Zijdebalen

2.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004) In de structuurvisie wordt de verwachte en gewenste ruimtelijke ontwikkeling aangegeven van de stad Utrecht. De drie kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuinen. Het bestemmingsplangebied behoort tot de Binnentuin. Doelstelling binnen het perspectief de binnentuin is:

• het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorg dragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.
  

De opgave voor de binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert. Kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. De relatie tussen woongebieden en aanwezige waterstructuren kan worden versterkt. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensievering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend (zoals een park of een waterloop). Voor iedere wijk is een basispakket aan voorzieningen nodig (welzijnsvoorzieningen, winkelaanbod en speel- en recreatiezones).

Op het ontwikkelingsvisiebeeld van de structuurvisie is Zijdebalen aangegeven als gemengd stedelijk milieu. Dit houdt in dat er sprake is van enige functiemenging, maar het accent ligt op wonen. De voorzieningenstructuur is afgestemd op de wijk, inclusief horeca. Wel zijn er voorzieningen te vinden met een stedelijke of regionale functie, zoals bedrijfsruimte, kantoor- en baliefuncties. Karakteristiek zijn de voorzieningenlinten langs belangrijke stedelijke vervoersassen, met het merendeel van de winkels, bedrijfsruimten en voorzieningen. Deze linten zijn levendige aders in rustige woonwijk. Het betreft een kleinschalige omgeving met een grootstedelijke uitstraling.

Conclusie
In dit bestemmingsplan voor Zijdebalen wordt een woonfunctie mogelijk gemaakt gecombineerd met werk- en horecafuncties. Zoals vermeld past dit binnen het beleid dat is vastgesteld voor een dergelijk 'gemengd stedelijk milieu'.

Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)
De Hoogbouwvisie levert een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerst na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken.

Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën, waarbij Zijdebalen behoort tot de Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;

Hoogbouwaccenten zijn dus mogelijk, maar alleen als het aan de volgende eisen voldoet:
- het geeft een speciaal accent wat op die plaats goed past;
- het gebouw is in principe niet hoger dan twee keer de gemiddelde hoogte in de wijk;
- het gebouw is goed bereikbaar.

Conclusie
In het bestemmingsplan Zijdebalen worden een aantal solitaire hoogteaccenten mogelijk gemaakt. Dit past binnen de Hoogbouwvisie aangezien het hoogteaccenten betreft, het gebouw niet twee keer zo hoog is als de omringende bebouwing en de gebouwen goed bereikbaar zijn.

'De schoonheid van Utrecht' Welstandsnota 2004
In de welstandsnota (2004) wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Dit gebied heeft het welstandsniveau 'open' met langs de gehele rand van de Vecht het niveau 'Respect'. De David van Mollemstraat aan de noordzijde van het plangebied is aangeduid als 'Stimulans'.

'Open' betekent: Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden.

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Bij het niveau 'respect' worden de essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

Conclusie
De als 'stimulans' aangeduide gebieden vragen - in het geval van nieuwe ontwikkelingen - vanwege hun bijzondere of markante karakter in het kader van welstand om extra aandacht voor versterking en stimulering van het beeld. De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan. Het aspect welstand wordt niet in het bestemmingsplan geregeld. Op de welstandskaart is een gemeentelijk monument (Tuindershuis) in dit gebied aangegeven.

Woonvisie 2009-2019: Wonen in een sterke stad (2009)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende tien jaar. Hierin worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. Eén van de speerpunten is binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit en kwantiteit: zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt en het bevorderen van doorstroming.

Conclusie
Het toevoegen van woningbouwprogramma in bestemmingsplan Zijdebalen past binnen de woonvisie, omdat een kwantitatieve en kwalitatieve toevoeging van woningbouw betreft.

Gemeentelijk archeologiebeleid (2009)
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden geldt voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen. Voor nadere informatie omtrent het aspect archeologie, waaronder de Verordening op de archeologische monumentenzorg, wordt verwezen naar 5.10.

