alleen te profileren als de belangrijkste winkelstad en ICT-centrum van de regio, maar ook als een jonge leefstad.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Veenendaal 2025

Structuurvisie Veenendaal 2025
Op 5 november 2009 heeft de gemeenteraad van Veenendaal de Structuurvisie Veenendaal 2025 vastgesteld. Deze structuurvisie geeft de ruimtelijke en verkeerskundige visie op Veenendaal in 2025. De visie geeft de hoofdlijnen van de beoogde ontwikkeling weer. De visie is geformuleerd aan de hand van de volgende tien ambities:

• 1. Zichtbare en sterke historische identiteit;
• 2. Woon- en werkgebieden met eigen karakters;
• 3. Heldere routes met duidelijke entrees;
• 4. Brandpunten in de stad;
• 5. Groene stad;
• 6. Aantrekkelijke woonwijken;
• 7. Goed gebruik van beschikbare ruimte;
• 8. Bereikbare economische gebieden;
• 9. Een fietsende stad;
• 10. Goed openbaar vervoer.

De volgende ambities hebben betrekking op het plangebied:

Ambitie 1. Zichtbare en sterke historische identiteit
'Het versterken, zichtbaar en beleefbaar maken van de cultuurhistorische elementen en structuren'. Door het behoud van het grootste en belangrijkste deel van de voormalige Ritmeesterfabriek wordt invulling gegeven aan deze ambitie. Op plekken waar de hallen worden gesloopt blijft de constructie van kenmerkende sheddaken behouden en als een open raamwerk van driehoekige spanten in het zicht gebracht.

Ambitie 2. Woon- en werkgebieden met eigen karakters
Zie ambitie 1.

Ambitie 4. Brandpunten in de stad
'De dynamiek bij en herkenbaarheid van de brandpunten (verder) ontwikkelen'. Dit is onder meer te bereiken door:

• meer functiemenging creëren bij de brandpunten;
• toepassen van ondergronds bouwen;
• goede bereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen.

De Ritmeester is in de structuurvisie niet opgenomen als bestaand brandpunt. Met de voorgestelde ontwikkeling ontstaat een nieuw brandpunt.

Ambitie 6. Aantrekkelijke woonwijken
'Behouden en verbeteren van de leefbaarheid van de woonwijken' Door de herbestemming van het Ritmeestercomplex komt de industriële bestemming te vervallen. Daarnaast wordt de openbare ruimte ingericht als hoogwaardig verblijfsgebied.

De combinatie van functies die in het Ritmeesterkwartier gehuisvest zullen worden draagt bij aan de levendigheid van de locatie gedurende de hele dag. Vanwege de beoogde synergie levert het een aanzienlijke bijdrage aan de kwaliteit van de totale wijk.

Ambitie 7. Goed gebruik van de beschikbare ruimte
'Selectief intensief ruimtegebruik mogelijk maken' In de structuurvisie is hierover het volgende opgenomen:

• Compacte laagbouw: Een kans voor Veenendaal is zogeheten compacte laagbouw. Uitgangspunten hierbij zijn grondgebonden woningen met een inventief ruimtegebruik: een bijzondere (compacte) plattegrond, opgetilde tuinen, patio's, parkeren onder een opgetilde tuin of een gemeenschappelijke ruimte. In het plangebied is een divers programma mogelijk: wonen, werken en voorzieningen;
• Functiemenging: Niet elk deel van de stad leent zich evengoed voor functiemenging. In de woonwijken en op de bedrijventerreinen is functiemenging mogelijk mits het niet leidt tot (milieu) hinder. Er zijn gebieden waar menging van functies juist goed mogelijk is; bijvoorbeeld de brandpunten in de stad (zie ambitie 4). Deze kunnen door verdere functiemenging een nog sterkere positie in de stad krijgen;
• Ondergronds bouwen: Een steeds vaker toegepaste manier van intensief ruimtegebruik is ondergronds bouwen. Door niet (alleen) boven maar (juist) onder het maaiveld te bouwen kan de aanwezige ruimte nog beter worden benut. In het plangebied wordt hier overigens geen gebruik van gemaakt.

De visie is verbeeld op een structuurkaart. De vlakken op deze kaart geven de opbouw van de stad weer en de gewenste ontwikkelingen. De Structuurvisie geeft geen gedetailleerd eindplaatje van hoe Veenendaal er uit zal zien in 2025. Op deze structuurkaart valt het plangebied binnen het vlak 'Wonen' (oranje arcering). Dit betreft de (toekomstige) woongebieden, inclusief aanwezige commerciële en maatschappelijke voorzieningen, kleine bedrijfjes, etcetera. Alsmede de verspreide bebouwing in het buitengebied. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de typering van dit gebied.

Uitsnede Structuurkaart (Bron: Structuurvisie Veenendaal 2025)

In de structuurvisie is specifiek over het gebied tussen Boompjesgoed, Kerkewijk, Industrielaan en De Sterke Arm (waarbinnen het plangebied gelegen is) opgenomen, dat dit een eigen, onduidelijke sfeer heeft. Kenmerk is de menging van functies en bouwstijlen binnen een orthogonaal raamwerk: de gebouwen staan los zonder onderling verband. Ook het groen is los en versnipperd. Functioneel en ruimtelijk is er geen eenheid. De opgave voor dit gebied is het versterken van de verbinding naar het centrum door deze voort te zetten tot de Industrielaan c.q. het Stationskwartier.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling zal bijdragen aan het creëren van een nieuw brandpunt met een duidelijke sfeer en het verbeteren van de verbinding tussen het centrum van Veenendaal en station Veenendaal Centrum. Hiermee is de voorgenomen ontwikkeling passend binnen de kaders van de Structuurvisie.

3.4.2 Woonvisie

Op 28 mei 2015 heeft de raad van Veenendaal de Woonvisie 2014-2019 vastgesteld.
In deze Woonvisie is als centrale visie op wonen in Veenendaal aangemerkt:

"We streven naar een aantrekkelijke leefstad met een daarbij passende woningvoorraad. Daarbij hoort een actieve gemeente die blijft inspelen op de dynamiek en behoeften van haar woningmarkt. De gemeentelijke zorg op het gebied van wonen strekt zich vooral uit tot de doelgroepen in de markt die niet aan geschikte woonruimte kunnen komen, en tot het aantrekken van dynamische woonmilieus. De woningmarkt in Veenendaal zorgt zelf voor evenwicht in vraag en aanbod."

Op grond van de woonvisie richt de gemeente Veenendaal zich in de uitvoering vooral op de 3 speerpunten van deze Woonvisie:

1. Dynamische Woonmilieus

Doel is meer inwoners van buiten Veenendaal te huisvesten. Eén en ander te bereiken door het promoten van het gevarieerde woningaanbod, de groene omgeving en de goede voorzieningen.

2. Huishoudens met een zorgvraag

Doel is de wijken aantrekkelijk te houden door (zorg)voorzieningen en een gevarieerd woningaanbod, waaronder huisvesting voor ouderen.

3. Huishoudens met lagere inkomens

Doel is voldoende betaalbare sociale woningen beschikbaar te hebben. Bevordering van de doorstroming is daarvoor een belangrijke maatregel. Ook het bevorderen van de realisering van meer vrije sector huurwoningen en het stimuleren van het kopen van woningen is daarin een belangrijke activiteit.

Uit bijlage 1 van deze Woonvisie blijkt dat in dit plangebied in totaal 58 woningen zijn voorzien.

3.4.3 Waterplan Veenendaal 2006

Op 21 september 2006 heeft de gemeenteraad het Waterplan Veenendaal vastgesteld. Het wensbeeld van Veenendaal op het gebied van water is: 'Het komen tot een duurzaam en integraal waterbeheer, gericht op het behouden en versterken van de functies en kwaliteiten van het water in al zijn facetten voor de langere termijn'. Het doel van het waterplan is de randvoorwaarden te scheppen waarmee het wensbeeld wordt bereikt, op voorwaarde dat dit past binnen de kaders van de bestuurlijke prioritering. Het waterplan kent twee onderdelen: een algemeen visiedeel voor een termijn van 15 jaar en een maatregelendeel voor de termijn van 4 jaar. Het visiedeel van het plan is een overkoepelend plan, dat aangeeft welke doelen en ambitieniveaus worden nagestreefd. Verbanden tussen beleidsvelden worden integraal neergezet. Dit deel geeft voeding aan andere plannen en voornemens.

3.4.4 Groenstructuurplan

Het Groenstructuurplan betreft het stedelijk gebied van Veenendaal en heeft als doel;

• 1. de samenhang van het groen met de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische patronen versterken;
• 2. met het groen de herkenbaarheid en de identiteit van de openbare ruimte in zowel de hoofdstructuur als de afzonderlijke wijken vergroten;
• 3. de gewenste groenstructuur formuleren en realiseren volgens de opgestelde visie;
• 4. groen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen als bouwsteen en leidend principe gebruiken;
• 5. accenten in het groen aanbrengen overeenkomstig de plaats en niveau.

Onderscheiden worden de hoofdgroenstructuur en het groen binnen de wijken. Ten aanzien van de hoofdgroenstructuur is het doel de identiteit en de kwaliteit van de afzonderlijke elementen te vergroten, waarbij de aanwezige of gewenste samenhang tussen de verschillende elementen en patronen als kader geldt. Voor wat het groen binnen de wijken betreft wordt voor de verschillende deelgebieden een beschrijving gegeven van het aanwezige groen op wijk/buurtniveau en de gewenste wijze van inrichting en onderhoud.

3.4.5 Milieukwaliteitsplan 2012-2016

Het Milieukwaliteitsplan beschrijft de milieuambities van de gemeente Veenendaal die moeten leiden tot een integraal milieubeleid. Voor de langere termijn zijn wensbeelden geformuleerd en voor de kortere termijn tot en met 2016 zijn doelstellingen geformuleerd. In deze periode koerst de gemeente Veenendaal naar een samenleving die in balans is, een duurzame samenleving. Om deze samenleving te bereiken wil Veenendaal de milieuthema's integraal, dus in samenhang met elkaar en met medeneming van ruimtelijk en economische ontwikkelingen bezien. De gemeente wil proactief handelen, doelgroepen op maat benaderen en de verantwoordelijkheid nemen om zelf een voorbeeldfunctie te vervullen. Om de aanwezige kansen in het versterken van de milieu-inbreng in ruimtelijke planvorming te benutten is het noodzakelijk dat naast de strategie inzichtelijk wordt wat per sectoraal milieuthema de bijdrage kan zijn aan het optimaliseren van de lokale leefomgevingskwaliteit. Het gaat in het milieukwaliteitsplan vooral om bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid, duurzaamheid, klimaat, energie, afval, water en biodiversiteit. Naast de fysieke leefomgeving richt dit Milieukwaliteitsplan zich ook op de huidige en toekomstige gebruikers ervan. Milieumaatregelen raken burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties immers direct in hun belangen en beleving van hun dagelijkse omgeving. Communicatie, informatievoorziening en samenwerking zijn daarom de trefwoorden.

