| Plan: | Prozeeterrein Hoograven |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPPROZEETERREIN-0601 |
In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.
Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening
De nutsvoorziening ten zuiden van het perceel van de Arm krijgt de bestemming Bedrijf-nutsvoorziening.
Het recyclebedrijf De Arm wordt specifiek bestemd. Wanneer het bedrijf verdwijnt, kan er slechts een ander recyclebedrijf worden gevestigd ofwel een bedrijf genoemd in de categorie A en B van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Op deze manier wordt gewaarborgd dat er geen bedrijf gevestigd kan worden die hinder voor de reeds bestaande en de nieuw te bouwen woningen kan veroorzaken.
Binnen de bestemming is aan de bedrijfsbestemming verbonden en ondergeschikte detailhandel toegestaan met een maxium van 2500 m2 brutovloeroppervlak. Dit betreft een legalisatie van reeds aanwezige detailhandel. Zelfstandige detailhandel op deze locatie is niet toegestaan. De regels maken een bedrijfswoning mogelijk.
De bedrijven aan de overkant van de Vaartsche Rijn maken onderdeel uit van het bedrijventerrein op Kanaleneiland. Deze gronden krijgen dan ook de bestemming Bedrijventerrein. Voor de bebouwingsmogelijkheden is aangesloten op de reeds bestaande bouwmogelijkheden. Gezien de afstand tussen de bedrijven en de nieuw te bouwen woningen wordt er een beperking opgelegd voor de milieucategorie bedrijven. In het oude bestemmingsplan was tot en met milieucategorie 4 mogelijk. In dit bestemmingsplan worden uitsluitend bedrijven behorend tot en met maximaal categorie 3 toegestaan.
Ten zuiden van de oude fabriekshal Neerlandia is een bouwmogelijkheid opgenomen voor een gebouw van maximaal 8 meter hoog waarin verschillende functies gevestigd kunnen worden.
De groene onderdelen van het plangebied krijgen de bestemming Groen. Ook de groenstrook ten zuiden van de Arm krijgt de bestemming Groen. In de bestemming zijn langzaamverkeerroutes mogelijk, alsmede paden voor calamiteiten en onderhoud.
Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied
De openbare ruimten tussen de bouwblokken, de kade langs de Vaartsche Rijn, de parkeerplaatsen bij De Arm en de nieuw aan te leggen 30 km/uur weg krijgen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. In deze bestemming zijn ook terrassen mogelijk ten behoeve van de gevestigde horeca. In een deel van de bestemming is de bouw van een schoorsteen mogelijk gemaakt. Dit gebied is op de verbeelding aangeduid. Aangezien de situering van de schoorsteen van belang is in relatie tot de omgeving is de mogelijkheid opgenomen via een afwijkingsregel.
Artikel 9 Waarde - Archeologie
De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.
Artikel 10 Waterstaat - Waterkering
De aanwezige waterkering wordt beschermd middels de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Op die gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan ten behoeve van de waterkering met een maximale bouwhoogte van 2 m.
Deze bestemming is opgenomen voor de grondgebonden woningen. Voor het hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen. Ook is aangegeven wat de maximale goot- en bouwhoogte mag zijn. Buiten het bouwvlak is erfbebouwing toegestaan. Ook daar is een regeling voor opgenomen.
Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast
Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Wanneer een woning een vloeroppervlak van 150 m2 of meer heeft dan mag een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf een oppervlakte van 60 m2 hebben. Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de erfbebouwing worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
Daarnaast is de uitoefening van een Bed & Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.
Deze bestemming is opgenomen voor de appartementengebouwen en de oude fabriekshal van Neerlandia. In de kop van de fabriekshal is horeca toegestaan met een maximale oppervlakte van 250 m2brutovloeroppervlak. Daarnaast zijn er binnen de fabriekhal twee groepswoningen gepland. Ook deze zijn aangeduid. Het is niet de bedoeling dat deze groepswoningen worden omgezet naar eengezinswoningen. Vandaar dat is bepaald dat ter plaatse van de aanduiding groepswoning uitsluitend twee groepswoningen zijn toegestaan. Ook voor de woningen binnen deze bestemming is een regeling opgenomen voor aan -huis-verbonden-beroep of bedrijf. Onder de appartementen is een gebouwde parkeervoorziening mogelijk gemaakt.
Artikel 13 Antidubbeltelbepaling
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
Artikel 14 Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.
Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.
Artikel 15 Algemene gebruiksregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.
Artikel 16 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.
Artikel 17 Algemene wijzigingsregels
In een aantal gevallen kan de bestemmingsgrens worden overschreden met een wijzigingsbevoegdheid als dat van belang is voor bijvoorbeeld een technisch betere realisering van een bestemming.
Het aantal wijzigingsbevoegdheden is beperkt gehouden, om te voorkomen dat bij herhaling bijzondere procedures moeten worden gevoerd met het daarbijbehorende capaciteitsbeslag op zowel het gemeentelijk apparaat als het bestuur.
Verder is er een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.
De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande 3 bepalingen.
In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.
Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.
Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.
Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.