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2007)
Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden, met een reeds bestaand cluster van horeca of functioneel gemengd karakter. Daarnaast word de mogelijke ontwikkelingsruimte en wenselijke ontwikkelingsrichting is aangegeven. Zijdebalen wordt in de nota niet specifiek aangegeven als één van deze gebieden, maar wordt zowel in de Structuurvisie Utrecht, de Discussienota Binnenstad en het RSP gezien als uitloper/toegangspoort van de binnenstad. Omdat Utrecht ruimte wil bieden aan nieuwe horecagelegenheden in gemengde functiegebieden in de stad is horeca voor het versterken van het verstedelijkte karakter van Zijdebalen een gewenste functie en past in die zin binnen het ontwikkelingskader.

Conclusie
In het plangebied is horeca mogelijk, bijvoorbeeld aan de Vecht en aan het plein aan de zijde van de Oudenoord. Het pand van bakkerij Kamps is naast wonen, specifiek geschikt voor horeca, onder meer vanwege de ligging aan het water. Horeca uit de categorieën B, C, D1 en D2 (een snackbar, pizzeria, buurtcafé, restaurant) worden in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Ook in het monumentale tuindershuis aan de Vecht is horeca in de categorie D2 toegestaan.

Detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels' (2000)
Een van de belangrijkste doelstellingen uit de Detailhandelsnota is het versterken van de nationale en regionale positie van Utrecht als winkelstad. Met name de Utrechtse binnenstad, de Woonboulevard en The Wall moeten hieraan invulling geven. Daarnaast is het beleid erop gericht dat de inwoners van de gemeente de beschikking hebben over een in kwantitatief en kwalitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels. Er wordt hiertoe gekozen voor het bevorderen van de concentratie in aangewezen winkelclusters. omdat op deze manier in de meeste situaties voldoende draagvlak is voor een goed commercieel functioneren. Het gebied Zijdebalen behoort niet tot één van de aangewezen winkelclusters.

Ten aanzien van een eventuele verplaatsing van de bouwmarkt in Zijdebalen komt uit de Detailhandelsnota naar voren dat bouwmarkten behoren tot de categorie 'Perifere detailhandelsvestigingen (PDV)'. Het beleid is dat ook voor PDV een hoogwaardig, compleet en gevarieerd aanbod in de stad wordt nagestreefd. Bouwmarkten hebben een beperkter verzorgingsbereik en hebben in Utrecht overwegend een functie voor de locale markt. Bouwmarkten zijn voor de consument specifieke winkels, die doelgericht worden bezocht. Concentratie, zoals bij overige detailhandel, is uit oogpunt van bediening van de consument minder noodzakelijk en er wordt juist een evenwichtige spreiding van bouwmarkten over de stad voorgestaan. Het volumineuze karakter maakt dat inpassing in winkelcentra en binnenstedelijke gebieden vaak onmogelijk is. Hierdoor zijn bouwmarkten vaak buiten de traditionele, aangewezen detailhandelcentra gevestigd. Er wordt naast een minimum omvang (1.500 m²) , ook getoetst op maximale omvang van de vestigingen (5.000 m²). Daarbij gelden de assortimentsregels van de perifere detailhandelsvestigingen.

Conclusie
De Detailhandelsnota biedt een beleidskader voor de hervestiging van de bouwmarkt in plangebied Zijdebalen. Het beleid biedt geen mogelijkheden voor overige vormen van detailhandel.

Nota Gemengde Stad, Sterke Stad (1999)
In deze visie wordt aangegeven dat het behoud van functiemenging in Utrecht gewenst is en dat het wenselijk is daar waar mogelijk een verhoging van functiemenging te realiseren. Een van de maatregelen hieruit is dat een ruimer beleid qua omvang en aard van bedrijfs- en beroepsmatige activiteiten vanuit huis wordt voorgestaan, dit is uitgewerkt in de Nota en regeling "Beroep aan Huis", ook zakelijk en commerciële dienstverlening vallen onder een aan huis verbonden bedrijf/beroep. Belangrijke voorwaarde is dat de uitoefening van het bedrijf geen verkeersaantrekkende werking genereert en geen extra parkeerruimte vergt.

Conclusie
In het bestemmingsplan wordt nadrukkelijke aangesloten bij de Nota Gemengde Stad, Sterke Stad. Binnen de bestemming wonen is een bepaalde mate van functiemenging mogelijk gemaakt.

Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven ( 1999) en afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015
Het stedelijk kantorenbeleid is weergegeven in het bestuursadvies Onderhandelingsinzet RSP 2005-2015 en de bijbehorende notitie Fasering Kantoren. In het RSP2 worden de geplande kantorenlocaties voor de regio en stad Utrecht vastgelegd voor de periode 2005-2015. Na definitieve vaststelling van het RSP2 wordt het kantorenbeleid voor de stad Utrecht uitgewerkt in een nieuw Ontwikkelingskader Kantorenlocaties 2005-2015.

De stad Utrecht houdt vast aan een aantal geplande kantorenlocaties. Zonder sturing en restrictief beleid is het risico van interne concurrentie, prijsdaling en leegstand in de bestaande voorraad te groot. Buiten de geplande locaties kunnen geen grote kantorenvolumes worden toegevoegd. In het kader van RSP2 zijn nog wel een aantal uitzonderingen ingebracht. Eén daarvan is dat de buiten de geplande locaties de mogelijkheid open wordt gehouden om kleinschalige ontwikkelingen tot een maximum van 1.500 m² toe te staan.

Conclusie
In bestemmingsplan Zijdebalen wordt een kleinschalige kantoorfunctie mede mogelijk gemaakt. In het plangebied kan hier op diverse plaatsen inhoud aan worden gegeven. Voorbeelden hiervan zijn het pand van bakkerij Kamps of in de nieuwbouw. Kleinschalige kantorenlocaties van minder dan 1.500 m² bvo maken geen deel uit van de afspraken in het Regionaal Structuurplan en past daardoor binnen het beleid uit het Afsprakenkader kantoorontwikkeling. Hierbij dient opgemerkt te worden dat in het plangebied wel gestreefd wordt naar kleinschaligheid van de kantoorvoorzieningen.

Strategisch kader functiemenging en kleinschalige bedrijfshuisvesting (2000)
Een groot deel van het MKB (en dan met name het kleinbedrijf , minder dan 10 werknemers) vestigt zich niet in grote kantoorgebouwen, bedrijfshallen of winkelcentra. Vanwege de bijdrage aan leefbaarheid, levendigheid en werkgelegenheid heeft deze vorm van functiemenging de afgelopen jaren zowel in beleid als in praktijk meer aandacht gekregen. De gemeente wil ontwikkeling van bedrijfshuisvesting faciliteren en ondersteunen. Dit doet zij onder meer door het verbeteren en vergroten van het aanbod van kleine kavels op bedrijfsterreinen en door een gerichte selectie van kandidaten voor deze kavels. Ook wordt kleinschalige bedrijfshuisvesting opgenomen in stedenbouwkundige programma's en nota's van uitgangspunten met betrekking tot particuliere en gemeentelijke initiatieven.

Doelstelling is:

• stimuleren van kleinschalige bedrijfshuisvesting in woonwijken;
• bevorderen van (wijk)werkgelegenheid;
• functiemenging door de integratie van wonen en werken;
• realiseren van bedrijfsverzamelgebouwen;
• vergroten van de leefbaarheid;
• terugdringen van mobiliteit.

Binnen de kadernota worden een aantal vormen van kleinschalige bedrijfshuisvesting onderscheiden:

• 1. woning (beroep c.q. bedrijf aan huis);
• 2. woon-werkeenheden (pand heeft bestemmingsplanmatig twee functies gekregen);
• 3. kantoren (solitaire kantoorpanden tot 500 m² bvo);
• 4. bedrijfspanden (solitaire vestigingen tot 2.000 m² bvo);
• 5. bedrijfsverzamelgebouwen (meerdere zelfstandige units, met een gezamenlijke ingang en soms gedeelde diensten. De units zijn meestal 20-150 m² groot).
  

Conclusie
Kleinschalige bedrijfshuisvesting betreft dus alle vormen van bedrijfshuisvesting die niet vallen onder: detailhandel, horeca, kantoren boven 500 m² en bedrijfspanden boven 2.000 m². In het plangebied liggen diverse mogelijkheden om kleinschalige bedrijvigheid te combineren met wonen.