3.4.6 Detailhandelstructuur 'Nu en in de toekomst'

De gemeente Veenendaal heeft een sterk kernwinkelgebied, vier buurtwinkelcentra en twee woonboulevards. Veenendaal wil de positie van de binnenstad blijvend versterken. Tevens wil de gemeente dat inwoners van Veenendaal de mogelijkheid hebben binnen redelijke afstand in de buurt of wijk hun boodschappen te doen. De PDV-clusters (clusters voor perifere detailhandelsvestigingen) wil zij behouden als locatie voor winkels in volumineuze artikelen die moeilijk inpasbaar zijn in het kernwinkelgebied. In de detailhandelstructuur zijn de beleidsuitgangspunten beschreven die moeten zorgen voor een duurzame detailhandelsstructuur en het voorkomen en terugdringen van leegstand. De detailhandelsstructuur die de gemeente nastreeft bestaat uit het kernwinkelgebied, de buurtwinkelcentra en de twee PDV-locaties (zie onderstaande afbeelding).

Een van de beleidsuitgangspunten van dit beleid is dat de gewenste versterking van het kernwinkelgebied en de buurtwinkelcentra en het behoud van de PDV-locaties wordt gerealiseerd door initiatieven op deze locaties te stimuleren. Versterking van het winkelaanbod buiten de detailhandelsstructuur (substantiële uitbreiding en/of nieuwe vestigingen) levert geen bijdrage aan het beoogde doel en kan dat doel zelfs aantasten. Dergelijke initiatieven worden daarom niet toegestaan. Gemeente Veenendaal wil het ondernemers graag mogelijk maken te ondernemen. Maar niet op elke plek. Door duidelijkheid te geven op welke plekken dingen wel kunnen en op welke niet, geeft zij een betrouwbaar kader waar investeringen kunnen renderen. Bestaande winkels kunnen hun bedrijfsvoering voortzetten en behouden de rechten die zij reeds hebben.

3.4.7 Prostitutiebeleid

In de Algemene Plaatselijke Verordening is het prostitutiebeleid gereguleerd. Voor het vestigen van een prostitutiebedrijf is een vergunning vereist op grond van de APV. De strijdigheid met het bestemmingsplan wordt daarin als één van de weigeringsgronden genoemd. In het 'Facetbestemmingsplan Uitvoering Prostitutiebeleid' is het prostitutiebeleid ruimtelijk vertaald. Hierbij is bepaald dat woongebieden en bedrijventerreinen ongeschikt zijn om (nieuwe) seksinrichtingen toe te staan.

3.4.8 Notitie Parkeernormen

In 2008 heeft gemeente Veenendaal de "Notitie Parkeernormen" vastgesteld (juli 2008) waarin per functie is aangegeven welke parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. Het doel van deze notitie kan als volgt worden gedefinieerd: Het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke projecten en ontwikkelingen in Veenendaal. Hierdoor kan nu en in de toekomst worden voorzien in de parkeerbehoefte waarbij tevens de bereikbaarheid en leefbaarheid worden gewaarborgd.

3.4.9 Beleidsnotitie "Bebouwing op woonpercelen en Beroep of bedrijf aan huis."

De gemeente Veenendaal heeft een 'Beleidsnotitie beroep of bedrijf aan huis' opgesteld. De beroepsmatige activiteiten aan huis zijn, onder bepaalde voorwaarden, direct mogelijk binnen de woonfunctie. Deze voorwaarden zijn:

• de hoofdfunctie 'wonen' dient behouden te blijven;
• de beroepsmatige activiteit zal binnen de aard van een woonomgeving moeten passen;
• degene die de activiteit uitvoert, is tevens de gebruiker van de woning;
• de activiteit zal een 'ondergeschikt' karakter moeten hebben;
• maximaal 45 m² van de oppervlakte van de bebouwing aanwezig op het woonperceel; er geen nadelige verkeersaantrekkende activiteiten plaats vinden; er geen detailhandel plaats vindt.

Voor de uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten in de woning en/of daarbij behorende bijgebouwen kan er vrijstelling verleend worden. Hieraan zijn dezelfde voorwaarden verbonden als die gelden voor beroepsmatige activiteiten aan huis. Een belangrijke toevoeging hierbij is dat er in principe geen vrijstelling wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid die onder de werking van de Wet milieubeheer (Stb. 1992, 551) of andere milieuwetgeving valt.

In het voorliggende plan zijn de regels over bedrijfsmatige activiteiten aan huis niet opgenomen. In het (de) uitwerkingsplan(nen) zal echter een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen worden om dit mogelijk te maken. Daarnaast kan voor bepaalde situaties een specifieke regeling, waarbij wel bedrijven (onder bepaalde voorwaarden) toegestaan zijn, opgenomen worden.

3.4.10 Archeologie-/monumentenbeleid

Aanleiding voor het opstellen van een gemeentelijk archeologiebeleid is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) die op 1 september 2007 in werking is getreden. Sindsdien zijn gemeenten verplicht bij het vaststellen van bestemmingsplannen en beheersverordeningen rekening te houden met het behoud van belangrijke archeologische waarden. De gemeente Veenendaal heeft in dit kader in 2008/2009 voor het hele grondgebied van Veenendaal onderzoek gedaan naar de kans op aanwezigheid van archeologische resten. Het resultaat hiervan is een archeologische maatregelenkaart die op 30 mei 2011 is vastgesteld door de raad. De gemeente Veenendaal is nu in staat de archeologische waarden van het hele gemeentelijke grondgebied structureel mee te nemen in het ruimtelijke planvormingsproces. De archeologische maatregelenkaart wordt verwerkt in alle nieuw op te stellen bestemmingsplannen. (zie ook 5.4 Archeologie)

De gemeente heeft geen integraal monumentenbeleid. Wel is het wettelijke beleid geïmplementeerd. Hierbij zijn onder andere de erfgoedverordening en de aanwijzing van 104 gemeentelijke monumenten van belang.

3.4.11 Welstandsnota 2011

Bouwplannen, die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, worden beoordeeld aan de hand van een vastgestelde gemeentelijke welstandsnota. In de gemeente Veenendaal is hiertoe de 'Welstandsnota 2011' vastgesteld. Een groot voordeel is dat initiatiefnemers en hun architecten zich vooraf in kennis kunnen stellen van de toetsingscriteria welke de welstandscommissie zal hanteren. Een belangrijk uitgangspunt van de Welstandsnota is de 'gebiedsgerichte benaderingswijze'. Met de gebiedsgerichte benaderingswijze zijn de karakteristieken van wijken en samenhangende gebieden in heel de gemeente Veenendaal vastgelegd en gewaardeerd. Hiermee moeten de ontwerpers van nieuwe bouwplannen rekening houden en het biedt de welstandscommissie handvatten voor het formuleren van een welstandsadvisering.

Hoofdstuk 4 PLANBESCHRIJVING

4.1 Programma van eisen

In 2011 heeft de gemeenteraad ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld voor een herontwikkeling. Deze kaderstelling gaat uit van een gemengd gebruik met functies als wonen, maatschappelijk en/of dienstverlening. Behoud van (een deel van) de gebouwen en het beleefbaar maken van dit industrieelerfgoed is onder andere een belangrijke wens.

Het door de raad vastgestelde document gaat alleen in op de ruimtelijke en programmatische kaders die de gemeente vanuit haar publieke rol stelt aan de herontwikkeling van het Ritmeesterkwartier. Er worden nadrukkelijk geen uitspraken gedaan over de exploitatie en haalbaarheid van de culturele programmaonderdelen.

4.1.1 Visie

De gemeente verwoord haar visie op het plangebied als volgt:

"De herontwikkeling van de Ritmeester past in het streven naar binnenstedelijk herontwikkeling en verdichting. De link tussen het Centrum en het stationskwartier / NS Station Centrum biedt ideale kansen voor stedelijke dichtheden met potentieel tot een veelzijdig programma dat het aanbod van Veenendaal kan vergroten.

Het Ritmeestergebouw moet niet als een zelfstandige project maar als onderdeel van het gebied tussen Boompjesgoed, Kerkewijk, Industrielaan en Grift neergezet worden.

De ontwikkeling van het plangebied is een bouwsteen bij de transformatie van dit gebied. De herontwikkeling van het Ritmeesterterrein en andere plekken biedt de volgende kansen (zie onderstaande afbeelding):

• Behouden en versterken van panden die herinneren aan het industrieel verleden van Veenendaal;
• Opheffen van het isolement van het gebied tussen Kerkewijk, Industrielaan, Boompjesgoed en Grift;
• De ontsluitingsstructuur verbeteren en komen tot een helder systeem van wegen en zichtlijnen;
• De benodigde grootschalige parkeerplekken beter inpassen c.q. minder dominant in het zicht hebben;
• Betere noord-zuid routes voor voetgangers en fietsers tussen het centrum van Veenendaal en het Stationskwartier;
• Het gebied transformeren tot een volwaardig en aantrekkelijk stadsdeel tussen centrum en Stationskwartier;
• Ontwikkeling van een gemengd gebied waar plek is voor wonen, cultuur, werken, sport, horeca en andere voorzieningen;
• Het plangebied Ritmeester transformeren tot een ‘stapsteen’ tussen het centrum van Veenendaal en het stationskwartier;
• De verbondenheid met de omgeving verhogen, met meer aantakkingen op de huidige omgeving: dit vertaalt zich in noord-zuid en oost-west gerichte verbindingen die elkaar kruisen in het plangebied."

Kansen voor het gebied: de gele slingerlijnen zijn ‘wenslijnen’: zij illustreren de wens om het gebied beter te ontsluiten voor voetgangers en fietsers. Het groen aan de randen (Industrielaan en Boompjesgoed) wordt naar binnen gehaald. Het parkeren moet zoveel als mogelijk geclusterd worden, en indien mogelijk uit het zicht plaatsvinden .

4.1.2 Randvoorwaarden en uitgangspunten

Bebouwing en groen

Uitgangspunt voor de herontwikkeling is het verbeteren van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en toegankelijkheid van het plangebied. Om die reden is het noodzakelijk de huidige hekken te verwijderen alsmede de dubbele verkeersruimte buiten en binnen het hek op te heffen. Dit betekent ook dat de huidige gesloten gevels voorkanten moeten worden. De bedrijfshallen moeten aan alle zijden toegankelijk zijn en deze toegankelijkheid uitstralen. Er is geen ruimte meer voor lange, blinde gevels. Daarbij wordt uitgegaan van zowel het behouden als het slopen van een aantal hallen. De bebouwing direct achter de Kerkewijk wordt deels (intern) verbouwd en gerenoveerd. Doel en opzet van het plan is om de locatie Ritmeester te ontwikkelen tot een publiekstrekker. Behouden, versterken en beleefbaar maken van panden die herinneren aan het industrieel verleden van Veenendaal is als eerste en belangrijkste randvoorwaarde genoemd in de uitwerkingsregels.

Het eerste gebouw van de Ritmeesterfabriek was het “fabriekskasteel” aan de Kerkewijk 65. Dit pand is geen onderdeel van de beoogde herontwikkeling. Het pand is een gemeentelijk monument en is in gebruik voor commerciële dienstverlening. Door de herstructurering van het Ritmeesterkwartier zal dit gebouw opnieuw verweven worden met de achterliggende bebouwing. Deze bestaat uit productiehallen en uitbreidingen van het “fabriekskasteel”. Er zijn drie uitbreidingen: een uitbreiding uit 1925, de hierop aansluitende uitbreiding in betonskeletstructuur uit 1934 en de zuidelijk gelegen uitbreiding met verbindingsbrug anno 1935 (met gedeeltelijke opbouw uit 1936). De productiehallen zijn in diverse tijden gerealiseerd. Het meest karakteristieke onderdeel van enkele oude hallen zijn de sheddaken. Uitgangspunt bij de herontwikkeling is behouden van (een deel van) deze sheddaken en behouden en inpassen van de uitbreidingen van het “fabriekskasteel”.

Voor de locatie zijn, in de visie, bouwvlakken opgesteld waarbinnen de nieuwe c.q. vernieuwde bebouwing geplaatst moet worden. Deze bouwvlakken volgen in grote lijnen de opzet van de huidige bebouwing, maar wijken daar op onderdelen van af. Doel is dat de bebouwing zich meer dan voorheen opent naar de (directe) omgeving. In feite zijn er 3 bouwvlakken (zie onderstaande afbeelding):

• 1. Bouwvlak 1: de huidige bebouwing die begint aan de Kerkewijk (nu gedeeltelijk buiten het plangebied);
• 2. Bouwvlak 2: de bestaande gebouwen achter de woningen aan de Kerkewijk (nummers 67, 67a en 67 b).
• 3. Bouwvlak 3 (globaal de (voormalige) productiehallen langs de Vijftien Morgen en de Hollandia).

Van groot belang zijn gewenste oost-west en noord-zuid verbindingen voor voetgangers (en fietsers). In onderstaande afbeelding staan deze gewenste verbindingen aangegeven.

Bij kaderstelling voor de herontwikkeling is het gewenst om aan te sluiten op de maat en schaal van de omgeving. De huidige bebouwing is het uitgangspunt voor de bouwhoogten. In aansluiting op de bestaande woningen aan de oost- en noordzijde van het plangebied is de bouwhoogte maximaal 3 bouwlagen (plaatselijk op een parkeerdek). De gewenste alzijdigheid kan ondersteund worden door iets hogere hoeken:

• aan de Vijftien Morgen tot maximaal 3 bouwlagen (mits toegelaten onder de hoogspanningsleiding);
• in de nabijheid van de vooroorlogse bebouwing van de Ritmeester een hoek tot maximaal 5 bouwlagen.

De hogere delen zijn afhankelijk van de verhoudingen en proporties van het bouwplan. De bedoeling is een gebouw met een gedifferentieerde opbouw, geen monoliet, maar een afgewogen samenspel van hogere en lagere gebouwdelen. In aansluiting op de bebouwing aan de Kerkewijk is bebouwing tot maximaal twee bouwlagen mogelijk. Voor het overige terrein is de hoogte van de bestaande hallen het uitgangspunt, met als uitzondering de hiervoor genoemde hogere hoeken.

Overzicht bouwvlakken, hoogteaccenten en verbindingen

Het is gewenst het aanwezige opgaande groen zo veel als mogelijk te behouden en te gebruiken in de nieuwe inrichting. Het opgaande groen geeft het plangebied een kwaliteit die anders pas na jaren wordt verkregen. Bij de uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte zal aandacht moeten worden besteed aan extra groen c.q. bomen.

Programma
In de huidige situatie is het terrein bestemd voor bedrijvigheid. Bij de herontwikkeling is nieuwe industriele bedrijvigheid en detailhandel als hoofdactiviteit vanwege de ligging van het plangebied niet gewenst. Wel is een zogeheten gemengd gebruik mogelijk. Dat wil zeggen functies zoals wonen, maatschappelijke functies en/ of commerciële dienstverlening. Een publiekstrekkende functie is eveneens mogelijk, zodat het erfgoed beleefbaar wordt en een nieuw leven krijgt. Een publiekstrekkende functie past ook in het streven om Ritmeester te transformeren tot een ‘stapsteen’ tussen het centrum en het Stationskwartier.

De gevoelige functies zoals wonen en kinderdagopvang zijn niet gewenst binnen de zogenaamde magneetveldzone van de hoogspanningsleiding, die deze beperkingen aan het gebruik van het terrein oplegt. De mogelijke functies passen binnen het streven naar functiemenging in dit gebied. Hierbij past een gedifferentieerd woonprogramma, maatschappelijke en culturele voorzieningen, bedrijfsruimte en daarbij behorende en daaraan ondergeschikte horeca.

Ten opzichte van de kaderstelling is in de vertaling naar de bestemmingregeling een tweetal functies geschrapt, c.q beperkt. Dit betreffen de functies horeca en kantoren. De huidige leegstand in kantoren rechtvaardigt niet een toevoeging aan bebouwing met deze functie. Daarnaast wordt een zelfstandige horecafunctie in dit gebied, met een overwegende woonfunctie, in de directe omgeving als minder passend beoordeeld. Tevens is hiervoor ook ruim voldoende ruimtecapaciteit in het nabijgelegen centrumgebied. Horeca in de vorm van ondergeschikt bij en aan ander functies is wel toegelaten.

De woningdifferentiatie bij nieuwbouw moet voldoen aan de vereisten uit het volkshuisvestingsbeleid (Woonvisie) van de gemeente. Belangrijke onderdelen van het programma zijn: parkeren, groen en inrichting van de openbare ruimte.

Verkeer
Voor de auto is een ontsluiting via de Vijftien Morgen vanaf de Industrielaan nodig. De Industrielaan is in de Structuurvisie 2025 aangewezen als hoofdgebiedsontsluitingsweg.

Momenteel is sprake van een ‘dubbele’ verkeersruimte aan de noord-, oost en zuidzijde van de bedrijfshallen. Randvoorwaarde bij de herontwikkeling is het terugdringen van de hoeveelheid ‘dubbele’ verharding. In onderstaande afbeelding is de gewenste verkeersafwikkeling in de directe nabijheid van het plangebied gegeven.

Ten behoeve van de verkeersveiligheid, de doorstroming en de bereikbaarheid is onderzoek verricht door (DHV MO-AF20110281, d.d. 16 mei 2011). De ontsluiting voor het snelverkeer dient plaats te vinden via het Spanjaardsgoed en de Vijftien Morgen (zoals aangegeven in 'wegenstructuur variant 1').

Voorbeeld van een mogelijke verkeersontsluiting (Bron: Ritmeesterkwartier Architecten, d.d. 26 april 2011)

Bij de ontwikkeling van de locatie zullen voldoende parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd, waarbij voldaan moet worden aan de Veenendaalse parkeernormen. Het parkeren moet opgelost worden binnen het plangebied. Het benodigde aantal is afhankelijk van de functies die worden gevestigd. Gezien de ligging centraal in Veenendaal en het feit dat Veenendaal echt een fietsstad is, dient voldaan te worden aan de geldende gemeentelijke normen.

Om een eventuele publiekstrekkende functie waar te maken dienen de toegankelijkheid en de bereikbaarheid van alle zijden te worden verbeterd, alsmede de openbare ruimte hoogwaardig ingericht te worden. Dat betekent dat er routes voor auto’s, maar met name voor fietsers en voetgangers naar en door het gebied moeten komen. Om van het gebied een ‘stapsteen’ te maken tussen het centrum en het Stationskwartier is tevens een centrale plek gewenst: een ruimte waar langzaam verkeersroutes uit diverse richtingen samenkomen. Dit mede om de cultuurhistorische kwaliteit van het Ritmeesterkwartier zichtbaar en beleefbaar te maken.

Twee belangrijke ingrepen zijn gewenst: de herinrichting van de straten Vijftien Morgen en Tubantia/ Frisia. Hier zal de toegankelijkheid van het gebied moeten worden vertaald in nieuwe profielen met parkeren, groen/ bomen en ruimte voor voetgangers.

Het is wenselijk om voor langzaam verkeer verbindingen te hebben tussen de Vijftien Morgen en de Industrielaan. Deze verbindingen zijn nodig voor een goede toegankelijkheid en bereikbaarheid.

Water
Gelet op de bestaande situatie met een intensieve bebouwing en verharding zal het oppervlak verhard gebied na de herontwikkeling gelijk blijven dan wel verminderen, waardoor niet meer hemelwater afgevoerd hoeft te worden. Er hoeft dan ook geen extra water in het gebied geborgen te worden. Wel zal bij een eventuele wijziging van de lozingspunten van de af te voeren oppervlakken gekeken moeten worden of de gemeentelijke riolen waarop geloosd worden voldoende capaciteit hebben. Het vuilwater en het hemelwater dienen gescheiden aangeboden te worden aan het gemeentelijke rioolstelsel.

De hoogte van het grondwater in het gebied is gemiddeld 1,0 m minus maaiveld, met 0,79 m tot 1,17 m als uitersten. Met deze vrij hoge grondwaterstand dient bij de aanleg van kruipruimten of ondergronds parkeren rekening gehouden te worden. Permanente bemaling om de grondwaterstand structureel lager te houden is niet toegestaan.

4.2 Bouwplan

In tegenstelling tot het in 2011 gepresenteerde voorontwerp bestemmingsplan is dit (globale) bestemmingsplan niet gericht op de realisering van een concreet bouwplan. De beschrijving hiervan wordt derhalve achterwege gelaten. Het te ontwikkelen bouwplan zal moeten voldoen aan de in de uitwerkingsregels vertaalde kaders.