Notitie meervoudig ruimtegebruik (2005)
Door functies te combineren, door met elkaar gebouwen te delen, door bepaalde gebieden intensiever te bebouwen, door gezamenlijk te parkeren, door gebouwen ´s avonds te gebruiken voor andere activiteiten kunnen we zuinig omgaan met onze ruimte. Combinaties van sociale en recreatieve functies met bijvoorbeeld wonen en werken geven een universeel gevoel van welzijn. Meer levendigheid, een groter gevoel van veiligheid meer diversiteit en meer stedelijkheid zijn daarvan belangrijke en duurzame voordelen. Niet alles kan echter overal en altijd tegelijk, er dient maatwerk geleverd te worden. Intensief (meer m² vloeroppervlak per m² grondoppervlak) en meervoudig (meer functies op een m² vloeroppervlak) ruimtegebruik en herbestemming van functies en daardoor hergebruik van bouwwerken heeft een grote invloed op de benodigde grondstoffen.

Conclusie
In de notitie staan vele goede voorbeelden van meervoudig ruimtegebruik vermeld. Steeds is hierbij aangegeven in wat voor soort plek in de stad ze van toepassing zouden kunnen zijn. Aangezien het bestemmingsplan een bepaalde mate van functiemenging mogelijk maakt voor nagenoeg alle blokken en het parkeren ondergronds wordt gesitueerd past de voorgenomen ontwikkeling binnen het beleid uit de Notitie meervoudig ruimtegebruik.

'A room with a view' Beleidsnota Hotels Utrecht, 2010 – 2020 (2010)
De leisure-industrie in Utrecht is omvangrijk en groeit maar staat ook onder druk en loopt tegen grenzen aan. Utrecht heeft ambities op het vlak van leisure en verblijfstoerisme, voldoende hotelcapaciteit is noodzakelijk om deze ambities te verwezenlijken, de hotelontwikkeling blijft echter achter bij de ambities. De komende 10 jaar willen we niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief een inhaalslag maken. Utrecht zet daarom in op realisatie van 1000 hotelkamers tot 2020, met een nadruk op ‘Experience’. De huidige locatie waarop bakkerij Kamps was gevestigd is een prima locatie voor een hotel

Conclusie
In het bestemmingsplan is in het voormalige pand van de bakkerij Kamps een mogelijkheid opgenomen voor realisatie van een hotel.

Economisch Profiel Utrecht (2010)
Het Economisch Profiel Utrecht(EPU) geeft een visie op de gewenste ruimtelijk-economische ontwikkeling van Utrecht in de komende 10 jaar, met een 'doorkijk' naar 2030, waardoor de gemeente in staat is deze ontwikkeling beter te faciliteren en in goede banen te leiden. Het EPU is het kader voor het stedelijk economisch beleid voor de komende jaren. Uitgangspunten daarbij zijn: bieden van ruimte voor groei, selectiviteit door inzet op kwaliteit en profilering op de sterke punten van de stad.

Conclusie
In het plangebied liggen diverse mogelijkheden om kleinschalige bedrijvigheid te combineren met wonen of andere functies. De creatieve industrie kan bijvoorbeeld een plek vinden in de oude bakkerij of elders in de nieuwbouw in het plangebied.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan 2005-2020
Het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) is een stedelijke nota met beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Dit bestemmingsplangebied bevindt zich buiten de aandachtsgebieden die in het GVVP genoemd staan. Zijdebalen is in hoofdzaak een verblijfsgebied, waar veiligheid en leefmilieu prioriteit krijgen. Wijkontsluitingswegen (50km/u) zorgen voor aansluiting van de wijk op de hoofdstructuur en een goede bereikbaarheid van wijk- en buurtvoorzieningen (ondermeer voor bevoorrading). De rest van de wijk is verkeersluw en zoveel mogelijk ingericht als 30km/u-gebied.

Conclusie
De verkeersfunctie in het plangebied past binnen de beleidskaders uit het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan.

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' (2007)
Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan (2007-2011) van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.

De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht. In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 is de ambitie neergelegd voor een groenverbinding vanuit Zuilen langs de Vecht tot de Binnenstad, door dit plangebied.

Conclusie
In het plangebied Zijdebalen zal, onder andere, middels een boomstructuur langs de Vecht tegemoet gekomen worden aan het beleid uit het Groenstructuurplan.

Bomenbeleid Utrecht 2009-2030 (2009)
Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• de bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Conclusie
Binnen het plangebied zijn geen monumentale bomen aanwezig. De Vecht is aangeduid als watergerelateerde lijn. Bij ingrepen zullen voor deze lijn de ontbrekende bomen in de bomenstructuur worden aangevuld. Zoals hiervoor reeds aangegeven zal het gebied langs de Vecht een groen karakter krijgen.