4.2.1 Parkeren

Alle functies in het plangebied zorgen voor een behoefte aan parkeerplaatsen. Uitgangspunt en in de regels vastgelegde voorwaarde is dat de door de te realiseren functies gegenereerde behoefte aan parkeerplaatsen volledig binnen het plangebied wordt ingevuld.

Hoofdstuk 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van het plangebied beschreven. Het gaat hierbij om de aspecten Duurzame verstedelijking, bodem, asbest, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit, externe veiligheid, verkeer, waterhuishouding, archeologie, cultuurhistorie, natuur en leidingen.

5.1 Duurzame verstedelijking

5.1.1 Aanleiding

Zoals ook beschreven in paragraaf 3.1.1 van deze toelichting is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;

Trede 2.: Binnen- of buiten stedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;

Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

5.1.2 Behoefte

Woningbouw

CBS cijfers
Per 1 juli 2014 wonen er 63.350 personen in Veenendaal en zijn er 26.120 huishoudens. Dit betekent een gemiddelde van 2,43 personen per huishouden. De verwachting van de ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens, is volgens het CBS als volgt:

Lokale prognose kerncijfers CBS; 2011-2040

INWONERS

	Onderwerpen	Totale bevolking	Bevolking naar leeftijd
			0 tot 20 jaar	20 tot 65 jaar	65 jaar of ouder
Regio's (situatie 2011)	Perioden
Veenendaal	2013	63.100	16.800	36,600	9.700
	2015	63.800	16.700	36.600	10.500
	2020	65.800	16.500	36.800	12.400
	2025	67.000	15.800	36.900	14.300
	2030	68.300	15.800	36.500	16.000
	2035	68.000	15.600	34.900	17.500
	2040	68.400	15.800	34.100	18.500
CBS/PBL. 10-12-2013

HUISHOUDENS

	Onderwerpen	Totaal	Eén-persoons huishouden	Paren	Eénouder huishouden	Overig
Regio's (situatie 2011)	Perioden
Veenendaal	2015	26.600	8.300	16.700	1.500	200
	2020	28.100	9.100	17.300	1.500	200
	2030	30.400	10.700	18.000	1.500	200
	2040	30.700	11.400	17.600	1.500	200

CBS/PBL. 12-8-2014

Uit de bovenstaande tabellen blijkt dat er in 2030 in totaal 30.400 huishoudens verwacht worden. In relatie met het aantal van 68.300 inwoners betekent dit dat in 2030 de gemiddelde omvang van een huishouden 2,25 personen bedraagt.

Voor dit aantal huishoudens is in deze periode een toename van het aantal woningen noodzakelijk van 4280 woningen. Om minimaal deze hoeveelheid woningen te kunnen realiseren zal er, rekening houdend met gangbare factor van 70% daadwerkelijke realisatie, een plancapaciteit van 6114 woningen moeten zijn.

5.1.3 Provincie

In de op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgestelde Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie staat vermeld dat gemeente Veenendaal de opgave heeft om 3.750 woningen in de periode 2013-2028 te realiseren. Vermeld is dat dit stedelijk programma voor Veenendaal geheel via inbreiding kan worden gerealiseerd.

5.1.4 Regio Foodvalley

Veenendaal is één van de deelnemende gemeenten aan het samenwerkingsverband Regio FoodValley. In 2012 is in opdracht van de Regio FoodValley door Companen een rapport gemaakt over de geplande bouwproductie in de verschillende gemeenten van de Regio FoodValley. In het in oktober 2012 uitgebrachte rapport “Inventarisatie en probleemanalyse, Eerste stap naar regionaal woningbouwprogramma?” komt naar voren dat voor de regio FoodValley als geheel, niet gesproken kan worden van een samenhangend woningmarktgebied.

Wel zien we dat gemeenten wel een sterke relatie hebben met directe buurgemeenten binnen de regio. Met name Ede heeft een relatief sterke relatie met gemeenten binnen de FoodValley, waarbij relatief veel verhuisbewegingen plaatsvinden tussen Ede, Barneveld, Veenendaal en Wageningen. De gemeenten Nijkerk en Scherpenzeel zijn daarentegen meer georiënteerd op gemeenten buiten de regio. Nijkerk is vanwege haar ligging sterk georiënteerd op Amersfoort, en Scherpenzeel op andere gemeenten binnen de provincie Utrecht.

Dit heeft geleid tot de conclusie dat het niet nodig is om uitgangspunten op te stellen voor een regionaal afstemmingsprogramma.

5.1.5 Gemeente

Er zijn in de afgelopen jaren meerdere gemeentelijke beleidsdocumenten op- en vastgesteld over de woningbehoeften. Hieronder volgt een opsomming van en toelichting op de meeste actuele en relevante documenten

5.1.5.1 Woonvisie 2014-2019

Op 28 mei 2015 heeft de raad van Veenendaal de Woonvisie 2014-2019 vastgesteld. In deze visie wordt de behoefte aan de huidige bouwplannen bevestigd, mede gebaseerd op de prognose voor groei van het aantal inwoners van Veenendaal. Dit heeft geleid tot de conclusie dat er geen overcapaciteit van bouwplannen bestaat voor de lange termijn. In deze Woonvisie is als centrale visie op wonen in Veenendaal aangemerkt:

“We streven naar een aantrekkelijke leefstad met een daarbij passende woningvoorraad. Daarbij hoort een actieve gemeente die blijft inspelen op de dynamiek en behoeften van haar woningmarkt. De gemeentelijke zorg op het gebied van wonen strekt zich vooral uit tot de doelgroepen in de markt die niet aan geschikte woonruimte kunnen komen, en tot het aantrekken van dynamische woonmilieus. De woningmarkt in Veenendaal zorgt zelf voor evenwicht in vraag en aanbod.” Op grond van de woonvisie richt de gemeente Veenendaal zich in de uitvoering vooral op de 3 speerpunten van deze Woonvisie:

• Dynamische Woonmilieus

Doel is meer inwoners van buiten Veenendaal te huisvesten. Eén en ander te bereiken door het promoten van het gevarieerde woningaanbod, de groene omgeving en de goede voorzieningen.

• Huishoudens met een zorgvraag

Doel is de wijken aantrekkelijk te houden door (zorg)voorzieningen en een gevarieerd woningaanbod, waaronder huisvesting voor ouderen.

• Huishoudens met lagere inkomens

Doel is voldoende betaalbare sociale woningen beschikbaar te hebben. Bevordering van de doorstroming is daarvoor een belangrijke maatregel. Ook het bevorderen van de realisering van meer vrije sector huurwoningen en het stimuleren van het kopen van woningen is daarin een belangrijke activiteit.

Actuele Uitgangspunten

Als actuele uitgangspunten van het in de woonvisie vastgelegde beleid zijn onder meer aangemerkt:

• tot 2040 wordt in de provincie Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog;
• door individualisering en vergrijzing neemt het aantal huishoudens ook de komende jaren sneller toe dan het aantal inwoners. Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte, maar ook bijvoorbeeld voor voorzieningen en mobiliteit;
• door toepassing van hogere bebouwing is het mogelijk de beschikbare ruimte beter te benutten;

In de Woonvisie wordt verwezen naar de groeimogelijkheden voor de regio Zuid-Oost Utrecht die blijken uit de Woningmarkt Monitor van de provincie Utrecht. Zo geldt allereerst dat voor de regio Zuid-Oost sprake is van een toename van het aantal huishoudens tot 2040 van ca. 16.000. In deze monitor blijkt ook dat er nog flinke groei zit in de behoeften ten opzichte van de reeds bekende plannen.

5.1.5.2 Nota's Wonen 2012 en 2013

De Woonvisie 2014-2019 werd voorafgegaan door de Woonvisie 2007. Deze woonvisie, met als titel “Werken aan een aantrekkelijke leefstad” had een looptijd van vijf jaar (2007-2012). De bouwambities in deze Woonvisie waren gebaseerd op een woonbehoefteonderzoek uit 2006. De in 2008 begonnen economische crisis stond aan de basis van een drastisch veranderende en veranderde woningmarkt. In 2012 heeft de raad daarom vastgesteld dat toen niet wenselijk was voor een periode van 5 jaar een nieuwe visie op wonen vast te stellen. De woningmarkt bleek erg grillig en gelet daarop constateerde het gemeentebestuur de behoefte om, zolang de instabiele woningmarktsituatie zou aanhouden, jaarlijks een beleidsstuk vast te stellen. Dit met het doel om snel in te spelen op de continu veranderende situatie op de woningmarkt. Om deze reden is toen de Nota Wonen 2012 opgesteld. De uitgangspunten van de Woonvisie 2007 bleven ongewijzigd, echter de snelheid waarmee de uitgangspunten van de Woonvisie 2007 konden worden uitgevoerd was sterk afgenomen. Met de Nota Wonen 2013 is vervolgens aangesloten bij de Nota Wonen 2012. In de nota 2013 zijn drie punten opgenomen die niet moeten gebeuren.

• In de eerste plaats is dat het bijbouwen van appartementen, omdat hierin al met de bestaande bouwplannen in combinatie met de bestaande voorraad en aanbod wordt voorzien.
• In de tweede plaats moeten er geen dure grondgebonden woningbouwplannen bijkomen. De bestaande voorraad en de bestaande bouwplannen bieden hierin eveneens voldoende aanbod.
• In de derde plaats wordt in de nota vastgesteld dat er wel degelijk sprake is van een hoge verhuisbehoefte in Veenendaal en dat gelet daarop toekomstige bouwplannen niet definitief moeten worden afgewezen. Zodra het vertrouwen op de woningmarkt is teruggekeerd, moeten nieuwe woningbouwplannen snel kunnen worden uitgevoerd.

Beide nota's zijn door het vaststellen van de Woonvisie 2014-2019 vervallen.

5.1.5.3 Wonen in Veenendaal 2013

In de periode november 2013 – januari 2014 is in Veenendaal een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. De gemeente Veenendaal wil namelijk graag weten hoe de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van haar inwoners eruit ziet. Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden bij het realiseren/aanpassen van het aanbod in Veenendaal. Het onderzoek is uitgevoerd door het onderzoeksbureau van de gemeente Ede (Strategie & Onderzoek).

De probleemstelling van het onderzoek luidde:

Hoe ziet de Veenendaalse woningbehoefte er de komende jaren uit per wijk?

Enkele belangrijke conclusies van dit onderzoek zijn:

• Veenendalers zijn erg tevreden met hun woning. De tevredenheid is het grootst onder bewoners van de wijken Zuidoost, West, Noordwest en Noordoost, koopwoningen en vrijstaande woningen/bungalows.
• Onder de Veenendalers die binnen de gemeente willen verhuizen zijn vooral West, Zuidoost en het Centrum geliefde wijken. Buiten Veenendaal zijn vooral de regio en het westen van Nederland in trek.
• Verhuisgeneigden waarbij studie of werk de verhuisreden is, oriënteren zich grotendeels buiten Veenendaal. Vormt gezondheid of behoefte aan zorg de verhuisreden, dan wordt bijna altijd binnen Veenendaal gezocht.
• In Veenendaal is vraag naar een mix van tussen- / hoekwoningen, twee-onder-éénkapwoningen, vrijstaande woningen en gestapelde woningen.
• De woningbehoefte van senioren wijkt wel wat af van de jongere doelgroepen. Onder 55-plussers zijn vooral appartementen en seniorenwoningen in trek, relatief vaak in de huursector.

5.1.5.4 Projectenboeken 2012 t/m 2015

De Projectenboeken geven jaarlijks een verantwoording van- en vooruitblik op de woningbouwprojecten in de gemeente Veenendaal. Aan de projectenboeken liggen woningbouwprognoses ten grondslag. Uit de vergelijking tussen de huishoudensprognoses en het aanbod aan nieuwe woningen blijkt dat er vanaf 2018 sprake zal zijn van een beperkt tekort aan nieuwe woningen.

5.1.5.5 Conclusie

Uit de hiervoor genoemde rapporten blijkt dat er geringe cijfermatige verschillen bestaan in de prognoses voor de korte en de lange termijn. Duidelijk is wel dat er in de periode tot 2030 nog behoefte zal bestaan aan substantiële uitbreiding van het aantal woningen. Dit aantal ligt rond het getal van 4.000. In regionaal perspectief gezien is het realistisch deze behoefte binnen de grenzen van Veenendaal in te vullen. Deze behoefte kan binnen het stedelijke gebied van Veenendaal worden ingevuld. Daarnaast blijkt er geen sprake te zijn van een samenhangende regionale woningmarkt, waardoor opvang van de woningbehoefte elders in de regio geen reële optie is.

5.1.6 Planspecifieke toetsing

Het voorliggende plan is met behulp van het stappenplan getoetst aan de ladder. Dit levert de volgende beoordeling op.

Trede 1. Bestaande regionale behoefte:

Binnen het plangebied kunnen diverse stedelijke functies worden gerealiseerd. Aangezien hier sprake is van een globaal, nog uit te werken bestemmingsplan, kan op dit moment nog niet exact worden aangeven tot welke omvang de diverse functies gerealiseerd gaan worden. Uit het voorgaande blijkt dat de ook mogelijke woningbouw zowel kwalitatief als kwantitatief binnen de bestaande regionale en plaatselijk behoefte van ca. 4.000 woningen tot 2030 past.

Trede 2. Binnen- of buitenstedelijk:

Dit plan voorziet in de mogelijkheid tot transformatie van een in onbruik geraakt fabrieksterrein naar gemengde (stedelijke) functies. Het terrein ligt in bestaand stedelijk gebied. Het plangebied valt ook binnen de rode contour. Zie hiervoor ook paragraaf 3.2 Provinciaal beleid van deze toelichting.
Het plan is daarmee aan te merken als een binnenstedelijk plan.

Trede 3 Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten

Met het bevestigend beantwoorden van de vraag in trede 2 is de motivering afgerond. Immers de keuze voor een locatie buiten het stedelijk gebied is niet aan de orde. Toetsing aan trede 3 is daarmee niet aan de orde.

5.2 Milieu

5.2.1 Bodem

Verkennend bodemonderzoek
Boot organiserend ingenieursbureau bv heeft een verkennend bodemonderzoek (nr. P10-0279-014, d.d. 5 augustus 2010) uitgevoerd op het buitenterrein (exlcusief verdachte deellocaties) van het plangebied in Veenendaal.

Conclusie en aanbevelingen
In de bovengrond ter plaatse van het noordelijk deel van de onderzoekslocatie (MM 01) overschrijdt geen van de onderzochte parameters de achtergrondwaarde. Ter plaatse van het zuidelijke deel overschrijdt de concentratie zink de achtergrondwaarde in de bovengrond (MM 02). In de venige ondergrond overschrijdt de concentratie zink eveneens de achtergrondwaarde (MM 03). In de zandige, zintuiglijk niet verontreinigde ondergrond (0,8 – 1,5 m -mv) overschrijden de concentraties zink en PCB de achtergrondwaarden (MM 04). Ter plaatse van boring/ peilbuis 1 wordt analytisch geen verontreiniging met minerale olie waargenomen (MM 05). Zintuiglijk is hier een oliewaterreactie waargenomen.

In het mengmonster bestaande uit zintuiglijk zwak verontreinigd materiaal overschrijden de concentraties cadmium, kobalt, koper, lood en PAK de achtergrondwaarden. De concentratie zink overschrijdt de tussenwaarde (MM 06). In het grondwater ter plaatse van Pb 01 overschrijdt de concentratie barium de streefwaarde. De oorzaak van de verontreiniging met zware metalen en PAK in de vaste bodem is vermoedelijk te relateren aan het voorkomen van bodemvreemd materiaal. Onduidelijk is de herkomst van de verhoogde concentratie PCB in de vaste bodem en van barium in het grondwater.
Naar aanleiding van de matig tot sterk verhoogde concentratie zink in de vaste bodem (zintuiglijk verontreinigd mengmonster MM 06) heeft uitsplitsing van het mengmonster plaatsgevonden. Hieruit blijkt dat in de bovengrond (0,65 – 1,0 m -mv) ter plaatse van boring 15 (MM 09) de concentratie zink de achtergrondwaarde overschrijdt. Ter plaatse van boring 13 (MM 08) overschrijdt de concentratie zink in het traject 0,5 – 0,7 m -mv de toetsingwaarde en ter plaatse van boring 02 (MM 07) overschrijdt zink de interventiewaarde in het traject 0,75 – 1,0 m -mv.

De gevolgde onderzoeksstrategie “onverdachte locatie” blijkt formeel gezien onjuist te zijn, omdat lichte en plaatselijk een matig tot sterke verontreiniging met zink is aangetroffen.

De verhoogde concentraties betreffen plaatselijk matig tot sterk verhoogde waarden welke aanleiding geven tot nader onderzoek. De toetsingswaarden voor grond, ½(AW2000 +I); ½(S +I), worden namelijk overschreden.

Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wijzen op een lichte en, na uitsplitsing van MM 06, plaatselijk matig tot sterke bodemverontreiniging met zink. Geadviseerd wordt op basis van de huidige onderzoeksresultaten aanvullend onderzoek te verrichten ter plaatse van de boringen 2 en 13 om meer inzicht te krijgen in de omvang van de zinkverontreiniging.

Tevens dient rekening te worden gehouden met het onvolledige karakter van het onderzoek gezien de niet onderzochte verdachte terreindelen (10 stuks). Geadviseerd wordt deze in een later stadium alsnog te laten onderzoeken.

Nader bodemonderzoek
Boot organiserend ingenieursbureau bv heeft naar aanleiding van de resultaten uit het verkennend bodemonderzoek (nr. P10-0279-014, d.d. 5 augustus 2010) een nader onderzoek (nr. P10-0279-020 , d.d. 17 september 2010) uitgevoerd op het buitenterrein van het plangebied in Veenendaal ter hoogte van boring 02 en boring 13.

Conclusie en aanbevelingen
Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de verontreiniging met zink ter plaatse van deellocatie A, voormalige boring 02, de zuidelijke perceelgrens overschrijdt. Er dient een nader onderzoek te worden uitgevoerd naar de verontreiniging met zink om de aard en omvang en de ernst en de urgentie vast te stellen. Ter plaatse van deellocatie B, voormalige boring 13, betreft de sterke verontreiniging met zink geen ernstig geval van bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming. Er is hiermee geen sprake van een saneringsplicht. Wel kan een saneringsplicht ontstaan in verband met het herontwikkelen van de locatie. Naar verwachting kan ter plaatse van boring 13 worden volstaan met een melding in het kader van het Besluit Uniforme Saneringen (BUS-melding).

De algemene bodemkwaliteit op het buitenterrein is grotendeels vastgesteld, op de nader te bekijken zinkverontreiniging na. Echter, om een goed beeld te krijgen van de eventuele saneringskosten/ kosten bouwrijpmaken dient een uitgebreid oriënterend en misschien wel nader bodemonderzoek te worden uitgevoerd naar de in- en uitpandige verdachte deellocaties.

5.2.2 Asbest

Boot organiserend ingenieursbureau bv heeft een asbestinventarisatie (nr. P10-0279, 20 juli 2010) conform SC-540, type A in de Ritmeester sigarenfabriek aan de Vijftien Morgen 4 te Veenendaal uitgevoerd. Op basis van de visuele inspecties en de analyseresultaten van de genomen monsters is een beeld ontstaan van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen. De volgende asbesthoudende elementen zijn aangetroffen:

Op basis van het uitgevoerde onderzoek bestaat een redelijk vermoeden dat er naast de in bovenstaande tabel genoemde elementen meer, niet redelijkerwijs direct waarneembare asbesthoudende elementen in het gebouw aanwezig kunnen zijn. Een aanvullend, destructief, onderzoek zal moeten aantonen of op de verdachte locaties asbesthoudende elementen aanwezig zijn. Geadviseerd wordt direct voorafgaande aan de sloop- of verbouwwerkzaamheden een aanvullend, destructief onderzoek te laten uitvoeren op de locaties zoals aangegeven in onderstaande tabel:

De vergunningverlener is verplicht een aanvullende inventarisatie (type B) met betrekking tot de in bovenstaande tabel genoemde locaties, als voorschrift in de sloopvergunning op te nemen.

5.2.3 Geluid

Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder dient bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd, indien dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de nieuwbouw van woningen of ander geluidsgevoelige functies;
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via een afwijkingsbevoegdheid).

5.2.4 Bedrijven & Milieuzonering

In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (editie 2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) zijn indicatieve richtafstanden voor woningbouw nabij verschillende typen bedrijven opgenomen. De richtafstanden gelden tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. Binnen deze richtafstanden is hinder ten gevolge van het betreffende bedrijf niet uit te sluiten. Woningbouw binnen deze richtafstand is inpasbaar, indien aangetoond wordt dat (eventueel na het treffen van maatregelen) voor het betreffende bedrijf een kleinere richtafstand van toepassing is.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven en andere functies gelegen die vanuit het oogpunt van milieuzonering een belemmering vormen voor de realisatie van het initiatief.

Wel heeft het plan zelf invloed op de directe omgeving:

• Aan de zuidoostzijde van het plangebied, op circa 18 m van de woningen aan de oostzijde van de Tubantia, wordt een sport- en welnessfaciliteit gerealiseerd (sportschool: SBI-code: 931.F, milieucategorie 2 en/ of fitnesscentra, badhuizen en saunabaden: SBI-code: 9313, 9604, milieucategorie 2). Dit betekent een richtafstand van 30 m;
• Aan de westzijde van het plangebied, op circa 20 m van de woningen aan de Kerkewijk, wordt in het zuidelijk deel van de vooroorlogse bebouwing een theaterzaal (SBI-code: 9004, milieucategorie 2) gerealiseerd. Dit betekent een richtafstand van 30 m;
• Het multifunctionele deel van blok 2 (SBI-code: 9004, milieucategorie 2) centraal in het plangebied heeft een richtafstand van 30 m. Deze contour valt helemaal binnen het plangebied.

Bedrijven/ voorzieningen uit milieucategorie 2 kennen een richtafstand van 30 m. Het plangebied en de directe omgeving zijn echter gezien alle verschillende (toekomstige) functies in de omgeving aan te merken als gemengd gebied. In gemengde gebieden kan de richtafstand met 1 afstandsstap worden verminderd tot 10 m. Aan deze richtafstand kan voldaan worden. Tevens kan gesteld worden dat op dit moment volgens het geldende bestemmingsplan ter plaatse een bedrijf is toegestaan uit milieucategorie 2. Dit betekent dat er qua toegestane milieucategorie geen verandering optreedt ten opzichte van de bestaande situatie.

5.2.5 Luchtkwaliteit

Voor een aantal stoffen in de lucht gelden normen (grenswaarden). Deze normen zijn opgenomen in de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteitseisen (ook wel genoemd Wet luchtkwaliteit) en het Besluit en de Regeling 'Niet In Betekende Mate (NIBM) bijdrage'.

Luchtkwaliteitsonderzoek
DGMR Industrie, Verkeer en Milieu bv heeft een onderzoek (nr. I.2010.0816.00.R001, d.d. 24 maart 2011) uitgevoerd naar de luchtkwaliteit rond het Ritmeesterkwartier in Veenendaal. Het gaat hierbij om de directe en indirecte invloed van het plan op de luchtkwaliteit in de omgeving. Het doel van het luchtkwaliteitsonderzoek is het berekenen en toetsen van de luchtverontreinigende stoffen ten gevolge van de planontwikkeling. De berekende waarden voor de verschillende stoffen zijn getoetst aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5. Uit het onderzoek volgt dat het plan voldoet aan de grenswaarden, gesteld in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Eveneens geldt dat de bijdrage van het plangebied in NIBM bijdraagt aan de lokale luchtkwaliteit.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve voor geen belemmering voor de realisatie van het initiatief.

5.2.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid rondom externe veiligheid is vastgelegd in circulaires, regelingen, AMvB's en wetten.

Voor de beoordeling van risico's van transport van gevaarlijke stoffen is de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (RNVGS) van 4 augustus 2004 richtinggevend. In deze circulaire wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het beleid zoals verwoord in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten bedrijventerreinen. Het besluit verplicht gemeenten en provincies wettelijk vanaf de inwerkingtreding van het besluit bij het verlenen van milieuvergunningen en het maken van bestemmingsplannen met externe veiligheid rekening te houden. Bij het besluit is eveneens de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) in werking getreden. Dit besluit regelt hoe een gemeente of provincie moet omgaan met risico's voor mensen buiten een bedrijf als gevolg van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in een bedrijf.

Verder is op 1 januari 2011 het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Hierdoor is de circulaire “Zonering langs hogedruk aardgastransportleidingen” uit 1984 komen te vervallen. Het Bevb sluit aan bij het Bevi.

Plangebied
Voor de inventarisatie van de externe veiligheid en de daarmee samenhangende voorwaarden, zijn het voor het plangebied geldende bestemmingsplan, de risicokaart als ook de geldende bestemmingsplannen van de naastgelegen gebieden geraadpleegd. Conform het geldende bestemmingsplan en de risicokaart is het plangebied vrij van (invloedssferen van) brandstoftransportleidingen, aardgastransportleidingen en rioolpersleidingen. Een deel van het plangebied valt wel binnen de veiligheidszone van de hoogspanningsverbinding. Voor dit deel van de locatie gelden dan ook diverse beperkingen wat betreft gebruik. (zie ook: 5.7.)

Conform de geldende bestemmingsplannen en de risicokaart valt het plangebied buiten het invloedsgebied transportroute gevaarlijke stoffen. Daarnaast bevindt het plangebied zich buiten de veiligheidszones van ‘bevi’-gecategoriseerde bedrijvigheid.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van het initiatief.

5.2.7 Verkeer

Bij de definitieve uitwerking van de verkeerssituatie zal rekening worden gehouden met de inzichten uit het eerder genoemde onderzoek (nr. MO-AF20110281, d.d. 16 mei 2011) naar de gewenste toekomstige verkeersontsluiting van het plangebied door DHV. Hierbij moet wel aangetekend worden dat de benodigde aanpassingen vrijwel allemaal buiten het plangebied vallen.

Snelverkeer
De hoofdtoevoer voor gemotoriseerd verkeer zal vanaf de Industrielaan via de Vijftien Morgen plaatsvinden en zal aan de buitenzijde van het gebied worden gehouden.

De Hollandia - Tubantia zal worden geherstructureerd. In plaats van het handhaven van twee parallelle systemen (bestaande profiel Hollandia -Tubantia en nieuw profiel Ritmeesterkwartier) wordt de Tubantia verschoven en daarmee grotendeels op het Ritmeesterkwartier geprojecteerd. Hierdoor ontstaat er tussen het nieuwe wegprofiel en de woningen aan de Tubantia ruimte voor parkeren en komt een strook groenvoorziening met loopverbinding ten goede aan de woningen.

Langzaamverkeer
Het fietsverkeer zal hoofdzakelijk de route van het gemotoriseerd verkeer volgen. De voor fietsverkeer bestaande doorsteek vanaf de Vijftien Morgen richting Kerkewijk blijft gehandhaafd. Vanaf de Kerkewijk is tussen de bebouwing Kerkewijk 65 en 67 een doorsteek naar het plangebied gewenst. Ook vanaf de Tubantia isl een fietsverbinding richting het plangebied gewenst. Via de in- en uitrit aan de zuidwesthoek van het perceel zal over het terrein een doorsteek gemaakt kunnen worden vanaf de Vijftien Morgen riching de Frisia.

5.3 Waterhuishouding

In de huidige situatie is circa 11.125 m² van het terrein bebouwd. In de nieuwe situatie is nog sprake van circa 7.250 m2 aan bebouwing. In totaliteit zal het bebouwd oppervlak met circa 4.000 m2 (35,8%) afnemen.

Het bestaande terrein is verder vrijwel volledig voorzien van harde bestrating. Op 22 maart 2011 heeft overleg plaatsgevonden met het toenmalige Waterschap Vallei en Eem waarin de toen bekende plannen besproken zijn. Voor dat plan was sprake van een afname van verharding. Dit is voor het waterschap een belangrijk punt omdat deze niet wil dat het bestaande (oppervlakte)watersysteem extra wordt belast. Bij revitalisatie/ herbouw wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Zolang de hoeveelheid verharding afneemt hoeft in principe geen aanvullende waterberging gerealiseerd te worden.

5.4 Archeologie

Bij herontwikkeling van het plangebied moet onderzoek gedaan worden naar mogelijke archeologische waarden. Er moet worden voldaan aan het gemeentelijk beleid zoals opgenomen in de publicatie 'Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal" (nr. V564, d.d. 25 februari 2010).

Het plangebied is op de archeologische beleidskaart gelegen in een gebied met de aanduiding categorie 5 met een lage archeologische verwachting. Binnen deze categorie hoeft alleen bij MER-plichtige activiteiten archeologisch onderzoek plaats te vinden. Daarvan is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake (zie 5.8.1).

Hiermee vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de realisatie van het initiatief.

5.5 Cultuurhistorie

5.5.1 Algemeen

Binnen Veenendaal is de Ritmeesterfabriek één van de weinig niet-gesloopte complexen uit het lokale industriële verleden dat gekenmerkt werd door de wol- en sigarenproductie. Mede gelet op de oorsprong van de gebouwen in samenhang met het productieproces is het voormalige fabriekscomplex te beschouwen als een industrieel erfgoed. Industrieel erfgoed vertelt in de verschijningsvorm het verhaal van de doorlopen industrialisatie en beschrijft de ontwikkeling van de lokale industrietakken. Het Ritmeestercomplex is globaal gezien in fasen van 10 jaar uitgebreid; in 1983 was de Ritmeesterfabriek uitgegroeid tot haar huidige omvang. In de bouwfasering is een duidelijk verloop van de geldende bouwwijzen te zien, van de kenmerkende traditionele stijl van het fabriekskasteel aan het begin van de 20e eeuw, via een betonskeletbouw uit de jaren ’30 en de fraaie houten spantenhallen met sheddaken uit de jaren ’60 tot aan de stalen hallenbouw uit de jaren ’80. Zowel in bouwtechnische verschijningsvorm, maar zeker ook in sociaal-maatschappelijk opzicht, heeft dit complex een collectieve herkenning voor de gemeenschap gekregen. Veel inmiddels oudere generaties uit Veenendaal hebben in deze industrie (naast de eveneens bekende wolfabrieken) hun dagelijks bestaansrecht gevonden en zijn daardoor ‘verweven’ geraakt met de plaatselijke sigaren- en wolcultuur. Destijds zijn er in Veenendaal maar liefst een zestiental kleinere en grote fabrieken operationeel geweest. Kort voor de Tweede Wereldoorlog liep bij Ritmeester het personeelsbestand zelfs op tot circa 1.700 werknemers. In de laatste twee decennia is de productie van sigaren volledig afgebouwd en is uiteindelijk ook het hoofdkantoor van Ritmeester Cigars op deze locatie verdwenen. Met de voorliggende planvorming wordt ernaar gestreefd de bovengenoemde cultuurhistorische waarden te behouden.

5.5.2 Cultureel erfgoed

Behoud van culrureel erfgoed is een belangrijke gemeentelijke doelstelling. In het Raadsprogramma 2014 – 2018 is het volgende geformuleerd: “de gemeente spant zich in om (industrieel) erfgoed in Veenendaal te behouden. Cultureel erfgoed is ook economisch interessant.”

Volgens de gemeentelijke Ruimtelijke en Programmatische kaders (2011) biedt de herontwikkeling van het Ritmeesterterrein de kans op:

• Behouden en versterken van panden die herinneren aan het industrieel verleden;
• Beleefbaar maken van gebouwen als industrieel erfgoed.

Dit komt ook tot uitdrukking in de diverse beelden uit het Structuurontwerp Omgeving Ritmeesterkwartier Veenendaal, september 2011, Buro Poelmans Reesink Landschapsarchitectuur. Deze zijn nadrukkelijk ook als kader meegegeven door de gemeenteraad bij herontwikkeling. Zoals ook elders in deze toelichting vermeld is dit bestemmingsplan is op deze kaders gebaseerd en zeker ook gericht.

5.5.3 Monumenten

Om na te gaan of er in de directe nabijheid van de planvorming monumenten aanwezig zijn, is de gemeentelijke monumentenlijst (Gemeente Veenendaal, 2009) en de actuele bestemmingsplankaart geraadpleegd.

Kerkewijk 65 (perceelnummer C3122) betreft het fabriekskasteel van het Ritmeestercomplex. Dit deel is in 1912/ 1913 als eerste fase van de nieuwe Ritmeesterfabriek naar het ontwerp van B. van Kreel gerealiseerd. Dit deel is in 1989 op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst. Sinds circa 20 jaar behoort het grootste deel van dit fabriekskasteel niet meer tot de opstallen van Ritmeester Cigars.

Geen van de overige bestaande opstallen binnen het plangebied betreffen gemeentelijke dan wel rijksmonumenten.

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich een aantal gemeentelijke monumenten:

• Kerkewijk 53, perceelnummer C3361 Kerkewijk 32, perceelnummer D8394;
• Kerkewijk 63, perceelnummer C3123 Kerkewijk 34, perceelnummer D8468;
• Kerkewijk 67, perceelnummer C3121 Kerkewijk 40, perceelnummer D2842;
• Kerkewijk 69, perceelnummer C1826 Kerkewijk 42, perceelnummer D2841.

Tevens bevindt zich een rijksmonument in de nabijheid:

• Kerkewijk 22, perceelnummer D4840.

De panden Kerkewijk 63 en 67 bevinden zich aan weerszijde van Kerkewijk 65 (het gemeentelijk monument binnen het plangebied). Deze panden bevinden zich op circa 40 m vanaf het bestaande hallencomplex, het pand Kerkewijk 69 op circa 35 m en de panden Kerkewijk 32, 34, 40 en 42 zelfs op 100 m.

Gezien de posities van de monumenten ten opzichte van de grotere ingrepen (hallencomplex en eventuele ondergrondse parkeervoorziening ter plaatse van de noordelijke hallen) is er een minimale kans op schade ten gevolge van de ontwikkelingen te verwachten.

Het rijksmonument Kerkewijk 22 bevindt zich minimaal 60 m vanaf Kerkewijk 65 en circa 100 m vanaf het hallencomplex. Hierdoor is er een minimale kans op schade ten gevolge van de ontwikkelingen te verwachten.

Belangrijkste aandachtspunt bij de ontwikkelingen in relatie tot de omliggende monumenten is een goede bouwstroom. Eventuele grootschalig transport (aanvoer bouwmaterialen e.d.) zal niet vanaf de Kerkewijk plaats mogen vinden om de kans op schade aan de monumenten Kerkewijk 63, 65 en 67 te minimaliseren.

5.6 Groen, natuur en landschap

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met beschermde soorten en gebieden. Wet- en regelgeving betreffende deze soorten en gebieden is vastgelegd in de Flora- en faunawet (Ff-wet), natuurbeschermingswet (NB-wet) . Gezien de aard van de ingrepen zal deze naar verwachting op eventueel aanwezige flora en fauna hetzelfde effect hebben als een volledige herinrichting van het terrein.

De Groene Ruimte bv heeft een quickscan (nr. 10135, d.d. 8 juli 2010) naar beschermde natuurwaarden in en rond het plangebied uitgevoerd. De conclusies en aanbevelingen worden hieronder geresumeerd:

• In het plangebied zijn mogelijkheden aanwezig voor vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Nader onderzoek dient inzicht te geven in de aanwezigheid van zomer/winterverblijfplaatsen voor vleermuizen. Het onderzoek zal duidelijkheid geven over de consequenties van de voorgenomen ingreep en de voorzorgsmaatregelen die genomen moeten worden;
• De aanwezigheid van een vaste verblijfplaats van Steenmarter kan op basis van deze quickscan niet worden uitgesloten. Hiervoor is nader onderzoek noodzakelijk. Uit het nader onderzoek volgen eventuele consequenties in het kader van de Flora- en faunawet;
• Met uitzondering van de hiervoor genoemde soorten worden naar verwachting geen streng beschermde soorten verstoord door de ingreep. Voor de soorten van tabel 1 van de AMvB artikel 75 FF-wet geldt een automatische ontheffing bij ruimtelijke ingrepen en ontwikkelingen;
• In het algemeen geldt dat de werkzaamheden ruim buiten het broedseizoen uitgevoerd dienen te worden; indien werkzaamheden binnen of rond het broedseizoen worden uitgevoerd, dient te worden vastgesteld dat er geen enkel broedgeval kan worden verstoord;
• Voor alle soorten (beschermd en niet beschermd) geldt de algemene zorgplicht. Deze houdt in dat de werkzaamheden zo worden uitgevoerd dat planten en dieren zo min mogelijk worden verstoord;
• In z’n algemeenheid dienen de verstorende werkzaamheden zo beperkt mogelijk te zijn (algemene zorgplicht). In elk geval dient de verstoring beperkt te blijven tot het (netto) plangebied;
• Bij de werkzaamheden is het van belang de bestaande, te handhaven landschapselementen als grasland, houtopstanden en struwelen niet aan te tasten.

Conclusie
De gebouwen op het terrein bieden schuil- en foerageermogelijkheden. Daarom is een aanvullend onderzoek noodzakelijk. Indien er geen vleermuizen en steenmarter worden aangetroffen is een ontheffing niet nodig. Het verwijderen van beplanting moet buiten het broedseizoen uitgevoerd worden. Dit zorgt ervoor dat eventueel aanwezige vogels de mogelijkheid hebben om zich elders te vestigen.

5.7 Leidingen

In het plangebied is een bovengrondse 150 kV hoogspanningsverbinding aanwezig. Dit betreft de hoogspanningslijn Dodewaard - Veenendaal – Driebergen. De breedte van de magneetveldzonewaarbinnen de gemiddelde magneetveldsterkte hoger is dan 0,4 microtesla is na een recente fasedraaiing berekend op 50 meter aan weerszijden vanaf het hart van de hoogspanningslijn. Een deel van het plangebied valt daarmee binnen deze zone. Hierdoor is het niet mogelijk om gevoelige functies (zoals wonen) in een deel van het gebouw/gebied onder te brengen.

Het Rijk heeft het voornemen om de mogelijkheid te bieden om hoogspanningsverbindingen zoals deze in stedelijke gebieden te verkabelen, dat wil zeggen te vervangen door ondergrondse hoogspanningskabels. In verband hiermee is in de regels een afwijkingsmogelijkheid ten behoeve van de functie wonen binnen de huidige invloedsfeer (magneetveldzone) opgenomen. Hiervan kan gebruik gemaakt zodra de verkabeling heeft plaatsgevonden.

Voordat de fasedraaiing plaatsvond had deze zone een breedte van 2 x 90 meter. Met die breedte viel een groter deel van het plangebied binnen deze zone. In het kader van de gewenste exploitatieovereenkomst voorafgaande aan de bestemmingswijziging ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een evenredige bijdrage in de kosten van de fasedraaiing afgesproken. In het plangebied zijn behoudens de eerder genoemde hoogspanningsleiding geen leidingen gelegen met een planologisch relevante beschermingszone, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding hiermee.

Voor het overige zijn in het plangebied geen leidingen gelegen met een planologisch relevante beschermingszone, noch overlapt een andere beschermingszone van een planologisch relevante leiding hiermee. In het plangebied zijn behoudens de eerder genoemde hoogspanningsleiding (met een veiligheidszone van 50 m na de inmiddels plaatsgevonden faseverdraaiing) geen leidingen gelegen met een planologisch relevante beschermingszone, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding hiermee.

5.8 Overige aspecten

5.8.1 Milieueffectrapportage

De activiteit die met voorliggend bestemmingsplan juridisch/ planologisch mogelijk wordt gemaakt, is opgenomen in onderdeel D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (mer, categorie 11.2). Ingevolge het gestelde in het Besluit mer moet een beoordeling of een milieueffectrapport noodzakelijk is, plaatsvinden indien de activiteit betrekking heeft op de bouw van 2.000 woningen of meer (drempelwaarde). In aanvulling op deze drempelwaarde is de beoordeling of een milieueffectrapport noodzakelijk is, eveneens noodzakelijk indien niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben.

De vraag of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben, wordt beoordeeld aan de hand van de selectiecriteria zoals die zijn opgenomen in bijlage 3 van de EEG Richtlijn milieu-effectbeoordeling.

Op grond van het gestelde in deze toelichting concluderen wij dat de activiteit gelet op de aard, omvang en ligging geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Er is geen noodzaak om toepassing te geven aan de artikelen 7.16 tot en met 7.19 van de Wet milieubeheer. Een mer is niet noodzakelijk

5.9 Totaalbeeld aspecten

Uit alle gevoerde onderzoeken komt naar voren dat de nu voorgenomen ontwikkeling op geen onacceptabele gevolgen of belemmeringen stuit voor de directe omgeving. Wel zal in het kader van de Flora- en faunawetgeving de zorgplicht in acht moeten worden genomen.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE PLANOPZET

6.1 Inleiding

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

Zoals reeds eerder gesteld is de verbeelding gerelateerd aan de regels (en vice versa) en heeft tevens de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen.

Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Verder kunnen er binnen een bestemming verklaringen zijn aangegeven. Deze hebben juridisch gezien geen enkele betekenis en zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).

De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter geen rechtsreeks burgers bindende werking.

Wabo

Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunning (Wabo), per 1 oktober 2010, worden de aanlegvergunning, de sloopvergunning en de binnenplanse ontheffing als instrumenten van het bestemmingsplan onderdeel van de omgevingsvergunning (Wabo). De genoemde vergunningen en ontheffing zijn begrippen die in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) zijn opgenomen en in de praktijk veel worden toegepast. In een bestemmingsplan onder de Wabo, zoals in dit geval, wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van ontheffingsregels, maar van afwijkingsregels. Een aanlegvergunning wordt een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.2 De indeling van de planregels

De indeling van de planregels is als volgt:

6.2.1 Inleidende regels (hoofdstuk 1)

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te kunnen hanteren:

• begrippen: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven;
• wijze van meten: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

6.2.2 Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)

Binnen dit plan komen de volgende bestemmingen voor:

Gemengd - Uit te werken bestemming;

4 Leiding - Hoogspanningsverbinding (dubbelbestemming).

In paragraaf 6.3 wordt er per bestemming aangegeven wat de gebruiksmogelijkheden en de bouwmogelijkheden zijn.

Indien bestemmingsspecifieke flexibiliteitsregels aan de orde zijn worden deze per artikel opgenomen. Algemene flexibiliteitsregels zijn in hoofdstuk 3 opgenomen.

6.2.3 Algemene regels (hoofdstuk 3)

Hoofdstuk 3 bestaat achtereenvolgens uit de volgende artikelen:

• Anti-dubbeltelbepaling;
• Algemene bouwregels; hierin is onder meer een regeling voor ondergronds bouwen opgenomen.
• Algemene aanduidingsregels; in dit artikel is een regeling opgenomen voor de veiligheidszone rondom de hoogspanningsverbinding.
• Algemene gebruiksregels; in de algemene gebruiksregels is aangegeven welk gebruik in ieder geval als strijdig met de bestemming wordt aangemerkt.
• Algemene afwijkingsregels; in de algemene afwijkingsregels zijn mogelijkheden opgenomen om (in beperkte mate) af te wijken van de regels in dit bestemmingsplan.
• Algemene wijzigingsregels.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat het overgangsrecht, dat is overgenomen uit artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening, en de slotregel, met daarin de titel van het bestemmingsplan.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Gemengd -GD- Uit te werken bestemming

Beeldkwaliteitsplan

Behoud, versterken en beleefbaar maken van panden die herinneren aan het industrieel verleden van Veenendaal is als eerste wens geformuleerd in de uitwerkingsregels. Mede om deze wens te waarborgen is in de uitwerkingsregels vastgelegd dat alvorens een uitwerkingsplan wordt vastgesteld, de wensen en eisen met betrekking tot de beeldkwaliteit dienen te zijn vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan. De bevoegdheid tot het vaststellen van een beeldkwaliteitsplan ligt bij de raad.

Gebruiksmogelijkheden

Het ruimtelijke en programmatische kader voor het Ritmeesterkwartier is verwerkt binnen de bestemming 'Gemengd'. Omdat in de ontwikkeling van het plangebied een veelheid aan functies zijn gepland is gekozen voor een gemengde bestemming.

De gronden binnen de bestemming 'Gemengd' zijn bestemd voor:

• cultuur en ontspanning;
• dienstverlening;
• maatschappelijke dienstverlening;
• sportvoorzieningen;
• woningen;
• parkeren;
• daarbij behorende en daaraan ondergeschikte horeca.

De bovenstaande functies zijn, indien noodzakelijk, beperkt en afgebakend in de bouw- en gebruiksregels.

Cultuur en ontspanning omvat het "bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op kunst en cultuur, spel, vermaak en ontspanning, waaronder: filmhuis, muziekscholen, muziektheater, cultureel centrum, ateliers, galeries, musea, studio, theater en daarbij horende facilitaire ruimten, zoals werkplaatsen, decorbouw en naaiateliers. E.e.a. met inbegrip van daaraan ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen", en biedt derhalve de mogelijkheid tot ontplooiing van diverse culturele functies in het plangebied.

Naast culturele voorzieningen zijn binnen het plangebied ook commerciële functies toegestaan, in de vorm van dienstverlening.

Voor horeca is in de regels opgenomen dat deze uitsluitend is toegestaan als behorende bij en ondergeschikt aan de toegestane functies.

Onder maatschappelijke dienstverlening vallen voorzieningen uit SBI-categorie 86, voor zover het betreft de SBI-codes 86.2 en hoger (gezondheidszorg, bijvoorbeeld in de vorm van praktijkruimte) , SBI – categorie 88 (maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting, bijvoorbeeld kinderopvang) en het verlenen van diensten, zoals genoemd in de bedrijfsklassen 94 van de Bedrijfstak S (overige dienstverlening, zoals verenigingen en organisaties).

Wonen
Binnen deze bestemming zijn ook woningen toegestaan, echter uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen'. In de uitwerkingsregels is opgenomen dat aantal en soort van de nieuw te bouwen woningen dienen te voldoen aan het beleid zoals vastgelegd in de Woonvisie 2014-2019 of het daarop volgende beleid. Een belangrijke voorwaarde is dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.

Bouwmogelijkheden
Gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak worden gebouwd tot maximaal de aangegeven bouwhoogte. Indien binnen het bouwvlak een bebouwingspercentage is opgenomen mag het bouwvlak maximaal tot het aangegeven percentage worden bebouwd.

De totale bedrijfsvloeroppervlakte van alle functies binnen deze bestemming is gemaximeerd op 14.000 m².

Omgevingsvergunning voor het slopen

In de bestemmingsregel is een vergunningsvereiste voor het slopen van de als karaktersitiek aangeduide opstallen opgenomen. Dit ter ondersteuning van de primaire wens tot het behouden, versterken en beleefbaar maken van panden die herinneren aan het industrieel verleden van Veenendaal.

6.3.2 Leiding - Hoogspanningsverbinding (dubbelbestemming)

Gebruiksmogelijkheden

De gronden gelegen binnen de op de verbeelding aangegeven 'Leiding - Hoogspanningsverbinding', zijn primair bestemd voor de aanleg, instandhouding en herstel van een hoogspanningsverbinding. Indien strijd ontstaat tussen het belang van hoogspanningsverbinding en de overige bestemmingen, prevaleert de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding'.

Bouwmogelijkheden

Binnen de beschermingszone mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een bouwhoogte van maximaal 2,5 m, met dien verstande dat de hoogspanningsmasten maximaal 45 m hoog mogen zijn. Het bevoegd gezag (veelal burgemeester en wethouders) kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het voorgaande teneinde gebouwen ten dienste van de onderliggende bestemming toe te staan, alvorens deze omgevingsvergunning te verlenen wordt advies gevraagd aan de leidingbeheerder. Voor de gronden is tevens een omgevingsvergunningstelsel opgenomen, onder meer om te voorkomen dat onder een hoogspanningsleiding hooggroeiende beplanting wordt aangelegd.

6.3.3 Veiligheidszone - Hoogspanningsverbinding (gebiedsaanduiding)

Het ministerie van VROM heeft in 2005 een advies met betrekking tot bestemmingsplannen in de buurt van bovengrondse hoogspanningslijnen opgesteld teneinde te voorkomen dat in de nabijheid van hoogspanningslijnen nieuwe situaties ontstaan waardoor kinderen langdurig verblijven in het gebied waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld groter is dan 0,4 ìT. Dit advies is aangevuld in 2008, en hierin is opgenomen dat onder een gevoelige bestemming wordt begrepen woningen, scholen, creches en kinderopvangplaatsen. Deze functies zijn in dit bestemmingsplan derhalve uitgesloten in een zone van 50 m langs de hoogspanningslijn, welke is aangeduid als 'veiligheidszone - leiding - hoogspanningsverbinding'.

6.3.4 Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied (gebiedsaanduiding)

Het plangebied is gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied rondom een waterwingebied, derhalve is een beschermende regeling in het bestemmingsplan opgenomen voor bepaalde (diepe) grondroerende werkzaamheden. Bodemingrepen tot 30 m diep zijn vrijgesteld van de verplichting voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Hoofdstuk 7 FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Het in ontwikkeling en exploitatie brengen van onroerende zaken in het plangebied gebeurt voor rekening en risico van de initiatiefnemer, binnen een uitvoerbare exploitatie.

Om dit vast te leggen is met de initiatiefnemer een contract getekend, een zogenaamde anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de locatie en de te ontvangen of te betalen exploitatiebijdrage. Uit de overeenkomst blijkt dat de kosten, inclusief mogelijke planschade, zullen worden gedragen door de initiatiefnemer.

Zodoende is de economische uitvoerbaarheid verzekerd.

Hoofdstuk 8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

8.1 Inspraak

Op grond van de Inspraakverordening van de gemeente Veenendaal heeft het voorontwerp van dit bestemmingsplan vanaf 10 maart 2016 tot en met 20 april 2016 (zes weken) voor inspraak ter inzage gelegen en bestond de gelegenheid voor een ieder hierover inspraakreacties in te dienen.  Daarnaast was er op 30 maart 2016 een inloopbijeenkomst in één van de ruimten van het voormalige fabriekscomplex.

Door één omwonenden is een schriftelijke reactie ingediend.

Deze inspraakreactie is ingediend binnen de gestelde inspraaktermijn  De inspraakreactie is hieronder samengevat en beantwoord.

Samenvatting

Bebouwing

Indiener stelt dat de huidige bebouwing van het Ritmeestercomplex achter zijn woning op ongeveer 4.50 meter van de erfgrens staat. Deze bebouwing heeft daar een hoogte van 16 meter. Hij geeft aan dat hij en zijn vrouw wensen dat eventuele nieuwbouw verder van de erfgrens zal komen te liggen en dat de hoogte beperkt wordt tot de hoogte van zijn en de naastgelegen woningen.

Horeca

Ondanks het schrappen van de functies horeca en kantoren in de beoogde bestemmingsregeling vrezen betrokkenen dat er een ontsnappingsmogelijkheid is voor het toch vestigen van horeca. Horeca activiteiten als ondergeschikte activiteit bij andere functies is namelijk wel toegelaten. Zij zullen het op hoge prijs stellen indien elke vorm van horeca niet mogelijk zal zijn. Insprekers zullen het op zeer hoge prijs stellen als met deze punten bij de uitwerking van de volgende plannen rekening zal worden gehouden.

Beantwoording

Door de inspreker wordt gevraagd om bij de latere uitwerking met de door hem ingebrachte reactie rekening te houden. De inspraakreactie heeft geen aanleiding gegeven tot wijziging ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan, strikt genomen wordt dat ook niet gevraagd. Geen toezeggingen kunnen worden gedaan omtrent de mate waarin rekening zal worden gehouden met de in reactie gedane opmerkingen. Wel wordt de opmerking gemaakt dat voor het eventueel realiseren van nieuwbouw qua maatvoering in principe uitgaan wordt van wat nu ook al mogelijk is.

8.2 Ontwerp ter inzage legging

De resultaten van inspraak en overleg zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan dat na deze fase ter inzage is gelegd.

Bijlagen

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek

Bijlage 2 Asbestinventarisatierapport

Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 4 Nader bodemonderzoek

Bijlage 5 Quickscan flora en fauna, deel I

Bijlage 6 Quickscan flora en fauna, deel II

Bijlage 7 Luchtkwaliteitsonderzoek

Bijlage 8 Rapportage restafval

Bijlage 9 Rapportage verkeersvraag ontsluiting